第1篇 某小區(qū)管理處籌備方案
為確保管理處正式接管小區(qū)物業(yè)以后,各項(xiàng)工作能夠穩(wěn)妥有序的開(kāi)展,達(dá)到《物業(yè)管理合同》約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),管理處(籌)根據(jù)物業(yè)公司與甲方的合作意 向,以《物業(yè)管理合同》(草稿)和《物業(yè)管理方案》(草案)為基礎(chǔ),重點(diǎn)從清潔、保安、設(shè)備、綠化等綜合服務(wù)和日常管理方面做好各項(xiàng)籌備工作,具體從以下 幾個(gè)方面開(kāi)展:
一、基本籌備工作
基本籌備工作主要指管理處開(kāi)辦計(jì)劃,通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、調(diào)配管理處日常運(yùn)作所需的設(shè)備、用具等,使管理處具備辦公和為甲方提供服務(wù)的硬件環(huán)境。具體包括以下內(nèi)容:
(1)辦公設(shè)備的配置(辦公桌、椅、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、文件柜等);
(2)日常辦公用具的準(zhǔn)備(辦公用品采購(gòu)、公章雕刻等);
(3)管理處工作人員的服裝制作(含胸卡等);
(4)護(hù)衛(wèi)、清潔等臨時(shí)工作人員的住宿(包括宿舍、床架、床上用品等,如有需要,還應(yīng)考慮以上人員的伙食,如煤氣灶、煤氣罐等);
(5)維修保養(yǎng)工具的配置。
說(shuō)明:管理處(籌)應(yīng)結(jié)合甲方及自身的實(shí)際情況,對(duì)以上計(jì)劃進(jìn)行合理調(diào)整。
二、制度建立工作
健全的制度是管理處規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)。管理處在接管期間應(yīng)高度重視各項(xiàng)制度的健全工作,以公司管理部制定的《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范文本》為指導(dǎo),盡 快完善管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度。在制度未出臺(tái)之前,管理處可采取召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議、形成會(huì)議紀(jì)要的方法來(lái)臨時(shí)規(guī)范各項(xiàng)工作,一旦時(shí)機(jī)成熟,就應(yīng)形成制度。具體實(shí) 施包括以下幾個(gè)方面:
1、管理處各崗位的崗位職責(zé)。包括:主任崗位職責(zé)、副主任崗位職責(zé)、各部門(mén)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)和各基層崗位的崗位職責(zé)等。
2、管理處日常管理制度。包括:公文管理、印章管理、電腦管理、會(huì)議管理、財(cái)務(wù)管理、考勤管理、值班管理、收費(fèi)管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請(qǐng)休假管理、員工儀表儀容及行為規(guī)范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。
3、管理處清潔工作手冊(cè)。包括:管理處清潔質(zhì)量監(jiān)管辦法、各崗位清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位清潔工作程序等。
4、管理處保安工作手冊(cè)。包括:管理處保安工作管理規(guī)定、管理處保安崗位設(shè)置、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規(guī)定、人員 來(lái)訪接待管理規(guī)定、人員來(lái)訪接待流程圖、車(chē)輛出入管理規(guī)定、物品出入管理規(guī)定、保安裝備使用管理規(guī)定、保安交接班管理規(guī)定、保安交接班程序、保安隊(duì)隊(duì)列訓(xùn) 練內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、文明執(zhí)勤用語(yǔ)等。
5、管理處設(shè)備管理工作手冊(cè)。包括:管理處設(shè)備管理規(guī)定、設(shè)備臺(tái)帳、各設(shè)備的操作規(guī)程、各設(shè)備的保養(yǎng)維修計(jì)劃、各設(shè)備的維修保養(yǎng)運(yùn)行記錄、各設(shè)備故障緊急處理措施等。
6、管理處綠化管理工作手冊(cè)。包括:管理處綠化管理規(guī)定、綠化植物臺(tái)帳、各植物的習(xí)性及養(yǎng)護(hù)方法、各植物的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、各植物的養(yǎng)護(hù)記錄等。
7、管理處緊急情況應(yīng)急處理程序。包括:常用電話號(hào)碼、火災(zāi)應(yīng)急處理程序、治安緊急情況應(yīng)急處理程序、停電應(yīng)急處理程序、停水應(yīng)急處理程序、水浸應(yīng)急處理 程序、液化石油氣泄漏應(yīng)急處理程序、新風(fēng)機(jī)防毒應(yīng)急處理程序、電梯停梯困人應(yīng)急處理程序、臺(tái)風(fēng)應(yīng)急處理程序、盜警應(yīng)急處理程序、急救應(yīng)急處理程序、其他應(yīng) 急處理程序等。
說(shuō)明:管理處應(yīng)根據(jù)各綜合服務(wù)的外包/內(nèi)管情況對(duì)各綜合服務(wù)的工作手冊(cè)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。
三、員工崗前培訓(xùn)
管理處要針對(duì)各崗位的特點(diǎn),對(duì)管理處員工(包括正式工、外聘工、臨時(shí)工)的工作能力進(jìn)行評(píng)估,有針對(duì)性的開(kāi)展崗前培訓(xùn),主要有以下幾個(gè)方面:
1、管理處全體員工:物業(yè)公司發(fā)展史、質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、小區(qū)基本情況、小區(qū)內(nèi)設(shè)備(供水、供電、排水、消防、運(yùn)載、弱電等)情況、甲方基本情況、物業(yè)管理各綜合服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及要求、常用禮儀禮節(jié)、常用禮貌用語(yǔ)等;
2、清潔工:清潔保養(yǎng)方法、清潔工作標(biāo)準(zhǔn)、清潔工作程序;
3、保安員:各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)、各崗位工作程序及相關(guān)的管理規(guī)定學(xué)習(xí)、監(jiān)控及消防系統(tǒng)操作培訓(xùn)等;
4、綠化工:綠化養(yǎng)護(hù)方法、綠化工作標(biāo)準(zhǔn)、綠化工作程序等;
說(shuō)明:崗前培訓(xùn)的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。
四、綜合服務(wù)實(shí)施的準(zhǔn)備工作
1、清潔準(zhǔn)備工作:
(1)外包:如清潔外包,管理處則只需按照《合同》約定的清潔衛(wèi)生范圍和標(biāo)準(zhǔn),明確各崗位的范圍及職責(zé),制定清潔月度工
作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施即可;
(2)自管:如清潔工作由管理處自己負(fù)責(zé),除明確各清潔崗位的范圍及職責(zé)、制定清潔月度工作計(jì)劃和完善相應(yīng)的監(jiān)管措施以外,還需要進(jìn)行相應(yīng)的機(jī)械設(shè)備和清潔物料準(zhǔn)備、每月清潔物料消耗測(cè)算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓(xùn)等。
2、保安準(zhǔn)備工作(由于物業(yè)公司接管小區(qū)均自建護(hù)衛(wèi)隊(duì),故不列出外包工作內(nèi)容):
(1)自衛(wèi)警械、對(duì)講機(jī)等裝備的購(gòu)買(mǎi)或調(diào)配;
(2)保安崗位設(shè)置、排班等;
(3)明確巡檢時(shí)間、巡檢頻度、巡檢路線及相應(yīng)的巡檢簽卡的設(shè)立;
(4)強(qiáng)化隊(duì)列訓(xùn)練(重點(diǎn)突出崗位形象訓(xùn)練);
(5)崗前培訓(xùn)。
3、綠化準(zhǔn)備工作:
(1)建立區(qū)內(nèi)綠化植物臺(tái)帳;
(2)綠化崗位設(shè)置、排班等;
(3)按照綠化工作標(biāo)準(zhǔn)和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務(wù);
(4)崗前培訓(xùn)。
5、設(shè)備準(zhǔn)備工作:
(1)根據(jù)甲方提供的物業(yè)資料(如甲方未能提供資料,則需要工程技術(shù)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看了解),對(duì)區(qū)內(nèi)的供電、供水(水池)、排水、弱電、運(yùn)載、新風(fēng)、消防、避雷、有線電視等系統(tǒng)的機(jī)器設(shè)備、線路和管渠走向進(jìn)行實(shí)地對(duì)照,并建立相應(yīng)的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡片;
(2)根據(jù)各設(shè)備的運(yùn)行、使用狀況,制定合理的保養(yǎng)、維修及定期檢查計(jì)劃;
(3)根據(jù)各設(shè)備的情況,做好設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄;
(4)崗前培訓(xùn)。
6、停車(chē)場(chǎng)及整改建議:
(1)停車(chē)場(chǎng)管理。熟悉區(qū)內(nèi)車(chē)輛的號(hào)牌、車(chē)型、車(chē)主姓名及單位,對(duì)停車(chē)場(chǎng)周邊的安全隱患進(jìn)行重點(diǎn)防范,并及時(shí)進(jìn)行整改;
(2)整改建議。對(duì)建筑主體及附屬設(shè)備存在的缺陷或不完善的地方,提出整改建議。
五、其他準(zhǔn)備工作
1、辦公區(qū):
辦公區(qū)除了要做好以上四項(xiàng)基本的準(zhǔn)備工作以外,還須重點(diǎn)做好與甲方職能部門(mén)的溝通工作,對(duì)甲方負(fù)責(zé)后勤工作的重點(diǎn)科室、重點(diǎn)人員進(jìn)行了解、熟悉,根據(jù)甲方的實(shí)際情況建立適當(dāng)?shù)臏贤ㄇ?確保雙方能夠及時(shí)溝通,使信息及時(shí)反饋,為雙方進(jìn)一步的合作打下基礎(chǔ)。
2、生活區(qū):
第2篇 某宿舍小區(qū)環(huán)境管理方案
公司宿舍小區(qū)環(huán)境管理方案
環(huán)境是整個(gè)小區(qū)的特色,我們將本著'預(yù)防污染、防治結(jié)合'的思想原則,以建設(shè)'環(huán)保社區(qū),溫馨家園'為目標(biāo),彰顯園林風(fēng)情、溫馨自然的獨(dú)特風(fēng)貌。
(一)清潔管理
我們將按照所制定的清潔管理規(guī)程進(jìn)行保潔工作,保證操作的正常有序運(yùn)行,并通過(guò)公司內(nèi)外對(duì)清潔工作的監(jiān)視和測(cè)量,不斷提高工作的質(zhì)量和效率;在管理處培養(yǎng)全體職工的環(huán)境意識(shí),倡導(dǎo)'管理處人人都是清潔工'的觀念,在物業(yè)管理的各個(gè)工作環(huán)節(jié)落實(shí)環(huán)保措施。同時(shí),我們將通過(guò)多種方式與業(yè)主溝通,請(qǐng)業(yè)主配合我們的工作,共同維護(hù)整個(gè)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。具體清潔衛(wèi)生質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)如下:
1、每天清掃道路、地面、花壇、草地保持干凈,無(wú)明顯雜物垃圾,零星垃圾(煙頭、果皮、紙屑)的存在不會(huì)超過(guò)一小時(shí)。
2、每日清潔垃圾桶,樓面垃圾間的垃圾桶放置整齊,把垃圾袋套在垃圾桶內(nèi)壁;桶四周無(wú)散積垃圾,無(wú)明顯污漬,無(wú)異味。
3、垃圾站垃圾堆放合理,四周無(wú)散積垃圾,站內(nèi)保持清潔,無(wú)異味。
4、地面指示牌、宣傳欄、欄桿、路燈干凈、目視無(wú)明顯灰塵。
5、樓內(nèi)各類(lèi)消防設(shè)施表面、墻面瓷磚表面用紙巾抹試30厘米墻面瓷磚表面基本不被污染;樓道墻角無(wú)蛛網(wǎng)。
6、樓梯臺(tái)階面干凈,無(wú)雜物、污跡;樓梯扶手表面用紙巾抹試50厘米,紙巾基本不被污染。
7、樓層、樓梯內(nèi)的玻璃窗目視明亮,無(wú)污跡,用紙巾抹試30厘米,紙巾基本不被污染。
8、各種不銹鋼表面無(wú)污漬,無(wú)銹跡,無(wú)手印,光澤明亮。
(二)綠化管理
對(duì)小區(qū)的綠化,我們將依托公司的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),充分發(fā)揮我們?cè)趫@林綠化景觀營(yíng)造和維護(hù)保養(yǎng)方面的優(yōu)勢(shì)。另外,我們還計(jì)劃在適當(dāng)位置擺放、懸掛適當(dāng)品種的花卉,統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)范住戶(hù)陽(yáng)臺(tái)和屋頂?shù)木G化、擺花內(nèi)容,指導(dǎo)住戶(hù)在花草養(yǎng)護(hù)工作,并把替業(yè)主住戶(hù)打理花草作為管理處有償服務(wù)的內(nèi)容之一,讓小區(qū)草常綠、花常艷。園林綠化工作基本質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為:
1、保持區(qū)內(nèi)公共綠化地和花壇,建筑小品完整良好。
2、根據(jù)園藝設(shè)計(jì)要求按時(shí)種植樹(shù)木、花草、發(fā)現(xiàn)缺苗及時(shí)補(bǔ)種。
3、保證花草樹(shù)木生長(zhǎng)茂盛、無(wú)病蟲(chóng)害,形態(tài)美觀。
4、定時(shí)定期修剪、施肥、澆水、使花木既整齊又健康生長(zhǎng)。
第3篇 h小區(qū)綠化管理方案
華庭小區(qū)綠化管理方案
綠地更新及時(shí)率98%;
綠化存活率達(dá)到98%以上;
殘枝斷葉控制率98%;
有專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理;
及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種,無(wú)雜草、雜物;
花卉、綠籬、樹(shù)木根據(jù)品種和生長(zhǎng)情況,及時(shí)修剪整形,保持觀賞效果;
定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍工作。
【綠化面貌】
綠地內(nèi)清潔、整齊。
無(wú)明顯病蟲(chóng)危害,無(wú)藥害。
根據(jù)實(shí)際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計(jì)劃,并按期實(shí)施。
【土壤綠化性狀要求】
保持綠地土壤疏松、無(wú)積水,合理、有效施肥,增強(qiáng)土壤肥力,改善土壤理化性狀。
【景觀要求】
根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長(zhǎng)的各個(gè)階段,對(duì)植物群落合理養(yǎng)護(hù),保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長(zhǎng)茂盛,營(yíng)造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果。
《綠地等級(jí)景觀要求》:一級(jí)綠地
a.群落結(jié)構(gòu):群落合理完整,層次豐富黃土不裸露,樹(shù)木種間、株間生長(zhǎng)空間與層次處理得當(dāng),整體觀賞效果好。
b. 樹(shù)木生長(zhǎng):喬灌木主干挺立,樹(shù)形完整優(yōu)美,枝葉茂盛,季相明顯,針葉樹(shù)應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢(shì),整形樹(shù)木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài),花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果,綠籬連續(xù)、無(wú)空檔、無(wú)死樹(shù)枯枝,地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種。
c. 花卉布置:花卉健壯,始花期方可種植,株行距適宜,花期整齊,圖案美觀,按時(shí)開(kāi)花。
d. 草坪鋪植:草種純,生長(zhǎng)茂盛,無(wú)空禿。
e. 雜草控制:無(wú)大型野草、無(wú)纏繞性、攀援性雜草,基本無(wú)雜草。
f. 設(shè)備設(shè)施:建筑小品、輔助設(shè)施完好無(wú)損。
g. 環(huán)境衛(wèi)生:綠地整潔,無(wú)垃圾。
【病蟲(chóng)害防治控制】(一級(jí)綠地)
應(yīng)采取病蟲(chóng)害綜合防治措施,病蟲(chóng)害對(duì)植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀賞效果的指標(biāo)之內(nèi)。
《綠地等級(jí)病蟲(chóng)害控制指標(biāo)》:
a.病害危害程度:基本無(wú)危害跡象。
b.食葉性害蟲(chóng)為害率:<5%。
c.刺吸性害蟲(chóng)為害率:<10%。
d.蛀干性害蟲(chóng)為害率:<3%。
第4篇 某小區(qū)物業(yè)管理客戶(hù)服務(wù)工作方案
小區(qū)物業(yè)管理客戶(hù)服務(wù)工作方案
為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率,在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴,同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí),也為了提高業(yè)主的滿(mǎn)意度,最終滿(mǎn)足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求,在客戶(hù)服務(wù)管理工作上推行'禮賓助理'服務(wù)。
(一)'禮賓助理'服務(wù)實(shí)施細(xì)則
1、分別于住宅大堂設(shè)'禮賓助理',24小時(shí)接受咨詢(xún)和服務(wù)
2、為更好地宣傳秘書(shū)管家服務(wù),方便業(yè)戶(hù)與助理取得聯(lián)系,將特定專(zhuān)職'助理'的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi),并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶(hù)。
3、每位助理必須了解其服務(wù)的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛(ài)、娛樂(lè)及運(yùn)動(dòng)愛(ài)好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿(mǎn)足各服務(wù)對(duì)象的需求。
4、'助理'定期向業(yè)戶(hù)通報(bào)社區(qū)最新訊息,向住戶(hù)講解物業(yè)相關(guān)法規(guī)政策;企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài);社區(qū)生活諸如:天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。
5、'助理'傾情奉獻(xiàn)秘書(shū)管家服務(wù),不僅提供購(gòu)物、訂餐、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代召出租車(chē)等日常服務(wù),更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。
6、禮賓助理'出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任,過(guò)失者視情節(jié)輕重給予口頭、書(shū)面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退;
(1)對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無(wú)法解決的投訴不及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者;
(3)有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴,令投訴人不滿(mǎn)意者。
(二)工作時(shí)間標(biāo)準(zhǔn):
1、業(yè)主投訴處理的工作時(shí)限:
(1)服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限:情節(jié)一般的,不超過(guò)半天;情節(jié)嚴(yán)重,不超過(guò)2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時(shí)限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時(shí)處理,維修人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不超過(guò)10分鐘;換燈泡、換門(mén)鎖、更換小部件等簡(jiǎn)易維修項(xiàng)目,不超過(guò)半天;
其他維修,按與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)完成,一般不能超過(guò)7個(gè)工作日;
(3)小區(qū)公共部分維修方面的投訴處理時(shí)限
明顯影響業(yè)主生活起居,如:影響業(yè)主休息的公共設(shè)備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)安全的,及時(shí)處理,處理人員到現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間不得超過(guò)10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過(guò)3個(gè)工作日;
(4)對(duì)其他業(yè)主行為的投訴,如鄰居裝修發(fā)出異味或過(guò)大噪音、休息時(shí)間鄰居活動(dòng)發(fā)出過(guò)大噪音等,物業(yè)助理在15分鐘內(nèi)到達(dá)被投訴業(yè)主家中并進(jìn)行處理。
(5)其他投訴的處理時(shí)限視具體情況而決定,到達(dá)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)。
2、業(yè)主咨詢(xún)回復(fù)工作時(shí)限:
(1)關(guān)于小區(qū)一般情況,不涉及管理中心內(nèi)部情況,不能馬上回復(fù)的,不超過(guò)30分鐘。
(2)關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn),要求馬上回復(fù),無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),需要確定的,征得業(yè)主同意,在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi),回復(fù)業(yè)主。
(3)關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢(xún),一般要求馬上回復(fù),確實(shí)無(wú)法落實(shí),不超過(guò)30分鐘回復(fù)對(duì)方。
(4)關(guān)于其它部門(mén)的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢(xún),馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù),但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。
(三)工作質(zhì)量要求
1、業(yè)主投訴處理和咨詢(xún)回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)管理中心經(jīng)理特別同意,任何人員不得超過(guò)規(guī)定的時(shí)限;
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢(xún)回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達(dá)100%),每月業(yè)主滿(mǎn)意率要達(dá)到90%以上。
第5篇 某小區(qū)物業(yè)管理方案
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××物業(yè)管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)為一體的高尚樓盤(pán),其物業(yè)管理工作開(kāi)展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種“舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”。***市立青物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)開(kāi)展工作。
舒適:物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環(huán)境上。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重“舒適”的一面,以滿(mǎn)足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù),公司應(yīng)從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作,同時(shí)為了滿(mǎn)足物業(yè)使用人“安全需求”的需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。物業(yè)管理公司在管理好物業(yè)本身的基礎(chǔ)上,充分實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容,讓業(yè)主及物業(yè)使用人滿(mǎn)足“受人尊重的需求”。
優(yōu)雅:高尚的住宅離不開(kāi)優(yōu)雅的環(huán)境,優(yōu)雅的環(huán)境離不開(kāi)優(yōu)雅的人。作為精品樓盤(pán)的物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上,公司將充分考慮和利用會(huì)所的功能,將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn)“社交”和“自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)”的需求,讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。
第一部分 ×××物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
公司簡(jiǎn)介
….
二、 公司總經(jīng)理介紹
…….
三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念
根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn),公司采取以下管理理念:
團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神+個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理
1、隊(duì)意識(shí)和吃苦精神:在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程中,團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹(shù)立無(wú)疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。
2、個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動(dòng)其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進(jìn)模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定,國(guó)際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無(wú)疑是最佳選擇,企業(yè)成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來(lái)說(shuō),物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。
財(cái)務(wù)部:
1、負(fù)責(zé)根據(jù)“管理會(huì)計(jì)”的要求按時(shí)完成各類(lèi)財(cái)務(wù)分析,供公司決策之用;制定近、中、長(zhǎng)期“現(xiàn)金流量平衡表”。
2、負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。
3、負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。> 第二部分 ***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案
通過(guò)對(duì)“×××”的調(diào)查和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析,結(jié)合公司的管理經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構(gòu)架及各部門(mén)職責(zé):
部室主要工作職責(zé):
總經(jīng)理:
1、對(duì)董事長(zhǎng)負(fù)責(zé);
2、制定公司的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo),對(duì)公司的重大事項(xiàng)進(jìn)行決策,報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后實(shí)施;
>3、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則,任命各層次負(fù)責(zé)人,實(shí)施透明式的系統(tǒng)管理;
4、主持新的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā);
5、傳達(dá)并對(duì)員工培訓(xùn)滿(mǎn)足業(yè)主和法律法規(guī)要求的重要性;
6、保持員工充分參與實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)內(nèi)部工作環(huán)境;
7、對(duì)公司組織構(gòu)架進(jìn)行策劃;
8、確保公司內(nèi)各部門(mén)/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系得到規(guī)定和溝通。
辦公室:
1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓(xùn)工作);
3、內(nèi)外進(jìn)行溝通;
4、內(nèi)外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫(kù)房的管理工作。
***管理處:
1、對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé);
2、負(fù)責(zé)***的前期介入策劃、實(shí)施工作;
3、負(fù)責(zé)***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作;
4、負(fù)責(zé)***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作;
5、負(fù)責(zé)***的管理和服務(wù)的策劃、實(shí)施工作;
6、負(fù)責(zé)***的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。
7、負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取,并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類(lèi)分析,并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經(jīng)理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫(kù)管1人。
3、財(cái)務(wù)部:2人,其中經(jīng)理1人(兼會(huì)計(jì))、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經(jīng)理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強(qiáng)弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛(wèi)隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)1人,隊(duì)員15人(三班24小時(shí));綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業(yè)主接待組主管1人,接待員1人、收費(fèi)1人。
總計(jì):38人
三、管理目標(biāo)
(一)、公司總目標(biāo)
1、年度業(yè)主/租賃戶(hù)綜合滿(mǎn)意度調(diào)查滿(mǎn)意率≥95%
2、年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%
3、年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。
(二)、目標(biāo)分解
1、財(cái)務(wù)部
(1)、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、財(cái)務(wù)分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓(xùn)覆蓋率/合格率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶(hù)培訓(xùn)覆蓋率/培訓(xùn)合格率≥80%
(3)、員工配置優(yōu)化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門(mén)負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率≤2%
行政公關(guān):
(5)、內(nèi)外文件起草合格率≥90%
(6)、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率/滿(mǎn)意率≥90%
(9)、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率/及時(shí)率100%
(10)、合同評(píng)審率100%
(
11)、公司各類(lèi)刊物,小區(qū)/大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率≥98%,校對(duì)差錯(cuò)率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評(píng)定率/在合格供方采購(gòu)率≥95%,
(13)、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率100%
(14)、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率/庫(kù)管物品完好率100%
(15)、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率≤0.1%
(16)、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量/服務(wù)態(tài)度滿(mǎn)意率≥85%
3、***管理處
業(yè)主接待組:
(1)、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、業(yè)主/租賃戶(hù)有效投訴處理率100%
(3)、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率≥95%
(4)、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%
(5)、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(6)、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率100%,準(zhǔn)確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費(fèi)收取率≥90%
(8)、收費(fèi)金額差錯(cuò)率≤1‰
(9)、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率100%
(10)、小區(qū)物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生/處理公告率100%
(11)、業(yè)主/租賃戶(hù)動(dòng)態(tài)檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)(受委托放盤(pán)/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險(xiǎn)等)、特約服務(wù)用戶(hù)滿(mǎn)意率≥85%
(13)、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率100%
(14)、小區(qū)/大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率≥80%
(15)、業(yè)主/租賃戶(hù)對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿(mǎn)意率≥80%。
(16)、物業(yè)管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區(qū)綠化年成活率≥95%
保衛(wèi)隊(duì):
(1)、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%
(4)、年度重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0
(5)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理糾紛發(fā)生率≤1%
(6)、限時(shí)巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車(chē)輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準(zhǔn)確率/及時(shí)率100%
(7)、對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn)pdca循環(huán)率100%
(2)、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%
(5)、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率100%
(6)、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%
(7)、業(yè)主/租賃戶(hù)的裝修方案審批100%,過(guò)程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率100%
(8)、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率100%
(9)、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率/保養(yǎng)率100%
(10)、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率100%,完好率98%
四、
服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
(一)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益,保障其利益的重要環(huán)節(jié),也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的建議;
2、施工工程的跟進(jìn)及發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的建議并督促整改;
3、參與單項(xiàng)工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗(yàn)收;
5、 行物業(yè)的接管驗(yàn)收及問(wèn)題的整改、督促;
6、 接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢(xún);
7、 供業(yè)主入住前的上門(mén)服務(wù)。
(二)、業(yè)主入住管理
1、 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù);
2、 對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進(jìn)行管理。
(三)、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1、公共性服務(wù)
公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù),是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶(hù)的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目:
(1)、清潔衛(wèi)生管理;
(2)、綠化日常維護(hù)管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護(hù)管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設(shè)施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修;
(9)、物業(yè)檔案資料管理;
(10)、車(chē)輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區(qū)文化活動(dòng),協(xié)助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費(fèi);
(13)、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。
2、特約性服務(wù)
特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的,為滿(mǎn)足業(yè)戶(hù)的個(gè)別需求,受其委托而提供的服務(wù)
(1)、家居設(shè)施維修
包括:維修戶(hù)內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門(mén)窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機(jī)月保等。
(2)、家居清潔服務(wù)
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲(chóng)服務(wù)
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務(wù)
包括:提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢(xún)、法律咨詢(xún)、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書(shū)、保衛(wèi)、汽車(chē)美容等。
(5)、租賃服務(wù)
包括:物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無(wú)改變使用功能,無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。
(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
(二)、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達(dá)到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無(wú)改變使用功能,無(wú)違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。
(2)、房屋零修及時(shí)率達(dá)到95%以上,水電、電梯等設(shè)施隨報(bào)隨修,房屋土建方面的問(wèn)題接報(bào)后三天內(nèi)完成,零修合格率達(dá)98%以上。
(3)、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事
業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi),收繳率達(dá)到90%以上。
2、設(shè)備管理
設(shè)備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時(shí)查閱,配備所需各種專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,維修和操作人員持證上崗。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng)急措施,確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到95%以上。
3、供電系統(tǒng)
(1)、保證24小時(shí)正常運(yùn)行,出現(xiàn)故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶(hù),外線停電時(shí),自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò)15分鐘。
4、消防系統(tǒng)
(1)、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全,完好無(wú)損,可隨時(shí)起用。
(2)、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序,設(shè)立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。
6、給排水系統(tǒng)
(1)、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒,保持水池、水箱及周?chē)h(huán)境的清潔衛(wèi)生,無(wú)二次污染及隱患。
(2)、設(shè)備閥門(mén)、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。
(3)、所有排水系統(tǒng)暢通,汛期道路無(wú)積水,樓內(nèi)、地下室及車(chē)庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修,無(wú)大面積跑水、泛水,
(5)、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。
7、空調(diào)系統(tǒng)
(1)、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一,排列有序。
8、市政公用設(shè)施管理
(1)、公共配套服務(wù)設(shè)施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全,工作正常。
(3)、交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序,無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。
9、綠化管理
定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù),無(wú)破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
10、環(huán)境衛(wèi)生管理
(1)、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔,垃圾日產(chǎn)日清,公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔,無(wú)隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌,亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。
11、治安管理
(1)、實(shí)行封閉式管理,并實(shí)行24小時(shí)安全防范制度。
(2)、無(wú)重大火災(zāi)、刑事和交通事故。
12、業(yè)戶(hù)滿(mǎn)意率
無(wú)重大投訴,對(duì)物業(yè)管理公司的評(píng)議,滿(mǎn)意率達(dá)到95%以上。
五、管理處人員素質(zhì)要求及培訓(xùn)計(jì)劃
根據(jù)以上要求,管理處工作人員的素質(zhì)要求相對(duì)較高,這不僅是高檔物業(yè)的要求,更是公司追求卓越的需要。企業(yè)想盡快的得到發(fā)展,一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。公司一方面通過(guò)人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才,另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見(jiàn)附件一)和《培訓(xùn)計(jì)劃》(見(jiàn)附件二)。
第三部分 ***管理項(xiàng)目啟動(dòng)所需資金情況
物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個(gè)月)
總經(jīng)理 1名 1000 =1000
物業(yè)經(jīng)理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊(duì)長(zhǎng) 1名 1200 =1200
財(cái)務(wù)經(jīng)理 1名 800 =800
行政部經(jīng)理 1名 800 =800
技術(shù)員 4名 800 =3200
&nbs
p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個(gè)月小計(jì)為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區(qū)外圍設(shè)施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個(gè) 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個(gè) 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車(chē)庫(kù)廣告欄/廣告牌 5個(gè) 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計(jì): 6250
四、 管理處各辦公室用品及設(shè)備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對(duì)講機(jī)(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機(jī) 1臺(tái) 2000 =2000
復(fù)印機(jī) 1臺(tái) 10000 =10000
傳真機(jī) 1臺(tái) 1500 =1500
保險(xiǎn)箱 1個(gè) 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機(jī) 2臺(tái) 100 =200
裝訂機(jī) 1臺(tái) 300 =300
照相機(jī) 1臺(tái) 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會(huì)議室家具 1套 4000 =4000
辦公細(xì)項(xiàng)物品 =10000
小計(jì): 124500
五、工程部用品
1、 測(cè)試儀表 個(gè) 200
萬(wàn)用電表 個(gè) 500
電流流量度:300a 個(gè) 800
電流鉗式800a 個(gè) 1500
電流鉗式3000a 個(gè) 1500
對(duì)地阻值測(cè)試表 個(gè) 1500
絕緣值測(cè)試表(500v-1000v) 個(gè) 1500
溫度計(jì):電子數(shù)字式 個(gè) 200
手提式室內(nèi)溫度/濕度對(duì)比測(cè)試表 個(gè) 300
手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 個(gè) 1500
電源測(cè)試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計(jì):
2、 安全設(shè)備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個(gè) 500
安全過(guò)濾口罩:100cdn 打 500
護(hù)眼罩:眼鏡式 個(gè) 200
護(hù)眼罩:全式 個(gè) 500
護(hù)眼罩:焊接用 個(gè) 1200
;護(hù)鏡(焊接用1000gda) 個(gè) 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺(tái):6米全護(hù)式 個(gè) 15000
高壓電工全護(hù)裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車(chē) 部 200
手推車(chē) 部 200
小計(jì):
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動(dòng)150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個(gè) 50
o形夾:150mm 個(gè) 50
o形夾:200mm 個(gè) 50
o形夾:300mm 個(gè) 50
虎鉗150mm 個(gè) 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個(gè) 100
斧頭(消防隊(duì)用) 個(gè) 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤(rùn)滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計(jì)
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專(zhuān)用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專(zhuān)線開(kāi)口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚(yú)鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專(zhuān)用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護(hù)套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個(gè) 200
木工專(zhuān)用工具 套 1200
泥水工專(zhuān)用工具套800
5、 電動(dòng)/機(jī)械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機(jī) 把 800
片式切割機(jī):小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機(jī):手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機(jī) 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機(jī):小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風(fēng)扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(jī)(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動(dòng)打釘槍 把 600
小計(jì):
工具共計(jì):30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個(gè) 1000 =2000
物料架 2個(gè) 1000 =2000
工具箱 7個(gè) 200 =1400
文件架 7個(gè) 100 =700
小計(jì):10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計(jì):8100
啟動(dòng)預(yù)算總計(jì):222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據(jù)對(duì)貴方樓盤(pán)的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談,我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡(jiǎn)便、靈活,易于劃清職責(zé)范圍。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房,我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤(pán)的前期物業(yè)管理工作?！?**”如果采用這種方式,其需啟動(dòng)資金和管理用房為:
啟動(dòng)資金:如果按《***市物業(yè)管理辦法》的規(guī)定,啟動(dòng)資金的分?jǐn)?/p>
按五年平均分?jǐn)?首次合同簽約為三年,那么該筆費(fèi)用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿(mǎn)撤場(chǎng),則所購(gòu)買(mǎi)的相關(guān)設(shè)備及工具屬物管公司所有;如不撤場(chǎng),則余下金額再按所簽合同按年分?jǐn)偂?/p>
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業(yè)管理公司開(kāi)展管理和經(jīng)營(yíng)所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第6篇 住宅小區(qū)裝修管理服務(wù)方案
住宅小區(qū)裝修管理與服務(wù)方案
裝修管理是物業(yè)實(shí)際操作中的一大難點(diǎn),同時(shí)也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發(fā)期。為維護(hù)***項(xiàng)目外觀形象的統(tǒng)一、美觀,保障智能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞,物業(yè)管理處將從實(shí)際出發(fā),以公共部位、公共設(shè)施管線、消防安全為裝修工作的監(jiān)督重點(diǎn)。做好裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié),力爭(zhēng)服務(wù)在一線、監(jiān)管在一線,從正面引導(dǎo)業(yè)主正確、安全、有效的完成裝修。
一、正面宣傳,合理引導(dǎo)
管理處針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn),制訂詳細(xì)的《裝修指南》,在入住辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主,管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)、水電走向圖紙,指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行裝修,同時(shí)將加大裝修宣傳的力度,在公共區(qū)域明示裝修規(guī)定、違章裝修的危害性和處理措施,并增加環(huán)保裝修的宣傳,充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能,并由貼心管家直接負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通引導(dǎo),架起管理處與業(yè)主的溝通橋梁,提高業(yè)主的自覺(jué)性。
二、嚴(yán)格控制裝修備案程序
工程部主管審核業(yè)主提供的裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、裝修方案,管理處經(jīng)理對(duì)住戶(hù)的裝修申請(qǐng)審批,并簽署備案意見(jiàn)。審批的基本原則是確保建筑物結(jié)構(gòu)安全和裝修協(xié)調(diào)、統(tǒng)一、美觀,符合消防安全要求。
三、加強(qiáng)裝修期間的監(jiān)督與管理
1、裝修行為的管理
成立以工程及保安員為成員的裝修聯(lián)合管理小組,工程部主管為主要負(fù)責(zé)人。管理小組按《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》內(nèi)容負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)安全和建筑裝修監(jiān)理,檢查并及時(shí)填寫(xiě)《裝修巡查記錄》。主要目的就是在裝修期間,對(duì)裝修進(jìn)行更有效的管理和監(jiān)控,管理重點(diǎn)主要有:
1)為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,在實(shí)際工作中,工程技術(shù)人員每?jī)商煅膊橐淮?安管員每天對(duì)裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2)為防止房屋裝修后出現(xiàn)滲漏而引發(fā)責(zé)任問(wèn)題,我們將要求裝修單位對(duì)廚房、衛(wèi)生間做防水施工后進(jìn)行48小時(shí)的閉水試驗(yàn),確認(rèn)未發(fā)現(xiàn)滲漏后方可進(jìn)行下一步施工。對(duì)于在施工過(guò)程中涉及到陽(yáng)臺(tái)鑿開(kāi)找平層的,必須要求重新進(jìn)行防水施工處理方可下一步施工。
2、裝修人員的管理
為更好的加強(qiáng)對(duì)裝修人員的管理,采用“二證一書(shū)”制度,即要求裝修施工單位辦理《施工許可證》和《施工人員出入證》,簽訂《裝修安全責(zé)任書(shū)》,同時(shí)要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。
3、裝修材料用品的管理
實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制社區(qū)出入口,對(duì)搬出/入物品由保安員查驗(yàn)《施工許可證》和《施工人員出入證》,登記后放行;嚴(yán)格控制易燃、易爆材料進(jìn)入云頂尚品。嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn),消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。為維護(hù)小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對(duì)裝修企業(yè)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè)。
四、依法管理,以情感人
裝修監(jiān)督中如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,根據(jù)裝修違章程度,簽發(fā)《整改通知書(shū)》,并送至裝修人員及業(yè)主簽字,要求在規(guī)定期限內(nèi)整改。對(duì)違章裝修的單位我們將以說(shuō)服教育為主,對(duì)不配合的我們將以裝修協(xié)議書(shū)為依據(jù),酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將上報(bào)政府主管部門(mén)予以解決,確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。
五、謹(jǐn)慎驗(yàn)收,不留隱患
驗(yàn)收環(huán)節(jié)是裝修管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié),為避免日后為管理工作帶來(lái)隱患,我們將在本環(huán)節(jié)中嚴(yán)格把關(guān)。驗(yàn)收過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外觀及上下水、電氣線路、衛(wèi)生間
和廚房防水等工程的質(zhì)量進(jìn)行檢查,對(duì)隱蔽工程要求裝修企業(yè)每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào),經(jīng)驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。達(dá)不到合格要求的項(xiàng)目,由裝修企業(yè)按整改通知繼續(xù)整改,并在《裝修驗(yàn)收記錄表》中記錄,直到合格為止。
六、裝修手續(xù)辦理流程
1、由業(yè)主提交《裝修申報(bào)表》;
2、施工單位提交相關(guān)資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證原件、復(fù)印件、項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙,進(jìn)場(chǎng)施工人員身份證原件、復(fù)印件、1寸像片2張等;
3、管理處對(duì)項(xiàng)目裝修方案及施工圖紙進(jìn)行審核后,出具書(shū)面審批意見(jiàn)并簽定相關(guān)裝修管理協(xié)議;
4、管理處與業(yè)主對(duì)室內(nèi)冷熱水管打壓,壓力0.8mpa,時(shí)間10分鐘保持壓力不降,簽署管道壓力正常意見(jiàn)。室內(nèi)管道移交完畢,施工人員場(chǎng)施工;二次裝修不需進(jìn)行此項(xiàng)操作;
1、毛坯房業(yè)主須對(duì)廚房、衛(wèi)生間進(jìn)行二次防水處理,閉水48小時(shí)試驗(yàn)并經(jīng)管理處驗(yàn)收合格后方可繼續(xù)施工;
2、裝修過(guò)程中不容許施工人員留宿裝修現(xiàn)場(chǎng),生火做飯,延長(zhǎng)施工時(shí)間等;
5、每天有保安人員巡視施工現(xiàn)場(chǎng),檢查現(xiàn)場(chǎng)安全、施工范圍、施工時(shí)間等并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上;
6、裝修結(jié)束并經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收合格后由業(yè)主向管理處提出項(xiàng)目驗(yàn)收,驗(yàn)收合格及核實(shí)無(wú)違章記錄后1個(gè)月退還業(yè)主裝修押金,3個(gè)月后無(wú)滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。
七、裝修手續(xù)辦理流程圖(略)
第7篇 小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：裝潢管理
華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:裝潢管理
4.業(yè)主、客戶(hù)裝潢管理方案
為維護(hù)物業(yè)的保值、增值,在大廈房屋維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)管理中,裝修管理顯得尤為重要,為維護(hù)廣大業(yè)主、住戶(hù)的根本利益,特制訂房屋裝修管理方案。
(1)管理內(nèi)容
a.消防、城建審批:凡辦公、商場(chǎng)各業(yè)主、客戶(hù)的裝修,根據(jù)消防管理法規(guī),必須向市消防支隊(duì)、城建局辦理審批手續(xù),未經(jīng)批準(zhǔn),j華庭服務(wù)中心不受理裝修申請(qǐng)。
b.服務(wù)中心審批:業(yè)主、客戶(hù)持消防支隊(duì)、城建局審批手續(xù)、裝修圖紙、裝修施工單位裝修資質(zhì)、裝修施工人員身份證、一寸近照二張,連同填寫(xiě)好的裝修申請(qǐng)表,向j華庭服務(wù)中心提出申請(qǐng),服務(wù)中心在5個(gè)工作內(nèi)予以答復(fù)。存在疑問(wèn)和其中不能同意的部分,需請(qǐng)業(yè)主、客戶(hù)和設(shè)計(jì)單位、施工單位前來(lái)洽談,修改。
c.告訴裝修施工的禁止行為和注意事項(xiàng)。
d.裝修管理:告訴裝修管理規(guī)定,簽訂裝修管理協(xié)議,簽訂安全責(zé)任書(shū),落實(shí)裝修施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人、消防負(fù)責(zé)人和措施、治安責(zé)任人。
(2)管理措施
a.裝修管理監(jiān)督:保安、工程技術(shù)人員每天數(shù)次上門(mén)檢查監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)違章立即制止,不聽(tīng)勸告,采取措施制止違章作業(yè),同時(shí)對(duì)違章人員采取請(qǐng)出大廈,不準(zhǔn)進(jìn)入等措施并立即向房地產(chǎn)管理部門(mén)匯報(bào),由執(zhí)法部門(mén)處理;記錄每天裝修現(xiàn)場(chǎng)管理情況和施工情況。
b.服務(wù)中心主任:對(duì)保安、工程技術(shù)人員的現(xiàn)場(chǎng)裝修管理監(jiān)督檢查工作進(jìn)行定期、不定期抽查、工作質(zhì)量督導(dǎo)、糾偏。
第8篇 某某住宅小區(qū)入住管理方案
某住宅小區(qū)入住管理方案
通過(guò)設(shè)計(jì)合理的入住方案,使業(yè)主辦事方便快捷、入住工作規(guī)范有序、各項(xiàng)資料收集歸檔齊全。
1、入住前準(zhǔn)備好以下文件:《房屋驗(yàn)收單》、《住戶(hù)手冊(cè)》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位、共用設(shè)施維修委托協(xié)議》、《業(yè)主登記表》、《室內(nèi)安防系統(tǒng)說(shuō)明書(shū)》及一些告知提示性文件。
2、安排好入住辦理場(chǎng)地,準(zhǔn)備好辦公設(shè)施,并將有關(guān)入住流程的指示、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等公示的文件上墻。
3、一般安排7-10天集中交房時(shí)段,組織較多的工作人員,開(kāi)放多組流水作業(yè)通道。進(jìn)入正常時(shí)段后由業(yè)主服務(wù)中心負(fù)責(zé)。
4、《住戶(hù)手冊(cè)》及公眾物業(yè)管理制度住戶(hù)手冊(cè)分七個(gè)部分,主要內(nèi)容有:
(1)前言。主要是歡迎祝愿詞、小區(qū)簡(jiǎn)介、介紹小區(qū)管理單位及其合作愿望、編制說(shuō)明等。
(2)住宅使用說(shuō)明書(shū)。包括房屋開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位,配套設(shè)施的配置,住宅內(nèi)配備的設(shè)施,注意事項(xiàng)等。
(3)小區(qū)物業(yè)經(jīng)理人簡(jiǎn)介。包括物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置,物業(yè)管理處職能,物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容,物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。
(4)小區(qū)服務(wù)指南和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。
(5)**小區(qū)使用公約。
(6)小區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。包括公眾物業(yè)管理制度如環(huán)衛(wèi)、綠化、安全、消防、交通停車(chē)、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運(yùn),公共設(shè)施管理制度、精神文明公約等。
(7)其他。常用電話、小區(qū)平面圖、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。
(8)重要提示。
5、入住手續(xù)及相關(guān)工作程序和制度
(1)入住手續(xù)流程:驗(yàn)證-發(fā)放資料-填表和簽協(xié)議-收費(fèi)-發(fā)放鑰匙-驗(yàn)房。
(2)驗(yàn)證:交房通知書(shū)、交房流轉(zhuǎn)單、售房合同、業(yè)主身份證、其他注明應(yīng)具備的文件資料。
(3)發(fā)放資料:《住戶(hù)手冊(cè)》、《裝修指引》(附裝修申請(qǐng)表)、《委托服務(wù)項(xiàng)目表》,請(qǐng)業(yè)主簽收。
(4)填表、簽協(xié)議:《業(yè)主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議》、《房屋共有部位及共用設(shè)施維修委托協(xié)議》。
(5)收費(fèi):按物價(jià)局規(guī)定核收各項(xiàng)物業(yè)管理費(fèi)用。
(6)發(fā)放鑰匙。
(7)驗(yàn)房:工作人員陪同業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收,并填寫(xiě)《室內(nèi)房屋驗(yàn)收記錄單》一式二份。
(8)保修。①告知業(yè)主應(yīng)在裝修之前申請(qǐng)保修,如已開(kāi)始裝修并出現(xiàn)問(wèn)題,則應(yīng)鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記,明確業(yè)主約修時(shí)間、聯(lián)系電話等。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預(yù)約時(shí)間內(nèi)進(jìn)行維修。小修、急修當(dāng)場(chǎng)維修。④業(yè)主驗(yàn)收簽字確認(rèn)。維修人員也應(yīng)簽字。
四、管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布上墻及做好宣傳工作
1、前期物業(yè)管理階段按照投標(biāo)書(shū)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),一年后根據(jù)小區(qū)價(jià)格聽(tīng)證會(huì)確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),依照市物價(jià)局的樣板規(guī)定制作物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),放置在小區(qū)宣傳窗內(nèi)。
2、在管理處收費(fèi)辦公室或收費(fèi)現(xiàn)場(chǎng)張貼(掛)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并向業(yè)主說(shuō)明收費(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
3、如通過(guò)業(yè)主大會(huì)或社區(qū)居委會(huì)等,多渠道向業(yè)主做好收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的宣傳工作。
第9篇 小區(qū)管理處消防演習(xí)方案-4
小區(qū)管理處消防演習(xí)方案(4)
為貫徹中華人民共和國(guó)《消防法》,落實(shí)各級(jí)防火責(zé)任制。切實(shí)將“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針落實(shí)到實(shí)處。預(yù)防各類(lèi)火災(zāi)事故的發(fā)生,確保本轄區(qū)的防火安全,加強(qiáng)員工在發(fā)生火災(zāi)時(shí)的應(yīng)急能力,管理處在未提前通知的前提下對(duì)本管理處員工進(jìn)行應(yīng)急演練,具體人員分工及責(zé)任范圍如下:
一、演習(xí)時(shí)間:20**年9月5日下午15:30
二、演習(xí)區(qū)域:小區(qū)1―13棟高層(演習(xí)模擬著火部位:10棟24層天臺(tái))
三、組織架構(gòu)
1、演習(xí)總指揮:*
副總指揮:**
3、成員:管理處全體員工及樓宇科技、清潔公司部分員工
4、任務(wù)區(qū)與人員編組:
指揮組滅火組救護(hù)組疏散組警戒組引導(dǎo)組保障組機(jī)動(dòng)組
四、演習(xí)內(nèi)容
1、報(bào)警與驗(yàn)證(消防廣播);
2、緊急集合與滅火器材的攜帶;
3、單人和雙人水龍帶、水槍的拋擲與連接;
4、滅火搶險(xiǎn);
5、疏散人員;
6、試驗(yàn)消防設(shè)備(啟動(dòng)防排煙機(jī)、正壓送風(fēng)機(jī)、消防泵等);
7、救助傷員;
8、清理現(xiàn)場(chǎng);
9、滅火器演練
五、演習(xí)物質(zhì)等負(fù)責(zé)人
1、著火源:如油桶2個(gè)、木材一批等,擔(dān)架一副等,由裴玉峰負(fù)責(zé)落實(shí);
2、滅火器材:如水槍2個(gè)、滅火器10個(gè)、水龍帶4根等,由許林落實(shí);
3、迷彩服、安全帶、頭盔、防毒面具、安全繩、消防斧、保險(xiǎn)鉤等,參加演習(xí)的人員統(tǒng)一穿著迷彩服,具體裝備由周忠術(shù)負(fù)責(zé)落實(shí);
4、宣傳橫幅一條、毛巾10條、藥箱一個(gè)等由辦公室負(fù)責(zé)落實(shí);
5、演習(xí)現(xiàn)場(chǎng)消防知識(shí)圖片宣傳展,由辦公室負(fù)責(zé)。
6、管理處提前三天向業(yè)主、住戶(hù)發(fā)出消防演習(xí)的通知,由辦公室;
7、演習(xí)前舉辦一次消防安全知識(shí)宣傳教育,由許振方負(fù)責(zé)落實(shí);
8、現(xiàn)場(chǎng)拍照,由張*王*負(fù)責(zé)。
9、消防廣播由劉*負(fù)責(zé)。
六、職責(zé)與負(fù)責(zé)人
1、總指揮:**
職責(zé):負(fù)責(zé)整體滅火的指揮工作。
2、副總指揮:**
職責(zé):負(fù)責(zé)指揮現(xiàn)場(chǎng)滅火,向總指揮通報(bào)滅火現(xiàn)場(chǎng)情況,總指揮不在時(shí),接替總指揮的工作。
3、滅火組:組長(zhǎng):**
組員:….
職責(zé):手持滅火器、手電筒、消防槍、消防桶、撬棍、斧子、鏟鍬,在接到現(xiàn)場(chǎng)指揮指令后,迅速赴火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)滅火,水電值班員接到指令后,負(fù)責(zé)火災(zāi)區(qū)斷電、斷氣、高空搶救工作,帶好需用工具。
4、救護(hù)組:(組長(zhǎng):許*)
組員:….
(醫(yī)護(hù)人員)……..*
職責(zé):扎白毛巾(用水浸濕)、攜帶藥箱、擔(dān)架等工具,在接到指令后趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶救,護(hù)送傷員下樓到醫(yī)院治療,必要時(shí)配合滅火組滅火。
5、疏散組:(組長(zhǎng):林*)
組員:…..
職責(zé):指揮引導(dǎo)住戶(hù)疏散時(shí),先從著火層以上開(kāi)始,再疏散著火層以下人員,老弱病殘行動(dòng)不便的人乘消防電梯疏散,其他人員從消防后樓梯疏散并做好群眾的安護(hù)工作和負(fù)責(zé)天臺(tái)開(kāi)啟門(mén)鎖。
6、警戒組:(組長(zhǎng):余*)
組員:……
職責(zé):負(fù)責(zé)保護(hù)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),維持公共秩序,保持消防通道暢通無(wú)阻,接應(yīng)引導(dǎo)消防車(chē)順利進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),引導(dǎo)至消防接合器位置。
7、設(shè)備保障保障組:(組長(zhǎng):王*)
組員:以及樓宇科技公司辦公室部分人員。
職責(zé):負(fù)責(zé)消防水泵、送風(fēng)排煙系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)的正常啟動(dòng)和運(yùn)行;配電房的正常供電,電梯的正常運(yùn)行和關(guān)閉工作;煤氣總閥的切開(kāi),消防結(jié)合的開(kāi)啟和關(guān)閉工作。
8、機(jī)動(dòng)組:(組長(zhǎng):**)
組員:清潔班、業(yè)主、辦公室其他人員
主要負(fù)責(zé)支援人力不足開(kāi)展工作有困難的單位,主要是在救護(hù)傷員、疏散物資、現(xiàn)場(chǎng)警戒等方面。
9、監(jiān)控中心:(組長(zhǎng):周*)
職責(zé):⑴執(zhí)行總指揮和指揮員下達(dá)的命令。
⑵嚴(yán)密監(jiān)視大堂的情況,并將電梯迫降到一層;
⑶用消防廣播通知樓上的業(yè)主、住戶(hù)。(報(bào)告詞:業(yè)主、住戶(hù),您好!我們現(xiàn)在在進(jìn)行消防演練,請(qǐng)您不要驚慌;給您的生活帶來(lái)不便,請(qǐng)您諒解!);啟動(dòng)消防排煙、風(fēng)機(jī)等系統(tǒng)。
⑷嚴(yán)密注視滅火的情況,聽(tīng)從指令,當(dāng)總指揮員下達(dá)向消防中隊(duì)報(bào)警時(shí),應(yīng)立即執(zhí)行正確的報(bào)警程序。
9、引導(dǎo)組:(組長(zhǎng):粱勇)
負(fù)責(zé)在報(bào)警后在路口處迎接消防車(chē),將其引導(dǎo)至著火處。并同時(shí)負(fù)責(zé)迎接兄弟單位支援的人員并簡(jiǎn)要介紹火災(zāi)情況。
九、演習(xí)控制程序
(一)演習(xí)程序
1、演習(xí)前一天下午15:30分,召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議并交代相關(guān)事項(xiàng)(參加人員為應(yīng)急成員及主要負(fù)責(zé)人)。
2、演習(xí)當(dāng)天所有員工不允許請(qǐng)假外出。
3、下午15:00分前,保障組負(fù)責(zé)人將各類(lèi)器材、工具等擺放在指定位置;
4、15:20分,許*、王*和護(hù)衛(wèi)一班的2名護(hù)衛(wèi)員在10棟天臺(tái)將火點(diǎn)燃;
5、控制中心值班員發(fā)現(xiàn)火警信號(hào)后,立即通知高層當(dāng)班的巡邏護(hù)衛(wèi)員(任*)到場(chǎng)確認(rèn)。巡邏護(hù)衛(wèi)員接到通知后,迅速攜帶滅火器乘電梯2分鐘內(nèi),于15:32分趕到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),并將火情(燃燒物質(zhì)、部位、火勢(shì))及時(shí)反饋控制中心,同時(shí)采取措施,全力滅火,并按下手動(dòng)緊急按,通知著火層人員進(jìn)行疏散,另一名護(hù)衛(wèi)員在接到著火信息后在首層打開(kāi)后樓梯疏散通道、大堂門(mén),并關(guān)閉事故單元的煤氣總閥,同時(shí)將10棟電梯迫降至首層。
6、控制中心值班員接到巡邏護(hù)衛(wèi)員反饋的火情后,立即按照火警通報(bào)程序?qū)嵤?發(fā)出火警信號(hào)、通知值班領(lǐng)導(dǎo),全體員工集合,向公安消防隊(duì)模擬“119”報(bào)警),并根據(jù)演習(xí)總指揮的指示,打開(kāi)應(yīng)急消防廣播,由(許林)根據(jù)著火方位、火勢(shì)情況、通知有關(guān)人員進(jìn)行疏散,緊急逃生與自救方法,向高層業(yè)主/住戶(hù)作好宣傳解釋工作。
7、管理處所有未當(dāng)班人員接到火警信號(hào)后,2分鐘內(nèi)趕到p1停車(chē)場(chǎng)指定集合地點(diǎn),護(hù)衛(wèi)員統(tǒng)一著迷彩服,由總指揮(郭影)進(jìn)行簡(jiǎn)單的演習(xí)戰(zhàn)前動(dòng)員與任務(wù)分工。
8、滅火組接到任務(wù)后,迅速趕到控制中心攜帶消防器材,由10棟首層通過(guò)消防樓道于15:40分趕到10棟天臺(tái)著火部位,準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行滅火(滅火器與3個(gè)消火栓同時(shí)使用),對(duì)準(zhǔn)10棟門(mén)前綠化帶噴射。
9、救護(hù)組受領(lǐng)任務(wù)后,迅速趕到控制中心攜帶救護(hù)器材,緊隨滅火組后于15:41分趕赴著火現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救護(hù),配合醫(yī)護(hù)人員(鄧*、楊*)對(duì)傷員進(jìn)行簡(jiǎn)易包扎(藺*),并把傷員背到10棟門(mén)前上擔(dān)架,在醫(yī)護(hù)人員的護(hù)理下將傷員抬至10棟前緊急臨時(shí)救助站實(shí)施救護(hù)。
10、疏散組接受任務(wù)后,緊隨救護(hù)組分布在消防樓道的適當(dāng)位置(每3樓分布一個(gè)護(hù)衛(wèi)員)進(jìn)行疏散物質(zhì)與人員。
11、警戒組接受任務(wù)后,于15:38分迅速趕赴10棟大堂及地下車(chē)庫(kù)3….
備注:①群眾演員由清潔工、護(hù)衛(wèi)員等扮演,約35人以上,其中清潔工25人,護(hù)衛(wèi)員10人。②所有人員在疏導(dǎo)的過(guò)程中,必須走后樓梯;③在疏導(dǎo)和從樓層下來(lái)時(shí),要秩序井然,保持嚴(yán)肅,禁止嬉笑。`
10、應(yīng)急處理:滅火組到達(dá)著火點(diǎn),房間門(mén)鎖閉,消防員要在最短的時(shí)間內(nèi)用消防斧把門(mén)鎖打開(kāi),將火災(zāi)撲滅后,清理完現(xiàn)場(chǎng),所有人員到5棟后面集合,進(jìn)行消防水龍帶的拋擲及滅火器的使用演練,演練完成后,總指揮進(jìn)行總結(jié)。
11、各班帶回。
第10篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案
1、管理目標(biāo)
(1)確保項(xiàng)目?jī)?nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象;
控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶(hù)的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在項(xiàng)目設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。
做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。
第11篇 園小區(qū)維修管理服務(wù)方案
荔園小區(qū)維修管理服務(wù)方案
一、供電系統(tǒng)管理
1.供電運(yùn)作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員,必須熟悉電氣設(shè)備情況和有關(guān)安全措施。
2. 配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度,對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查,做好每日巡視記錄;發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明;不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)管理處或機(jī)電設(shè)備公司。
3．配電設(shè)備由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄,認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。
4. 供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時(shí),應(yīng)按負(fù)荷的需求,有計(jì)劃的切換變壓器。
5. 停電時(shí),應(yīng)提前向用戶(hù)發(fā)出通知;恢復(fù)送電時(shí),在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。
6. 配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變更,要經(jīng)公司工程部同意;重大變更,要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。
7. 配電房消防設(shè)施完好,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入;無(wú)關(guān)人員須經(jīng)管理處辦公室許可方可進(jìn)入。
8. 加強(qiáng)日常維護(hù)、檢修,保證配電房?jī)?nèi)公共照明、指示、顯示燈具等設(shè)施的完好。
對(duì)電梯進(jìn)行巡視、檢查、填寫(xiě)記錄,對(duì)不能解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)書(shū)面報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)研究解決。
7. 未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)書(shū)面批準(zhǔn),電梯任何設(shè)備及功能不準(zhǔn)變動(dòng),否則后果自負(fù)。
8. 電梯工認(rèn)真執(zhí)行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養(yǎng)內(nèi)容,認(rèn)真維修電梯所發(fā)生的故障,并填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄及故障處理記錄。
9. 維修、保養(yǎng)、正常停電等任何原因造成的停梯,應(yīng)在基層掛牌告示。
10. 下月電梯檢修檢修、保養(yǎng)耗用材料計(jì)劃、工作計(jì)劃,應(yīng)在當(dāng)月25日前報(bào)電梯隊(duì)審批、備料安排。
11.每月5日電梯隊(duì)召開(kāi)一次安全會(huì)議,要求全體人員參加(除值班外),并做會(huì)議記錄。
12、 每季度電梯進(jìn)行一次由'電梯安全管理機(jī)構(gòu)及責(zé)任人'組織的安全檢查。
四、 消防實(shí)行'三級(jí)'檢查制度
(一) '三級(jí)'檢查的組織形式消防安全檢查分為班(組)、管理處、公司三級(jí)檢查。
(二) 一級(jí)檢查一級(jí)檢查由班(組)組織實(shí)施,要求每班檢查一次。
1.接班人應(yīng)提前10分鐘到崗,交班人須向接班人詳細(xì)介紹本班安全情況,待接班人對(duì)本崗位、本責(zé)任區(qū)的安全情況進(jìn)行全面檢查驗(yàn)收后,予以簽字確認(rèn)。
2. 交接班工作完成后,接班人應(yīng)及時(shí)將檢查結(jié)果報(bào)告本班班長(zhǎng)。
3．交接班時(shí)如因接班人檢查不到位或交班人交班不清,其后發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,主要由交班人負(fù)責(zé),交接班時(shí)發(fā)生的問(wèn)題,由本崗交接班雙方共同負(fù)責(zé)。
4. 檢查驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的一般性問(wèn)題,由接班班長(zhǎng)負(fù)責(zé)處理,重大火險(xiǎn)隱患須迅速(書(shū)面)報(bào)告管理處領(lǐng)導(dǎo)。管理處領(lǐng)導(dǎo)接到報(bào)告后必須盡快處理,不得貽誤戰(zhàn)機(jī)。
(三) 二級(jí)檢查二級(jí)檢查由管理處組織實(shí)施,要求每月檢查一次。
1.管理處領(lǐng)導(dǎo)每月組織班(組)長(zhǎng)對(duì)責(zé)任區(qū)域的消防安全設(shè)備(施),物資特別是易燃易爆物品進(jìn)行一次認(rèn)真檢查。
2. 檢查各班組對(duì)防火安全工作任務(wù)的執(zhí)行落實(shí)情況。
3．通報(bào)檢查情況,開(kāi)展宣傳教育,強(qiáng)化消防安全意識(shí),及時(shí)消除火險(xiǎn)隱患。
4. 在公司領(lǐng)導(dǎo)檢查工作時(shí)匯報(bào)消防安全工作情況。
(四) 三級(jí)檢查三級(jí)檢查由公司組織實(shí)施,要求每季度檢查一次。
1.每季度由公司安委會(huì)組織對(duì)消防安全工作進(jìn)行一次重點(diǎn)檢查或抽查。
2. 檢查管理處貫徹消防安全法規(guī)和要害部位防火安全管理制度執(zhí)行情況,對(duì)好的單位提出表?yè)P(yáng)或獎(jiǎng)勵(lì),差的單位進(jìn)行批評(píng)或處罰。
(五) 檢查的主要內(nèi)容
1.對(duì)易燃易爆危險(xiǎn)物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求,貯存容器、管道有無(wú)定期測(cè)試,有無(wú)'跑、冒、滴、漏'現(xiàn)象。
2. 使用液化石油氣爐灶,是否按照安全要求操作,擺放位置是否符合安全規(guī)定。
3．消防安全的宣傳、教育、培訓(xùn)、檢查制度是否落實(shí)。
4. 庫(kù)內(nèi)的物資分類(lèi)及存放是否符合安全規(guī)定;庫(kù)房?jī)?nèi)燈泡是否≤60w;燈距、堆距、堆放高度、通風(fēng)、室溫是否符合消防安全要求以及庫(kù)房值班情況等。
5. 電器設(shè)備運(yùn)行是否正常,有無(wú)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)情況;電線、電纜的絕緣層有無(wú)老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象;電動(dòng)機(jī)有無(wú)空轉(zhuǎn),防雷設(shè)備是否完好,有無(wú)私拉亂接電線情況等等。
6. 使用可燃、易燃油類(lèi)及對(duì)殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。
7. 動(dòng)火前是否按規(guī)定辦理手續(xù),重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)場(chǎng)所動(dòng)火是否符合'七不'、'四要'、'一清'要求。
8. 使用有毒有害物品的場(chǎng)所是否按規(guī)定采取了有效的防毒安全措施。
9. 消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查,管理制度是否健全并嚴(yán)格,責(zé)任是否落實(shí)到人,是否始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。
10. 是否按規(guī)定對(duì)來(lái)訪人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)、登記并禁止運(yùn)載、攜帶易燃危險(xiǎn)物品的車(chē)輛、人員進(jìn)入小區(qū)。
11.員工對(duì)小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚,使用方法是否正確。
五、 房屋維修保養(yǎng)制度為了認(rèn)真解決用戶(hù)入伙后房屋維修問(wèn)題,在本著'實(shí)事求是,劃清責(zé)任,合理收費(fèi),服務(wù)用戶(hù)'的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶(hù)在入伙時(shí)同管理處人員共同驗(yàn)收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,要在交驗(yàn)單上分項(xiàng)注明整改項(xiàng)目并簽字,由管理處負(fù)責(zé)聯(lián)系地盤(pán)組織專(zhuān)人維修。維修后管理處實(shí)行消項(xiàng)驗(yàn)收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費(fèi)用由地盤(pán)負(fù)責(zé)。
2. 用戶(hù)房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問(wèn)題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶(hù)投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問(wèn)題或涉及金額較大,應(yīng)立即報(bào)告工程部和主管領(lǐng)導(dǎo),聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊(duì)保修,所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用在施工質(zhì)量保證金中攤銷(xiāo)。
3．用戶(hù)入伙滿(mǎn)一年后發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題,屬于入伙后未整改的遺留問(wèn)題,原則上同第2條。屬于用戶(hù)在使用和改建或裝修中發(fā)生的問(wèn)題,由用戶(hù)自行負(fù)責(zé)。
4. 如用戶(hù)需要進(jìn)行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請(qǐng),由管理處維修班進(jìn)行維修,維修后由業(yè)主簽名驗(yàn)收,維修班按成本價(jià)合理收費(fèi)。
5. 如用戶(hù)提出大的維修申請(qǐng),維修班應(yīng)上報(bào)管理處,管理處派專(zhuān)職人員核實(shí)情況,制訂維修計(jì)劃,組織人員維修,維修后由用戶(hù)驗(yàn)收并在派工單上簽字。
6. 凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負(fù)責(zé)完成,維修所發(fā)生的一切費(fèi)用均在管理費(fèi)中開(kāi)支,不再向用戶(hù)收費(fèi)。
六、 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)制度
(一) 目的:通過(guò)對(duì)建筑有計(jì)劃的保養(yǎng),使建筑美觀耐用,保持完好,延長(zhǎng)其使用壽命。
(二) 原則:日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的,及時(shí)進(jìn)行維修;并有計(jì)劃地對(duì)建筑物實(shí)行系統(tǒng)的保養(yǎng)。
(三) 職責(zé):一般情況下,建筑物的清潔保養(yǎng)由清潔班按照《清潔綠化管理手冊(cè)》中有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫(xiě)相應(yīng)的清潔記錄;其它保養(yǎng)內(nèi)容由維修班負(fù)責(zé)執(zhí)行,填寫(xiě)《公共設(shè)施保養(yǎng)記錄》。維修班長(zhǎng)每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合管理處實(shí)際情況,制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計(jì)劃。
(四) 內(nèi)容:
1.屋頂。每2年對(duì)隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次,對(duì)面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時(shí)更換,并對(duì)面磚表面用白水泥勾縫。
2. 外墻飾面。每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗;每3年進(jìn)行全面清洗;在清洗時(shí),發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫落的應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ),恢復(fù)原樣;對(duì)于外墻滲水的,請(qǐng)參考《房屋維修加固手冊(cè)》修理。
3．內(nèi)墻飾面。每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對(duì)粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫應(yīng)修補(bǔ);對(duì)磁磚面裂縫較大的應(yīng)予以更換,對(duì)認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發(fā)現(xiàn)有空鼓的地方,進(jìn)行更換或在以后日常巡查中注意,發(fā)現(xiàn)有脫落及時(shí)修補(bǔ)。
4. 樓梯間。樓梯間踏步每3年進(jìn)行保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。樓梯間墻面粉刷,日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時(shí)修理;每3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng),對(duì)粉刷內(nèi)部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發(fā)出空殼聲,則有起殼現(xiàn)象,確定起殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。
5. 門(mén)。對(duì)防火門(mén)日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的,應(yīng)及時(shí)修理;每年全面保養(yǎng)一次,對(duì)生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆;對(duì)防火門(mén)軸承上油一次。對(duì)其它類(lèi)型門(mén)每年對(duì)軸承上油一次。
6. 防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應(yīng)刷油一次,最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)4年。
7. 窗。每年保養(yǎng)一次,對(duì)門(mén)窗框松動(dòng)、翹曲,應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開(kāi),將鐵腳取出扭正,損壞的應(yīng)焊接好,并將門(mén)窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤(rùn)濕后,用高強(qiáng)度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實(shí)墻洞,等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后,撤去木楔,把門(mén)窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對(duì)斷裂損壞部位可按原截面型號(hào)用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門(mén)窗扇,應(yīng)卸下進(jìn)行矯正,焊接后重新安裝。每年對(duì)配件上油一次。
8. 公共地磚。日常發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)維修,每3年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次,發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。
9. 吊頂。日常對(duì)吊頂進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換,每3年揭開(kāi)石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取下更換。
10. 人行道、車(chē)行道。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車(chē)行道應(yīng)及時(shí)修補(bǔ);每年保養(yǎng)道路一次,對(duì)表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。
11.管道。原則上管道每3年應(yīng)全部刷油一次,但對(duì)重點(diǎn)部位,有必要時(shí)可以增加次數(shù)(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對(duì)室內(nèi)管道,嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時(shí)刷油)。
12. 污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13. 擋雨篷。每年全面檢查一次,對(duì)螺絲部位進(jìn)行加固,對(duì)脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠;在大雨等天氣來(lái)臨前,應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。
14. 玻璃幕墻(包括玻璃門(mén))。每年對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng),對(duì)玻璃幕墻(玻璃門(mén))的玻璃膠進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠,對(duì)玻璃門(mén)軸上油一次。
15. 在大風(fēng)等來(lái)臨前夕,應(yīng)對(duì)窗戶(hù)、玻璃幕墻仔細(xì)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,以免發(fā)生意外。附:公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)公共建筑設(shè)施名稱(chēng)保養(yǎng)周期備注01屋頂每2年及時(shí)更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對(duì)重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗03內(nèi)墻飾面每3年對(duì)于裂縫較大的及時(shí)予以更換發(fā)現(xiàn)有膠落及時(shí)修補(bǔ)04樓梯間每3年對(duì)粉刷損壞的及時(shí)修補(bǔ)05門(mén)每1年對(duì)生銹或掉漆的門(mén)應(yīng)及時(shí)修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時(shí)間07窗每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補(bǔ)08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時(shí)更換10人行道、車(chē)行道每1年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年在大雨來(lái)臨前應(yīng)增加次數(shù)13擋雨篷每1年在大雨來(lái)臨前應(yīng)增加次數(shù)14玻璃幕墻(玻璃門(mén))
第12篇 某公司宿舍小區(qū)安全管理方案怎么寫(xiě)
公司宿舍小區(qū)安全管理方案花園是位于l區(qū)k村旁邊的多層小區(qū),小區(qū)的安全管理工作具有難度大、要求高的特點(diǎn)。
對(duì)此,我們已有充分的認(rèn)識(shí),并務(wù)必通過(guò)我們的努力,確保小區(qū)的安全。
(一)加強(qiáng)人員管理工作。
我們?cè)趪?yán)把保安人員招聘關(guān),對(duì)人員的自身素質(zhì)、形象等提出較高要求的基礎(chǔ)上,實(shí)行系統(tǒng),更新保安人員的服務(wù)理念,樹(shù)立依法管理,竭誠(chéng)服務(wù)的宗旨,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務(wù)員'的有機(jī)統(tǒng)一體。
同時(shí),我們對(duì)保安人員實(shí)行'五統(tǒng)一',即統(tǒng)一作息,統(tǒng)一出操,統(tǒng)一上崗,統(tǒng)一著裝,統(tǒng)一裝備,確保隊(duì)伍的高素質(zhì)。
(二)建立完善的安全管理體系在防范策略上,強(qiáng)調(diào)與周邊小區(qū)聯(lián)防聯(lián)治,同時(shí)與轄區(qū)治安辦保持緊密聯(lián)系,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
在小區(qū)內(nèi)設(shè)立治安責(zé)任人,對(duì)重點(diǎn)責(zé)任區(qū)責(zé)任到人,同時(shí)建立應(yīng)急小分隊(duì),制定應(yīng)急事故處理流程,做到快速反應(yīng),快速支援。
在巡邏上,我們將利用現(xiàn)有的封閉式管理方法,使人防與技防有機(jī)的結(jié)合起來(lái),同時(shí)將彩用固定崗和機(jī)動(dòng)巡邏崗相結(jié)合的方式對(duì)小區(qū)進(jìn)行安全管理,機(jī)動(dòng)巡邏崗重點(diǎn)對(duì)小區(qū)死角的巡視,確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。
