第1篇 某小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)管理人員培訓(xùn)內(nèi)容
公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓(xùn)需求,主動(dòng)'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進(jìn)了工作,增強(qiáng)了團(tuán)隊(duì)實(shí)力,同時(shí)也提高了自己。堅(jiān)持物業(yè)管理骨干自行培訓(xùn)為主、對(duì)外招聘為輔,按比例7:3的原則運(yùn)作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。
1 高級(jí)管理員培訓(xùn)內(nèi)容
物業(yè)管理理念
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
消防、急救常識(shí)及器具使用
管理及公關(guān)常識(shí)
2 技術(shù)骨干培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感,榮譽(yù)感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
公共契約、住戶守則、管理規(guī)則及員工守則等文本解釋
應(yīng)變組織、指揮能力
公關(guān)知識(shí)及技巧
消防、急救常識(shí)及器具使用
設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)
維修具使用及保養(yǎng)
住戶投訴處理能力
3 普通員工培訓(xùn)內(nèi)容
責(zé)任感榮譽(yù)感培養(yǎng)
管理公司組織架構(gòu)和運(yùn)作程序
物業(yè)及設(shè)備情況
住戶情況介紹
物業(yè)移交程序
物業(yè)管理政策法規(guī)及相關(guān)法律常識(shí)
管理規(guī)則及員工守貝
消防急救常識(shí)及器具使用
設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)
第2篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：開發(fā)建設(shè)期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:開發(fā)建設(shè)期間
(一)開發(fā)建設(shè)期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.分析原設(shè)計(jì)圖紙,提出物業(yè)結(jié)構(gòu)布局功能方面的改進(jìn)建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實(shí)踐中最了解物業(yè)布局的結(jié)構(gòu)的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務(wù)用房、總臺(tái)及門衛(wèi)等的設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn),車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實(shí),建筑物外面附屬物預(yù)留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動(dòng)場(chǎng)所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)等,以提升物業(yè)的價(jià)值和整體效果。
2.提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置和服務(wù)方面的改進(jìn)意見與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設(shè)單位提供設(shè)備設(shè)施的設(shè)置等方面的改進(jìn)意見。對(duì)建筑材料的選用,設(shè)備設(shè)施性能特點(diǎn)、使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護(hù)維修、更換成本費(fèi)用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線走向;通訊設(shè)施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進(jìn)設(shè)備而影響其他設(shè)施設(shè)備的動(dòng)作。對(duì)服務(wù)方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和生活?yuàn)蕵吩O(shè)施的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)半徑、服務(wù)對(duì)象,可提供服務(wù)設(shè)施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場(chǎng)開發(fā)的定位點(diǎn)。
3.提供工程質(zhì)量的改進(jìn)建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術(shù)人員到施工現(xiàn)場(chǎng),熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程,機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試,管道線路和敷設(shè)走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項(xiàng)目則可在現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)單位和施工單位共同磋商。及時(shí)提出并落實(shí)整改方案,配合設(shè)備安裝,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對(duì)內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購房權(quán)益,為日后的房屋維修奠定良好基礎(chǔ)。
4.設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)咨詢臺(tái)
在項(xiàng)目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費(fèi)者面對(duì)面進(jìn)行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),解答消費(fèi)者物業(yè)管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個(gè)環(huán)節(jié)的工作。
第3篇 某小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
一、如果為保持小區(qū)建筑外觀的美觀統(tǒng)一,不允許安裝以下物體,對(duì)此您做何看法(同意就請(qǐng)?jiān)?□'上劃'√',否則請(qǐng)?zhí)岢鰠⒖家庖?
1、小區(qū)內(nèi)不允許安裝外置式防盜網(wǎng)、拉閘等,只能按統(tǒng)一式樣安裝內(nèi)置式的。
□贊同
□其他意見或建議:
2、小區(qū)內(nèi)不允許安裝戶外型熱水器,包括各式太陽能熱水器,或需破墻安裝排煙裝置于戶外的燃?xì)鉄崴鞯取?/p>
□贊同
□其他意見或建議:
3、不允許以任何形式改動(dòng)或封閉陽臺(tái)、露臺(tái)、層頂花園。
□贊同
□其他意見或建議:
4、晾衣架、空調(diào)外機(jī)需要安裝于統(tǒng)一指定的位置。
□贊同
□其他意見或建議:
如果為保障小區(qū)業(yè)主的安全,對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉式管理,即采取'業(yè)主憑證'出入,訪客需得到業(yè)主同意方可入內(nèi),臨時(shí)人員需辦理
二、《臨時(shí)出入證》接受管理等措施,對(duì)此您有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
三、按照政府有關(guān)規(guī)定以及為保障小區(qū)環(huán)境安靜整潔,如果禁止在小區(qū)內(nèi)畜養(yǎng)任何大型寵物,你有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
第4篇 某某小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃
某小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃
1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強(qiáng)調(diào)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修管理,另一方面為業(yè)戶提供細(xì)致完善的個(gè)性化服務(wù),樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以住(用)戶滿意為目標(biāo),做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費(fèi)工作。
3、堅(jiān)持'以人為本',抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn),員工持證上崗,牢固樹立'業(yè)主至上,服務(wù)第一'的思想。在服務(wù)中加強(qiáng)管理,寓管理于服務(wù)的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實(shí)際行動(dòng)去教育業(yè)戶。
4、按照iso9002質(zhì)量體系規(guī)范運(yùn)作,建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實(shí)施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機(jī)制、情感式的激勵(lì)機(jī)制、自我約束量化評(píng)制、目標(biāo)管理業(yè)績考評(píng)制,提高員工的集體榮譽(yù)感、自豪感,激勵(lì)員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價(jià)值和成就感。
5、以專業(yè)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐嘤?xùn)計(jì)劃,訓(xùn)練管理人員及保安隊(duì)伍,使e的員工達(dá)至:人員精干、專業(yè)性強(qiáng)、業(yè)務(wù)熟練、素質(zhì)較高、彬彬有禮。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務(wù),以致更安心及舒適地享用e提供的各項(xiàng)設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù);
6、根據(jù)開發(fā)商對(duì)e物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)的路牌、標(biāo)識(shí)、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進(jìn)行安裝,使住(用)戶進(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則,同時(shí)也擴(kuò)大e物業(yè)管理的知名度。
7、提供公共區(qū)域的清潔服務(wù),每年更進(jìn)行清洗外墻作業(yè),務(wù)求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念,采取適當(dāng)?shù)拇胧?設(shè)置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
10、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實(shí)施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對(duì)小區(qū)的干擾和污染。為停車場(chǎng)提供專業(yè)管理服務(wù),令各業(yè)戶的座架能安全停放于場(chǎng)內(nèi),無后顧的憂。
11、提供物業(yè)公共設(shè)備的維修及保養(yǎng),令e的各項(xiàng)公共設(shè)施能更有效發(fā)揮其功能;
12、提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù),令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個(gè)人風(fēng)格及品味;
13、提供優(yōu)悠家居服務(wù),如代訂各類報(bào)紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請(qǐng)鐘點(diǎn)傭工及業(yè)戶室內(nèi)的小量維修服務(wù)等,從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;
14、協(xié)助各業(yè)戶有關(guān)各項(xiàng)公共事務(wù)的申請(qǐng)手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動(dòng),如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動(dòng),務(wù)求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創(chuàng)辦《盛和園》等內(nèi)部通訊刊物,以加強(qiáng)管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創(chuàng)全天候的二十四小時(shí)優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù),務(wù)求令各住戶隨時(shí)隨地得到親切的酒店式服務(wù)。
18、加強(qiáng)裝修管理,嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報(bào)制度、裝修施工隊(duì)伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網(wǎng)、空調(diào)機(jī)的安裝、施工動(dòng)火、材料搬運(yùn)、人員出入等裝修管理規(guī)定落實(shí)到位。
③嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實(shí)管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實(shí)杜絕違章裝修。
19、治安保衛(wèi)消防
①實(shí)行24小時(shí)保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動(dòng)態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,控制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對(duì)小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場(chǎng)所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
③定期進(jìn)行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結(jié)合',確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
④嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實(shí)行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴(yán)格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
第5篇 大型小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)整體設(shè)想
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)及整體設(shè)想
針對(duì)****的實(shí)際情況,我們確立了其物業(yè)管理的目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。我們對(duì)****的管理目標(biāo)定位是:在管理期內(nèi),使****的物業(yè)管理在社區(qū)環(huán)境、安全保障、文化氛圍、管理水平等方面成為深圳市物業(yè)管理的典范,樹立起獨(dú)樹一幟的品牌物業(yè)形象。通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù),在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使****達(dá)到龍崗區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),二年內(nèi)達(dá)到深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到廣東省優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn),四年內(nèi)達(dá)到國家優(yōu)秀示范小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。我們對(duì)****的管理設(shè)想可概括為:
樹立***物業(yè)管理形象
建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍
提升****的綜合品質(zhì)
打造***一流地產(chǎn)品牌
(一)樹立***物業(yè)管理形象
***物業(yè)是一個(gè)極具活力和競(jìng)爭(zhēng)能力的物業(yè)管理企業(yè),她最鮮明的特色是敢于創(chuàng)新,既有機(jī)制創(chuàng)新,又有管理創(chuàng)新,還有物業(yè)管理行業(yè)理念的創(chuàng)新。***物業(yè)經(jīng)過四年的歷煉,積淀了豐富的企業(yè)文化,儲(chǔ)備了大批優(yōu)秀人才,擁有成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),保證了自己在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中越來越具競(jìng)爭(zhēng)力。***在接管****后,****將成為***物業(yè)明年工作的重中之重,必將投入主要精力,努力樹立起***物業(yè)管理的形象,為提升****物業(yè)管理水平,***物業(yè)準(zhǔn)備采取以下措施:
1、全面推行'人性化物業(yè)管理模式'
***物業(yè)借鑒國外物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),廣泛引入人性化物業(yè)管理的先進(jìn)管理理念,以關(guān)注員工的不同需求、關(guān)注業(yè)主的家居質(zhì)量、關(guān)注環(huán)境的溫馨和諧、關(guān)注社區(qū)的整體氛圍為特征的具有***特色的人性化管理模式,使***物業(yè)在管理水平上有了質(zhì)的提高。***的人性化管理實(shí)現(xiàn)了幾個(gè)統(tǒng)一:對(duì)業(yè)主來說,注重了外在環(huán)境和內(nèi)在情感的統(tǒng)一;對(duì)公司來說,實(shí)現(xiàn)了規(guī)范化管理和人性化管理的統(tǒng)一;對(duì)員工來說,體現(xiàn)了企業(yè)發(fā)展和個(gè)人成長的統(tǒng)一。
***'人性化物業(yè)管理模式'可以表述為:(1)關(guān)注員工和業(yè)主不同層次的需求;(2)小區(qū)環(huán)境建設(shè)中人性化因素的融入;(3)對(duì)業(yè)主在管理服務(wù)過程中的'家庭式關(guān)懷';(4)現(xiàn)代文明社區(qū)精神的塑造。簡(jiǎn)言之,就是在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營造既相互信任、相互尊敬,又有明確行為規(guī)則約束的和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍,使人們?cè)诠ぷ?、生活、文化娛樂等各方面的品味需求均得到滿足。***物業(yè)在桂芳園的物業(yè)管理實(shí)踐中提煉出的人性化物業(yè)管理模式必將使****的物業(yè)管理在檔次上得到全面提高。
2、個(gè)性化服務(wù)
作為服務(wù)性行業(yè),***物業(yè)在管理服務(wù)上不斷吸收行業(yè)內(nèi)較先進(jìn)的理念,在****的物業(yè)管理中,我們將提供個(gè)性化服務(wù),以適應(yīng)社會(huì)發(fā)展與消費(fèi)細(xì)分的市場(chǎng)趨勢(shì)。我們從過去的著眼于滿足業(yè)主的群體需求、一般需求,提高到在滿足業(yè)主上述需求的基礎(chǔ)上,最大可能地滿足于業(yè)主的個(gè)性需求、特殊需要的高度;盡可能多地為業(yè)主提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。因此,***物業(yè)將根據(jù)各類業(yè)主的不同需求,提供不同層次、不同類型的個(gè)性化服務(wù)。我們將根據(jù)****各類業(yè)主的不同需求,提供更適合不同層面、不同類型的個(gè)性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容,實(shí)行有效的'愛好分類、個(gè)性服務(wù)',將以往物業(yè)服務(wù)的大面積、大分類和大時(shí)段上升為業(yè)主細(xì)分、愛好細(xì)分、服務(wù)細(xì)分的更人性化的服務(wù)。
3、實(shí)踐'即時(shí)服務(wù)和隱性管理'相結(jié)合的管理設(shè)想
我們?cè)?***的物業(yè)管理中,將引入'即時(shí)服務(wù)'和'隱性管理'相結(jié)合的管理理念。'即時(shí)服務(wù)',就是我們將對(duì)小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解,并成立'業(yè)主應(yīng)急服務(wù)隊(duì)伍'和'二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍',保證在業(yè)主需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn),為業(yè)主提供及時(shí)滿意的服務(wù),我們強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)的快捷性和業(yè)主的滿意度。'隱性管理'是服務(wù)檔次的提升,其主旨是充分尊重業(yè)主的私密空間和生活的私密性,而且保證在業(yè)主需要幫助時(shí)即時(shí)出現(xiàn),提供深層次的個(gè)性化服務(wù)。比如,小區(qū)的清潔管理,我們?cè)跇I(yè)主上下班高峰期不讓業(yè)主看到保潔員,充分尊重了業(yè)主的私密空間。
4、物業(yè)管理人職業(yè)化
人力資源是物管企業(yè)最大的資本,因而,必須樹立現(xiàn)代的人力'資本'觀念,把人力資源作為企業(yè)的一種最重要的資本進(jìn)行開發(fā)利用,擴(kuò)大投資,讓其為企業(yè)創(chuàng)造更多的價(jià)值。***物業(yè)將建立一套客觀公正的價(jià)值評(píng)價(jià)體系和晉升考核機(jī)制,能量化的盡量加以量化,不能量化的則以適當(dāng)?shù)姆绞睫D(zhuǎn)化可量化的項(xiàng)目,在工作績效的考核方面將注重績效的改進(jìn),而在工作態(tài)度和能力方面?zhèn)戎赜陂L期表現(xiàn),在考核過程中,以上級(jí)考核下級(jí)為主,輔以同級(jí)之間和下級(jí)對(duì)上級(jí)的評(píng)價(jià)來綜合衡量,確保考核的公平、公正和公開。***物業(yè)已經(jīng)具有以下三個(gè)方面的優(yōu)勢(shì):一是具有對(duì)人才有吸引力的、符合企業(yè)實(shí)際的薪酬福利政策;二是重視與員工的溝通,加大了情感投資力度,充分尊重員工,對(duì)員工進(jìn)行'人文關(guān)懷、情感服務(wù)',用溫馨、和諧的企業(yè)內(nèi)部人際關(guān)系氛圍打動(dòng)和感染員工,讓員工感受到企業(yè)這個(gè)'大家庭'的溫暖;三是進(jìn)行職位激勵(lì),幫助員工進(jìn)行職業(yè)生涯設(shè)計(jì),給員工特別是中高層管理人員自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)。通過種種努力,***物業(yè)勢(shì)必能引進(jìn)人才、留住人才、用好人才、提升人才,使員工以公司為家,以目前的職業(yè)為終身職業(yè),確保****物業(yè)管理質(zhì)量,保證了***物業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
5、全面實(shí)施mis、cis系統(tǒng)及cs系統(tǒng)工程
a.mis系統(tǒng):物業(yè)管理服務(wù)的各種信息快速反饋并及時(shí)處理十分重要,為了保證四季雅節(jié)信息反饋渠道通暢,確保所有信息都能得到及時(shí)處理,我們將在管理處監(jiān)控中心設(shè)置信息控制系統(tǒng)及處理系統(tǒng),對(duì)社區(qū)所有信息進(jìn)行接收和處理,并在處理措施指令發(fā)出后進(jìn)行跟蹤管理。
b.cis系統(tǒng):我們將對(duì)****進(jìn)行形象設(shè)計(jì)。該設(shè)計(jì)內(nèi)容包括小區(qū)標(biāo)識(shí)導(dǎo)視系統(tǒng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的色調(diào)、招牌規(guī)劃設(shè)計(jì)、小區(qū)管理人員的服裝、綠化景觀的建造等,這些設(shè)計(jì)完成并實(shí)施以后,****將有一個(gè)獨(dú)立完整的形象系統(tǒng),從而大大提高****的形象,提高社區(qū)的文化品味。
c.cs系統(tǒng):我們將在****的物業(yè)管理中實(shí)施顧客滿意戰(zhàn)略,即一切從業(yè)主、住戶的需要出發(fā),以業(yè)主滿意為***物業(yè)管理服務(wù)的目標(biāo),使****業(yè)主和住戶充分感受到高水平管理服務(wù)的價(jià)值。
6、實(shí)行社區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)管理
現(xiàn)代化的物業(yè)應(yīng)該實(shí)行現(xiàn)代化的先進(jìn)物業(yè)管理,實(shí)行電腦化管理是提高物業(yè)管理水平的關(guān)鍵所在。***物業(yè)已在桂芳園使用了當(dāng)時(shí)較為先進(jìn)的物業(yè)管理軟件系統(tǒng),現(xiàn)在物業(yè)管理軟件日新月異,我們將總結(jié)經(jīng)驗(yàn),爭(zhēng)取將目前最新的網(wǎng)絡(luò)版投入****的管理中,從而全面提升****的物業(yè)管理水平。
7、全面實(shí)施iso9001質(zhì)量保證體系
實(shí)施iso9001質(zhì)量保證體系是進(jìn)行社區(qū)規(guī)范化管理的保證,***物業(yè)將力爭(zhēng)于2004年通過iso9001國際認(rèn)證,我們將在****的管理中全面導(dǎo)入iso9001的管理體系,保證小區(qū)的管理規(guī)范化
、制度化。
8、建立治安快速反應(yīng)系統(tǒng)
安全防范是物業(yè)管理第一要素,****的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度,并建立起戰(zhàn)斗力強(qiáng)的治安快速反應(yīng)系統(tǒng),該系統(tǒng)既強(qiáng)調(diào)迅速快捷,又強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合,迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后90鈔鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),其它崗位人員也會(huì)相繼趨前援助;多重結(jié)合即小區(qū)治安工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合,確保小區(qū)治安防范萬無一失。
9、逐步增加社區(qū)管理服務(wù)的技術(shù)含量
未來的物業(yè)管理行業(yè)是人才的競(jìng)爭(zhēng),也是管理服務(wù)中技術(shù)含量的比拼,技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)將起最終作用。在****的物業(yè)管理中,我們將逐步加大技術(shù)投入力度,如治安管理中,逐步增加技防在管理中的比重;環(huán)境綠化逐漸實(shí)行綠化機(jī)械化,既提高工作效率,又節(jié)約人力成本;在機(jī)電設(shè)備管理中,利用成熟的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn),加快智能化建設(shè)。
10、全面導(dǎo)入酒店式商務(wù)物業(yè)管理(重點(diǎn)介紹)
我們將在****推行'以業(yè)主為中心'的酒店式管理服務(wù)模式,倡導(dǎo)'以人為本'全方位個(gè)性化的業(yè)主服務(wù)。我們將按照現(xiàn)代酒店服務(wù)的國際標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)要求來對(duì)****進(jìn)行全方位的服務(wù):
(1)****酒店式物業(yè)管理的行為標(biāo)準(zhǔn):
smile(微笑):每一位員工必須對(duì)所有服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)保持真誠的微笑;
e*cellent(杰出):要將每一項(xiàng)微小的服務(wù)工作都要求完善,做得出色。
ready(準(zhǔn)備):主動(dòng),要求能隨時(shí)為服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)提供專業(yè)、規(guī)范的服務(wù);
viewing(看待):要把每一位服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)都看作需要特殊照顧的貴賓。
inviting & creating(創(chuàng)造):要精心創(chuàng)造出使服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)能感受到的熱情氣氛和關(guān)懷體貼的服務(wù);
eye(關(guān)注):始終要用熱情友好的關(guān)注態(tài)度對(duì)待服務(wù)對(duì)象(業(yè)主),關(guān)注業(yè)主服務(wù)需求,及時(shí)提供服務(wù),使之時(shí)刻有令人重視的感受;
國際酒店業(yè)認(rèn)為,service(服務(wù))的概念含義可用上述每一英文的每頭一字母所包含的內(nèi)容來理解,這也是我們對(duì)酒店式商務(wù)物業(yè)管理服務(wù)的行為標(biāo)準(zhǔn)要求。
(2)****酒店式物業(yè)管理服務(wù)滿足個(gè)性服務(wù)需求的標(biāo)準(zhǔn):
要滿足服務(wù)對(duì)象的個(gè)性服務(wù)需求,具體要注意下列兩點(diǎn):
*要事前了解服務(wù)對(duì)象的各種不同的需求:
不同類型的業(yè)主具有不同的個(gè)性服務(wù)需求。一般而言,業(yè)主追求的便利、迅速、安全、舒適、文明的商住活動(dòng)環(huán)境。酒店式物業(yè)管理過程中,在滿足業(yè)主歸屬需要方面,應(yīng)特別注重業(yè)主對(duì)管理項(xiàng)目和服務(wù)水平的不同感受,滿足其自我實(shí)現(xiàn)需要方面的需求;這樣,必須事前了解各類型業(yè)主的'個(gè)性'歸類集中,擬定服務(wù)的實(shí)施計(jì)劃。
*按物質(zhì)性的需求差別與心理性需求差別來分別滿足服務(wù)對(duì)象(業(yè)主)的需要:
物質(zhì)性的需求差別是指服務(wù)對(duì)象對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品(物業(yè)管理職能實(shí)施效果)的不同需求。心理性的需求差別是指其對(duì)具體物質(zhì)產(chǎn)品的需求是相同的,但對(duì)產(chǎn)品的形式和表象(即物業(yè)管理職能的實(shí)施過程)有不同的要求。
在提供服務(wù)時(shí),不僅對(duì)物業(yè)管理職能的實(shí)施效果有一致性的要求,特別應(yīng)注重實(shí)施過程中的業(yè)主的感受差異,在物業(yè)管理范疇中,盡所能滿足其差異服務(wù)。由此,應(yīng)憑'以物業(yè)管理為依托、以業(yè)主服務(wù)為中心'的理念,推行充分體現(xiàn)酒店式的'隱性管理'管理模式。
(3)****服務(wù)工作的指導(dǎo)方針(服務(wù)誡條):
*業(yè)主滿意是我們工作的目標(biāo)。
*微笑。真誠、熱情的微笑是良好服務(wù)的開始。
*溝通。誠懇、親切的溝通方式是維系良好服務(wù)關(guān)系的紐帶。
*快捷。根據(jù)業(yè)主的服務(wù)要求和投訴問題,及時(shí)采取行動(dòng),時(shí)刻關(guān)注業(yè)主。
*職業(yè)禮貌。保持職業(yè)禮貌,主動(dòng)問候和主動(dòng)向服務(wù)對(duì)象咨詢服務(wù)感受。
*職業(yè)儀表。整齊佩帶名牌,以自己經(jīng)過修飾的儀表容貌為驕傲;注意個(gè)人衛(wèi)生;時(shí)刻留意員工就是公司的形象的體現(xiàn)者。
*團(tuán)體合作?；ブ献?良好的服務(wù)不僅僅是每一位員工的努力行為,而且更應(yīng)是集體的精神體現(xiàn),認(rèn)同***的企業(yè)文化和管理。
*工作技能。熟知工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn),始終如一保持專業(yè)、規(guī)范的工作水準(zhǔn)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。
(4)業(yè)主服務(wù)感受描述:
*安全方面有職業(yè)儀表、工作規(guī)范的安全巡視人員、崗位執(zhí)勤人員、折射'紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素'的安全防范行為。
*大堂優(yōu)雅的布置、溫馨的氣氛,主動(dòng)熱情的大堂保安的真誠微笑、禮貌問候,讓業(yè)主體現(xiàn)星級(jí)酒店服務(wù)的感受。
*優(yōu)美的綠色景觀,使人回歸自然,心曠神怡。
*整潔儀表、操作規(guī)范的清潔人員,24小時(shí)保持潔凈的公共環(huán)境之外,如有需要,上門提供酒店標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)致清潔服務(wù)。
*任何時(shí)候需要,通過信息網(wǎng)絡(luò)的傳遞,隨即配送所需要的商務(wù)用品;且常備'紅十字'應(yīng)急醫(yī)藥,以備不時(shí)之需。
*公共設(shè)備正常運(yùn)行和迅速的家居維修服務(wù),便可商居無憂。
*組織有主題的文化娛樂和體育活動(dòng),常保心身開朗。
*擁有獨(dú)立的私人空間,亦有自由、健康的社交場(chǎng)所認(rèn)識(shí)新朋友。
***的酒店式物業(yè)管理將使****的業(yè)主倍感尊貴。
(二)建設(shè)專業(yè)規(guī)范的服務(wù)隊(duì)伍
在實(shí)施****物業(yè)管理的過程中,我們將建設(shè)一支能夠?qū)?**物業(yè)管理模式與****全面結(jié)合的專業(yè)、規(guī)范的物業(yè)管理人員隊(duì)伍。同時(shí),我們將持續(xù)推行'物業(yè)管理人職業(yè)化'的管理主題,有計(jì)劃地選拔培養(yǎng)管理處高層管理員,為****物業(yè)管理的持續(xù)發(fā)展和提高培養(yǎng)和儲(chǔ)備人才。***物業(yè)歷來重視培訓(xùn)工作,建立了理論學(xué)習(xí)和實(shí)際演練相結(jié)合的培訓(xùn)機(jī)制。因此,我們有信心在****的物業(yè)管理期間,培育一支既有理論知識(shí)、又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍。
(三)提升****的綜合品質(zhì)
略
(四)打造***一流地產(chǎn)品牌
第6篇 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算書
住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算書
1收入測(cè)算($1227425)
1.1管理費(fèi)收入
1.1.1管理費(fèi)收入測(cè)算依據(jù)
類型 收費(fèi)單價(jià) 收費(fèi)總面積 已入伙面積 目前實(shí)際入住面積 備注
多層住宅1.00 59657.55 52148 36635
高層住宅
商業(yè)2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理費(fèi)收入測(cè)算($835148.43)
a.住宅管理費(fèi)收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商鋪管理費(fèi)收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停車位收入$253620元(見停車場(chǎng)收支預(yù)算)
1.3其它收入=82288元
小區(qū)收入分項(xiàng)列明,如:
裝修管理費(fèi)/擺攤設(shè)點(diǎn)費(fèi)/建渣清運(yùn)費(fèi)節(jié)余/廣告位收入等
設(shè)定20**年裝修戶數(shù)80戶,平均每戶138平方米。
(1)裝修管理費(fèi)=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80戶 = 13248元
(2)建渣清運(yùn)費(fèi)=138平方米* 00元/平方米* 80戶/2 =11040 元
(3)場(chǎng)地租賃費(fèi)3000元/年
(4)有償服務(wù)費(fèi)55000元/年
1.4 補(bǔ)虧款:73978.82元
1.5總收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元
第7篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責(zé)任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責(zé)任制
1.目的
為了預(yù)防火災(zāi)事故,保護(hù)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全,維護(hù)公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過程控制
3.1防火工作貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,堅(jiān)持管理處義務(wù)消防隊(duì)與群眾相結(jié)合的原則,實(shí)行防火安全責(zé)任制。
3.2管理處經(jīng)理是防火工作第一責(zé)任人,應(yīng)將消防工作納入管理處經(jīng)營和發(fā)展計(jì)劃,保證各項(xiàng)防火工作正常進(jìn)行。
3.3管理處任何人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)防火設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù),任何人都有參加滅火工作的義務(wù)。
3.4消防設(shè)備責(zé)任人須定期對(duì)co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開關(guān)、消防工具、滅火器等消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查試驗(yàn),使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場(chǎng)安全崗位須維護(hù)交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負(fù)責(zé)實(shí)施。消防指揮中心對(duì)各小組的消防工作實(shí)施監(jiān)督管理,安排實(shí)施具體工作,負(fù)責(zé)接收和報(bào)告警情,并在滅火過程中負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和指揮工作。
3.7消防設(shè)備組平時(shí)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)和維修,在接到消防指揮中心火警時(shí),先停市電,停電梯,改用應(yīng)急電源,并啟動(dòng)消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設(shè)備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時(shí)負(fù)責(zé)指揮安排人員安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
3.9消防滅火組對(duì)各類消防設(shè)備的性能、作用、構(gòu)造應(yīng)熟練掌握,接到報(bào)警后應(yīng)迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場(chǎng)控制火勢(shì)或滅火。
3.10后勤組應(yīng)了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應(yīng)全力支持滅火組和救護(hù)組,必要時(shí)接應(yīng)、引導(dǎo)消防車輛到達(dá)滅火現(xiàn)場(chǎng)。
3.11消防救護(hù)組應(yīng)熟練掌握必要的急救常識(shí),能夠正確使用消防輔助器材,在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時(shí)應(yīng)控制火災(zāi)當(dāng)事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場(chǎng)治安組由當(dāng)值安全員直接負(fù)責(zé),防止犯罪分子趁火打動(dòng),同時(shí)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序,便于滅火救護(hù)的正常進(jìn)行。
3.13管理處經(jīng)常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識(shí)。
3.14管理處應(yīng)每月至少組織一次員工參加消防常識(shí)學(xué)習(xí),或外聘專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),借以提高消防意識(shí)及專業(yè)技能。
3.15管理處應(yīng)建立考核激勵(lì)機(jī)制,對(duì)在防火工作中有突出貢獻(xiàn)或者成績顯著的個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第8篇 某小區(qū)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)編制說明
小區(qū)物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)編制說明
根據(jù)管理處實(shí)際應(yīng)承擔(dān)的工作職責(zé)與范圍,管理處設(shè)專職經(jīng)理(主任)1人,主持管理處全盤工作,組織落實(shí)管理處各項(xiàng)工作的實(shí)施和檢查,對(duì)日常工作出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)的糾偏指導(dǎo)。
其下劃分為以下五個(gè)職能部門:
1、財(cái)務(wù)室:負(fù)責(zé)整個(gè)管理處的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、車位使用費(fèi)及營業(yè)外收入的收繳,日常運(yùn)營經(jīng)費(fèi)支出管理,管理處帳務(wù)處理。負(fù)責(zé)每季度向各小區(qū)住戶公布財(cái)務(wù)報(bào)表的制表和公布。財(cái)務(wù)室設(shè)會(huì)計(jì)1人負(fù)責(zé)整個(gè)管理處的帳務(wù)處理,對(duì)所轄小區(qū)進(jìn)行獨(dú)立建帳。各小區(qū)分別設(shè)立1個(gè)出納人員,各自負(fù)責(zé)本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、車位使用費(fèi)及營業(yè)外收入的收繳和日常收支流水帳的登帳,同時(shí)負(fù)責(zé)轄區(qū)住戶的報(bào)修、投訴申請(qǐng)的登記和轉(zhuǎn)達(dá)以及其他事務(wù)工作。
2、行政事務(wù)室:負(fù)責(zé)管理處日常行政事務(wù)處理、人員招聘工作、住戶投訴處理、住戶回訪工作、住戶滿意度調(diào)查等客戶服務(wù)工作。行政事務(wù)室設(shè)管服主管1人,主管行政事務(wù)室全面工作,具體負(fù)責(zé)一個(gè)小區(qū)的客戶服務(wù)工作。設(shè)立事務(wù)助理1人,具體負(fù)責(zé)一個(gè)小區(qū)的客戶服務(wù)工作。
3、維修管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng),負(fù)責(zé)小區(qū)住戶的有償維修服務(wù)。由于各小區(qū)沒有較大設(shè)施設(shè)備,故僅物業(yè)公司總部設(shè)立一個(gè)維修管理室,維修室設(shè)維修工二名,負(fù)責(zé)處理各社區(qū)的突發(fā)事件。維修管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)小區(qū)的維修計(jì)劃的制訂、計(jì)劃性維修的組織、指導(dǎo)和實(shí)施,負(fù)責(zé)小區(qū)突發(fā)維修項(xiàng)目的組織和調(diào)度。
4、環(huán)境管理室:負(fù)責(zé)小區(qū)日常清潔保潔,小區(qū)綠化、植物的養(yǎng)護(hù)、修剪。環(huán)境管理室設(shè)主管1人,負(fù)責(zé)對(duì)所轄小區(qū)日常清潔、保潔、綠化工作的檢查、指導(dǎo)和作業(yè)計(jì)劃的制訂、組織、實(shí)施。在清潔保潔、綠化養(yǎng)護(hù)外包時(shí),環(huán)境室與行政事務(wù)室則合并組成物業(yè)管理室。
5、安全管理室:負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊(duì)的管理,統(tǒng)籌計(jì)劃安排小區(qū)內(nèi)的公共秩序管理、物業(yè)使用安全管理、消防安全管理、車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動(dòng)人口)流動(dòng)管理。安全管理室設(shè)安全主管1人,負(fù)責(zé)制訂并組織實(shí)施小區(qū)的公共秩序管理方案、突發(fā)事件處理預(yù)案,指導(dǎo)并監(jiān)督各小區(qū)安管隊(duì)的車輛出入管理、物品搬遷管理和住戶及人員(流動(dòng)人口)流動(dòng)登記管理,負(fù)責(zé)對(duì)各小區(qū)安管隊(duì)日常工作偏差的糾集指導(dǎo)。各社區(qū)安管隊(duì)設(shè)隊(duì)長1人,具體負(fù)責(zé)所轄社區(qū)安管隊(duì)日常工作的安排和突發(fā)事件的處理。各小區(qū)安管隊(duì)員編制設(shè):大門崗每班1人、側(cè)門崗每1人,監(jiān)控中心每班1人,小區(qū)巡邏崗不少至2人。每班5人×3班=15人,另設(shè)輪休人員1人,共計(jì)16人。每班設(shè)班長1人,班長為巡邏崗,便于巡回對(duì)本班工作進(jìn)行全盤掌握。
第9篇 z小區(qū)物業(yè)管理公約文本
小區(qū)物業(yè)管理公約文本
為加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)管理,維護(hù)全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》以及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業(yè)管理處,對(duì)***小區(qū)物業(yè)的公共設(shè)施和居住秩序等事項(xiàng)進(jìn)行管理和服務(wù)。
第二條:全體業(yè)主應(yīng)遵守和履行本公約的規(guī)定,支持配合物業(yè)公司的工作,同時(shí)按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊(cè)》等文件規(guī)定的使用要求進(jìn)行使用。
第二章建設(shè)單位的權(quán)利和義務(wù)
第三條:建設(shè)單位的權(quán)利:
1、住宅出售后至業(yè)主大會(huì)成立前,由建設(shè)單位選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理;業(yè)主大會(huì)成立后,由業(yè)主大會(huì)按有關(guān)程序和授權(quán)選聘管理單位進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)委任后,將被視為全部業(yè)主之集體代理人,全面負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。
2、建設(shè)單位有權(quán)按土地或物業(yè)實(shí)際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約,有關(guān)業(yè)主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經(jīng)有關(guān)管理部門許可后建設(shè)單位有權(quán)改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關(guān)法律、法規(guī)(配套、規(guī)劃)政策的調(diào)整,建設(shè)單位有義務(wù)按政府相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。
5、建設(shè)單位有權(quán)將本公約內(nèi)保留給建設(shè)單位的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給其認(rèn)為適當(dāng)?shù)娜嘶蚬尽?/p>
6、建設(shè)單位有權(quán)在經(jīng)地名辦等機(jī)關(guān)同意后更改本物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱及編號(hào),無須就因此而引起的任何損失、費(fèi)用或開支向業(yè)主或其他擁有使用權(quán)的人負(fù)責(zé)或賠償,物業(yè)公司亦不承擔(dān)因更改名稱及編號(hào)所引的任何損失。但建設(shè)單位必須提前一個(gè)月通過物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱及編號(hào)的通知。
7、建設(shè)單位可委派代理人行使建設(shè)單位在該土地上擁有的任何權(quán)利。
第三章物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)
第四條:物業(yè)公司的管理職能:
1、維護(hù)小區(qū)正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時(shí)安全巡邏,安排消防訓(xùn)練和培訓(xùn)。
2、保護(hù)小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生,進(jìn)行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時(shí)收集清運(yùn)生活垃圾。
3、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的共有部位及公共配套設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng),確保各種設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。
4、做好小區(qū)內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理工作。
5、對(duì)進(jìn)出小區(qū)各種車輛(包括機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車)實(shí)行管理。外來機(jī)動(dòng)車除施工車、搬場(chǎng)車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區(qū);各種車輛實(shí)行定點(diǎn)停放,對(duì)進(jìn)入小區(qū)的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價(jià)局有關(guān)規(guī)定收取停放費(fèi)。
6、提請(qǐng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門拆除違反公約規(guī)定并勸阻無效的一切設(shè)置,拆除及恢復(fù)原貌所發(fā)生的費(fèi)用由被執(zhí)行者承擔(dān)。
第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市物價(jià)局核定標(biāo)準(zhǔn)或日后與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。
第五條:物業(yè)公司應(yīng)妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設(shè)備設(shè)施,提供約定的服務(wù),使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時(shí),作為全體業(yè)主的代理人,物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定,在各方面對(duì)所有業(yè)主均有約束力。為此,各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權(quán)利,包括(但不限于):
1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費(fèi)用和款項(xiàng),按照本公約約定隨時(shí)制定管理細(xì)則。
2、為物業(yè)購買一切物業(yè)公司認(rèn)為必需之保險(xiǎn),為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務(wù)。
3、在必要的情況下經(jīng)預(yù)先通知(緊急情況除外),攜帶工具進(jìn)入物業(yè)任何部位(包括任何單元),以進(jìn)行在本公約之下維修及管理。
4、對(duì)于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項(xiàng),物業(yè)公司可對(duì)其許可附加條件或收取合理費(fèi)用。物業(yè)公司為個(gè)別業(yè)主提供額外的管理或維修服務(wù)可在事先告知的情況下向有關(guān)業(yè)主收取額外費(fèi)用。
5、為執(zhí)行本公約約定,拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體,物業(yè)公司有權(quán)經(jīng)有關(guān)部門同意后截?cái)噙`反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應(yīng)和服務(wù);或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動(dòng)。
6、如因管理及維修物業(yè)所需,物業(yè)公司有權(quán)要求相關(guān)單元之用戶容許有關(guān)人員進(jìn)入該單元進(jìn)行有關(guān)工作,否則,該相關(guān)單元之用戶須承擔(dān)因物業(yè)公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)
第六條業(yè)主的權(quán)利和義務(wù):
1、每位業(yè)主對(duì)其擁有的住宅單元有全權(quán)處理權(quán),包括依法出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業(yè)主對(duì)小區(qū)共用部位及公共設(shè)施與其他業(yè)主共同享有產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。
3、自覺遵守《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊(cè)》等相關(guān)各項(xiàng)規(guī)章制度,共同維護(hù)物業(yè)的各項(xiàng)設(shè)備及設(shè)施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作,創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時(shí)向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi)、停車管理服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)及其它用于物業(yè)管理之費(fèi)用。
5、各業(yè)主應(yīng)對(duì)其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負(fù)責(zé)。因上述人士的行為而發(fā)生的對(duì)物業(yè)及他人損害、損失的,該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的連帶責(zé)任。
6、業(yè)主應(yīng)依據(jù)其擁有的房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證上記載的房屋用途使用其物業(yè),不得擅自更改房屋用途,否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分,請(qǐng)于有關(guān)買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業(yè)公司。
在物業(yè)公司收到書面通知前,如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業(yè)管理費(fèi)或其它費(fèi)用等),業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
第五章房屋使用管理
第七條:業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè):
1、按照設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,需經(jīng)相鄰業(yè)主、使用人同意后,并報(bào)有關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)。
2、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,須向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請(qǐng),經(jīng)書面同意后方可實(shí)施,并在7天內(nèi)恢復(fù)原狀;給他人造成損失的,應(yīng)做相應(yīng)賠償。
3、業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),須將本公約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后,當(dāng)事人須將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
4、物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)急維修;責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù),且需進(jìn)入該物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的,物業(yè)管理企業(yè)可在公安機(jī)關(guān)或者居委會(huì)到場(chǎng)見證下具體實(shí)施,維修中發(fā)生的費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
5、物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí),業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財(cái)產(chǎn)損失的,由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。
6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔,不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準(zhǔn)隨意張貼,嚴(yán)禁亂拋雜物。每個(gè)垃圾桶/箱周圍應(yīng)保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔(dān)因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責(zé)任。
7、愛護(hù)花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調(diào)外機(jī)必須按指定位置安裝。
第八條:業(yè)主在上班或房屋空置期間應(yīng)把水、電、天然氣等開關(guān)關(guān)好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對(duì)衛(wèi)生間、廚房等排水管道應(yīng)暢通,以免溢水,影響他戶,各業(yè)主需對(duì)疏忽引發(fā)之損失負(fù)一切責(zé)任。
第九條:業(yè)主或用戶必須愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設(shè)施及附屬設(shè)施。
第十條:每戶設(shè)置獨(dú)立電表,禁止未經(jīng)電力部門及物業(yè)公司批準(zhǔn)而私自增大負(fù)荷或私拆裝電氣線路和設(shè)備。
第十一條:業(yè)主自用電器設(shè)備發(fā)生故障,或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障,應(yīng)及時(shí)向物業(yè)公司或供電部門報(bào)修,以防事故擴(kuò)大,自用設(shè)備維修費(fèi)由業(yè)主自行支付。
第十二條:每戶設(shè)獨(dú)立電表,未經(jīng)供水部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設(shè)獨(dú)立天然氣,未經(jīng)供氣部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業(yè)公司事先書面同意及經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)公司的,不得在物業(yè)公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報(bào)、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位,以免影響物業(yè)外觀。
第十五條:業(yè)主或用戶需搬場(chǎng)者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業(yè)的設(shè)施設(shè)備;搬場(chǎng)者無論進(jìn)出,均應(yīng)提前三天向物業(yè)公司登記,以便物業(yè)公司作出安排;搬場(chǎng)車輛,應(yīng)聽從保安的指揮調(diào)度,保證物業(yè)交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運(yùn)出小區(qū)者,必須由業(yè)主到物業(yè)公司開具出門單。
第十七條:進(jìn)出物業(yè)小區(qū)的車輛和車輛停放須遵守車輛進(jìn)出及停放的管理規(guī)定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經(jīng)同意不得進(jìn)入小區(qū)。
第十八條:除租用車位之業(yè)主外,任何其他人士的車輛未經(jīng)批準(zhǔn)不得停放于專用停車泊位。各車位的業(yè)主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個(gè)劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業(yè)業(yè)主或用戶有機(jī)動(dòng)車需要在物業(yè)小區(qū)內(nèi)固定停放者,應(yīng)先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡(luò)表,繳納停車管理服務(wù)費(fèi)后由物業(yè)公司核發(fā)車輛通行證。
第二十條:每輛機(jī)動(dòng)車停放在專用停車位,車位業(yè)主應(yīng)按物價(jià)局規(guī)定每月須支付停車管理服務(wù)費(fèi)。凡外來車輛要在物業(yè)區(qū)域臨時(shí)停放,視停放時(shí)間、車種等情況,收取臨時(shí)停車費(fèi)(執(zhí)行公務(wù)的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進(jìn)出物業(yè)必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時(shí)五公里內(nèi)。
第二十二條:為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業(yè)的原設(shè)計(jì)用途,損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
2、違章搭建建筑物,構(gòu)筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺(tái)、更換外立面門窗及在屋面和露臺(tái)上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
6、在小區(qū)管轄水域內(nèi)戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無證養(yǎng)狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
11、排放有毒、有害物質(zhì);
12、發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進(jìn)行裝修時(shí)不得影響物業(yè)結(jié)構(gòu)及整體外觀,
同時(shí)裝修公司須向物業(yè)公司申報(bào)并提供室內(nèi)裝修圖紙,經(jīng)物業(yè)公司有關(guān)管理部門審核后實(shí)施。
第二十四條:裝修房應(yīng)按裝修管理規(guī)定執(zhí)行,做到:
1、填寫'裝修申請(qǐng)表',申請(qǐng)表應(yīng)寫明裝修內(nèi)容、時(shí)間、施工單位名稱及其負(fù)責(zé)人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂'裝修責(zé)任書'。
3、裝修申報(bào)人應(yīng)擔(dān)保施工人員進(jìn)入物業(yè)施工的安全,并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導(dǎo),如有問題須承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
第二十五條:裝修房在裝修時(shí)不得改變單元主要結(jié)構(gòu)(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設(shè)施,包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報(bào)警裝置等,亦不得隨意拆除和改動(dòng)。
第二十六條:物業(yè)公司對(duì)業(yè)主在裝修施工期間的車輛和人員進(jìn)出等方面提供方便。但施工人員應(yīng)向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時(shí)出入證(憑身份證),門衛(wèi)憑證放行。未經(jīng)申報(bào)批準(zhǔn)的裝修業(yè)務(wù),其施工人員不得進(jìn)入本物業(yè)區(qū)域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運(yùn)到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場(chǎng)堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理(處罰)。
第二十八條:業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內(nèi)所有的公共設(shè)施、設(shè)備,并確保該物業(yè)設(shè)備、設(shè)施正常使用和安全運(yùn)行。
第二十九條:前條所述的維修保養(yǎng)的項(xiàng)目范圍包括,但不限于:
1、消防設(shè)備;
2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路;
3、泵房及供水設(shè)備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設(shè)施;
6、景觀及娛樂設(shè)施;
7、公共綠化保養(yǎng);
8、垃圾桶;
9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設(shè)施、設(shè)備。
第三十條:本章所述的維修項(xiàng)目所需收取的費(fèi)用,應(yīng)根據(jù)本公約第八章之有關(guān)約定執(zhí)行;但在房屋保修期內(nèi)的保修項(xiàng)目,按國家有關(guān)建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行,而不再收取費(fèi)用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量問題,由建設(shè)單位根據(jù)法律規(guī)定責(zé)成施工單位負(fù)責(zé)解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負(fù)責(zé)解決。
第七章消防、安全保衛(wèi)
第三十二條:各業(yè)主須自覺遵守國家法律、法規(guī),自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護(hù)社會(huì)秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領(lǐng)有關(guān)居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報(bào)注銷,超過六個(gè)月的,須申報(bào)臨時(shí)戶口,并一律到物業(yè)公司登記。
第三十三條:消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理,未經(jīng)物業(yè)公司同意,業(yè)主不得移動(dòng)、搬遷、關(guān)閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設(shè)施,更不許破壞消防設(shè)施或人為造成消防報(bào)警系統(tǒng)錯(cuò)誤操作,否則,物業(yè)公司將報(bào)有關(guān)部門,由有關(guān)部門按公安消防條例進(jìn)行處理。
第三十四條:業(yè)主或用戶有義務(wù)保證物業(yè)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災(zāi)或救火報(bào)警聯(lián)系時(shí),不得使用火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng);非火災(zāi)事故時(shí),不得從消防給水設(shè)備中給水。
第三十五條:各業(yè)主或用戶應(yīng)自備簡(jiǎn)易滅火器材置于室內(nèi)。嚴(yán)禁在物業(yè)內(nèi)隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險(xiǎn)品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關(guān)部門規(guī)定,在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放,違反規(guī)定者,物業(yè)公司有權(quán)要求其自行清理燃放場(chǎng)地,造成損失者需照價(jià)賠償并承擔(dān)其它相關(guān)責(zé)任。
第三十六條:各業(yè)主或用戶應(yīng)確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規(guī)定:
1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項(xiàng)工作,共同維護(hù)小區(qū)安全。
2、負(fù)責(zé)本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。
4、遵守***小區(qū)有關(guān)治安安全管理規(guī)定。
5、遵守禁止在***小區(qū)內(nèi)任何水域嬉水的規(guī)定。
若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災(zāi)或治安全事故,該業(yè)主或用戶須承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任,及對(duì)其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業(yè)公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調(diào)系統(tǒng),并應(yīng)盡一切可能降低空調(diào)系統(tǒng)所發(fā)出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業(yè)專業(yè)保安管理由物業(yè)公司負(fù)責(zé),為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主,物業(yè)由物業(yè)公司實(shí)行嚴(yán)格的保安制度,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業(yè)主汽車憑***小區(qū)及車輛管理系統(tǒng)專用裝置可自由進(jìn)出本物業(yè)小區(qū)。
2、來訪車輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥'臨時(shí)停車卡'后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
3、來訪人員須經(jīng)由業(yè)主或住戶同意方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
4、業(yè)主聘請(qǐng)的家政人員和裝修施工人員等,應(yīng)事先向物業(yè)公司辦理手續(xù),辦理'臨時(shí)出入證'后方可進(jìn)入物業(yè)小區(qū)。
第四十條:外來摩托車、助動(dòng)/電動(dòng)車、自行車應(yīng)在小區(qū)入口進(jìn)行登記。
第四十一條:為保證物業(yè)內(nèi)各業(yè)主或用戶的車輛進(jìn)出方便、暢通、凡進(jìn)入物業(yè)大門的車輛應(yīng)聽從門衛(wèi)指揮,并按指定地點(diǎn)、順序停放。如有裝修、搬場(chǎng)或大批物品進(jìn)出物業(yè),應(yīng)事先向物業(yè)公司申請(qǐng)批準(zhǔn),確定時(shí)間、裝卸地點(diǎn)及行走路線,以保證物業(yè)的正常交通。
第八章管理、維修費(fèi)用
第四十二條:為便于物業(yè)管理,業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時(shí)應(yīng)先支付六個(gè)月的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。自下次交費(fèi)起的前10天,物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四十三條:各單元業(yè)主應(yīng)于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關(guān)規(guī)定支付維修資金,以支付非經(jīng)常性之管理維修開支,只有在獲得業(yè)主大會(huì)書面批準(zhǔn)的情況下,物業(yè)公司方可使用該維修資金。當(dāng)維修資金不足時(shí),物業(yè)公司可經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項(xiàng)下應(yīng)繳的各項(xiàng)費(fèi)
用。
第四十四條:任何業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其單元住宅后無權(quán)索回維修資金或任何預(yù)繳之管理費(fèi),但維修資金及預(yù)繳管理費(fèi)結(jié)余可按規(guī)定的程序轉(zhuǎn)讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權(quán)年期屆滿而不為續(xù)展時(shí),該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當(dāng)時(shí)所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分?jǐn)偂?/p>
第四十五條:各業(yè)主應(yīng)按時(shí)繳付管理費(fèi)用維修資金,不論是否辦理進(jìn)戶手續(xù)及使用與否,各業(yè)主都必須自建設(shè)單位(或物業(yè)公司)書面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第四十六條:若任何業(yè)主收到繳費(fèi)通知十五日內(nèi)仍未繳交當(dāng)期的管理費(fèi)或增繳之維修資金,該業(yè)主應(yīng)向物業(yè)公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項(xiàng)的滯納金(從有關(guān)款項(xiàng)到期之日開始,按每日千分之三,復(fù)利計(jì)算)。
2、物業(yè)公司為追討款項(xiàng)而發(fā)生的額外行政、法律費(fèi)用。
第四十七條:各業(yè)主須按時(shí)向物業(yè)公司繳付其應(yīng)付之管理費(fèi)用,但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內(nèi)付清,則物業(yè)公司有權(quán)采取以下行動(dòng)追索所欠交的管理費(fèi)用及利息,并收取附加費(fèi)用:
1、向法院申請(qǐng)索還欠款;
2、向當(dāng)?shù)胤抗懿块T或其他有關(guān)政府部門申請(qǐng),在欠交的管理費(fèi)用、利息及索償費(fèi)用未全部繳清前,該業(yè)主不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán);
3、經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后將有關(guān)單位的水、電供應(yīng)中斷。
第四十八條:物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費(fèi)以物價(jià)的備案為依據(jù),如物業(yè)公司征收的管理費(fèi)未足支付管理及維修物業(yè)之支出,物業(yè)公司可與業(yè)主大會(huì)協(xié)商一致后,調(diào)整管理及維修費(fèi)用。
第四十九條:物業(yè)公司征收的各項(xiàng)費(fèi)用以市房管局、物價(jià)局等政府有關(guān)部門最新公布的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),一旦有新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布,公司物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)有關(guān)規(guī)定作相應(yīng)調(diào)整。
第五十條:業(yè)主大會(huì)成立后,在每個(gè)財(cái)政年度終止后的三個(gè)月內(nèi),物業(yè)公司應(yīng)公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當(dāng)任何業(yè)主(以下簡(jiǎn)稱'舊業(yè)主')將其擁有的單元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給他人(下稱'新業(yè)主'),舊業(yè)主(或其代理人)應(yīng)在買賣合同簽署之日前就所有權(quán)變更情況以書面形式通知物業(yè)公司,并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書并交與物業(yè)公司,以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業(yè)公司收到上述承諾前,舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續(xù)有責(zé)任繳付本公約的約定應(yīng)繳的一切費(fèi)用。
第五十二條:物業(yè)公司在物業(yè)適當(dāng)?shù)姆秶O(shè)告示板,以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后,即構(gòu)成對(duì)所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設(shè)單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。
第五十三條:除非證實(shí)因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴(yán)重過失或疏忽所引起,物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負(fù)責(zé)由下列事項(xiàng)而引發(fā)之任何損失;公共設(shè)備及設(shè)施、水、電、天然氣及其它公共服務(wù)之損毀、故障或停頓;物業(yè)之火災(zāi)或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項(xiàng)規(guī)定,并參照物業(yè)的實(shí)際情況綜合制定的,業(yè)主如有對(duì)本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經(jīng)本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關(guān)政策法規(guī)。
第五十五條:各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權(quán)、使用、維修及其它方面發(fā)生爭(zhēng)議時(shí),除應(yīng)盡協(xié)商解決外,適當(dāng)時(shí)業(yè)主大會(huì)可協(xié)助調(diào)解。若協(xié)商不成,各方可向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業(yè)主如將房屋租賃給他人,必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規(guī)相抵觸,以國家或地方法律、法規(guī)為準(zhǔn)。
第10篇 居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源測(cè)算
居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源與測(cè)算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對(duì)以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動(dòng)居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對(duì)較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對(duì)收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此,居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡(jiǎn)單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對(duì)這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15%)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強(qiáng)對(duì)維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè)主委員會(huì)未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn);在使用過程中,接受業(yè)主委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會(huì)委托在一定時(shí)間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng)取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè)養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場(chǎng)等。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會(huì)承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時(shí),其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測(cè)算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對(duì)物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括:
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對(duì)房改住房的電
梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對(duì)小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi)用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對(duì)經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn),對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對(duì)收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營者定價(jià)。
1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
其中對(duì)普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對(duì)高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對(duì)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定。
此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第11篇 大型小區(qū)物業(yè)管理方式
大型住宅小區(qū)物業(yè)管理方式
借***物業(yè)'以物業(yè)管理為依托,以業(yè)主服務(wù)為中心'的管理理念和'基本職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)主服務(wù)個(gè)性化'的管理模式,吸取***物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn),引入***物業(yè)先進(jìn)的運(yùn)作機(jī)制,同時(shí)結(jié)合****的實(shí)際狀況和業(yè)主的需求,使****的物業(yè)管理更加專業(yè)化、規(guī)范化。
(一)運(yùn)作機(jī)制
1、全面質(zhì)量管理
***物業(yè)管理(深圳)有限公司已著手建立一整套有***物業(yè)管理特色的質(zhì)量管理體系,主要內(nèi)容已成形,并力爭(zhēng)在2004年上半年全面通過iso9001質(zhì)量體系國際認(rèn)證,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個(gè)人,并通過質(zhì)量管理小組監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到業(yè)主滿意的效果。
2、計(jì)劃目標(biāo)管理
按***物業(yè)制定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和創(chuàng)優(yōu)方案,****管理處各職能管理人員明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實(shí)際過程中抓好權(quán)限下放和自我控制及實(shí)施過程中的檢查和控制,并將目標(biāo)實(shí)施的各項(xiàng)進(jìn)展情況、存在問題及時(shí)用圖表和文字表述出來,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評(píng)價(jià),確定成果和考績,并與個(gè)人利益待遇相結(jié)合。
3. 協(xié)調(diào)管理
運(yùn)用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾和沖突。
--行政促動(dòng)力,以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。
-- 競(jìng)爭(zhēng)促動(dòng)力,運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過競(jìng)爭(zhēng),以先進(jìn)帶動(dòng)后進(jìn),共同完成任務(wù)。
--輿論促動(dòng)力,因勢(shì)利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員對(duì)員工的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
4. 督導(dǎo)管理
管理處擬采用***物業(yè)管理成熟的督導(dǎo)管理模式,對(duì)各職能部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。
--經(jīng)濟(jì)管理,通過制定員工崗位和工作成績的工資制度,調(diào)動(dòng)員工積極性。
--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強(qiáng)員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
(二)、激勵(lì)機(jī)制
激勵(lì)機(jī)制是激勵(lì)活動(dòng)要素在進(jìn)行過程中相互聯(lián)系、相互作用、相互制約及激勵(lì)效果之間內(nèi)在聯(lián)系的綜合機(jī)能,其作用旨在提高'內(nèi)聚力'。
-- 實(shí)施日常管理目標(biāo)責(zé)任制,增強(qiáng)管理層的工作主動(dòng)性,按'國優(yōu)'標(biāo)準(zhǔn)制定各項(xiàng)管理指標(biāo),嚴(yán)格作好各項(xiàng)工,作明確獎(jiǎng)罰。
-- 實(shí)施獎(jiǎng)金、破格晉級(jí)制度,調(diào)動(dòng)全員工作熱情。管理處員工實(shí)施獎(jiǎng)懲制度,獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)與工作表現(xiàn)和業(yè)績掛鉤,并可根據(jù)具體情況,對(duì)先進(jìn)給予破格晉升,以形成競(jìng)爭(zhēng)激勵(lì)機(jī)制,提高員工積極性。
-- 依法管理,管教結(jié)合,融情于管。管理處依法與員工簽定勞務(wù)合同,關(guān)心員工生活,幫助其解決家庭困難,使其無后顧之憂,保持良好的工作情緒,給業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(三)、監(jiān)督機(jī)制
監(jiān)督機(jī)制是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差,保證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。
-- 管理者對(duì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督。
-- 業(yè)主對(duì)管理機(jī)構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系。
-- 通過信息反饋等各種手段,實(shí)現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機(jī)制,保證****物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制的有效實(shí)現(xiàn)。
(四)、自我約束機(jī)制
-- 經(jīng)濟(jì)利益促動(dòng)自我約束機(jī)制,充分利用經(jīng)濟(jì)措施去誘發(fā)管理對(duì)象、對(duì)利益敏感的動(dòng)機(jī),由這種動(dòng)機(jī)去對(duì)行為作自我約束。
-- 目標(biāo)結(jié)構(gòu)與責(zé)任相聯(lián)系的促進(jìn)機(jī)制,將管理目標(biāo)層層分解到個(gè)人以后,由分層次的子目標(biāo)之間相互聯(lián)系而形成的促動(dòng)機(jī)制。
-- 權(quán)利鏈條相互制約機(jī)制,建立管理對(duì)象之間相互制約的權(quán)利鏈條,形成相關(guān)機(jī)構(gòu)、相關(guān)員工相互制約的自我約束機(jī)制。
(五)信息反饋及控制機(jī)制
1、信息反饋渠道:
2. 信息反饋控制方式:
(1)中央智能監(jiān)控中心通過投訴電話、閉路電視、各專業(yè)組配備的無線對(duì)講機(jī)等現(xiàn)代工具,及時(shí)反饋?zhàn)≌瑓^(qū)每個(gè)區(qū)域發(fā)生的任何情況。
(2)通過嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度,實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。
(3)流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程,一環(huán)緊扣一環(huán),一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
(4)管理處主任、管理員的每月(日)檢查,通過總結(jié)評(píng)比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評(píng)比,及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點(diǎn)、盲點(diǎn),以便改進(jìn)工作,提高服務(wù)質(zhì)量。
(六)量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作
1、量化管理
(1)每年根據(jù)iso9001質(zhì)量方針和總公司下達(dá)的任務(wù),確定年度質(zhì)量目標(biāo),對(duì)業(yè)主、客戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)作完好率、消防隱患處理率等做出量化要求。
(2)實(shí)行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制,對(duì)管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,做出具體要求。
(3)管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。
(4)年度考核量化,年度崗位輪換率10%,采取末位淘汰制。
(5)財(cái)務(wù)運(yùn)作量化,制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案,對(duì)管理處各項(xiàng)目采取計(jì)劃控制成本的財(cái)務(wù)指標(biāo)量化管理,提高效益。
2.運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)化管理
(1)貫徹公司企業(yè)文化,包括企業(yè)精神、經(jīng)營管理理念和發(fā)展目標(biāo)。
(2)貫徹公司iso9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,嚴(yán)格按照管理規(guī)程和操作要求運(yùn)行。
(3)運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
(4)發(fā)揮公司計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
(5)實(shí)施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。
第12篇 小區(qū)物業(yè)客戶管理客戶信息
小區(qū)物業(yè)客戶管理之客戶信息
客戶信息傳遞與溝通
1 目的
制定有效的管理制度,建立良好的客戶關(guān)系。
2 適用范圍
適用于與客戶交流工作。
3 職責(zé)
客服部負(fù)責(zé)對(duì)客戶聯(lián)系與服務(wù)的統(tǒng)一管理。
4 工作要求
4.1 客戶入住時(shí),客服部要為客戶做好登記;
4.2 客戶的投訴或報(bào)修,由客服部統(tǒng)一受理;
4.3 對(duì)客戶的投訴,要求做到'有求必應(yīng),有應(yīng)必解,有解必答';
4.4 客服部主管或管理員在客戶入住一個(gè)月內(nèi),對(duì)新客戶進(jìn)行回訪,獲取客戶對(duì)物業(yè)公司的有關(guān)評(píng)價(jià);
4.5 客服部經(jīng)常走訪客戶,傾聽他們對(duì)管理與服務(wù)的意見,并予以解釋和改正,以此作為與客戶溝通與聯(lián)系的橋梁,建立起相互的理解和信任;
4.6 客服部走訪工作應(yīng)注重與有投訴、建議或意見的客戶之間的交流,并切實(shí)為他們解決問題。
第13篇 某小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書前言
《小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)書》前言
首先感謝荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)我公司的信任,我公司對(duì)本次合作機(jī)會(huì)非常重視,將全力以赴,力爭(zhēng)把握住這次機(jī)遇,希望能夠充分展示上海****物業(yè)管理發(fā)展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業(yè)物業(yè)管理企業(yè),有多年的物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn),管理的物業(yè)類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產(chǎn)商進(jìn)行合作,開設(shè)了分公司。我公司截止2003年底其全權(quán)委托管理的管理面積就達(dá)到了200多萬平方米,這個(gè)數(shù)字不包括顧問管理的面積。
由我公司管理**小區(qū),能夠在管理和運(yùn)作上充分發(fā)揮出新理念、新模式的優(yōu)勢(shì),為業(yè)主提供值得信賴的物業(yè)管理服務(wù),使得****房產(chǎn)能夠比其他房產(chǎn)商更領(lǐng)先一步。我公司是嚴(yán)格按照iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。我們深信,在荊州****房產(chǎn)開發(fā)公司的支持和關(guān)心下,'****物業(yè)'和'**'的結(jié)合,一定能在更大程度上提高樓盤品質(zhì),確保給**小區(qū)帶來一種新都市社區(qū)生活居家的概念,確保**的業(yè)主們購置物業(yè)保值、增值。
****物業(yè)承諾:在物業(yè)建筑階段,****將對(duì)物業(yè)建筑、環(huán)境布置、智能化系統(tǒng)、會(huì)所功能、物業(yè)管理用戶和設(shè)施配置等方面,結(jié)合物業(yè)定位及施工進(jìn)度因素,提出有利于今后物業(yè)管理和方便業(yè)主使用的意見和建議。在物業(yè)進(jìn)場(chǎng)前做好員工招聘和培訓(xùn)工作,建立一套完整的物業(yè)管理方案。為后期的物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。在物業(yè)交付使用后,委派有高檔物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)經(jīng)理,駐場(chǎng)負(fù)責(zé)該物業(yè)的日常管理。****總部將有計(jì)劃的派遣各類專業(yè)人員對(duì)該物也進(jìn)行巡視、檢查、指導(dǎo)和督促,以按****的物業(yè)管理理念進(jìn)行日常的物業(yè)管理,并在高效有序管理的基礎(chǔ)上,開展一系列符事物業(yè)性質(zhì)的有特色的服務(wù),以真正體現(xiàn)高品質(zhì)國際化物業(yè)的意義。
本投標(biāo)書僅針對(duì)已在建的**小區(qū)提出初步的物業(yè)管理管理方案,將作為今后開展物業(yè)管理工作的基本執(zhí)行框架,更為詳盡的管理實(shí)施計(jì)劃將在簽訂物業(yè)管理合同后提出。由于時(shí)間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請(qǐng)?jiān)?
第14篇 某高檔小區(qū)物業(yè)管理意見征詢表
高檔小區(qū)物業(yè)管理意見征詢表
為了提升居住品質(zhì),向廣大業(yè)主提供更為專業(yè)、便捷、周到的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,我們特制定了本問卷,請(qǐng)您把真實(shí)想法和意見告訴我們。
您的需要,您的期望就是我們努力的方向。
占用您寶貴的時(shí)間。填寫表格時(shí),除文字部分外,請(qǐng)?jiān)谶x項(xiàng)前打'√'。
姓名年齡
聯(lián)系電話從事職業(yè)
一、如果您選擇新居,家庭成員會(huì)有幾位
1)1位2)2位3)3位4)4位5)5位6)5位以上
二、您家中是否有老人(60歲以上)或孩子(16歲以下)
1)有老人(位)2)有孩子(位)3)無孩子4)無老人
三、您現(xiàn)在使用的交通工具
1)自備車2)出租車3)公共汽車4)單位班車5)地鐵6).其它
四、您未來兩年內(nèi)是否有購車計(jì)劃
1)有2)無
五、您覺得下列安保措施中哪些最重要(請(qǐng)選三項(xiàng))
1)紅外線周界報(bào)警2)電視監(jiān)控3)可視對(duì)講4)ic卡門禁
5)家庭緊急報(bào)警6)保安門崗7)保安巡邏8)其它
六、您最需要的是哪些代辦服務(wù)(請(qǐng)選三項(xiàng))
1)代訂報(bào)刊2)代訂車、船、機(jī)票3)代訂賓館、飯店
4)代訂鮮花5)代投遞郵件6)代綠化種植養(yǎng)護(hù)
7)代辦商務(wù)活動(dòng)、會(huì)務(wù)接待8)代收、代送洗滌衣物
9)代辦家政服務(wù)10)其它
七、您家中是否飼養(yǎng)寵物
1)是2)否
八、您認(rèn)為不影響正常居住的裝修時(shí)間是
1)8:00-20:002)8:00-18:003)8:00-12:00;14:00--20:00
九、您認(rèn)為報(bào)修后維修人員多少時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)較為滿意
1)15分鐘以內(nèi)2)20分鐘以內(nèi)3)30分鐘以內(nèi)
十、據(jù)您所知,類似本地段和檔次的小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)一般是多少(不包括電梯水泵運(yùn)行費(fèi)及公共水電費(fèi))
1)0.40~0.60元2)0.60~0.80元
3)0.80~1.00元4)1.00元以上
十一、物業(yè)管理每年將組織四季社區(qū)活動(dòng),您認(rèn)為
1)有必要,會(huì)積極參與2)無所謂,可能會(huì)參加3)沒必要,不參加
十二、如果您選擇四季花城,您認(rèn)為生活中最不方便的是什么(請(qǐng)?zhí)钊?xiàng))
1)2)3)
十三、您是否需要在小區(qū)內(nèi)租賃車位
1)需要個(gè)2)不需要
十四、您現(xiàn)在居住區(qū)是否由物業(yè)公司管理如果是,您認(rèn)為滿意的服務(wù)有哪些不滿意的服務(wù)有些(請(qǐng)?zhí)钊?xiàng))
1)是2)否
3)滿意的服務(wù)
4)不滿意的服務(wù)
十五、您知道本物業(yè)管理公司嗎
1)知道2)不太知道3)不知道
十六、您是通過何種途徑知道本物業(yè)管理公司的
1)親身感受2)聽朋友介紹3)媒體4)銷售人員介紹5)其它
十七、您希望物業(yè)管理為本項(xiàng)目營造怎樣的氛圍
1)自然2)高檔3)舒適4)便利5)人性6)浪漫7)其它
十八、您希望物業(yè)管理能為您做些什么
十分感謝您的建議,您所填的個(gè)人資料將完全保密。
**房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
第15篇 萬科某小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約
萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約(2022)
萬科星園是全體業(yè)主共同的家園,為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱本規(guī)約)。本規(guī)約由全體業(yè)主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
物業(yè)類型:北京萬科服務(wù)有限公司
坐落位置:北京市朝陽區(qū)仰山路
建筑物總面積:約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號(hào):京朝國用(2000出)字第0097號(hào)
2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
3、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng),遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時(shí),業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
4、按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等?？照{(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝,陽臺(tái)外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語等。
5、愛護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
6、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動(dòng),以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動(dòng);遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
7、業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定,實(shí)時(shí)清理寵物糞便;乘坐電梯的,應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時(shí)間。
8、機(jī)動(dòng)車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記;機(jī)動(dòng)車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
9、業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì),并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
10、對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
11、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
12、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
13、規(guī)劃中為全體業(yè)主共有的露臺(tái),依約定由部分業(yè)主專有使用的,由對(duì)該露臺(tái)享有專有使用權(quán)的業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
14、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話、書面和當(dāng)面等催繳方式,并可采取相應(yīng)催繳措施。欠費(fèi)六個(gè)月以上或長期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示欠費(fèi)情況;逾期仍不納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
15、任何業(yè)主無故欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,則物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取有關(guān)措施,并從逾期之日起每日按應(yīng)交納費(fèi)用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計(jì)入本年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)的其他收入,歸全體業(yè)主所有。
16、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費(fèi)用。
17、業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項(xiàng)維修資金,并及時(shí)續(xù)籌。
18、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人承諾遵守本規(guī)約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租等情況告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 業(yè)主行為準(zhǔn)則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態(tài)度理性處理鄰里糾紛。
20、業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
21、業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
22、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
23、未依法辦理相關(guān)審批手續(xù),不得惡意占用任何共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場(chǎng)所、公用水電作任何商業(yè)或私人用途。
26、不在本物業(yè)區(qū)域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品,家中生活燃?xì)鈨?chǔ)存及使用符合政府燃?xì)獍踩褂靡?guī)范。
27、愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,造成損壞應(yīng)照價(jià)賠償。未成年人損壞的,監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動(dòng)等可能產(chǎn)生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業(yè)區(qū)域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產(chǎn)生惡臭、刺激性氣味或嚴(yán)重?zé)焿m的物質(zhì)。
30、不從室內(nèi)向外拋擲任何物品,對(duì)易墜落的物品做好安全防護(hù),定期檢查,防止跌落,臺(tái)風(fēng)暴雨來臨前即時(shí)加固或收回室內(nèi)。
31、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分擅自張貼大字報(bào)、標(biāo)語,不在共有部分使用擴(kuò)音器材(物業(yè)服務(wù)及公益性活動(dòng)需要除外)。
32、不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物。附合規(guī)定的飼養(yǎng)者應(yīng)對(duì)動(dòng)物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業(yè)專有部分存在安全隱患時(shí),及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)或配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)維修;不及時(shí)維修或不予配合,由利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人維修,無上述利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人或上述利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人不維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主動(dòng)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
34、發(fā)生水、氣泄漏或火災(zāi)等緊急情況時(shí),配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取緊急避險(xiǎn)措施,并依據(jù)法律法規(guī)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
35、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),在物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先告知的情況下,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)而造成他人或公共財(cái)產(chǎn)受到損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
36、業(yè)主的家庭成員或其他物業(yè)使用人亦應(yīng)遵守本管理規(guī)約,否則業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
第五章 物業(yè)管理權(quán)利
37、 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利:
a) 根據(jù)法律法規(guī)、本管理規(guī)約以及本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際需要來制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行;
b) 以勸阻、書面通知、上報(bào)政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
c) 向欠費(fèi)業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
d) 對(duì)業(yè)主共有車位,除非業(yè)主大會(huì)另有明確決議,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區(qū)域。
e) 從室內(nèi)向外拋擲物品是嚴(yán)重違反公德和危害公共安全的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸告、制止;
f) 為保證業(yè)主的大件物資的安全,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進(jìn)行登記并向業(yè)主核實(shí)。
g) 業(yè)主非因公共利益占用共用部位應(yīng)征得共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)清理而無需事先通知。
第六章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
38、 業(yè)主應(yīng)自覺遵守本公約的各項(xiàng)規(guī)定,違反本公約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
39、對(duì)業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和其他業(yè)主可督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其改正。
40、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出,也可向業(yè)主委員會(huì)提出,遇有涉及公共利益的爭(zhēng)議應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決,或提交本小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決。
41、業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規(guī)約和欠費(fèi)六個(gè)月以上的業(yè)主不能被選舉為本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。
43、對(duì)于超過12個(gè)月沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租和抵押該欠費(fèi)的物業(yè)。
44、對(duì)個(gè)別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益的行為,由業(yè)主大或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟。
45、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行本管理規(guī)約產(chǎn)生的糾紛和爭(zhēng)議,首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決,協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭(zhēng)議:向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或提交該物業(yè)建筑區(qū)域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規(guī)約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約經(jīng)本小區(qū)2023年業(yè)主大會(huì)審議通過后開始生效。
48、本管理規(guī)約附件一至五:《裝修管理規(guī)定》、《治安、消防、交通管理規(guī)定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《電梯使用管理規(guī)定》、《商鋪管理規(guī)定》以及本物業(yè)其他管理制度是萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約的有效組成部分,全體業(yè)主承諾遵守。
49、本管理規(guī)約的修訂權(quán)屬于本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)。
北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
2023年業(yè)主大會(huì)工作委員會(huì)
2023年10月15日
