第1篇 s物業(yè)管理公司管理體系總則
廣州**物業(yè)管理有限公司管理體系總則
為加強(qiáng)公司的規(guī)范化管理,完善各項(xiàng)工作制度,促進(jìn)公司發(fā)展壯大,提高經(jīng)濟(jì)效益,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂本公司管理制度大綱。
一、公司全體員工必須遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和決定。
二、公司倡導(dǎo)樹立“一盤棋”思想,禁止任何部門、個(gè)人做有損公司利益、形象、聲譽(yù)或破壞公司發(fā)展的事情。
三、公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性和提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營(yíng)水平,不斷完善公司的經(jīng)營(yíng)、管理體系,實(shí)行多種形式的責(zé)任制,不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。
四、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識(shí),為員工提供學(xué)習(xí)、深造的條件和機(jī)會(huì),努力提高員工的整體素質(zhì)和水平,造就一支思想新、作風(fēng)硬、業(yè)務(wù)強(qiáng)、技術(shù)精的員工隊(duì)伍。
五、公司鼓勵(lì)員工積極參與公司的決策和管理,鼓勵(lì)員工發(fā)揮才智,提出合理化建議。
六、公司實(shí)行“崗薪制”的分配制度,為員工提供收入和福利保證,并隨著經(jīng)濟(jì)效益的提高逐步提高員工各方面待遇;公司為員工提供平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和晉升機(jī)會(huì);公司推行崗位責(zé)任制,實(shí)行考勤、考核制度,評(píng)先樹優(yōu),對(duì)做出貢獻(xiàn)者予以表彰、獎(jiǎng)勵(lì)。
七、公司提倡求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng),提高工作效率;提倡厲行節(jié)約,反對(duì)鋪張浪費(fèi);倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助,同舟共濟(jì),發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神,增強(qiáng)團(tuán)體的凝聚力和向心力。
八、員工必須維護(hù)公司紀(jì)律,對(duì)任何違反公司章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為,都要予以追究。
九、公司各項(xiàng)規(guī)章制度共分三等:一級(jí)制度為公司基礎(chǔ)性制度,二級(jí)為各職能部門制定的業(yè)務(wù)管理規(guī)定規(guī)程,三級(jí)為各項(xiàng)目制定的業(yè)務(wù)流程指引。如下級(jí)文件與上級(jí)文件表述有矛盾,以上級(jí)文件為準(zhǔn)。
第2篇 z物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標(biāo)
物業(yè)管理公司工程部質(zhì)量目標(biāo)
根據(jù)公司總質(zhì)量目標(biāo),工程部特制定以下分目標(biāo),作為公司維修工作及各管理處維修工作考核依據(jù):
1、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上;配電房、消防水泵供水率達(dá)100%;
2、房屋零修、設(shè)備零修、急修及時(shí)率98%以上;
3、用戶報(bào)修處理及時(shí)率達(dá)95%以上;
4、業(yè)主對(duì)管轄區(qū)維修服務(wù)滿意率達(dá)95%以上;;
5、有效投訴處理100%;
6、維修工上崗前培訓(xùn)合格率達(dá)100%。
第3篇 物業(yè)管理公司安防保安培訓(xùn)資料
物業(yè)管理公司安防(保安)培訓(xùn)資料
1.物業(yè)管理的'物業(yè)'是什么
答:是指已建成投入使用的住宅區(qū)各類房屋及公共設(shè)備、公用設(shè)施、附屬場(chǎng)地等。
2.'物業(yè)管理'是指什么
答:是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和位業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。
3.什么要實(shí)行物業(yè)管理
答:是為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和住房制度改革的要求,建立業(yè)主自治與與物業(yè)管理相結(jié)合的物業(yè)管理新體制,規(guī)范物業(yè)管理行為,提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理水平,為小區(qū)居民創(chuàng)造和保持政界、文明、安全、方便的居住環(huán)境,延長(zhǎng)物業(yè)使用年限及確保其功能的正常發(fā)揮,事業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
4.業(yè)管理的'業(yè)主'和'房屋使用人'是指什么
答:業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有人;房屋使用人是指房屋的承租人和其他非業(yè)主使用人。
5.物業(yè)管理企業(yè)的作用是什么
答:為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境;
提高城市管理的社會(huì)化、專業(yè)化能力;
延長(zhǎng)物業(yè)使用年限確保其功能的正常發(fā)揮;
使業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
6.安防的職責(zé)是什么
答:安防的職責(zé)是:
a)安防員上崗必須穿制服,佩戴裝備(對(duì)講機(jī)),嚴(yán)整儀容,糾正違章時(shí)先禮,必須做到以禮待人。
b)作風(fēng)正派,遵紀(jì)守法,堅(jiān)守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要及時(shí)匯報(bào)領(lǐng)班及部門領(lǐng)導(dǎo)。
c)值班安防人員要認(rèn)真做好放火、防盜、防劫工作,認(rèn)真檢查設(shè)備設(shè)施,發(fā)現(xiàn)安全隱患立即查明情況,排除險(xiǎn)情,并及時(shí)報(bào)告領(lǐng)班吉部門領(lǐng)導(dǎo),確保管區(qū)的安全。
d)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預(yù)防案件、事故的發(fā)生,力爭(zhēng)做到萬無一失。
e)愛護(hù)設(shè)施設(shè)備、公共財(cái)物。對(duì)崗位內(nèi)一切設(shè)施、財(cái)產(chǎn)不得隨便亂用。
f)嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間及值班紀(jì)律,對(duì)在崗位發(fā)生的各種情況要認(rèn)真處理,并且做好詳細(xì)的書面記載。
g)對(duì)業(yè)主及訪客的進(jìn)出機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)行軍禮放行。
h)嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度、按時(shí)按規(guī)定交接班。
i)對(duì)小區(qū)的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。
7.有禮貌的查詢進(jìn)入小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應(yīng)通知有關(guān)住戶。
8.若發(fā)生案件,應(yīng)采取一系列步驟以協(xié)助破案:
(1)立即匯報(bào)部門領(lǐng)導(dǎo)和撥打110電話,并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安人員到達(dá);
(2)切勿移動(dòng)或容許他人移動(dòng)、觸摸現(xiàn)場(chǎng)物品,保留現(xiàn)場(chǎng)證據(jù),方便取證工作;
(3)禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng),并禮貌地勸阻閑人進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),以方便公安人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查;
(4)向公安人員提供相關(guān)案件詳情。
9.小區(qū)對(duì)裝修施工單位與那些規(guī)定
答:進(jìn)入小區(qū)的施工單位必須有裝修企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《資質(zhì)證書》和裝飾裝修圖紙。與物業(yè)管理公司簽訂《裝修安全責(zé)任書》和《裝修施工承諾表》,并領(lǐng)取《施工許可證》。
辦理《臨時(shí)出入證》,交身份證復(fù)印件兩張、申報(bào)工種、人數(shù)(暫住人員)、裝修時(shí)間。辦理《臨時(shí)出入證》須向公司繳納工本費(fèi)n元/人。
保證公共設(shè)施完好,保持住宅、綠地、道路政界、美觀;不亂協(xié)、不亂畫、不亂堆建筑材料,裝修建筑垃圾必須袋裝(編織袋或麻袋),定時(shí)堆放指定地點(diǎn)。
保證安全施工,落實(shí)防火措施,由于違章所造成的事故,由施工隊(duì)負(fù)一切經(jīng)濟(jì)損失和法律責(zé)任。
裝修時(shí)間為8:00-12:00,14:00-20:00,非此時(shí)間段,不得裝修(發(fā)出噪音)。
裝修施工人員的車輛一律不得進(jìn)入小區(qū)。
10.什么是業(yè)主大會(huì)什么是業(yè)主委員會(huì)
答:業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主組成決定本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治組織。
業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu),經(jīng)所在地政府物業(yè)管理主管部門登記確認(rèn)批準(zhǔn)成立后,維護(hù)全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項(xiàng)權(quán)利,業(yè)委會(huì)委員從全體業(yè)主中產(chǎn)生。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)均應(yīng)受物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
11.物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系是什么
答:物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)共同管理者一定范圍的物業(yè),是平等的,雙方存在一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。
法律關(guān)系是:業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司是委托和受托、聘用和受聘的關(guān)系。
經(jīng)濟(jì)關(guān)系是:物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)?在提供一定的物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。同樣,業(yè)主在享受物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)也應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。雙方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過物業(yè)管理委托合同確認(rèn)和保證的。
12.日常工作中常遇問題及解答。
1)如有業(yè)主想裝有線電視,找到我們,請(qǐng)我們帶為辦理,如何解釋
答:a.如果是初裝戶,代辦費(fèi)為n元,請(qǐng)住戶繳納初裝費(fèi)n元(別墅的價(jià)格),將身份證和聯(lián)系電話留下,兩天內(nèi)可以代為辦理。b.如果是移機(jī),代辦費(fèi)為n元,請(qǐng)住戶繳納移機(jī)費(fèi)n元,將身份證、最近一次繳納有線電視費(fèi)用單和聯(lián)系電話留下,兩天內(nèi)可以代為辦理。
2)如果業(yè)主家戶外水表爆裂,找到我們,如何解釋
答:由于水表產(chǎn)權(quán)系屬自來水公司所有,任何人不得隨意更換,因此,請(qǐng)住戶自己來聯(lián)系自來水公司丁卯分公司,反映情況。也可以我們代為反映情況。自來水公司丁卯分公。
3)春節(jié)期間,如業(yè)主家中水電出現(xiàn)問題,到門衛(wèi)處報(bào)修,如何解釋
答:一方面安慰業(yè)主寬心,一方面立刻撥打電話………反映情況,或直接撥答手機(jī)………..找*****(水電維修工),問清何時(shí)能來后,向業(yè)主解釋。
4)如有訪客來訪,如何接待
答:當(dāng)值安防應(yīng)敬禮,并說:'您好,請(qǐng)問你找那一棟,那一位'
如果對(duì)方準(zhǔn)確說出姓名、位置,應(yīng)詢問是否已聯(lián)系過,如已聯(lián)系過,應(yīng)敬禮放行;如未聯(lián)系,應(yīng)讓對(duì)方車輛靠邊活到值班室登記,并聯(lián)系對(duì)方要找的住戶。如業(yè)主確認(rèn),可禮貌放行。如業(yè)主不在家,或不愿意相見,應(yīng)禮貌的向?qū)Ψ秸f:'對(duì)不起,你要找的住戶暫時(shí)不在家,請(qǐng)您下次再來。'
如果對(duì)方不能說出要找的住戶的姓名或位置,應(yīng)請(qǐng)其到值班室登記,并請(qǐng)他主動(dòng)電話聯(lián)系,或我們聯(lián)系業(yè)主確認(rèn)。
如果來人不愿登記或說不出要訪的人的姓名及樓棟且要強(qiáng)闖小區(qū)時(shí),應(yīng)立刻匯報(bào)領(lǐng)班,并撥打報(bào)警電話*****,領(lǐng)班應(yīng)在5分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
如果來人是裝修
施工人員,應(yīng)核對(duì)有無有效的臨時(shí)出入證,如有,驗(yàn)證后,應(yīng)登記后放行;
如果沒有,則要求其辦理臨時(shí)出入證后方可進(jìn)入。
如果來訪人員攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí),當(dāng)之安防應(yīng)禮貌的拒絕物主講此類物品帶入小區(qū)。
13.如有住戶要求寄存物品并代為保管時(shí),如何解釋。
答:如果寄存為普通物品,應(yīng)請(qǐng)其說出明細(xì)來,簽字確認(rèn),并說出來取時(shí)間,原則上不應(yīng)超過三天。如超期未取,應(yīng)將物品上繳領(lǐng)班,做好詳細(xì)的值班紀(jì)錄。
如果為貴重物品,應(yīng)委婉拒絕;如對(duì)方請(qǐng)求代為保管時(shí),不得超過一天,并請(qǐng)其簽字確認(rèn)。如超期未取,應(yīng)立即將物品上繳領(lǐng)班,做好詳細(xì)的值班紀(jì)錄。
14.大宗物件出小區(qū),應(yīng)如何處理
答:應(yīng)確認(rèn)對(duì)方身份,如對(duì)方為業(yè)主,應(yīng)請(qǐng)其填寫物品放行登記表,填寫無誤后,禮貌放行;
如對(duì)方不是業(yè)主,應(yīng)請(qǐng)其填寫物品放行登記表,并請(qǐng)其聯(lián)系業(yè)主或直接聯(lián)系業(yè)主確認(rèn);確認(rèn)無誤后,禮貌放行;如有誤,應(yīng)制止其出小區(qū),并聯(lián)系業(yè)主到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)。
15.突發(fā)事件處理程序:
快速反應(yīng)原則:
--正門當(dāng)值安防一名3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng);
安防領(lǐng)班3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng)。
統(tǒng)一指揮原則;
--處理突發(fā)事件有主管經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮;
特殊情況下,有安防領(lǐng)班負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮。
服從命令原則:
--任何工作人員須無條件服從主管經(jīng)理的命令,安防領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事件的處理過程的詳細(xì)記錄。
團(tuán)結(jié)協(xié)作原則:
1)盜竊。
當(dāng)安防員、安防領(lǐng)班發(fā)現(xiàn)有盜竊現(xiàn)象或接到盜竊安防時(shí),立即用通訊器材(對(duì)講機(jī)或電話)想安防領(lǐng)班/主管經(jīng)理報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)的具體位置,然后留在被盜現(xiàn)場(chǎng),或迅速趕到被盜現(xiàn)場(chǎng),維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)安防,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),禁止一切人員進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng):
a.安防員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后立即了解被盜的具體地點(diǎn)、時(shí)間及情況;
b.安防員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)前,案犯已逃離現(xiàn)場(chǎng)時(shí),可用電話或?qū)χv機(jī)報(bào)告,但在使用時(shí)對(duì)講機(jī)公用頻道時(shí)不應(yīng)隨意泄漏案件的性質(zhì)。正確的呼叫對(duì)講術(shù)語:'隊(duì)長(zhǎng),請(qǐng)你速到**位置;
c.安防員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí),如案犯仍未逃跑或已抓捕,可使用通訊器材向領(lǐng)班匯報(bào)。
安防領(lǐng)班接到報(bào)告后立即用通訊器材交待前后門衛(wèi),并迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)指揮:
d.對(duì)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù);
e.領(lǐng)班到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)立即了解案情及相關(guān)資料(詢問筆錄),根據(jù)案情需要及案件損失大小向公安機(jī)關(guān)報(bào)告案情。
2)打架斗毆
當(dāng)值安防在巡邏發(fā)現(xiàn)打架斗毆行為或接到打架斗毆安防是:
a.應(yīng)立即上前制止或迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)制止,同時(shí)向保安領(lǐng)班報(bào)告具體位置,以傷人數(shù)、參與打架的人數(shù);
b.將現(xiàn)場(chǎng)圍觀的人員隔離或勸離現(xiàn)場(chǎng),維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的道路交通安防,保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);
安防領(lǐng)班接到報(bào)告后,3分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場(chǎng),領(lǐng)班到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,立即了解案情及相關(guān)資料,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的事態(tài)做出布置:
--對(duì)事態(tài)輕微的事件進(jìn)行調(diào)解,事后向公安機(jī)關(guān)報(bào)案;
--對(duì)事態(tài)嚴(yán)重的,應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
3)搶劫
當(dāng)值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)搶劫或接到搶劫報(bào)案時(shí):
a.應(yīng)立即制止或趕赴現(xiàn)場(chǎng)制止,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù),同時(shí)向領(lǐng)班匯報(bào);
b.向事主了解搶劫過程中人身是否受到損傷及財(cái)務(wù)的損失情況,如事主受傷則應(yīng)視其傷勢(shì)的情況送醫(yī)院救治;
c.在追捕犯罪嫌疑人時(shí),應(yīng)采取:'敵逃我追,敵強(qiáng)我纏,一邊追一邊聯(lián)絡(luò)'的方法,等支援的安防或公安人員趕到現(xiàn)場(chǎng)后一起擒獲,以免造成不必要的損傷。
4)兇殺
當(dāng)值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)兇殺行為或接到兇殺報(bào)案時(shí):
a.立即向安防領(lǐng)班匯報(bào),并制止犯罪行為,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保護(hù);
b.封鎖案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),在公安機(jī)關(guān)人員到達(dá)前,堅(jiān)決禁止任何人進(jìn)出現(xiàn)場(chǎng)(如受害者家屬、朋友等)
c.對(duì)傷者應(yīng)立即報(bào)救護(hù)車送往醫(yī)院搶救;
d.公安人員到達(dá)時(shí),立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。
5)中毒(如住戶煤氣、食物中毒等)
當(dāng)值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有中毒情況或接到中毒報(bào)案時(shí):
a.立即向安防領(lǐng)班匯報(bào),并留在現(xiàn)場(chǎng)或趕赴現(xiàn)場(chǎng)切斷毒源,使毒物不再擴(kuò)散,疏散現(xiàn)場(chǎng)周圍的圍觀者;
b.對(duì)煤氣中毒者,盡快將中毒者撤離現(xiàn)場(chǎng),將中毒者移到空氣通暢處,松開衣扣和腰帶,并盡快報(bào)救護(hù)車送往醫(yī)院搶救;
c.對(duì)其他類別的中毒者,應(yīng)盡快將中毒者撤離現(xiàn)場(chǎng),消除口腔異物,維持呼吸道通,注意保溫并立即報(bào)救護(hù)車送往醫(yī)院搶救;
d.將中毒人數(shù)、地點(diǎn)及搶救措施報(bào)告給領(lǐng)班領(lǐng)班接到報(bào)告后,立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶救:
e.維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),疏散人群及搶救中毒人員;
f.調(diào)查中毒原因,核準(zhǔn)毒源是否已切斷,防止有漏毒現(xiàn)象而繼續(xù)造成不必要的傷亡;
6)交通意外事故
當(dāng)值安防巡邏中發(fā)現(xiàn)有交通意外事故或接到交通意外事故報(bào)案時(shí):
a.立即向領(lǐng)班報(bào)告發(fā)生交通意外事故現(xiàn)場(chǎng)的具體位置
b.留在現(xiàn)場(chǎng)或迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)交通安防和保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),搶救傷者領(lǐng)班接到報(bào)告后,立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)搶救:
a.維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)安防、交通安防;
b.將重傷者報(bào)救護(hù)車送往醫(yī)院搶救
7)可疑爆炸物品
a.迅速報(bào)警,不要輕易動(dòng)可疑爆炸物,盡可能保護(hù)、控制現(xiàn)場(chǎng),并立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理人員到場(chǎng)。
b.各部門人員到現(xiàn)場(chǎng)后的職責(zé):布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場(chǎng);同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
c.工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備,撤走可以移動(dòng)的貴重物品。
d.總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時(shí)指揮部,組織指揮各項(xiàng)工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。
e.值班經(jīng)理、客務(wù)經(jīng)理傳達(dá)指揮部的指示,協(xié)調(diào)工作,記錄現(xiàn)場(chǎng)處理經(jīng)過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。
f.辦公室做好搶救傷員的準(zhǔn)備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅(jiān)守崗位,配合排除險(xiǎn)情。
16.我國消防管理的方針是'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。消防設(shè)備保證隨時(shí)有效地供水至關(guān)重要,物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)備維修管理哪
答:消防設(shè)備維修管理:1、對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同,室外的管道,應(yīng)做好冬季防凍保溫工作;2、對(duì)于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應(yīng)
按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查、保養(yǎng)及試驗(yàn)工作,不合格的應(yīng)及時(shí)更換;3、儲(chǔ)水池應(yīng)存足夠的水量,并隨時(shí)補(bǔ)足;離心泵及其電機(jī),定時(shí)檢查保養(yǎng)并設(shè)置備用水泵。
17.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎
答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務(wù):1、提供引導(dǎo)服務(wù)及簡(jiǎn)單咨詢服務(wù)。2、幫助用戶及客人有安防地乘電梯出入。3、當(dāng)大堂人流過多擁擠時(shí),引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。4、客人攜帶較多物品時(shí),為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務(wù)。
18.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強(qiáng)安防巡邏,消除各種不安全因素,請(qǐng)你說出對(duì)巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定
答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可,不許進(jìn)入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時(shí)和不定時(shí)巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。
19.我國消防管理的方針'預(yù)防為主,防消結(jié)合'一旦要發(fā)生火警時(shí)你知道應(yīng)急措施嗎
答:發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施:1、打'119'并報(bào)告上級(jí);2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢(shì);4、組織群眾撤離危險(xiǎn)區(qū);5、嚴(yán)防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。
20.火災(zāi)起初階段是滅火的最佳時(shí)期,你掌握常用的滅火方法嗎
答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。
21.噪聲污染妨礙人們的工作,學(xué)習(xí)和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。
答:噪聲污染的產(chǎn)生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會(huì)生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時(shí)間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內(nèi)從事施工作業(yè);3、禁止機(jī)動(dòng)車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動(dòng)。應(yīng)采取有效措施控制音響。
22.禮儀規(guī)范
禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族、人群或國家基于歷史傳統(tǒng)而形成的,以確立、維護(hù)社會(huì)等級(jí)安防為核心內(nèi)容的價(jià)值觀念、道德規(guī)范以及與之相適應(yīng)的典章制度、行為方式。規(guī)范自身形式的禮,稱為禮儀。規(guī)范對(duì)他人態(tài)度和行為的禮,稱為禮貌。禮節(jié)是禮貌的具體體現(xiàn)。
物業(yè)管理工作中禮儀接待服務(wù)工作必須注意的問題:注意禮節(jié),講究原則;一視同仁,舉止得當(dāng);嚴(yán)于律己,寬于待人。
禮儀接待服務(wù)工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現(xiàn)在語言上的禮節(jié),有稱呼禮節(jié)、問候禮節(jié)、應(yīng)答禮節(jié);另一類是體現(xiàn)在行為舉止上的禮節(jié),有迎送禮節(jié)、操作禮節(jié)和次序禮節(jié)。
儀表、儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個(gè)方面。儀容主要是指人的容貌。
23.儀態(tài)的具體要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢(shì);表情。
24.物業(yè)管理禮儀接待工作的主要規(guī)程是:接待服務(wù),應(yīng)思想集中、精神飽滿、真誠微笑、著裝整齊,儀表、儀容端莊、整潔,熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。
25.治安管理主要是:必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)設(shè)備與工具,防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)與身心健康的行為與因素,比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、滋擾以及噪聲等,還有如自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動(dòng)以及各種破壞活動(dòng)的預(yù)防與阻止,確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷害,財(cái)物不受損失,工作、生活安防正常。
26.治安管理的主要內(nèi)容是:防擾亂安防、防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防災(zāi)害事故。治安管理的目的是人身不受傷害,財(cái)物不受損失,工作、生活安防正常。
27.物業(yè)公司的治安管理隊(duì)伍可采用委托安防公司實(shí)施安防服務(wù)和自建安防隊(duì)伍實(shí)施安防服務(wù)。
28.普法學(xué)習(xí);職業(yè)道德教育;軍訓(xùn)。
29.安防人員在崗培訓(xùn)的主要內(nèi)容包括:安防操作規(guī)程;隊(duì)列訓(xùn)練、擒拿格斗、體能訓(xùn)練、消防滅火訓(xùn)練、交通指揮訓(xùn)練等。
30.安防人員單兵隊(duì)列考核標(biāo)準(zhǔn)是:軍人軍姿;停止間轉(zhuǎn)法;齊步走與立定;正步走與立定;跑步走與立定;敬禮。
31.安防人員擒拿技術(shù)動(dòng)作的基本內(nèi)容是:基本功:直打、側(cè)打、勾打;彈踢、側(cè)踹、勾踢;綜合練習(xí)。擒敵拳等。
32.安防人員軍事體能測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)是:百米跑14秒以內(nèi);俯臥撐50個(gè)以上;爬樓20層60秒以內(nèi)。
33.安防守護(hù)工作的涵義是指安防人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié)議(委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議),采取各種有效措施,對(duì)指定的人、財(cái)物、場(chǎng)所地以及其他對(duì)象所進(jìn)行的看護(hù)和守衛(wèi)活動(dòng)。從宏觀的涵義來看,對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)、對(duì)一棟或一組大廈以及對(duì)一個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的安防工作實(shí)際上就是安防守護(hù)工作,只不過物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。
34.安防守護(hù)工作主要有:保護(hù)人身安全;保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全;維護(hù)客戶單位內(nèi)部正常的安防。在守護(hù)過程中可能遇到的主要問題是:火災(zāi);盜竊;破壞;擾亂安防;業(yè)主或非業(yè)主使用人求助。
35.巡邏安防服務(wù)的主要任務(wù)是:維護(hù)巡邏區(qū)域內(nèi)和保護(hù)目標(biāo)周圍的正常治安安防;預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各種違法犯罪行為;及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種可疑情況,抓獲現(xiàn)行違法犯罪分子;警戒、保護(hù)刑事案件、治安事件和治安災(zāi)害事故現(xiàn)場(chǎng);檢查發(fā)現(xiàn)防范方面的漏洞;平息巡邏中突發(fā)事件和意外事故。
36.遇有違法犯罪分子實(shí)施犯罪行為的主要處理方法是:及時(shí)予以制止,并盡量將其抓獲;迅速報(bào)告公安機(jī)關(guān);疏散無辜群眾。
37.遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是:控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者;疏散圍觀者;迅速報(bào)告有關(guān)部門及公安機(jī)關(guān),平息事件;協(xié)助客戶單位處理問題;防止事態(tài)擴(kuò)大。
38.遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是:將其勸出守護(hù)目標(biāo)范圍,無效時(shí),通知其家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實(shí)施控制、監(jiān)護(hù)。
39.守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是:迅速向公安機(jī)關(guān)報(bào)案;保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);安撫受害者;注意守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)可疑人員。如抓獲犯罪嫌疑人,應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān),防止其逃跑。遇闖卡車輛,應(yīng)記下車牌號(hào)及車輛特征,必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。
40.發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的主要處理方法是:留心觀察,注意其行為發(fā)展,并及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告,做好控制工作。
41.遇有守護(hù)范圍突然停電情況下的主要處理方法是:遇夜間突然停電或守護(hù)燈光突然熄滅,特別加強(qiáng)門衛(wèi)和要害部位的守護(hù),在照明恢復(fù)前,嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。
42.遇有業(yè)主
或住戶當(dāng)面或電話向安防人員反映情況時(shí)的主要處理方法是:問清反映者姓名、房號(hào)、單位,詳細(xì)記錄報(bào)告的內(nèi)容;對(duì)當(dāng)面報(bào)告者要記清其相貌、衣著特征;對(duì)報(bào)告內(nèi)容及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
43.安防巡邏工作的主要方法是:采取定線、不定線相結(jié)合的巡邏線路;采取點(diǎn)與線結(jié)合的方法。
44.安防巡邏工作應(yīng)注意的事項(xiàng)是:在時(shí)空控制上應(yīng)注重系統(tǒng)管理;經(jīng)常結(jié)合治安方面的情況,及時(shí)調(diào)整力量和巡邏方法;經(jīng)常教育巡邏人員增強(qiáng)危險(xiǎn)觀念,要求每個(gè)巡邏人員在巡邏中,要全神貫注,細(xì)心觀察,不忽視一點(diǎn)可疑跡象,不放過
任何應(yīng)該解決處理的問題,夜間巡邏要更加注意行人、車輛表現(xiàn)出來的可疑點(diǎn),以及不正常的煙、光等。
45.違反治安管理行為的主要內(nèi)容是:擾亂公共安防的行為;妨害公共安全行為;侵犯他人人身權(quán)利行為;侵犯公共財(cái)產(chǎn)的行為;妨害社會(huì)管理安防行為;違反消防管理行為;違反交通管理行為;違反戶口或居民身份證管理行為。
違反治安管理行為與犯罪的主要區(qū)別是:情節(jié)輕重和對(duì)社會(huì)危害大小不同;觸犯的法律不同;應(yīng)當(dāng)受到的處罰不同。
46.正當(dāng)防衛(wèi)的條件是:1.正當(dāng)防衛(wèi)的不法侵害條件:必須有真實(shí)存在的不法侵害行為,才能進(jìn)行正當(dāng)防衛(wèi);必須針對(duì)正在進(jìn)行的不法侵害行為,才能實(shí)行正當(dāng)防衛(wèi)。2.正當(dāng)防衛(wèi)的防衛(wèi)條件:正當(dāng)防衛(wèi)必須針對(duì)不法侵害者本人實(shí)行;正當(dāng)防衛(wèi)不能超過必要限度,造成不應(yīng)有的損害。
47.真實(shí)存在的不法侵害行為:指客觀上發(fā)生了危害社會(huì)的行為。
48.正當(dāng)防衛(wèi)的必要限度:要看防衛(wèi)行為是否能有效制止住不法侵害;要把防衛(wèi)行為與侵害行為進(jìn)行比較,凡是經(jīng)綜合分析認(rèn)為防衛(wèi)行為與侵害行為在性質(zhì)、強(qiáng)度、手段等方面大體相當(dāng),即可認(rèn)定是制止不法侵害所必須的限度。
49.非正當(dāng)防衛(wèi)的性質(zhì):屬于不法行為。
50.常見的非正當(dāng)防衛(wèi)有:假想防衛(wèi);防衛(wèi)挑撥;不適時(shí)防衛(wèi);局外防衛(wèi);抗拒防衛(wèi);互毆行為;防衛(wèi)過當(dāng)。
51.防衛(wèi)過當(dāng):指行為人的防衛(wèi)行為超過了必要限度,給對(duì)方造成了不應(yīng)有的損害的行為。緊急避險(xiǎn)的定義是:為了公共利益、本人或他人的人身及其他權(quán)利免受正在發(fā)生的危險(xiǎn),不得已采取的損害另一合法利益的行為。
52.緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件主要是:必須是合法利益受到緊急危險(xiǎn)的威脅;危險(xiǎn)必須是正在發(fā)生的;避險(xiǎn)行為必須是為了使合法利益免遭損害而實(shí)施;避險(xiǎn)行為必須是在沒有其他方法可以排除危險(xiǎn),在迫不得已的情況下實(shí)施的;緊急避險(xiǎn)必須是實(shí)際存在的,不能是假想的或推斷的;避險(xiǎn)行為不能超過必要的限度。
53.安防員處理問題應(yīng)遵循的原則:安防員在履行自己的職責(zé)時(shí),會(huì)遇到許多問題需要處理,在維護(hù)業(yè)主(租戶)的安全和利益的同時(shí),依法辦事,依法執(zhí)行政策,不徇私情,以理服人。
54.安防員處理問題應(yīng)遵循的方法:對(duì)不同性質(zhì)的問題采取不同的處理方法。對(duì)一般違反法規(guī)和管理規(guī)定的問題,如民事糾紛,可通過說服教育的方法解決,主要是分清是非,耐心勸導(dǎo),對(duì)一時(shí)解決不了又有擴(kuò)大趨勢(shì)的問題,應(yīng)采取'可散不可聚,可解不可結(jié),可緩不可急,可順不可逆'的處理原則,盡力勸解,把問題引向緩和,千萬不要將矛盾激化,因?yàn)檫@樣不利于解決問題。對(duì)處理問題上,堅(jiān)持教育與處罰相結(jié)合的原則,如違反情節(jié)輕微,不需處罰的,可當(dāng)場(chǎng)教育,或協(xié)助所在單位、家屬進(jìn)行教育,如需要治安處罰的,交公安機(jī)關(guān)處理。違反其他行政規(guī)定的,交行政機(jī)關(guān)處理。對(duì)于犯罪行為,應(yīng)及時(shí)制止,并把犯罪分子扭送公安機(jī)關(guān)。
第4篇 物業(yè)管理公司年度財(cái)務(wù)預(yù)算編制說明
物業(yè)管理有限公司2023年度財(cái)務(wù)預(yù)算編制說明
根據(jù)2023年公司經(jīng)營(yíng)情況,采用固定預(yù)算方法,預(yù)測(cè)2023年度相關(guān)指標(biāo)如下:
一、預(yù)計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
計(jì)劃2023年實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)收入400萬元,較上年增加100萬元,增幅33.33%。主要收入是:物業(yè)費(fèi)收入300萬元,占總收入75%,門面收入30萬元,占總收7.5 %;停車費(fèi)收入10萬元,占總收入2.5%。其他業(yè)務(wù)收入60萬元,占總收入15%。
二、預(yù)計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本
預(yù)計(jì)2023年各項(xiàng)成本、費(fèi)用390萬元,較上年增加89萬元,增幅為29.48%。增加原因是某樓盤今年交房,隨著物業(yè)進(jìn)駐,有關(guān)的人頭費(fèi)用、材料、維修、水電、辦公、綠化、保潔垃圾清運(yùn)、稅費(fèi)等成本、費(fèi)用也相應(yīng)增加。主要支出為:人頭費(fèi)用195萬元,材料、維修費(fèi)71萬元,水、電費(fèi)24萬元,垃圾清運(yùn)費(fèi)8.5萬元,綠化維護(hù)費(fèi) 3.9萬元,保潔費(fèi) 2萬元,易耗品支出10萬元,秩序維護(hù)費(fèi)5萬元,折舊費(fèi)3萬元,公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)6.8萬元,稅費(fèi)23萬元,另外,辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、電話費(fèi)等其他費(fèi)用37.8萬元。各項(xiàng)成本、費(fèi)用占收入的97.5%。
三、預(yù)計(jì)利潤(rùn)
預(yù)計(jì)2023年收入400萬,成本、費(fèi)用支出390萬,利潤(rùn)10萬元,較上年實(shí)際增長(zhǎng)100%。成本、費(fèi)用利潤(rùn)率2.56%,較上年增加0.76%。
四、預(yù)計(jì)現(xiàn)金收支
預(yù)計(jì)2023年現(xiàn)金收入400萬元,其中,主營(yíng)業(yè)務(wù)收入340萬元,其他業(yè)務(wù)收入60萬元。
現(xiàn)金支出394萬元,其中,主營(yíng)業(yè)務(wù)支出317.2萬元,管理費(fèi)支出41.9萬元,營(yíng)業(yè)費(fèi)支出7.96萬元,稅金支出23萬元,財(cái)務(wù)費(fèi)用-600,固定資產(chǎn)投入4萬元。預(yù)計(jì)年末現(xiàn)金余額60.4萬元。
五、非生產(chǎn)性支出比率
預(yù)計(jì)2023年非生產(chǎn)性的支出64.84萬元,占營(yíng)業(yè)額的16.21%,較上年減少24.17%。
六、速動(dòng)比率
預(yù)計(jì)2023年速動(dòng)資產(chǎn)90.1萬元,流動(dòng)負(fù)債71萬元,速動(dòng)比率126.8%,較上年減少0. 64%。
附:
表1:2023年度資產(chǎn)負(fù)債預(yù)算表
表2:2023年度利潤(rùn)預(yù)算表
表3:2023年現(xiàn)金收支預(yù)算表
表4:2023年度期間費(fèi)用預(yù)算表
表5:2023年度主營(yíng)業(yè)務(wù)成本預(yù)算表
表6:2023年度成本費(fèi)用利潤(rùn)率預(yù)算表
表7:2023年度籌資計(jì)劃表
z物業(yè)管理有限公司
2022-4-9
第5篇 物業(yè)管理公司員工守則11
物業(yè)管理公司員工守則(十一)
1、熱愛企業(yè),熱愛本職工作,維護(hù)公司利益和聲譽(yù)。
2、服從管理、履行職責(zé),講求工作效率,努力鉆研業(yè)務(wù),不斷提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平、法制水準(zhǔn)和工作能力,努力完成本職工作。
3、遵守各項(xiàng)規(guī)章制度,維護(hù)正常工作秩序和生活秩序,不遲到、早退、曠工;忠于職守、遵紀(jì)守法、廉潔奉公,不利用工作之便謀私利,自覺抵制不正之風(fēng)。
4、注重職業(yè)道德,樹立企業(yè)和個(gè)人的良好形象,講文明、講禮貌;團(tuán)結(jié)協(xié)作、艱苦奮斗、勤儉節(jié)約、愛護(hù)公物、顧全大局。
5、增強(qiáng)保密觀念,保管好各種業(yè)務(wù)資料,不外泄公司內(nèi)部情況和信息。
6、遵守安全規(guī)定和各項(xiàng)操作規(guī)程,嚴(yán)防各類事故的發(fā)生。
第6篇 物業(yè)管理公司人力資源管理程序
物業(yè)管理公司人力資源管理程序
1.0目的:規(guī)范公司職員招聘、培訓(xùn)、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關(guān)崗位的服務(wù)質(zhì)量的要求和操作技能,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),從而提高企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。
2.0適用范圍:公司各類人員的招聘、培訓(xùn)、辭(退)職。
3.0職責(zé):
3.1 用人部門負(fù)責(zé)提出用人申請(qǐng)。
3.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)布招聘信息及收集應(yīng)聘信息。
3.3 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行管理。
3.4 綜合事務(wù)部全面負(fù)責(zé)公司員工培訓(xùn)的日常管理工作。
3.5 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)制訂公司《月培訓(xùn)計(jì)劃》,組織實(shí)施,并予以評(píng)估。
3.6 對(duì)涉及崗位技能的培訓(xùn)由相關(guān)部門組織實(shí)施并予以評(píng)估。
3.7 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員的辭(退)職管理。
3.8 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)員工人事檔案的建立。
4. 0程序
4.1 職員的招聘及其考核
4.1.1 用人部門根據(jù)工作需要提出用人申請(qǐng),填寫《用人申請(qǐng)單》,報(bào)綜合事務(wù)部審核,由綜合事務(wù)部上報(bào)總經(jīng)理審批。
4.1.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)按公司文件規(guī)定的人員素質(zhì)要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應(yīng)聘資料移交綜合事務(wù)部。
4.1.3 綜合事務(wù)部與用人申請(qǐng)部門共同對(duì)應(yīng)聘資料進(jìn)行篩選,通過面試或考核,確定錄用人選。
4.1.4 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員試用期滿的轉(zhuǎn)正考核,并保存考核記錄。
4.2 培訓(xùn)
4.2.1 入職培訓(xùn):綜合事務(wù)部應(yīng)在一周內(nèi)對(duì)新入職員工進(jìn)行入職培訓(xùn),內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓(xùn)完成后須對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估,并保持記錄。
4.2.2 在職培訓(xùn)
4.2 .2.1 綜合事務(wù)部每年底組織調(diào)查各部門對(duì)下年度培訓(xùn)的需求。
4.2.2 .2綜合事務(wù)部匯總培訓(xùn)需求后,制訂年度培訓(xùn)計(jì)劃。
4.2.2 .3各部門每月底上報(bào)下月培訓(xùn)計(jì)劃,并按計(jì)劃實(shí)施與考核。
第7篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)
一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)服務(wù),它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個(gè)基本要求:
(一)具備服務(wù)性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè),它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能,并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)活動(dòng)都是依靠每一個(gè)人來實(shí)現(xiàn)的。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個(gè)人智慧。
(三)關(guān)系協(xié)調(diào)
公司是一個(gè)有機(jī)整體,是由人、財(cái)、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實(shí)際出發(fā),以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計(jì)一個(gè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機(jī)構(gòu),首先必須明確每一個(gè)組織機(jī)構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo),其次則需要考慮人、財(cái)、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運(yùn)作的關(guān)鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能,實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo),根據(jù)上述四個(gè)基本要求,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則:
(一)目標(biāo)原則
公司有自己的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo),組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu),因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人,這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。
(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中,而日常工作的管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)力則逐級(jí)授權(quán),實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證,分級(jí)層次管理則是充分發(fā)揮各級(jí)管理人員積極性的機(jī)制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會(huì)影響各層次管理人員的積極性,而且會(huì)使企業(yè)逐漸失去長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo),甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志,它不僅能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標(biāo)也就不難實(shí)現(xiàn)了。
(四)責(zé)權(quán)對(duì)應(yīng)原則
整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)力是對(duì)等的,委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無權(quán),不僅不能調(diào)動(dòng)管理人員的積極性,而且使責(zé)任形同烏有,最終無法保證公司任務(wù)的完成;有權(quán)無責(zé),必然助長(zhǎng)官僚主義,導(dǎo)致權(quán)力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級(jí)的關(guān)系時(shí),一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級(jí),盡可能地?cái)U(kuò)大管理幅度;否則,管理層級(jí)多了,人員和費(fèi)用也多了,會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會(huì)影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。
三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類型
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組,由經(jīng)理直接指揮。
直線制的
特點(diǎn)是企業(yè)的各級(jí)組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),各級(jí)主管人員對(duì)所屬單位的一切問題負(fù)責(zé),不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu),只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一,行動(dòng)效率高;缺點(diǎn)是對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高,要通曉多種專門知識(shí),親自處理許多具體業(yè)務(wù)。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長(zhǎng)處。各級(jí)組織單位除主管負(fù)責(zé)人外,還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動(dòng)。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計(jì)劃開發(fā)部、財(cái)務(wù)部,下設(shè)經(jīng)營(yíng)部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門,如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊(duì)、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點(diǎn),既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn),又具有職能分工的長(zhǎng)處,它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個(gè)層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對(duì)減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān),提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級(jí)往往缺乏必要的自主權(quán),各個(gè)職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對(duì)環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機(jī)構(gòu),應(yīng)特別注意克服它的弱點(diǎn)。
(三)現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實(shí)際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。目前,一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個(gè)層級(jí)的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇
物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展道路,實(shí)際上是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果,它對(duì)改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn):
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用,從而造成許多浪費(fèi)。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,降低人力成本,提高設(shè)備利用率,從而大大提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
2.有利于實(shí)施品牌管理
集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下,使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對(duì)推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益
集團(tuán)化管理通過對(duì)每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理利潤(rùn),雖單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)有限,但集中各個(gè)項(xiàng)目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
4.有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化
集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對(duì)集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團(tuán)公司麾下,這對(duì)打破“誰建設(shè),誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。
第8篇 達(dá)能物業(yè)管理公司企業(yè)文化闡述
達(dá)能物業(yè)管理公司企業(yè)文化闡述
企業(yè)理念:創(chuàng)新決定未來,思路決定出路。
觀念決定進(jìn)退,細(xì)節(jié)決定成敗。
服務(wù)宗旨:規(guī)范管理、親情服務(wù)、創(chuàng)建和諧社區(qū)。
經(jīng)營(yíng)理念:專業(yè)、專注、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益并重。
團(tuán)隊(duì)精神:愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)協(xié)作、勇于拼搏、開拓創(chuàng)新。
管理目標(biāo):管理制度化、工作程序化、服務(wù)規(guī)范化、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化、培訓(xùn)考核系統(tǒng)化。
企業(yè)口號(hào):讓我們的心、我們和業(yè)主的心貼的更近。
角色三定位
做事業(yè):將公司作為自已人生的歸宿。
這一類人講奉獻(xiàn)、講業(yè)績(jī)、講學(xué)識(shí),與公司同成長(zhǎng),共命運(yùn),為自已贏得一生的事業(yè)。
找職業(yè):將公司作為自已發(fā)展的平臺(tái)。
這一類人具備專業(yè)水準(zhǔn),講創(chuàng)新、講執(zhí)行、為公司建功立業(yè),為自已贏得財(cái)富。
找工作:將公司作為自已生存的依靠。
這一類人不能完全溶入公司文化,徘徊在團(tuán)隊(duì)的邊緣,在這一階段,不進(jìn)則退,不入則出。
五講:
講創(chuàng)新:創(chuàng)新分為管理創(chuàng)新與技術(shù)創(chuàng)新,創(chuàng)新的體現(xiàn)是提高效率和節(jié)約成本。
創(chuàng)新的人是公司的開拓性人才,只有創(chuàng)新的人才能在公司得到超常的發(fā)展和回報(bào)。
創(chuàng)新就是競(jìng)爭(zhēng)力,只有創(chuàng)新的人才能達(dá)到人生的高度,達(dá)到事業(yè)的頂峰。
講創(chuàng)新就是講自已在工作中改進(jìn)策略、改進(jìn)方法、改進(jìn)流程,提高效率的事跡。
講業(yè)績(jī):業(yè)績(jī)是指創(chuàng)造有形經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)或無形價(jià)值,業(yè)績(jī)的體現(xiàn)是使公司獲利或獲益。
創(chuàng)造業(yè)績(jī)的人是公司的支柱性人才,只有創(chuàng)造業(yè)績(jī)的人才能在公司得到歸宿和厚報(bào)。
業(yè)績(jī)是個(gè)人能力的直接體現(xiàn)和最終證明,有能力的人永不會(huì)淘汰。
第9篇 s物業(yè)管理公司展示語
物業(yè)管理公司展示語
誓言:決不犯同樣的錯(cuò)誤
管理:嚴(yán)格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調(diào)
服務(wù):主動(dòng)、熱情、周到、細(xì)致
操作:嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、準(zhǔn)確、熟練
箴言:知自己不足之多少
體他人工作之辛勞
懂客戶心中之需要
克自我情緒之煩躁
專業(yè)務(wù)知識(shí)之深?yuàn)W
悉與人溝通之巧妙
步勤儉公眾之正道
創(chuàng)企業(yè)個(gè)人之榮耀
每日省:工作程序是否規(guī)范
對(duì)待客戶是否熱情
處理問題是否及時(shí)
聽取意見是否專注
釋疑答問是否清楚
遭遇無禮是否耐心
對(duì)外承諾是否兌現(xiàn)
第10篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè)質(zhì)量管理體系
物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊(cè):質(zhì)量管理體系
4.1 總要求公司按gb/t19001- -iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)的要求建立質(zhì)量管理體系,形成文件,加以實(shí)施和保持,并予以持續(xù)改進(jìn)。為了實(shí)施質(zhì)量管理體系,公司按標(biāo)準(zhǔn)的要求對(duì)質(zhì)量管理的全過程進(jìn)行有效的管理。
4.1.1 公司服務(wù)的實(shí)現(xiàn)過程包括:識(shí)別顧客需求--策劃服務(wù)過程--服務(wù)提供--過程或最終檢驗(yàn)--階段性意見測(cè)評(píng)--分析和改進(jìn)--標(biāo)準(zhǔn)化。
4.1.2 按標(biāo)準(zhǔn)的要求編制相應(yīng)的程序文件、質(zhì)量計(jì)劃、作業(yè)指導(dǎo)文件及質(zhì)量記錄表格,作為有效控制服務(wù)過程的準(zhǔn)則和方法,以確保服務(wù)過程的有效運(yùn)作。
4.1.3 為判斷服務(wù)過程的有效運(yùn)作,建立獲取信息的渠道,以便能及時(shí)獲得必要和充分的信息,并通過對(duì)信息的判定來實(shí)現(xiàn)對(duì)全過程的監(jiān)視。
4.1.4 通過對(duì)過程信息的測(cè)量和對(duì)測(cè)量結(jié)果的分析,以及針對(duì)分析結(jié)果實(shí)施必要的措施,以實(shí)現(xiàn)策劃的結(jié)果和持續(xù)改進(jìn)。
4.1.5 本公司對(duì)任何影響服務(wù)質(zhì)量的外包過程進(jìn)行有效的控制。
4.2 文件要求
4.2.1 總則為確定質(zhì)量管理體系運(yùn)行的依據(jù),達(dá)到溝通意圖和統(tǒng)一行動(dòng)的目的,公司編制質(zhì)量管理體系文件,包括:a.質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)b.質(zhì)量手冊(cè)c.質(zhì)量計(jì)劃d.程序文件e.作業(yè)指導(dǎo)文件f.質(zhì)量記錄表格
4.2.2 質(zhì)量手冊(cè)公司按照gb/t19001- -iso9001: 標(biāo)準(zhǔn)要求編制質(zhì)量手冊(cè),并予以實(shí)施和保持。質(zhì)量手冊(cè)覆蓋公司質(zhì)量管理體系所有內(nèi)容,為質(zhì)量管理體系的綱領(lǐng)性文件,對(duì)質(zhì)量管理體系過程間的相互關(guān)系、作用進(jìn)行總體描述,同時(shí)在章節(jié)'1范圍'中對(duì)質(zhì)量管理體系的范圍作了說明。
4.2.3 文件控制a.品質(zhì)管理部是體系文件和資料的管理部門,由管理者代表監(jiān)督執(zhí)行。b.各部門負(fù)責(zé)本部門文件的管理。c.質(zhì)量管理體系文件都必須得到批準(zhǔn)才能發(fā)布,蓋有受控章的是有效版本,蓋有作廢章的則為非有效版本。并必須確保對(duì)質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行起重要作用的各個(gè)場(chǎng)所都能得到相應(yīng)文件的有效版本。如文件有內(nèi)容變更,需在新文件上進(jìn)行標(biāo)注,具體控制方法按《體系文件控制程序》執(zhí)行。d.對(duì)國家及國際標(biāo)準(zhǔn)、政府有關(guān)政策法規(guī)、物業(yè)資料、工程檔案、客戶檔案及公司、部門日常管理文件,按《文件資料管理程序》的規(guī)定執(zhí)行。e.不參加第三方認(rèn)證的公司其他管理部門或業(yè)務(wù)部門仍需按公司質(zhì)量管理體系文件的要求執(zhí)行。_ 支持性文件vkwy
4.2.3 -z01《體系文件控制程序》vkwy
4.2.3 -z02《文件資料管理程序》
4.2.4 質(zhì)量記錄的控制a.質(zhì)量記錄包含表格、錄像帶、磁帶、光盤、照片、磁盤、各類憑據(jù)等。b.各崗位人員按《質(zhì)量記錄控制程序》的要求字跡清楚地做好記錄,并予妥善保管,需歸檔保存的內(nèi)容,交由各部門文件管理員統(tǒng)一歸檔保存。來自
第11篇 某某物業(yè)管理公司年第二次內(nèi)審計(jì)劃
某物業(yè)管理公司2023年第二次內(nèi)審計(jì)劃
目的:檢查香樟林管理處成立后,質(zhì)量體系是否能按iso9001提供質(zhì)量保證,是否具備申請(qǐng)iiso9001認(rèn)證的條件。
性質(zhì):例行內(nèi)部質(zhì)量體系審核
范圍:質(zhì)量手冊(cè)覆蓋的所有部門和要素,重點(diǎn)是iso9001所要求的各要素及涉及的各職能部門。
依據(jù):iso9001質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)、手冊(cè)、相關(guān)的程序文件、流程和作業(yè)指導(dǎo)書
審核組:組長(zhǎng)--zz,組員--ccc
審核時(shí)間:2023年12月19、20日(詳見日程安排表)
說明:
1、由審核組長(zhǎng)依據(jù)經(jīng)審批后的計(jì)劃,在12月18日前制定出檢查表,交管理者代表審批。
2、日程表中所列要素號(hào)均為標(biāo)準(zhǔn)的要素號(hào)而非本公司質(zhì)量手冊(cè)的章節(jié)號(hào),審核組在收到經(jīng)審批的計(jì)劃后,應(yīng)對(duì)照質(zhì)量手冊(cè)在完全熟悉質(zhì)量體系文件的基礎(chǔ)上進(jìn)行內(nèi)審。
3、審核組在審核過程中如發(fā)現(xiàn)計(jì)劃審核的要素不能履蓋受審部門的重要工作時(shí),可申請(qǐng)管理者代表并與受審部門負(fù)責(zé)人商議后增加審核要素。
日程安排表
日期
時(shí)間
審核員:****
12月19日
9:00~9:30
首次會(huì)議
9:30~12:30
管理處主任(4.1總要求4.2.3文件控制5.1管理承諾、5.2以顧客為中心、5.3質(zhì)量方針、5.5職責(zé)權(quán)限和溝通、6.0資源管理、7.3設(shè)計(jì)和開發(fā))
13:30~15:00
客戶服務(wù)中心(7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃、7.2.1與產(chǎn)品有關(guān)的要求的確定、7.2.2與產(chǎn)品有關(guān)的要求的評(píng)審、7.2.3顧客溝通、7.3設(shè)計(jì)和開發(fā)、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量)
15:00~17:30
保安部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn)、8.2.3過程的監(jiān)視和測(cè)量、8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量)
17:30~18:00
審核組內(nèi)部會(huì)議,整理審核結(jié)
果,與部門負(fù)責(zé)人交換意見
12月20日
13:30~17:30
南苑工程部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.6監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制)
17:30~18:00
審核組內(nèi)部會(huì)議,整理審核結(jié)
果,與部門負(fù)責(zé)人交換意見
10月22日
9:30~12:30
南苑保潔部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.2.3顧客溝通、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn))
13:30~16:00
南苑綠化部(6.2.2能力意識(shí)和培訓(xùn)、7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制、7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認(rèn)、7.5.3標(biāo)識(shí)和可追溯性、7.5.4顧客財(cái)產(chǎn))
16:00~18:00
審核組末次會(huì)議,總結(jié)、與各
部門負(fù)責(zé)人交流
計(jì)劃編制:nn審批:jj
時(shí)間:2023年12月16日時(shí)間:2023年12月17日
第12篇 物業(yè)管理公司程序文件－內(nèi)部質(zhì)量審核程序
物業(yè)管理公司程序文件:內(nèi)部質(zhì)量審核程序
為了有效地實(shí)施內(nèi)部質(zhì)量審核,確保公司質(zhì)量體系的適用性和有效性。
2.范圍
適用于公司內(nèi)部質(zhì)量審核活動(dòng)。
3.職責(zé)
3.1 公司品質(zhì)主管負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量審核的計(jì)劃及組織實(shí)施工作,編寫年、月審核計(jì)劃,保存內(nèi)部質(zhì)量審核全部文件和記錄。
3.2總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批年度、月度內(nèi)審計(jì)劃,任命審核組長(zhǎng)和審核員,并監(jiān)督審核的實(shí)施。
3.3 內(nèi)部質(zhì)量審核應(yīng)由經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn),具有內(nèi)審資格證書的內(nèi)審員獨(dú)立、公正地進(jìn)行,審核員應(yīng)與其所審核的部門無直接的責(zé)任關(guān)系。
4.方法和過程控制
4.1 審核計(jì)劃
4.1.1 品質(zhì)主管負(fù)責(zé)在每年十二月制定下一年度的審核計(jì)劃,并報(bào)總經(jīng)理審核、審批。
4.1.2 月度《審核計(jì)劃》由品質(zhì)主管負(fù)責(zé)編制,報(bào)總經(jīng)理審批,并于審核一周前發(fā)至受審核部門負(fù)責(zé)人和審核組成員。
4.2 審核前準(zhǔn)備
審核計(jì)劃批準(zhǔn)后,審核組長(zhǎng)應(yīng)結(jié)合受審部門具體情況及上次審核的不合格項(xiàng)(含觀察項(xiàng)),與組員共同協(xié)商編制《內(nèi)審檢查表》和審核方式,以確保審核效果.
4.3 審核的實(shí)施
4.3.1 審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)召開首次會(huì)議并宣布審核員分工,被審核方有關(guān)責(zé)任人參加首次會(huì)議。
4.3.2 審核員依照《內(nèi)審檢查表》逐項(xiàng)進(jìn)行審核。
4.3.3 審核完畢后,審核組長(zhǎng)召集審核員匯總審核意見,分析、確定審核結(jié)果。
4.3.4 審核組長(zhǎng)召開末次會(huì)議,宣布審核結(jié)果。
4.3.5 被審核方人員有權(quán)對(duì)審核員提出的問題予以澄清,審核員應(yīng)接受合理的澄清,并現(xiàn)場(chǎng)予以關(guān)閉。
4.3.6 對(duì)于經(jīng)確認(rèn)的不合格項(xiàng),由審核員填寫《不合格報(bào)告》及《內(nèi)審觀察項(xiàng)報(bào)告》,交審核組長(zhǎng)審核,被審核方部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。
4.3.7 審核組長(zhǎng)將被審核方已確認(rèn)的《不合格報(bào)告》及《內(nèi)審觀察項(xiàng)報(bào)告》原件交被審核部門制定糾正措施,復(fù)印件留存?zhèn)洳椤?/p>
4.4 糾正措施的制定及落實(shí)
4.4.1 由被審核方責(zé)任人負(fù)責(zé)填寫糾正措施,經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后,在四個(gè)工作日內(nèi)報(bào)審核組組長(zhǎng),經(jīng)認(rèn)可后, 由被審核部門落實(shí)糾正措施。
4.4.2 糾正時(shí)間自審核組長(zhǎng)簽字認(rèn)可之日起計(jì),糾正期限原則上定為1個(gè)月,根據(jù)不合格糾正的難易程度和部門的實(shí)際情況,由被審核部門與內(nèi)審員協(xié)商,可定為3個(gè)月內(nèi)或下次審核前。
4.4.3 自糾正期限到期之日起一周內(nèi),由原審核員負(fù)責(zé)驗(yàn)證,將驗(yàn)證情況記錄在《不合格報(bào)告》或《內(nèi)審觀察項(xiàng)報(bào)告》上,并將已關(guān)閉報(bào)告交予品質(zhì)主管存檔。原件保留在公司,部門保留復(fù)印件。
4.5 審核報(bào)告
審核組長(zhǎng)應(yīng)在審核結(jié)束后,不合格報(bào)告和觀察項(xiàng)報(bào)告的糾正措施經(jīng)審核員確認(rèn)后三個(gè)工作日內(nèi)向總經(jīng)理及受審核部門提交《審核報(bào)告》,《審核報(bào)告》內(nèi)容如需更改,由審核組長(zhǎng)負(fù)責(zé)對(duì)《審核報(bào)告》及相關(guān)的《不合格報(bào)告》、《內(nèi)審觀察項(xiàng)報(bào)告》作相應(yīng)更改。
5.質(zhì)量記錄和表格
jsnhwy8.0-02-f1《內(nèi)審檢查表》
jsnhwy8.0-02-f2《內(nèi)審觀察項(xiàng)報(bào)告》
jsnhwy8.0-02-f3《不合格報(bào)告》
第13篇 物業(yè)管理公司人員招聘作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)管理公司人員招聘作業(yè)指導(dǎo)書
招聘流程
部門負(fù)責(zé)人辦公室(部門經(jīng)理)
1.目的
依照公司崗位任職資格,有序地招募到符合公司各類崗位要求的人才,合理調(diào)配、使用人才,以適應(yīng)公司經(jīng)營(yíng)管理及業(yè)務(wù)發(fā)展需要。
2.范圍
適用于各部門人員調(diào)配及內(nèi)外部招聘,其中總經(jīng)理助理以上人員招聘按照集團(tuán)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
3.定義
無
4.職責(zé)
部門/崗位工作職責(zé)
總經(jīng)理
總經(jīng)理助理審批各管理處及各部門人員編制。
辦公室協(xié)調(diào)進(jìn)行公司內(nèi)部各類人員的調(diào)配,開展內(nèi)外部招募工作,制訂并監(jiān)控各管理處及各部門人員編制,并根據(jù)公司發(fā)展需要及人力資源規(guī)劃,提前做好人員的儲(chǔ)備工作。
管理處/部門負(fù)責(zé)人及時(shí)掌握管理處/部門人員配置狀況;合理調(diào)配內(nèi)部人員;職位空缺合理申報(bào)
5.方法及過程控制
5.1招聘
5.1.1招聘流程
5.1.1.1辦公室根據(jù)職位空缺情況與崗位任職要求決定在公司內(nèi)部進(jìn)行調(diào)配或組織內(nèi)、外部招聘。
5.1.1.2辦公室負(fù)責(zé)組織安排招聘工作,依招聘流程實(shí)施招聘工作。
5.1.1.3同等條件下優(yōu)先錄用公司內(nèi)部應(yīng)聘人員。
5.1.1.4辦公室招聘專員負(fù)責(zé)核實(shí)擬錄用人員各類證件的真實(shí)性及有效性。并由招聘專員保留相關(guān)證件的復(fù)印件并做好入職手續(xù)辦理,指導(dǎo)入職人員填寫《應(yīng)聘信息登記表》。
5.1.2人員資料
5.1.2.1身份證復(fù)印件(須交驗(yàn)原件)
5.1.2.2學(xué)歷證書復(fù)印件(須交驗(yàn)原件)
5.1.2.3體檢合格表(公司指定醫(yī)院)原件
5.1.2.4特種作業(yè)人員上崗證復(fù)印件(須交驗(yàn)原件)
5.1.2.5非zz市戶籍應(yīng)聘人員,應(yīng)提供以下資料之一:
a.戶籍所在地派出所提供的無犯罪記錄證明。
b.zz市戶籍的擔(dān)保人材料,包括擔(dān)保人身份證復(fù)印件(須交驗(yàn)原件)、擔(dān)保人正
式工作單位開具的在職證明或zz市自有房產(chǎn)所在地的戶籍證明(須交驗(yàn)原件),并留存家庭住址、郵政編碼、辦公或住宅電話及擔(dān)保人當(dāng)面親筆簽署的擔(dān)保書。
5.1.2.6職員資料由公司人事信息管理員統(tǒng)一整理、保管。
5.1.3轉(zhuǎn)正
5.1.3.1試用期一般為一至三個(gè)月,最長(zhǎng)不超過六個(gè)月。
5.1.3.2 試用期內(nèi)職員由試用部門負(fù)責(zé)人安排工作,并對(duì)其工作情況進(jìn)行考察。具轉(zhuǎn)正資格者由所在管理處人事管理員(本部及儲(chǔ)備管理人員由招聘專員)發(fā)起填寫《員工轉(zhuǎn)正評(píng)估報(bào)告》,經(jīng)相關(guān)人員審批后,由辦公室辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)。其中:普通職員的轉(zhuǎn)正由部門或管理處負(fù)責(zé)人審批,辦公室復(fù)核;本部及主管級(jí)(含)以上職員轉(zhuǎn)正由部門負(fù)責(zé)人審核,辦公室復(fù)核后,分管領(lǐng)導(dǎo)審核及總經(jīng)理審批。參加公司新員工培訓(xùn)后考核未合格者,須再次參加培訓(xùn)及考核,考核合格如期轉(zhuǎn)正,考核仍不合格者予以解除勞動(dòng)合同。
5.1.3.3職員試用期內(nèi)達(dá)不到任職要求的,由所在部門負(fù)責(zé)人與當(dāng)事人員面談,延長(zhǎng)試用期或解除勞動(dòng)關(guān)系。填寫《面談表》,經(jīng)當(dāng)事人簽字確認(rèn)被告知后報(bào)辦公室統(tǒng)一存檔,延期一般為一個(gè)月,延長(zhǎng)期滿后仍無達(dá)到任職要求的,給予解除勞動(dòng)合同處理。
5.2崗位任職要求
5.2.1 部門經(jīng)理(助理)
基本要求
教育工作經(jīng)驗(yàn)健康
狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書發(fā)證
機(jī)構(gòu)
大專
以上三年以上良好崗前
培訓(xùn)新員工
培訓(xùn)升職
培訓(xùn)在職
培訓(xùn)
特殊要求1.品質(zhì)管理部經(jīng)理須通過'內(nèi)部質(zhì)量審核員'資格培訓(xùn)iso9000內(nèi)部質(zhì)量審核員資格證書有資質(zhì)發(fā)證
機(jī)關(guān)
2.財(cái)務(wù)管理部經(jīng)理須具備全國初級(jí)財(cái)務(wù)職稱會(huì)計(jì)專業(yè)
初級(jí)職稱證書國 家
財(cái)政部
3.管理處經(jīng)理/經(jīng)理助理具物業(yè)管理崗位資格證書物業(yè)管理崗位資格證書國家
建設(shè)部
其他要求1.擔(dān)任主管以上職務(wù)半年以上
2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程
3.具有較強(qiáng)的管理能力和領(lǐng)導(dǎo)水平
4.通過辦公室統(tǒng)一組織的考核或資格審核
5.2.2主管
基本要求
教育工作經(jīng)驗(yàn)健康
狀況應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書發(fā)證
機(jī)構(gòu)
大專
以上二年以上良好崗前
培訓(xùn)新員工
培訓(xùn)升職
培訓(xùn)在職
培訓(xùn)
特殊要求
1.品質(zhì)管理部主管及公司內(nèi)審員須通過'內(nèi)部質(zhì)量審核員'資格培訓(xùn)iso9000內(nèi)部質(zhì)量審核員資格證書有資質(zhì)發(fā)證機(jī)關(guān)
2.財(cái)務(wù)管理部主管須通過全國'會(huì)計(jì)初級(jí)職稱'資格培訓(xùn)會(huì)計(jì)專業(yè)
初級(jí)職稱證書國家
財(cái)政部
3.供配電/給排水/電梯/制冷設(shè)備主管須通過該專業(yè)'中級(jí)等級(jí)證書'資質(zhì)培訓(xùn)或初級(jí)職稱證書。中級(jí)等級(jí)證書
(初級(jí)職稱證書)各地
勞動(dòng)局
5. 管理處主管必須通過物業(yè)管理崗位資格培訓(xùn)物業(yè)管理崗位
資格證書國家
建設(shè)部
其他要求1.在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作半年以上
2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程
3.具有一定的管理能力
4、通過辦公室統(tǒng)一組織的晉升考核或資格審核
5.2.3主辦
基本要求
教育工作經(jīng)驗(yàn)健康
狀況
應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)資格證書發(fā)證
機(jī)構(gòu)
中專
以上二年以上
良好崗前
培訓(xùn)新員工
培訓(xùn)升職
培訓(xùn)在職
培訓(xùn)
特殊
要求供配電/給排水/電梯/制冷設(shè)備主辦須通過該專業(yè)'中級(jí)等級(jí)證書'資質(zhì)培訓(xùn)或
初級(jí)職稱證書。中級(jí)等級(jí)證書
初級(jí)職稱證書各地
勞動(dòng)局
其他要求
1.在專業(yè)技術(shù)及管理崗位工作半年以上
2.熟悉任職崗位及下屬崗位的各項(xiàng)業(yè)務(wù)及運(yùn)作流程
3.具有一定的管理能力
4.通過部門組織的考核或資格審核
5.2.4技術(shù)及管理人員
基本教育 工作經(jīng)驗(yàn)健康
狀況
應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)
資格證書發(fā)證
機(jī)構(gòu)
要求高中
以上一年以上良好崗前
培訓(xùn)新員工
培訓(xùn)升職
培訓(xùn)在職
培訓(xùn)
特殊要求
1. 財(cái)務(wù)管理部/業(yè)務(wù)部門的會(huì)計(jì)/出納員須通過'會(huì)計(jì)上崗資格'培訓(xùn)會(huì)計(jì)證zz市
財(cái)政局
2. 設(shè)備責(zé)任人和技術(shù)員須通過相關(guān)設(shè)備操作上崗資格培訓(xùn)上崗證各地
勞動(dòng)局
3. 專職或兼職司機(jī)須持有效駕駛執(zhí)照機(jī)動(dòng)車輛
駕駛證各地公安局車輛管理所
4.食堂廚師須持等級(jí)證書并通過健康檢查廚師等級(jí)證書、健康證各地勞動(dòng)局、衛(wèi)生防疫站
5.品質(zhì)部所有人員需持物業(yè)管理上崗證物業(yè)管理崗位資格證書國家
建設(shè)部
其他要求
1、熟悉任職崗位的業(yè)務(wù)運(yùn)作,具有一定的專業(yè)技能
5.2.5普通員工(含班長(zhǎng))
基本
要求教育健康
狀況
應(yīng)接受的內(nèi)部培訓(xùn)升班長(zhǎng)要求
資格證書發(fā)證
機(jī)構(gòu)
初中以上良好崗前
培訓(xùn)新員工
培訓(xùn)在職
培訓(xùn)升職
培訓(xùn)
特殊
要求1.救生員須通過'救生員上崗資格'培訓(xùn)、健康檢查救生員上崗證、健康證水上運(yùn)動(dòng)協(xié)會(huì)
zz市防疫站
2.食堂工作人員須通過健康檢查健康證zz市防疫站
3.控制中心負(fù)責(zé)人需持消防上崗證。消防上崗證zz市消防局
升班長(zhǎng)要求1、在員工工作崗位工作半年以上
2、熟悉本專業(yè)及部門運(yùn)作流程
3、具有一定的組織協(xié)調(diào)能力
6.支持性文件
無
7.質(zhì)量記錄表格
tj**wy6.2-z01-01-f1《應(yīng)聘信息登記表》
tj**wy6.2-z01-01-f2《員工轉(zhuǎn)正評(píng)估報(bào)告》
第14篇 cpm中航物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介材料
深圳市中航物業(yè)管理有限公司(cpm)簡(jiǎn)介
深圳市中航物業(yè)管理有限公司(catic property management,下稱 cpm)是中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位和國家物業(yè)管理一級(jí)企業(yè)。
隸屬于深圳中航企業(yè)集團(tuán)物業(yè)總公司。作為中國最早的物業(yè)管理法規(guī)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則的參與編撰單位,經(jīng)過十五年的悉心探索和實(shí)踐,現(xiàn)已發(fā)展成為中國最具規(guī)模和影響力的物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)提供商之一。
cpm 目前所經(jīng)營(yíng)管理的各類型物業(yè)規(guī)模已達(dá)數(shù)百萬平方米,其中大多榮獲國家和地方優(yōu)秀物業(yè)管理的榮譽(yù)稱號(hào),管轄的各類物業(yè)客戶年度有效投訴率均控制在 2‰以下,為業(yè)界最低。cpm 擁有樓宇設(shè)備管理公司和中航電梯工程公司作為技術(shù)支持,更聚集了一支富有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新精神的物業(yè)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì),可以為客戶提供物業(yè)管理專業(yè)保障。近幾年來,cpm 年度經(jīng)營(yíng)規(guī)模(物業(yè)管理費(fèi)和代理租賃收入)均超過一億元人民幣。
進(jìn)入21 世紀(jì),cpm 確定的發(fā)展戰(zhàn)略為:以深圳為基地,以北京、武漢為業(yè)務(wù)重點(diǎn),以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一為目標(biāo),突出[經(jīng)營(yíng)型]物業(yè)管理優(yōu)勢(shì),創(chuàng)造市場(chǎng),引導(dǎo)消費(fèi),主動(dòng)地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模,儲(chǔ)備人才,儲(chǔ)備資金,為迎接加入wto 后的所面臨的國際國內(nèi)的激烈競(jìng)爭(zhēng)做好準(zhǔn)備。
第15篇 物業(yè)管理公司全員管理原則
物業(yè)管理公司全員管理原則
一、物業(yè)管理原則:全員管理
二、全員管理:全員安全、全員保潔、全員收費(fèi)
1、全員安全:安全管理不只是公共秩序管理員的職責(zé),也是全體物業(yè)管理人員的共同職責(zé)。
①任何一名物業(yè)人員,都是安全管理員,都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)小區(qū)的不安全因素、現(xiàn)象進(jìn)行提出、防范和制止。
②任何一名管理員,都有權(quán)對(duì)安全管理進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出、上報(bào)。
③保潔員、維修員在做好本職工作的同時(shí),也要承擔(dān)工作區(qū)域內(nèi)的安全責(zé)任,發(fā)現(xiàn)可疑人員、事件等安全隱患時(shí),應(yīng)及時(shí)查問或報(bào)告。
2、全員保潔:小區(qū)的環(huán)境維護(hù)、衛(wèi)生清潔,不只是保潔員的職責(zé),也是全體物業(yè)管理人員的共同職責(zé)。
①任何一名物業(yè)人員,都是環(huán)境維護(hù)員,都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)小區(qū)的環(huán)境、衛(wèi)生保持清潔負(fù)責(zé),發(fā)現(xiàn)自己能動(dòng)手完成的小清潔工作,自己隨時(shí)完成,自己不能完成的清潔工作,及時(shí)通知保潔員完成。
②任何一名管理員,都有權(quán)對(duì)環(huán)境、衛(wèi)生管理進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出、上報(bào)。
③公共秩序員、維修員在做好本職工作的同時(shí),也要對(duì)工作區(qū)域的環(huán)境、衛(wèi)生負(fù)責(zé),發(fā)現(xiàn)自己能動(dòng)手完成的小清潔工作,自己隨時(shí)完成,自己不能完成的清潔工作,及時(shí)通知保潔員完成。
3、全員收費(fèi):物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取,是物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要內(nèi)容,是物業(yè)服務(wù)工作正常開展的保障,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不能及時(shí)收取,將影響物業(yè)服務(wù)工作的正常開展。全額收取物業(yè)服務(wù)費(fèi),是每一位物業(yè)人的責(zé)任和義務(wù)。
①核算員是物業(yè)費(fèi)的收繳人,是物業(yè)費(fèi)收繳工作的管理者。
②客戶服務(wù)人員(含經(jīng)理、各主管、管理員)是物業(yè)費(fèi)的催繳責(zé)任人,經(jīng)理是第一責(zé)任人,各主管、管理員是催繳工作的主要責(zé)任人。
③公共秩序員、保潔員、維修員在做好本職工作的同時(shí),有責(zé)任和義務(wù)協(xié)助催收物業(yè)管理費(fèi)。
