第1篇 物業(yè)管理手冊－突發(fā)事件及異常情況處理程序
1、目的
采取迅速、有效的措施處理緊急事件,控制事態(tài)發(fā)展。
2、適用范圍
適用于管轄區(qū)內各種緊急事件的處理。
3、職責
3.1監(jiān)控專員、消防專員、禮兵負責火警、匪警的應急處理。
3.2維修人員負責電梯困人的應急處理。
3.3維修人員負責水管爆裂、煤氣泄漏和供電供水設備故障的應急處理。
3.4物業(yè)服務中心負責協(xié)調各班組應急事件的處理。
4、程序
4.1匪警的處理程序
4.1.1禮兵在執(zhí)勤中(或接報)遇有公開使用暴力或其它手段強行掠取集體和私人財物或危及他人人身安全的犯罪分子時,要切實履行公共秩序管理職責,迅速制止犯罪。
4.1.2凡持有對講機的禮兵(除門衛(wèi)外)在聽到求援信號后,應立即前往案發(fā)現場,門衛(wèi)禮兵要嚴格控制外出人員,并及時向領導匯報。
4.1.3若發(fā)現犯罪分子作案后逃跑時,一人又制止不了,首先要一邊監(jiān)視,一邊尾隨并看清人數、犯罪分子身高、衣著、相貌、等明顯特征,若使用有交通工具,要記下顏色,車型及交通牌號,迅速向門衛(wèi)和領導匯報,并及時撥110報警。
4.1.4保護好現場,在公安機關未到達前任何人不準破壞現場,應采取簡易方法如:拉繩子、撒白灰或派禮兵小范圍警戒。
4.1.5抽出專人配合公安機關訪問當事人,對提供的情況要做好記錄,對失物要清點數量、特征及物品價值。
4.1.6對犯罪分子逃離現場時遺留下的足跡或做案工具、贓物,應立即通知公安機關提取,同時指定專人看護。
4.1.7在現場發(fā)現有人受傷,要立即通知120或送往就近醫(yī)院搶救,同時報告公安機關和
公司領導及受害人家屬。
4.1.8物業(yè)服務中心應對所發(fā)生的案件寫出書面報告,上報公司領導及公安機關。
4.2 火警處理程序
4.2.1值班禮兵發(fā)現火情或接到報警后,應迅速集合攜帶滅火器材,跑步到達現場,根據火勢采取撲滅措施,同時向119和公司領導報告。
4.2.2物業(yè)服務中心負責人派出禮兵對樓梯口、安全出口進行警戒,維持秩序,嚴禁無關人員進入及壞人混入打劫。
4.2.3 所有員工(固定崗除外)聽到火警信號后,應主動前往現場,按照領導的分工,各司其職。如現場住戶家有人,應本著“先人員,后財產”的原則進行搶救。
4.2.4 抽出專人配合公安消防部門對火災發(fā)生的原因、損失進行調查和清理。
4.2.5物業(yè)服務中心結合禮兵部應對發(fā)生的火災原因、損失等情況寫出書面材料上報公司領導和公安消防部門。
4.3 設施設備突發(fā)事故的處理程序
4.3.1 值班人員接到水管爆裂、煤氣、暖氣泄漏的報告后,迅速通知維修人員趕赴現場搶修,并記錄在《維修任務單》。
4.3.2當發(fā)生較大的停電事故時,如屬管轄區(qū)供電事故,值班人員迅速通知維修人員趕赴現場搶修,并記錄在《維修任務單》;如屬供電局事故,應迅速通知供電局搶修,并向業(yè)主做好解釋工作。
4.4電梯困人的處理程序
4.4.1當接到電梯困人的情況時,應立即通知電梯維修人員趕赴現場,采取應急措施,防止危險情況發(fā)生,并記錄在《維修任務單》。
4.4.2人員解困后,維修人員應認真分析原因,采取相應的預防糾正措施。
4.5交通事故的處理程序
對管轄區(qū)內發(fā)生的交通事故,引起人員或財產損失的情況時,相關責任區(qū)的禮兵應迅速根據情況采取相應的應急措施,維護現場、搶救傷員,并報告相關領導采取進一步措施。
5、具體情況可參照《應急預案》進行處理。
6、相關記錄
6.1《維修任務單》jw/jl-7.5.1-5-001
第2篇 物業(yè)公共管理之公共區(qū)域管理
7.公共區(qū)域管理工作規(guī)程
7.1 目的
為了規(guī)范對公共場所的管理,保持良好的公共環(huán)境。
7.2 適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對公共場所的管理。
7.3 職責
7.3.1 公司經理負責貫徹實施本規(guī)程。
7.3.2 客戶部主管和物業(yè)助理負責對本規(guī)程的過程控制和監(jiān)督實施。
7.3.3 本物業(yè)住戶和物業(yè)管理公司各部門負責具體執(zhí)行本規(guī)程。
7.4 公共區(qū)域的管理
7.4.1 公共場所主要是指:外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠等。
7.4.2 公共場所管理的主要內容是指:對外墻、天臺(天臺花園)、走道、樓梯、大堂、電梯廳、道路、宣傳欄、池、井、溝、渠、標示牌、廣告牌等方面的管理。
7.4.3 公共場所的日常管理
1)由客服部安排物業(yè)助理對公共場所進行管理,物業(yè)助理必須每天對公共場所進行巡視檢查一次,并將檢查情況及時記錄于《公共區(qū)域現場巡視表》中,發(fā)現問題必須及時處理或匯報。
2)物業(yè)助理對巡視發(fā)現的問題應及時轉交相關部門進行處理。同時應及時進行跟蹤和檢查,直到問題處理合格為止。
3)物業(yè)助理應依據公共場所的使用情況和巡視檢查情況分析和總結,提出合理化建議。部門主管應根據使用情況和管理情況及時進行調整和處理。
7.4.4 公共場地的使用管理
1)臨時使用申請、審批與使用
2)客戶因商務需要,而要求使用本物業(yè)區(qū)域內的公共場地時,則客戶可書面申請,附加活動方案,交給客服部主管進行審核,經公司領導審批同意后,客戶方可按活動方案組織實施。
3)客戶必須在客服部指定的位置區(qū)域內進行活動組織,不得私自擴大或占用批準范圍以外的地方。
4)客戶必須在規(guī)定的時間內進行使用,因商務需要確需延長時間時必須到客服部辦理延續(xù)使用手續(xù),經批準同意后,方可繼續(xù)使用。
7.4.5 場地臨時使用的裝飾布置要求
1)場地臨時使用時,要求客戶必須裝飾整齊、美觀大方,符合物業(yè)管理的各項管理規(guī)定。
2)客戶裝飾時,不得損壞公共設施。否則,物業(yè)管理公司有權要求客戶給予適當的賠償。
3)客戶使用完畢后,應及時對使用的場地進行清理,經客戶管理人員驗收合格后方可辦理退還押金手續(xù)。
7.5 廣告牌的管理
7.5.1 臨時使用申請、審批與使用
1)本物業(yè)的客戶需要安裝廣告招牌時,應及時到客服部提交書面申請并附廣告牌的設置方案,辦理廣告牌的申請手續(xù)。
2)客戶管理人員接到客戶申請后,應及時交部門主管審核,經公司領導審批同意后,客戶方可按照方案組織實施。
3)客戶制作、安裝廣告牌時,必須使用統(tǒng)一的、合格的材料,以保證廣告牌的制作和安裝質量。
4)客戶廣告牌在使用期間,必須時時保證廣告牌處于完整良好的使用狀態(tài),發(fā)現損壞后應及時進行維護,不得拖延,否則,物業(yè)管理公司有權采取強制措施要求整改。
5)客戶使用廣告牌到期前一個月,必須及時到客服部辦理延期手續(xù),客戶管理員應提前告之客戶,若客戶未作回應,則物業(yè)管理公司將按照到期進行處理,客服部有權將廣告牌租賃給其它客戶。
6)若因廣告牌的制作質量或安裝質量的問題,給物業(yè)管理公司或他人造成損失時,由客戶承擔一切后果。
7.5.2 廣告牌懸掛規(guī)定
1)所有客戶均無權私自在本物業(yè)內過道、綠化帶、外墻壁、屋面、天臺和其他場地設立廣告招牌。
2)所有商鋪招牌只能在所租用的商鋪內或門面上懸掛、張貼。
3)任何客戶均不得在窗外和玻璃上懸掛、張貼任何招牌及廣告。
4)占用門前走道或封堵部分通道(不影響消防,經物業(yè)管理公司批準)臨時使用的按“公共場所的日常管理”規(guī)定收取場地臨時使用費。
5)凡違反以上規(guī)定內容者,按照違章裝修進行處理。除令其拆除、撤銷、修補破損、恢復原狀外,并處以1000―2000元人民幣罰款。
第3篇 物業(yè)管理知識--常識篇
物業(yè)管理知識學習---常識篇
001“物業(yè)”是粵港方言對房地產的稱呼,它最早在香港被普遍使用,其含義是單元性的房地產。被稱為物業(yè)的單元性房地產可大可小,一棟商業(yè)樓宇、一組標準廠房、一棟住宅樓或一套住宅都可稱為物業(yè)。
002物業(yè)的概念與房地產的概念的區(qū)別是在英語中,物業(yè)與房地產是一個詞(real― estate或real property)。在我們通常使用上,房地產一詞是一個宏觀的概念,物業(yè)一詞則是個微觀的概念。
003世界物業(yè)管理的起源物業(yè)管理作為一種不動產管理的模式起源于19世紀60年代的英國。當時是英國工業(yè)空前發(fā)展高漲的時候,一名叫奧克維亞.希爾(女)的住宅業(yè)主,率先為其出租的住宅制定了一套別開生面的管理辦法,并取得出人意料的成功,首開物業(yè)管理之先河。
004我國(大陸)的物業(yè)管理起源于1981年3月10日,深圳市成立我國(大陸)首家物業(yè)管理公司。標志著我國(大陸)物業(yè)管理工作擺脫行政―福利型傳統(tǒng)計劃經濟下的管理模式,走上了專業(yè)化、企業(yè)化、經營性的市場運作軌道。
005我國(大陸)第一家物業(yè)管理公司是深圳市物業(yè)管理公司。
006號稱“深圳市物業(yè)管理第一村”的是深圳市“東湖麗苑”商品住宅小區(qū)。由深圳市物業(yè)管理公司實施對該小區(qū)的物業(yè)管理工作。
007深圳市物業(yè)管理行業(yè)管理的第一棟寫字樓是1983年由深圳市物業(yè)管理公司對特區(qū)內第一棟涉外商品寫字樓―國際商業(yè)大廈實施物業(yè)管理。
008深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的是1985年,由深圳市鵬基工業(yè)區(qū)管理服務公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。
009深圳市第一家實施綜合一體化物業(yè)管理的住宅小區(qū)是1990年,由深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司對深圳市微、福利房住宅小區(qū)―蓮花二村實施綜合一體化物業(yè)管理。
010我國第一家實行招投標的物業(yè)是1993年,由深圳市住宅局主持,在住宅局所屬蓮花物業(yè)管理公司、萬廈居業(yè)公司、大眾物業(yè)管理公司中,對蓮花北、景田西兩住宅小區(qū)實施邀請招投標活動。
011真正意義上社會化公開招投標選擇物業(yè)管理公司的物業(yè)是1996年12月,對深圳市福利房住宅小區(qū)--鹿丹村的面向社會的公開招標活動。最后由深圳萬科物業(yè)管理有限公司中標。
012物業(yè)管理市場的特點是1、具有雙重職能的市場(要素市場、消費市場);2、對前級市場房地產開發(fā)市場、營銷市場)具有積極的激勵作用;3、勞務市場;4、雙向選擇。
013物業(yè)管理的要素市場是自用的居住用房管理、服務。
014物業(yè)管理的消費市場是出租的居住用房和經營性用房的管理、服務。
015在房地產市場體系中,物業(yè)管理市場處于最后一級。
016物業(yè)管理市場的流通和交換的標的是提供商品性勞動服務。
017物業(yè)管理市場的關系是供方物業(yè)管理企業(yè)向需方物業(yè)業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供商品性勞動服務的市場關系,是雙方按合同建立起來的平等的互助互利的交換關系。
018物業(yè)管理市場的含義是物業(yè)管理企業(yè)采用經營性的手段實施管理,對業(yè)主和非業(yè)主使用人、承租人提供服務,從而取得報酬。
019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題是繼續(xù)加強立法及完善配套政策文件;引導和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；洜I;繼續(xù)加快物業(yè)市場化進程;加大政府監(jiān)管力度;提高物業(yè)管理的科技水平;繼續(xù)探索,繼續(xù)創(chuàng)新。
020物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門(市住宅局物業(yè)監(jiān)管處)及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(區(qū)建設局物業(yè)管理科)。
021物業(yè)管理市場的委托關系主要有委托管理型,自主經營型。
022物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主(業(yè)主委員會)采用招投標或協(xié)議的方式,通過《物業(yè)管理委托合同》,委托專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè),按照“統(tǒng)一管理,綜合服務”的原則,提供勞務商品的市場交換關系。
023物業(yè)管理市場運行原則是業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結合;統(tǒng)一管理、綜合服務;平等競爭。
024物業(yè)管理招投標的原則是公正、公平、公開;實事求是、合情合理;早期介入。
025物業(yè)管理招投標的內外條件是物業(yè)管理招標方和投標方的成熟;規(guī)則的完善;市場信息網絡的建立。
026物業(yè)管理公司取得物業(yè)管理權的主要途徑是投標;協(xié)議;自管。
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028目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標準有哪幾個方面考評內容:大廈、工業(yè)區(qū)各九項,包括:基礎管理;房屋管理及維修養(yǎng)護;共用設備管理;共用設施管理;保安及車輛管理;環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。(兩者具體內容評分側重不同)住宅小區(qū)八項,包括:基礎管理;房屋管理及維修養(yǎng)護;共用設施、設備管理;保安、消防及車輛管理,環(huán)境衛(wèi)生管理;綠化管理;精神文明建設;管理效益。
029深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的性質是依法登記成立的物業(yè)管理行業(yè)的自律性社團法人。
第4篇 鳳凰城小區(qū)前期物業(yè)管理模式
鳳凰城小區(qū)項目前期物業(yè)管理模式
一、針對項目的管理思路
根據我們對**.鳳凰城項目的實際情況的分析,我們擬訂的**.鳳凰城項目的管理思路為:
*強調成本控制意識和成本管理程序
*強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續(xù)改進
*強調公眾服務的規(guī)范化與特約服務的個性化
*致力于共用設施、設備的持續(xù)改進和功能提升
*致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質以及社區(qū)全員的參與意識
*致力于文化功能的提升,塑造符合現代文明的人居理想環(huán)境
二、管理服務模式
根據我們對**.鳳凰城項目的定位分析,我們確立**.鳳凰城項目的管理模式是:
*緊密圍繞“質量、成本雙否決”的運作核心,提供“質優(yōu)價廉”的服務產品;
*倡導“以客戶為中心”客戶服務前向化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;
*致力于與業(yè)主建立平等的現代契約關系,推廣“平等互動”的服務文化。
在確定管理模式的基礎上,針對**.鳳凰城的特色及實際情況,我們進一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。
我公司將秉承“服務創(chuàng)造價值,品質成就未來”的管理理念,依托我們在已有項目的成功經營模式和經驗,完善的質量管理體系,根據開發(fā)商在招標文件中對**.鳳凰城的客戶定位、綜合公共設施的智能化程度等因素,我們擬在**.鳳凰城采用以“以客戶為中心、以品質為導向”的 “客戶服務前向化”經營管理模式。
三、創(chuàng)建有效的服務價值鏈
圍繞“服務創(chuàng)造價值、品質成就未來”的經營理念和我們擬在**.鳳凰城采用的“以客戶為中心,以品質為導向”的經營管理模式,如中標后我公司將在**.鳳凰城項目全面推行競爭型服務戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務,又能向周邊展示我管理公司風采的團隊。
我用高性價比的優(yōu)質服務為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進物業(yè)的保值增值,同時為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務為客戶創(chuàng)造消費價值、為公司股東、員工創(chuàng)造投資和工作價值、同時為社會創(chuàng)造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標。
創(chuàng)建有效服務鏈示意圖(略)
四、物業(yè)管理外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
*在***鳳凰城業(yè)主委員會成立之前,開發(fā)商通過招標選聘物業(yè)管理企業(yè),并與之簽訂物業(yè)管理合同。
*如我公司中標,我們將設立***鳳凰城管理處,全面負責項目物業(yè)管理工作。
****鳳凰城管理處在業(yè)務上接受荊州市房管局物業(yè)科、街道辦事處和社區(qū)居委會等政府主管部門的監(jiān)督和指導。
*在小區(qū)入住后達到法規(guī)規(guī)定的條件時,按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。
*管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現。
第5篇 物業(yè)顧問項目裝修管理程序
顧問項目裝修管理程序
為規(guī)范裝修手續(xù)辦理,保障顧客利益,確保房屋正常、安全使用,維持小區(qū)共用部分統(tǒng)一美觀的外部形象,特制定此管理程序。
一、裝修手續(xù)辦理
1、顧客需要進行室內裝修工程,須會同其委托的裝修者向管理處進行申報登記,交驗裝修單位的《承建資格證書》原件,填寫《裝修申報表》和《裝修施工人員登記表》,提交裝修合同復印件、裝修圖紙、承建資格證書復印件、營業(yè)執(zhí)照復印件(加蓋公章)。裝修施工人員還須提交有關身份證復印件,并張貼在《裝修施工人員登記表》的背面。
2、如需改變建筑物主體或承重結構,由申請人向管理處提交建筑物原設計單位或有相應資質的設計單位提出的設計方案及政府設計審批部門的審批證明材料。
3、管理處與顧客、裝修者三方共同簽訂《裝修管理服務協(xié)議書》。
4、管理處經理負責對裝修方案進行審批(也可以書面授權的形式指定主辦以上人員辦理),并對施工人員進行審核,包括人員身份、技術狀況、裝修資質證明、施工時間(最長不得超過三個月)、機械設備工具情況及負責人聯系辦法,于三日內做出批復。
5、管理處經理指定人員將批準意見知會裝修申請人,同時知會管理處各部門予以留意和配合,并建立裝修管理檔案。
6、管理處財務人員按裝修收費的標準收取相應的費用與裝修保證金。
7、管理處簽發(fā)《裝修許可證》、《裝修現場監(jiān)控記錄表》。
二、裝修現場管理
1、安全管理員負責對照《出入卡》對裝修施工人員進出小區(qū)進行管理。
2、裝修施工隊將《裝修許可證》張貼在裝修戶門外,《裝修管理服務協(xié)議書》和《裝修現場監(jiān)控記錄表》張貼在裝修戶門內,以便于裝修工人對照執(zhí)行和管理處監(jiān)管。裝修管理人員及各班巡邏安全員負責對以上工作監(jiān)督執(zhí)行。
3、如裝修工程延期,應知會業(yè)主會同裝修隊負責人到管理處辦理延期手續(xù)。
4、在整個裝修過程中,安全巡邏員每天至少檢查一次各裝修隊的《裝修許可證》、《出入卡》及必要上崗證是否齊全有效,消防措施、材料堆放、垃圾處理、裝修時段是否符合要求,有無違章留宿、生火做飯及違法違紀行為等;管理處技術人員應每兩天至少檢查一次各裝修隊是否按經批準的方案、格式裝修,是否有亂接、擅改管線,是否有違章打墻、鉆孔、破壞防水層,裝修材料、用電用水等是否符合要求。檢查情況記錄于《裝修現場監(jiān)控記錄表》。裝修時進行物資搬運應填寫《物資搬運放行條》。如裝修過程中有違規(guī)行為,管理處開具《裝修違章通知書》要求業(yè)主和裝修隊及時整改。
6、裝修隊撤離時所搬物品應填《物資搬運放行條》,在安全管理員監(jiān)督下清除垃圾并打掃干凈現場環(huán)境衛(wèi)生時,方可予以撤離。
7、裝修施工作業(yè)時間為每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理員在每日12:00負責檢查裝修戶施工人員停止作業(yè)情況,每日19:00負責督促施工人員離開大廈或小區(qū)。特殊情況要留宿的應到管理處辦理有關手續(xù)。
8、如業(yè)主與裝修者因裝修問題產生爭議,管理處有義務勸阻爭吵行為,但不能代其中一方對另一方履行約束或代追繳行為;出現糾紛情況應立即通知公安部門出面處理。
三、裝修驗收
1、裝修工程結束,業(yè)主驗收合格后,由業(yè)主向管理處提出驗收申請,管理處指定專人根據《裝修申報表》對裝修工程進行驗收。主要驗收裝修施工是否對共用部分產生影響。
2、對于驗收中發(fā)現的不合格項目,在《裝修申報表》中予以記錄,并責令裝修施工隊進行整改和返修。整改完畢后,管理處進行復驗。
3、管理處驗收合格后,10個工作日內辦理裝修保證金退還手續(xù)。
四、裝修手續(xù)辦理流程圖
裝修單位提供相關資料
1、施工人員身份證復印件1份、照片2張。
2、裝修單位《營業(yè)執(zhí)照》、《承建資格證書》、裝修合同復印件。
3、裝修施工圖紙1份。
業(yè)主填寫《裝修申報表》
裝修單位填寫《裝修施工人員情況登記表》
管理處備案裝修申請
業(yè)主、裝修單位、管理處三方簽訂《裝修管理服務協(xié)議》
業(yè)主、裝修單位交納裝修保證金及其它費用
管理處簽發(fā)《裝修許可證》、
《出入證》、《裝修現場監(jiān)控記錄表》
裝修單位進行裝修、管理處監(jiān)督
裝修完成,業(yè)主自行驗收
管理處驗收
限期整改
退還裝修保證金(裝修驗收合格之日
起十個工作日內,每周四下午)
(四)入伙手續(xù)辦理相關資料與表格
1.《入住指引》
2.《歡迎函》
3.《業(yè)主資料袋》
4.《業(yè)主資料卡》
5.《業(yè)戶手冊》
6.《房屋交付驗收表》
7.《物品領用登記表》
8.《委托銀行代收款協(xié)議書》
9.《常規(guī)服務項目表》
10.《裝修申報表》
11.《裝修許可證》
12.《裝修施工人員登記表》
13.《裝修管理服務協(xié)議書》
14.《裝修違章通知書》
15.《管理費收費通知單》
16.《工程遺留問題處理記錄表》
17.《物業(yè)入伙意見調查表》
第6篇 鹿丹村物業(yè)管理招標書
鹿丹村物業(yè)管理招標書
鹿丹村是市住宅局委托原市基礎工程工作組開發(fā)建設的福利房住宅小區(qū),19*竣工交付使用,并由市住宅局委托市城建房產管理公司實施物業(yè)管理。為加強該住宅小區(qū)的物業(yè)管理,將我市物業(yè)管理競爭機制引向深入,決定采用向社會公開招標方式聘請物業(yè)管理公司進行管理。
一、鹿丹村規(guī)劃建設基本情況:
1.總占地面積70,396平方米;
2.總建筑面積110,340平方米;
3.多層住宅樓共24棟,單元式住宅1036套(其中四房二廳126套、三房二廳28套、三房一廳455套、二房一廳427套),公寓210問:
4.綜合樓1棟(鹿丹大廈,產權屬市城市建設投資發(fā)展公司,即原市城建開發(fā)處),建筑面積10,336平方米,其中肉菜市場建筑面積附平方米。
5.公用設施及公共場所(地)情況:
(1)道路:車行道9646平方米;人行道7186平方米;
(2)綠化面積53,920平方米;
(3)污水管長1809米,污水檢查井286座;雨水管長2367米,雨水檢查井261座,雨水進水井71座;
(4)化糞池6座;
(5)路燈22盞;
(6)垃圾箱25個;
(7)體育設施:籃球場一個,占地面積500平方米;門球場一個,占地面積300平方米;
(8)停車場3個,總占地面積2081平方4米,車位72個;
(9)單車房建筑面積3739平方米,其中被改為商店的有238平方米(由管理處出租的有175平方米),被改為車管、綠化、清潔、保安3等員工宿舍的有315平方米,被改為倉庫的有2126平方米。
二、物業(yè)管理的內容:
1.房屋的使用、維修、養(yǎng)護;
2.區(qū)內公用設施、設備及場所(地)(消防、機電設備、道路、路燈、連廊、單車房、園林綠化地、溝、渠、池、井、管道、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理;
3.清潔衛(wèi)生;
4.公共生活秩序;
5.便民服務網點及住宅區(qū)內所有營業(yè)場理所(含綜合肉菜市場的物業(yè)管理及收取管理費)、文化娛樂、體育活動場所的管理及維修養(yǎng)護;
6.區(qū)內車輛行駛及停泊;
7.社區(qū)文化活動;
8.住宅區(qū)檔案資料管理;
9.法律政策及合同規(guī)定的其它事項。
三、有關說明:
1.中標單位應根據《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則和與我局簽訂的住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對鹿丹村物業(yè)實行統(tǒng)一管理,綜合服務,自主經營,自負盈虧。
2.鹿丹村委托管理的期限為三年。
3.原物業(yè)管理單位在鹿丹村使用的屬于該住宅小區(qū)所有的商業(yè)用房、管理用房及有關財產和經費應移交給中標單位。
4.在定標后一個月內由我局組織移交接管工作。
5.在定標后三個月內由中標單位協(xié)助我局和羅湖區(qū)住宅局組織召開業(yè)主大會,選舉產生業(yè)主管理委員會。
6.我局將在業(yè)主管理委員會成立后二個月內按《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的規(guī)定劃撥公用設施專用基金。
7.我局將在定標后一個月內按《深圳經濟特區(qū)住宅物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定向物業(yè)管理單位提供物業(yè)管理用房(177平方米,按福利房租金標準計租)和商業(yè)用房(331平方米,按微利房租金標準計租),待業(yè)主管理委員會成立后再按規(guī)定出售給業(yè)主管理委員會。
8.住宅區(qū)管理服務費收取標準執(zhí)行市物價局批準的標準。
9.在做標書時統(tǒng)一以1996年12月1日為進駐時間。
10.中標單位可按住宅區(qū)每年管理費基本支出的10%提取物業(yè)管理公司利潤。
11.中標單位應交納風險抵押金30萬元,如不能完成投標指標和市級優(yōu)秀管理小區(qū)物業(yè)管理指標,抵押金不予返還,押金期限為三年。
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nbsp;12.原物業(yè)管理公司市城建房產管理公司在同等條件(即分數)下可以優(yōu)先中標。
四、物業(yè)管理標準及獎罰:
1.鹿丹村的物業(yè)管理標準執(zhí)行《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評分標準》(80分以上)以及標書、委托管理合同的有關規(guī)定。如《深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理標準》出臺,則執(zhí)行此標準。
2.市住宅局每年對住宅區(qū)進行考核評比,如達不到上述規(guī)定要求,則可終止委托管理合同進行財務審計,由中標單位承擔違約和賠償責任;如達到了規(guī)定要求,則按合同給予獎勵。
五、投標、開標時間:
1.各競技單位應于1996年11月29日前做好標書,密封后送至招標領導小組辦公室,逾期按棄權處理。
2.開標具體時間另行通知。
六、其他事項:
違反招標文件規(guī)定及在投標過程中違法違紀,或以任何方式采取不正當競爭手段的,一經查實,由招標領導小組按規(guī)定給予處罰,取消其三個投標資格,已經中標的終止委托管理合同,一切后果及損失由責任者自負。
鹿丹村物業(yè)管理標書的項目和要求
一、競技單位擬采取的管理方式。包括:內部管理架構、機構設置、運作機制、工作流程、信息反饋渠道、控制方式等。
二、管理人員配備。包括:管理處正、副主任簡歷、各類人員數量、文化素質、正式工和臨時工的比例、自有人員和待聘待調人員、各崗位人員的配置等。
三、管理人員的培訓。包括培訓計劃、方式、目標等。
四、管理工作必需的物質裝備計劃情況。包括:管理服務人員住房、管理用房、器械、工具以及通訊、治安裝備及辦公用品等。
五、經費收支預算。應列明收入項目和支出項目預算,有文件規(guī)定的按規(guī)定測定,無文件規(guī)定的按市場價測定。另外應列出收支盈虧情況測算,增收節(jié)支措施。
六、管理規(guī)章制度。包括公眾制度、單位內部崗位責任制、管理運作制度和管理人員考核制度。
七、住宅區(qū)檔案的建立和管理。
八、備項管理指標的承諾。包括:
1.房屋完好率;
2.房屋零修、急修及時率;
3.維修工程質量合格率;
4.管理費收繳率;5.綠化完好率;
第7篇 創(chuàng)輝煌物業(yè)管理公司簡介
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司簡介
一、公司概況
zz市**區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司成立于2000年,注冊資本為300萬元人民幣,是新德業(yè)置業(yè)投資有限公司屬下的唯一物業(yè)管理公司,具備中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)二級資質,在zz**地區(qū)享有較高的知名度和信譽度。
公司現有員工500多人,其中大專以上文化程度100人,具有初級、高級以上職稱的管理及技術人員50多人次,員工持證上崗率達100%,部分成員更為zz物業(yè)管理協(xié)會專家組成員。
我司以'創(chuàng)享美好生活'為企業(yè)口號,建立了完善的內部工作機制,倡導企業(yè)行為的規(guī)范化,致力于專業(yè)化的發(fā)展,著力專業(yè)化的發(fā)展并提高員工的個人素質,全心全意為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)質美好生活。
二、榮譽情況
星級物業(yè),溫馨家園
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司現為**物業(yè)管理協(xié)會會長單位。
創(chuàng)輝煌務求高質量的物業(yè)管理服務,為客戶營造文化內涵豐富的和諧家園,自2000年成立以來,擔綱了多個樓盤的全方位物業(yè)服務。
創(chuàng)輝煌物業(yè)管理范圍多元化,包括高級別墅、商業(yè)大廈、高級電梯洋房、多層住宅、小區(qū)配套市場、學校等。現管理面積約160萬平方米,管理的項目近20個,其中有:東樂花園、錦城花園、新德業(yè)商務中心、康城花園一期、康城尚城、海景苑、德業(yè)大廈、西苑小區(qū)、聚華苑、東駿花園、尚明雅舍、順洋商廈、新德業(yè)一中附屬小學、李兆基中學、**一中實驗學校等等。一直以來,創(chuàng)輝煌物業(yè)備受好評,管理項目屢受表彰。
2002年東樂花園獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2003年海景苑獲得**市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2005年東樂花園獲得zz市'靜安居住小區(qū)'稱號;
2005年獲得**區(qū)工商行政管理局授予的'守合同重信用企業(yè)'稱號;
2005年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2006年康城花園獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2006年獲得zz市**區(qū)消費者委員授予的'維權先進單位'稱號;
2007年獲得zz市**區(qū)消費者委員授予的'物業(yè)管理行業(yè)誠信單位'稱號;
2008年康城尚城獲得zz市物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2008年康城尚城獲得廣東省物業(yè)管理示范小區(qū)稱號;
2008年獲得zz房協(xié)怡翠杯物業(yè)服務(工程維修)綜合技能競賽最佳合作獎;
第8篇 物業(yè)管理質量體系文件分供方管理程序
物業(yè)管理公司質量體系文件:分供方管理程序
1.0目的確保物業(yè)公司選擇的分供方能提供滿足合同要求的物資和服務。
2. 0適用范圍適用于相關部門采購物資時,對物資供應商(即分供方)和物業(yè)管理服務項目分承包方的選擇。
3．0職責
3.1 行政部組織對分供方和物業(yè)管理服務項目分承包方進行資格審查、質量審查和檔案的建立及管理。
3.2 物業(yè)管理公司經理負責批準確定合格分供方與分承包方名單,并由經理或其指定人員簽署采購或分包合同。
4. 0工作程序
4.1 物資供應商的選擇和評審
4.1.1 供應商的資格要求:a)必須有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)供應商提供商品的價格,c)供應的物資必須能保證符合所需物資的型號、規(guī)格、質量要求等。
4.1.2 各部門(管理處)應擬出符合上述要求的若干家供應商,對其評審等從以下幾方面進行:a)供應商的資質,信譽情況,b)供應商的品牌,c)產品樣品的評審,d)對比類似產品使用的歷史情況,e)對比類似產品的試驗結果,f)供應商售后服務狀況等。
4.1.1 行政部對評審結果進行記錄,并將兩個以上入選的供應商評審記錄報物業(yè)管理公司經理確認批準,形成《分供方評審表》。
4.1 物業(yè)管理服務項目(包括外協(xié)加工及制作)分承包方的選擇和評審
4.2.1 分承包方的資格要求a)有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)提供的服務能滿足本公司管理和質量要求,c)在達到質量要求的前提下,價格適宜。
4.2.2 行政部擬定出符合上述要求的若干家分承包方,會同相關部門或人員對其進行初審,內容包括:a)分承包方的資質,信譽情況,b)分承包方的質量保證體系資料(如有),c)分承包方的技術力量、人員素質。d)價格,e)有無服務方面的承諾等。
4.2.3 行政部對評審結果進行記錄,入選的分承包方評審記錄由管理者代表確認以后,報物業(yè)管理公司經理批準。
4.2.4 所有經評估合格的供應方都應列入《合格分供方一覽表》中,該名單由物業(yè)管理公司經理批準。
4.2.5 工程發(fā)包由物業(yè)管理公司經理負責,應注意:a)工程發(fā)包應嚴格按照投標或定向議標程序和相關規(guī)定進行,b)對方提供的業(yè)績及榮譽資料必須進行驗證考查作出評審,c)建安工程合同除應有明確的工程范圍、工期、質量標準、竣工時間外,還必須明確取費等級、材料設備供應責任、工程造價核定及撥款結算的規(guī)定等。a)由相關部門起草合同的文本,按《采購與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關規(guī)定》核準。
4.1 對分供方的詢價控制參見《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》
4.2 合格分供方的年度復審
4.4.1 物業(yè)管理公司經理每年12月組織對合格供應商和合同期在1年以上的合格分承包方進行一次年度復審,審核內容包括:a)過去一年分供方的業(yè)績,b)過去一年供應的物資質量狀況/分承包服務的質量管理狀況,c)各部門對相關分供方工作的檢查和評定記錄,d)本公司于其在以往的采購活動中未發(fā)現過嚴重質量問題糾紛。(注:提供一次性服務的分供方無需進行該項目復審)
4.4.2 凡在評審中確定沒有達到合同要求的分承包方,經物業(yè)管理公司經理批準,以下列方式處理:a)取消其合格分供方資格,b)要求其限期整改,對未能在限期內改進的,終止承包合同,取消其合格分承包方資格。
4.4.3 行政部建立合格分供方檔案,并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發(fā)放到管理者代表和相關部門。合格分供方檔案主要包括以下內容:a)分供方提供初審時的資料,b)供應商的產品介紹或說明/分承包方年度復審記錄,c)分供方提供的其他資料。
1.0相關文件
5.1 《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》
5.1 《采購與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關規(guī)定》
第9篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達標基礎管理項自檢說明
創(chuàng)優(yōu)達標基礎管理項自檢說明
致 博盈**廣場是北京**集團為推動荊州招商引資及經濟發(fā)展的重要基礎項目,廣場從籌建到開業(yè)驗收,均得到市政府及各有關部門的大力支持和指導。
廣場以建立荊州首家以“綠色環(huán)?！睘橹黝}智能商務寫字樓為品牌目標,嚴格按政府各有關部門批準的規(guī)范方案組織施工建設,整體智能系統(tǒng)、綠化規(guī)劃方案圖、總平面圖、工程規(guī)劃、施工許可證均齊全,工程竣工后,經政府各主管部門驗收合格。
2002年9月,**廣場大廈驗收后,由業(yè)主方特聘荊州市**物業(yè)管理有限公司接管,并簽訂了物業(yè)管理委托合同協(xié)議,驗收圖紙、檔案、資料齊全。
物業(yè)管理的前期介入,早在2002年5月**廣場改造施工開始,廣場開發(fā)商業(yè)主軍沙商貿有限公司即與荊州市**物業(yè)管理有限公司簽訂了**廣場前期物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)管理的項目、期限、雙方的權利及義務、服務質量和違約責任等方面作出了明確的規(guī)定。
荊州市**物業(yè)公司作為一家受聘于**廣場物業(yè)整體管理而組建成立的專業(yè)化實體,**廣場物業(yè)管理處從服務招商引資及打造招商服務商務中心,以追求業(yè)主和租戶滿意,遵循“業(yè)主至上、服務第一”之宗旨,努力把**廣場打造成為荊州一流的商務、文化、藝術、休閑之都。
物業(yè)公司與業(yè)主按建設部有關規(guī)定及時簽訂了**廣場維修基金籌集、管理及使用協(xié)議并嚴格執(zhí)行《維修基金管理規(guī)定》。
大廈自修建運營以來,實行規(guī)范化物業(yè)管理,設置物管辦公室、招商服務中心、專業(yè)的安保、工程維修及保潔等部門,崗位人員上崗持證率達100%,擁有一整套租戶入駐、收支、裝修管理及日常服務運行模式和管理規(guī)范,不斷建立健全各項管理制度及工作流程標準,配備專人管理物業(yè)檔案室,實行24小時值班服務制度,并配備專業(yè)的物業(yè)管理信息系統(tǒng),廣場物管處在全力保障業(yè)主及各租戶的服務質量上,報業(yè)主批準成立了“業(yè)主、租戶代表大會”,定期舉行座談會,廣泛征集租戶物業(yè)服務意見,并定期發(fā)放《租戶意見征詢表》,廣泛了解業(yè)主及租戶意見,安全、維保和衛(wèi)生等物業(yè)管理客戶滿意率達95%以上。
為全面配合市物管部門做好本次物業(yè)管理達標示范大廈爭創(chuàng)工作,提升整體服務管理水平及品牌實力,**物業(yè)管理有限公司將協(xié)同**廣場業(yè)主方就爭創(chuàng)工作,重點作好如下工作安排:
1、物業(yè)管理示范大廈爭創(chuàng)工作全員參與,公司于8月底就召開“爭創(chuàng)達標示范大廈”全體員工動員大會,對整個工作做出布署,并成立專班,全面負責爭創(chuàng)工作內外宣傳發(fā)動、資料、檔案歸檔整理;標準自檢及驗收工作;
2、成立新物管條例實施宣傳小組,公司先后組織員工學習新《物業(yè)管理條例》、《租戶公約》及《裝修管理規(guī)定》,為全員規(guī)范物業(yè)管理行為提供法律指導和實施依據;
3、公司積極做好內部宣傳發(fā)動工作,以“努力提高物業(yè)管理水平,積極打造物業(yè)管理強勢品牌“為目標,已作出如下具體分工:
1)公司行政部負責物業(yè)管理人員培訓提高、內外聯系溝通、行政接洽、協(xié)調資料檔案的統(tǒng)籌、監(jiān)督整理及整改、自檢、協(xié)助驗收工作;
2)做好物業(yè)管理示范大廈的申報準備及創(chuàng)建工作,已下發(fā)《全國物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》,組織各部門對照此評分細則進行學習,各部門召開會議,對照標準,找出存在的問題及整改方案,統(tǒng)一報批、整改實施;
3)《物業(yè)管理示范大廈標準及評分細則》中,所涉及物業(yè)管理檔案、資料統(tǒng)一由物管處整理收集,并做好登記清單和目錄;并將整理后的清單目錄及未明事宜統(tǒng)一交行政部;做好自檢和及時與物管科聯絡、協(xié)調、更正,并積極準備迎接11月份上級物管部門的驗收檢查。
第10篇 注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經營管理試題
物業(yè)經營管理試題及參考答案
1、(b)是房地產投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產投資的主要物質載體。
a.居住物業(yè)
b.收益性物業(yè)
c.公共物業(yè)
d.所有物業(yè)
2、別墅(villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產品的獨有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業(yè)經營管理常規(guī)工作內容包括租賃管理、現金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、(a)、設施設備管理和物業(yè)保險管理。
a.日常維護和維修
b.確定管理標準
c.資產管理
d.構建信息基礎
4、物業(yè)經營管理是(acde)等活動不斷拓展、交叉和融合的結果,是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。
a.物業(yè)管理
b.房地產開發(fā)
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
5、房地產區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專業(yè)管理依賴性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動性
6、房地產投資企業(yè)通過資本市場融資時,房地產債券或股票的投資者,也就分享了房地產投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產直接投資者
d.房地產間接投資者
7、下列關于系統(tǒng)風險和個別風險的表述,正確的有(be)。
a.系統(tǒng)風險是指市場供求風險
b.較之個別風險,系統(tǒng)風險不易判斷和控制
c.或然損失風險屬于個別風險
d.周期風險屬于個別風險
e.持有期風險屬于個別風險
8、房地產投資的風險主要體現在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項目的變現性
d.資產管理的復雜性
e.投資項目的復雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運營收益,簡稱凈收益。
a.有效毛收入 運營費用
b.潛在毛租金收入 運營費用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當不考慮現金流折現時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。
a.全部投資回收期
b.動態(tài)投資回收期
c.靜態(tài)投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業(yè)的運營費用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產稅和所得稅
d.為租客提供服務的費用
12、下列屬于設備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設備因自然力產生的磨損
b.設備生產成本降低導致設備市場價格降低,從而引發(fā)的原來購買的設備貶值
c.技術進步因素的影響,社會上出現了新型設備,從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后
d.設備在運轉過程中,在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當的處理,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
a.市場法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢法
14、物業(yè)價格構成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開發(fā)成本
c.投資利息
d.物業(yè)折舊
e.開發(fā)利潤
15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎包括如下(ace)方面的工作。
a.統(tǒng)一付款方式
b.統(tǒng)一采用人民幣
c.統(tǒng)一貨幣單位
d.統(tǒng)一采用平方米
e.統(tǒng)一采用單價
16、一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、(b)、資金和運行機制等因素構成的一個系統(tǒng)。
a.內容
b.價格
c.管理機制
d.環(huán)境
17、不屬于需求分析具體內容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業(yè)分析
c.競爭對手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國際市場住宅價格
d.對未來的預期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計劃的內容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護的標準
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業(yè)檢查計劃
e.財務收支計劃
20、按房屋所有權的性質劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國內租賃和涉外租賃
21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。
a.包租轉租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉租和出租代理
d.包租轉租、委托管理和出租代理
22、關于自動延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約
b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應與周期對應
c.租賃關系在雙方中的一方死去時終止
d.又稱周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經營預算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項不
是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用(d)。
a.直接人工費
b.間接費用
c.直接材料費
d.管理費用
25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人月,房租費60元/人月,保安系統(tǒng)費100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經濟效益原則
c.常規(guī)管理原則
d.責權利相結合原則
e.例外管理原則
27、成本預算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預算必須同其他預算相協(xié)調
b.成本預算要以成本計劃為基礎
c.成本預算應有相應的技術經濟措施保證
d.成本預算要全面權衡,提高員工工作效率
e.成本預算既要符合實際,又要適當留有余地
28、不屬于前期物業(yè)服務合同特征的是(d)
a.由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
b.前期物業(yè)服務合同具有過渡性
c.前期物業(yè)服務合同是要式合同
d.前期物業(yè)服務合同期限的確定性
29、對雇員在保單有效期內,從事保單所載明的與投保人業(yè)務有關工作時,由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財產損失,依法應由被保險人賠付的金額,保險人負責賠償。
a.投保人
b.被保險人
c.第三者
d.雇員
30、風險管理的整個過程可以由(abde)步驟組成。
a.風險識別
b.風險評估
c.風險處理
d.風險控制
e.風險調整
31、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應合同
e.專項維修工程承包合同
32、不屬于物業(yè)管理報告構成內容的是( b)。
a.工作總結
b.滿意度調查
c.財務報告
d.未來工作計劃
33、(d)更能揭示企業(yè)市場認可的價值,因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標。
a.利潤最大化
b.資本利潤率最大化
c.每股利潤最大化
d.企業(yè)價值最大化
34、物業(yè)管理績效評價以(abce)等四個方面的內容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
35、企業(yè)績效評價的計分方法分為(abce )。
a.基本指標計分方法
b.修正指標計分方法
c.評議指標計分方法
&n
bsp; d.偏差指標計分方法
e.定量和定性相結合計分方法
36、屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動態(tài)性
37、在確定租金時,一般應根據(de)確定一個基礎租金。
a.當地房地產市場狀況
b.物業(yè)發(fā)展定位
c.承租人的接受能力
d.業(yè)主希望達到的投資收益率目標
e.其可接受的最低租金水平
38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶組合與位置分配
b.租戶的商業(yè)信譽和財務狀況
c.物業(yè)的周邊環(huán)境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業(yè)管理服務
39、租戶和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個( d )作為計算百分比租金的基礎。
a.凈租金
b.盈虧平衡點
c.基礎租金
d.人為平衡點
40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有:(abcd)和產權與管理權相分離風險。
a.管理模式風險
b.管理范圍不確定風險
c.墊款風險
d.突發(fā)事件風險
e.投資風險
41、( a )是指設備或系統(tǒng)從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產
c.經濟周期成本
第11篇 物業(yè)iso9000物業(yè)管理費用的收取程序
公 司 程 序 文 件 版號:a
修改號:0
ej-qp4.13物業(yè)管理費用的收取 頁碼:1/4
1.目的:
為規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為,確保公司的經濟收入,促進公司事業(yè)的運作、發(fā)展。
2.適用范圍:
適用于公司經營管理部對住戶收取費用的工作。
3.引用文件:
3.1 質量手冊第4.9章
3.2 iso9002標準第4.9章
4.職責:
4.1經營管理部主任負責年物業(yè)管理費用收取的計劃工作和月收費情況的檢查工作。
4.2收費員負責年度、日常物業(yè)管理費用的收取。
4.3物業(yè)管理員負責年度、日常物業(yè)管理費用收取的統(tǒng)計報表工作。
5.工作程序:
5.1計劃工作:
5.1.1經營管理部主任每年年初根據物業(yè)管理委員會通過的收費標準和政府的各類收費標準制定《物業(yè)管理服務費收費計劃》,并報副總經理審核。
5.1.2物業(yè)管理員檢查收費員各項收費項目表格、報表是否齊全。
5.1.3物業(yè)管理員協(xié)助綜合辦公室檢查微機內收費系統(tǒng)數據:住戶的姓名、樓房號、面積等是否反映現實居住情況,由綜合辦公室打印出收費表。
5.2費用的收取:
5.2.1物業(yè)管理委托服務費:
5.2.1.1此項費用收費期為每年底和次年初,收費員在大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼收費通知。
5.2.1.2住戶交納費用時,收費員向住戶出示《物業(yè)管理委托服務收費表》,住戶確認無誤后,由住戶在表上簽字,同時請住戶交納費用,收費員開出票據,在收費過程中執(zhí)行服務規(guī)范用語。
5.2.1.3收費完畢,收費員填寫《物業(yè)管理委托服務收費臺帳》,作復寫收據,將錢或支票交與財務部。
5.2.1.4完成上述程序后,收費員將程序中涉及的文件移交物業(yè)管理員,物業(yè)管理員審核后歸檔。
5.2.2“五費”的收取:
5.2.2.1“五費”是指冷水費、熱水費、燃氣費、電費、電話費。收費員每月或每兩月向住戶收取。
5.2.2.2收費員接到市政部門送來的水、電、氣費交納通知單后,將費用、表數分別填寫到《五費統(tǒng)收(單元)記錄》表上。
5.2.2.3收單后第二天開始,物業(yè)管理員下戶查表,準確記錄各表示數,將數據計入《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》。
5.2.2.4收單后第四天,收費員在小區(qū)大門宣傳欄和單元防盜門右上角張貼交費通知。
5.2.2.5住戶交費時,收費員向住戶出示《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》,住戶確認后,向住戶收取費用,并開據收據。過程中實行服務規(guī)范用語。
5.2.2.6收費后收費員將錢和支票填寫復寫收據后交與財務部。
5.2.3車輛的收費:
5.2.3.1每年不定期向車主收取車輛有關費用,收費員嚴格按照《車輛通行停放收費規(guī)定》收費。
5.2.3.2當車主通行證、停車證即將到期時,保安服務部車輛管理員應通知車主交費。
5.2.3.3車主到保安服務部交費時,保安服務部記清車主姓名、住址、車牌號,將收取的費用及時交給經營管理部收費員。
5.2.3.4收費員核準后,填寫收據,錢或支票交與財務部。
5.2.4有償服務收費:
5.2.4.1住戶申請有償服務時,物業(yè)管理員如實填寫《有償服務派工單》,并轉交有關部門執(zhí)行。
5.2.4.2工作人員完工后,將派工單由住戶簽完字后交回收費員,由收費員通知住戶交費,并填寫《有償服務收費臺帳》。
5.3收費標準調整:
5.3.1收費員應嚴格按照各項收費標準收費,不收無標準的費、不收無批示的費。
5.3.2當政府對某項收費標準調整時,經營管理部主任將政府的文件和本小區(qū)調整的范圍上報公司審批,無需物業(yè)管理委員會批準,若公司對內部自定的收費標準調整時,應上報公司審批后,經物業(yè)管理委員會通過后才能執(zhí)行。
5.3.3審批和通過后的標準,經營管理部主任組織管理員、收費員學習調整收費的文件和本小區(qū)實行新收費標準的測算方法,以便工作人員向住戶解釋。
5.3.4收費員及時將調整費用的通知在宣欄中通告住戶
,物業(yè)管理員將審批文件的復印件給綜合辦公室保存。
5.3.5在質量體系運行前已執(zhí)行的收費標準,在質量體系運行中未作調整的不執(zhí)行本章程序。
5.4收費報表的制定:
5.4.1收費員根據各項收費記錄表,將各項費用匯總,每月最后一個工作日填寫月《物業(yè)管理服務費匯總表》,每年十二月最后一個工作日填寫年度《物業(yè)管理服務費匯總表》。
5.4.2上述報表需收費員填寫,物業(yè)管理員核準,經營管理部主任
審核。
5.5催繳費用:
5.5.1住戶逾期未交納物業(yè)管理服務各項費用,由收費員發(fā)出《費用催繳通知單》,限期交付。
5.5.2《費用收繳通知單》發(fā)出后,過期不交又無正當理由的,物業(yè)管理員和收費員應登門征徇住戶意見,做其工作直到住戶交費為止。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《物業(yè)管理服務費收費計劃》 ej-qr-qp4.13-01
6.2《交費通知》 ej-qr-qp4.13-02
6.3《物業(yè)管理委托服務收費表》 ej-qr-qp4.13-03
6.4《物業(yè)管理委托服務費臺帳》 ej-qr-qp4.13-04
6.5《五費統(tǒng)收(分戶)記錄》 ej-qr-qp4.13-05
6.6《五費統(tǒng)收(單元)記錄》 ej-qr-qp4.13-06
6.7《物業(yè)管理服務費匯總表》 ej-qr-qp4.13-07
6.8《五費統(tǒng)收臺帳》 ej-qr-qp4.13-08
6.9《費用催繳通知單》 ej-qr-qp4.13-09
6.10《有償服務派工單》ej-qr-qp4.13-10
6.11《有償服務費臺帳》ej-qr-qp4.13-11
6.12《機動車車位登記表》ej-qr-qp4.8-01
6.13《費用調整的請示》無固定格式
6.14《車輛通行、停放收費規(guī)定》ej-wi-qp4.13-01
6.15《物業(yè)管理服務規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01
第12篇 物業(yè)管理手冊－文件控制程序
物業(yè)管理手冊:文件控制程序
1、目的
對與管理體系有關的文件進行控制,確保服務過程中使用的文件為有效版本。
2、適用范圍
適用于與公司管理體系有關的文件控制。
3、職責
3.1總經理負責批準發(fā)布管理體系文件。
3.2管理者代表負責審定管理體系文件。
3.3管理部負責對行政管理性文件的管理與控制。
3.4品質部負責對管理體系文件的審核、管理與控制。
3.5工程部負責技術性文件的管理與控制。
3.6各部門負責本部門業(yè)務范圍內與管理體系相關文件的管理與控制。
4、程序
4.1文件分類及保管
4.1.1公司內部使用的文件:各種行政管理制度,由管理部負責保管;管理體系文件由品質部負責保管;建筑單位移交的全部圖紙、文件資料和生產設備的圖紙等技術性文件,由工程部負責保管。具體執(zhí)行《技術資料、圖紙、文件分類管理辦法》的相關規(guī)定。
4.1.2外來文件,如與物業(yè)管理行業(yè)相關的國家和地方性政策、法規(guī)及標準等文件資料,由管理部負責保管。
4.1.3對于上述文件,各部門如有借用,需填寫借閱清單。
4.2文件的編號
4.2.1管理手冊編號
4.2.1.1文件號:jw/qem-ххх-2005
“jw”:河南**物業(yè)管理有限公司
“qem”:管理手冊
“ххх”:管理手冊編號
“2005”:管理手冊版本發(fā)布年份
4.2.1.2版本號:х/a
“х”:修訂次,以阿拉伯數字順序0、1、2、3……表示
“a”:版本狀態(tài),英文大寫字母順序a、b、c……表示
4.2.2作業(yè)指導書編號
4.2.2.1文件號:jw/wi-ххх-2005
“wi”:作業(yè)指導書
“ххх”:作業(yè)指導書編號
4.2.2.2版本號同管理手冊
4.2.3記錄編號:jw/jl-х.х-ххх
“jl”:記錄
“х.х”:記錄隸屬章節(jié)號
“ххх”:記錄編號
4.3文件的編寫、審核、審定和批準
4.3.1管理手冊由編寫小組編寫,品質部審核,管理者代表審定,總經理批準。
4.3.2作業(yè)指導書由各部門組織編寫,品質部審核,管理者代表審定,總經理批準。
4.4文件的發(fā)放和回收
4.4.1公司內部的發(fā)放范圍以適用部門和人員為原則,嚴格控制文件的濫發(fā),以便于管理和防止泄密,且保證為有效版本。
4.4.2公司的管理體系文件均為“受控文件”,并制作《受控文件清單》予以控制。但為了讓顧客或上級機關了解公司的管理體系,一般只提供《管理手冊》的“非受控版本”。同時按照本章節(jié)4.4.3的規(guī)定發(fā)放。
4.4.3品質部應在《受控版本文件分發(fā)及回收單》和《非受控版本文件分發(fā)單》上詳細記錄發(fā)放情況,便于追溯管理。
4.4.4受控版本文件和非受控版本文件應蓋有“受控版本”或“非受控版本”印章。
4.4.5作廢/失效的受控版本文件回收后應及時處理,留作資料的在封面上加蓋“作廢”章。
4.4.6非受控版本文件無需更換新的版本和回收。
4.5文件的保存、修訂、作廢與銷毀
4.5.1文件的保存和修訂
4.5.1.1各部門文件由本部門保管并填寫《文件保管清單》。
4.5.1.2任何人不得私自涂改、外借受控文件。
4.5.1.3文件修訂,填寫《文件修訂單》,經管理者代表審核,總經理批準后,品質部負責修訂、換頁。
4.5.2文件的作廢與銷毀
4.5.2.1各部門應按照體系的要求及時撤出失效或作廢的文件,由品質部加蓋“作廢”印章。
4.5.2.2要銷毀的作廢文件,由相關部門填寫《文件銷毀申請》,經管理者代表批準后,由品質部監(jiān)督相關部門銷毀。
4.6借閱管理體系有關的文件時,應填寫《文件借閱記錄》,由相關負責人審批后方可借閱,并登記備案。
4.7品質部每季度對各部門文件的保管及有效性進行檢查并填制《品質部抽檢單》。
4.8本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《技術資料、圖紙、文件分類管理辦法》
6、相關記錄
6.1《受控版本文件分發(fā)及回收單》jw/jl-4.2.3-001
6.2《非受控版本文件分發(fā)單》jw/jl-4.2.3-002
6.3《文件保管清單》jw/jl-4.2.3-003
6.4《文件修訂單》jw/jl-4.2.3-004
6.5《文件銷毀申請》jw/jl-4.2.3-005
6.6《文件借閱記錄》jw/jl-4.2.3-006
6.7《受控文件清單》jw/jl-4.2.3-007
6.8《品質部抽檢單》jw/jl-5.4.5-003
