第1篇 物業(yè)管理法規(guī)運(yùn)用技能培訓(xùn)試卷
一、是非判斷題(對(duì)的打'√',錯(cuò)的打'×',共30分,每小題2分)
( × )l、行政處分是對(duì)公民和法人違反行政管理法律法規(guī)的行為所實(shí)施的制裁措施。
( √ )2、行政訴訟在審理中不能調(diào)解。
( √ )3、分期開發(fā)尚未完成的住宅區(qū),只能成立臨時(shí)業(yè)主委員會(huì)。
( √ )4、法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)就是主體的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。
( × )5、違約責(zé)任一般為過錯(cuò)責(zé)任。
( × )6、行政法規(guī)是由國務(wù)院所屬各部、委根據(jù)法律法規(guī)所頒布的規(guī)范性文件。
( × )7、公平責(zé)任同樣適用于精神損害賠償場(chǎng)合。
( √ )8、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期。
( √ )9、在復(fù)有法律關(guān)系中存在主體法律地位不平等。
( × )10、物業(yè)管理委托屬于具體委托。
( × )l1、行政調(diào)解不具[[有法律效力。
( √ )12、法律規(guī)范的中心規(guī)范是行為規(guī)范。
( × )13、在我國,仲裁是兩審終審制。
( × )14、合同成立時(shí)合同生效。
( √ )15、合同附件與合同正文具有同等法律效力。
二、簡答題(20分,每題10分)
1、物業(yè)管理合同一般包括哪些主要條款(10分)
答案要點(diǎn):
合同一般主要包括八項(xiàng)條款
①當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所
②標(biāo)的
③數(shù)量
④質(zhì)量
⑤價(jià)款或者報(bào)酬
⑥履行期限
⑦地點(diǎn)和方式
⑧違約責(zé)任及解決爭(zhēng)議的方法第二條和第八條各2分,其余每條各1分
2、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)有哪些
答案要點(diǎn):
建設(shè)部第33號(hào)令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》指出,物業(yè)管理公司的權(quán)利是:
1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制定小區(qū)管理辦法;
2)依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理;
3)依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用;
4)有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為;
5)有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理;
6)有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù);
7)可以實(shí)行多種經(jīng)營,以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)是:
(1)履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營
物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù),首先是履行合同,對(duì)合同規(guī)定的事項(xiàng)要全面履行。
1)管理服務(wù)合同一經(jīng)簽訂,受國家法律保護(hù),合同義務(wù)受國家法律監(jiān)督。如果物業(yè)管理企業(yè)不全面履行合同,要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
2)不得擅自變更和解除管理服務(wù)合同,雙方必須信守合同。如果發(fā)生新的情況,要經(jīng)雙方協(xié)議重新達(dá)成新的合同。任何一方當(dāng)事人都不得擅自變更或解除合同,也不允許單方拒絕履行或者變更已經(jīng)訂立的管理服務(wù)合同。
3)依法解決管理服務(wù)合同中的糾紛。一種是通過協(xié)議解決糾紛,一種是通過有關(guān)主管部門的調(diào)解解決,也可以向人民法院起訴。
(2)接受管委會(huì)和住宅小區(qū)內(nèi)居民的監(jiān)督
(3)重大的管理措施應(yīng)當(dāng)交管委會(huì)審議,并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可
(4)接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)
權(quán)利與義務(wù)答出主要要點(diǎn)即可,每條1分
三、案例分析(50分)
(一)某小區(qū)四樓業(yè)主張某向管理公司投訴五樓業(yè)主李某,稱李改造住房時(shí)將客廳一角加建了一廁所,由此對(duì)其生活帶來了不良影響(張家在客廳時(shí)常聞李家沖廁水聲),要求物業(yè)管理公司進(jìn)行處理。
問:物業(yè)公司應(yīng)如何解釋或者處理理由是什么(15分)
答案要點(diǎn):
物業(yè)管理公司應(yīng)告知住戶,此類事件可在物業(yè)管理公司配合下先協(xié)商解決,如協(xié)商不成住戶可向法院提起訴訟。(假設(shè)物業(yè)管理公司并未超越權(quán)限審批樓上住戶的裝修方案)。3分
其理由為:
(1)在物業(yè)管理委托合同無特別規(guī)定的情況下,物業(yè)管理公司的權(quán)限范圍不包括對(duì)住戶裝修方案的審批,只應(yīng)對(duì)報(bào)修的業(yè)主盡告知義務(wù),要求其按照《住宅使用說明書》進(jìn)行使用。4分
(2)業(yè)主裝修屬于對(duì)自己所有財(cái)產(chǎn)的處分,在不影響其他使用人的情況下是合法的。但是本案中樓上業(yè)主改變樓宇使用結(jié)構(gòu),給樓下業(yè)主造成損害。4分
(3)根據(jù)《民法通則》,樓上樓下屬于相鄰關(guān)系,樓下業(yè)主是否起訴則以造成損害的嚴(yán)懲程度而定。4分
(二)某小區(qū)業(yè)主黃某一家人'五一'旅游后回到家,發(fā)現(xiàn)家里積滿污水,經(jīng)查是與樓上相連處的下水道(管)漫出。事后,小區(qū)物業(yè)管理公司稱:下水管道是暢通的,因此不負(fù)管理責(zé)任。開發(fā)商則稱:此樓己通過綜合驗(yàn)收,是合格的,包以也無責(zé)任。黃某于是投訴到消費(fèi)者協(xié)會(huì)。
問:你如何看待此次事件(10分)
答案要點(diǎn):
(1)下水道漏水,物業(yè)管理公司應(yīng)協(xié)助業(yè)主查明原因及情況:4分
(2)如在保修期內(nèi),由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修,如確屬先天質(zhì)量缺陷,亦同。3分
(3)此外其他情形,則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維修。3分
(三)2000年10月,某房地產(chǎn)公司在擬建花園住宅小區(qū)的報(bào)批文件和圖紙說明,住宅樓為17層,第一層為本樓地下停車場(chǎng)。辦完審批手續(xù)后,該小區(qū)于2000年11月破土動(dòng)工,并做售樓廣告,稱房地產(chǎn)公司將為本樓住戶提供地下停車場(chǎng)的停車位。2001年年底該樓預(yù)售完畢,張某等52戶均在售房合同中約定:由房地產(chǎn)公司提供地下停車場(chǎng)的停車位。交付使用后,張某等戶在地下停車場(chǎng)停車時(shí)得知停車場(chǎng)已轉(zhuǎn)讓給小區(qū)的物業(yè)管理公司,小區(qū)住戶使用需交納5元/天的停車費(fèi)。張某認(rèn)為購買了樓房就自然取得了地下停車場(chǎng)的部分所有權(quán),他不應(yīng)付費(fèi)。為此,張某等數(shù)十名住戶與房地產(chǎn)公司交涉,但房地產(chǎn)公司則稱合同約定的提供停車位是有償提供,未說明是無償提供。鑒于協(xié)商不成,張某等訴至法院,要求判決房地產(chǎn)公司對(duì)地下停車場(chǎng)無處分權(quán),轉(zhuǎn)讓行為本身不合法,合同無效。
請(qǐng)你運(yùn)用所學(xué)的物業(yè)管理法規(guī)相關(guān)知識(shí)對(duì)本案進(jìn)行分析處理。15分
答案要點(diǎn):
(1)停車場(chǎng)在建筑物內(nèi)形成了一定空間,四周的范圍明確是具有獨(dú)立的出入口,已經(jīng)構(gòu)成了與住房相區(qū)別的特定物,在構(gòu)造上和利用上具有獨(dú)立性,因此停車場(chǎng)所有權(quán)仍歸房地產(chǎn)公司所有。3分
(2)本案中不能認(rèn)為因張某等購買了樓房就自然取得了地下停車場(chǎng)的部分所有權(quán),即區(qū)分所有建筑物的共用部分。而對(duì)于合同上的約定:房地產(chǎn)公司提供地下停車場(chǎng)的停車位,不能認(rèn)為房地產(chǎn)公司對(duì)地下停車場(chǎng)所有權(quán)的放棄。因此,房地產(chǎn)公司對(duì)地下停車場(chǎng)仍有
處分權(quán),換言之,物業(yè)管理公司對(duì)停車場(chǎng)的取得合法有效。4分
(3)對(duì)于張某等業(yè)主信賴?yán)娴膿p失,如房地產(chǎn)公司售房廣告的內(nèi)容,由于合同已生效履行,故本案中不存在締約過失責(zé)任的承擔(dān)問題。因?yàn)榫喖s過失責(zé)任是指在合同成立前的締約過程中,因締約人一方致合同不成立或無效所具有的過失而承擔(dān)的責(zé)任。4分
(4)但本案例中,房地產(chǎn)公司稱房地產(chǎn)公司將為本樓住戶提供地下停車場(chǎng)的停車位。沒有盡詳盡告知的義務(wù),即沒有告知消費(fèi)者房地產(chǎn)公司提供的停車位是屬于所售樓房的一部分,還僅是公司為購房消費(fèi)者能夠提供的一種有償服務(wù)。它沒有告知消費(fèi)者停車場(chǎng)的所有權(quán)或使用權(quán)的劃分,且有一種誤導(dǎo)的嫌疑,對(duì)消費(fèi)者造成信賴?yán)娴膿p失,應(yīng)該負(fù)一定的責(zé)任。但由于我國現(xiàn)行法律沒有規(guī)定,業(yè)主們很難得到這方面的損失賠償。4分
(四)某物業(yè)管理公司不與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)協(xié)商,擅自將所管轄住宅小區(qū)的所有樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位300余平方米出租給他人設(shè)攤經(jīng)營。該住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為,在購房時(shí),已將該公共部分?jǐn)側(cè)胨彿课莸慕ㄖ娣e之中,對(duì)此公共部位讓與他人經(jīng)營是一種侵權(quán)行為,經(jīng)交涉無果,遂一紙?jiān)V狀將物業(yè)管理公司告上法庭。被告辯稱:物業(yè)管理公司作為住宅小區(qū)的管理者,有權(quán)將樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給別人設(shè)攤經(jīng)營。
請(qǐng)你運(yùn)用所學(xué)的物業(yè)管理法規(guī)相關(guān)知識(shí)對(duì)本案進(jìn)行分析處理。10分
答案要點(diǎn):
(1)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十條規(guī)定:'物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施,不得改變用途。''物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的,應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。'
我國《民法通則》第78條規(guī)定:'財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民法人共有。' 物業(yè)的共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體對(duì)同一項(xiàng)物業(yè)共同享有的所有權(quán)。共有權(quán)利主體稱為共有人,客體稱為共有物業(yè),各共有人之間因物業(yè)共有而形成權(quán)利義務(wù)關(guān)系稱為共有關(guān)系。物業(yè)的共有可分為按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物業(yè),大都屬于按份共有。在住宅小區(qū)的大廈中,大門、樓梯、電梯、大廳等都屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)。
《民法通則》第106條規(guī)定:'公民、法人由于過錯(cuò)侵害國家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。' 5分
(2)本案中的物業(yè)管理公司將屬于業(yè)主所有的一層電梯旁的公共部位300余平方米出租給一單位設(shè)攤經(jīng)營,是一種對(duì)財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的處分行為,它的行為侵害了部分業(yè)主對(duì)公共部分擁有的使用權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任:停止侵權(quán),返還違法所得,賠償損失。3分
(3)物業(yè)管理公司要出租共有房屋部分,必須征得大多數(shù)業(yè)戶或業(yè)主委員會(huì)同意,且收益要?dú)w全體業(yè)主所有。2
第2篇 物業(yè)裝修管理程序
項(xiàng)目物業(yè)裝修管理程序
1.0 目的
保證物業(yè)裝修符合有關(guān)的安全、美觀、衛(wèi)生、環(huán)保要求。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心管理范圍內(nèi)物業(yè)的二次裝修管理。
3.0 定義
3.1特殊項(xiàng)目:指住宅以外的商鋪、辦公等裝修項(xiàng)目。
3.2施工設(shè)計(jì)圖:包括但不限于平面設(shè)計(jì)圖、單元立面圖、空調(diào)安裝圖、電力照明設(shè)計(jì)及用量圖、給排水設(shè)計(jì)圖和相關(guān)技術(shù)資料。
4.0 職責(zé)
4.1 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)業(yè)戶裝修申請(qǐng)的受理和手續(xù)辦理及指引工作。
4.2 設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)裝修圖紙的審核和裝修現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管、驗(yàn)收工作。
4.3 物業(yè)服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)審批住宅裝修申請(qǐng)和押金的清退。
4.5 客戶服務(wù)部內(nèi)勤助理負(fù)責(zé)收、退裝修押金及相關(guān)費(fèi)用。
5.0程序要點(diǎn)
5.1裝修申請(qǐng)手續(xù)的辦理及審批
5.1.1業(yè)戶提出裝修申請(qǐng)時(shí),客戶服務(wù)客服助理應(yīng)首先確認(rèn)業(yè)戶是住戶還是租戶。如果是住戶即可提供《裝修注意事項(xiàng)》和《裝修申請(qǐng)表》,要求住戶填寫《裝修申請(qǐng)表》并提供裝修施工設(shè)計(jì)圖和相關(guān)技術(shù)資料;如果是租戶,應(yīng)要求其提供住戶的書面許可資料后再辦理手續(xù)。
5.1.2客服助理應(yīng)及時(shí)將業(yè)戶的裝修設(shè)計(jì)和技術(shù)資料轉(zhuǎn)交設(shè)備維護(hù)部,由設(shè)備維護(hù)部經(jīng)理組織土建和水電技術(shù)人員進(jìn)行審核,必要時(shí)應(yīng)會(huì)同業(yè)戶查看裝修現(xiàn)場(chǎng)。
5.1.3 設(shè)備維護(hù)部根據(jù)業(yè)戶提供的裝修資料及到現(xiàn)場(chǎng)了解的情況,在接到申請(qǐng)和技術(shù)資料后的二個(gè)工作日內(nèi)提出意見,并做出如下處理:
a) 符合要求的,在申請(qǐng)《裝修審批通知書》上簽署意見后提交物業(yè)服務(wù)中心主任審批。
b) 不合要求的,將不合要求的原因在《裝修審批通知書》上注明、簽字并向業(yè)戶解釋清楚,提出修改要求,另行申請(qǐng)。
5.1.4 物業(yè)服務(wù)中心主任在收到設(shè)備維護(hù)部審核后的《裝修申請(qǐng)表》和施工設(shè)計(jì)圖后一個(gè)工作日內(nèi),對(duì)符合規(guī)定的給予批準(zhǔn),交客戶服務(wù)部;對(duì)不合規(guī)定要求的申請(qǐng),簽署意見后交設(shè)備維護(hù)部處理。
5.1.5 設(shè)備維護(hù)部對(duì)物業(yè)服務(wù)中心主任退回的裝修申請(qǐng)按6.1.3的規(guī)定處理。
5.1.6 裝修申請(qǐng)表獲批準(zhǔn)后,客服助理通知業(yè)戶并要求業(yè)戶、施工單位與物業(yè)服務(wù)中心簽訂裝修施工協(xié)議書;在《裝修施工人員出入證申請(qǐng)表》、《裝修施工人員登記表》中登記施工人員資料;指導(dǎo)業(yè)戶在財(cái)務(wù)處交納裝修押金、裝修管理服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)(業(yè)戶委托)、臨時(shí)出入辦證費(fèi)及押金,并為施工人員辦理出入證。
5.1.7在業(yè)戶辦理完以上手續(xù)后,客戶服務(wù)部為業(yè)戶核發(fā)施工許可證和裝修審批通知書,施工單位憑證進(jìn)場(chǎng)施工。
5.2 裝修的監(jiān)控
5.2.1 客服助理應(yīng)及時(shí)將裝修單元信息反饋到秩序維護(hù)部,以便秩序維護(hù)部巡邏人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡視監(jiān)控。秩序維護(hù)部巡邏人員對(duì)發(fā)現(xiàn)的違章裝修現(xiàn)象要進(jìn)行制止,必要時(shí)通知客戶服務(wù)部,由客戶服務(wù)部開出《違規(guī)裝修整改通知書》,采取限期整改或扣罰押金、停水停電等催整改措施。
5.2.2設(shè)備維護(hù)部技工根據(jù)批準(zhǔn)內(nèi)容每天不少于一次到施工現(xiàn)場(chǎng),對(duì)裝修施工單位的裝修過程進(jìn)行監(jiān)控,并填寫《裝修巡查記錄表》。
5.2.3設(shè)備維護(hù)部技工在監(jiān)控過程中,發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)要求業(yè)戶和施工單位立即改正:
a) 未按規(guī)定張貼《施工許可證》;
b) 未按規(guī)定的施工時(shí)間施工;
c) 超出申報(bào)范圍內(nèi)的裝修項(xiàng)目;
d) 違反裝修注意事項(xiàng)和施工協(xié)議書的其他規(guī)定。必要時(shí)通知客戶服務(wù)部采取5.2.1規(guī)定的措施。
5.2.4 設(shè)備維護(hù)部技工如發(fā)現(xiàn)裝修過程中存在其它問題,但又不宜以處罰方式解決的,應(yīng)另行采取措施解決,解決不了的要立即報(bào)告上級(jí)處理。
5.2.5 業(yè)戶就裝修事項(xiàng)提出請(qǐng)求協(xié)助或幫助時(shí),設(shè)備維護(hù)部技工應(yīng)予積極考慮,充分了解業(yè)戶提出的請(qǐng)求,并給予協(xié)助處理;如超出自己的職責(zé)范圍處理能力,應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)請(qǐng)求支持。
5.2.6涉及對(duì)衛(wèi)生間、廚房、陽臺(tái)等有防滲漏要求的部位,裝修施工前應(yīng)由施工隊(duì)做閉水試驗(yàn),在樓上層及本層同時(shí)做48小時(shí)閉水試驗(yàn),經(jīng)閉水試驗(yàn)合格后方可動(dòng)工,并由施工單位負(fù)責(zé)人、業(yè)主本人在《防水層閉水試驗(yàn)檢驗(yàn)表》上簽字。
5.2.7裝修現(xiàn)場(chǎng)如有動(dòng)火作業(yè),設(shè)備維護(hù)部技工應(yīng)要求其到物業(yè)服務(wù)中心辦理動(dòng)火申請(qǐng),并要求裝修施工單位在現(xiàn)場(chǎng)配備兩個(gè)4公斤abc干粉滅火器,清理易燃物品,經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心批準(zhǔn)后,在落實(shí)消防措施后為其開具動(dòng)火許可證,并指定張貼位置。
5.2.8對(duì)可能存在影響其他業(yè)戶的裝修事項(xiàng),設(shè)備維護(hù)部技工按《裝修注意事項(xiàng)》規(guī)定的保修期,對(duì)完工后的裝修質(zhì)量進(jìn)行跟蹤控制。
5.3 裝修驗(yàn)收及押金退還
5.3.1裝修完工后,設(shè)備維護(hù)部技工應(yīng)通知業(yè)戶要求施工人員到財(cái)務(wù)交回施工人員出入證,并組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收;經(jīng)政府有關(guān)部門報(bào)批的裝修工程項(xiàng)目(含特殊項(xiàng)目),業(yè)戶和施工單位應(yīng)提交政府部門驗(yàn)收合格報(bào)告副本。
5.3.2設(shè)備維護(hù)部一般在二個(gè)工作日內(nèi)按申報(bào)批準(zhǔn)的項(xiàng)目予以驗(yàn)收,合格的在裝修申請(qǐng)表內(nèi)填寫驗(yàn)收意見;若不合格,則開出裝修驗(yàn)收整改通知書,提出整改意見,直至驗(yàn)收合格為止。
5.3.2驗(yàn)收合格后經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心主任批準(zhǔn)即可退還業(yè)戶的裝修押金。施工單位的押金在征得業(yè)戶的同意后,可在裝修初驗(yàn)收合格一個(gè)月后,經(jīng)復(fù)驗(yàn)無裝修質(zhì)量問題,由物業(yè)服務(wù)中心主任簽字確認(rèn),扣出有關(guān)費(fèi)用款項(xiàng)后再辦理押金退還手續(xù)。
第3篇 物業(yè)區(qū)公用設(shè)備設(shè)施管理守則
物業(yè)園區(qū)公用設(shè)備(設(shè)施)管理守則
為更好地為園區(qū)居民服務(wù),使各業(yè)主享受到舒適、安逸的生活。特制定本規(guī)定:
1、公用設(shè)備(設(shè)施)包括樓宇天臺(tái)、樓梯、電梯、車庫、道路、溝、渠、池、井、機(jī)房、泵房、備用設(shè)備、宣傳欄、雕塑、游泳池、球場(chǎng)設(shè)備、園林小品、綠化帶、公用照明、供水、供電、供氣、通訊、保安消防器材、交通管理器材等。
2、各業(yè)主(住戶)不可更改、破壞各公用設(shè)備(設(shè)施),否則,按原價(jià)格賠償。
3、不可在道路、走廊、樓梯、樹干、天臺(tái)、二樓平臺(tái)及其他公共用地晾曬衣物或掛放、存儲(chǔ)家私和雜物等。
4、禁止在走廊、外墻或其他公共設(shè)施場(chǎng)地放置香火臺(tái),燒香,以免影響外觀整潔;否則,管理處有權(quán)予以清理并視情節(jié)輕重予以經(jīng)濟(jì)賠償。
5、設(shè)備(設(shè)施)維修期間,請(qǐng)業(yè)主(住戶)予以配合,不可在設(shè)備(設(shè)施)未恢復(fù)使用功能投入使用。
6、公用設(shè)備(設(shè)施)修繕費(fèi)用由受益業(yè)主(住戶)共同承擔(dān)。
第4篇 物業(yè)管理手冊(cè)之物業(yè)項(xiàng)目承接
物業(yè)管理手冊(cè):物業(yè)項(xiàng)目承接
1總則
1.1本手冊(cè)規(guī)定的物業(yè)項(xiàng)目承接主要是針對(duì)管理公司新開發(fā)項(xiàng)目以外的新物業(yè)項(xiàng)目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務(wù)合同的過程。
1.2物業(yè)項(xiàng)目承接過程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進(jìn)行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標(biāo)和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質(zhì)形象。
1.3各物業(yè)分公司在開展物業(yè)項(xiàng)目承接工作中應(yīng)充分識(shí)別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體操作與業(yè)主委員會(huì)簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同,以及對(duì)外項(xiàng)目承接工作。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
3對(duì)外物業(yè)項(xiàng)目承接
3.1基本規(guī)定
3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對(duì)外承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,但在具體操作前必須將對(duì)外承接項(xiàng)目的工作意向報(bào)經(jīng)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn),批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一步的洽談或報(bào)名參與投標(biāo)。
3.1.2各地物業(yè)分公司對(duì)外承接項(xiàng)目應(yīng)遵循國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,通過投標(biāo)方式承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
3.2物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息
3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實(shí)物業(yè)管理招標(biāo)信息后,應(yīng)迅速組織人員從開發(fā)商或托管單位獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料,報(bào)本公司總經(jīng)理審查。需要購買招標(biāo)文件的及繳納投標(biāo)押金的,必須先報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員對(duì)收集的初步信息進(jìn)行分析,決定是否
參加投標(biāo)。
3.2.4當(dāng)決定參加投標(biāo)時(shí),物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標(biāo)計(jì)劃書,經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后,報(bào)項(xiàng)目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn)。投標(biāo)計(jì)劃書內(nèi)容包括成本估算額、投標(biāo)方案、投標(biāo)時(shí)間等。
3.3投標(biāo)申請(qǐng)
3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司編制并向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)。
3.3.2投標(biāo)申請(qǐng)的內(nèi)容應(yīng)包括:公司營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標(biāo)和投標(biāo)方案。品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門配合接受招標(biāo)單位的資質(zhì)審查。
3.4投標(biāo)工作小組
3.4.1物業(yè)分公司通過招標(biāo)單位的資格審查,成為投標(biāo)單位后,物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門的專業(yè)人員參加投標(biāo)工作小組,完成物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評(píng)審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。
3.4.2投標(biāo)工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時(shí)間進(jìn)度等必須形成書面的投標(biāo)工作計(jì)劃。
3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標(biāo)小組成員,全過程參與投標(biāo)工作。
3.5投標(biāo)文件編制
3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織投標(biāo)小組成員詳細(xì)研讀招標(biāo)文件,對(duì)招標(biāo)文件的每一條款要求達(dá)成一致理解,并就需要澄清的事項(xiàng)列出問題清單及解決途徑,在投標(biāo)小組內(nèi)分配工作任務(wù),這些任務(wù)包括(不限于):
a)就招標(biāo)文件中的問題與招標(biāo)單位進(jìn)行溝通、澄清;
b)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)踏勘,了解物業(yè)項(xiàng)目及周邊區(qū)域情況;
c)開發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);
d)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時(shí),開展相關(guān)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查等。
3.5.2上述各項(xiàng)工作完成后均必須形成書報(bào)告,詳細(xì)陳述收集信息內(nèi)容、來源、可
信程度,以分析結(jié)論和建議。
3.5.3投標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)書的格式要求逐項(xiàng)考慮,編制相應(yīng)的投標(biāo)書。編制時(shí)主要考慮以下方面的要求:
a)標(biāo)書的形式;
b)投標(biāo)書表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)書的情況;
c)適度的報(bào)價(jià);
d)投標(biāo)書所附的證據(jù)資料。
3.5.4投標(biāo)書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a)投標(biāo)函;
b)投標(biāo)報(bào)價(jià);
c)物業(yè)管理方案;
d)招標(biāo)文件要求的其他材料。
3.5.5在招標(biāo)單位沒有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測(cè)算要求時(shí),物業(yè)分公司應(yīng)按
《物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)》,以及《開辦費(fèi)用測(cè)算指引》、《日常運(yùn)作成本測(cè)算指引》的規(guī)定執(zhí)行。
3.6投標(biāo)文件的評(píng)審與批準(zhǔn)
3.6.1投標(biāo)文件完成后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標(biāo)小組成員對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審,評(píng)審結(jié)果應(yīng)形成書面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。
3.6.2投標(biāo)文件的評(píng)審應(yīng)參照本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標(biāo)書格式是否滿足招標(biāo)文件的要求;
b)招標(biāo)文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標(biāo)文件中清晰體現(xiàn);
c)物業(yè)管理方案是否有針對(duì)性,能否體現(xiàn)招標(biāo)文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;
d)招標(biāo)文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導(dǎo)致分歧的表達(dá);
f)成本測(cè)算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標(biāo)文件評(píng)審?fù)ㄟ^后,應(yīng)將投標(biāo)文件及評(píng)審記錄一并報(bào)項(xiàng)目
所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn)。
3.7投標(biāo)書的報(bào)送及評(píng)標(biāo)
3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會(huì)批準(zhǔn)后的投標(biāo)文件,物業(yè)分公司投標(biāo)小組負(fù)責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒,并按招標(biāo)規(guī)定的時(shí)間報(bào)送招標(biāo)單位參加開標(biāo)。
3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定專人代表公司參加招標(biāo)單位的開標(biāo)過程。根據(jù)招標(biāo)單位要求,公司的投標(biāo)代表對(duì)投標(biāo)文件的解釋和澄清必須在投標(biāo)承諾范圍內(nèi),對(duì)任何改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以及可能引起服務(wù)成本增加的事項(xiàng),都必須重新按上述規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)審和報(bào)批。
3.8中標(biāo)及合同簽訂
3.8.1物業(yè)分公司收到招標(biāo)單位中標(biāo)通知后,應(yīng)按本手冊(cè)第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標(biāo)單位進(jìn)行合同文件的起草和談判,招標(biāo)文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標(biāo)文件中的承諾執(zhí)行。
3.8.2任何超出投標(biāo)文件承諾范圍的合同條款,或改變?cè)瓕徟^的合同條款,物業(yè)分公司總經(jīng)理在正式簽訂合
同前報(bào)項(xiàng)目所在公司、管理公司經(jīng)營委員會(huì)再次審批。
3.8.3所有參加投標(biāo)的項(xiàng)目,如未能中標(biāo)或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書面報(bào)告,詳細(xì)分析未中標(biāo)或未簽訂合同的原因,總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
3.8.4投標(biāo)過程中形成的相關(guān)文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標(biāo)計(jì)劃書、招標(biāo)文件、相關(guān)調(diào)查分析報(bào)告、投標(biāo)文件及其評(píng)審記錄等。
4業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同的簽訂(續(xù)簽)
4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務(wù)合同(或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同)期滿前,應(yīng)組織本公司相關(guān)職能部門做好物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽工作。在合同期滿前三個(gè)月應(yīng)開展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿前一個(gè)月完成物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽。
4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會(huì)就物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽的洽談過程,應(yīng)完成以下工作:
a)總結(jié)分析上一合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作,對(duì)(前期)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評(píng)估;
b)針對(duì)性開展業(yè)主(住戶)調(diào)查,分析業(yè)主(住戶)滿意程序,收集業(yè)主(住戶)
意見和要求;
c)必要時(shí),開展針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及周邊地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查;
d)針對(duì)業(yè)主委員會(huì)要求改進(jìn)的方面,以及本公司認(rèn)為在后續(xù)服務(wù)中有能力改進(jìn)的方面進(jìn)行策劃,提出初步改進(jìn)方案。
4.3針對(duì)顧客需求及行業(yè)市場(chǎng)的變化,物業(yè)分公司應(yīng)在提出切實(shí)可行物業(yè)管理方案,在經(jīng)濟(jì)原則下滿足顧客需求變化,適應(yīng)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展。
4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會(huì)正式做出承諾,提交書面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前,應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。
4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會(huì)正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前必須按本手冊(cè)第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應(yīng)的合同評(píng)審和批準(zhǔn)手續(xù)。
5相關(guān)文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費(fèi)用測(cè)算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運(yùn)作成本測(cè)算指引
5.4投標(biāo)計(jì)劃書
5.5投標(biāo)項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告
5.6投標(biāo)書
5.7物業(yè)管理方案
第5篇 ds物業(yè)管理檢驗(yàn)測(cè)量試驗(yàn)設(shè)備控制程序
物業(yè)管理檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制程序
1、目的
本程序明確對(duì)物業(yè)管理檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保工作的安全和有效性。
2、適用范圍
適用于本公司所屬維修用工具類檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備。計(jì)量收費(fèi)用設(shè)備,相關(guān)部門應(yīng)配合政府主管部門進(jìn)行。
3、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
3.1gb/t19002-iso9002
4、相關(guān)文件
4.1質(zhì)量手冊(cè)
5、職責(zé)
5.1機(jī)電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部、電梯維修中心,分別負(fù)責(zé)對(duì)本部門所使用的檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備進(jìn)行管理和控制。
5.2總工程師負(fù)責(zé)對(duì)公司所有檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的重要性進(jìn)行分類認(rèn)定。
5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)用戶委托屬用戶所有的水、電測(cè)量設(shè)備的送檢聯(lián)系工作。
5.4機(jī)電工程部、電梯維修中心負(fù)責(zé)按總工程師所認(rèn)定需定期檢測(cè)的設(shè)備按定期規(guī)定送計(jì)量主管機(jī)構(gòu)檢測(cè),并保存好有關(guān)資料、記錄。
5.5對(duì)國家或深圳市計(jì)量主管部門的有關(guān)規(guī)定和檢查工作,各部門均有執(zhí)行和協(xié)助的義務(wù)。
6實(shí)施程序
6.1機(jī)電工程部、沙河管理部、物業(yè)管理部、電梯維修中心應(yīng)分別對(duì)本部門所使用的檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備建立檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備清單。
6.2上述部門將設(shè)備清單交總工程師分類認(rèn)定,以確定檢測(cè)周期、送外部檢測(cè)項(xiàng)目和內(nèi)部比照檢測(cè)項(xiàng)目。
6.3上述部門根據(jù)總工程師分類認(rèn)定的設(shè)備清單按規(guī)定的時(shí)間送深圳市計(jì)量主管機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè),或按要求比照檢測(cè)。
6.4用戶所屬的水、電測(cè)量設(shè)備,如委托我公司送檢測(cè)量的,按供水、供電程序所劃分的所屬部門受理,報(bào)由機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)系辦理。
6.5如對(duì)在運(yùn)行中的檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的可靠性有所懷疑時(shí),可提前送檢。
6.6各部門送檢儀器的允收標(biāo)準(zhǔn)如需更改,由各使用部門的技術(shù)主管(或班、站長),根據(jù)各自的情況自行制定并報(bào)各部經(jīng)理批準(zhǔn)。無特別指出的,以儀器、設(shè)備的原定精度等級(jí)為允收標(biāo)準(zhǔn)。凡經(jīng)檢測(cè)不合格的儀器不得在工作現(xiàn)場(chǎng)使用。
6.7如檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備數(shù)量和內(nèi)容發(fā)生變化時(shí),相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)填報(bào)清單并報(bào)總工程師重新認(rèn)定。
7記錄
7.1檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備清單
7.2檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備比照檢測(cè)表
第6篇 物業(yè)公司人力資源管理控制程序
1.0 目的
1.1為開發(fā)員工的專業(yè)潛能,提升員工的綜合素質(zhì)與崗位技能,強(qiáng)化員工的質(zhì)量服務(wù)意識(shí),培養(yǎng)一批適合公司發(fā)展的中層干部、業(yè)務(wù)骨干和專業(yè)技術(shù)人員,提高公司的整體經(jīng)營管理水平,滿足公司可持續(xù)經(jīng)營健康發(fā)展的需要。
2.0 適用范圍
2.1本程序適用于公司各職能部和各管理處。
3.0 職責(zé)
3.1公司行政人事部是公司人力資源培訓(xùn)的歸口管理部門,主要職責(zé):
a)負(fù)責(zé)公司人力資源開發(fā)和培訓(xùn)體系的建立和維護(hù)。
b)負(fù)責(zé)公司年度培訓(xùn)計(jì)劃的規(guī)劃和整體培訓(xùn)方案的設(shè)計(jì)。
c)重點(diǎn)負(fù)責(zé)公司中層干部、業(yè)務(wù)骨干和專業(yè)技術(shù)綜合素質(zhì)提升的培訓(xùn)項(xiàng)目。
d)銜接集團(tuán)和房地產(chǎn)事業(yè)部組織開展的相關(guān)培訓(xùn),對(duì)各職能部和各管理處組織和實(shí)施的相關(guān)培訓(xùn)給予指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督和考核。
e)負(fù)責(zé)公司一級(jí)培訓(xùn)效果的評(píng)估,對(duì)公司二、三級(jí)培訓(xùn)考核給予指導(dǎo)和督促。
f)對(duì)公司的整體培訓(xùn)質(zhì)量負(fù)責(zé)。
3.2公司各職能部是公司專業(yè)性培訓(xùn)的管理部門,主要職責(zé):
a)負(fù)責(zé)二級(jí)培訓(xùn)項(xiàng)目或課程的組織實(shí)施和考核。
b)協(xié)助和配合行政人事部組織的相關(guān)培訓(xùn),對(duì)各管理處組織的相關(guān)培訓(xùn)給予專業(yè)性的指導(dǎo)和配合。
c)對(duì)本職能部歸口管理的專業(yè)技術(shù)、操作技能和專業(yè)服務(wù)質(zhì)量提高負(fù)責(zé)。
3.3公司各管理處是公司服務(wù)知識(shí)和必備技能的培訓(xùn)管理部門,主要職責(zé):
a)負(fù)責(zé)三級(jí)培訓(xùn)項(xiàng)目或課程的組織實(shí)施和考核。
b)協(xié)助和配合各職能部組織的相關(guān)培訓(xùn)。
c)對(duì)本管理處的入職引導(dǎo)培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)、必備操作技能和個(gè)性服務(wù)質(zhì)量負(fù)責(zé)。
4.0程序要點(diǎn)和實(shí)施
4.1原則
a)從實(shí)際需要出發(fā),學(xué)用一致原則。
b)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和服務(wù)知識(shí)兼顧原則。
c)全員培訓(xùn)和重點(diǎn)提高原則。
d)嚴(yán)格考核和激勵(lì)原則。
4.2培訓(xùn)項(xiàng)目
a)新入職員工崗前培訓(xùn)。目的是使員工了解公司的基本情況,主要包括:z集團(tuán)企業(yè)文化、公司發(fā)展史、公司宗旨、公司精神、公司組織體系和公司發(fā)展遠(yuǎn)景,熟悉掌握公司的通用規(guī)章制度、人事制度、基本的服務(wù)知識(shí)、物業(yè)基本相關(guān)法律法規(guī)和專業(yè)性的相關(guān)制度等。
b)綜合性管理知識(shí)培訓(xùn)。
c)物業(yè)專業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)知識(shí)培訓(xùn)。
d)專業(yè)性知識(shí)和技能培訓(xùn)。
e)房地產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)知訓(xùn)培訓(xùn)。
4.3培訓(xùn)體系
4.3.1由公司行政人事部負(fù)責(zé)組織實(shí)施的各類培訓(xùn)為一級(jí)培訓(xùn),主要包括綜合性管理培訓(xùn)、新進(jìn)員工的崗前培訓(xùn)、派出培訓(xùn)等。
4.3.2 由各職能部負(fù)責(zé)組織實(shí)施的專業(yè)性培訓(xùn)為二級(jí)培訓(xùn),主要包括專業(yè)技術(shù)、操作技能和專業(yè)服務(wù)要求知識(shí)等培訓(xùn)。
4.3.3 由各管理處負(fù)責(zé)組織實(shí)施的相關(guān)培訓(xùn)為三級(jí)培訓(xùn),主要指入職崗前、崗位培訓(xùn)和必備技能的操作培訓(xùn)等。
4.4培訓(xùn)基本流程
4.5 培訓(xùn)需求
4.5.1確定培訓(xùn)需求的依據(jù)
a)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)。
b)根據(jù)公司職位說明中的任職資格和培訓(xùn)需求要求。
c)根據(jù)員工崗位績效考核和員工個(gè)人培訓(xùn)需求。
4.5.2確定培訓(xùn)需求的方式
a)分析的方式。
b)座談的方式。
c)調(diào)查的方式。
4.6 培訓(xùn)項(xiàng)目的確定
培訓(xùn)項(xiàng)目的確定是制定培訓(xùn)計(jì)劃前的一關(guān)鍵性環(huán)節(jié),它要對(duì)每一個(gè)培訓(xùn)需求進(jìn)行必要性、可行性和有效性分析。依據(jù)培訓(xùn)職責(zé)的劃分。相關(guān)部門對(duì)相關(guān)培訓(xùn)項(xiàng)目要進(jìn)行嚴(yán)格審核。
4.7制定培訓(xùn)計(jì)劃
4.7.1年度培訓(xùn)計(jì)劃
a) 公司各職能部必須在每年的12月10日前向公司行政人事部提交下 一年度的二級(jí)培訓(xùn)需求計(jì)劃,審批流程是:
制表人部門負(fù)責(zé)人審核 行政人事部審批
b) 行政人事部根據(jù)各職能部的年度培訓(xùn)需求計(jì)劃,綜合公司的實(shí)際情況負(fù)責(zé)組織制定公司的一級(jí)、二級(jí)年度培訓(xùn)計(jì)劃,于每年12月底報(bào)集團(tuán)人事行政部。公司的一級(jí)、二級(jí)年度培訓(xùn)計(jì)劃審批流程:
人事主管 行政人事部負(fù)責(zé)人公司總經(jīng)理
c) 各管理處的三級(jí)年度培訓(xùn)計(jì)劃自行制定,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,但必須于12月15日前報(bào)行政人事部備案。
4.7.2月度培訓(xùn)計(jì)劃
a)行政人事部將根據(jù)公司的一級(jí)、二級(jí)年度培訓(xùn)計(jì)劃及臨時(shí)培訓(xùn)需求,于每月的月底負(fù)責(zé)組織制定公司一級(jí)、二級(jí)年度培訓(xùn)計(jì)劃,經(jīng)公司總經(jīng)理審批后予以下發(fā)。
b)各管理處根據(jù)三級(jí)年度培訓(xùn)計(jì)劃自行制定三級(jí)月度培訓(xùn)計(jì)劃,經(jīng)部門主管領(lǐng)導(dǎo)審批后,于每月月底前報(bào)行政人事部備案。
4.8 培訓(xùn)計(jì)劃組織實(shí)施
4.8.1公司組織的內(nèi)部培訓(xùn)
a)行政人事部和各職能部培訓(xùn)負(fù)責(zé)人根據(jù)公司《月度培訓(xùn)計(jì)劃表》負(fù)責(zé)其培訓(xùn)職責(zé)范圍內(nèi)具體培訓(xùn)項(xiàng)目的實(shí)施,相關(guān)部門予以協(xié)助和配合。
b)各管理處根據(jù)自己制定的月度培訓(xùn)計(jì)劃給予組織實(shí)施,相關(guān)部門予以協(xié)助和配合。
4.8.2公司組織的外出培訓(xùn)
4.8.2.1 公司員工需要參加外出培訓(xùn)必須填寫《外出培訓(xùn)申請(qǐng)表》,
審批流程:
申請(qǐng)人部門負(fù)責(zé)人行政人事部總經(jīng)理
4.8.2.2公司所有員工參加外出培訓(xùn),憑審批后的《處出培訓(xùn)申請(qǐng)表》到財(cái)務(wù)部申請(qǐng)借款。
4.8.2.3培訓(xùn)結(jié)束后在一周內(nèi),培訓(xùn)參加者必須填寫外出培訓(xùn)報(bào)告書,報(bào)行政人事部。
4.8.2.4外出培訓(xùn)費(fèi)包括:課程培訓(xùn)費(fèi)、交通費(fèi)、住宿費(fèi)、出差補(bǔ)助費(fèi)等。在費(fèi)用報(bào)銷前,必須與公司簽訂《培訓(xùn)協(xié)議書》。
4.8.3培訓(xùn)實(shí)施形式
a)課堂授課形式。
b)實(shí)踐操作形式。
c)讀書會(huì)形式。
d)崗位輪換形式。
e)戶外拓展形式。
f)模擬形式。
4.9培訓(xùn)考核
4.9.1培訓(xùn)考核方式
a)書面考試。適用于組織的記憶性和理倫性培訓(xùn)課程內(nèi)容。
b)實(shí)施操作考試。適用于技能性的培訓(xùn)課程。
c)采取綜合評(píng)估的方式。適用于綜合管理運(yùn)用相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。
4.10培訓(xùn)激勵(lì)規(guī)定
4.10.1員工培訓(xùn)的課時(shí)和培訓(xùn)考核結(jié)果將作為員工晉升和崗位輪換的重要參考依據(jù)。
4.10.2公司專業(yè)人員的專業(yè)服務(wù)質(zhì)量將作為對(duì)公司職能部年度績效考核的重要指標(biāo)之一。
4.11 培訓(xùn)費(fèi)用
4.11.1培訓(xùn)費(fèi)用是公司人力資源開發(fā)投資成本,每年度年底單獨(dú)作費(fèi)用預(yù)算,培訓(xùn)費(fèi)用專款專用,其它費(fèi)用支出不得占用此專項(xiàng)費(fèi)用。
4.11.2公司一級(jí)、二培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)的使用和報(bào)銷必須報(bào)行政人事部統(tǒng)一審核。財(cái)務(wù)部核查,總經(jīng)理審批后方可報(bào)銷。
4.11.3公司下屬單位組織的三級(jí)培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)由各管理處年度費(fèi)用開支中列支。
4.12 培訓(xùn)紀(jì)律
a)公司員工必須按時(shí)參加公司組織的各項(xiàng)培訓(xùn)和考核。
b)如因工作原因確實(shí)不能按時(shí)參加者,必須在組織培訓(xùn)的前一天寫請(qǐng)假條,經(jīng)部門負(fù)責(zé)人簽字同意后報(bào)負(fù)責(zé)培訓(xùn)組織部門。
c)無故遲到者每次予以負(fù)激勵(lì)50元,無故曠課者每次予以負(fù)激勵(lì)100元。
d)培訓(xùn)時(shí),參加員工必須將通訊工具調(diào)到震動(dòng)狀態(tài)或關(guān)機(jī)。如有違犯者,每響一次予以負(fù)激勵(lì)20元。
4.13 培訓(xùn)檔案
a)行政人事部負(fù)責(zé)一、二級(jí)培訓(xùn)的員工檔案資料建檔歸口管理,各管理處負(fù)責(zé)三級(jí)培訓(xùn)的員工檔案資料建檔管理。
b)建檔資料包括:年度培訓(xùn)計(jì)劃和總結(jié)、月度培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)教材、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄表、年度培訓(xùn)效果評(píng)估和《培訓(xùn)協(xié)議書》等。
4.14內(nèi)部講師管理
4.14.1內(nèi)部講師級(jí)別分類:公司部門中層干部以上(含)人員經(jīng)考核合格后兼任公司的二級(jí)培訓(xùn)講師,公司主管級(jí)以上人員經(jīng)考核合格后兼任公司三級(jí)培訓(xùn)講師,公司其它員工學(xué)有專長可以授課的可申請(qǐng)兼任公司三級(jí)培訓(xùn)講師。
4.14.2內(nèi)部講師進(jìn)級(jí)申請(qǐng)方法:公司已聘任的內(nèi)部講師在每年度授課課時(shí)累計(jì)超過10個(gè)課時(shí)的可以申請(qǐng)上一級(jí)培訓(xùn)講師,經(jīng)行政人事部審核,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后予以正式聘任。
4.15其它規(guī)定
a) 崗前培訓(xùn)考試必須培訓(xùn)合格,如不合格者,僅給一次補(bǔ)考機(jī)會(huì)。如補(bǔ)考仍不合格者在試用期的公司將終止試用。
c)公司所有特種作業(yè)人員必須持有效資格證上崗位。
4.16說明
4.16.1本程序由行政人事部組織制訂并解釋。本程序參照集團(tuán)的公司相關(guān)人事管理制度制定,如有與本程序抵觸的以本程序?yàn)闇?zhǔn)。
4.16.2 本程序自下發(fā)之日起執(zhí)行,原《員工培訓(xùn)教育管理制度》自動(dòng)作廢。
5.0引用文件和記錄表格
5.1《培訓(xùn)協(xié)議書》
第7篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理者代表任命書
為了貫徹執(zhí)行g(shù)b/t19001-2000 idt is09001:2000標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系運(yùn)作的領(lǐng)導(dǎo),特任命 為物業(yè)管理公司的管理者代表。
管理者代表的職責(zé)是:
a、按iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)的要求建立、實(shí)施、保持質(zhì)量管理體系所需的過程,并持續(xù)改進(jìn)其有效性;
b、負(fù)責(zé)向物業(yè)總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系的業(yè)績和任何改進(jìn)的需求;
c、組織物業(yè)管理公司內(nèi)質(zhì)量教育活動(dòng),提高全物業(yè)管理公司職工的質(zhì)量意識(shí)和滿足客戶要求的意識(shí);
d、代表我物業(yè)管理公司就質(zhì)量管理體系有關(guān)事項(xiàng)與外部各方進(jìn)行聯(lián)絡(luò);
e、協(xié)助物業(yè)總經(jīng)理按規(guī)定的時(shí)間間隔開展管理評(píng)審,定期組織內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核;
f、行使和履行物業(yè)管理公司物業(yè)總經(jīng)理規(guī)定的其他質(zhì)量職責(zé)和權(quán)限。
物業(yè)總經(jīng)理:
20年月日
第8篇 物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)要求
物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)要求
建立一支素質(zhì)優(yōu)良,手段先進(jìn)、方法得當(dāng)、服務(wù)優(yōu)良的員工隊(duì)伍對(duì)于保證物業(yè)管理有條不紊地運(yùn)作,提高管理水平無疑是非常重要的,現(xiàn)階段也是非常迫切的。
一、物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)的要求
物業(yè)管理行業(yè)與其它行業(yè)有共同點(diǎn),但也有其自身特點(diǎn)?？偟膩碚f,物業(yè)管理從業(yè)人員應(yīng)做到:
有良好的敬業(yè)精神和奉獻(xiàn)精神。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè),在服務(wù)與被服務(wù)的角色中服務(wù)是主要的。因此,其從業(yè)人員必須有敬業(yè)樂業(yè)精神,整個(gè)身心能夠全力投入,具有良好的工作樂趣,其對(duì)角色轉(zhuǎn)換、平等人格、價(jià)值取向的認(rèn)識(shí)更徹底。工作中不辭辛苦,真誠服務(wù),認(rèn)真對(duì)待每一項(xiàng)工作。物業(yè)管理工作時(shí)間不是固定的,是全方位的,業(yè)主休息我們還要工作,業(yè)主下班我們不能下班,節(jié)假日值班放棄休息是很正常的事,如果沒有'一切為了住戶'的服務(wù)思想,沒有奉獻(xiàn)精神是不能做好物業(yè)管理工作的。
有良好的職業(yè)道德、敏感度和創(chuàng)新精神。物業(yè)管理人員在不同時(shí)間、同一環(huán)境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環(huán)境要接觸相同或不相同的人或事,長期在同一環(huán)境中工作極易放松或產(chǎn)生惰性,甚至放棄或喪失一些基本原則,因此必須具有良好的職業(yè)道德。從業(yè)人員對(duì)人或事要善于觀察和體驗(yàn),以職業(yè)的敏感度發(fā)現(xiàn)和預(yù)防問題發(fā)生,改進(jìn)工作,提高服務(wù)質(zhì)量;另一方面,有所發(fā)現(xiàn),也要有所創(chuàng)新,我們從事的事業(yè)在不斷發(fā)展,管理思想、工作作風(fēng)、工作方法,必須適應(yīng)發(fā)展變化而不斷發(fā)展和創(chuàng)新,否則就談不上進(jìn)步,就不會(huì)有高質(zhì)量的事業(yè)。
有高度熱情、不懈的追求和良好的工作藝術(shù)。提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)本身就是一門艱難的藝術(shù)。重要的是員工能對(duì)問題和信息有足夠的熱情和不懈努力,跟進(jìn)問題就要直到解決,真的需要就做到滿意為止,不能失去住戶對(duì)你的信任。我們不懼怕問題甚至嚴(yán)重的投訴,關(guān)鍵是你追求什么。物業(yè)管理公司的服務(wù)承諾,如何付諸實(shí)施不是件容易的事,除管理制度、質(zhì)量控制和工作程序外,對(duì)我們行業(yè)而言,工作的藝術(shù)不能忽視,要求應(yīng)是較高的,如'不要怕說對(duì)不起'、'不要縮小問題'、'重視顧客的滿意程度'、'花大力氣放在那些不滿意的顧客'、'永遠(yuǎn)把自己放在顧客的位置上'等遵從顧客的言行值得借鑒。應(yīng)切忌因一言一行而為我們不懈追求的事業(yè)留下任何遺憾。
有不斷學(xué)習(xí),學(xué)人之長、補(bǔ)己之短的工作精神。物業(yè)管理項(xiàng)目,如大廈或小區(qū)等硬件是相對(duì)固定的,工作范圍也是相對(duì)固定不變的,如何使環(huán)境富于新意,充滿生機(jī)與活力是值得研究的。'學(xué)習(xí)是不斷進(jìn)步的關(guān)鍵',不斷學(xué)習(xí),包括觀念、管理、環(huán)境改善,對(duì)物業(yè)管理人員要求不是過分,而是必需認(rèn)真面對(duì)的,要通過不斷學(xué)習(xí),不斷提高,加強(qiáng)行業(yè)間項(xiàng)目管理交流,匯集眾家的智慧,要針對(duì)性的補(bǔ)充自己,學(xué)人之長,補(bǔ)己之短,逐步完善提高我們的服務(wù)質(zhì)量。
有良好的職業(yè)作風(fēng),深入基層,掌握第一手材料。我們提倡物業(yè)管理人員'三分精力處理內(nèi)業(yè),七分精力放在現(xiàn)場(chǎng)',目的是了解大廈或小區(qū)等物業(yè)的真實(shí)情況,及時(shí)準(zhǔn)確地反饋信息;認(rèn)真聽取住戶意見,增加信任,和住戶交朋友;善于思考,反應(yīng)敏捷,做事仔細(xì)認(rèn)真;提高效率,注重實(shí)效。
要既是專才又是通才。從事物業(yè)管理的人員并不是不加考核人人可為的工作。它是專業(yè)性強(qiáng),操作性強(qiáng)、沒有真才實(shí)料不可能做好的工作。每一個(gè)管理人員,操作人員都應(yīng)是專業(yè)培訓(xùn)合格后上崗,特別是專業(yè)技能應(yīng)做為考核重點(diǎn)之一。物業(yè)管理專業(yè)人員只專不通是有很大的局限性的,跟物業(yè)管理的現(xiàn)狀也是不能吻合的,必須練就多種本領(lǐng),如電工要通管工,空調(diào)工要通電工,保安員要通交通車輛管理、消防等,機(jī)電工程師通水、電、空調(diào)通風(fēng)等。
二、物業(yè)管理人員的自我完善
自我完善的過程是自身素質(zhì)不斷提高的過程。自我完善要結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際,不斷實(shí)踐。應(yīng)把握好以下幾點(diǎn):
1、提高工作效率,做時(shí)間的主人,工作要有計(jì)劃,有檢查,落實(shí),用有限的時(shí)間完成更多的工作。
2、把自己融入集體之中,發(fā)揮集體的聰明才智,以自己的言行體現(xiàn)團(tuán)結(jié),展現(xiàn)拼搏,為團(tuán)隊(duì)增光彩。
3、增強(qiáng)工作主動(dòng)性。時(shí)刻想著還有哪些工作沒做好,不能心不在焉,領(lǐng)導(dǎo)安排才去做,不安排不知如何云云,應(yīng)學(xué)會(huì)思考。
4、合理安排時(shí)間(包括業(yè)余時(shí)間),不斷學(xué)習(xí)和提高自己,使自己成為通才,在競(jìng)爭(zhēng)中才能使自己立于不敗之地。
5、做工作要把握住'過程精品'的思想,不放過每一個(gè)細(xì)節(jié)或過程,提高自己的工作質(zhì)量。
6、要做到'三到':'眼到、腿到、手到',深入現(xiàn)場(chǎng)了解情況。
7、工作上要'四心':'熱心、細(xì)心、耐心、用心',就是用'心'去體驗(yàn),用'心'去管理,去服務(wù)。
8、注意自身形象,儀容儀表要符合要求,服務(wù)用語要規(guī)范,掌握與住戶交往的基本技巧,提高工作藝術(shù)性。
9、專業(yè)素質(zhì)要求:
1)法制知識(shí)2)建筑基本知識(shí)3)維修基本知識(shí)4)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)知識(shí)
5)行政管理知識(shí)6)財(cái)會(huì)基本知識(shí)7)公關(guān)知識(shí)等
第9篇 物業(yè)養(yǎng)護(hù)管理部管理構(gòu)想
養(yǎng)護(hù)管理部管理構(gòu)想
1、管理和服務(wù)系統(tǒng)的組織原則是精干高效、一專多能。管理部實(shí)行主任領(lǐng)導(dǎo)下的管理部負(fù)責(zé)制,實(shí)行股份公司職能部門整體管理與分片管理的管理方式;
2、綠地管理部實(shí)行內(nèi)部垂直管理。設(shè)專職項(xiàng)目負(fù)責(zé)人1名,為管理層。主要職責(zé)是依據(jù)崗位職責(zé),對(duì)全面工作的指揮、協(xié)調(diào)、檢查、校正、總結(jié)。不設(shè)中間環(huán)節(jié),以提高工作效率。保潔、綠化、維護(hù)主管各1人。綠化主管協(xié)助主任落實(shí)具體工作事項(xiàng)。不設(shè)管理部門。其他為作業(yè)層實(shí)施服務(wù)工作的全過程。管理部實(shí)行365天工作日,節(jié)假日由主任、各主管輪值處理日常事務(wù),夜間由男性管理人員輪流值班。
3、護(hù)衛(wèi)管理隊(duì)長由維護(hù)主管分管,護(hù)管隊(duì)負(fù)責(zé)景區(qū)的治安執(zhí)勤巡邏與消防管理,處理各種突發(fā)事件和調(diào)解各類糾紛,提供便民服務(wù)。實(shí)行365天24小時(shí)輪休工作制;
4、保潔隊(duì)由保潔主管分管,負(fù)責(zé)公園環(huán)境保護(hù)、道路和水面的清潔衛(wèi)生,垃圾收集和通緝出運(yùn)工作。設(shè)專職人員負(fù)責(zé)水面衛(wèi)生保潔工作;保潔人員6天工作輪休制,實(shí)行365天工作制;
5、綠化隊(duì)由綠化主管分管,專職負(fù)責(zé)景區(qū)的綠化管理養(yǎng)護(hù)(澆水、施肥、病蟲害防治、除草、修剪、補(bǔ)種等)。實(shí)行6天工作制;
6、工程維修由維護(hù)主管管理,負(fù)責(zé)公共建筑、共用部位、公共設(shè)施設(shè)備、景區(qū)小品的維修維護(hù)。配備通信工具,實(shí)行365天值守。
第10篇 金碧世家物業(yè)管理公司簡介
金碧世家物業(yè)管理有限公司簡介
一、企業(yè)現(xiàn)狀
廣州市金碧世家物業(yè)管理有限公司為廣州恒大實(shí)業(yè)集團(tuán)屬下五大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)之一物業(yè)集團(tuán)屬下具有獨(dú)立法人資格的專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理公司,注冊(cè)資金100萬元,資質(zhì)4級(jí)。公司現(xiàn)下設(shè)辦公室、客戶服務(wù)中心、工程維修部、保安部、環(huán)衛(wèi)部5個(gè)部門。
公司建立了全面質(zhì)量管理體系和內(nèi)部運(yùn)作管理機(jī)制,健全了各類規(guī)章制度,具有完善的計(jì)算機(jī)辦公與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng),以及先進(jìn)的通訊、防盜、消防、工程維修等設(shè)備,秉承'規(guī)范管理、專業(yè)運(yùn)作、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的經(jīng)營理念。在管理小區(qū)的過程中,始終堅(jiān)持以人為本,以'業(yè)主至上,服務(wù)第一'為宗旨,灌輸'高起點(diǎn)、嚴(yán)管理、精服務(wù)'的管理服務(wù)思想,努力打造'金碧物業(yè)'的品牌,并銳意創(chuàng)新,不斷進(jìn)取,追求完美。
公司擁有一支事業(yè)心強(qiáng),業(yè)務(wù)素質(zhì)高的專業(yè)化人才隊(duì)伍。現(xiàn)有員工61人,其中,經(jīng)濟(jì)師1名,碩士1名,大專以上文化程度20余名,管理人員全部是大專以上文憑。公司吸納了行政管理、工程維修、園區(qū)綠化、社區(qū)文化等多方面的行業(yè)精英,組建了一支聞名廣州的特色保安隊(duì)伍,配備了智能化的小區(qū)保安監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng),保安成為小區(qū)安全的守護(hù)神。
公司推出了獨(dú)特的服務(wù)理念。提出了'一個(gè)結(jié)果,兩種標(biāo)準(zhǔn)'的工作原則,即'一個(gè)結(jié)果':讓業(yè)主滿意的結(jié)果;'兩種標(biāo)準(zhǔn)',物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須解決,處理的結(jié)果讓業(yè)主滿意;非物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須設(shè)法解決,處理的過程讓業(yè)主感動(dòng),直至滿意。同時(shí),推出了'人過地清'、'首問責(zé)任制'、'總經(jīng)理信箱'、'總經(jīng)理接待日'等服務(wù)舉措,在提升服務(wù)質(zhì)量,融洽物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系方面,走出了一條成功之路。
二、企業(yè)理念
服務(wù)宗旨:堅(jiān)持'業(yè)主至上,服務(wù)第一',營造現(xiàn)代化人文生活空間。
經(jīng)營理念:以業(yè)養(yǎng)業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
管理目標(biāo):創(chuàng)建具有金碧特色的全國一流物業(yè)管理模式。
產(chǎn)品目標(biāo):營造良好的社區(qū)人文環(huán)境和銷售氛圍,把在管小區(qū)建設(shè)成為'健康文明,和諧進(jìn)步'的全國一流文化小區(qū)。
三、公司業(yè)績
(一)公司管理項(xiàng)目:第三金碧花園
(二)物業(yè)集團(tuán)下屬4家具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)公司,在管金碧花園、金碧華府、金碧新城、金碧世紀(jì)花園等10多個(gè)樓盤,形成各具特色的經(jīng)典樓盤。
(三)住宅業(yè)務(wù):我公司的住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展取得了令人矚目的佳績,自前期介入第三金碧花園項(xiàng)目以來,業(yè)主滿意率高達(dá)98%以上,無一起治安案件發(fā)生,2003年保安部王澤忠同志因工作成績突出被評(píng)為集團(tuán)公司先進(jìn)個(gè)人。
四、管理優(yōu)勢(shì)
(一)人才優(yōu)勢(shì)。我司屬恒大物業(yè)集團(tuán)下屬公司,在管理人才方面,由集團(tuán)公司給予統(tǒng)一調(diào)配,資源共享,因此,在人才儲(chǔ)備與使用方面具有更優(yōu)于其他公司的明顯的優(yōu)勢(shì)。
(二)技術(shù)優(yōu)勢(shì)。公司擁有專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理、運(yùn)作、監(jiān)控系統(tǒng),引入了現(xiàn)代化科學(xué)管理機(jī)制,具有明顯的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。
(三)公共關(guān)系優(yōu)勢(shì)。公司自成立以來,一直注重于品牌建設(shè),努力在業(yè)內(nèi)塑造一個(gè)良好的物業(yè)管理品牌,形成良好的口碑,注重對(duì)外宣傳及公眾形象,對(duì)于項(xiàng)目的宣傳效應(yīng)會(huì)起到積極推動(dòng)的作用。公司多年的市場(chǎng)運(yùn)作,與公安、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水等各政府部門關(guān)系融洽,已形成良好的外圍環(huán)境。
(四)企業(yè)文化優(yōu)勢(shì)。公司十分重視企業(yè)文化建設(shè),弘揚(yáng)'艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取'的企為精神,發(fā)揚(yáng)'精心策劃、狠抓落實(shí)、辦事高效的'工作作風(fēng),提出并實(shí)踐'金碧園'、'金碧人'理念,推出以'共建'為特色的濃郁的社區(qū)文化,全面提升物業(yè)品質(zhì)。
第11篇 物業(yè)管理知識(shí)--供配電管理篇
物業(yè)管理知識(shí)學(xué)習(xí)--供配電管理篇
001供電系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維修管理的基礎(chǔ)是:建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度
002對(duì)負(fù)責(zé)供電運(yùn)作的維修技術(shù)人員的要求:上崗前必須進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn),按規(guī)定要求持證上崗。一定要配備主管電氣的工程技術(shù)人員。
003負(fù)責(zé)供電運(yùn)作的維修技術(shù)人員應(yīng)掌握供電系統(tǒng):熟悉所有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料,對(duì)樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。
004供電系統(tǒng)要求24小時(shí)值班。
005限電、停電要提前出安民告示,以便住用戶合理安排生活,避免造成經(jīng)濟(jì)損失和人員傷亡。
006需要編制緊急情況下及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施。遇火災(zāi)、地震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí),有必要緊急切斷電源。
007配電房管理的基礎(chǔ)是:配電房是供電的中心,為加強(qiáng)這方面的管理,需要制定管理規(guī)定。
008配電房的全部機(jī)電設(shè)備由機(jī)電技術(shù)人員負(fù)責(zé)管理和值班。
009送停電由值班人員負(fù)責(zé)完成,無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)。
010配電房運(yùn)行巡查規(guī)定:建立運(yùn)行記錄,每班巡查一次,每月細(xì)查一次,半年大檢修一次。
011配電房巡視的主要內(nèi)容是:每班巡視內(nèi)容:記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù);檢查屏上指示燈、電器運(yùn)行聲是否正常;房內(nèi)有無異味;室內(nèi)照明、通風(fēng)良好。
012配電房室溫應(yīng)控制在攝氏40℃以下。
013供電回路操作開關(guān)的規(guī)定:供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯著,停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌,非有關(guān)人員絕不能動(dòng);應(yīng)嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)與模擬盤相一致.不能隨意更改設(shè)備和結(jié)線的運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。
014維修技術(shù)人員在配電房工作應(yīng)遵守的規(guī)定:嚴(yán)格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制,遵守電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程。嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作規(guī)程。
015維修技術(shù)人員在配電房工作時(shí)在安全上的要求:操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
016維修電工的操作應(yīng)遵守的規(guī)定:必須按照市勞動(dòng)局、供電局高低壓管理操作規(guī)定,進(jìn)行安裝和操作。
017維修電工在地下室、廚房等潮濕場(chǎng)地工作,或在上、下夾層工作時(shí)應(yīng)注意:都要先切斷電源.不能停電時(shí),至少應(yīng)有兩人在場(chǎng)一起工作。
018停電維修時(shí)應(yīng)注意的問題:應(yīng)先通知有關(guān)部門及時(shí)懸掛標(biāo)志牌,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
019維修電工離開地面,在空中操作時(shí)應(yīng)注意的問題:上梯工作時(shí),梯子應(yīng)放穩(wěn)靠妥;高空作業(yè)時(shí),應(yīng)系好安全帶。
020清掃配電箱時(shí)應(yīng)注意:所使用漆刷的金屬部分必須用膠布包裹好。
021拆線路時(shí)應(yīng)注意:包扎好線頭。
022開閉開關(guān)時(shí)應(yīng)注意:盡量把配電箱門鎖好,利用箱外手柄操作,手柄在箱內(nèi)時(shí),人體不應(yīng)正對(duì)開關(guān)。
023大廈接零的目的是:大廈采用接零保護(hù),任何機(jī)器設(shè)備都必須有良好的接零保護(hù),絕對(duì)不得疏忽,以確保安全。
024哪些設(shè)備采用雙回路供電,末端自動(dòng)切換:消防用電設(shè)備、消防控制中心、智能化設(shè)備、客梯、生活水泵、電話站、障礙燈、事故照明等。
025保護(hù)電動(dòng)斷路器的瞬時(shí)脫扣整定電流整定范圍是:8-12倍脫扣器額定電流。
026漏電開關(guān)額定漏電動(dòng)作電流是30ma,不動(dòng)作電流是15ma。
027供電室補(bǔ)償后低壓側(cè)功率因數(shù)是0.95。
028電路:電流通過的路徑稱為電路。
029電路分兩種類型:一種是進(jìn)行能量的轉(zhuǎn)換、傳輸、分配:一種是進(jìn)行信息處理。
030電路具有三種狀態(tài):通路、短路和斷路。
031按電路中流過的電流類型可把電路分為直流電路和交流電路兩種。
032基本電路的連接方式有:有串聯(lián)電路、并聯(lián)電路和混聯(lián)電路。
033串聯(lián)電路:兩個(gè)或兩個(gè)以上的電阻首尾相連,各電阻流過同一個(gè)電流的電路稱為串聯(lián)電路。
034并聯(lián)電路:兩個(gè)或兩個(gè)以上電阻一端接在一起,另一端也接在一起的連接方式叫并聯(lián)電路。
035混聯(lián)
電路:既有串聯(lián)又有并聯(lián)的連接方式稱為混聯(lián)電路。
036交流電:大小與方向均隨時(shí)間變化的電流(電壓)叫交流電。
037正弦交流電:大小與方向隨時(shí)間按正弦規(guī)律變化的交流電稱為正弦交流電。
038正弦交流電的三要素指的是:電壓(電流)的最大值、初相位和相位角。
039三相交流電:三個(gè)頻率相同,最大值相同,相位依次相差120o的交流電。
040電路由:由電源、負(fù)載、連接導(dǎo)線組成。
041常用在工程上的導(dǎo)電材料是是銅和鋁,特點(diǎn)是:(1)導(dǎo)電性好;(2)有足夠的機(jī)械強(qiáng)度;(3)耐腐蝕;(4)容易加工和焊接;(5)價(jià)格便宜。
042一般導(dǎo)線由:線芯、絕緣層和保護(hù)層組成。
043電纜:在一個(gè)絕緣護(hù)套內(nèi)按一定形狀分布有單根、多根互相絕緣的導(dǎo)線稱電纜。
044常用電工測(cè)量儀表按用途分有:電流表、電壓表、鉗形表、兆歐表、萬用表、電能表等。
045電流表、電壓表的使用應(yīng)注意:(1)電流表必須串聯(lián)接入電路;(2)電壓表必須并聯(lián)接入電路;(3)注意量程的選擇避免燒毀儀表;(4)直流儀表注意極性的選擇,避免指針反轉(zhuǎn),打壞指針。
046絕緣栓表的功能是:進(jìn)行絕緣電阻測(cè)量。
047接地?fù)u表的功能是:進(jìn)行接地電阻的測(cè)量。
048自動(dòng)空氣開關(guān)在電路中的作用:它能通斷正常的負(fù)荷電流,當(dāng)電路發(fā)生短路、過載和嚴(yán)重電壓降低時(shí),能自動(dòng)切斷電源。
049電纜的敷設(shè)方式有哪:直接埋地敷設(shè)、電纜溝敷設(shè)、沿墻敷設(shè)、排管敷設(shè)和隧道敷設(shè)。
050電壓互感器及電流互感器二次回路導(dǎo)線截面的選擇有何要求
答:電壓互感器和電流互感器二次回路導(dǎo)線截面不小于2.5mm2。
051裸導(dǎo)線主要有:銅導(dǎo)線、鋁導(dǎo)線、鋼芯鋁導(dǎo)線。
052母線的作用是:匯集、分配、輸送電能。
053母線一般分為硬母線和軟母線兩種。
054日光燈由:鎮(zhèn)流器、燈管、啟動(dòng)器、電容器組成。
055鎮(zhèn)流器的作用是:點(diǎn)燃燈管、限流。
056整流:把交流電轉(zhuǎn)換為直流電的過程叫整流。
057一般鉗形表是由:一個(gè)電流互感器和一個(gè)交流電流表或一個(gè)萬用表組成的。
058一般的整流元件是由:硅制成的。
059隔離開關(guān)的主要作用是:斷開無負(fù)荷電路。
060變壓器要退出運(yùn)行,應(yīng)先斷開:低壓側(cè)所有負(fù)荷。
061如果觸電者心跳停止而呼吸尚存,應(yīng)用仰臥壓胸法進(jìn)行人工呼吸搶救的辦法。
062如果線路上有人工作,停電作業(yè)時(shí)應(yīng)在開關(guān)上掛“禁止合閘,有人工作”的標(biāo)示 牌。
063 10kv以下帶電設(shè)備與操作人正?；顒?dòng)范圍的最小安全距離是0.4米。
064常用萬用表能進(jìn)行交、直流電壓,交直流電流和電阻參數(shù)的測(cè)量,比較高級(jí)的萬用表還可以測(cè)量電容、電感、功率及晶體管直流放大倍數(shù)。
065常見的變壓器有:電力變壓器、特殊用途變壓器。儀器用變壓器、試驗(yàn)變壓器和控制變壓器。
066互感器:將高電壓大電流變?yōu)榈碗妷盒‰娏鞴y(cè)量用的互感器。
067電壓互感器:將高電壓變?yōu)榈碗妷旱幕ジ衅鹘须妷夯ジ衅鳌?/p>
068電流互感器:將大電流變?yōu)樾‰娏鞯幕ジ衅鹘须娏骰ジ衅鳌?/p>
069互感器的鐵殼及副邊繞組接地的目的是:防高低壓線圈絕緣損壞時(shí),低壓線圈和測(cè)量儀表產(chǎn)生一個(gè)高電壓,危及工作人員的人身安全。
070電動(dòng)機(jī)的額定功率指的是:表示電機(jī)額定工作時(shí)軸上允許輸出的機(jī)械功率。
071三相電動(dòng)機(jī)的定子繞組有星形接法和三角形接法兩種連接方式。
072溫升:用電設(shè)備允許發(fā)熱的限度。
073高壓斷路器的作用是:在正常和故障情況下可靠的切斷工作電流和事故電流。
074高壓斷路器分為:
油斷路器、真空斷路器、空氣斷路器和六氯化硫斷路器等。
075多油斷路器中油的作用是:滅弧和絕緣。
076高壓開關(guān)柜內(nèi)有高壓電器、保護(hù)裝置、測(cè)量儀表及操作機(jī)構(gòu)等電器設(shè)備。
077負(fù)荷開關(guān)與隔離開關(guān)的相似之處是:都有明顯的觸頭斷點(diǎn)。
078高壓熔斷器的作用是:當(dāng)過負(fù)荷電流或短路電流流過該元件時(shí)利用電流的熱效應(yīng)使客體熔化,從而達(dá)到分段電流保護(hù)電器設(shè)備的目的。
079閘刀開關(guān)的作用是:隔離電源。
080自動(dòng)空氣開關(guān)的作用是:能通斷正常的負(fù)荷電流,當(dāng)電路發(fā)生短路、過載或電壓嚴(yán)重降低時(shí)能自動(dòng)切斷電源。
081什么是反時(shí)限特性:流過熔斷器的電流越大,熔斷時(shí)間越短。
082接觸器的主要作用是:用來遠(yuǎn)距離頻繁通斷交直流主電路。
083接觸器按控制電流的種類分為:直流接觸器和交流接觸器。
084電纜一般分為:電力電纜和控制電纜。
085電纜的檢查包括:電壓與電流的測(cè)量、電纜溫度的測(cè)量、電纜絕緣性能的測(cè)量、耐壓實(shí)驗(yàn)。
086用電設(shè)備的工作制是如何分類的:根據(jù)用電設(shè)備的工作情況、溫升特點(diǎn),可分為長期工作制、反復(fù)短時(shí)工作制、短時(shí)工作制。
087什么是用電設(shè)備的計(jì)算負(fù)荷:指一年之中負(fù)荷量最大的半小時(shí)平均負(fù)荷值。
088確定計(jì)算負(fù)荷的方法有:需要系數(shù)法、二項(xiàng)系數(shù)法、利用系數(shù)法。
089電器設(shè)備、導(dǎo)線截面及額定電流是根據(jù)計(jì)算負(fù)荷來選擇的。
090熔斷器的選擇有:一是熔體的選擇,二是熔管的選擇。
091屬于電量的繼電器有:電壓繼電器、電流繼電器、中間繼電器、時(shí)間繼電器和信號(hào)繼電器。
092屬于非電量的繼電器有:氣體繼電器、瓦斯繼電器和溫度繼電器等。
093繼電保護(hù)裝置:電力網(wǎng)、發(fā)電廠、變電站及電器設(shè)備發(fā)生各種故障時(shí)(斷線、短路、接地等)及不正常的運(yùn)行時(shí)(如過載、過熱)時(shí)及時(shí)發(fā)出信號(hào),并使斷路器自動(dòng)跳閘,切斷故障通路的一種自動(dòng)裝置。
094電力系統(tǒng)對(duì)繼電保護(hù)的一般要求是:良好的選擇性、反映事故的快速性、靈敏性、可靠性及投資維護(hù)的經(jīng)濟(jì)性。
095常用繼電保護(hù)按工作原理分為:過電流保護(hù),電流速斷保護(hù)、過(欠)電壓保護(hù)、差動(dòng)保護(hù)、瓦斯保護(hù)、單相接地保護(hù)等。
096過電流保護(hù)分為:定時(shí)限和反時(shí)限兩種。
097差動(dòng)保護(hù)廣泛用于大容量的變壓器、變電所母線、高壓電動(dòng)機(jī)等設(shè)備。
098單相接地保護(hù)分為:大電流系統(tǒng)的接地保護(hù)和小電流系統(tǒng)的接地保護(hù)。
099對(duì)電力系統(tǒng)的基本要求有:(1)保證供電的可靠性;(2)保證良好的電能質(zhì)量;
(3)降低供發(fā)電成本;(4)保證電力系統(tǒng)安全運(yùn)行。
100一級(jí)負(fù)荷:突然停電時(shí)將造成人身傷亡、重大設(shè)備損壞、巨大經(jīng)濟(jì)損失或重大政治影響規(guī)定為一級(jí)負(fù)荷。
101二級(jí)負(fù)荷:突然停電時(shí)將造成嚴(yán)重減產(chǎn)、停工、生產(chǎn)設(shè)備局部破壞、局部交通堵塞等規(guī)定為二級(jí)負(fù)荷。
102對(duì)一級(jí)負(fù)荷的供電要求:有兩個(gè)獨(dú)立的電源供電。(如兩個(gè)發(fā)電廠、一個(gè)發(fā)電廠和一個(gè)地區(qū)電網(wǎng)、兩個(gè)地區(qū)變電所等)。
103對(duì)二級(jí)負(fù)荷的供電要求:盡量有兩回路供電,且兩回路引自不同的變電站或母線段,在有困難時(shí)允許由一回路供電。
104三級(jí)負(fù)荷的供電要求:三級(jí)負(fù)荷屬于一般電力用戶,可用單回路供電。
105電力網(wǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行應(yīng)注意:盡量選用高壓線路深入負(fù)荷中心,而且應(yīng)避免曲折迂回供電。
106地方電力網(wǎng)常用放射形接線,樹干形接線和環(huán)行接線接線方式。
107地方電網(wǎng)通常用電壓損失條件選擇導(dǎo)線截面,然后按機(jī)械強(qiáng)度和發(fā)熱條件進(jìn)行校驗(yàn)。
108短路時(shí)導(dǎo)體發(fā)熱的特點(diǎn):短路電流通過導(dǎo)體的時(shí)間很短,導(dǎo)體升溫可認(rèn)為是一個(gè)絕熱過程,既短路電流在導(dǎo)體中產(chǎn)生的熱量全部用來加熱導(dǎo)體。
109斷路器和隔離開關(guān)配合使用時(shí)應(yīng)如何操作:合閘送電時(shí),應(yīng)先合上隔離開關(guān),然后再合上斷路器。分閘時(shí)是應(yīng)先分開斷路器,然后拉開隔離開關(guān)。
110自動(dòng)開關(guān)帶有哪些自動(dòng)裝置:帶有作為短路保護(hù)的電流脫扣器,作為過負(fù)荷保護(hù)的熱繼電器脫扣器,作為欠電壓保護(hù)的低電壓保護(hù)裝置。
111電力系統(tǒng)的過電壓有:大氣過電壓和諧振過電壓兩種。
112什么是大氣過電壓:由于直擊雷或雷電感應(yīng)引起的過電壓稱做大氣過電壓。
113什么是諧振過電壓:由于電感電容等參數(shù)在特殊情況下發(fā)生諧振而引起的過電壓稱做諧振過電壓。
114什么是雷電現(xiàn)象:當(dāng)雷云中的電荷聚集量很大且具有很高的電場(chǎng)強(qiáng)度時(shí),周圍的正負(fù)雷云之間或雷云與大地之間發(fā)生強(qiáng)烈的放電現(xiàn)象,稱之為雷電現(xiàn)象。
115雷電常見有直擊雷和感應(yīng)雷兩種形式.
116防雷通常采用的措施:避雷針、避雷線、避雷器、避雷網(wǎng)防雷。
117載流母線產(chǎn)生震動(dòng)和發(fā)響的原因:當(dāng)電流流過時(shí),母線周圍將產(chǎn)生磁場(chǎng),母線之間將產(chǎn)生吸引力,故產(chǎn)生震動(dòng)和發(fā)響。
118配電裝置中為何采用裸導(dǎo)體母線:裸導(dǎo)體母線散熱條件好,容許電流增加,安裝容易,維護(hù)簡單,成本較低。
119銅和鋁母線不能直接連接,應(yīng)該采用焊接或鍍錫后用螺栓連接。
120銅的導(dǎo)電性比錫好,為了防止銅在潮濕空氣中產(chǎn)生“銅綠”,在銅線頭上鍍錫。
121市電突然停電,值班電工應(yīng):首先檢查發(fā)電機(jī)是否啟動(dòng)正常,然后向供電部門詢問停電原因,最后向主要領(lǐng)導(dǎo)說明停電原因及向用電戶解釋。
122有的觸頭在融片外加鋼板,有何作用:該鋼板起到磁封鎖作用。
123更換變壓器高壓側(cè)的熔斷器時(shí)除斷開高壓側(cè)的開關(guān)外,還要斷開低壓側(cè)的開關(guān),主要是為了防止網(wǎng)絡(luò)反電壓。
124在控制電路中啟動(dòng)按紐,應(yīng)使用帶常開點(diǎn)的按紐。
125在控制電路中停止按紐,應(yīng)使用帶常閉點(diǎn)的按紐。
126在電動(dòng)機(jī)的控制線路中一般過載保護(hù)用熱繼電器進(jìn)行保護(hù)。
127電動(dòng)機(jī)的調(diào)速有(1)調(diào)節(jié)電源電壓;(2)改變轉(zhuǎn)差率;(3)改變磁極對(duì)數(shù):(4)變頻調(diào)速等方法。
128常見的電氣事故有:觸電事故;雷電事故;靜電事故;電磁傷害事故;電路故障等。
129有關(guān)接地應(yīng)注意:1、同一變壓器系統(tǒng)中不允許保護(hù)接地又有保護(hù)接零;2、地線不準(zhǔn)接開關(guān)或熔斷器;3、接地設(shè)備必須單獨(dú)與接地干線直接連接;4、1kv以下中性點(diǎn)接地系統(tǒng)中,電器設(shè)備外殼應(yīng)保護(hù)接地。
130電器設(shè)備做交流耐壓實(shí)驗(yàn)的目的是:為了電力系統(tǒng)的安全運(yùn)行,考核設(shè)備的絕緣情況,以便發(fā)現(xiàn)電器設(shè)備的絕緣缺陷、薄弱環(huán)節(jié)、受潮、裂紋等。
131什么叫接地電阻:接地體或自然接地體對(duì)地電阻和接地電阻的總和稱為接地裝置的接地電阻。
132接地電阻可用:1、接地電阻測(cè)量儀測(cè)量法進(jìn)行測(cè)量;2電流表--電壓表測(cè)量法進(jìn)行測(cè)量;3、電流表--功率表測(cè)量法進(jìn)行測(cè)量;4、電橋測(cè)量法進(jìn)行測(cè)量;5、三點(diǎn)測(cè)量法進(jìn)行測(cè)量。
133什么叫重復(fù)接地:在變壓器中性點(diǎn)直接接地的電力系統(tǒng)中,將零線一處或多處接地稱為重復(fù)接地。
134什么叫試驗(yàn)周期:為保證電器設(shè)備長期使用不發(fā)生事故,必須經(jīng)常檢測(cè)設(shè)備的絕緣水平,為此規(guī)定對(duì)設(shè)備的絕緣進(jìn)行間斷定期性檢查,這個(gè)間斷的時(shí)間周期叫做試驗(yàn)周期。
135隔離開關(guān)的試驗(yàn)包括:1、測(cè)量絕緣電阻;2、交流耐壓試驗(yàn);3、檢查操作機(jī)構(gòu)的最低動(dòng)作電壓;4、檢查觸頭接觸情況及彈簧壓力。
136隔離開關(guān)的試驗(yàn)周期是:l-3年。
137多油斷路器中的油的作用:一方面作為滅弧介質(zhì),另一方面作為斷路器內(nèi)導(dǎo)電部分之間和導(dǎo)電部分對(duì)地的絕緣介質(zhì)。
138高壓斷路器的操作機(jī)構(gòu)有:電磁式、彈簧式和液壓式。
139真空斷路器滅弧室的玻璃外殼的作用:起到真空封閉和雙重絕緣的作用。
140斷路器的跳臺(tái)閘位置監(jiān)視燈串聯(lián)一個(gè)電阻的目的是:防止因燈短路造成斷路器誤動(dòng)作。
141電器設(shè)備從出廠到投入運(yùn)行要進(jìn)行:1、電器設(shè)備出廠時(shí)進(jìn)行的出廠試驗(yàn);2、電器設(shè)備新安裝后的交接試驗(yàn);3、電器設(shè)備運(yùn)行后按規(guī)定的周期進(jìn)行的預(yù)防試驗(yàn)。
142新安裝的變壓器要進(jìn)行:5次沖擊臺(tái)閘試驗(yàn)。
143安裝變壓器的
母線時(shí),如果母線過長應(yīng)用漲縮的方法連接。
144變壓器運(yùn)行性能的主要指標(biāo)是:1、變壓器一側(cè)端電壓的變化;2、變壓器的效率。
145如果變壓器帶感性負(fù)載,從輕載到滿載輸出電壓如何變化:輸出電壓將會(huì)降低。
146當(dāng)1000kva以上油浸變壓器外部發(fā)生短路時(shí),應(yīng)是過流保護(hù)先動(dòng)作。
147過流保護(hù)的動(dòng)作電流是如何規(guī)定的:是按躲過最大負(fù)荷電流規(guī)定的。
148電力變壓器的短路電壓是如何規(guī)定的:一般規(guī)定為額定電壓的4.5%--6%。
149什么叫連接組別:電力變壓器一、二繞組對(duì)應(yīng)電壓之間的相位關(guān)系稱為連接組別。
150電動(dòng)系儀表采用改變附加電阻的方法改變電壓量程
151 10kv線路首端短路時(shí),速斷保護(hù)動(dòng)作繼電器先跳閘。
152當(dāng)高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí),為防止跨步電壓觸電,室外不得接近故障點(diǎn):8米。
153常用的相序測(cè)量方法有:1、使用相序測(cè)試儀;2、使用相序指示燈。
154什么叫接地:將電器設(shè)備、配電裝置或電力系統(tǒng)中的某一點(diǎn)與大地作良好連接稱為接地。
155什么叫工作接地:為了使電力系統(tǒng)或電器設(shè)備安全可靠的運(yùn)行,將系統(tǒng)中的某一點(diǎn)或經(jīng)某些設(shè)備間接或直接接地,稱為工作接地。
156純電阻性負(fù)載的功率數(shù)是1。
157雙臂電橋的用途:用于測(cè)量小電阻。
158什么是普通用電:低壓供電和容量在100千伏安及以下專用配電變壓器的用戶用電為普通用電。
159什么是大量用電:10千伏及以上電壓供電,容量在101千伏安以上至3000千伏安之間的用電為大量用電。
160什么是高需求用電:10千伏及以上電壓供電,最大容量為3001千伏安及以上容量的用電為高需求用電。
161供電部門從1996年2月起不向用電客戶收取高壓線損、變損。
162什么是平期電量①:普通用電和居民用電在電費(fèi)單的電量為平期電量①;大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以下時(shí)為平期電量①:高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以下為平期電量①。
163什么是平期電量②:大量用電用戶每月每千伏安用電250千瓦以上部分為平期電量②;高需求用電客戶每月每千伏安用電400千伏安以上部分為平期電量②。
164基本電費(fèi)的計(jì)算:對(duì)大量用電和高需求用電客戶應(yīng)收基本電費(fèi),基本電費(fèi)按變壓器容量計(jì)算,大量用電計(jì)算方法為:每月每單位容量(千伏安)收費(fèi)24元;高需求用電計(jì)算方法為:每月每單位容量(千瓦、干伏安)收費(fèi)44元。
165底度電量的計(jì)算:居民用電每月少于5千瓦時(shí)按5干瓦時(shí)計(jì)算,普通用電每月每千伏安少于20千瓦時(shí)按20千瓦時(shí)計(jì)算,大量用電、高需求用電每月每千伏少于40千瓦時(shí)按40千瓦時(shí)計(jì)算。
166什么叫力率調(diào)整費(fèi):力率調(diào)整費(fèi)是供電部門根據(jù)國家有關(guān)政策的規(guī)定,為促進(jìn)用電客戶節(jié)約電能,改善電壓質(zhì)量而采取的經(jīng)濟(jì)手段。
167功率調(diào)整費(fèi)的計(jì)算:先以無功電度表實(shí)用無功電量除以有關(guān)電度實(shí)用有功電量求得比值(tan),根據(jù)比值查功率因數(shù)表以及對(duì)應(yīng)的以0.90為標(biāo)準(zhǔn)考核功率因數(shù)的調(diào)整電費(fèi)百分比,再以此百分比乘以當(dāng)月電量電費(fèi)與基本電費(fèi)之和得出力率調(diào)整電費(fèi)。
168電費(fèi)違約金(滯納金)的計(jì)算:深圳供電局規(guī)定用戶在當(dāng)月2o日以前交清電費(fèi),21日以后逾期要交納違約金(滯納金),居民用戶每日按欠費(fèi)總額的千分之一計(jì)算,其它用戶按每日欠費(fèi)總額的千分之二,跨年度按千分之三計(jì)算。
169電費(fèi)總額的計(jì)算:電費(fèi)總額=電量電費(fèi)+基本電費(fèi)+力率調(diào)整費(fèi)+電費(fèi)違約金+拖欠款。
170用戶受電工程竣工后應(yīng)報(bào)的資料:用戶受電工程施工,試驗(yàn)完工后,應(yīng)向企業(yè)提出工程竣工報(bào)告,報(bào)告應(yīng)包括;1)工程竣工圖及說明;2)電氣試驗(yàn)及保護(hù)整定調(diào)試記錄:3)安全用電的試驗(yàn)報(bào)告;4)隱蔽工程的施工及試驗(yàn)記錄;5)運(yùn)行管理的有關(guān)規(guī)定和制度;6)值班人員名單及資格;7)供電企業(yè)認(rèn)為必須的其它資料或記錄。
171如何辦理更換電表手續(xù):用戶更換電表,須按如下規(guī)定辦理:l)用戶向供電企業(yè)提出申請(qǐng),說明更換電表原因;2)供電企業(yè)派員到現(xiàn)場(chǎng)勘察,提出換表實(shí)施方案;3)用戶交納由換表引起的工程費(fèi)用;4)更換電表,登記新表信息,用戶結(jié)清舊表尾數(shù)電費(fèi)。
172電量是:本次抄表讀數(shù)與上次抄表讀數(shù)之差乘以倍率所得。
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第12篇 年注冊(cè)物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)專項(xiàng)練習(xí)匯總一
1、 《物業(yè)管理?xiàng)l例》設(shè)立的制度均是針對(duì)(b )的物業(yè)管理活動(dòng)而言
a、非住宅物業(yè)
b、居住物業(yè)
c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)
d、以上答案都不對(duì)
2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實(shí)行向居民售房的試點(diǎn)。
a、1978
b、1979
c、1980
d、1981
3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動(dòng)我國全面開展物業(yè)管理活動(dòng)的基石,對(duì)我國建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。
a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》
c、《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》
d、《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》
4、 (b )年,國家計(jì)委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。該辦法對(duì)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)、收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循的原則、收費(fèi)價(jià)格形式、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》應(yīng)當(dāng)給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。
a、1995
b、1996
c、1997
d、1998
5、 非市場(chǎng)性的房屋管理( b )物業(yè)管理。
a、屬于
b、不屬于
c、包括
d、不包括
1、 業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、7
b、10
c、15
d、20
2、 業(yè)主大會(huì)作出的一般決定,實(shí)行簡單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)( b )以上通過
a、1/2
b、2/3
c、3/4
d、4/5
3、 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者( b )%以上業(yè)主提議,認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的,由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
a、15
b、20
c、30
d、50
4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會(huì)籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議通過,公約的修改權(quán)也屬于( a)。
a、業(yè)主大會(huì)
b、業(yè)主委員會(huì)
c、業(yè)主管委會(huì)
d、業(yè)主公約
5、 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中,由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。
a、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
b、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
c、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)
6、寫字樓市場(chǎng)比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般( )基礎(chǔ)租金。
a.等于
b.低于
c.高于
d.不確定
答案:c
解析:比較理想的情況下,市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金。否則市場(chǎng)租金低于基礎(chǔ)租金,業(yè)主就需要進(jìn)一步壓縮經(jīng)營成本來降低基礎(chǔ)租金。
7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是( )
a.與客戶關(guān)系維護(hù)工作
b.與行政管理部門的協(xié)調(diào)工作
c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作
d.房屋與設(shè)備維護(hù)工作
答案:d
解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護(hù)工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個(gè)常觀目標(biāo)。
8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )
a.經(jīng)營目標(biāo)
b.服務(wù)目標(biāo)
c.管理目標(biāo)
d.微觀目標(biāo)
答案:a
解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個(gè)常規(guī)目標(biāo)。即其經(jīng)營目標(biāo)
9、一套完整的會(huì)計(jì)報(bào)表包括( )組成
a.會(huì)計(jì)報(bào)表和文字報(bào)告
b.主表和附表
c.會(huì)計(jì)報(bào)表附注和財(cái)務(wù)情況說明書
d.《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報(bào)告。
答案:b
解析:詳見第三題解析。
10、( )是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財(cái)務(wù)信息的基本形式
a.主表
b.附表
c.會(huì)計(jì)報(bào)表
d.文字報(bào)告
答案:c
解析:會(huì)計(jì)報(bào)表包含主表和附表,是會(huì)計(jì)核算的最終產(chǎn)品。d也是提供給信息使用者的信息之一。
1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )
a.物業(yè)管理用房
b.租賃倉庫
c.店鋪
d.停車場(chǎng)
e.設(shè)備機(jī)房
答案:b,c,d,
解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。
2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告的重點(diǎn)是( )
a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費(fèi)用值
b.物業(yè)管理費(fèi)用用在何處
c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計(jì)劃
d.企業(yè)盈利
e.本期物業(yè)經(jīng)營管理活動(dòng)完成的情況
答案:a,b,c,
解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關(guān)的信息應(yīng)成為這類型報(bào)告的主要內(nèi)容,de兩項(xiàng)與業(yè)主不相關(guān)。
3、資金運(yùn)用包括( )
a.資金的投放
b.支付罰款
c.各項(xiàng)資產(chǎn)的使用
d.補(bǔ)償物業(yè)經(jīng)營管理耗費(fèi)
e.繳納
各種稅金
答案:a,c,
解析:資金運(yùn)營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)中的過程,包括資金的投放于各項(xiàng)資產(chǎn)的使用。
4、按照不同的評(píng)價(jià)目的和評(píng)價(jià)工作的實(shí)施主體,物業(yè)管理績效評(píng)價(jià)的類型有( )
a.政府評(píng)價(jià)
b.新聞媒體評(píng)價(jià)
c.社會(huì)評(píng)價(jià)
d.企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià)
e.企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)
答案:a,c,d,e,
解析:新聞媒體的主要作用是報(bào)道和宣傳,不作為績效評(píng)價(jià)的主體。
5、物業(yè)管理企業(yè)績效評(píng)價(jià)以( )四個(gè)方面的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)重點(diǎn)。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產(chǎn)運(yùn)營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
答案:a,b,c,e,
解析:d選項(xiàng)為績效評(píng)價(jià)的對(duì)象,其余為評(píng)價(jià)內(nèi)容。
6、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )
a.建設(shè)施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應(yīng)合同
e.專項(xiàng)維修工程合同
答案:a,b,d,
解析:a選項(xiàng)為建設(shè)單位的主要工作,因此正確?？梢栽陂_發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。
7、物業(yè)管理招標(biāo)方式有( )
a.公開招標(biāo)
b.有限競(jìng)爭(zhēng)公開招標(biāo)
c.邀請(qǐng)招標(biāo)
d.有限競(jìng)爭(zhēng)選擇招標(biāo)
e.議標(biāo)
答案:a,c,d,e,
解析:這里考察的是招標(biāo)方式,其中d選項(xiàng)為c選項(xiàng)的別稱,因此正確選項(xiàng)為acde
8、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的差異包括( )
a.合同的客體
b.合同的主體
c.合同簽訂的日期
d.合同的有效期限
e.合同的委托事項(xiàng)
答案:b,c,d,
解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設(shè)單位與業(yè)主委員會(huì),也就是因?yàn)轫?xiàng)目所處的時(shí)間的不同的,因此正確選項(xiàng)為bcd。
9、物業(yè)服務(wù)合同包括( )
a.租賃合同
b.物業(yè)服務(wù)合同
c.前期物業(yè)服務(wù)合同
d.保管合同
e.裝修合同
答案:b,c,
解析:根據(jù)物業(yè)所處時(shí)間的不同,合同主體的不同,導(dǎo)致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。
10、下面屬于事先控制的有( )
a.前饋性控制
b.材料成本控制
c.管理費(fèi)用控制
d.簡單控制
e.防護(hù)性控制
答案:a,e,
解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護(hù)性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項(xiàng)為ae。其他選項(xiàng)為按照控制對(duì)象不同而進(jìn)行的成本控制分類。
1、靜態(tài)運(yùn)算的優(yōu)點(diǎn)是( )
a.編制簡單
b.具有挑戰(zhàn)性
c.可實(shí)現(xiàn)費(fèi)用等效益最大化
d.調(diào)動(dòng)員工控制費(fèi)用支出積極性
e.編制成本低
答案:a,e,
解析:靜態(tài)預(yù)算也是固定預(yù)算,是以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)的,優(yōu)點(diǎn)在于簡單、容易為各部門所接受。
2、宣傳廣告的費(fèi)用支出數(shù)量取決于( )
a.人平均工資水平
b.新舊程度
c.物業(yè)的質(zhì)量
d.市場(chǎng)的供求狀況
e.物業(yè)的空置水平
答案:b,d,e,
解析:宣傳廣告費(fèi)用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場(chǎng)的供求狀況。因此正確選項(xiàng)為bde。
3、成本包括( )
a.物化勞動(dòng)的價(jià)值
b.工資
c.活勞動(dòng)創(chuàng)造的價(jià)值
d.福利費(fèi)
e.所有耗去的費(fèi)用
答案:a,c,
解析:成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用,包括物化勞動(dòng)和勞動(dòng)耗費(fèi)的價(jià)值。
4、租賃合同自然終止的情況包括( )
a.無正當(dāng)理由,拖欠房屋租金6個(gè)月以上的
b.租賃合同到期
c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的
d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的
e.當(dāng)事人協(xié)商一致的。
答案:b,c,d,e,
解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當(dāng)事人協(xié)商一致的。因此,正確選項(xiàng)為bcde
5、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( )
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算
c.定位目標(biāo)市場(chǎng)
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
答案:a,b,c,d,
