第1篇 物業(yè)管理實施iso9002標準全過程
物業(yè)服務管理在我國目前還屬于一個新興行業(yè),就其本身來講,是一個及其復雜的綜合性行業(yè),如何使其盡快達到規(guī)范化、標準化的管理,是每個物業(yè)管理公司力求達標的目的。物業(yè)管理企業(yè)在建立 iso 9000質量保證模式標準中,選用 iso 9002生產、安裝和服務的質量保證模式標準是比較適宜的。
物業(yè)管理企業(yè)實施 iso 9002質量保證模式標準主要有以下四個階段:
第一節(jié) 前期準備階段
一、前期培訓
物業(yè)管理企業(yè)在準備實施 iso 9002質量保證模式標準時,應對全體員工至少是公司中層以上領導進行 iso 9000族標準的內容要求及實施 iso 9000族的意義的培訓。培訓可聘請咨詢機構,公司內部受過 iso 9000族系統(tǒng)培訓的人員及其他適宜的人員講解。
二、確定認證的服務范圍,選擇質量保證模式
物業(yè)管理企業(yè)在了解什么是 iso 9000族標準和物業(yè)管理實施 iso 9000族的意義后,如果決定在公司內推行 iso 9000族,一般選擇 iso 9002建立質量體系。如果一個物業(yè)管理企業(yè)有多項物業(yè)管理業(yè)務,應確定哪些物業(yè)管理服務需要認證。
三、制定實施計劃
根據選定的質量保證模式,制定詳細實施計劃,以控制進度,確保標準的實施。如果企業(yè)的年初工作安排中有本企業(yè)到年底必須完成質量認證的通過工作,那么該企業(yè)就應該制定一個科學的時間安排進度表,并且要嚴格按照進度表去組織實施,一般正常情況下,從編制文件到拿到證書,8―10個月是比較合理的,最少也得 6個月,因為文件編寫好必須運行三個月以后,才能申請認證。
第二節(jié) 組織實施階段
一、任命管理者代表
iso 9002質量體系標準要求執(zhí)行職責的供方管理者,應在自己的管理層中指定一名成員為管理者代表,不論其在其他方面職責如何,應明確權限,以便確保按本標準要求建立、實施和保持質量體系標準;向供方管理者報告質量體系的運行情況,以供評審和作為質量體系改進的基礎,還可就供方質量體系有關事宜與外部各方進行聯(lián)絡。
二、成立領導小組,制定質量方針和目標
組長由最高管理者擔任,副組長可由管理者代表擔任,主要領導都應參與體系建設的總體規(guī)劃、制定質量方針和目標、按職能部門進行質量職能分解。企業(yè)成立專門工作組,解決資源及其他重大問題。專門工作組由管理者代表擔任組長,各有關部門都要有人員參與,并有一定的專職人員和骨干力量。專門工作組負責實施 iso 9002 的組織協(xié)調、文件編寫及具體推動工作,作為質量體系建設領導小組的執(zhí)行機構。制定的質量方針和目標應做到方向明確、政策有力、先進合理與企業(yè)總方針相協(xié)調,結合物業(yè)的特點,確保各級人員都能理解并執(zhí)行。
三、檢驗體系
檢驗的依據包括所選擇的質量體系標準、物業(yè)管理合同、公司的基本制度、規(guī)定和規(guī)程、物業(yè)管理條例及其他有關法規(guī)、規(guī)章等;實施檢驗的人員可以是公司聘請的咨詢人員,也可以是公司內部的人員 (如內部質量審核員);檢驗的目的在于找出現(xiàn)有質量體系與標準之間的差距、分析形成這些差距的原因等。
四、設計體系
分析、識別物業(yè)管理服務過程。物業(yè)管理是通過各種活動過程來完成的,一般應包括如下活動過程:
1 前期簽訂物業(yè)管理合同、物業(yè)驗收接管;
2 入住及裝修控制;
3 各項收費管理;
4 日常各項專業(yè)管理 (如綠化管理、道路管理、清潔衛(wèi)生管理、治安管理、 消防管理、停車管理、電梯管理等);
5 維修管理;
6 訪客管理;
7 處理各類事件等。
調整組織結構,配備人員,劃清各職能部門、各崗位職責和權限,按系統(tǒng)性、科學性、經濟性的要求確定質量體系文件結構,列出需新編寫的文件目錄,根據設計的質量體系制定計劃,以控制進程,確保重點。
第三節(jié) 內部運行階段
一、質量體系文件編寫
對參加人員 (如領導小組、專門工作組和文件編寫的人員)進行文件內容 (如質量手冊、程序文件、作業(yè)指導書、質量記錄表格)及編寫要求和技巧的培訓,以利文件的編寫。
二、質量體系的運行
質量體系文件編制完成后,應立即宣布體系進入運行階段。通過運行,檢驗質量體系文件的有效性和協(xié)調性,并對暴露出的問題,采取改進和糾正措施修改質量體系文件,同
時需要注意運行中的問題 (如實記錄運行中的結果,并妥善保存這些記錄,以提供審核證據,及時修改文件中的不合適之處)。
三、制定與實施內審計劃
應對內部審核人員進行培訓。參加人員一般為公司主管質量工作的領導、專職的質量管理工作人員及公司的內審員,培訓途徑可選擇咨詢機構的人員講授或送外培訓。通過培訓后可掌握內部質量審核的程序、方法及技巧。
內審計劃一般由內審組長負責制定,計劃應包括審核依據、審核范圍、審核時間、審核組長及成員。內審應按計劃實施,并保存相應的審核記錄及審核報告,及時跟蹤審核中發(fā)現(xiàn)不合格的糾正,在管理評審前至少應對質量體系進行一次全面的內審。
四、管理評審
在體系正式的認證審核前,管理者代表應協(xié)助最高管理者至少進行一次管理評審,評審應按體系文件的規(guī)定進行,并注意評審活動記錄的妥善保存。
第四節(jié) 認證審核階段
一、申請認證
在選擇認證機構時,一般應考慮認證機構的認證范圍和證書的有效性,原則上就近就便、減少費用。
二、模擬審核或預審
為了減少認證的風險 (可能存在一次認證不能通過的問題),在由第三方認證機構正式審核之前,可以根據需要,由內審組或咨詢機構對質量體系進行一次模擬審核或向選定的認證機構申請進行預審。
三、正式審核
正式審核一般由認證機構擬定審核計劃并經申請單位確認后進行。正式審核通過后,一般在四至八周內認證機構會頒發(fā)認證證書。
四、監(jiān)督審核
在證書有效期內,認證機構的監(jiān)督審核,一般是一年一次,每次監(jiān)督審核的范圍一般是質量體系的某些要素而非全部。
第2篇 太陽城物業(yè)管理服務標準規(guī)范
太陽城物業(yè)管理服務標準
一、基本服務:
1、簽訂物業(yè)服務合同,明確權利義務關系;
2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設施認真檢查,做到驗收手續(xù)齊全;
3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗;
4、建立完善的物業(yè)管理方案,質量管理,財務管理,檔案管理等制度;
5、管理服務人員統(tǒng)一著裝,佩戴標志,行為規(guī)范,服務主動熱情;
6、建立客戶服務中心,公示24小時服務電話。急修1小時內,其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場;
7、根據業(yè)主需求,提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務,公示服務項目和收費價目;
8、公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況;
9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,滿意率75%以上。
二、公共服務
(一)安全管理
10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤;
11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控;
12、別墅區(qū)設立專職保安員;
13、小區(qū)內每小時保安巡查一次;
14、對小區(qū)內的車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;
15、對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理;
16、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案,事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門,并協(xié)助采取相應措施。
(二)環(huán)境管理
17、按幢設置垃圾桶,生活垃圾每天清運一次;
18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次;電梯廳、樓道每日清掃一次;樓梯扶手每周擦洗一次;公共玻璃每季度清潔一次;路燈、樓道燈每半年清洗1次;
19、區(qū)內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,并視情況及時清掏;
20、二次供水水箱按規(guī)定清洗,水質符合衛(wèi)生要求;
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護;
22、定期清除綠地雜草、雜物;
23、定期預防花草、樹木病蟲害
(三)房屋管理
24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等,定期維護養(yǎng)護;
25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求,建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場,發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象,及時勸阻,并通知有關部門;
26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。
27、小區(qū)道路平整,主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范;
28、對共用設施設備進行日常管理和維護(依法應由專業(yè)部門負責的除外);
(四)設施、設備管理
29、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢修等記錄齊全;
30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設施運行正常;
31、對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的,及時組織修復;
32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行;
33、消防設施設備完好,可隨時啟用,消防通道暢通;
34、路燈、樓道燈完好率不低于80%
35、容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施;對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案;
三、便民服務
zz物業(yè)公司提供的無償服務(共計24項)
類別編號項目內容
家政服務1代請裝修、裝飾公司
2代請家教、介紹保姆
3代租售房屋、代租汽車
4發(fā)布氣象信息、國內外新聞信息
5組織各種展銷活動
6無償配備醫(yī)藥急救箱
7代訂中、西餐
8代訂牛奶
商務活動9代購車船、飛機票
10代訂報刊、雜志
11代辦旅游手續(xù)
12電話留言服務
13代訂酒店、客房
禮儀服務14代購代送禮品、鮮花
15代辦喜事慶典
文化娛樂
服務16提供圖書、音像制品交流
17開設棋、牌活動場所
18開展各種健康、醫(yī)療培訓
19組織健身舞晨練隊
20開展球類、健身培訓
21開展網上游戲攻關競賽交流會
老年服務22建立老年活動組織,開辦老年課堂
23組織老年聯(lián)誼活動
24組織健康義診活動
zz物業(yè)提供的有償服務(共計62項)
類別編號項目內容價格待定
1瓷磚改造
2鋪貼普通地磚
3洗手盆安裝
4坐便器安裝
5安裝抽油煙機
6安裝分體式空調
7安裝熱水器
8安裝吊燈
9安裝電腦、傳真等辦公設備
10家用電器檢查、小修
11換門鎖(材料自備)
12更換、檢修開關、插座
13空調加氟利昂
14配鑰匙、修鎖
15查線、換線
16自行車、摩托車小修
17鐘表維修
18更換燈泡、燈管
19更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器
20木門窗維修
21清洗抽油煙機
22清洗空調過濾網
23安裝音響與家用電器
24安裝燈具、門鈴、櫥柜(不含材料)
25修理更換水閥門、各類軟管(不含材料)
26修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱(不含材料)
27疏通下水管道
28修理窗簾、拉窗等(不含材料)
29修理家具配件
30內墻修理粉刷
31配木門窗玻璃
家政服務32室內整體保潔
33木地板打蠟
34看護病人
35上門收洗衣服(洗衣費另記)
36接送
小孩上學
37家庭綠化盆景造型
38剪裁、寵物喂養(yǎng)指導
39中、西餐
40代購、代售二手電腦家私
41家政培訓
42清潔地毯、沙發(fā)
43小學生中餐
44學生寒暑假短期學習班
45提供鐘點工(家務、護理、照顧小孩或老人)
46為老人讀報,聊天
禮儀服務47特殊安全服務
48租售鮮花、盆景
49代接、代送客人
健康服務50健康檢查
51建立健康檔案
52家庭病床
53兒童保健
54健身培訓
商務服務55長途電話
56接發(fā)傳真
57打字
58復印
59出租商務洽談室
60出租會議室
61租車
62汽車美容
zz物業(yè)管理公司**分公司
第3篇 物業(yè)管理標準：安全類
物業(yè)管理標準--安全類
一、人員素質
1.安全員崗位人員按照企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝,各崗位按照工作要求統(tǒng)一形式配戴警用器械、臂章和鑰匙等工具,符合應急要求;私用物品的配帶不影響統(tǒng)一形象;站立時至少保持跨立姿勢。
2.安全員應熟悉小區(qū)的環(huán)境,熟悉小區(qū)的消防設施位置,熟悉本崗位工作方法和流程。
3.安全員行為言語規(guī)范、作風嚴謹、值勤文明、訓練有素、認真負責。
4.安全員具有使用消防器材、撲滅初始火災、人工呼吸、外傷包扎、火災救援等技能。
5.安全員每周至少一次身體素質訓練,一次業(yè)務素質的培訓,突發(fā)事件處理協(xié)助正確處理獨立正確處理獨立正確處理
二、內務管理
1.安全崗位所用器具保持完好,擺放整齊,標識清楚,電器設備電力充足,不影響正常使用。
2.集中住宿房間應保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象,并具有完善的監(jiān)督制度。
3.每周至少安排一次內部溝通,并保存記錄。
4.項目須保存足夠處理突發(fā)事件的力量,原則上安全員外出人數不超過不當班安全員總人數的50%(不含50%)。
三、綜合安全
1.安全崗位實行24小時值班及巡邏制度,并有交接班記錄。
2.根據社區(qū)狀況實行至少二級監(jiān)控安全保衛(wèi)工作,整個小區(qū)安全防范有一個較封閉或有效的管理體系。
3.對高空作業(yè)人員行為應符合作業(yè)安全需要。
4.對危機人身安全處應設有明顯標識和具體的防范措施。
5.可控事件年發(fā)生數2件以下。
四、治安管理
1.有效控制外來人員,確保形跡可疑人員或無明確目的的探訪人員逗留小區(qū)。
2.對大型和貴重物資搬運要做到責任可追溯到用戶本人。
3.社區(qū)公共區(qū)域無易爆、劇毒、強腐蝕、放射嚴重危害生命和財產安全的危險品存放。
4.對突發(fā)事件如偷盜搶、意外傷害、非法*、在逃通緝犯等行之有效的處理辦法,對相關技能應能把握。
5.在小區(qū)范圍內若發(fā)生緊急事件至少應作如下有效反應:
7層以下10層以下10層以上作出正確判斷和指揮統(tǒng)一、即時、恰當
人防2分鐘內3分鐘內采取封鎖行動機防即時
徒步2分鐘內3分鐘內5分鐘
趕到事發(fā)地點時間
機動2分鐘內
攜帶事發(fā)性質對應工具正確,有效
6.每個小區(qū)應具有兩套以上的巡邏路線圖,巡邏簽到周期與規(guī)定周期差誤不能超過整個周期時間的20%,特殊原因有注明的除外。
7.對非本公司員工的施工人員或供方人員需進行登記、易識別性和其行為舉止的管理。
五、交通管理
1.停車場有清晰、有效、規(guī)范的安全、交通標識。
2.小區(qū)區(qū)域內嚴禁機動車鳴笛,有明確的限速標志。
3.經營性停車場須具有當地政府要求的合法證件。
4.所有機動車施行一車一單據、進出有憑據或車車進出要登記的封閉管理,對紙制憑據和電子憑據的至少保持1個月的追溯根據。
5.對車輛進出敬禮且動作標準、規(guī)范。
6.對機動車車主應有雙方明確車輛及車輛物品的管理責任關系。
7.機動車出入口都應設有緩沖和防強闖設施,并能有效發(fā)揮功能。
8.機動車場地應標識明顯的車位線,車位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。
9.機動車停放整齊有序,指揮車輛動作標準規(guī)范。
10.夜晚在機動車場值勤的安全員應著反光衣。
11.非機動車管理有序,停放整齊,存取方便,無亂停、亂放、疊放現(xiàn)象。
12.車場現(xiàn)金應和票據相吻合,移交清晰。
13.惡性交通事故發(fā)生數為0。
六、消防管理
1.有效按照消防安全責任制度落實,定期進行檢查,并有保存總結資料。
2.對小區(qū)業(yè)主每年至少兩次的普及消防知識宣傳。
3.消防設備設施完好無損,可隨時啟用,嚴禁挪為他用。
4.消防通道暢通,無阻礙物和不符合消防規(guī)定的門。
5.火警通報后緊急救援隊成員應攜帶相應消防器具應在2分鐘內(參照緊急事件處理相關標準)趕到現(xiàn)場,各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作。
6.滅火器選擇和配置數量標準燃燒特性及場所滅火器類型配置基準(每只2公升)一般由含碳固體可燃物組成的場所,如公共場所、過道走廊水型、泡沫、磷酸銨鹽干粉、鹵代烷型滅火器
1只/20m2
存放有汽油、煤油、柴油、
酒精、油漆等場所,如油
類倉庫、機房等
干粉、泡沫、鹵代烷、二
氧化碳型滅火器。
1只/10m2
大量電器或帶電設備場
所,如配電房等
干粉、鹵代烷、二氧化碳
型滅火器。
1只/10m2
補充說明:
a.地下建筑滅火器配置基準數量應在配置基準上增加30%。
b.設有消防栓的場所,可相應減少30%;設有滅火系統(tǒng)的場所,可減少50%;設有滅火系統(tǒng)、消防栓的場所,可相應減少70%。
c.一個滅火器配置場所內的滅火器不應少于2只,每個設置點的滅火器不宜多于5只。
d.滅火器設置明顯便于拿取,并有明顯標識。
7.每個小區(qū)必須備有消防斧頭、消防扳手、鐵撬、鐵錘等消防工具,以及警戒帶、醫(yī)療箱、防煙防毒工具等。
8.對燃油罐儲備時,要進行隔離管理,區(qū)域內嚴禁煙火,配置足夠滅火器材。
9.公共火災發(fā)生數為0,火警有效控制率為100%。
七、智能防范
1.監(jiān)視攝像機設置位置、攝影范圍合理、畫面清晰。重要場所停車場和出入口應設有錄像,錄像至少保持一個月。
2.消防中心和監(jiān)控中心實行24小時不間斷值勤,對信號隨時做出反應,并做必要記錄。
3.紅外報警系統(tǒng)等安全防范系統(tǒng)應確保全天侯布防的需要,信號接受反應靈敏。
第4篇 z家園小區(qū)物業(yè)管理評標方式標準
z家園小區(qū)物業(yè)管理評標方式和標準
第一節(jié) 評標方法
評標原則:
本次評標將嚴格遵守《中華人民共和國招標投標法》以及《北京市物業(yè)管理招標辦法》的規(guī)定,恪守公正、公平、公開和誠實守信的原則。
評標委員會:
按照相關法律法規(guī)的有關規(guī)定,組建評標委員會。
評委會人數為5人:由招標人(招標代理機構協(xié)助招標人)在開標前1日到北京市建委標辦,從北京市建委組建的物業(yè)管理評標專家?guī)熘幸噪S機抽取的方式確定專家評委會委員4人,招標人代表委員1人組成評委會,其中1人為評委會召集人。
評委會將根據相關法律法規(guī)及本招標文件的規(guī)定,分別根據各投標人投標文件、項目經理的陳述以及對評委質疑的答辯情況進行綜合評分。
分數計算方法和定標排名:
評委在全部公司答辯結束后,根據評分標準對照各公司投標書內容,項目經理的陳述情況與對評委質疑的答辯情況,對投標公司進行綜合評分(滿分150分)。
計算各公司得分:將各個評委評標所給分數合計,取算術平均值即為該投標公司的最終得分(精確到小數點后2位)。
評標委員會依據評審程序和辦法(詳見'物業(yè)招標開標程序'、'評標方式和標準')以及投標人標書中的投標結果進行綜合評審, 按最終得分高低進行排序,若得分有相同者,則并列排名。
評標委員會將排名前3位的投標人推薦給招標人。
其他
招標人不接受任何選擇性報價,對每一投標人的投標方案只允許有一個報價。
本次招標為基準價招標(最高限價招標),評標時以服務質量與物業(yè)費的性價比高者為優(yōu)先原則,最低價不是最終中標或被授予合同的保證。
提醒投標人報價中應包括本招標文件所述的全部招標內容的價格、價格風險和由于技術、服務偏離引起的費用以及其它投標人認為可能發(fā)生的費用,并在投標價格表和偏離表中明示。若投標人未在上述表中明示,招標人認為已經包含在其報價中,并在合同簽定和履行過程中不再追加。
第二節(jié) 評分標準(總分150分)
經濟標(物業(yè)費用報價):40分
最高分40分,最低分0分;小數點后保留2位小數。
技術標評分標準(標書及述標情況):總分90分,其中:
物業(yè)企業(yè)基本情況(5分),主要內容包括:企業(yè)從業(yè)人員的素質及資格情況、企業(yè)管理運作的特點、管理業(yè)績;
物業(yè)管理服務整體設想及策劃(10分),主要內容包括:對該項目的市場調查及分析、明確可行的管理思路、體現(xiàn)小區(qū)特色的管理模式;
組織機構設置及人員配備和培訓計劃(5分);
采取的工作計劃及裝備情況(10分);
采取的保安服務方案和應急預案(10分),主要內容包括:崗位設置、區(qū)域保安方案、應急處理方案、相關案例;
服務標準、措施、承諾及二次承諾指標、特約服務(10分);
物業(yè)維修、養(yǎng)護計劃,包括:房屋和設備定期、日常養(yǎng)護計劃(10分);
項目接管方案(10分);
其它費用及特約服務費用報價(5分);
其它(5分),包括項目內停車位規(guī)劃及管理、公共房屋出租和廣告管理方案及費用分成方案、項目內的商業(yè)用戶(包括在住宅內開公司的用戶)的管理方案等等。
上述10項評分內容應在投標文件及擬派項目經理的陳述中有相應的體現(xiàn),內容合理、科學、可行。評委根據投標文件的內容結合上述評分標準綜合評分。
述標情況(10分):述標人及述標人對標書的闡述;
擬派項目經理及投標團隊的現(xiàn)場答辯:20分
第5篇 某物業(yè)保安管理員轉正標準
物業(yè)(保安)管理員轉正標準
一、試用期:三個月
二、轉正標準運用對象:物業(yè)管理員
三、轉正標準
1.工作能力:業(yè)務技能精,能出色完成各項工作任務,辦事效率高,解決問題有效;能超出上級的期望值;
2.主動性與開發(fā)意識:工作態(tài)度積極、端正,能主動去發(fā)現(xiàn)問題并解決;自我開發(fā)意識較好,上進心強;
3.責任心:有很強的責任意識,認真負責,一絲不茍;
4.道德規(guī)范:品行端正,無不良嗜好;心地善良,正直坦率;助人為樂,主動為客人排憂解難,有良好的顧客至上的服務意識;
5.溝通能力:能主動與客人進行溝通,向客人施加積極的影響;
6.人際關系:能妥善處理人際關系,尊敬上級,團結同事;待人真誠,協(xié)作性強,深得到隊友的認同;
7.禮節(jié)禮貌:服務意識強,崗位操作規(guī)范;熱情周到,微笑明顯,有禮有節(jié);
8.崗位形象:形象好,氣質佳,符合物業(yè)管理員執(zhí)勤形象要求;
9.紀律性:能嚴格遵守公司的規(guī)章制度;自律性好,自我約束力強,無違紀情形出現(xiàn);
10.法制觀念:具有較強的法制理念與法律意識。
第6篇 太陽城物業(yè)服務高標準管理原則規(guī)范
太陽城物業(yè)服務高標準管理原則
物業(yè)管理是一項以服務為本質,以管理體現(xiàn)服務的工作,順馳物業(yè)在進行任何標準的物業(yè)管理服務中均將其一切管理行為建立在一定的標準基礎之上。作為業(yè)主,都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司,享受貨真價實的優(yōu)質服務。順馳物業(yè)在按物業(yè)類別提供相應形式、內容的物業(yè)管理服務中,均以如下原則作為做好物業(yè)管理工作的基礎。
*服務態(tài)度--熱情
物業(yè)管理屬服務性行業(yè),管理公司的員工應以發(fā)自內心的真誠笑容為用戶熱情服務,尤其應做到文明禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵時守約、衣冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
*服務設備--完好
良好而完善的硬件設施是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件。物業(yè)管理中的服務設備包括房屋建筑、機械設備、衛(wèi)生設備、通訊設備、交通工具、電器設備等等。對這些設備要加強管理、精心養(yǎng)護,使之始終處于完好狀態(tài),降低設備故障率。
*服務技能--嫻熟
服務技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務管理中應該掌握和具備的基本功。除了應具有良好的服務意識外,更重要的是員工應具備較好的業(yè)務素質,如工程人員應具備過硬的設備維護技術,財務人員應具備豐富的管理知識,保安人員應具備過硬的治安消防本領等。
*服務項目--齊全
除了搞好物業(yè)管理綜合服務收費所包含的必要服務項目外,物業(yè)管理公司還應努力拓展服務的深度和廣度,努力開展各種能滿足用戶需要的特約服務和便民服務,使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務。
*服務方式--靈活
物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理、依法管理外,還應設身處地地為用戶著想,努力為用戶提供各種靈活的服務方式,切忌死板僵硬的管理,應盡可能在辦事手續(xù)、營業(yè)時間、服務范圍等方面給用戶提供方便。
*服務程序--規(guī)范
服務程序是指服務的先后次序和步驟,它看起來無關緊要,實際上卻是衡量物業(yè)管理水平的重要標準之一。如電話接聽程序、設備操作程序、裝修審批程序、清潔程序等都要嚴格按次序一項接一項、一環(huán)扣一環(huán),不可隨心所欲、雜亂無章。
*服務收費--合理
物業(yè)管理屬有償的服務行為,用戶不交管理費而享受服務是不現(xiàn)實的。而順馳物業(yè)制定的物業(yè)管理費收費標準系根據物業(yè)實際和提供服務的內涵確定,以'大眾化收費、高標準服務'為原則;公司開展的特約服務和便民服務也以滿足用戶需要為目的,以'保底微利,以支定收'為原則。
*服務制度--健全
順馳物業(yè)將根據物業(yè)實際制定并健全一整套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務制度,以確保為用戶提供穩(wěn)定的服務。這些制度將體現(xiàn)清明有序、易于操作的特點。
*服務效率--快速
服務效率是向用戶提供服務的時限。在'時間就是金錢,效率就是生命'的時間價值觀下,服務效率高不僅能節(jié)省時間,而且能為用戶帶來利益,順馳物業(yè)將努力提高員工素質,減少工作環(huán)節(jié),簡明工作程序,縮短辦事時間,提高服務效率。
第7篇 中國住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務等級標準二級
二 級
項 目 內 容 與 標 準
(一)基本要求
1、物業(yè)管理企業(yè)應持有國家三級以上資質證書。
2、物業(yè)管理企業(yè)應制定質量管理制度。
3、應有較完善的物業(yè)管理方案。并按規(guī)范簽定物業(yè)管理合同。
4、管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志、規(guī)范用語。
5、物業(yè)管理項目經理應具備二年以上專業(yè)物業(yè)管理經驗。
6、管理人員應90%持有物業(yè)管理上崗證書,特種作業(yè)員工應100%持有政府或專業(yè)部門頒發(fā)的有效證書上崗。
7、一線服務人員每年體檢一次,合格上崗。
8、物業(yè)管理企業(yè)多方面運用計算機管理(業(yè)主檔案、收費管理等)。
9、小區(qū)實施每周六天每天12小時服務接待(公示服務聯(lián)系電話)。
10、根據小區(qū)實際條件,開展業(yè)戶必需的有償特約服務及代辦服務(公示服務項目及收費價目)。
11、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等,每年與30%以上業(yè)主作有效溝通;每年有效投訴處理率>90%。
12、建立較完善的檔案管理制度(物業(yè)竣工驗收檔案、設備管理檔案、業(yè)戶資料檔案、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案)。
13、根據小區(qū)實際條件,配合開展必要的社區(qū)文化活動。
14、建立健全財務管理制度,每年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。
15、按規(guī)定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。
2、房屋外觀(包括屋面、天臺)完好、整潔,公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損;外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈整齊有序。
3、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告、阻止、報告,并協(xié)助有關部門依法處理。
4、空調安裝位置統(tǒng)一,支架無銹蝕,無安全隱患。
5、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調一致,不超出外墻面。
6、除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及外凸防盜網和屋頂平臺護欄等。
7、房屋裝修符合規(guī)定,有小區(qū)裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續(xù)等。對危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸止、報告。
8、小區(qū)主出口設小區(qū)平面示意圖,主要路口設有路標。小區(qū)內組團及各棟、單元(門)、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。
(三)設施設備維修養(yǎng)護
1、共用配套設備設施良好,運行正常,無事故隱患,保養(yǎng)、檢修制度完備,有設備運行記錄。
2、實行24小時報修值班制度,急修報修半小時內到達現(xiàn)場,預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場?；卦L率80%以上。
3、水、電、電梯等設備運行人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,消防設備設施完好無損,可隨時啟用;消防通道暢通;制訂消防應急方案、進行消防演習。
4、道路通暢,路面平整,路面井蓋不影響車輛和行人通行,停車場及主要道路交通標志齊全規(guī)范。
5、路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95%以上,按規(guī)定時間定時開關。
6、維修養(yǎng)護制度健全,并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執(zhí)行良好。
7、對設備故障及重大或突發(fā)性事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。
8、各設備房衛(wèi)生、整潔,主要設施設備標識清楚齊全,設備房管理制度明確。
9、各設備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關部門通知后,按規(guī)定時間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護
1、小區(qū)主出入口24小時值班(其中12小時立崗)。
2、對小區(qū)重點部位每2小時巡查一次。
3、小區(qū)設有中央監(jiān)控室實施24小時監(jiān)控。
4、應對小區(qū)公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位,設置安全防范警示標志。
5、 進出小區(qū)的車輛實施登記管理,引導車輛有序停放。
6、 進出小區(qū)的裝修工、服務人員實施發(fā)放臨時出入證管理。
7、對火災、水浸、電梯困人等突發(fā)事件有應急處理預案,(每年進行消防演習一次)。
(五)保潔服務
一、 小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清掃
(3)主次干道 2次/天 清掃
(4)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/半個月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內公共部位
(1)多層樓內通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳(白天) 1次/4小時 拖掃
(3)高層消防通道 1次/半個月 拖擦
(4)共用活動場所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/半月 擦拭
(6)高層大堂、會所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 打蠟地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 打蠟地磚地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸塵 1次/4個月 清洗
(7)室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施1次/15天 擦拭
(8)公共衛(wèi)生間 2次/天 清潔
(9)電梯內 1次/天 清潔
(10)及時
清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異味,并進行保潔巡查。
二、垃圾的處理與收集
1、根據物業(yè)實際合理布設垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現(xiàn)象;
3、設有垃圾中轉站的,每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據實際需要進行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;
4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、排水、排污管道暢通
1、區(qū)內公共雨、污水管道 1次/年 疏通
2、雨、污水井 1次/6個月 檢查,并視情況進行及時清掏
3、化糞池 1次/6個月 檢查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按國家、地方有關規(guī)定定期清洗、消毒、加藥,水質符合衛(wèi)生要求;定期巡查。
四、無飼養(yǎng)家禽、家畜,寵物受到嚴格管制
1、禁止飼養(yǎng)家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
2、飼養(yǎng)寵物必須符合相關規(guī)定;對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
五、建立消殺工作管理制度,根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物。
(六)綠化養(yǎng)護管理
1、草坪保持平整,及時進行修剪。
2、草坪內常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,養(yǎng)護中發(fā)現(xiàn)的死樹,必須在半月內清除,并適時補種。
4、綠籬超過平齊線時應進行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應根據樹木品種和生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
6、根據氣候狀況和季節(jié),適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。
7、適時組織防凍保暖、防沙,預防病蟲害。
第8篇 z商業(yè)物業(yè)內部管理標準作業(yè)程序
1、例會
①周例會:每周一、三、五召開工作例會,安排、協(xié)調、小結工作;
②專項會議:組織各部門臨時召開,為解決某一個(項)問題的會議。
2、日常工作檢查
①物業(yè)部組織有關人員依據相關標準作業(yè)規(guī)程對相關人員的工作進行日常檢查;
②檢查方式
a. 抽檢方式;
b. 區(qū)別對待。
③檢查頻次
a . 現(xiàn)場管理經理每日不少1次日常工作的抽檢;
b. 現(xiàn)場隊長對工作每天不少4次檢查;
④員工考評:物業(yè)公司依據工作《日檢》、《周檢》和《月檢》對各崗員工進行工作考評。
⑤員工培訓:物管處應當定期和不定期組織各種業(yè)務、技能培訓宣傳企業(yè)文化。
第9篇 物業(yè)管理標準：環(huán)境類
物業(yè)管理標準--環(huán)境類
一、人員素質
1.熟悉小區(qū)的環(huán)境,熟悉本崗位職責范圍、工作方法和流程,掌握本崗位的工作技能。
2.按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊統(tǒng)一著裝,保持整潔,正確佩戴工牌。
3.言語文明、作業(yè)規(guī)范、認真負責、精益求精、積極上進、保持熱情。
二、內務管理
1.保潔、綠化工具管理落實到人,統(tǒng)一存放于指定的干燥場地,擺放整齊、保持清潔,存放處及對應標識不能有礙觀瞻。機械性工具應做到連接部位無異常、機油不發(fā)黑且無明顯渾濁現(xiàn)象、動作無異音、操作靈敏,機身清潔。
2.集體住宿房間應保持干凈、整齊、無異味、無亂掛亂放亂貼等現(xiàn)象。
3.每周至少安排一次內部溝通活動。
三、綠化管理
1.小區(qū)公共綠地、庭院綠地及道路兩側綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當、層次分明。
2.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無明顯病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿,無灼傷。
3.小區(qū)無枯死喬木,枯死灌木、枯萎地被植物每塊不超過0.5平方米,且枯死灌木、枯萎地被植物每1000平方米范圍內累計面積不超過2平方米?？菟劳炀葐棠究芍槐Ａ魳涓傻毮芤娗嗥?新移植喬木需保留部分樹葉,要達到景觀效果。
4.小區(qū)植物干體和葉片上無明顯積塵、無泥土,綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物,無積水.
5.喬木類樹干正常生長挺直,骨架均勻,樹冠完整。
6.喬灌木應保持美觀的形狀、造型植物必須形態(tài)明顯、枝條無雜亂現(xiàn)象。
7.綠地和花壇無雜草(人不常經過區(qū)無明顯雜草)、無破壞、無積水、無雜物、無枯枝、無踐踏、無鼠洞及隨意占用、無直面向天裸露黃土現(xiàn)象。
8.草坪長勢良好,目視平整,生長季節(jié)濃綠,莖葉高度在4cm左右,立春前可修剪為2cm左右。
9.主要部位設置有與植物相符的綠化標識牌,并安裝位置妥當、醒目,標識清晰、完整、干凈。
10.水系每周/兩周更換一次水源(夏季),保證水面清透,無味,無污物。
四、清潔衛(wèi)生
(一)公共設施
1.房屋的公共樓梯、走道、天臺、地下室等公共部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象。
2.房屋雨棚、消防樓梯等公共設施保持清潔、暢通,地面無積水、無紙屑煙頭等,無蜘蛛網、無異味、無積塵,不得堆放雜物和占用。
3.門目視表面無塵、無油跡、無污物、無明顯手印、無水跡、無蜘蛛網、呈本色。手接觸處要求用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。
4.玻璃:
a.距地面2米范圍內,潔凈光亮無積塵,用白色紙巾擦拭50cm無明顯污跡。
b.距地面2米以外玻璃目視無積塵。
c.通風窗側視無明顯灰塵、呈本色。
5.地面:
a.需打蠟的地面光亮、顯本色。
b.大理石地面目視無明顯腳印、污跡、一米之內有明顯輪廓。
c.瓷磚地面目視無明顯污跡、灰塵、腳印。
d.膠質地面無明顯灰塵、污跡;辦公場所蠟地光亮且無明顯蠟印。
e.水磨石地面目視無灰塵、污漬、膠跡。
f.水泥地面目視無雜物、明顯油跡、污跡。
g.廣場磚地面目視無雜物、無明顯油跡、污跡、大面積烏龜紋及青苔。
h.車道線、斑馬線清晰、無明顯油跡、污跡。
6.墻面
a.涂料墻面無明顯污跡、腳印。
b.大理石貼瓷內墻面無污漬、膠跡白色紙巾擦拭50cm無灰跡;外墻面無明顯積塵。
c.水泥墻面目視無蛛網、呈本色。
d.不銹鋼內墻面目視無指印、無油跡、光亮,用白色紙巾擦拭50cm無污跡。不銹鋼外墻面無積塵,呈本色。
7.天花無蜘蛛網、無污跡、無變形、無損缺、無明顯灰塵。
8.人體不常接觸到的設施位置處目視無明顯灰塵、無油跡、無污跡、無雜物、無蜘蛛網;能常接觸到的設施位置處手摸無污跡感;所有設施表面基本呈本色。這里的設施包括滅火器、消防栓、開關、燈罩、管道、扶梯欄、室外休閑娛樂設施、座椅、雕塑、裝飾物、倒車架、電話亭、宣傳欄、標識牌等。
9.噴泉水景水質不渾濁、無青苔、明顯沉淀物和漂浮物;溝渠河等無異味、無雜物、無污水橫流、無大量泡沫、無漂浮異物、孑孓(蚊的幼蟲)不超過1只/100ml。
10.空置房無蜘蛛網、無異味、無雜物、無積塵。
11.停車場、立體車庫、架空層、車行道、走道無污跡、無雜物、無積水、無明顯油跡、無明顯灰塵、無異味、無蜘蛛網。
12.排水溝、明溝部分無異味、無蚊蠅、無雜物、無污水橫流、蓋板完好、蓋板間縫不大于3cm;排污井、暗溝部分無明顯蚊蠅蟑螂活動、無堵積、沉淀物不超過管徑1/5、井蓋完整,覆蓋緊貼。
13.垃圾車停放于指定點,車輛干凈,擺放整齊,場地干凈無強異味。
14.垃圾中轉站、垃圾桶(箱),垃圾不得散裝,無超載、無強異味、無蚊蠅滋生、無污水橫流、無有礙觀瞻,外表無污跡、油跡。
15.標識牌、指示牌無污跡、無積塵。
16.煙灰盅標志圖案清晰,內置物(水、石米、沙)保持清潔。
17.洗手間,地面、臺面、鏡面無積水、無水跡、無污跡、無紙屑煙頭等雜物;便池無污垢、無異味,紙簍不過滿,洗手液、紙巾用品充足,各項設施完好。
c.門窗、開關、電腦、打印機、復印機、燈具、風扇、空調、百葉窗等目視無塵無污。
d.桌椅、文件柜、電話無塵無污,用白色紙巾擦拭50cm無污跡,棉麻布材料目視無污跡,拍打無飛塵。
e.垃圾簍不過滿、無異味。
f.飲水設施無污跡、無積水。
g.會議室、培訓室、電腦教室等及時清掃、歸位。
h.洗手間洗手液、紙巾、花瓣香料等補充及時。
(二)環(huán)境消殺
1.定期進行衛(wèi)生消毒滅殺,并有評估記錄。
2.房屋共用部位、共用設施設備部分無白蟻害。
3.夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。
4.無明顯的鼠洞、鼠糞、鼠路。
5.投放消殺藥品的場所必須設置醒目、符合消殺工作要求的警示牌,必要時采取有效措施防范。
(三)綜合項目
1.小區(qū)內環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮
箱、垃圾中轉站等保潔設施,且設置合理。
2.清潔衛(wèi)生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清掃保潔,垃圾日產日清,收倒過程不干擾用戶正常工作、生活。
3.排放油煙、嗓音等符合國家環(huán)保標準、外墻無污染。
4.公共設施或場所標識應按照物業(yè)企業(yè)形象策劃手冊設置,標識無損壞、無明顯灰塵、無銹跡、字跡清晰、位置妥當。
5.對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便活動,應設有明顯標識或采取有效防范措施。
第10篇 物業(yè)公司庫房管理標準作業(yè)流程-4
物業(yè)公司庫房管理標準作業(yè)流程(四)
1.0目的
1.1本流程規(guī)范庫房管理工作,確保對庫房物品進行安全、高效、有序的管理。
2.0適用范圍
2.1本規(guī)程適用于物業(yè)公司庫房管理工作。
3.0職責
3.1公司采購員負責物品的采購工作。
3.2庫房管理員負責物品驗收、入倉、領用手續(xù)的辦理和庫存物品的保管。
3.3物業(yè)公司客服財務人員負責物品的核算。
3.4物業(yè)公司客服主管負責庫房管理工作的監(jiān)督。
4.0管理工作要點
4.1庫存物品的限額標準
4.1.1日常消耗物料的庫存限額:
a)一般為每月平均消耗量的1.2倍;
b)特殊情況另行處理。
4.1.2常備的零件物品的庫存限額:
a)一般為每月平均消耗量的1.5倍;
b)特殊情況另行處理。
4.2物品采購的申請
4.2.1庫房管理員原則上應在每月28日前根據庫房實際庫存量,編制下月物品采購計劃。
4.2.2當庫房物品低于規(guī)定的庫存限額時,應及時填制所需物品的采購計劃。
4.2.3庫房中無儲存的零星、應急物品由使用部門負責人填制采購計劃。
4.2.4庫房管理員應在每月28日前將采購計劃交物業(yè)公司客服部。
4.2.5物業(yè)公司經理依據下列內容審核:
a)倉庫實際庫存量;
b)當月實際消耗量;
c)庫存物品的限額標準;
d)下月預計消耗量;
4.3物品的驗收程序
4.3.1物品驗證的要求:
a)每次采購物品單位數量少于10個的,要求100%抽樣驗證;
b)每次采購物品單位數量多于10個的,要求10%-50%驗證;
c)采購物品必須具備合格證,特別對批量購買的物品必須要驗證物品的合格證,物品合格證由庫管員保存;
d)對目測無法驗證的物品,必須使用相關工具協(xié)助驗證;
e)物品的規(guī)格、數量等必須與《采購計劃單》上的內容相符;
f)庫管員應將常用物品的說明書、使用說明書及保修卡等資料在驗證無誤后交物業(yè)客服保存、備查。
4.4物品的入倉程序
4.4.1物品的入倉程序:
a)采購員原則上應在物品采購回來的當日,將物品送交倉庫驗收,特殊情況不能在當日入倉的,應報物業(yè)經理批準后另行處理;
b)如采購員通知物品供應商送貨上門,采購員應陪同供應商一起到庫房驗貨;
c)庫房管理員應對符合購買計劃的物品進行驗收;
d)經驗收合格的物品,庫房管理員應開具《入庫單》,登記庫房物品明細賬,并將物品分類存放;
e)庫房管理員應根據當天的物品驗收單,及時登記物品明細賬;
4.4.3設備工具的入倉程序:
a)新采購的工具按物品的入倉程序執(zhí)行;
b)以舊換新的設備工具入倉程序:
-經辦人應憑其所在部門主管簽名確認的《工具借領單》到倉庫辦理舊工具入倉手續(xù);
-庫房管理員經檢查無誤后予以辦理入倉手續(xù),發(fā)給新工具,同時在使用《工具登記卡》上由經辦人簽名確認;
c)退還的設備工具入倉程序:
-庫房管理員根據使用人的《工具登記卡》上的項目,逐項清點退還工具;
-庫房管理員對退還的工具進行驗收;
-庫房管理員應在《工具登記卡》上登記,并由使用人所在部門負責人簽名確認后存檔。
d)借用工具入倉程序:
-工具借用人在工具送還倉庫前必須把工具清理干凈;
-庫房管理員根據設備工具的領用記錄,進行驗收;
-庫房管理員應及時在《工具登記卡》上登記。
4.5庫房物品的存放管理
4.5.1物品存放倉庫的自然條件:
a)有通風設備;
b)光線充足;
c)面積寬敞。
4.5.2庫房物品的存放分類:
a)易燃、易爆與揮發(fā)性強的物品;
b)吸水性強、容易發(fā)潮、發(fā)霉和生銹的物品;
c)常用工具、材料和配件等;
d)易碎、易損物品;
4.5.3物品存放倉庫的區(qū)域劃分:
a)合格物品存放區(qū);
b)不合格物品存放區(qū);
c)待檢物品存放區(qū)。
d)處理物品存放區(qū)
4.5.4倉庫區(qū)域劃分的方法:
a)在貨架上標識并隔離;
b)劃線掛標牌。
4.5.5倉庫物品的存放要求:
a)易燃、易爆與揮發(fā)性強的物品應單獨設置倉庫存放,存放時應注意:
-周圍無明火、遠離熱源;
-擺放在地下;
-配備滅火器;
-保持包裝完好;
-庫房結構堅固,門窗封閉牢固;
-庫房門內開。
b)吸水性強、容易發(fā)潮發(fā)霉和生銹的物品存放時:
-用經過防水處理的貨架放置;
-放在干燥的地上或貨架上;
-配備防潮通風設施。
c)常用工具、材料和配件等:
-不規(guī)則物品,用盒或袋裝好后擺放;
-規(guī)則的物品整齊的擺放在貨架或地上;
-體積較大、體重較輕的可靠墻上放或掛在墻上。
d)易碎易損的物品:
-體積較小或瓶裝物品,放置貨架的底層、整齊的擺放在地上;
-體積較大的,應靠墻立放,放置上方不懸掛物品;
-放置位置有膠墊。
4.6庫房物品的領用管理
4.6.1物品領用程序:
a)物品領用人應憑其所在部門主管簽字確認的《領料單》到庫房辦理材料領用手續(xù);
b)庫房管理員根據《領料單》上所列品種,逐一發(fā)放;
c)庫房管理員根據《領料單》內容登記倉庫物料發(fā)放明細登
記;
d)庫房管理員以10天為一期,將《領料單》匯總后交物業(yè)財務人員核對,并進行相關的賬務登記。
4.6.2工具的領用管理:
a)工具使用人應憑其所在部門主管確認的《領料單》到庫房領用工具;
b)庫房管理員應根據使用人《工具領用卡》的記錄,核對原卡上的領用工具是否有重復現(xiàn)象:
-如經核對,已有領用記錄,但沒有報廢或其他處理記錄,庫房管理員應拒絕發(fā)放;
-如經核對沒有該工具的領用記錄,將工具發(fā)放給領用人后,并在《工具領用卡》上登記。
c)庫房管理員以10天為一期,將《領料單》匯總后交物業(yè)財務人員核對,并進行相關的賬務登記。
4.6.3借用工具的領用程序:
a)凡因工作需要借用工具的人員,應憑其所在部門主管簽名確認的《工具借領單》,到庫房辦理工具借用手續(xù);
b)庫房管理員根據《工具借領單》,與庫房建立的借用工具登記卡核對無誤后發(fā)放;
c)庫房管理員對借用的工具應根據規(guī)定的歸還期限督促借用人按時歸還。
4.7庫房物品報廢的管理
4.7.1報廢的標準:
a)物品到有效期;
b)客觀原因造成物品工具已無使用價值的;
c)按其他有關規(guī)定需報廢。
4.7.2物品報廢的程序:
a)報廢物品經辦人憑其所在部門主管簽名確認的《物品報廢單》到庫房辦理物品報廢手續(xù);
b)庫房庫存的物品報廢,由庫房管理員負責填寫《物品報廢單》;
c)庫房管理員準備好報廢物品的有關原始資料:
-入庫時間
-物品性能介紹;
-使用時間;
-使用說明;
-其他有關資料。
d)物業(yè)公司客服主管,應組織相關人員驗證;
e)報廢物品交物業(yè)公司經理審批;
g)庫房管理員根據審批意見,將報廢物品的相關財務資料交物業(yè)財務人員核對并進行相關的賬務處理。
4.9記錄表格
4.9.1《物品報廢單》
4.9.2《工具登記卡》
4.9.3《庫存物品進、耗、存表》
4.9.4《入庫單》
4.9.5《領料單》
第11篇 小區(qū)物業(yè)公共秩序維護管理服務工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務工作標準:公共秩序維護
二、公共秩序維護工作標準
項目 內容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的護管員制服,戴好帽子,系正領帶,扎緊武裝帶,衣領鈕扣全部扣好。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、制服領口、袖口處不得顯露個人衣物,制服外不得顯露個人物品(如紀念章、筆、bb機、鎖匙扣等),制服衣袋不得裝過大過厚物品。
4、非當值班時間,除因公或經批準外,不得穿著或攜帶制服離開轄區(qū)。
行為舉止1、上崗時舉止應文明、大方。
2、頭發(fā)要整潔,不留長發(fā)。
3、精神振作,姿態(tài)良好,抬頭挺胸。不得東倒西歪、前傾后靠,不得伸懶腰,不袖手、背手、插腰或將手插入衣袋。
4、值勤時不得抽煙、吃零食,不得看小說雜志、報紙、會客閑聊、吹口哨等與工作無關的事情,不得隨地吐痰、亂丟雜物。
5、注意檢查和保持儀表,但不得當眾整理個人衣物。
6、不得將任何物件夾于腋下,不得敲桌椅或玩弄其他物品。
內務1、保持宿舍保潔衛(wèi)生,不隨地吐痰、亂扔果皮、紙屑、煙頭等雜物。
2、床位鋪面保持干凈平整,不擺放雜物,被子按要求折疊方正,床下的鞋子擺放整齊。
3、帽子、腰帶、口杯、水桶等物均按指定的位置擺放,保持內務的統(tǒng)一。
4、室內嚴禁存放易燃、易爆、劇毒及其他危險品。
5、室內應保持安靜,不得在室內喧嘩、打麻將,以免影響其他隊員休息。
作息規(guī)定1、護管實行24小時值班制,每班提前10分鐘進行交接班。
2、每晚零時之前熄燈就寢。
3、每周二、四下午二時至四時軍訓,無特殊情況,不得無故缺席。
4、嚴格執(zhí)行備崗制度,下崗后外出3小時以上的需向有關領導請示。
5、休息(假)期間,發(fā)生緊急情況,一經召喚必須立即歸隊,聽候調遣。
軍訓1、立正:腳跟靠攏并齊,自然挺胸,兩臂自然下垂,兩眼平視前方。
2、稍息:左腳須腳尖方向伸出全腳的2/3,上體正直。
3、向右(左)轉:右(左)腳跟為軸,向右(左)轉90°,重心移向右(左)腳,左(右)腳迅速靠攏右(左)腳,成立正姿勢。
4、向后轉:要求同向右(左)轉,向后轉180°。
5、齊步走:左腳向正前方邁出約75厘米,重心前移,右腳相同。上體正直,兩臂前后自然擺動。
6、敬禮:右手指并攏抬起微接帽沿右前角,腕直臂平,同時注視受禮者。
7、注目禮:面向受禮者成立正姿勢,注視受禮者,并目迎目送。
護管器材1.護管器械包括有對講機、警棍等,它是護管人員執(zhí)行任務的工具和武器,屬公司的公共財產,每個護管員都有責任和義務將其保管好,防止遺失或損壞。
2.護管器械只供護管員執(zhí)行公務時使用,嚴禁用作其他用途。
3.護管器械嚴禁轉借他人,嚴禁個人攜帶外出,如因工作需要須報管理處批準。
4.對講機使用應嚴格按規(guī)定頻率正確操作,嚴禁保安員私自亂拆、亂擰、亂調其它頻率。若有損壞視情節(jié)賠償。
5.執(zhí)勤中禁止使用對講機聊天、說笑、以及談一些無關工作的話題。嚴禁在檢查時通風報信。
6.警棍是護管員制服犯罪分子以及自衛(wèi)的武器,嚴禁用來當作斗毆或威嚇他人的工具。
7.護管員交接班時,應做好護管器械的交接驗收記錄,防止出現(xiàn)問題時互相推卸責任。
8.護管器械不用時,應由當事人交管理處統(tǒng)一保管。
固定崗位1、熟悉本崗位職責,熟悉小區(qū)業(yè)主基本情況,包括業(yè)主職業(yè)、相貌特征、常規(guī)進出時間等。
2、當發(fā)現(xiàn)雙手提(拿)著重物的顧客進出大門有困難時,應主動提供幫助。
3、若遇領導或前來指導、參觀的社會各屆人士,應立即起立敬禮。
4、外來人員進出,值班人員填寫《來訪登記表》,謝絕推銷和其他閑雜人員進入。
6、當用戶搬出物品時,應區(qū)分不同情況,必要時值班人員查驗用戶《出入物品申報表》后予以放行,同時收回《出入物品申報表》。
7、需要給郵局辦理簽收的郵件,應參照《信件收發(fā)管理程序》處理,及時將郵件送給用戶簽收。
8、對于出現(xiàn)的緊急情況,應參照《緊急事件處理程序》處理。
9、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關管理工作(參見相關程序文件)。
流動崗位1、護管巡查參見《護管巡查細則》。
2、當業(yè)主、顧客有困難求助時,應及時提供熱情的幫助。
3、若遇領導或前來指導、參觀的社會各屆人士,應敬禮、致謝。
4、巡邏時要多走、多看、多聽、多嗅。重點檢查治安、防火、防盜等情況,消防等公共設備、設施是否完好,防盜門是否關好等。發(fā)現(xiàn)問題立即處理,做好《值班記錄表》,并上報護管班長或管理處主任。
5、巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員,要前往盤查,必要時檢查其所帶物品。屬三無人員,應驅趕出轄區(qū);屬推銷、擺賣人員,應勸其離開轄區(qū)。
6、對于出現(xiàn)的緊急情況,應參照《緊急事件處理程序》處理。
7、協(xié)助管理處其他班組(部門)做好有關管理工作(參見相關程序文件)。
第12篇 小區(qū)物業(yè)管理服務綠化工作標準
小區(qū)物業(yè)管理服務工作標準:綠化
三、綠化工作標準
項目內容
著裝1、上崗須著公司統(tǒng)一的工作制服。
2、上崗須佩戴好工作牌。工作牌統(tǒng)一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、噴灑農藥等易傷皮膚工作時應穿長袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干凈整潔。
行為舉止1、上崗時舉止應文明、大方。
2、精神振作,姿態(tài)良好。
3、使用禮貌用語。
工作制度1、愛崗敬業(yè)、服從指揮、積極主動、任勞任怨、遵紀守法、嚴以律己。
2、按規(guī)定著裝上崗。
3、遵守作息時間不遲到早退,有事請假。
4、認真參加培訓和學習。
5、綠化養(yǎng)護要培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,加強業(yè)務培訓,使員工成為一專多能的骨干力量。
6、愛護各種機械器具,使用時按操作規(guī)程,使用完后妥善保管,未經主管同意不得外借。
草地養(yǎng)護1、清除綠地、花叢內磚石、鐵絲、干枯枝葉等雜物。
2、拔除綠地的雜草。
3、草坪修剪,綠籬、花球造型。
4、加土滾壓,填平坑洼。
5、適時松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及時補植。
7、加強草坪病蟲防治工作。
蕎灌木養(yǎng)護1、做好喬、灌木修剪和造形,及時修剪枯枝、病蟲害枝、有礙觀瞻和影響行人的枝條。
2、及時除草、松土、培土。
3、臺風季節(jié)對蕎灌木進行加固,防止刮倒。臺風過后及時松綁,避免橡皮帶嵌入樹皮內。
4、淋水、施肥,保證喬、灌木水分和養(yǎng)分供給。
5、死亡喬、灌木及時補植。
6、做好喬、灌木病蟲防治工作。
7、修整樹穴。干旱的秋冬季修成水窩狀,多雨的春夏季修成丘狀。樹穴內經常松土、除草,保持土壤細粒疏松,不見雜草,清除石雜物。樹穴要美觀精致,大小、形狀與喬灌木地上部分相協(xié)調。
澆水、施肥1.草坪澆水
1.1在干旱和少雨季節(jié),要經常進行草坪澆水,保證草正常生長的需要。
1.2草坪澆水,最重要的是一次澆足透水,避免只澆表土。至少要澆濕透土層5cm以上。如草坪過分干旱,土層的濕潤度則應增至8cm,否則就難以解除旱象。
1.3草坪澆水最忌在中午陽光曝曬下進行,應盡可能安排在早上與傍晚前后進行。
1.4草坪澆水要噴灑均勻,免于遺漏,無固定噴灌設備的,澆水要先遠后近,逐步后移,避免重復踐踏。
1.5久旱不雨,可連續(xù)澆水2~3次,否則難以解除旱情。正常情況下,無雨季節(jié)每周可澆水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般為1000~1500kg/畝,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥為主,以促進其莖葉繁茂。施用磷、鉀肥以增加草坪的抗病與防病能力。
2.3 氮、磷、鉀三種化肥的施用比例,通常控制在5:4:3為宜。
2.4 化肥的施用量為3kg/100m2為宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥應在陰天或雨前撒于草坪場地,或與草坪灌溉澆水密切結合進行,以防施用不當損壞禾苗。
2.6 在每年的4、7月進行。在其它時間,應視其生長情況,適當補充追肥。
2.7 草坪施肥要適量、均勻,防止過量或不均勻引起肥傷。
3.喬、灌木施肥細則
3.1 在喬、灌木根部挖條形溝,或在樹冠外緣的投影線下,每株挖對稱兩穴。
3.2 喬木施肥穴的規(guī)格為30×30×40cm,灌木施肥穴的規(guī)格為20×20×30cm。
3.3 將肥料用鐵楸倒入溝內或穴內。
3.4 回填泥土,踏實,淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事項
4.1 施肥要根據花卉不同品種及生育期,適時、適量、氮磷鉀配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗稱'回水',這有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥時,不論哪種肥料,切忌施于花卉幼芽和新葉上,以防灼傷。
病蟲害防治1.病蟲檢查
1.1調查采用隨機抽樣法:以每個管理區(qū)為單位,根據面積大小,間隔20-30米為一檢查點,檢查有無病、蟲害存在。
2.噴施藥物
2.1 在噴藥前至少應提前12小時張貼通知告知業(yè)主(業(yè)主),提醒注意,避免對人、畜造成危害。
2.2 噴施后立即清洗噴霧器中剩余藥液,將藥物和用具回收庫房并清洗全身。
3.注意事項
3.1 配制、噴施農藥應穿長袖衣、褲;戴口罩、橡皮手套。
3.2 噴施時間以8:00~10:00點、14:00~15:00點為宜。
3.3 噴施時遇大風、下雨時要停止噴施。
3.4 不可隨意提高或降低藥液的使用濃度。
3.5 保管好農藥,不要隨意丟放,以免誤使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的標準是草坪高度不超過8cm-12cm。
1.2 正確使用割草機,嚴格按操作規(guī)程和注意事項使用。
1.3 在割草機不能操作的小塊草地或草坪邊緣,應用修剪刀進行人工修剪,使草坪修剪整齊。
1.4 草坪邊緣超出生長范圍而遮蓋路面、路牙影響美觀,應采用月牙鏟進行切邊。
2.喬木修剪
2.1喬木修剪要注意冠形美觀,下緣線整齊,枝葉不宜密集、重疊,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要盡量縮小傷口面,不能起'樹釘'。
2.3 剪除蔭枝、干枯枝、病蟲枝、下垂枝,下緣線以下的蔭蘗枝要及時剪除。
2.4 喬木移植后必須修剪,修剪程度以主枝2/3處修剪為度,保留4~5個主枝,每個主枝留取2~3個側枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝為主,剪除枯枝、弱枝、病蟲枝、過長的徒長枝、過密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事項
修剪后要將剪下的草葉、喬灌木枝條清理干凈。
綠化設施管理
1、保護好綠化設施(護欄、護樹架、水管、水龍頭、噴頭等),對任何人的破壞要加以制止并及時將情況反映到管理處。發(fā)現(xiàn)綠地及設施受損壞要立即上報。
2、綠地和綠化帶內不準堆放東西,不準單車、機動車輛駛入和停放綠地,不準在綠地內設攤及擺賣。
3、不準在草地上踢足球及進行損害花木的體育活動,不準在樹上掛標語、晾曬衣物等。
4、保護好供水設施,節(jié)約用水,淋完水后要關好水閘開關,嚴禁任何人盜用綠化用水。
5、保護好護樹架。護樹架或護樹板霉爛或綁帶脫落斷裂要及時更換,使其達到護樹效果。
6、綠地設施遭到破壞,要自覺修補維護,保證綠地和設施完整。
工具使用
1、做好工具的領用、使用、保管、保養(yǎng)等記錄。
2、熟悉各種工具的使用方法,保養(yǎng)要點,愛護工具。
3、保持工具刀鋒利,定期打磨上油,隨時保潔,緊固接合部位。
