第1篇 物業(yè)管理副總崗位說明書
物業(yè)管理副總崗位說明
崗位職責(zé):
1、負(fù)責(zé)籌建物業(yè)管理公司,建立健全組織構(gòu)架及人員配置;負(fù)責(zé)公司開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作;
2、負(fù)責(zé)日常物業(yè)工作的管理,保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn),提高物業(yè)管理水平;
3、協(xié)調(diào)與有關(guān)協(xié)作部門、業(yè)主委員會、政府主管部門的關(guān)系,保持良好的公共關(guān)系;
4、及時有效地處理嚴(yán)重的意見、投訴、突發(fā)事件、并統(tǒng)計(jì)跟進(jìn),樹立公司良好形象;
5、根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,進(jìn)行公司品牌戰(zhàn)略規(guī)劃及品牌體系建設(shè)。
任職資格:
1、33-46周歲,品行、形象良好;
2、本科以上學(xué)歷,建筑工程類或管理類專業(yè);
3、10年以上物業(yè)管理行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn), 5年以上相同崗位工作經(jīng)驗(yàn),有物業(yè)經(jīng)理上崗證書或物業(yè)管理師證;
4、具有大型物業(yè)管理成功案例,對各種物業(yè)類型的規(guī)范化管理均具備成熟規(guī)范的管理經(jīng)驗(yàn);熟悉物業(yè)管理招投標(biāo)、小區(qū)創(chuàng)優(yōu)等流程;
5、熟悉安裝專業(yè)知識,熟悉工程維修、客服、消防、安保、監(jiān)控、綠化、清潔等管理流程;
6、熟悉物業(yè)管理行業(yè)各項(xiàng)政策、法規(guī),了解行業(yè)運(yùn)作各環(huán)節(jié);
7、有優(yōu)秀的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力、溝通能力、文字組織及業(yè)務(wù)拓展能力,敏銳的新鮮事物的學(xué)習(xí)和掌握能力,強(qiáng)大的執(zhí)行力;
8、工作認(rèn)真、細(xì)致,熱情、開朗,具有親和力,有服務(wù)意識與創(chuàng)新意識,責(zé)任心強(qiáng),具有良好的團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神;
9、有相關(guān)的項(xiàng)目籌建,籌備工作經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先;
第2篇 物業(yè)管理合同簽訂程序
物業(yè)管理合同的簽訂程序
1目的
本程序明確了本公司與業(yè)主(客戶)簽定物業(yè)管理合同的工作流程,以保證合同的需求已明確并為雙方所接受,公司具有滿足合同需求的能力。
2適用范圍
本程序適用于經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部和住宅管理處關(guān)于物業(yè)管理合同的簽訂。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相關(guān)文件
4.1《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
4.2《業(yè)主公約》
4.3《深圳市物價局關(guān)于收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
4.4《深圳市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)》
4.5《物業(yè)管理費(fèi)用的收取》
4.6《大廈入伙的管理》
5職責(zé)
5.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)物業(yè)管理合同的簽訂
5.2物業(yè)管理處負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)交接、驗(yàn)收、服務(wù)跟蹤手續(xù)
5.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取
6實(shí)施程序
6.1根據(jù)相關(guān)文件和物業(yè)管理方案的具體要求,由經(jīng)營部起草物業(yè)管理合同方案,其中包括雙方責(zé)權(quán)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。
6.2物業(yè)管理合同方案經(jīng)經(jīng)理辦公會討論評審后,確定正式物業(yè)管理合同,并作書面評審記錄。
6.3經(jīng)營部根據(jù)市場情況、成本預(yù)測及有關(guān)規(guī)定確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.4經(jīng)營部同業(yè)主(客戶)正式簽定住宅物業(yè)管理合同。
6.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)辦理業(yè)主(客戶)繳費(fèi)手續(xù)。
6.6物業(yè)管理處負(fù)責(zé)與業(yè)主(客戶)進(jìn)行房產(chǎn)交接并辦理相關(guān)手續(xù)。
6.7當(dāng)合同發(fā)生修改時,由經(jīng)營部將修改方案交經(jīng)理辦公會討論評審,形成合同修改方案,并作好書面評審記錄。
6.8對于已成立了業(yè)主管委會的和未成立業(yè)主管委會的將按以下程序運(yùn)作。
6.8.1對于已成立了業(yè)主管委會的,由經(jīng)營部將已形成的合同修改方案報業(yè)主管委會討論通過,如未獲通過,則按上述6.7程序評審。
6.8.2對于未成立業(yè)主管委會的,由經(jīng)營部將已形成的合同修改方案征求業(yè)主意見,按多數(shù)人同意,則為通過辦理。如未獲通過,則按上述6.7程序重新評審。
6.9將已獲通過的合同修改方案,以書面形式確認(rèn),經(jīng)營部負(fù)責(zé)將更改后合同發(fā)至相關(guān)部門。
6.10合同原件由經(jīng)營部保存,保存期限為長期。
7質(zhì)量記錄
7.1物業(yè)管理合同
7.2合同評審記錄
第3篇 物業(yè)管理手冊發(fā)布令
《物業(yè)管理手冊》發(fā)布令
管理公司及下屬各公司全體員工:
我們務(wù)必牢記“質(zhì)量是立身之本”、“服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)”、“制度就是嚴(yán)格”的基本理念,并以此為己任,在物業(yè)服務(wù)中關(guān)注質(zhì)量、關(guān)注細(xì)節(jié),嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度,以質(zhì)取勝,至誠服務(wù)。
管理公司在《經(jīng)營管理制度》的基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和公司的實(shí)際情況進(jìn)一步深化和完善了物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的管理制度,系統(tǒng)地形成本手冊及其支持文件。
本手冊作為管理公司在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的綱領(lǐng)性文件,是所有與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的管理和作業(yè)人員的工作準(zhǔn)則,各級員工必須切實(shí)遵守本手冊的各項(xiàng)規(guī)定,為“國際**、百年企業(yè)”的宏偉愿景做出新的貢獻(xiàn)。
本手冊經(jīng)管理公司經(jīng)營管理委員會討論通過,于二○**年一月一日發(fā)布,自發(fā)布之日起實(shí)施。
此令。
第4篇 某物業(yè)管理處內(nèi)部報事管理流程
物業(yè)管理處內(nèi)部報事管理流程
1目的
規(guī)范住戶報事、報修及公司內(nèi)部報事處理工作,保證報事處理工作得到有效
的處理。
2適用范圍
適用于金科物業(yè)管理有限公司各物業(yè)管理處業(yè)主家庭及各部門報事以及上門服務(wù)處理工作。
3職責(zé)
3.1管理處主任、物業(yè)助理監(jiān)督各承接部門對報事處理工作的組織、實(shí)施。
3.2管理處前臺服務(wù)人員負(fù)責(zé)具體記錄報事內(nèi)容,及時傳達(dá)至服務(wù)部門,并跟蹤、督促服務(wù)部門工作按時完成。
3.3報事承接部門負(fù)責(zé)報事內(nèi)容的確認(rèn)及承接組織、監(jiān)督工作。
4程序要點(diǎn)
4.1住戶報事處理內(nèi)容
4.1.1如為一般性的報事、報修或特約服務(wù):
4.1.1.1前臺服務(wù)人員準(zhǔn)確記錄報事內(nèi)容,并及時輸入電腦,通過電腦開據(jù)《報事處理單》,一式二聯(lián),落實(shí)處理部門或處理人:
a)較急報事,應(yīng)在接到報事5分鐘內(nèi)將《報事處理單》二聯(lián)一起交給工程維修人員進(jìn)行安排處理,并要求服務(wù)人員處理結(jié)束后交被服務(wù)對象簽字認(rèn)可。
b)一般報事,在接到報事15分鐘內(nèi)把《報事處理單》二聯(lián)一起交給處理部門負(fù)責(zé)人安排處理,并要求服務(wù)人員處理結(jié)束后交被服務(wù)對象簽字認(rèn)可。
4.1.1.2如住戶報事內(nèi)容屬特約服務(wù)項(xiàng)目,管理處前臺應(yīng)先將費(fèi)用明細(xì)填入《報事處理單》中,住戶繳費(fèi)后,服務(wù)人員上門服務(wù),報事單處理同4.1.1.1。
4.1.1.3報事處理后,服務(wù)人員將《報事處理單》第一聯(lián)返回管理處前臺,前臺服務(wù)人員按編號歸存,并在月末匯總后交相關(guān)管理人員存檔,《報事處理單》第二聯(lián)交處理部門主管,由各部門主管統(tǒng)計(jì)后歸存,并作為操作層員工的考評依據(jù)。
4.1.1.4對工程維修人員不能在15分鐘內(nèi)上門服務(wù),及時告之前臺,由前臺工作人員委派其他人員或協(xié)助聯(lián)系業(yè)主預(yù)約好上門服務(wù)時間,并通知持《報事處理單》的上門服務(wù)人員。
4.1.1.5對于當(dāng)天無法處理的報事,管理處前臺服務(wù)人員根據(jù)未返回的《報事處理單》對報事實(shí)施的工作及時跟進(jìn)處理過程,及時回復(fù)客戶處理辦法和處理時間,并作相應(yīng)記錄。
4.1.1.6管理處前臺服務(wù)人員采用上門、電話等方式進(jìn)行回訪,回訪主要針對較重點(diǎn)報事,了解客戶對報事處理結(jié)果的滿意情況,回訪率達(dá)100%,并將回訪內(nèi)容分別記錄于《報事處理單》和輸入電腦。若業(yè)主對處理結(jié)果不滿意,工作人員應(yīng)再次填寫報事處理單,并分發(fā)到責(zé)任部門繼續(xù)處理,直至滿意。
4.1.2如是業(yè)主房屋保修期內(nèi)質(zhì)量問題報事:
a)管理處前臺服務(wù)人員準(zhǔn)確記錄報事內(nèi)容,并及時輸入電腦,通過電腦開據(jù)《報事處理單》,一式二聯(lián),把《報事單處理單》二聯(lián)一起交給管理處工程助理派維修人員到現(xiàn)場查看,查看原因確認(rèn)房屋質(zhì)量后,由維修人員將業(yè)主簽字確認(rèn)的《報事處理單》按要求分別返回管理處前臺和管理處工程維修部。
b)管理處前臺服務(wù)人員根據(jù)返回的《報事處理單》內(nèi)容準(zhǔn)確填寫《房屋整改記錄表》,一式兩聯(lián),然后將整改內(nèi)容填寫于《房屋整改記錄匯總表》中。
c)管理處前臺服務(wù)人員將《房屋整改記錄表》第一聯(lián)交給建筑公司工程部負(fù)責(zé)人,并要求負(fù)責(zé)人在《房屋整改記錄匯總表》中簽字確認(rèn),將《房屋整改記錄表》
d)第二聯(lián)交給管理處工程維修部主管,由其安排人員記錄維修過程并督促其整改進(jìn)度。管理處前臺服務(wù)人員不定期地對整改項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管,協(xié)調(diào)相關(guān)單位和部門,隨時作好業(yè)主回訪工作,并將回訪結(jié)果記錄于《房屋整改記錄匯總表》中。
e)建筑公司整改結(jié)束后,將《房屋整改記錄表》第一聯(lián)簽上整改人員名字返回管理處前臺,由管理處前臺通知管理處工程助理安排維修人員檢查后,由業(yè)主簽字認(rèn)可,將二聯(lián)一并交于管理處前臺。
f)管理處前臺服務(wù)人員根據(jù)整改后的內(nèi)容及時回訪業(yè)主并在《房屋整改匯總表》上注明,然后存放于業(yè)主檔案袋。
4.2公共設(shè)備、設(shè)施及內(nèi)部報事、報修處理:流程與住戶報事、報修相同。
4.3報事的受理率要達(dá)到100%,處理率要達(dá)到98%,回訪率要達(dá)到100%。
4.4報事處理流程(附后)
4.5管理處前臺服務(wù)人員每周對各類報事情況進(jìn)行匯總、分析,并于次周一上交公司信息中心客戶部。管理處物業(yè)助理每月對各類報事情況進(jìn)行匯總、分析,提出糾正措施和合理化改進(jìn)建議,于當(dāng)月30日前上交公司信息中心客戶部。
4.6資料保存:《報事處理單》第一聯(lián)由管理處保存,保存期兩年;第二聯(lián)服務(wù)人員交給被服務(wù)對象保存;第三聯(lián)由各承接部門保存,保存期兩年?！斗课菡膮R總表》由管理處保存,保存期為兩年,《房屋整改記錄表》由管理處放入業(yè)主檔案袋中保存。
4.7本規(guī)程作為相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
5記錄
jk-qp6.3.c-f6《報事處理單》
qpi-gl-c-f001《房屋工程整改記錄表》
qpi-gl-c-f023《房屋工程整改匯總表》
qpi-gl-c-f028《周報事統(tǒng)計(jì)表》
qpi-gl-c-f029《月報事統(tǒng)計(jì)表》
第5篇 物業(yè)精細(xì)化管理培訓(xùn)3
第三篇:安全巡檢工作要精細(xì)化
一、火情控制
某商場內(nèi)一專賣廳新開業(yè),在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導(dǎo)致電焊火花將碎木屑引燃,突發(fā)火情。正在巡視中的秩序維護(hù)員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進(jìn)一步發(fā)展趨勢,秩序維護(hù)員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關(guān)人員前往撲救。
精細(xì)化操作建議:
1、增加裝修現(xiàn)場及安全巡視頻次,提高監(jiān)督力度,必要時維修人員與秩序維護(hù)人員協(xié)調(diào)聯(lián)動,內(nèi)部保持溝通渠道暢通;
2、加強(qiáng)對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進(jìn)行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護(hù)人員,定期舉辦消防演習(xí);
4、將業(yè)主培訓(xùn)納入公司整體培訓(xùn)體系,加強(qiáng)客戶消防知識的宣傳。
二、規(guī)范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內(nèi)射燈突然著火,事后經(jīng)物業(yè)管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮(zhèn)流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規(guī)定》,物業(yè)管理處曾對該業(yè)主下發(fā)《裝修違章通知單》建議整改,未被業(yè)主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業(yè)主,業(yè)主并未聽取。直至發(fā)生起火事件后,專賣廳的負(fù)責(zé)人才按要求進(jìn)行整 改。
精細(xì)化操作建議:
1、加大現(xiàn)場裝修安全用電的巡檢力度,對違規(guī)用電堅(jiān)決予以查處,從根本上避免火災(zāi)事故的發(fā)生;
2、物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格履行審批、驗(yàn)收程序,對不符合規(guī)定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業(yè)的、富有建設(shè)性的意見,避免違章現(xiàn)象的發(fā)生。若違章已經(jīng)發(fā)生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標(biāo)準(zhǔn)的開關(guān)、鎮(zhèn)流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業(yè)主加強(qiáng)安全意識教育和宣傳,同時業(yè)主不應(yīng)存在僥幸麻痹心理,要嚴(yán)格按照《裝修用電管理規(guī)定》執(zhí)行。
第6篇 南油物業(yè)行政管理總則
雅園物業(yè)行政管理總則
一、為了加強(qiáng)管理,完善各項(xiàng)工作制度,促進(jìn)公司發(fā)展,提高經(jīng)濟(jì)效益,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂此管理總則。
二、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略是'一業(yè)為主,多種經(jīng)營'。經(jīng)營方針是'面向市場,服務(wù)用戶'。
三、公司全體員工都必須遵守公司章程,遵守公司的規(guī)章制度和各項(xiàng)決定、紀(jì)律。
四、公司的財(cái)產(chǎn)屬公司所有,公司禁止任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞公司財(cái)產(chǎn)。
五、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個人損害公司的形象、聲譽(yù)。
六、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個人,因小集體或個人利益而損害公司利益、破壞公司發(fā)展。
七、公司的用人原則是'任人唯賢''唯才是用'。公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性,提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營水平,不斷完善公司的經(jīng)營管理體系,實(shí)行多種形式的責(zé)任制,不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。
八、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識,公司為員工提供學(xué)習(xí)、深造條件和機(jī)會,努力提高員工的素質(zhì)和水平,造就一支思想和業(yè)務(wù)過硬的員工隊(duì)伍。
九、公司鼓勵員工發(fā)揮才能多做貢獻(xiàn),對于有突出貢獻(xiàn)者,公司給予獎勵、表彰。
十、公司為員工提供平等競爭的環(huán)境和晉升的機(jī)會,鼓勵員工積極向上。
十一、公司倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助,同舟共濟(jì),發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神。
十二、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理,支持員工就公司事務(wù)及發(fā)展提出合理化建議,對做出貢獻(xiàn)者公司給予獎勵、表彰。
十三、公司尊重員工的辛勤勞動,為個人創(chuàng)造良好的工作條件,提供應(yīng)有的待遇,充分發(fā)揮其知識為公司多作貢獻(xiàn)。
十四、公司為員工提供收入、福利保證,并隨著經(jīng)濟(jì)效益的增長而提高員工各方面的待遇。
十五、公司實(shí)行'按勞取酬','多勞多得'的分配原則。
十六、公司實(shí)行崗位責(zé)任制,實(shí)行考勤和考核制度,促進(jìn)員工端正工作作風(fēng)和提高工作效率,保證為用戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。
十七、公司提倡勵行節(jié)約,反對鋪張浪費(fèi)。降低消耗,增加收入,提高效益。
十八、維護(hù)公司利益,對任何違反公司章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為,都要追究責(zé)任。
第7篇 新星物業(yè)小區(qū)環(huán)境管理說明
科信物業(yè)小區(qū)環(huán)境管理說明
1、清潔
(1)目的
對所管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生實(shí)施全面的監(jiān)督管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
(2)范圍
適用于本小區(qū)的保潔服務(wù)工作。
(3)各部門的職責(zé)
a、清潔綠化部負(fù)責(zé)聘請承包單位,簽定服務(wù)合同,制定清潔驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
b、管理處負(fù)責(zé)日常的清潔監(jiān)督工作。
c、質(zhì)量管理員負(fù)責(zé)每月(季)對保潔工作進(jìn)行檢查。
(4)工作程序及內(nèi)容
a、清潔綠化部根據(jù)公共區(qū)域面積、小區(qū)實(shí)際情況,確定清潔工人數(shù)、清潔設(shè)施的配置,制定清潔標(biāo)準(zhǔn),編制作業(yè)指導(dǎo)書。
b、清潔綠化部聘請專業(yè)保潔公司承包四害消殺、垃圾清運(yùn)、日常保潔并簽定服務(wù)合同。
c、管理處要對日常的清潔進(jìn)行巡查和監(jiān)督,要將衛(wèi)生巡查結(jié)果填寫在管理工作日檢報告表上,對存在的問題要及時通知保潔人員,并限期進(jìn)行整改。如有多次通知不改者、對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生有影響的,要及時通知清潔綠化部,及早終止合同。
d、清潔綠化部要定期對保潔、消殺等分包方進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量工作的評審,如在服務(wù)過程中按合同規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)出現(xiàn)不合格而又不及時整改者、管理處反映服務(wù)質(zhì)量欠佳者,取消分包方資格。
e、管理處在日常工作中對清潔工作的監(jiān)督和管理要嚴(yán)格按清潔綠化管理手冊進(jìn)行操作,要定期對保潔工人的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)情況進(jìn)行監(jiān)督。
2、綠化
(1)目的
通過對綠化環(huán)境實(shí)施管理,為住戶創(chuàng)造最佳的生活環(huán)境。
(2)范圍
適用于地面、架空層、屋頂綠化的全部工作。
(3)各部門的職責(zé)
a、清潔綠化部負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和檢查驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
b、管理處負(fù)責(zé)對日常綠化的維護(hù)并對各分包方進(jìn)行監(jiān)督。
(4)工作程序及工作內(nèi)容
a、綠化工每天要對管轄區(qū)內(nèi)的園林景觀及花草樹木進(jìn)行保養(yǎng)、修剪和整形。
b、根據(jù)花草樹木的長勢,按照綠化工作程序,綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥,提供花木正常生長發(fā)育所需的營養(yǎng)。
c、清潔綠化部負(fù)責(zé)制定綠化工作程序、檢查和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),并定期對綠化工作人員進(jìn)行業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)、考核。
d、清潔綠化部要根據(jù)花木病蟲害發(fā)生規(guī)律,制定預(yù)防管理措施,防止病蟲害的發(fā)生。
e、管理處在日常生活和管理中,要對本管轄區(qū)的綠化進(jìn)行維護(hù),要制止一切對綠化植物、綠化設(shè)施的破壞行為。
g、在臺風(fēng)暴雨來臨前,管理處要對易吹折的樹木做好預(yù)防措施,防止在臺風(fēng)暴雨期間花木遭受損害。
第8篇 物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案3
2022物業(yè)管理師管理實(shí)務(wù)考試預(yù)測試題及答案(3)
1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
2、在新開發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。
a.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協(xié)議
3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權(quán)是在( )以后。
a.第一個業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會
d.接管驗(yàn)收
4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由( )編制。
a.物業(yè)管理公司b.業(yè)主委員會c.街道辦事處d.房地產(chǎn)行政管理部門
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協(xié)商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
1、街道辦事處根據(jù)上級有關(guān)部門的布置或指示( )。
a.可以撤換物業(yè)管理企業(yè)
b.可以檢查督促物業(yè)管理企業(yè)的工作
c.可以選聘新的物業(yè)管理企業(yè)
d.不得干涉物業(yè)管理企業(yè)的任何工作
2、物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)與社區(qū)建設(shè)的共性有( )。
a.管理目標(biāo)一致
b.管理手段一致
c.管理職能一致
d.管理功能一致
3、劃分房屋功能是住宅與非住宅的一個根本標(biāo)志,是否具備( )。
a.建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全
b.室內(nèi)活動的吃、喝、住、穿、用等起居功能和設(shè)施
c.按照城市統(tǒng)一規(guī)劃而建設(shè),并以投入使用
d.是相對封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域
4、1994年6月,我國第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)在( )出臺。
a.北京
b.青島
c.廣州
d.深圳
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理是( )過程。
a.超期管理
b.靜態(tài)管理
c.動態(tài)管理
d.靜態(tài)、動態(tài)管理
答案:1.b 2.a 3.b 4.d 5.d
1、物業(yè)管理涉及到的法律很多,遇到的問題又十分復(fù)雜,在處理問題時應(yīng)以( )為依據(jù)。
a.企業(yè)的規(guī)章制度
b.業(yè)主委員會章程
c.上級行政部門的指示
d.法律、法規(guī)
2、物業(yè)管理人員應(yīng)具備的職業(yè)道德之一是( )。
a.儀表端莊,形象良好
b.忠于職守,盡職盡責(zé)
c.體魄健康,胸懷寬廣
d.語言流暢,表達(dá)力強(qiáng)
3、物業(yè)管理人員在工作中相互推諉,辦事拖拉,不符合( )的職業(yè)道德要求。
a.忠于職守,盡職盡責(zé)
b.實(shí)事求是,辦事公道
c.謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌
d.遵守紀(jì)律,奉公守法
4、物業(yè)管理人員要做到人找工作,不要讓工作找人。凡是用戶需要做的事都是要分秒必爭,盡快干好,這體現(xiàn)了( )。
a.積極主動,講求實(shí)效
b.謙虛謹(jǐn)慎,文明禮貌
c.刻苦學(xué)習(xí),提高素質(zhì)
d.儀表端莊,良好形象
5、講求實(shí)效,要做到急修零活當(dāng)時到現(xiàn)場;如果是一般水、電、氣、暖方面的問題,雖然當(dāng)時不處理也不會發(fā)生危險,也( )。
a.必須馬上修好
b.必須三天內(nèi)解決
c.要力爭當(dāng)日給用戶答復(fù)
d.要力爭三天內(nèi)給予答復(fù)
答案:1.d 2.b 3.a 4.a 5.c
1、住宅小區(qū)人為環(huán)境的管理主要靠( )來限制或規(guī)定住宅小區(qū)居民的一些行為規(guī)范。
a.經(jīng)常性監(jiān)督檢查
b.業(yè)主委員會的督促
c.廣大業(yè)主的自覺性
d.簽訂公約或管理制度
2、在新開發(fā)物業(yè)驗(yàn)收之前,通常由開發(fā)商行使管理權(quán)和處置權(quán),自設(shè)或委托一家物業(yè)管理公司介入前期物業(yè)管理工作,并簽訂( )。
a.前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書
b.前期物業(yè)委托管理合同
c.臨時物業(yè)委托管理合同
d.永久性合作協(xié)議
3、業(yè)主全面有效行使對物業(yè)的管理權(quán)是在( )以后。
a.第一個業(yè)主入住一年
b.全部業(yè)主入住
c.成立業(yè)主委員會
d.接管驗(yàn)收
4、住戶手冊較為全面地反映出住戶與物業(yè)管理公司的關(guān)系,由( )編制。
a.物業(yè)管理公司
b.業(yè)主委員會
c.街道辦事處
d.房地產(chǎn)行政管理部門
5、住宅小區(qū)物業(yè)管理形式是( )。
a.行政性管理
b.監(jiān)督式管理
c.協(xié)商式管理
d.文件化管理
答案:1.d 2.a 3.c 4.a 5.d
第9篇 某某物業(yè)員工培訓(xùn)管理程序
某物業(yè)員工培訓(xùn)管理程序
為了給公司員工提供一個良好的職業(yè)培訓(xùn)及發(fā)展環(huán)境,從而改善受訓(xùn)者的專業(yè)知識、服務(wù)技能及職業(yè)態(tài)度,并因此提高工作效率和客戶服務(wù)水平,保證公司服務(wù)品質(zhì),以適應(yīng)公司持續(xù)發(fā)展的需要,特制定本管理程序。
一、公司各類培訓(xùn)及責(zé)任部門
****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)公司總體培訓(xùn)工作的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督,組織各類員工的入職培訓(xùn)、強(qiáng)化培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、升任主管以上人員的培訓(xùn)、部門經(jīng)理在職培訓(xùn)、特殊工作人員培訓(xùn)、外送(聘)培訓(xùn),保存培訓(xùn)及考核記錄,并對培訓(xùn)效果進(jìn)行評估總結(jié)。
管理處培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)本部門新到崗人員的崗前培訓(xùn)、部門理以下人員的在職培訓(xùn)、升任部門組長、班、組長人員的升職培訓(xùn)及考核。
二、公司培訓(xùn)計(jì)劃管理
1、公司年度培訓(xùn)計(jì)劃管理
1)公司《年度培訓(xùn)大綱》由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門于每年十二月根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要制定,報**物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
2)《年度培訓(xùn)大綱》內(nèi)容應(yīng)包括:
a.培訓(xùn)目的;
b.培訓(xùn)方式;
c.培訓(xùn)類別及對象;
d.培訓(xùn)內(nèi)容安排。
2、公司月度培訓(xùn)計(jì)劃管理
每月底,****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門根據(jù)公司年度培訓(xùn)大綱要求,編制公司下月培訓(xùn)計(jì)劃。管理處制定下月《培訓(xùn)計(jì)劃》,并于每月3日前將本部門本月培訓(xùn)計(jì)劃報****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門備案。職能部門月《培訓(xùn)計(jì)劃》由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門統(tǒng)一編制,報****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門經(jīng)理審批后執(zhí)行。
三、培訓(xùn)實(shí)施管理
1、崗前培訓(xùn)
1)入職引導(dǎo)
新員工在上崗前,由所在部門經(jīng)理指定的部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人或直屬上級,對其組織實(shí)施崗前培訓(xùn),引導(dǎo)新員工熟悉工作環(huán)境,了解工作范圍、崗位職責(zé)、公司規(guī)章,掌握專業(yè)技能等。
2)新成立管理處人員崗前培訓(xùn)
a、****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)組織新建管理處人員的崗前培訓(xùn),并根據(jù)崗位要求及培訓(xùn)內(nèi)容舉行上崗前考核:
b、對新建管理處全體工作人員的培訓(xùn)內(nèi)容包括:新建管理處組織架構(gòu)、崗位職責(zé);物業(yè)管理相關(guān)法規(guī);本大廈(小區(qū))情況簡介;入伙流程;各崗位專業(yè)服務(wù)禮儀、專業(yè)工作技能等。
c、專業(yè)技能培訓(xùn)內(nèi)容包括:
a.管理類:品質(zhì)、人事、培訓(xùn)、行政、財(cái)務(wù)、租賃、信息、資料管理等
b.技術(shù)類:房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施情況、裝修管理等
c.安全類:安全防范、停車場、消防管理、緊急突發(fā)事件處理等
d.保潔類:清潔綠化消殺技能及程序、材料工具的使用等
2、入職培訓(xùn)
1)入職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括:
a.公司概況、企業(yè)文化、經(jīng)營理念
b.公司管理規(guī)章制度
c.職業(yè)道德規(guī)范、員工手冊
d.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識
e.顧客溝通技巧、服務(wù)禮儀
f.品質(zhì)基礎(chǔ)課程
g.安全教育、消防知識及急救常識
h.小區(qū)/大廈實(shí)景參觀等
2)培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)各類員工入職培訓(xùn)的組織實(shí)施工作。培訓(xùn)考核一般以筆試閉卷方式進(jìn)行,考核不合格者有一次補(bǔ)考機(jī)會,兩次考核'不合格',公司將不予聘用。
3)培訓(xùn)管理員須將考核結(jié)果在部門范圍內(nèi)及時予以通報。
3、強(qiáng)化培訓(xùn)
1) 參加強(qiáng)化培訓(xùn)前,新員工須填寫《新員工試用情況反饋表》,于強(qiáng)化培訓(xùn)時上交現(xiàn)場培訓(xùn)助理,該記錄由管理處妥善保管。
2)強(qiáng)化培訓(xùn)的主要內(nèi)容為討論工作中的收獲及疑問并答疑、強(qiáng)化公司理念及顧客溝通技巧、物業(yè)管理法規(guī)等。
3)由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)各類員工強(qiáng)化培訓(xùn)的組織實(shí)施工作。培訓(xùn)考核一般以筆試閉卷方式進(jìn)行,考核不合格者有一次補(bǔ)考機(jī)會,兩次考核'不合格',公司將做解除勞動關(guān)系處理。。
4)培訓(xùn)管理員須將考核結(jié)果在部門范圍內(nèi)及時予以通報。
4、在職培訓(xùn)
1)在職培訓(xùn)主要以直屬上級的在職輔導(dǎo)方式進(jìn)行。
2)管理處各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門的培訓(xùn)計(jì)劃、課程設(shè)計(jì)、組織實(shí)施、效果評估等工作。
3)由管理處培訓(xùn)負(fù)責(zé)人按照本部門月度《培訓(xùn)計(jì)劃》負(fù)責(zé)組織至少每月安排一次在職培訓(xùn),考核至少每半年一次。
4)在職培訓(xùn)內(nèi)容主要為崗位服務(wù)技能。
5)在職培訓(xùn)考核不合格者,由所在部門安排再次培訓(xùn)或做出其他處理。培訓(xùn)及考核記錄由所在部門保存至少一年。
6)主管及以上人員在職培訓(xùn)
a、由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)組織安排每半年一次的在職培訓(xùn)。
b、培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理及企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識。
c、在職培訓(xùn)記錄由培訓(xùn)管理員妥善保存至少一年。
5、升職培訓(xùn)
1)升職培訓(xùn)適用于工作表現(xiàn)良好,工作能力較強(qiáng),具較好發(fā)展?jié)摿?擬晉升到更高一級職位的員工。員工能否得到升職,應(yīng)視員工之專業(yè)知識技能及管理水平等方面與該職位是否適應(yīng)。
2)升職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括:
a、擬晉升職務(wù)的職責(zé)及權(quán)限
b、擬晉升職位的專業(yè)知識及技能
c、管理技巧
6、特殊工作人員培訓(xùn)
1)由培訓(xùn)管理員組織安排從事特殊工作崗位(內(nèi)審員/培訓(xùn)負(fù)責(zé)人)員工的資格培訓(xùn);由培訓(xùn)管理員組織安排從事關(guān)鍵工作崗位(會計(jì)/出納/設(shè)備責(zé)任人/救生員/司機(jī))員工的資格培訓(xùn)。
2)從事特殊及關(guān)鍵工作崗位員工須取得政府頒發(fā)的崗位資格證書,擔(dān)任部門配電柜、發(fā)電機(jī)、消防設(shè)施、水泵、立體車庫等設(shè)備的責(zé)任人及操作者,擔(dān)任部門救生員、專職機(jī)動車輛駕駛員并須經(jīng)過公司考核取得資格后方可正式上崗。
7、外送培訓(xùn)
根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要,由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員外送培訓(xùn),雙方簽定1-3年的培訓(xùn)協(xié)議書。培訓(xùn)結(jié)束后須將結(jié)業(yè)證書原件交人事管理員存檔。
8、培訓(xùn)效果評估
1)各培訓(xùn)組織部門應(yīng)預(yù)先設(shè)定培訓(xùn)目標(biāo),培訓(xùn)結(jié)束后檢驗(yàn)?zāi)繕?biāo)的達(dá)成情況,并定期開展培訓(xùn)效果評估及意見征詢活動,至少每半年一次總結(jié)培訓(xùn)成效,以便提高培訓(xùn)工作質(zhì)量。
2)培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)至少每半年組織
一次對各部門培訓(xùn)工作抽查并評估。
四、培訓(xùn)積分管理
1、參加培訓(xùn)者將得到相應(yīng)的培訓(xùn)積分。
2、培訓(xùn)積分將與個人考核、獎金及晉升直接掛鉤。
3、培訓(xùn)積分采用培訓(xùn)系數(shù)×培訓(xùn)課時的方法進(jìn)行計(jì)算。
4、培訓(xùn)系數(shù)根據(jù)該次培訓(xùn)課程的專業(yè)程度、重要程度及難易程度等,分別為0.5、1.0、1.5、2.0四個系數(shù)。
5、培訓(xùn)課時指該次培訓(xùn)課程的授課時間,1小時為1個課時。
6、培訓(xùn)積分實(shí)行個人臺賬式管理,由各部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人將本部門參加培訓(xùn)人員的姓名、培訓(xùn)時間、培訓(xùn)課程、培訓(xùn)系數(shù)及培訓(xùn)積分統(tǒng)一進(jìn)行登記管理。
五、培訓(xùn)須知
公司安排之培訓(xùn)活動,等同于正常出勤,應(yīng)參加培訓(xùn)人員無故不參加者,將按照相關(guān)考勤管理制度執(zhí)行。
培訓(xùn)是一次互動式的交流研討,希望你能運(yùn)用創(chuàng)造性思維,積極參與;
學(xué)員必須攜帶相關(guān)學(xué)習(xí)用品準(zhǔn)時參加培訓(xùn),請勿遲到、早退;
上課期間注意事項(xiàng):
請將傳呼機(jī)、手機(jī)設(shè)為關(guān)機(jī)(震機(jī))狀態(tài);
上課期間請勿交頭接耳,發(fā)言須舉手,征得講師同意;
參觀期間須服從組織者的安排,遵守秩序,勿大聲喧嘩
課余休息期間注意事項(xiàng):
請勿在辦公區(qū)域游蕩,請勿在無煙區(qū)抽煙,請勿大聲喧嘩;
未經(jīng)許可,請勿隨便動用公用設(shè)施和設(shè)備;
公共衛(wèi)生注意事項(xiàng):
培訓(xùn)期間,每人每天只用一個紙杯,用完后請勿隨手丟棄,應(yīng)放入垃圾桶中;
愛護(hù)、保持食堂用餐區(qū)域衛(wèi)生,廢餐具請勿亂放,須統(tǒng)一放置;
愛護(hù)、保持洗手間衛(wèi)生,保持洗手間臺面、地面干凈整潔;
服裝注意事項(xiàng):
學(xué)員在培訓(xùn)期間,須按要求佩帶胸牌,且在培訓(xùn)結(jié)束時及時向培訓(xùn)助理交還胸牌;
培訓(xùn)期間,學(xué)員須穿著崗位制服;
培訓(xùn)結(jié)束后,須主動協(xié)助培訓(xùn)助理整理、清潔培訓(xùn)教室。
附相關(guān)表格:
1、培訓(xùn)(會議)記錄表;
2、月度培訓(xùn)計(jì)劃;
3、外送培訓(xùn)協(xié)議書;
第10篇 物業(yè)管理體系文件內(nèi)部審核程序
物業(yè)綜合管理體系文件內(nèi)部審核程序
1.目的:確保管理體系有效實(shí)施、保持和改進(jìn)。
2.范圍:管理體系所覆蓋的所有區(qū)域。
3.職責(zé):
4.操作規(guī)程:
工作流程圖說明記錄
1、品質(zhì)管理部編制《年度內(nèi)審計(jì)劃》(每年至少一次),包括:確定審核目的、范圍、依據(jù)、頻次、辦法、受審部門、內(nèi)審時間,上報管理者代表審核。
2、管理者代表簽署意見后報公司總經(jīng)理審批。
3、當(dāng)組織機(jī)構(gòu)管理體系發(fā)生重大變化、法律法規(guī)及其它外部要求變更等情況發(fā)生時,由管理者代表及時組織進(jìn)行內(nèi)部審核。
4、內(nèi)審組長和內(nèi)審組成員由管理者代表任命。
5、內(nèi)審組長編制本次《審核實(shí)施計(jì)劃》,包括:審核組成員、時間、地點(diǎn)、受審部門、審核要點(diǎn)、審核報告分發(fā)范圍、日期等,交管理者代表審核,報公司總經(jīng)理審批。
6、內(nèi)審組長組織編寫《內(nèi)審檢查表》,包括:審核項(xiàng)目、依據(jù)、方法等。
7、內(nèi)審組長于內(nèi)審實(shí)施前10天通知受審部門。
8、受審部門如有異議,應(yīng)于內(nèi)審前3天通知內(nèi)審組長。
9、內(nèi)審的首次會議由公司領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)審組成員及各部門負(fù)責(zé)人參加,與會者簽到并將會議記錄在公司品質(zhì)管理部歸檔。
10、首次會議內(nèi)容:由組長介紹內(nèi)審目的、范圍、依據(jù)、方式、組員、日程等。
11、首次會議后應(yīng)進(jìn)行現(xiàn)場審核,并將管理體系運(yùn)行效果及不符合項(xiàng)記錄在《內(nèi)審檢查表》中。
12、內(nèi)審組需每日召開內(nèi)審會議,對當(dāng)日的審核情況進(jìn)行核對。
13、現(xiàn)場審核結(jié)束后,審核組長召開內(nèi)審小組審核會議,對審核結(jié)果進(jìn)行全面分析,確定不合格項(xiàng),填寫《不合格項(xiàng)分布表》。
14、審核組長于一周內(nèi)完成《內(nèi)部管理體系審核報告》,報告內(nèi)容包括:審核目的、范圍、方法、依據(jù)、審核組成員、受審核方代表名單、審核計(jì)劃實(shí)施情況、不合格項(xiàng)分布情況分析、不合格數(shù)量及嚴(yán)重程度、存在的主要問題分析、對體系的有效性、符合性的結(jié)論及今后應(yīng)改進(jìn)的地方。
15、將此報告交管理者代表審核,上報公司總經(jīng)理審批。
16、召開內(nèi)審末次會議,公司領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)審組成員及各部門領(lǐng)導(dǎo)到會并簽到、公司品質(zhì)管理部將會議紀(jì)錄存檔。
17、會上內(nèi)審組組長通報檢查結(jié)果,宣讀《內(nèi)部管理體系審核報告》,提出完成糾正措施的要求及日期。
18、公司品質(zhì)管理部將《內(nèi)部管理體系審核報告》發(fā)放到各相關(guān)部門,并將內(nèi)審結(jié)果提交公司管理評審。
《審核實(shí)施計(jì)劃》 c*8.2-02-f01-01
《內(nèi)審檢查表》 c*8.2-02-f02-01
《不合格項(xiàng)分布表》 c*8.2-02-f03-01
《內(nèi)部管理體系審核報告》c*8.2-02-f04-01
第11篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理概述
一、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理目標(biāo)
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是指財(cái)務(wù)管理的目的行為,即在一定時期內(nèi)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標(biāo)的要求所決定的。一般來講,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是要求在改善財(cái)務(wù)狀況的條件下,不斷擴(kuò)大財(cái)務(wù)成果,提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。主要包括如下幾個方面:
1.以提高經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)
經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果大于服務(wù)經(jīng)營的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù),獲得更多的利潤。
2.實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化目標(biāo)
財(cái)富最大化是指公司通過合理經(jīng)營,使本企業(yè)的總價值達(dá)到最大化。在股份制公司中,公司財(cái)富最大化也就是使股東財(cái)富最大化,這是當(dāng)前西方財(cái)務(wù)管理理論中普遍提出的財(cái)務(wù)目標(biāo),并認(rèn)為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財(cái)務(wù)行為和財(cái)務(wù)決策是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程,因此,實(shí)現(xiàn)財(cái)富最大化當(dāng)然也應(yīng)成為其財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)之一。
3.完成國家有關(guān)規(guī)定
國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務(wù)經(jīng)營效益等,實(shí)現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業(yè)的效益。
二、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理的幾個新觀念
隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立與發(fā)展,財(cái)務(wù)理財(cái)也必須樹立新觀點(diǎn),適應(yīng)社會的發(fā)展。這些觀念主要包括:
1.市場觀念
物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應(yīng)該以市場為導(dǎo)向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)者、財(cái)會人員應(yīng)該及時全面地學(xué)習(xí)和掌握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟(jì)的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。
2.經(jīng)濟(jì)效益觀念
經(jīng)濟(jì)效益是指公司在經(jīng)濟(jì)活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務(wù)。提高經(jīng)濟(jì)效益是經(jīng)濟(jì)工作的出發(fā)點(diǎn),也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟(jì)效益,首先要樹立經(jīng)濟(jì)效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)作為檢查考核的目標(biāo)。其次加強(qiáng)管理為提高經(jīng)濟(jì)效益的主要手段,并把加強(qiáng)管理作為提高經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業(yè)管理公司所有者權(quán)益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中,其成本補(bǔ)償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進(jìn)行,保證資本權(quán)益不受任何形式的侵犯。
4.資金時間價值觀念
資金時間價值是指資金在運(yùn)動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計(jì)算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時間基礎(chǔ)上進(jìn)行比較,衡量其實(shí)際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計(jì)算不同時期的財(cái)務(wù)收支,也不能進(jìn)行正確的財(cái)務(wù)決策。因此應(yīng)牢固地樹立資金時間的價值觀念。
5.投資的風(fēng)險觀念
公司的財(cái)務(wù)活動,很多都是在有風(fēng)險的條件下進(jìn)行的。少冒風(fēng)險,多獲利,是人們處理風(fēng)險的基本原則。在風(fēng)險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進(jìn)行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風(fēng)險價值,或投資的風(fēng)險補(bǔ)償。為了做好財(cái)務(wù)工作,財(cái)務(wù)人員必須研究投資和經(jīng)營中的風(fēng)險,計(jì)算風(fēng)險度的大小,從而設(shè)法控制風(fēng)險,這也是財(cái)務(wù)管理的基本觀念和基本原理,離開了風(fēng)險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進(jìn)行融資和投資的決策。
三、物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容
財(cái)務(wù)計(jì)劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)劃的重要組成部分,是進(jìn)行財(cái)務(wù)管理、財(cái)務(wù)監(jiān)督、財(cái)務(wù)分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo),使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計(jì)劃協(xié)調(diào)進(jìn)行,提高經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)計(jì)劃的內(nèi)容主要有:
1.各項(xiàng)收入的預(yù)算與籌集
物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應(yīng)按照國家政府制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),算出按月、按季、按年各項(xiàng)收入的總額,并采取有效措施,確保應(yīng)收資金及時收取。
2.各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算與分析
各項(xiàng)成本、費(fèi)用的測算是制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ),也是進(jìn)行財(cái)務(wù)核算和財(cái)務(wù)監(jiān)督的依據(jù),應(yīng)分門別類地測算出各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)的成本與費(fèi)用,在企業(yè)內(nèi)部實(shí)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。
3.專項(xiàng)基金的提存與使用
專項(xiàng)基金通常是指共用設(shè)備、設(shè)施的維修基金。關(guān)于專項(xiàng)基金的使用國家已做了相應(yīng)的規(guī)定,各地地方政府也出臺了使用細(xì)則。專項(xiàng)基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?同時應(yīng)預(yù)先做好使用計(jì)劃。專項(xiàng)基金的提存與使用是財(cái)務(wù)計(jì)劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。
4.公司凈經(jīng)營收益的預(yù)測和留用利潤的安排使用
公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運(yùn)動過程進(jìn)行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營收入,也就是企業(yè)利潤,財(cái)務(wù)計(jì)劃應(yīng)預(yù)測企業(yè)的利潤情況,并分析影響盈虧的關(guān)鍵因素,以便及時調(diào)整,確保經(jīng)營收益的最大化。
四、機(jī)構(gòu)設(shè)置
物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部與其他行業(yè)的財(cái)務(wù)部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點(diǎn)。根據(jù)每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務(wù)內(nèi)容的多少等具體情況來設(shè)置機(jī)構(gòu),配備人員。由于財(cái)務(wù)管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定,因此根據(jù)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)部門可以設(shè)立一崗多人或一人多崗。
五、財(cái)務(wù)部工作人員崗位職責(zé)
1.財(cái)務(wù)部經(jīng)理
(1)向總經(jīng)理負(fù)責(zé),具體主持公司財(cái)務(wù)部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。
(2)組織財(cái)務(wù)部門的政治學(xué)習(xí)、法律法規(guī)學(xué)習(xí)。要求所有財(cái)會人員遵紀(jì)守法,按照財(cái)政部中國人民銀行頒布的有關(guān)金融管理?xiàng)l例管理好財(cái)務(wù)。
(3)每月、每季審核各種會計(jì)報表和統(tǒng)計(jì)報表,并寫出分析報告,送總經(jīng)理審閱。
(4)檢查、督促各項(xiàng)費(fèi)用的及時收繳和管理,保證公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn),為公司創(chuàng)造更多的利潤。
(6)審核、控制各項(xiàng)費(fèi)用的支出,杜絕浪費(fèi)。
(7)組織擬定物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關(guān)主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財(cái)會及稅務(wù)管理制度,運(yùn)用法律、政策手段保護(hù)公司的合法權(quán)益。
(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)以及本公司的實(shí)際情況,制定財(cái)務(wù)管理制度的細(xì)則。
(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
2.主管會計(jì)
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),具體做好財(cái)務(wù)的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計(jì)憑證和財(cái)務(wù)處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計(jì)報表,送部門經(jīng)理審核;
(4)負(fù)責(zé)檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機(jī)構(gòu)的收支賬目,及時向部門經(jīng)理匯報;
(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實(shí)相符;
(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)和需要,組織各營業(yè)部門及下屬機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高整體的業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn);
(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
3.出納
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),服從領(lǐng)導(dǎo)安排,盡職盡責(zé)做好本職工作。
(2)嚴(yán)格遵守國家制定的財(cái)會制度和公司制定的財(cái)務(wù)管理細(xì)則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。
(3)及時辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會計(jì)做賬。
(4)及時追收各種應(yīng)收的款項(xiàng),保護(hù)公司利益不受損失。
(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
4.統(tǒng)計(jì)員
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理細(xì)則,做好本職工作;
(2)及時統(tǒng)計(jì)、存貯各種費(fèi)用交收資料,供主管會計(jì)參考;
(3)維護(hù)好電腦設(shè)備,保管好所存的資料;對于變動的資料數(shù)據(jù)應(yīng)及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現(xiàn)差錯;
(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項(xiàng)。
5收費(fèi)員
;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時,應(yīng)專門配備收費(fèi)員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費(fèi)員的職責(zé)是:
(1)對部門經(jīng)理負(fù)責(zé),遵守公司制定的財(cái)務(wù)人員管理規(guī)則,做好本職工作。
(2)負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的通知和收繳。
(3)每天下班前應(yīng)把當(dāng)天收繳的各項(xiàng)管理費(fèi)用的現(xiàn)金入庫,并統(tǒng)計(jì)好交費(fèi)情況。
(4)樹立“業(yè)主至上,服務(wù)第一”的思想。工作中應(yīng)熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。
第12篇 物業(yè)管理練習(xí)題二
一、名詞解釋
1、物業(yè)管理協(xié)會
2、物業(yè)管理招標(biāo)
二、填空題
1,我國的物業(yè)管理實(shí)行三級管理體制,即 ,
和。其中
處于基礎(chǔ)地位、核心作用。
2,政府對物業(yè)管理的市場管理是通過 來實(shí)現(xiàn)的,即政府管理屬 ,其基本職能和作用是
其管理的首要任務(wù)和重要手段是。目前政府對物業(yè)管理的重點(diǎn)是 。
3,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是指由 ,
等組成的民間行業(yè)組織。
4,物業(yè)管理的自我管理首先應(yīng)從 開始。
5,業(yè)主公約是一份由 承諾,并對均有約束力的有關(guān) 等方面 的行為準(zhǔn)則。
6,物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理,其首要環(huán)節(jié)是 。
7,物業(yè)管理的前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)即介入,從事物業(yè)形成前的階段性管理。
8,房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是 ,而物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是。
9,物業(yè)竣工是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后達(dá)到了所規(guī)定的要求,具備了 的條件。
10,所謂'入伙'是指 。
24,物業(yè)管理的全過程的管理包括
。
11、物業(yè)管理招標(biāo)是由 制訂物業(yè)管理招標(biāo)文件,向社會公開招聘確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。
12、物業(yè)管理招標(biāo)具有與其他招標(biāo)一些不同的特點(diǎn),如 , 。
13,物業(yè)管理招標(biāo)必須貫徹' , , '的原則。
14,物業(yè)管理招標(biāo)文件一般包括 , ,。
三、判斷題
1,業(yè)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)、園林、綠化,治安消防,車輛、水、電煤及業(yè)主投訴的管理及處理。 ( )
2,物業(yè)管理前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實(shí)施平行交叉管理的方法。( )
3,對物業(yè)管理企業(yè)而言,首先應(yīng)參與市場競爭獲取物業(yè)管理權(quán)。( )
4,物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)要進(jìn)行可行性,可靠性分析。( )
5,物業(yè)通過竣工驗(yàn)收,即表示物業(yè)管理企業(yè)由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入對物業(yè)的實(shí)體管理之中。( )
6,業(yè)主對物業(yè)的驗(yàn)收是對物業(yè)給排水和門窗墻地面的驗(yàn)收。( )
7,業(yè)主對物業(yè)擁有所有權(quán),所以業(yè)主可根據(jù)自己的要求隨意裝修,不需經(jīng)其他方面批準(zhǔn)。( )
8,物業(yè)管理企業(yè)一旦中標(biāo),就可以長期占有這一市場分額,直到所管物業(yè)的壽命結(jié)束。( )
9,對較大范圍、大規(guī)模的收益性物業(yè)的物業(yè)管理一般采用選標(biāo)方式,他可以減少招標(biāo)的工作量。( )
10,物業(yè)管理招標(biāo)的超前介入是指僅在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的參與。( )
四、選擇題
1,物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度稱為( )
a,業(yè)主公約b,物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制
c,住戶手冊d,業(yè)主管理委員會章程
2,物業(yè)管理市場管理中,屬于宏觀管理的是( )
a,政府管理b,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的管理
c,物業(yè)管理企業(yè)自我管理d,部門管理
3,物業(yè)的建設(shè)是否有保證,業(yè)主的資信條件是否較好,并能協(xié)作配合是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的( )分析。
a,可行性b,可靠性c,可盈利性
d,經(jīng)濟(jì)性
4,物業(yè)由建筑商向開發(fā)商移交的過程稱為物業(yè)的( )
a,竣工驗(yàn)收 b,接管驗(yàn)收c,用戶入住
d,收樓
5,為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序,使整個過程井然有序,所發(fā)給住戶的文書是( )
a,入伙通知書b,入伙手續(xù)書 c,收樓須知
d,住戶手冊
6,住戶的裝修管理由( )全權(quán)負(fù)責(zé)。
a,業(yè)主管理委員會b,房管唆 c,物業(yè)管理企業(yè)
d,所屬物業(yè)轄區(qū)的物業(yè)管理處
7,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就參與物業(yè)的建設(shè)中去體現(xiàn)了物業(yè)管理招標(biāo)的( )特點(diǎn)。
a,接段性b,超前介入c,時間性d,計(jì)劃性
五、簡述題
1、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)市場管理的實(shí)施途徑有哪些
2,物業(yè)前期管理的主要內(nèi)容有哪些
3,簡要敘述物業(yè)前期管理的必要性。
4,物業(yè)接管驗(yàn)收和物業(yè)竣工驗(yàn)收的區(qū)別何在
5,簡要敘述物業(yè)全過程管理的主要內(nèi)容及入伙階段的主要工作。
6,簡述物業(yè)管理招標(biāo)及投標(biāo)的程序。
