第1篇 小區(qū)管理處消防演習方案-4
小區(qū)管理處消防演習方案(4)
為貫徹中華人民共和國《消防法》,落實各級防火責任制。切實將“預防為主,防消結(jié)合”的方針落實到實處。預防各類火災事故的發(fā)生,確保本轄區(qū)的防火安全,加強員工在發(fā)生火災時的應急能力,管理處在未提前通知的前提下對本管理處員工進行應急演練,具體人員分工及責任范圍如下:
一、演習時間:20**年9月5日下午15:30
二、演習區(qū)域:小區(qū)1―13棟高層(演習模擬著火部位:10棟24層天臺)
三、組織架構(gòu)
1、演習總指揮:*
副總指揮:**
3、成員:管理處全體員工及樓宇科技、清潔公司部分員工
4、任務(wù)區(qū)與人員編組:
指揮組滅火組救護組疏散組警戒組引導組保障組機動組
四、演習內(nèi)容
1、報警與驗證(消防廣播);
2、緊急集合與滅火器材的攜帶;
3、單人和雙人水龍帶、水槍的拋擲與連接;
4、滅火搶險;
5、疏散人員;
6、試驗消防設(shè)備(啟動防排煙機、正壓送風機、消防泵等);
7、救助傷員;
8、清理現(xiàn)場;
9、滅火器演練
五、演習物質(zhì)等負責人
1、著火源:如油桶2個、木材一批等,擔架一副等,由裴玉峰負責落實;
2、滅火器材:如水槍2個、滅火器10個、水龍帶4根等,由許林落實;
3、迷彩服、安全帶、頭盔、防毒面具、安全繩、消防斧、保險鉤等,參加演習的人員統(tǒng)一穿著迷彩服,具體裝備由周忠術(shù)負責落實;
4、宣傳橫幅一條、毛巾10條、藥箱一個等由辦公室負責落實;
5、演習現(xiàn)場消防知識圖片宣傳展,由辦公室負責。
6、管理處提前三天向業(yè)主、住戶發(fā)出消防演習的通知,由辦公室;
7、演習前舉辦一次消防安全知識宣傳教育,由許振方負責落實;
8、現(xiàn)場拍照,由張*王*負責。
9、消防廣播由劉*負責。
六、職責與負責人
1、總指揮:**
職責:負責整體滅火的指揮工作。
2、副總指揮:**
職責:負責指揮現(xiàn)場滅火,向總指揮通報滅火現(xiàn)場情況,總指揮不在時,接替總指揮的工作。
3、滅火組:組長:**
組員:….
職責:手持滅火器、手電筒、消防槍、消防桶、撬棍、斧子、鏟鍬,在接到現(xiàn)場指揮指令后,迅速赴火災現(xiàn)場滅火,水電值班員接到指令后,負責火災區(qū)斷電、斷氣、高空搶救工作,帶好需用工具。
4、救護組:(組長:許*)
組員:….
(醫(yī)護人員)……..*
職責:扎白毛巾(用水浸濕)、攜帶藥箱、擔架等工具,在接到指令后趕赴現(xiàn)場進行搶救,護送傷員下樓到醫(yī)院治療,必要時配合滅火組滅火。
5、疏散組:(組長:林*)
組員:…..
職責:指揮引導住戶疏散時,先從著火層以上開始,再疏散著火層以下人員,老弱病殘行動不便的人乘消防電梯疏散,其他人員從消防后樓梯疏散并做好群眾的安護工作和負責天臺開啟門鎖。
6、警戒組:(組長:余*)
組員:……
職責:負責保護火災現(xiàn)場,維持公共秩序,保持消防通道暢通無阻,接應引導消防車順利進入現(xiàn)場,引導至消防接合器位置。
7、設(shè)備保障保障組:(組長:王*)
組員:以及樓宇科技公司辦公室部分人員。
職責:負責消防水泵、送風排煙系統(tǒng)、發(fā)電機的正常啟動和運行;配電房的正常供電,電梯的正常運行和關(guān)閉工作;煤氣總閥的切開,消防結(jié)合的開啟和關(guān)閉工作。
8、機動組:(組長:**)
組員:清潔班、業(yè)主、辦公室其他人員
主要負責支援人力不足開展工作有困難的單位,主要是在救護傷員、疏散物資、現(xiàn)場警戒等方面。
9、監(jiān)控中心:(組長:周*)
職責:⑴執(zhí)行總指揮和指揮員下達的命令。
⑵嚴密監(jiān)視大堂的情況,并將電梯迫降到一層;
⑶用消防廣播通知樓上的業(yè)主、住戶。(報告詞:業(yè)主、住戶,您好!我們現(xiàn)在在進行消防演練,請您不要驚慌;給您的生活帶來不便,請您諒解!);啟動消防排煙、風機等系統(tǒng)。
⑷嚴密注視滅火的情況,聽從指令,當總指揮員下達向消防中隊報警時,應立即執(zhí)行正確的報警程序。
9、引導組:(組長:粱勇)
負責在報警后在路口處迎接消防車,將其引導至著火處。并同時負責迎接兄弟單位支援的人員并簡要介紹火災情況。
九、演習控制程序
(一)演習程序
1、演習前一天下午15:30分,召開現(xiàn)場會議并交代相關(guān)事項(參加人員為應急成員及主要負責人)。
2、演習當天所有員工不允許請假外出。
3、下午15:00分前,保障組負責人將各類器材、工具等擺放在指定位置;
4、15:20分,許*、王*和護衛(wèi)一班的2名護衛(wèi)員在10棟天臺將火點燃;
5、控制中心值班員發(fā)現(xiàn)火警信號后,立即通知高層當班的巡邏護衛(wèi)員(任*)到場確認。巡邏護衛(wèi)員接到通知后,迅速攜帶滅火器乘電梯2分鐘內(nèi),于15:32分趕到現(xiàn)場確認,并將火情(燃燒物質(zhì)、部位、火勢)及時反饋控制中心,同時采取措施,全力滅火,并按下手動緊急按,通知著火層人員進行疏散,另一名護衛(wèi)員在接到著火信息后在首層打開后樓梯疏散通道、大堂門,并關(guān)閉事故單元的煤氣總閥,同時將10棟電梯迫降至首層。
6、控制中心值班員接到巡邏護衛(wèi)員反饋的火情后,立即按照火警通報程序?qū)嵤?發(fā)出火警信號、通知值班領(lǐng)導,全體員工集合,向公安消防隊模擬“119”報警),并根據(jù)演習總指揮的指示,打開應急消防廣播,由(許林)根據(jù)著火方位、火勢情況、通知有關(guān)人員進行疏散,緊急逃生與自救方法,向高層業(yè)主/住戶作好宣傳解釋工作。
7、管理處所有未當班人員接到火警信號后,2分鐘內(nèi)趕到p1停車場指定集合地點,護衛(wèi)員統(tǒng)一著迷彩服,由總指揮(郭影)進行簡單的演習戰(zhàn)前動員與任務(wù)分工。
8、滅火組接到任務(wù)后,迅速趕到控制中心攜帶消防器材,由10棟首層通過消防樓道于15:40分趕到10棟天臺著火部位,準時進行滅火(滅火器與3個消火栓同時使用),對準10棟門前綠化帶噴射。
9、救護組受領(lǐng)任務(wù)后,迅速趕到控制中心攜帶救護器材,緊隨滅火組后于15:41分趕赴著火現(xiàn)場進行救護,配合醫(yī)護人員(鄧*、楊*)對傷員進行簡易包扎(藺*),并把傷員背到10棟門前上擔架,在醫(yī)護人員的護理下將傷員抬至10棟前緊急臨時救助站實施救護。
10、疏散組接受任務(wù)后,緊隨救護組分布在消防樓道的適當位置(每3樓分布一個護衛(wèi)員)進行疏散物質(zhì)與人員。
11、警戒組接受任務(wù)后,于15:38分迅速趕赴10棟大堂及地下車庫3….
備注:①群眾演員由清潔工、護衛(wèi)員等扮演,約35人以上,其中清潔工25人,護衛(wèi)員10人。②所有人員在疏導的過程中,必須走后樓梯;③在疏導和從樓層下來時,要秩序井然,保持嚴肅,禁止嬉笑。`
10、應急處理:滅火組到達著火點,房間門鎖閉,消防員要在最短的時間內(nèi)用消防斧把門鎖打開,將火災撲滅后,清理完現(xiàn)場,所有人員到5棟后面集合,進行消防水龍帶的拋擲及滅火器的使用演練,演練完成后,總指揮進行總結(jié)。
11、各班帶回。
第2篇 工商局職工小區(qū)房屋裝修管理方案
職工小區(qū)房屋裝修管理方案
1、裝修施工隊和裝修方案的選擇
(1)幫助業(yè)主裝修選擇實力強、信譽好、取得合格證書的裝修企業(yè)。
(2)業(yè)主選擇的裝修方案應符合規(guī)定,不出現(xiàn)違章裝修項目,管理處將對裝修方案進行嚴格的審查。
2、裝修申報
(1)住戶裝修,必須提前七天向管理處申報,事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進行確認,并提供裝修手冊。
(2)業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》(附表三)、《裝修人員登記表》等,如實填報裝修項目、范圍、標準、時間、施工圖紙、施工隊伍等。
3、裝修審批
(1)業(yè)主應如實填報裝修內(nèi)容,并提交裝修設(shè)計圖紙。
(2)在接業(yè)主遞交的裝修方案一周內(nèi),事務(wù)助理會同工程維修部、保安部對方案進行嚴格的審核、保證不出現(xiàn)違章裝修方案。
(3)業(yè)主(住戶)收到批復后,交納裝修管理押金,帶領(lǐng)選定的裝修隊負責人到管理處辦理施工人員登記手續(xù)和交納施工押金。簽訂《裝修施工隊伍責任書》,領(lǐng)取裝修許可證。
4、施工管理
(1)所有施工必須按照管理處審批的方案進行,不得有任何更改。如實際情況需要更改,必須報管理處審批,出具更改通知后方可施工。
(2)施工期間,業(yè)主進行現(xiàn)場監(jiān)理,并保證裝修施工隊嚴格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定,按章作業(yè),文明施工。
(3)裝修期限:中小工程為15天,較大工程為20天,最長不超過30天,如確實需要延期,要到管理處辦理延期手續(xù)。
(4)施工時間:每天施工時間為8:00-12:00;14:00-18:00。嚴禁擾民。
(5)裝修施工用電不得超過該裝修小區(qū)單元的裝修表容量,嚴禁擅自亂接電源線,否則造成的一切后果責任人自主負責。
(6)管道供氣設(shè)施和燃氣具的安裝、拆移、改裝,必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工,用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
(7)裝修施工,嚴禁拆任何墻體,否則出責令恢復原狀外,按30%-50%的裝修押金罰款。
(8)空調(diào)應按安裝在統(tǒng)一規(guī)劃的位置,空調(diào)架統(tǒng)一式樣安裝。
(9)不得改變陽臺的用途,防盜窗花由管理處設(shè)計統(tǒng)一式樣。
(10)施工過程中要注意垃圾袋裝清運,每天垃圾應按指定地方放置并當天清運不得損壞公用設(shè)施、設(shè)備,保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5、驗收
(1)裝修工程完畢后,業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請竣工驗收,管理處將派人進行查驗。
(2)隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。拒絕驗收造成的損失由業(yè)主自己負責。
(3)竣工驗收后,由驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時,限期整改,再行復驗,直到合格。
(4)裝修驗收合格并使用一個月后,經(jīng)管理處復驗確定工程無明顯質(zhì)量問題,將押金退回業(yè)主(住戶)和施工隊。
第3篇 小區(qū)常規(guī)管理運作階段運行方案
小區(qū)常規(guī)管理運作階段的運行方案
對小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運作階段,管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管理體系進行,嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度,注重每一個服務(wù)項目人員的培訓、考證、加強日檢、周檢、月檢工作。
(一)管理處內(nèi)部運作管理
1、管理處內(nèi)部檢查工作
為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作,確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。
(1)管理處各部門主管負責轄內(nèi)各項工作的日檢。
(2)管理處主任負責主管工作的周檢。
(3)總公司部門主管及管理處主任負責組織每月的月檢。
(4)物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。
2、用戶報修處理工作規(guī)程
盡快處理用戶的報修,規(guī)范維修工作,確保為用戶提供滿意的服務(wù)。
(1)中央值班調(diào)度室負責記錄報修,并傳達至工程部。
(2)工程人員負責報修內(nèi)容的現(xiàn)場確認及維修。
(3)工程部主管負責維修監(jiān)督,對'維修服務(wù)項目表'以外的報修內(nèi)容進行評審。
3、用戶投訴處理工作
確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。
(1)中央值班調(diào)度室負責對用戶投訴的記錄的協(xié)調(diào)處理工作。
(2)被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。
(3)管理處主任負責對投訴處理的效果進行檢查。
4、服務(wù)收費管理
規(guī)范管理處服務(wù)收費(包括管理費、水、電費)程序,確保用戶對服務(wù)的滿意。
(1)管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。
(2)管理處財務(wù)人同負責辦理各項費用的銀行托收工作。
(3)物業(yè)助理負責派發(fā)名項收費通知單,并協(xié)助財務(wù)做好費用的催繳工作。
(4)工程維修人員負責對有償維修服務(wù)進行計費。
(5)管理處主任對有償維修服務(wù)收費進行審核。
5、社區(qū)文化活動管理
管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動,寓教育于社區(qū)文化活動當中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
(1)物業(yè)部負責編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施。
(2)管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。
(3)管理處其他部門員員工有責任配合社區(qū)文化活支的順利開展。
6、突發(fā)事件或異常情況處理
確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時,能迅速、果斷進行處理,保護業(yè)主的人身及其生命財產(chǎn)安全。
(1)管理處應進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓,并負責搶救現(xiàn)場指揮及督導。
(2)當值人員應嚴守崗位。
(3)保安員負責安全防范,工程人員負責水電供應及搶修。
(4)其他員工應聽從上級領(lǐng)導的調(diào)遣,積極參與救護或搶險。
7、應急分隊工作規(guī)程
(1)由管理處全體員工組成小區(qū)應急分隊,以應付各類突發(fā)事件。
(2)管理處主任在緊急情況下負責應急事件的全面處理。
(二)給排水設(shè)備(設(shè)施)管理
1、給排水設(shè)備(設(shè)施)運行管理
確保給排水設(shè)備(設(shè)施)保持良好技術(shù)狀態(tài),保證生活、消防用水的需要。
(1)機電值班工負責給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。
(2)給排水維修工負責給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負責上述工作的檢查監(jiān)督。
(5)物業(yè)助理負責向有關(guān)用戶通知停水情況。
2、操作
使給排水設(shè)備(設(shè)施)性能穩(wěn)定,保證正常運行。值班機電工負責給排水設(shè)備(設(shè)施)的操作巡查、記錄及異常情況的報告。
3、排水設(shè)備(設(shè)施)的維修保養(yǎng)
及時處理給排水設(shè)備(設(shè)施)故障,確保設(shè)備性能。給排水維修工負責維修保養(yǎng)工作指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。
(三)消防管理
1、中控室設(shè)備運行管理
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))處于良好狀態(tài),保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室保安員負責中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。
(2)中控室維修工負責中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(3)工程部主管負責中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。
(4)管理處主任負責上述工作檢查監(jiān)督。
2、中控室設(shè)備操作
確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性,正確性。中控室保安員負責中控室機電設(shè)備操作。
3、中控室設(shè)備維修保養(yǎng)
確保中控室設(shè)備(消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng))性能良好,保證安全運行。
(1)中控室維修工負責中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。
(2)工程主管對維修保養(yǎng)工作進行指導,檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。
4、防火管理
建立行的有效的消防管理安全體系,保證小區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。
(1)中控室維修工負責消防培訓、制訂演習方案、檢查、整改工作。
(2)工程主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。
(3)管理處唐人街對小區(qū)消防工作全面負責。
5、火警、火災應急處理
定期對迅速撲滅火災,保證用戶生命財產(chǎn)安全。
(1)中控室人員負責消防監(jiān)控、報警工作。
(2)工程人員負責消防設(shè)備運行。
(3)義務(wù)消防隊員負責火場滅火。
(4)物業(yè)助理負責現(xiàn)場維修警戒。
(四)機電設(shè)施養(yǎng)護和修繕管理
對e公共設(shè)施機運行和保養(yǎng)工作,按公司物業(yè)管理質(zhì)量標準規(guī)范動作,具體主要工作內(nèi)容如下:
1、設(shè)施設(shè)備運行:
保障小區(qū)供電、供水,消防等正常運作并做好記錄;巡視設(shè)備房和設(shè)備行情況,做好巡查記錄;搞好設(shè)備房的物品管理,加強安全防范工作。
2、保養(yǎng)維修:
負責機電設(shè)施,設(shè)備的務(wù)項維修、保養(yǎng)工作,并做好記錄;定期清潔所管理的設(shè)備的設(shè)備房;負責對設(shè)備
設(shè)施進行全面巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(五)治安管理
1、保安隊管理
通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風、紀律的管理規(guī)定,確保保安員自身素質(zhì)的提高,自覺維護保安工作的正常運行。
(1)保安員負責本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護。
(2)保安班長負責本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。
(3)保安主管負責和小區(qū)治安工作的管理。
2、保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范
保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范,提高服務(wù)水平。
(1)保安員應遵照'儀容儀表要求'執(zhí)行,并使用規(guī)范用語。
(2)當班保安班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規(guī)范。
(3)保安主管負責檢查和考評。
3、保安員軍事培訓
通過軍事化培訓,培養(yǎng)一支訓練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。
(1)保安班長負責保安員的軍體培訓及考核。
(2)保安主管負責監(jiān)督、指導保安隊全面軍體培訓工作與考評。
(3)公司保安部經(jīng)理負責檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。
4、門衛(wèi)值班崗工作
通過對小區(qū)進出人員的控制,確保小區(qū)的安全。
(1)熟悉本小區(qū)人員情況。
(2)維護小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。
(3)嚴格執(zhí)行來人來訪登記制度。
(4)嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。
(5)協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。
5、巡邏崗工作
監(jiān)視和巡察管理小區(qū),防止不安全事件發(fā)生。
(1)熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務(wù),協(xié)助各個崗位處理疑難問題。
(2)巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況,做好記錄。
(3)維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。
(4)當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作,并做好記錄,及時將當班情況反饋給相應部門。
(5)主管負責、督導工作,對工作提出改進方法及注意事項。
6、中控室崗位工作
監(jiān)控系統(tǒng),特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況,確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。
(1)負責消防監(jiān)控及錄像。
(2)負責本責任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。
(3)負責相關(guān)消防表格的記錄。
(4)聽從中控室工程師工作安排。
(5)保障消防電話的暢通。
(6)負責責任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。
(六)清潔管理
對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清,時時保潔服務(wù)。
物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容
序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)
每日工序次數(shù)每周工序每月工序每季工序
1大堂電梯廳1.掃、拖地面
2.清潔地毯
3.清潔入口處周圍地面
4.擦拭不銹鋼電梯門及飾板
5.擦拭服務(wù)臺信箱消防設(shè)備
6.玻璃門、柱擦凈
7.噴灑空氣清新劑
8.煙灰缸垃圾清理、擦凈
9.門扇扶手擦凈
10.大理石拋光、保養(yǎng)
11.云石墻壁擦試適時
21.洗地毯
2.云石墻面除塵
3.刮大門玻璃
4.入口大門玻璃清洗
5.室內(nèi)綠色植物清潔
6.大理石地面水晶保養(yǎng)
7.消防通道及設(shè)施清潔
8.電梯溝槽清理
9.不銹鋼電梯門保養(yǎng)
10.垃圾桶清洗1.洗地打蠟并拋光
2.擦拭壁面
3.擦拭裝飾燈具
4.排風口、空調(diào)口清潔
5.墻面清洗
6.指示牌清潔
7.大理石晶面保養(yǎng)
8.玻璃不銹鋼全面清洗
9.消防通道清洗1.高位照明燈具清潔
2.高位空調(diào)清潔
2樓梯走廊1.掃拖地面
2.擦拭扶手、玻璃窗
3.垃圾收集清運處理
4.墻身擦拭
5.巡回清掃
6.隔門、門扇、窗臺擦凈
7.電梯按鍵擦拭2
適時1.墻面除塵
2.擦拭消防設(shè)備、窗臺
3.擦拭樓梯扶手電梯門
4.地面清洗
5.天花除塵
6.地腳線擦試
7.玻璃刮洗1.地面洗凈
2.洗垃圾桶
3.排風口清洗
4.墻面清洗
5.走火梯清洗、拖凈
6.客戶大門外清潔1.高處、天花除塵
2.照明燈具清潔
3.洗防火門
4.高位消防設(shè)施清洗
5.機房、管井房清洗
3電梯1.掃、拖地面
2.擦拭不銹鋼
3.擦拭電梯門
4.按鍵擦凈
5.電梯溝槽吸塵2
1.擦拭高處壁面
2.擦拭頂部鏡面
3.上保護油
4.電梯除塵
5.立體面除污1.洗地面
2.墻面清洗
3.天花、地腳線除塵
4.不銹鋼清潔保養(yǎng)
5.電梯門槽除污、拋光
6.排風口清潔1.照明燈具清潔
2.天花除塵
3.不銹鋼門槽保養(yǎng)
4裙樓1.巡回清掃1.沖洗清掃地面
序號場所日常作業(yè)次數(shù)定期作業(yè)
5外圍天面1.打掃及清潔走道及綠化帶
2.地面垃圾清理
3.垃圾桶清理、擦凈
4.清理花槽垃圾
5.擦拭指示牌、設(shè)施設(shè)備
6.清潔垃圾房
7.入口除沙墊
吸塵
8.地燈、燈柱擦凈
9.不銹鋼護欄擦凈4
11.清理排水溝
2.洗煙灰缸、垃圾桶
3.地面清洗
4.消防設(shè)施擦凈
5.垃圾房清洗
6.地面沖洗.1.刷洗走道、樓梯
2.清潔標志
3.鐵圍欄除塵
4.垃圾房全面清洗
5.下水道疏通
6.清理沙井垃圾雜物
7.擦拭地燈1.洗花槽瓷磚
2.擦拭路燈
.
6售樓部管理處1.地面清掃、吸塵
2.擦拭辦公桌、電話
3.垃圾處理
4.擦拭門、門扇
5.清潔服務(wù)臺.1
21.清潔門
2.辦公設(shè)備清潔
3.玻璃內(nèi)外清潔
4.垃圾桶清洗
1.清洗墻面地面、上蠟
2.刮室內(nèi)、外玻璃
3.空調(diào)機面罩/百頁清潔
4.裝飾品、指示牌清潔
5.燈照清潔1.擦拭燈箱除塵
2.高位燈照清潔
3.高位空調(diào)清潔
4.高位消防設(shè)施清潔.
7停車1.巡回清理
2.掃拖電梯廳
3.擦拭玻璃、不銹鋼
4.清掃值班站崗2
21.擦拭排風口
2.刮玻璃擦窗臺
3.擦拭消防設(shè)備
4.擦拭指示牌1.電梯廳地面洗凈
2.擦拭電梯廳墻壁
3.沖洗地面及排水溝
4.墻面、天花除塵5.清洗值班站崗1.擦拭燈管盤
2.水池水溝清理淤泥
3.清洗安全護欄
8會所1.清掃、拖凈地面
2.地面拋光、保養(yǎng)
3.清潔煙灰缸垃圾桶
4.擦拭服務(wù)臺、圍欄
5.擦拭門、門扇
6.噴灑空氣清新劑
7.不銹鋼電梯門擦凈保養(yǎng)
8.外周垃圾巡回清掃
9.裝飾物品清潔
10.臺面擦拭、清潔
11.墻壁清潔適時
21.洗煙灰缸、垃圾桶
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁除塵清潔
4.室內(nèi)綠色植物清潔
5.不銹鋼保養(yǎng)
6.擦拭會所各用房壁燈
7.地面水晶保養(yǎng)
8.外周地面沖洗
9.電梯溝槽清理
10.消防設(shè)施清潔1.洗地打蠟、晶面積
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.通道清潔
5.天花燈飾全面清掃
6.排風口、空調(diào)口清潔
7.墻面清潔
8.裝飾燈、指示牌清潔
9.玻璃清潔
10.不銹鋼清潔1.擦拭排風口
2.掃樓頂?shù)孛?/p>
3.高位燈照清潔
4.高位消防設(shè)施清潔
5.天花除塵、清潔
序號場所日常作業(yè)定期作業(yè)
9廁所1.掃、拖地面
2.處理垃圾
3.清洗衛(wèi)生陶器并消毒
4.清洗鏡子
5.刮玻璃
6.補充衛(wèi)生紙、皂液及香球4
11.沖洗地面
2.擦拭垃圾桶周圍
3.擦拭隔板、門1.用洗地機洗地面
2.全面刷洗墻壁
3.洗垃圾桶
4.擦拭排風扇1.擦拭燈管盤
10商場1.掃拖地面
2.地面磨光
3.清洗煙灰缸、指示牌/架
4.擦拭服務(wù)臺、圍欄
5.擦拭門扇
6.清洗鏡子
7.地毯吸塵
8.處理垃圾4
11.洗煙灰缸
2.擦拭壁燈
3.壁面、墻壁塵
4.室內(nèi)綠色植物清潔
5.擦洗水龍帶卷箱外部
6.地毯除污
7.擦拭椅子裝飾
8.洗門扇
9.壁面除塵
10.擦洗鏡子、指示牌1.洗地打蠟
2.金屬磨光
3.天花燈飾全面清掃
4.乾洗地毯
5.清洗植物盆
6.洗大垃圾箱
7.空調(diào)機面罩/百頁清潔1.擦拭排風口
2.擦拭燈管盤
3.高處除塵
4.擦洗天花板
5.每雨季清洗一次所有外墻部份
11設(shè)備房1.門扇外側(cè)擦拭
2.維修事務(wù)跟進1
適時1.地面垃圾清掃
2.除塵清潔
3.特別事務(wù)跟進1.地面清洗、拖凈1.高位燈照清潔
2.高位消防設(shè)施清潔
物業(yè)公共區(qū)域清潔服務(wù)標準(參考內(nèi)容)
場所清潔效果要求備注
大堂地面無水漬、無垃圾、無灰塵、無污漬、光亮
墻面無灰塵、無污跡、光亮
不銹鋼架無污跡、無灰塵
結(jié)構(gòu)鋼架無污跡、無灰塵
玻璃無灰塵、無手印
防火門無污跡、無手印、上方無灰塵
垃圾桶光亮、無異味
植物花盆無污跡、無積水、無灰塵、光亮、植物葉面無灰塵
電梯門、按鍵無手印
照明燈具無灰塵
天花無蜘蛛網(wǎng)
電梯溝槽無砂石、雜物
信箱、消防器材、公告欄無灰塵、無手印、無污漬
公共走廊電梯廳消防器材無灰塵
地面光亮、無灰塵、無紙屑
墻面無污跡、無灰塵
不銹鋼光亮、無灰塵、無污跡、無手印
衛(wèi)生桶光亮、無異味
開關(guān)、照明燈具無灰塵
指示燈無灰塵
防火門無灰塵、無污跡、光亮
地腳線無灰塵、無污跡
天花無灰塵、無污跡、天棚無灰塵、無污跡
電梯天棚無灰塵、無污跡
照明燈無灰塵
墻面不銹鋼玻璃無灰塵、無污跡、無手印
按鍵無灰塵、無明顯手印
地面無水漬、無雜物、無灰塵
扶手光亮、無污跡、無灰塵
腳踏板無污跡、無雜物、無灰塵
不銹鋼光亮、無塵、無手印
消防器材無灰塵
場所清潔效果要求備注
管理處臺面無污跡、無雜物
鏡子無污跡
地面無雜物、無灰塵、無污跡
墻面無灰塵、無污跡、光亮
便器光亮無污跡污垢、無異味
隔墻光亮無污跡、無灰塵
開關(guān)、照明燈無灰塵
設(shè)施用具無灰塵、無污跡
門光亮無污跡、無灰塵、無手印
紙簍、衛(wèi)生桶無污跡、無異味
設(shè)備房地面無水漬、無污跡、無灰塵、雜物
照明燈具無灰塵
開關(guān)無灰塵
門光亮、無灰塵、無手印
消防設(shè)施無灰塵
特別事務(wù)跟進及時
外周天面停車場地面無垃圾、無污漬、無積水
指示牌、廣告牌、燈無灰塵、無污跡、光亮
排水溝、無雜物
設(shè)備用具無灰塵
綠化帶里面無垃圾
門、玻璃、窗無污跡、無灰塵
排水溝無雜物
天棚無蜘蛛網(wǎng)
防火門光亮、無灰塵、無污跡
(七)、園林綠化管理
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30澆水。
(2)每天上午9:30-12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉,每天下午14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔,16;00-18:30澆水。
對小區(qū)綠化養(yǎng)護工作內(nèi)容:
(1)整型造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)澆水:因時因地制宜澆水,澆水時間夏季早晚為宜,冬季中午為宜。
(4)除雜草:中耕1遍/季,平時1遍/天,下雨天除外。
(5)補缺:視缺苗情況及時補缺。
(6)殺蟲:1遍/周,發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅
(7)保潔:12小時
(八)、車輛管理
對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)車道出入口值班崗負責。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進出小區(qū),小區(qū)外來車輛持臨時保管卡進出小區(qū)停車場,否則不能進入小區(qū)停放。具體管理方式如下:
1、車輛進崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛需進入小區(qū)時,駛近道口擋車器(道閘)時,應立即走近車輛,向司機立正行舉手禮。
(2)當司機開啟車窗遞上固定保管卡后,確認業(yè)主車輛身份,并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r間及其他應填項目,交還給業(yè)主后人車放行。
(3)當司機開啟車窗后,聲明為外來車輛后,發(fā)給司機臨時停車保管卡,并在《車輛出入登記表》上準確記錄車輛情況后,引導車進入停車場。
(4)當遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進入時,查證后放行,并迅速作好登記。
2、車輛出崗:
(1)當發(fā)現(xiàn)有車輛駛出小區(qū)道口擋車器時,即上前立正并請司機交還保管卡,并核對車牌號。如果是固定保管卡,迅速填寫車輛駛出時間,交還給業(yè)主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡,核查進場時間,如果沒有超過半小時,開啟道閘放行,如果超過半小時,則應按標準收取停車費,隨手給發(fā)票,收費手續(xù)完畢后開啟道閘放行。
(2)在收卡驗證收費后,迅速在《車輛出入登記表》上準確填寫有關(guān)內(nèi)容。
(3)若后面有車緊跟,應立即在車前示意停下后,立即放下道閘,再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。
(九)、房屋管理
對e的日常房管事務(wù)管理,按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標準規(guī)范運行。具體管理方式如下:
1、每天工作安排(參考方案):
上午8:00-8:30處理業(yè)戶申報投訴;8:30-9:30巡視;9:30-12:00跟蹤監(jiān)督;1:00-15:30學習、培訓、整理檔案;15:30-16:30巡視;16:30-18:30走訪、回訪。
2、房管服務(wù)內(nèi)容:
(1)跟蹤監(jiān)督:日常3遍/天,入伙期間8小時/天
(2)巡視:日常2遍/天,入伙期間8小時/天
(3)走訪:3次/月,1遍/月
3、房管日檢項目:
(1)裝修巡視(2)投訴接待(3)違章檢查(4)車輛管理
(5)治安(6)清潔(7)綠化(8)維修(9)機電設(shè)備
(10)社區(qū)活動(11)員工宿舍(12)內(nèi)容巡視
4、房管日檢處理方法:
(1)記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題,搜集業(yè)戶的反饋意見。
(2)對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題,分類進行處理。
a、填寫意見轉(zhuǎn)呈表
b、發(fā)現(xiàn)維修不合格,填寫維修記錄,安排維修。
c、發(fā)現(xiàn)違章行為按'違章處理規(guī)定'執(zhí)行。
d、發(fā)現(xiàn)嚴重不合格的,填寫糾正措施報告。
(十)、物業(yè)管理工作抽查與考核管理
建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程,驗證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。
1、公司主管領(lǐng)導擔任抽檢小組組長,負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。
第4篇 商住小區(qū)入伙中期裝修管理工作方案
商住小區(qū)入伙及中期裝修管理工作方案(計劃)
1業(yè)主入伙階段(上房前兩個月提供完整可執(zhí)行的入伙方案)
a.業(yè)主向地產(chǎn)公司辦理完尾款結(jié)清手續(xù)后開出入伙通知書。
b.憑入伙通知書到物業(yè)管理公司辦理入伙手續(xù)。
c.物業(yè)管理公司在審核資料無誤后,向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費情況;與業(yè)主簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》、《停車管理服務(wù)協(xié)議》〈消防安全責任書〉等文件,發(fā)給兩書(代地產(chǎn)公司),《業(yè)主手冊》。
d.業(yè)主登記,交納物業(yè)管理費、裝修垃圾清運費、裝修暫收款等費用。
e.帶領(lǐng)業(yè)主看房,查驗水電表底數(shù),簽署〈房屋交接驗單〉。
f.若業(yè)主驗房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題,經(jīng)確認,填寫返修表送交發(fā)展商,管理處應協(xié)助發(fā)展商對房屋進行整改后,請業(yè)主再次驗房。
g.如需二次裝修的,需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。
2物業(yè)公司開辦擬采取的工作計劃
為了使物業(yè)保值、增值,管理處在認真做好物業(yè)的接管驗收工作的基礎(chǔ)上,擬定進一步的工作計劃,加強裝修管理,增強業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通,以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升,同時為開發(fā)商提供一個后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作,使開發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高,達到'雙贏'的目的。
a.業(yè)主入伙前
對物業(yè)進行現(xiàn)場查勘,力爭在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進或布置措施,配合準備接管驗收所需要準備的資料及其他相關(guān)工作。
在和發(fā)展商進行物業(yè)的交接驗收中,由我公司提出接管驗收所需要的所有書面資料(驗收標準參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》)。對于驗收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單,在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復,再由我公司驗收合格后接受。同時制定《業(yè)主臨時公約》、《業(yè)主手冊》等文件,同時準備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書》、《業(yè)主登記表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收表》等書面資料。另一方面,做好小區(qū)的開荒保潔工作,進入日常工作狀態(tài);保安人員要熟悉小區(qū)情況;設(shè)備維修人員做好檢查工作,保證公共設(shè)備設(shè)施的完好,以一個整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。
b. 業(yè)主入伙中
業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進行房屋內(nèi)部驗收、抄表,對于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題予以記錄。向業(yè)主交付填寫的資料有:《業(yè)戶手冊》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《業(yè)主信息表》、《房屋驗收表》、《鑰匙簽收單》等,并及時向業(yè) 主介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。
其中尤為重要的工作就是裝修管理,按公司標準向業(yè)主做好解釋工作,并準備好《裝修申報表》、《施工人員登記表》、《施工人員出入證》、《施工許可證》、《動用明火許可證》、《安全責任書》等書面資料,業(yè)戶服務(wù)人員會將《施工人員登記表》復印件交保安主管;保安巡崗按表查驗施工人員的《施工人員出入證》,并巡視跟蹤施工隊的裝修過程,督促施工隊文明施工,保持環(huán)境整潔,建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時清理到指定的堆放地,不允許將垃圾堵住樓道,不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道;夜間保持施工區(qū)安靜。管理處除保安外,業(yè)戶接待、管理處經(jīng)理都應當定時對裝修施工現(xiàn)場檢查,發(fā)現(xiàn)違章及時糾正,裝修結(jié)束應經(jīng)過驗收,裝修期間的裝修材料運出小區(qū)應當應業(yè)戶簽字并經(jīng)管理中心經(jīng)理確認。
第5篇 華庭小區(qū)設(shè)備管理方案一
華庭住宅小區(qū)設(shè)備管理方案(1)
提要:
設(shè)備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。
制定各系統(tǒng)的應急處理方案。
1.量身訂做一套經(jīng)濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為***華庭住宅小區(qū)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。
2.***華庭住宅小區(qū)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術(shù),自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設(shè)備的管理顯得尤為重要。
2.1***華庭住宅小區(qū)機電設(shè)備設(shè)施特點
***華庭住宅小區(qū)的機電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個機電設(shè)備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:
2.1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進,進口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應用于機電設(shè)備中,對設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。
2.1.2機電設(shè)備性能先進,設(shè)備運行管理與維修難度大。
2.1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。
2.1.4機電設(shè)備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。
2.2機電設(shè)備設(shè)施管理的重點和難點
2.2.1***華庭住宅小區(qū)機電設(shè)備裝機容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對較大。
2.2.2***華庭住宅小區(qū)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設(shè)備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設(shè)備管理工作的重點和難點。
2.3機電設(shè)備管理的原則和目標
2.3.1機電設(shè)備管理的原則
2.3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。
2.3.1.2對設(shè)備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
2.3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
2.3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費用,提高經(jīng)濟效益。
2.3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運行。
2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時能迅速處理。
2.3.2機電設(shè)備管理的目標
通過經(jīng)常性養(yǎng)護與及時性維修,使設(shè)備設(shè)施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時率100%。
2.4加強與有關(guān)部門協(xié)調(diào),做好重大會議、活動的設(shè)備管理
針對***華庭住宅小區(qū)機電設(shè)備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。
2.4.1維修人員全部到位,分工負責。
2.4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設(shè)備設(shè)施重點檢查,確保安全、正常運行。
2.4.3備足備品備件,以被急用。
2.4.4加強與有關(guān)部門的協(xié)調(diào),提前通知下列部門:
①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調(diào)會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。
②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。
2.5機電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式
2.5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設(shè)備的關(guān)鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。
2.5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進行局部解體,進行清潔調(diào)整,每季進行一次。
2.5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設(shè)備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。
2.5.4中修。對設(shè)備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構(gòu),每年進行一次。
2.5.5大修。對設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。
2.6實行機電設(shè)備的動態(tài)管理
2.6.1設(shè)立24小時值班維修服務(wù)電話,隨時滿足各種維修服務(wù)需要。
2.6.2利用先進的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設(shè)備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術(shù)監(jiān)控。
2.6.3工程部除實行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內(nèi)隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。
2.6.4積極實現(xiàn)與公司技術(shù)委員會在技術(shù)指導和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。
2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與***華庭住宅小區(qū)相關(guān)部門溝通,提前了解有關(guān)活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。
2.6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經(jīng)常進行各種應急演練。
2.7各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理要點及措施
2.7.1供配電系統(tǒng)
2.7.1.1管理要點及措施:
2.7.1.2效果:
(1)保證24小時正常運行。
(2)設(shè)備完好率99%以上。
(3)投訴處理率100%。
2.7.1.3記錄:
(1)供配電抄表記錄;
(2)供配電運行值班記錄;
(3)供配電系統(tǒng)巡視維護
表;
(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)接地電阻測試記錄表。
2.7.1.4其它:
(1)入住之初,協(xié)助***華庭住宅小區(qū),與供電部門協(xié)商落實***華庭住宅小區(qū)用電戶類別。
(2)在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。
2.7.2給排
2.7.2.2效果:
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。
(2)建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。
(3)限水、停水能預先通知用戶。
(4)按規(guī)定定期清洗小區(qū)二次供水蓄水設(shè)備;設(shè)備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。
(5)設(shè)備完好率99%以上。
(6)投訴處理率為100%。
2.7.2.3記錄:
(1)給水系統(tǒng)巡視維護表;
(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)排水系統(tǒng)巡視維護表;
(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(5)水池、水箱清洗記錄表;
(6)水池、水箱藥品投放記錄表;
(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。
2.7.3消防系統(tǒng)
本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。
2.7.3.1管理要點與措施:
2.7.3.2效果:
(1)消防控制及消防系統(tǒng)設(shè)施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。
(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務(wù)消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為'0'。
(3)制定突發(fā)性火災等應急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設(shè)備、引路標志完好。
(4)無火災及其它安全隱患。
2.7.3.3記錄:
(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表;
(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(3)值班記錄;
(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表;
(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;
(6)消防演習記錄。
2.7.4空調(diào)系統(tǒng)
2.7.4.1管理要點及措施:
2.7.4.2效果:
(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規(guī)范完善的空調(diào)運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。
(3)空調(diào)系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。
(4)定期清洗風機盤管,確保新風的暢通,預防病毒在轄區(qū)內(nèi)的傳播。
(5)有準確完整的空調(diào)系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。
(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。
(7)系統(tǒng)設(shè)備完好率在99%以上。
2.7.4.3記錄:
(1)冷水機組運行記錄表。
(2)空調(diào)系統(tǒng)巡視維護表;
(3)空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.5電梯系統(tǒng)
2.7.5.1管理要點及措施。
2.7.5.2效果:
(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。
(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設(shè)施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設(shè)施完好。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。
2.7.5.3記錄:
(1)電梯系統(tǒng)巡視維護表;
(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。
2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)
2.7.7.2效果:
(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。
(2)監(jiān)控和紅外線設(shè)備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。
(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場搶修。
2.7.7.3記錄:
(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表;
第6篇 小區(qū)商業(yè)廣場停車場車輛管理建議方案
小區(qū)商業(yè)廣場停車場車輛管理建議方案
為規(guī)范zz小區(qū)商業(yè)廣場的車輛停放管理秩序,滿足日常商戶的經(jīng)營需求,制定本方案。
l管理現(xiàn)狀描述:
一、現(xiàn)場狀況
1、目前,商業(yè)廣場晝夜停放著商戶及外來車輛,造成車輛停放秩序較亂;
2、影響商業(yè)廣場的經(jīng)營秩序及商業(yè)檔次;
3、由于夜間外來車輛的停放,造成外來人員認為商業(yè)廣場成為免費停車場的思想認識,長期以往將養(yǎng)成亂停放的習慣。
二、管理狀況
1、物業(yè)公司未編制專職管理車場管理人員,同時單靠人員進行管理人工成本較高,且無法達到管理目標。
2、商業(yè)廣場沒有場地圍蔽設(shè)施,致使車輛進入商業(yè)廣場沒有限制,現(xiàn)有秩序維護人員無法滿足管理目標要求。
l商業(yè)廣場管理措施:
一、增設(shè)商業(yè)廣場的圍蔽設(shè)施;
1、根據(jù)商業(yè)廣場現(xiàn)場的實際情況,建議在各個綠化帶的間隔內(nèi),靠北側(cè)花壇邊沿,間隔內(nèi)居中位置加裝鐵管擋車桿;
2、在小區(qū)正門及超市商業(yè)廣場的正前方紅線內(nèi)側(cè)20cm位置,加裝擋車石柱,石柱間使用不銹鋼鐵鏈進行連接,進行圍蔽;
3、商鋪車輛進出口位置設(shè)在超市廣場正前方位置,降低前方路基,形成上下斜坡通道,加設(shè)活動連接鐵欄桿,作為開啟和關(guān)閉通道的門禁,通道寬度3米;
4、在花壇外間隔內(nèi)畫單車停放位;
5、在商鋪花壇內(nèi)側(cè)間隔畫小車停車位
(1)廣場圍蔽設(shè)施構(gòu)件要求;
現(xiàn)廣場圍蔽使用構(gòu)件使用以下兩種:
a:鐵管構(gòu)件
1、材質(zhì):鋼管、鐵管
2、型號:鋼管直徑75mm;
3、使用管型:(類似)
b、擋車石柱構(gòu)件
1、材質(zhì):石質(zhì)
2、型號:石柱型直徑15mm-20mm之間,安裝后地面高度保持250mm;
3、使用擋車石型:(類似)
(2)商業(yè)廣場圍蔽構(gòu)件使用數(shù)量及安裝位置
a:鐵管擋車欄桿、擋車石柱使用數(shù)據(jù)及安裝位置;
安裝序號由小區(qū)商鋪西側(cè)開始向下依次排列,如:西側(cè)第一個花壇間隔位簡稱為1號位,依次為2號位,…….;
使用型材安放位置型材長度安裝高度安裝要求
鐵管1號位3.3米地面高度25cm花壇北側(cè)邊沿、居中
鐵管2號位5.8米 0.9米地面高度25cm花壇南側(cè)邊沿、居中 靠地下室通道連接封蔽
鐵管3號位5.8米 0.9米地面高度25cm花壇南側(cè)邊沿、居中 靠地下室通道連接封蔽
石柱4號位/地面高度25cm每間隔1.8米安裝一個,正中位置預留3米寬通道
鐵管5號位3.6米地面高度25cm花壇北側(cè)邊沿、居中
鐵管6號位3.6米地面高度25cm花壇北側(cè)邊沿、居中
鐵管7號位1.8米地面高度25cm花壇北側(cè)邊沿、居中
石柱8號位/地面高度25cm每間隔1.8米安裝一個,
鐵管9號位1.8米地面高度25cm花壇北側(cè)邊沿、居中
鐵管10號位1.8米地面高度25cm花壇北側(cè)邊沿、居中
鐵管11號位1.8米地面高度25cm花壇北側(cè)邊沿、居中
鐵管12號位3米地面高度25cm花壇北側(cè)邊沿、居中
b:使用型材合計;
材料類型長度、數(shù)量
鐵管42米
石柱33個
二、商鋪停車管理規(guī)定及操作辦法;
1、秩序維護隊員在每天早上8:00開啟攔車桿,晚22:00鎖閉攔車桿;
2、商鋪業(yè)主或客戶的電動車停放在花壇間隔內(nèi),小車需停放在商鋪前的停車線內(nèi);違規(guī)停放由秩序維護隊員進行貼條處理和鎖車;
3、商鋪前方的停車位原則上只提供商鋪業(yè)主及客戶使用,在鎖閉時間內(nèi)如需開啟需要求助大門崗保安,進行登記后方可開啟。
4、晚22:00后商鋪前方禁止停車進入,如遇特殊情況需知會保安主管方可停車;
zz物業(yè)服務(wù)有限公司
2023年11月27日
第7篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：接管驗收
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:接管驗收
2.接管驗收方案
為確保小區(qū)的環(huán)境、建設(shè)和設(shè)備設(shè)施符合有關(guān)法規(guī)政策及規(guī)劃設(shè)計的要求,維護業(yè)主的合法利益,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求,方便日后的物業(yè)管理,特制訂接管小區(qū)方案。
(1)管理內(nèi)容
a.了解接管物業(yè)的基本情況;
b.編制《j華庭物業(yè)接管驗收計劃》,確定驗收的標準、方法和日程安排;
c.與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起,依照接管驗收標準,對小區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場初步驗收,并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上,同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改;
d.與開發(fā)、施工單位一起,對小區(qū)物業(yè)進行現(xiàn)場復驗,直至符合規(guī)定的要求和標準;
e.與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進行小區(qū)物業(yè)交接:
核對、接收各類房屋和鑰匙;
核對、接收各類圖紙資料,并加以整理歸檔;
核對、接收各類設(shè)備設(shè)施;
核對、接收各類標識標牌。
(2)管理措施
a.抽調(diào)管理、業(yè)務(wù)骨干,組建接管驗收小組,負責小區(qū)物業(yè)的接管驗收工作;
b.制訂接管驗收規(guī)程;
c.掌握接管驗收的標準和程序;
d.提高對接管驗收重要性的認識;
e.實事求是地開展接管驗收工作;
f.按規(guī)定辦理接管驗收手續(xù)。
第8篇 z園小區(qū)客戶管理服務(wù)方案
荔園小區(qū)客戶管理服務(wù)方案
一、建立住戶檔案
住戶檔案的內(nèi)容包括:《入伙會簽單》、《臨時管理規(guī)約》、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《入伙交費單》、《接管驗收記錄》、《住戶成員情況登記表》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》、《裝修開工申請表》、《裝修人員登記表》、《裝修承諾書》、《裝修繳費通知單》、《防火責任書》、業(yè)主身份證復印證、房屋結(jié)構(gòu)圖等。住戶檔案應按棟按單元號,每一套房建立一個檔案,以便查閱、更新,并建議采取'雙檔案'存檔。
二、投訴接待
1.全體管理處人員均可接受客戶投訴,并及時通知相關(guān)責任人,詳見'首接責任制'。
2.第一接待人接到客戶的建議時,應及時將客戶的建議反饋到辦公室,由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方,為客戶提供相應的服務(wù),這一過程不能超過三分鐘。詳見'三分鐘服務(wù)原則'。
3.服務(wù)中心接待員是接待客戶投訴的主要人員,接待員按工作要求做好接待準備工作。
4.當看見客戶進入服務(wù)中心時,在距離工作臺3米時起身接待。一般一名工作人員負責接待同一人(群體)的到來,其他未起身工作人員應專注工作或微笑致意。一般起身接待順序為左2、右2、左1、右1。(有工作任務(wù)的不必起身接待)
5.客戶走到誰的工作臺前,就由誰來負責接待該客戶,要主動問詢有何服務(wù)需求,若是自己的分工范圍內(nèi),按服務(wù)程序和規(guī)定辦理。
6.若客戶的需求不在自己的工作分工內(nèi),應禮貌的介紹給負責此項工作的同事;而該同事應馬上起立問好,接待客戶,并按服務(wù)程序和規(guī)定辦理。
7.客戶的投訴或需求應第一時間登記在《客戶溝通登記表》上,并重復一遍讓客戶確認,若能當場解決的問題應馬上給予解決,若當場解決不了則應向客戶做好解釋工作,并承諾服務(wù)時間。
8.當服務(wù)完畢,客戶要離去時,負責接待該業(yè)主的接待員要起立鞠躬,禮貌道別,在該客戶走出服務(wù)中心大門后方可坐下。
三、投訴處理
1.接待員將客戶的投訴交相關(guān)人員處理,并在《客戶溝通登記表》做好記錄。
2.相關(guān)人員接到投訴后,及時處理好客戶的投訴,需要時間處理的,必須承諾處理時間。
3.嚴格按照服務(wù)禮儀標準,做好上門服務(wù)工作。
4.處理投訴的過程必須及時在《客戶溝通登記表》上做好記錄,以便查閱。
四、投訴回訪
1.對于客戶投訴的問題一定要事事有處理,件件有記錄。
2.從客戶投訴中抽取10%做投訴回訪工作。其中至少有30%是上門回訪,并有客戶的簽字。
3.上門回訪必須嚴格按照服務(wù)禮儀標準進行。
五、搬入、搬出物品登記制度
為確保客戶財產(chǎn)安全,維護小區(qū)良好的生活秩序,特對小區(qū)業(yè)主、住戶搬出搬入家私作如下規(guī)定:
(一)入住登記手續(xù):
1.凡屬本小區(qū)客戶購樓入戶,應持房產(chǎn)證、身份證、本人及同住人員一寸相片2張,到管理處辦公室登記造冊,填寫《住戶成員登記表》,建立居住證,大堂值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。
2.小區(qū)租住人員持租住人員身份證及一寸相片2張到管理處辦公室登記造冊,填寫《住戶成員登記表》,建立居住證,大堂值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。
3.以客戶親戚名義辦理入住的,須持有能夠證明親戚關(guān)系的公證書及客戶同意入住的書面證明,需交身份證復印件及相片2張到管理處辦理搬入手續(xù),填寫《住戶成員登記表》,建立居住證,值班護衛(wèi)憑居住證方可放入。
(二)搬出物品的規(guī)定:
1.業(yè)主搬出家私及家電等貴重物品,應提前到管理處辦公室申請辦理手續(xù),如全部搬出,應結(jié)清管理費及水電費,方能搬出;客戶須持本人身份證,若業(yè)主委托他人搬遷,受委托人應持本人身份證及附有客戶身份證復印件的委托書,方可辦理;
2.借住、租住戶搬遷應與客戶同來管理處或持客戶身份證復印件和客戶同意租(借)住戶搬出物品的書面證明,并經(jīng)客戶簽字,注明客戶聯(lián)系電話號碼,如系退租,應結(jié)清管理費及水電費,方可辦理搬遷手續(xù);
3.客戶搬出物品應注明是全部或是部分物品,并列出主要物品清單;
4.護衛(wèi)員憑辦公室放行單,經(jīng)核對無誤后,方可放行。對搬出小區(qū)后不再在本小區(qū)居住的人員,管理處應及時進行注銷登記。
(三)搬出物品注意事項
1.不得影響鄰里生活;
2.不得損壞小區(qū)電梯、墻面、地面等公設(shè)施、機電設(shè)備;
3.對搬家過程中不按規(guī)定,損壞小區(qū)公共設(shè)施、機電設(shè)備,影響鄰里生活的行為,管理處有權(quán)予以批評教育指正,責令其整改并根據(jù)情況予以處罰;
第9篇 危改小區(qū)保潔服務(wù)綠化管理方案
舊危改小區(qū)保潔服務(wù)與綠化管理方案
一、環(huán)境保護
隨著小區(qū)的入住,人口的集中聚集帶來了系列的環(huán)保問題。在**路dd的環(huán)境保護上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。
1、垃圾處理
垃圾并非廢物,我們認為:垃圾是放錯了位置的資源,因此加強對這一類資源的管理非常重要。在現(xiàn)階段垃圾分類實施難的因素在于:居民環(huán)保意識有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類;生活垃圾構(gòu)成較復雜,分類難度大,分類成本高;垃圾回收系統(tǒng)組織不健全,部分垃圾'回收尚可、求售無門'。我們將在**路dd推進垃圾分類工作,變廢為寶。
2、噪音消除
小區(qū)內(nèi)噪音產(chǎn)生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)門店、設(shè)備以及日常的社區(qū)活動等。
我們擬采取采用以下措施進行預防及消除:
嚴格控制裝修及積極與周邊施工單位協(xié)調(diào),控制施工的時間,以避免噪音擾民;
嚴格車輛管理,除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放時候在小區(qū)內(nèi)鳴笛。
做好商業(yè)門店的業(yè)態(tài)控制工作,杜絕有可能產(chǎn)生強烈噪音的商業(yè)業(yè)態(tài)。
在施工工地與小區(qū)周界培育綠化圍墻,同時在業(yè)主中倡導陽臺綠化,以立體綠化減弱噪音。
3、美化環(huán)境
我們將與城市管理、派出所、居委會等有關(guān)部門密切配合,同時對護衛(wèi)員、保潔員等設(shè)定具體管理目標,加強巡查和清潔,杜絕小區(qū)內(nèi)的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營造美麗的家園。
二、保潔服務(wù)
1、保潔服務(wù)要點
全員保潔,人過地凈,重點部位,重點保潔。
確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識齊全。
制訂詳細的保潔操作規(guī)程及工作考核標準,實行每日12小時保潔服務(wù),生活垃圾日產(chǎn)日清,收集和轉(zhuǎn)運采用密閉方式,杜絕二次污染。
2、保潔管理的具體措施及工作標準
分類序號項目標準檢驗方法清潔頻率
室外部分
1道路和人行道無明顯泥沙,污垢,每100
第10篇 小區(qū)物業(yè)管理方案前言
小區(qū)《物業(yè)管理方案》前言
非常榮幸有機會參與____小區(qū)物業(yè)管理工作,衷心感謝您的信任與支持。
我物業(yè)公司在掌握深圳、上海等地先進物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上,融匯國內(nèi)外先進物業(yè)管理經(jīng)驗,結(jié)合各個物業(yè)項目的實際情況,探索出獨具特色的物業(yè)管理模式。公司按照這一模式開展科學管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),全心全意為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。物業(yè)管理行業(yè)追求經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一和同步增長,而優(yōu)秀的品牌客戶是贏得這個目標的重要保證,也是我們承接該項目物業(yè)管理服務(wù)的信心保證所在。
針對項目特點,我物業(yè)公司秉承其一貫的踏實作風,公司上下高度重視,對項目進行了全方位的市場調(diào)研和評估,精心策劃了小區(qū)前期物業(yè)管理服務(wù)方案。本方案是對我物業(yè)公司實力與能力的一次整體展示,在此將我們的構(gòu)想及能力完整地呈現(xiàn)給您,真誠希望能夠成為您在物業(yè)管理方面的合作伙伴。
在我們的項目策劃中,將分別闡述針對_________小區(qū)所采取的質(zhì)量管理目標、管理服務(wù)內(nèi)容以及圍繞物業(yè)服務(wù)而制定的各項方案。
在此方案中,我們將從本項目管理特點及難點分析、質(zhì)量管理目標、管理服務(wù)內(nèi)容、人員配備、規(guī)章制度、物業(yè)管理經(jīng)費等方面進行描述。透過這些層面,您可以了解我們基于本項目一個完整的管理思路和解決方案,我們期待著您的評價。
(一)十大服務(wù)承諾
酒店一站式服務(wù):業(yè)主只需要向小區(qū)管理公司服務(wù)中心撥打一個24小時熱線電話,即可解決生活中的一切問題。無須找其他部門和記住其他電話,真正體會到星級酒店驛站式的人性化服務(wù)。
安全預案制:物管公司將優(yōu)先解決業(yè)主的安全秩序管理問題,針對治安消防重點、難點和小區(qū)物業(yè)的安全特點,在實際管理開始之前就預先設(shè)立安全防范應急預案制度,對可能出現(xiàn)的突發(fā)問題均有及時、有效的處理程序,確保安全工作的萬無一失。
不均衡管理:物管公司的各項服務(wù)會依照工作的輕重緩急和業(yè)主的生活規(guī)律進行統(tǒng)籌安排,不均衡、有所側(cè)重地工作,通過優(yōu)化后的工作編排使工作更加人性化,更加節(jié)省業(yè)主的每一分鐘、每一分錢,更加符合專業(yè)化物業(yè)管理公司的要求。
零打擾服務(wù):物管公司將認真解決因自身工作給業(yè)主造成的二次干擾的問題,努力將二次干擾降至最低,給業(yè)主一個寧靜、悠閑、安逸的工作、生活環(huán)境。
保本微利經(jīng)營:物管公司將按照保本微利原則經(jīng)營管理業(yè)主的物業(yè),無論何時都只按一定比例公開提取微薄的傭金,所有的管理節(jié)余將用于業(yè)主的服務(wù)之中。
時效工作制:對業(yè)主的服務(wù)工作一律實行時效工作制。即本公司承諾:所有對外的服務(wù)工作,均將在向業(yè)主公開承諾的時間完成或有處理結(jié)果。
收支費用公布:物管公司將定期向業(yè)主公開財務(wù)收支賬目,接受全體業(yè)主的監(jiān)督和公開咨詢。
回訪工作制:物管公司將依照自己的標準作業(yè)規(guī)程對所開展的服務(wù)工作定期走訪業(yè)主,虛心接受業(yè)主的建議、批評。重大決策、措施均會在事先通報給業(yè)主。
公示服務(wù)制:所有服務(wù)工作均向業(yè)主公開。小區(qū)管理處禁止員工接受業(yè)主的任何恩賜。
首問責任制:所有服務(wù)人員在接到業(yè)主咨詢、投訴、求助時均將負責業(yè)主的問題解決完畢方可獲得公司認可。
(二)優(yōu)惠條款
本公司鄭重承諾對于物業(yè)管理收入,公司只提取管理傭金,超出的節(jié)余部分均返還給小區(qū)業(yè)主,用于改善小區(qū)公共設(shè)施和生活條件,決不收取超額利潤。
本公司鄭重承諾將注重社會效益,努力使_________小區(qū)成為黑龍江省、哈爾濱市物業(yè)管理的實習基地。通過本公司優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理與服務(wù)水平為行業(yè)發(fā)展提供一個示范窗口。
積極配合___房地產(chǎn)開發(fā)公司開展工作,多方參與房地產(chǎn)的開發(fā)、設(shè)計、建筑施工、物業(yè)銷售等各環(huán)節(jié)的可行性論證,通過獨具特色的物業(yè)服務(wù)為房屋銷售增加賣點和房地產(chǎn)發(fā)展商共創(chuàng)企業(yè)發(fā)展品牌。
(三)管理優(yōu)勢
嚴密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ),公司采取集中管理,通過嚴格的職能界定和崗位職責劃分,建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng)。公司汲取了哈爾濱市房產(chǎn)系統(tǒng)近50年來對房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗,并導入'環(huán)境+文化'的物業(yè)管理新理念,努力與國際化的物業(yè)管理模式接軌,并逐步向國內(nèi)知名,省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團化的物業(yè)管理企業(yè)方向發(fā)展。
品牌優(yōu)勢:公司擁有眾多學歷較高、經(jīng)驗豐富、勇于創(chuàng)新和運用新思想的管理和技術(shù)人才,對管理類似的物業(yè)有獨有的豐富的經(jīng)驗。
成本優(yōu)勢:本公司在進行物業(yè)管理活動中已形成了配套的專業(yè)公司,采用本公司的勞動定額,各專業(yè)勞動技能均明顯高于一般物業(yè)公司的勞動定額,加之本公司的操作手法獨到、先進,如采用預算定額檔案制等本公司特有的管理工作方法等。因此,本公司在實施物業(yè)的服務(wù)與管理時的單位成本較之一般物業(yè)管理公司相比大為降低,本公司有能力在較低的收費標準中創(chuàng)造出良好業(yè)績,達到業(yè)主與物業(yè)管理公司'雙贏'的目標。
服務(wù)優(yōu)勢:本公司服務(wù)操作手法在全國行業(yè)獨特先進,許多理念和手法均為國內(nèi)首創(chuàng),如唱諾制、時效制、安全預案制、不均衡管理等,這些先進的服務(wù)方法能夠滿足業(yè)主的不同需求,得到業(yè)主的認可。
培訓優(yōu)勢:本公司將設(shè)置專門的物業(yè)管理人員培訓機構(gòu),負責對友鄰企業(yè)和企業(yè)內(nèi)部的員工開展全方位、多層次的物業(yè)管理專業(yè)培訓。公司正在創(chuàng)建'知識型'企業(yè),員工業(yè)務(wù)學習積極,企業(yè)文化氛圍濃厚,每年還定期聘請國內(nèi)知名物業(yè)管理專家來公司傳授先進管理理。
第11篇 小區(qū)分項物業(yè)管理方案：清潔綠化管理
華庭小區(qū)分項物業(yè)管理方案:清潔綠化管理
7.清潔、綠化管理方案
清潔綠化作為物業(yè)管理的重頭戲,是小區(qū)不可缺少的部分,關(guān)系到整個小區(qū)的形象,也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要標志,故制訂以下管理方案:
(1)管理內(nèi)容
a.綠化養(yǎng)護:綠化工應做到管理日?；?、養(yǎng)護科學化。
根據(jù)氣候,給花木適量澆水
根據(jù)花木長勢,給花木適量施肥,適量松土;
及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗;
制訂預防措施,防治病蟲害;
做好惡劣天氣花草樹木的保護工作;
定期(每年8月、11月)修剪草坪,使其生長旺盛,平整美觀。
b.清潔衛(wèi)生
綠化及公共道路:每天打掃一次、撿拾綠化帶內(nèi)雜物,清潔小區(qū)所有設(shè)施(含各種標識標牌),隨時清除各類污漬,清掃積水,每周對垃圾桶進行清潔、消毒;每月對照明設(shè)施進行擦拭。
垃圾房:每天收集一次各樓層的垃圾,清運到垃圾房,并清洗垃圾房內(nèi)外墻壁及地面;天花及管道外除塵。
樓層:各樓層道每天保潔一次,電表箱蓋、煤表箱蓋、水表箱、樓梯扶手、欄桿、臺階(含踢腳線)每天保潔一次,樓梯燈開關(guān)、樓道感應燈燈罩每周保潔一次。
各功能房:半月拖抹、清掃水泵房、安全監(jiān)控中心、配電房等地面(日常保潔由各功能房工作人員負責)。
會館洗手間:每天擦拭墻壁、地面、踢腳線、門及門框、蹲坑、小便斗、鏡面、洗手盆等,清理并清潔垃圾箱。每月擦拭清潔照明燈等。
(2)管理措施
a.建立綠化保潔制度,狠抓落實;
b.按操作程序進行規(guī)范操作;
c.加強綠化保潔人員的思想教育和業(yè)務(wù)培訓,提高員工素質(zhì),增強專業(yè)技能;
d.以'三查'形式對綠化保潔工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查('三查'指:綠化、保潔工自查、管理主管巡查、服務(wù)中心主任抽查);
e.抓好綠化保潔人員的行為規(guī)范管理,要求服裝統(tǒng)一、標識齊全、言行文明。
清潔管理工作流程與質(zhì)量標準
保潔領(lǐng)班工作流程與質(zhì)量標準
工作項目對各層面保潔員工作質(zhì)量進行巡查
工作范圍負責管理區(qū)域所有公共場所衛(wèi)生評測
工作標準按照保潔員工作流程與質(zhì)量標準,制訂各層面員工的工作標準并進行測評記錄,記錄清晰、完整,符合現(xiàn)實并督促員工工作,保持各點衛(wèi)生保潔率99%以上。
工作程序與時間8:00~8:30向服務(wù)中心經(jīng)理匯報前日工作。
8:30~11:00巡視檢查保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
13:00~16:30巡視保潔員的工作和轄區(qū)衛(wèi)生狀況。
質(zhì)量考評每周五向服務(wù)中心經(jīng)理匯報工作情況,每月評出優(yōu)秀保潔員,經(jīng)理每月按旬復核抽查考評。
保潔員工作流程與質(zhì)量標準
項目清潔內(nèi)容作業(yè)方法作業(yè)頻率作業(yè)時間質(zhì)量標準
垃圾清運二次/天上午6:30~7:30
中午12:30~1:30日產(chǎn)日清
大堂墻面清擦一次/月
一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈無塵、無蜘蛛網(wǎng)、無污跡、墻面明亮
地面清掃四次/天隨時保持清潔,痰跡、煙頭、紙屑、果皮、雜物等
頂燈清擦一次/月無蜘蛛網(wǎng)、照明燈明亮
垃圾桶清擦一次/天干凈無污跡及時清運垃圾
玻璃門窗清擦一次/天上午7:30~10:30
下午1:30~5:00干凈明亮
花池清擦一次/天干凈無雜物煙頭
電梯地面清擦二次/天上午7:30~10:00
下午1:30~5:00保持干凈
頂面清擦周次/天無污跡蜘蛛網(wǎng)
箱體鋼油擦洗一次/周無污跡保持不銹鋼金屬光澤
樓道玻璃窗清擦一次/月上午7:30~10:00
下午1:30~5:00無廣告、污跡、明亮
扶手清擦一次/月無塵、蜘蛛網(wǎng)
墻面清掃一次/月無廣告、污跡
指示燈清擦一次/月無廣告、污跡、明亮
地面清掃一次/天
保潔一次無廣告、污跡
地下車庫地面洗擦一次/月無雜物、干凈
果皮箱清理一次/天煙灰缸干凈整潔
地面清掃一次/天上午9:30~10:00
下午3:30~5:00干凈無雜物煙頭
墻面清掃一次/月無污跡蜘蛛網(wǎng)
頂棚清掃一次/月無蜘蛛網(wǎng)照明明亮
消火箱栓清擦一次/月干凈玻璃門明亮
外圍道路清掃循環(huán)上午6:30~7:30
下午2:00~3:00
集中打掃,清運垃圾
上午7:30~15:00
輪流打掃、保潔隨時保持干凈無紙屑、煙頭、果皮、雜物、積水
標牌清擦一次/月干凈無廣告
垃圾箱桶清擦一次/天干凈無廣告
外立面清洗二/年干凈無明顯印痕
具體的工作流程與質(zhì)量標準根據(jù)小區(qū)不同物業(yè)(如商場)需要進行調(diào)整,以滿足不同業(yè)主的需求。
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
綠化工工作流程與質(zhì)量標準
園林綠化管理
我們將結(jié)合【匯景華庭】綠化具體分布,設(shè)計室內(nèi)與室外綠化區(qū)分,并且花卉品種不同,我們將根據(jù)實際情況對物業(yè)綠化實施專業(yè)、規(guī)范的管理。
綠化工工作流程與質(zhì)量標準
工作項目作業(yè)頻度質(zhì)量標準工作流程督導方式
整形造型春、夏、秋、冬各一次喬木剪下重枝內(nèi)生枝灌木造型地被草保持4~8公分澆水、除雜草、整形造型、殺蟲、補缺、施肥和保潔。領(lǐng)班每天巡視、檢測,每月公司檢查一次,通報,扣分。
施肥春夏秋各一次無重無漏
澆水春夏秋早或晚各一次冬春季二天一次均勻適量不損壞花木滲透地表5公分
除雜草一次/月基本無雜草
補缺一次/月綠化覆蓋99%以上
病蟲害防
治一次/季,發(fā)現(xiàn)蟲害時連續(xù)多次至消滅為止用藥正確衛(wèi)生安全不污染環(huán)境長勢優(yōu)良
保潔8小時/天保潔率99%以上
防風臺風季前和臺風季后風前設(shè)立支柱疏剪枝葉,風后清理斷枝扶正苗木
工作質(zhì)量考核文件
《員工行為準則》
《崗位職責》
《巡視檢查記錄》
《月工作質(zhì)量評估表》
第12篇 小區(qū)綠化管理方案-18
小區(qū)綠化管理方案18
一、目標:
小區(qū)綠化完好率達到98%
(1)草皮
a、春、夏季每月不少于一次對草皮進行修剪,秋、冬季根據(jù)實際情況進行修剪,基本保證春、夏季草皮不長于8厘米,秋、冬季不長于10厘米;
b、每次修剪后對草皮施肥一次,以氮肥為主,結(jié)合磷、鉀肥和花生麩等有機肥,施后澆透水或在雨后施用,保證草皮全年常綠;
c、草皮雜草每周巡查拔除,做到每平方米雜草目視不明顯;
d、保證每天拾除草地、花叢內(nèi)磚頭、紙屑等雜物。
(2)綠籬、花球造型:
a、綠籬修剪做到平整圓滑,花球造型優(yōu)美,不斷改進,修剪下的枝葉要立刻清楚;
b、綠籬、花球春、夏季每兩月施肥一次,秋、冬季每3個月施肥一次,施用復合肥和花生麩保證長勢旺盛;
c、綠籬、花球死亡缺苗,須在一周內(nèi)補種好。
(3)喬灌木
a、每周巡查,及時修剪枯枝、病蟲枝、下垂防礙人們觀瞻和活動的枝條,保持喬木干高2.5米以上。修剪下的枝葉要立刻清除,以免干枯影響美觀;
b、每3個月施肥一次,施用復合肥和花生麩,保證長勢旺盛;
(4)盆栽
a、擺放室內(nèi)外的盆栽,要及時剪掉枯葉殘枝,保證室內(nèi)外盆栽常綠不敗,按季節(jié)和需要進行更換;
b、澆水
室外綠化春、夏季按天氣不同每1-2天澆一次水,秋、冬季每2-3天澆一次水,因天氣炎熱干旱而出現(xiàn)缺水時,則必須相應增加澆水次數(shù),保證所有植物不因缺水而出現(xiàn)枯萎;
室外盆栽隨天氣不同每天澆水1-2次,雨天能淋到雨水的不澆,每周澆透水1-2次;室內(nèi)盆栽每周澆水1-2次。
(5)植保
a、在使用農(nóng)藥時,必須在晴朗無風的天氣一次性完成,噴藥4小時內(nèi)下雨的,待天晴后重噴;
b、在使用農(nóng)藥時,必須戴口罩、手套、穿長袖衣褲,完工后換衣褲,用肥皂洗手;
二、崗位職責及入職要求:
1、崗位名稱:綠化主管
任職要求:中專以上文化,品行端正,工作認真負責,具有綠化養(yǎng)護知識,能識別各種花草樹木,有一定的組織能力和表達能力。
主要職責與權(quán)限:
1) 負責本轄區(qū)的綠化養(yǎng)護工作。
2) 負責綠化員的工作安排。
3) 負責監(jiān)督檢查綠化工作。
4) 督促檢查綠化員的內(nèi)務(wù)衛(wèi)生。
2、崗位名稱:綠化班長
任職要求:初中以上文化,高中文化,品行端正,工作認真負責,具有綠化養(yǎng)護知識。
主要職責與權(quán)限:
1)協(xié)助綠化日常管理工作。
2)負責實施轄區(qū)綠化養(yǎng)護工作。
3)負責執(zhí)行綠化管理工作計劃。
4)負責監(jiān)督下屬的工作情況及時向上級反映。
5)完成領(lǐng)導臨時安排的其它工作任務(wù)。
崗位名稱:綠化員
任職要求:初中文化,品行端正,工作認真負責,具有綠化養(yǎng)護知識。
主要職責:
1)做好本人區(qū)域的綠化養(yǎng)護工作。
2)定期與不定期的對綠化進行檢查巡視。
3)完成領(lǐng)導臨時安排的其它工作任務(wù)。
3、綠化部員工培訓計劃
綠化部員工培訓計劃表
序號主題內(nèi)容對象方式地點課時
01植物分類綠化工講課會議室1小時
02肥料綠化工授課會議室2小時
03植物蟲害防治綠化工授課會議室2小時
04植物病害防治綠化工授課會議室2小時
05常見植物病蟲害防治藥物品稱綠化工授課會議室1小時
06綠化修剪的技巧綠化工現(xiàn)場花園內(nèi)4小時
07施肥及噴藥的技巧綠化工授課會議室2小時
08花木造型的要素綠化工授課會議室2小時
09住宅小區(qū)參觀學習綠化工外出待定
第13篇 小區(qū)停車場地面車輛管理方案
小區(qū)停車場及地面車輛管理方案
(1)地下停車庫車位使用權(quán)多為業(yè)主所買斷,因此,車庫管理采用ic卡門禁系統(tǒng)+攝像監(jiān)視系統(tǒng)結(jié)合保安巡邏進行管理。做好車庫的日常照明、排水、門禁、監(jiān)視等系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運行、維護和保養(yǎng)。做好ic卡續(xù)費、車庫防火等工作,制定車庫管理制度,并張掛在車庫醒目處,做到交通標志、標識、車位號清晰,及時通過監(jiān)視系統(tǒng)了解車庫內(nèi)車輛進出、停放及意外等情況,每月統(tǒng)計整理車位使用情況。
(2)機動車出入小區(qū)實行出入證制度、登記制度,禁止載有易燃、易爆、有毒、有害、有污染性物品的車輛進入小區(qū)(具體辦法按'**小區(qū)'實際情況定)。小區(qū)醒目處公布機動車出入和停放規(guī)定。
(3)建立業(yè)主車輛檔案,動態(tài)掌握業(yè)主擁有車輛的數(shù)量狀況。業(yè)主自有車輛包月停放的,由管理處發(fā)放小區(qū)車輛停放證,放于車內(nèi)擋風玻璃后,確定固定車位,并以書面形式告知車主停車規(guī)定,按車位停放,簽訂車輛停放協(xié)議。
(4)在小區(qū)主要出入口設(shè)有交通標志,對車輛準入、限速、禁鳴等作出規(guī)定。車輛進出須登記(牌號、進出時間等)。
(5)地面停車場地劃線規(guī)劃停車位,按車位停放。
(6)門崗對機動車輛出入行駛進行指引,巡邏車管保安負責車輛停放秩序和交通疏導,做到管理有序,排列整齊,不堵塞交通,不影響行人通行。
(7)摩托車、助動車、自行車或電動自行車、其他非機動車劃出集中停放場地,管理制度落實、停放整齊,場地清潔。
(8)耐心勸導不遵守制度的車主,遇嚴重影響停放秩序和區(qū)域交通的事件按應急處理程序執(zhí)行。
第14篇 某小區(qū)物業(yè)管理方案
小弟在此發(fā)這個方案希望前輩指點指點
××物業(yè)管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤,其物業(yè)管理工作開展的標準更應體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。***市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個居住、學習、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的一項專項業(yè)務(wù),公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應的管理制度和應急預案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上,充分實現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿足“受人尊重的需求”。
優(yōu)雅:高尚的住宅離不開優(yōu)雅的環(huán)境,優(yōu)雅的環(huán)境離不開優(yōu)雅的人。作為精品樓盤的物業(yè)管理更應體現(xiàn)在營造一個優(yōu)雅的環(huán)境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實現(xiàn)“社交”和“自我價值實現(xiàn)”的需求,讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。
第一部分 ×××物業(yè)管理有限公司簡介
公司簡介
….
二、 公司總經(jīng)理介紹
…….
三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點,公司采取以下管理理念:
團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理
1、隊意識和吃苦精神:在當前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。
2、個性舒張和競爭機制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競爭機制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業(yè)在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合當前沿海和國外的先進經(jīng)驗摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式:以人為中心、強調(diào)服務(wù)、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。
財務(wù)部:
1、負責根據(jù)“管理會計”的要求按時完成各類財務(wù)分析,供公司決策之用;制定近、中、長期“現(xiàn)金流量平衡表”。
2、負責日常賬務(wù)工作的實施與管理。
3、負責對外財務(wù)相關(guān)工作的銜接。> 第二部分 ***物業(yè)管理目標及策劃方案
通過對“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析,結(jié)合公司的管理經(jīng)驗和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構(gòu)架及各部門職責:
部室主要工作職責:
總經(jīng)理:
1、對董事長負責;
2、制定公司的經(jīng)營方針和目標,對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施;
>3、按“權(quán)責利”相匹配的原則,任命各層次負責人,實施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持新的經(jīng)營項目的開發(fā);
5、傳達并對員工培訓滿足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標內(nèi)部工作環(huán)境;
7、對公司組織構(gòu)架進行策劃;
8、確保公司內(nèi)各部門/各崗位的職責、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。
辦公室:
1、對總經(jīng)理負責;
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓工作);
3、內(nèi)外進行溝通;
4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫房的管理工作。
***管理處:
1、對總經(jīng)理負責;
2、負責***的前期介入策劃、實施工作;
3、負責***的接管驗收策劃、實施工作;
4、負責***的業(yè)主入主的策劃、實施工作;
5、負責***的管理和服務(wù)的策劃、實施工作;
6、負責***的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的策劃、實施工作。
7、負責樓宇相關(guān)費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業(yè)管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規(guī)定時間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經(jīng)理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。
3、財務(wù)部:2人,其中經(jīng)理1人(兼會計)、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經(jīng)理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛(wèi)隊隊長1人,隊員15人(三班24小時);綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費1人。
總計:38人
三、管理目標
(一)、公司總目標
1、年度業(yè)主/租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%
2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責任事故發(fā)生。
(二)、目標分解
1、財務(wù)部
(1)、公司各項財務(wù)管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、財務(wù)分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項行政管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓覆蓋率/合格率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%
(3)、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2%
行政公關(guān):
(5)、內(nèi)外文件起草合格率≥90%
(6)、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領(lǐng)導交辦事務(wù)的成功率/及時率100%
(10)、合同評審率100%
(
11)、公司各類刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(13)、入庫物品檢驗合格率100%
(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
(15)、庫管物品年差錯率≤0.1%
(16)、員工對職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿意率≥85%
3、***管理處
業(yè)主接待組:
(1)、管理處各項工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶有效投訴處理率100%
(3)、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率≥95%
(4)、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%
(5)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準確率/及時率100%
(6)、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費收取率≥90%
(8)、收費金額差錯率≤1‰
(9)、小區(qū)物業(yè)管理費半年收支公告率100%
(10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項發(fā)生/處理公告率100%
(11)、業(yè)主/租賃戶動態(tài)檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業(yè)所進行的多種中介服務(wù)(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務(wù)用戶滿意率≥85%
(13)、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%
(14)、小區(qū)/大廈經(jīng)營性項目盈利率≥80%
(15)、業(yè)主/租賃戶對社區(qū)服務(wù)工作滿意率≥80%。
(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區(qū)綠化年成活率≥95%
保衛(wèi)隊:
(1)、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%
(4)、年度重大火災/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項工程管理工作實現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、設(shè)備設(shè)施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%
(5)、機電設(shè)備檢修及時率100%
(6)、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%
(7)、業(yè)主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%
(8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率100%
(9)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)、設(shè)施設(shè)備標識標牌正確率100%,完好率98%
四、
服務(wù)內(nèi)容及標準
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項目設(shè)計方案的建議;
2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改;
3、參與單項工程的甲乙方交接驗收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗收;
5、 行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促;
6、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢;
7、 供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。
(二)、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù);
2、 對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。
(三)、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1、公共性服務(wù)
公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù),是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項目:
(1)、清潔衛(wèi)生管理;
(2)、綠化日常維護管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設(shè)施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修;
(9)、物業(yè)檔案資料管理;
(10)、車輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區(qū)文化活動,協(xié)助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費;
(13)、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。
2、特約性服務(wù)
特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的,為滿足業(yè)戶的個別需求,受其委托而提供的服務(wù)
(1)、家居設(shè)施維修
包括:維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。
(2)、家居清潔服務(wù)
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲服務(wù)
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務(wù)
包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。
(5)、租賃服務(wù)
包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事
業(yè)費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
2、設(shè)備管理
設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)、保證24小時正常運行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶,外線停電時,自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無損,可隨時起用。
(2)、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序,設(shè)立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設(shè)施、引路標志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現(xiàn)運行故障后,維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。
6、給排水系統(tǒng)
(1)、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生,無二次污染及隱患。
(2)、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無積水,樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)、無長時間停水事故。
7、空調(diào)系統(tǒng)
(1)、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
8、市政公用設(shè)施管理
(1)、公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全,工作正常。
(3)、交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現(xiàn)象。
9、綠化管理
定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
10、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)、實行標準化清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業(yè)網(wǎng)點管理有序,無亂設(shè)攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現(xiàn)象。
11、治安管理
(1)、實行封閉式管理,并實行24小時安全防范制度。
(2)、無重大火災、刑事和交通事故。
12、業(yè)戶滿意率
無重大投訴,對物業(yè)管理公司的評議,滿意率達到95%以上。
五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓計劃
根據(jù)以上要求,管理處工作人員的素質(zhì)要求相對較高,這不僅是高檔物業(yè)的要求,更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才,另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓計劃》(見附件二)。
第三部分 ***管理項目啟動所需資金情況
物業(yè)管理項目啟動資金根據(jù)實際情況預算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個月)
總經(jīng)理 1名 1000 =1000
物業(yè)經(jīng)理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊長 1名 1200 =1200
財務(wù)經(jīng)理 1名 800 =800
行政部經(jīng)理 1名 800 =800
技術(shù)員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個月小計為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區(qū)外圍設(shè)施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計: 6250
四、 管理處各辦公室用品及設(shè)備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對講機(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機 1臺 2000 =2000
復印機 1臺 10000 =10000
傳真機 1臺 1500 =1500
保險箱 1個 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機 2臺 100 =200
裝訂機 1臺 300 =300
照相機 1臺 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會議室家具 1套 4000 =4000
辦公細項物品 =10000
小計: 124500
五、工程部用品
1、 測試儀表 個 200
萬用電表 個 500
電流流量度:300a 個 800
電流鉗式800a 個 1500
電流鉗式3000a 個 1500
對地阻值測試表 個 1500
絕緣值測試表(500v-1000v) 個 1500
溫度計:電子數(shù)字式 個 200
手提式室內(nèi)溫度/濕度對比測試表 個 300
手提式風量和風速計 個 1500
電源測試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計:
2、 安全設(shè)備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個 500
安全過濾口罩:100cdn 打 500
護眼罩:眼鏡式 個 200
護眼罩:全式 個 500
護眼罩:焊接用 個 1200
;護鏡(焊接用1000gda) 個 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺:6米全護式 個 15000
高壓電工全護裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車 部 200
手推車 部 200
小計:
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個 50
o形夾:150mm 個 50
o形夾:200mm 個 50
o形夾:300mm 個 50
虎鉗150mm 個 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個 100
斧頭(消防隊用) 個 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專線開口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個 200
木工專用工具 套 1200
泥水工專用工具套800
5、 電動/機械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機 把 800
片式切割機:小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機:小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動打釘槍 把 600
小計:
工具共計:30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個 1000 =2000
物料架 2個 1000 =2000
工具箱 7個 200 =1400
文件架 7個 100 =700
小計:10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計:8100
啟動預算總計:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據(jù)對貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導的交談,我們認為合作方式可采用以下三種進行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨立運轉(zhuǎn)整個樓盤的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式,其需啟動資金和管理用房為:
啟動資金:如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,啟動資金的分攤
按五年平均分攤,首次合同簽約為三年,那么該筆費用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場,則所購買的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有;如不撤場,則余下金額再按所簽合同按年分攤。
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開展管理和經(jīng)營所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第15篇 z園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案
第一章物業(yè)管理目的
l、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過加強對**園小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護和對使用人的管理和服務(wù),以防止使用不當,損壞物業(yè)。
2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排**園小區(qū)各項設(shè)施的管理養(yǎng)護,強化宣傳,對業(yè)主進行依法管理約束,共同維護小區(qū)環(huán)境。
3、維護業(yè)主的權(quán)益。為了能使業(yè)主的物業(yè)滿足其居住、保值、增值、享受良好服務(wù)等目的,加強對業(yè)主、住戶的行業(yè)管理、服務(wù),以達到維護全體業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主。
4、加強對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量,維護和提高開發(fā)商及本物業(yè)公司的社會聲譽。
5、以良好的售后服務(wù)建立**園品牌形象,以高附加值回饋業(yè)主及開發(fā)商,使物業(yè)開發(fā)、管理處于良性循環(huán)。
第二章物業(yè)管理原則
根據(jù)《物業(yè)管理條例》及其實施細則以及有關(guān)規(guī)定,本著'以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余'和'精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的管理原則,執(zhí)行公司為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境的質(zhì)量方針,實行'管、養(yǎng)、修、服務(wù)'為一體的綜合管理。
第三章物業(yè)管理方式
成立**園項目管理處,全權(quán)負責**園小區(qū)項目管理,制訂年度管理目標,在經(jīng)濟上實行獨立核算自負盈虧,實現(xiàn)小社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。
第四章物業(yè)管理內(nèi)容
l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養(yǎng)護和管理。(建筑保質(zhì)/保修期之外)
2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。(設(shè)施設(shè)備保修期之外)
3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養(yǎng)護和管理。
4、項目配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。
5、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔。
6、車輛行駛和停泊管理。
7、配合和協(xié)助當?shù)毓膊块T進行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)。
8、項目物業(yè)管理收支和財務(wù)管理。
9、建議發(fā)展商和業(yè)主選擇、購買保險。
10、接待、處理有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴、意見和建議。
11、溝通、調(diào)處與當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和其他相關(guān)單位的工作關(guān)系。
12、開展社區(qū)文化活動,建設(shè)社區(qū)精神文明。
13、建立、管理物業(yè)及業(yè)主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。
第五章物業(yè)管理總體目標和分項目標
一、總體目標
在管理合同期內(nèi)將小區(qū)管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的高檔人文住宅區(qū)。
二、分項指標
l、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上。
2、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達標率95%。
3、房屋零修、急修及時率99%以上。
4、違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。
5、管理人員專業(yè)培訓合格率100%
6、業(yè)主對物業(yè)管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。
第六章實現(xiàn)物業(yè)管理目標的措施
一、管理體制和人員配備
1、管理架構(gòu)
我公司擬設(shè)**園物業(yè)管理處作為公司的外派機構(gòu),全面負責南湖佳園小區(qū)項目的日常管理動作,統(tǒng)管整個小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標經(jīng)濟指標責任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)項目即:房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、維修、社區(qū)文化服務(wù),設(shè)立物業(yè)部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。
2、管理處職責
1).負責對**園實施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導和監(jiān)督。
2)按公司標準要求實施管理。
3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經(jīng)濟指標。
4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。
5)定期對房屋、公共配套設(shè)施進行維修養(yǎng)護。
6)負責業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實投訴處理。
7)負責開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。
8)負責擬定小區(qū)月工作計劃。
9)負責周檢工作,并做好記錄,接受開發(fā)房地產(chǎn)投資開發(fā)公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主(住戶)和業(yè)主管委會的監(jiān)督檢查。
10)負責南湖佳園的安全、防火工作。
11)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系,有效開展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的準備工作
1)成立**園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實管理用房和員工佰舍,做好各項籌備工作。
2)成立驗收小組。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場,了解住宅區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決。
a、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表:
b、公共配套設(shè)施接管驗收表:
c、公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表:
d、機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。
2、**園資料的移交接管
1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料
a、產(chǎn)權(quán)資料項目批準文件;用地批準文件;建筑執(zhí)照;小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單;
b、市府驗收合格資料市建設(shè)工程竣工驗收證書;市建筑消防驗收合格證;市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書;用電許可證;供用電協(xié)議書;電視共用天線合格證。
c、工程技術(shù)資料
竣工圖----包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質(zhì)勘察報告;工程合同及開、竣工報告;圖紙會審記錄;工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗收證明書;水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書;砂漿、混凝土塊試壓報告;供水試壓報告。
3、**園接管驗收程序
1) 開發(fā)公司通知
本公司接管驗收;
2) 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗收復函;
3) 本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收;
4) 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核;
5) 對住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗標準要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任;
6) 業(yè)主(住戶)入住時,由管理員陪同對室內(nèi)進行全面細致的質(zhì)量檢查,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告開發(fā)公司,并要求施工隊在限期內(nèi)逐項返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項;
7)在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告開發(fā)公司查驗證實后,大中修由開發(fā)公司責令施工隊更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。
4、房屋接管驗收項目及標準
1)驗收項目
a、梁、柱、板主體;b、項棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開關(guān);j、照明燈具;k、供水系統(tǒng);l、排污管道;m、地漏;n、衛(wèi)生潔具;0、防盜網(wǎng)(窗):p、室內(nèi)配電箱;q、水表、電表和液化氣表。
2)驗收標準
住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp3000l~90標準和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗收標準》及達到業(yè)主(住戶)的合理要求。
5、**園公共設(shè)施接管驗收項目及標準
1)驗收項目:**園住宅區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等
a、基礎(chǔ)設(shè)施;
b、天面;
c、公用天線;
d、消防設(shè)施(消防栓、消防箱);
e、小區(qū)路燈;
f、綠化;
g、小區(qū)道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾轉(zhuǎn)運站;
j、崗亭;
k、車庫;
l、沙井和化糞池:
m、明暗溝;
n、擋土墻、坡;
0、踏步:
p、臺階:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定
1)工程完善
在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。
2)工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。
3)處理措施
a、物業(yè)管理公司對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;
b、對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報;
c、限制噪音施工時間,確保業(yè)主(住戶)休息;
d、給進場施工隊人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。
e、增強秩序維護力量,監(jiān)督施工隊的人員管理:
f、施工隊離場前,必須到管理公司申請'放行條',經(jīng)主管管理員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊方可撤離小區(qū)。
7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作
1)編制入住工作方案
管理處正式成立后,管理處主任負責根據(jù)公司策劃部編寫的《**園物業(yè)管理方案》編寫入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分:
a、核實《**園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況;
b、根據(jù)**園的實際情況和《**園物業(yè)管理方案》中對住宅管理的要求以及要達到的標準,擬定**園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修
c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:
d、擬定物品采購計劃;
e、制定入主流程。
2)準備入住資料
a、根據(jù)公司手冊和**園實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《防火公約》;
b、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關(guān)管理規(guī)定》。
8、業(yè)主入住管理
入住流程圖:驗證發(fā)放資料交費鎖匙發(fā)放 驗房
1)驗證
a、開發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份;
b、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復印件一份;
c、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。
2)資料發(fā)放與保管
a、發(fā)給業(yè)主保存的資料:
住戶手冊;
業(yè)主臨時公約:
住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定;
防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定;
收費項目一覽表:
b、發(fā)給業(yè)主填寫并需回收的資料
業(yè)主臨時公約:經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后,業(yè)主和管理處雙方各保留一份;
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表:住房申請裝修時填寫,原件留管理處存檔。
c、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號和房號進行檔編號,檔案中包括:
入住驗房表:
業(yè)主家庭情況登記表:
裝修申請表。
3)交費
a、按入住通知單發(fā)出的日期為準收費;
b、搬遷押金
辦理入住手續(xù)時交納;
住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù);
c、水電押金
辦理入住時交納;
在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。
4)鎖匙發(fā)放
5)驗房:按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》
三、日常管理運作
1.裝修管理
1)對業(yè)主提出的二次裝修進行程序化的管理;首先對業(yè)主提出的裝修申請時進行審批,對施工人員辦理相關(guān)出入證件,在小區(qū)的進出和施工作業(yè)時間內(nèi),便于管理。
2)對房屋結(jié)構(gòu)的管理
a、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖
等。
b、不得在地面開槽。
c、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲,以免滲水。
d、不得擅自改變房屋的使用用途。
e、面要拆墻應嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。
3)施工時間:每日上午8時至12時,下午2時至7時
4)裝修期間,施工單位應配備手提式滅火器。
2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則,確保南湖佳園隨時處于安全狀態(tài)。
1)加強制度落實。
a、加強崗位。擬設(shè)固定崗、流動哨和巡邏隊,主要出入口24小時全方位檢查,明確責任區(qū),劃分責任人。
b、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。
c、加強住宅區(qū)內(nèi)流動人員及外來人員管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
d、落實安全責任制,明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書,明確責任和工作標準,并分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領(lǐng)導又是防火責任人,全體護衛(wèi)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和應急分隊隊員。
3、清潔衛(wèi)生。
質(zhì)量標準:
a、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。
b、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。
c、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。
d、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。
4、綠化管理
1)綠化人員對草坪內(nèi)雜草每半月清除一次
2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。
3)每日檢查蟲害情況,發(fā)現(xiàn)蟲害及時進行消殺治療。
4)每月對草坪進行一次修剪。
5)每季度對草坪進行一次施肥。
6)對枯死、病死的草坪及時補種。
7)每日填寫綠化巡查記錄。
5、社區(qū)文化
我公司關(guān)于社區(qū)文化建設(shè)的理念。
對所服務(wù)社區(qū)全年度的文化、體育活動進行統(tǒng)籌制定。并由專門物業(yè)管理人員推動執(zhí)行,努力營造關(guān)愛、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化,創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。
通過社區(qū)活動,使住戶對社區(qū)公約的遵守成為自覺的行為。
通過社區(qū)活動,增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。
通過社區(qū)活動,增強住戶的健康意識和自覺運動;
通過社區(qū)活動,宣傳新的社區(qū)消費意識,實現(xiàn)新的生活方式。
第四部分 物業(yè)管理費用測算
一、管理費用
1、人員編制和工資標準
部門職務(wù)人數(shù)工資標準合計
綜合管理部項目經(jīng)理13,0003,000
管理員11,5001,500
財務(wù)部出納11,2001,200
工程部維修工4 1,2004,800
綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250
維護部隊長1900900
維護員97506,750
合計2221,400
2、保險費:社會保險總計為工資總額的32.1%,其中:養(yǎng)老保險19
%;失業(yè)保險2%;工傷保險0.5%;醫(yī)保8%,工會經(jīng)費2%;生育險o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利費:21,400元/月×14%=2,996元/月
4、辦公費用
序號項 目常年(元)
1管理人員服裝費用(300元/人×3人)÷3年300
2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4辦公用品、電話費、水電費(150元/月×12月)1,800
5節(jié)日裝飾費2000
6經(jīng)理手機補貼150元/月×12月1800
7社區(qū)文化活動費(每年開展四次社區(qū)文化活動)1200
8合 計12,167
1013.9元/月
二、消防設(shè)備(滅火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化糞池清掏費:o.1元/
