第1篇 物業(yè)管理裝修巡查流程注意事項
物業(yè)管理員裝修巡查流程及注意事項
一、裝修巡查流程圖
二、裝修巡查注意事項
1、檢查裝修住戶有無辦理《裝修許可證》;
2、檢查裝修人員有無辦理裝修住戶相符合的《臨時出入證》;
3、檢查室內(nèi)是否按照《房屋裝飾裝修協(xié)議》規(guī)定,配置相應的滅火器材;
4、檢查是否將裝修材料、工具、裝修垃圾等物品堆放在公共部位;
5、提醒裝修戶不要開門施工,防止灰塵觸動消防報警器。
6、檢查裝修戶是否有違禁物品(電爐、煤氣罐等)
7、水、電
1)住戶進場施工時應提醒其做衛(wèi)生間防水閉水試驗(室內(nèi)閉水3公分,48小時),確保無滲漏,并通知樓下住戶前來共同檢驗;
2)檢查室內(nèi)水管走向,查看有無破壞原有防水層,若破壞應及時聯(lián)系業(yè)主,告知利害關系,要求其將防水破壞部位重新處理,并重新做閉水試驗;管道鋪設完畢后建議住戶對管道進行壓力試驗,確保接口無滲漏。同時要求水電工繪制水電走向圖。
3)檢查業(yè)主是否將無排水設施房間改為經(jīng)常用水房間。
4)檢查室內(nèi)多媒體信息箱中原有線路是否齊全,若有缺失應通知業(yè)主及時與工程管理中心聯(lián)系;
5)檢查水電工在移動原有插座位置刻墻槽時有無將墻體中原預留橫筋切斷;
6)室內(nèi)強電線路均為2.5平方,應提醒業(yè)主能否承受得了所空調(diào)的負荷,若不能承受,應在地面處理前適當更換線路。
8、泥瓦工
1)檢查是否破壞和更改下水管道。
2)檢查排水立管有無檢查口,若有應提醒裝修人員做好標記,并建議業(yè)主做活動瓷磚,以便日后檢修。
3)檢查是否違規(guī)拆除承重墻體;業(yè)主拆除非承重墻體時應在現(xiàn)場確認,拆除的建筑垃圾讓其袋裝運至樓下垃圾池中。
4)檢查住戶是否改動原有衛(wèi)生間排煙口位置,若有改動應到現(xiàn)場監(jiān)督予以指導(原有衛(wèi)生間排煙口可以垂直向上移動至窗戶上沿與頂中間);廚房安裝煤氣熱水器的住戶,社區(qū)事務助理應現(xiàn)場指定熱水器強排口位置。
5)提醒住戶廚房墻磚貼好時可以申請安裝煤氣表;
6)查看裝修申請表中有無申請改動廚房排煙口位置的,如有應提醒業(yè)主和裝修人員應用切割機小心切割,防止碎片掉入煙道中,切割好后將原有止回閥裝好并做好封閉工作,防止日后室內(nèi)返煙。
9、油漆
1)裝修人員粉刷油漆時嚴禁吸煙,應責令裝修人員一定要關門施工,;
2)提醒裝修人員不要將油漆廢料倒入下水管道中。
3)油漆處理完畢后,提醒業(yè)主可以安裝對講系統(tǒng)。
10、木工
1)廚房、衛(wèi)生間木工吊頂時要求住戶掉活動頂(可拆卸);
2)提醒業(yè)主若地面做復合地板,到工程管理中心申請,開發(fā)公司免費鋪地坪;若地面鋪設實木地板,提醒業(yè)主和裝修人員龍骨打卡深度不得超過3.5公分,一是防止將樓板打穿,二是防止將樓板中預埋的線管打穿。
3)在地面鋪設地板前應提醒住戶提前申請水暖管道二次壓力試驗。
11、安裝防盜網(wǎng),大陽臺可以在室外安裝款式樣式與一樓相同的不銹鋼防護網(wǎng),其他窗戶只能安裝在室內(nèi)或在室外安裝隱形防護網(wǎng)和夾層防護網(wǎng)。
12、安裝晾衣架,所有住戶均不得在室內(nèi)安裝可伸出室外的晾衣架。
13、頂層屋頂花園裝修
1)查看頂層住戶是否將原來在屋頂花園內(nèi)煙道拆除
2)地面需要做裝飾的應提醒再次做好防水工作,原有地面不可以拆除。
3)安裝太陽能時社區(qū)事務助理應現(xiàn)場指定位置,包括保溫管的走向。
14、空調(diào)安裝,住戶安裝空調(diào)時應盡可能的到現(xiàn)場指導與監(jiān)督,要求其一定要將空調(diào)外機安裝在相應的空調(diào)機位中。
15、小區(qū)內(nèi)已接入有線電視,所有住戶均不得安裝衛(wèi)星電視。
第2篇 某農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)資料管理計劃
**農(nóng)貿(mào)市場物業(yè)資料管理計劃
科學的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為**農(nóng)貿(mào)市場及公共設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。**農(nóng)貿(mào)市場作為高檔住宅項目,其檔案資料是十分繁雜的,我們擬采取系統(tǒng)化、科學化、信息化的科學管理手段,明確指定檔案管理人員,抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環(huán)節(jié),對所有檔案資料進行嚴格、科學、集中的管理,達到提高物業(yè)管理水平、更好地服務業(yè)戶的目的。
1.物業(yè)資料管理流程:
收集:工程技術、維修、改造資料;
證件、裝修審批表;
歷次管理活動書面、音像記錄
整理分類:產(chǎn)權資料;
技術資料;
管理規(guī)章及內(nèi)部管理制度;
歷次管理工作資料、記錄;
業(yè)委會文件、通知、資料、活動記錄;
財務帳表及分布方案
歸檔:按國家示范住宅小區(qū)標準及評分細則及iso9001(2000版)質(zhì)量體系標準建立雙檔制。
利用:按權限取用,領取時登記,使用后立即歸還。
2.檔案資料的分類檢索
(1)開發(fā)建設單位移交檔案資料
1)產(chǎn)權資料
項目批準文件
用地批準文件
建筑執(zhí)照
拆遷安置資料
2)技術資料
**農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃圖
建筑施工圖
竣工圖
a.總平面圖
b.單體建筑、結構、設備竣工圖
c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖
地質(zhì)勘測報告
工程合同
開、竣工報告
工程預決算
圖紙會審記錄
工程設計變更通知及技術核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)
隱蔽工程驗收簽證
沉降觀察記錄
竣工驗收證明書
鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書
新材料、構配件的鑒定合格證書
水電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書
砂漿、混凝土試塊試壓報告
供水試壓報告
3)物業(yè)資料
**農(nóng)貿(mào)市場基本資料
**農(nóng)貿(mào)市場分項資料
商業(yè)配套資料
娛樂設施資料
(2)管理處自建檔案資料
1)業(yè)戶資料
a.業(yè)戶基本情況
b.產(chǎn)權證書復印件
c.各項簽約文件
2)日常管理資料
a.環(huán)境管理記錄
a.日常巡查記錄
b.垃圾清運記錄
c.消殺記錄
d.噪音檢測記錄
b.保安管理記錄
a.日常巡查記錄
b.交接班記錄
c.值班記錄
d.物資搬運放行記錄
e.緊急事件處理記錄
f.車輛進出記錄
g.夜間查崗記錄
c.車輛檔案
a.車輛詳細資料
b.車位使用協(xié)議
d.裝修管理資料檔案
e.維修服務檔案
a.維修委托單
b.維修服務回訪記錄
f收費管理檔案
a.管理費收支公布表
b.管理處與外單位簽訂的各類合同
c.其它
g.設備管理檔案
a.公用設施保養(yǎng)維修記錄
b.機電設備保養(yǎng)維修及運行記錄
c.設備分承包方維修保養(yǎng)記錄
d.設備設施巡視檢查記錄
e.設備臺帳
h.業(yè)戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄
i.業(yè)戶訪問記錄
j.業(yè)戶投訴及處理記錄
k.員工管理檔案
a.員工個人詳細資料
b.員工培訓考核記錄
c.員工業(yè)績考核記錄
d.員工內(nèi)務管理檢查記錄
l.培訓檔案
a.培訓計劃及實施記錄
b.培訓考核及跟查記錄
c.軍事訓練及消防演習記錄
m.行政文件
a.政府部門文件
b.公司規(guī)章制度、通知、通報等文件
c.公司榮譽資料
n.其它
3、檔案、資料使用流程:
4、檔案資料收、發(fā)管理程序
(1)公司重要資料(如開發(fā)建設單位提供的資料)接收必須經(jīng)過管理處主任或其指定負責人驗收,完善交接手續(xù)后方能分卷歸檔。
(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進行發(fā)放及接收,并分卷歸檔。
5、秀嘉農(nóng)貿(mào)市場檔案資料管理要求
(1)采用多種形式的文檔儲存方式,如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等,并采用相適應的保管、儲存方法。
(2)盡可能把其它形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電子檔案儲存,便于查找和利用。
(3)電腦文件必須由專人按照規(guī)定設置子目錄進行分類管理,并定期按相關管理流程清除過期失效文件。
(4)原始文件按照文件使用性質(zhì)及重要性進行分類,并編制相應的文件目錄。當文件狀況有所變動時,應及時調(diào)整目錄的有關內(nèi)容,以保證查閱者及時找到有效的文件。
(5)檔案的鑒定必須由管理處指定人員負責,對檔案是否有效、作廢、復印份數(shù)以及保存期限、保存數(shù)量等做出決定,未經(jīng)授權人士無權決定。
(6)檔案按不同業(yè)務性質(zhì)分塊,以內(nèi)容分類,統(tǒng)一編號,登記造冊,編輯目錄,分類保存。
(7)檔案保管必須有專人負責,以達到文檔管理要求,必須做到檔案標識清晰,分類明確,易查找;檔案出室必須由授權人員經(jīng)過登記后方可借出,文件借閱者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毀等,否則追究相關責任;檔案入室時必須經(jīng)過檢查,如有輕微破損應立即修補,損壞嚴重需追究借閱人員的責任。檔案管理人員應定期檢查檔案借閱情況,以便及時收回在外文件,防
止因管理疏忽所導致的文件丟失和泄密。
第3篇 高校會議場館物業(yè)設施設備管理技術
(設施設備管理)技術服務:
(一)服務內(nèi)容:物業(yè)服務范圍內(nèi)的基本水電設備、暖通空調(diào)、運輸電梯、消防系統(tǒng)、交通設施、監(jiān)控系統(tǒng)、燃氣設施、通訊設施、景觀燈、公共即熱式開水爐、會議多媒體設施設備、會議網(wǎng)絡系統(tǒng)(學校會務系統(tǒng))會議音響系統(tǒng)的日常管理,由管理方委托相關專業(yè)維保單位進行維修保養(yǎng)的外,物業(yè)服務方做好日常檢查管理,保證運行正常,發(fā)現(xiàn)異常情況通知維保單位進行檢修處理。
(二)技術服務(設施設備管理)的具體標準:
保證設施設備完好,正常運轉(zhuǎn)。
1、水電設備房內(nèi)要保持整潔,室內(nèi)嚴禁存放有毒、有害物品。水電設施設備房鑰匙由服務方專人保管,給水設施設備、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖,溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員定時進行巡回檢查,了解設備的運轉(zhuǎn)情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題報告委托方有關職能主管部門或相關維保單位,爭取早日解決。
(2)水泵房無關人員不得進入水泵房。特別是生活水泵房、箱須上鎖并有專人管理;有二次供水的生活水箱需每年對其進行清洗、消毒并有國家相關部門的檢測報告。
(3)消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
(4)保證供水泵的正常運轉(zhuǎn),定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況做好記錄。雨季前的專項檢查并做好記錄。
(5)做好水泵房衛(wèi)生清潔。
(6)定期對泵房、管道進行除銹、油漆保養(yǎng)工作。
(7)檢修、保養(yǎng)、保潔等管理均有規(guī)范的記錄(除消防水泵,有專業(yè)維保單位負責維保、維修)。
3、保持樓面落水管落水口等正常完好。每月清掃1次以上排水明溝;每2個月對地下管井清理1次,每季度對地下管井疏通1次,做好相關記錄,保證通道清潔,排水暢通。
4、熟悉大樓主要水電表、井、閥、管道等的位置、走向、型號、功率、數(shù)量等相關參數(shù),并做好統(tǒng)計和相關記錄。
5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前,對整個避雷接地系統(tǒng)進行檢查維護;在大雷雨過后也要及時對系統(tǒng)檢查,發(fā)現(xiàn)嚴重腐蝕、松脫等立即向委托方報修,做好日常維護管理。檢查維護結果及處理措施報委托方物業(yè)主管部門備案。
6、電梯運行與管理。
(1)每日監(jiān)督電梯運行狀況,加強日常管理,配合專業(yè)維保單位的維保服務,做好相關記錄。
(2)按維保服務合同督促維保單位實施電梯及其安全設施檢查(標準按學校與維保單位合同規(guī)定辦)。確保電梯及安全設施完好、齊全,通風、照明等附屬設施完好。
(3)在電梯維修時應配合做好臨時警示管理。
(4)制定緊急救援方案和操作程序,在接到報警信號應盡快設法解救乘客,同時迅速通知維保單位派人排除設備故障。
(5)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修,應提供工作聯(lián)系單及相關服務資料,這些材料有物業(yè)單位收取保管,全部維保、維修工作由物業(yè)公司參與并組織驗收,對其維保工作作出服務評價。
(6)配合完成每年電梯年檢工作。
7、空調(diào)設備維護管理。
(1)配合完成專業(yè)維保公司一年不少于2次定期維修保養(yǎng)工作,在巡查中發(fā)現(xiàn)問題或受理用戶報修項目后應及時與空調(diào)的維保單位聯(lián)系,保證空調(diào)的正常使用。
(2)對空調(diào)專業(yè)維保公司進行的定期維保、維修工作提供的工作聯(lián)系單及相關服務資料物業(yè)方需妥善保管。對定期難保、維修完成后進行驗,并對維保單位的工作情況作出客觀的評價。
(3)做好節(jié)能減排相關工作,嚴格按委托方有關空調(diào)使用規(guī)定執(zhí)行,杜絕浪費。
8、會議音響及會議網(wǎng)絡、多媒體設備的管理。
(1)須有專人對會場內(nèi)的設施設備進行日常維護、檢查。
(2)會議前期對所需用的設施設備進行檢查,會中應對突發(fā)的設施設備故障進行排除,會后對設施設備進行保養(yǎng)維護。
(3)檢查多媒體電腦、投影儀是否可正常使用,需保證操作系統(tǒng)安全可靠,應用軟件安裝到位,無病毒木馬等,做好殺毒防護工作。
(4)對設施設備出現(xiàn)的損壞,應及進報告并分析原因,人為損壞應照價賠償。
(5)對上述相應工作好記錄,對設施設備數(shù)量進行登記。
第4篇 物業(yè)公司綜合管理部主任職務說明書
物業(yè)公司綜合管理部主任職務說明書(樣板)
職位名稱:主任
所屬部門:管理處
定員:1人
直接上級職務:財務副總經(jīng)理
直接下級職務:副主任、主任助理
所轄人員:全體員工
職位代碼:工資等級:
工作分析人員:z 工作分析日期:20**-3-20批準人:
工作說明
工作概述
綜合管理本部門行政和客戶服務工作,協(xié)調(diào)所屬各部門的關系;編制部門工作計劃嚴格執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度;參與績效目標的分解與制定,并對部門績效目標承擔首要責任;主持本部門各種計劃、活動和規(guī)章制度的編制并監(jiān)督實施;同時負有管理、指導和培訓下屬員工責任。
工作職責
1、組織、調(diào)動、激勵本部門員工執(zhí)行公司各種計劃、方案和規(guī)章制度并報告工作;
2、參與績效目標的分解與制定,并對部門績效目標承擔首要責任,按公司要求在本部門實施績效管理活動,持續(xù)提高部門與員工工作績效;
3、主持編制管理處各種工作計劃、方案與規(guī)章制度并監(jiān)督實施和進行評估;
4、綜合管理本部門行政事務,指揮、安排、監(jiān)控本部門各項日常管理工作,協(xié)調(diào)所屬各部門及員工的工作關系;
5、與客戶保持密切聯(lián)系,采取措施持續(xù)提高客戶滿意度和部門間滿意度;
6、指導、培訓、激勵下屬員工,幫助實現(xiàn)員工個人職業(yè)生涯規(guī)劃,持續(xù)提高員工滿意度;
7、貫徹三體系方針與要求,保持并持續(xù)提高經(jīng)營管理質(zhì)量和客戶服務質(zhì)量;
8、貫徹終身學習理念,持續(xù)提升自身專業(yè)水平、管理水平和領導水平;
9、完成上級安排的其他工作或任務。
應負責任影響性質(zhì):直接影響管理處日常工作的正常運作、影響公司的形象、管理水平以及公司經(jīng)營指標的達成。
影響范圍:公司及管理處
職務權限自主事項:依據(jù)相關的物業(yè)管理法規(guī)、政策及公司的各項制度處理管理處的日常事務。
請示事項:業(yè)主重大投訴及計劃實施方案須按規(guī)定報上級領導審批。
任職規(guī)范
(一)生理要求1、年齡:不限 2、性別:不限
3、身高:不限4、體重:與身高成正常比例,在合理范圍內(nèi)就可
5、聽力:正常 6、視力:矯正視力正常
7、健康狀況:無殘疾,無傳染病8、外貌:無畸形,出眾更佳
9、聲音:普通話發(fā)音標準,語音和語速正常
(二)知識與技能要求1、學歷要求:大專及以上學歷
2、專業(yè)要求:管理類專業(yè),物業(yè)管理專業(yè)更佳
3、工作經(jīng)驗:專業(yè)工作經(jīng)驗三年以上,或同等職位工作經(jīng)驗兩年以上
4、職業(yè)資格/職稱:初級以上職稱,有物業(yè)管理部門經(jīng)理崗位證書
5、計算機技能:熟練使用windows、office系列辦公軟件
(三)特殊技能要求素質(zhì)特點:1、成就需求為主導;2、權力需求為主導;3、親和需求為主導。
職務核心能力:組織能力、協(xié)調(diào)能力
職務能力級別:1、信息處理能力級別5級
2、人員管理能力級別5級
3、工具操作能力級別2級
(四)其他要求
1、能隨時出差
2、能服從公司內(nèi)部崗位或職位調(diào)配
第5篇 物業(yè)管理人事管理技巧及范例精解2
物業(yè)管理的勞動人事管理技巧及范例精解(2)
第二節(jié)人力資源管理技巧
一、人力資源管理的內(nèi)涵
以人為中心,這是物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的又一個重要區(qū)別。傳統(tǒng)房屋管理是以房屋為中心,以維護房屋及其附屬設施完好可使用為原則。而物業(yè)管理貫徹的則是以人為中心的原則。它除了維護房屋及其附屬設施可使用外,更注重業(yè)主或租賃者的房屋使用環(huán)境,滿足他們的居住、經(jīng)營、辦公、生活等方面的服務需要。它除了講究房屋的安全、可用的基本要求外,更講究居住環(huán)境的舒適和方便。
物業(yè)管理的以人為中心原則中的“人”,不僅是指具體單個的人,還指群體化的和社會化的人,它是人的個性和共性辯證和協(xié)調(diào)的統(tǒng)一。因此,物業(yè)管理以人為中心的原則,不僅為單個業(yè)主或租賃者的需求服務,而且更是為物業(yè)所有人或使用人的需求服務,是為人的合情、合理、合法的需求服務。對于單個業(yè)主或租賃者為了自己的需要而妨礙公共利益的需求則不能提供服務。
資源通?？煞譃槿箢?自然資源、資本資源、人力資源,或粗分為物力資源和人力資源,其中物力資源為自然資源和資本資源的總和。
那么,什么是人力資源(human resource)呢人力資源一般指蘊含在人體內(nèi)的一種生產(chǎn)能力,以及具有這種能力的人,而生產(chǎn)能力是指在勞動活動中可資運用的體力和腦力的總和,是存在于勞動者身上的、以勞動者的數(shù)量和質(zhì)量表示的資源。
人力資源的概念,有狹義和廣義之分。狹義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口。廣義的人力資源,是指具有勞動能力的勞動適齡人口,再加上超過勞動年齡而還有勞動能力的那部分老年人口。
人力資源管理是通過以下五個職能要素實施的。
(1)確保。這是為了實現(xiàn)組織目標而募集與配置人力的過程,是人力資源管理中的先行職能。其主要內(nèi)容為:職務分析;人力資源規(guī)劃;招募、考核、選拔與錄用。
(2)開發(fā)。這是指開發(fā)所募集的人員的品德才能。以提高組織績效的過程。是人力資源管理中的重要職能。其主要內(nèi)容為:培訓、開發(fā)規(guī)劃;職前培訓、在職培訓及脫產(chǎn)培訓;職業(yè)生涯開發(fā)。
(3)報償。這是為員工對組織所作出的貢獻而給以報酬的過程,是人力資源管理中的激勵凝聚職能。其主要內(nèi)容為:激勵工作積極性;工作績效評估;工資薪酬;福利措施。
(4)整合。這是使員工之間和睦相處、協(xié)調(diào)共事、取得群體認同的過程,是人力資源管理中的人際協(xié)調(diào)職能。其主要內(nèi)容為:新來人員的職前教育與社會化;群體中人際關系之和諧;矛盾沖突的調(diào)解與化解。
(5)控調(diào)。這是對員工實施合理、公平的動態(tài)管理的過程,是人力資源管理中的控制調(diào)整職能。其主要內(nèi)容為:科學、合理的員工績效與素質(zhì)的考評評估;對員工使用的動態(tài)管理措施,如晉升、調(diào)動、獎懲等。
所以,人力資源管理可定義為:為了有效地達成組織的目標而進行的組織內(nèi)人力資源的確保、開發(fā)、報償、整合、控調(diào)的活動和過程。
二、物業(yè)管理公司的用工方式的原則與崗位設置
(一)用工方式
隨著我國企業(yè)用工制度改革的不斷深化,在用工方式上已改國家用工為單位用工,改固定用工為合同用工。物業(yè)管理公司作為企業(yè),有充分的用工自主權,可以根據(jù)企業(yè)的實際情況和具體需要,建立起適應市場經(jīng)濟環(huán)境、靈活多樣的用工制度,按照具體崗位的設置,配備多種用工形式的人員。
(1)無固定期限的合同制員工。這是一部分人員,在實施全員勞動合同制以后,由固定工轉(zhuǎn)換為沒有約定合同終止時間的勞動合同制員工。這部分人員一般是物業(yè)管理公司在成立前就在本系統(tǒng)工作的正式工(固定工)。
(2)有固定期限的合同制員工。這是物業(yè)管理公司成立后向社會公開招聘的人員,與物業(yè)管理公司簽訂勞動合同,約定合同終止的時間、條件。在合同期內(nèi)履行合同義務,享受合同權利。物業(yè)管理公司的一些較為重要的崗位,除了由上述第一類合同制員工任職外,有固定期限的合同制員工也是重要的組成部分。
(3)勞務協(xié)議工。這是把物業(yè)管理公司的一些技術要求較低、勞動強度較大的崗位,以主動承包形式向社會上一些勞動服務機構發(fā)包的用工方式。比如一些清潔工崗位,物業(yè)管理公司可以與企業(yè)所在地勞動局所屬的勞動力市場或街道職業(yè)介紹機構簽訂勞務協(xié)議,由勞動力市場或其它職業(yè)介紹機構輸送勞務人員,由物業(yè)管理公司進行管理、使用。
(4)退休回聘人員。這是利用原單位或外單位已退休的職工,他們年齡已高,但身體健康,仍能從事一些較輕體力消耗的工作。這部分人員有較深的工作閱歷或熟悉本單位情況。
只有打破了計劃經(jīng)濟模式下“鐵飯碗”式的用工制度,人員能進能出,干部能上能下,工資能高能低,才能使物業(yè)管理公司的人員請得進,留得住,流得出,用得活。
以上介紹的四種用工形式的合理使用,有利于物業(yè)管理公司精簡人員、降低成本、提高效益、激勵士氣。
(二)用人原則和規(guī)定
勞動合同是建立勞務關系的重要依據(jù)。根據(jù)國家有關規(guī)定,應與從事勞務的所有人員簽訂勞動合同,并通過國家勞動部門予以鑒證。目前實行的合同種類有:與正式員工簽訂的定期勞動合同;與臨時聘用人員簽訂的臨時工勞動合同;以及其他各種聘用及借用合同等。
(三)崗位設置
1.認真貫徹“精簡機構,提高效率”的原則,在保證正常營業(yè)的前提下,根據(jù)工作需要確定機構和編制,高效率、滿負荷,合理配備各崗位人員,并設置相應崗位。
2.物業(yè)管理的崗位層次設置如下:
(1)總經(jīng)理;
(2)副總經(jīng)理(總會計師、總工程師);
(3)正、副總監(jiān)(亦可不設);
(4)部門正副經(jīng)理;
(5)正副主管;
(6)領班;
(7)員工;
(8)見習員工。
3.員工具體崗位及級別,應根據(jù)應聘職務、崗位職責、服務技能、專業(yè)知識和業(yè)務水平,經(jīng)董事會或公司考核后分別確定,員工內(nèi)部調(diào)動,一律以新聘職級為準。
(四)辭退、辭職和調(diào)動的有關規(guī)定
為加強員工管理,做好辭退、辭職和人員調(diào)動的工作交接,現(xiàn)對申請辭職、調(diào)動的人員或勸其調(diào)出人員的申請程序及辦理手續(xù),規(guī)定如下:
1.本人申請辭職、調(diào)動
(1)員工因個人原因提出辭職或調(diào)動,須提前30日向部門經(jīng)理遞交書面申請。部門經(jīng)理確認后,由申請者本人填寫“辭職、調(diào)動審批表”,部門經(jīng)理簽署意見再送人事部審核。人事部經(jīng)理簽署意見后呈報總經(jīng)理或主管人事的副總經(jīng)理審批。
(2)辭職或調(diào)動申請自批準之日起10日之內(nèi),應持調(diào)入單位的接收函到人事部辦理調(diào)動手續(xù),逾期不予辦理。
(3)申請辭職或調(diào)動未
批準之前,必須堅守工作崗位,不得以任何借口拒絕接受領導安排工作。私自脫崗的員工一律按有關規(guī)定處理。
(4)員工申請辭職或調(diào)動經(jīng)批準后,部門經(jīng)理不再安排其工作,應按規(guī)定辦理業(yè)務、財、物移交等手續(xù)和調(diào)、離職事宜。
2.辭退和除名
凡在合同期內(nèi)被辭退或除名人員,同時解除勞動合同,從批準之日起,1周之內(nèi)必須按規(guī)定迅速辦理工作、財及物等移交手續(xù)。
3.辦理移交手續(xù)
(1)辭職、調(diào)動和辭退人員,經(jīng)批準后,須首先與所在部門做好交接工作,才可辦理離職手續(xù)。
(2)辦理離職手續(xù)須持人事部發(fā)的離職通知單到各有關部門辦理離職手續(xù)。
(3)離職手續(xù)辦清且將檔案轉(zhuǎn)移后,人事部再根據(jù)本人出勤情況,結算本人工資。
三、管理和考核的技巧
(一)物業(yè)管理公司人力資源的日常管理
1.員工入職管理
從向員工寄發(fā)書面的錄取通知單開始,依次辦理員工報到手續(xù),收取員工身份證、證件照、學歷證件(有的在招聘時已獲取)、崗位資格證書、崗位操作證、駕駛執(zhí)照、勞動手冊(下崗、待業(yè)證明)、養(yǎng)老保險關系轉(zhuǎn)移單、獨生子女證等,有關證件、資料復印后原件應歸還員工,然后開具申領制服表給制服房或綜合部,發(fā)放制服、員工手冊、小區(qū)或大廈管理規(guī)定、胸牌、更衣柜鑰匙等,并要求員工在領物表上簽名后存檔,接著安排入職培訓,完成后到各自部門崗位上報到。
2.員工規(guī)章制度管理
物業(yè)管理公司運作程序的管理,是以規(guī)章制度形式等予以貫徹執(zhí)行的。公司為不同性質(zhì)和內(nèi)容的崗位(工種),制定各級崗位責任制,各部門、各工種的員工在工作崗位上的行為都必須遵循崗位責任制條款的規(guī)定。現(xiàn)有國外一些先進的國家也把職務分析(包括職務描述和職務要求),作為任職者的工作標準和任職要求。
有關員工紀律管理的日常規(guī)章制度一般包括在《員工手冊》中。物業(yè)管理公司編印《員工手冊》,發(fā)給全體員工人手一冊,介紹公司的各種章程和規(guī)定,尤其對必須遵守的紀律管理和各種規(guī)章制度,簡要明白地逐條羅列,便于員工集中學習,在日常工作中參照對比。上海廣播大廈物業(yè)管理部《員工手冊》包括員工守則、勞動條例、員工福利、安全守則、獎懲條例。紀律處分是員工手冊中獎懲條例的一部分,它是人力資源部門用以糾正員工違紀犯規(guī)行為的一種行政懲罰手段,而不是目的,在操作中要注意嚴肅慎重、實事求是、及時客觀、公正一致。
3.投訴處理
員工投訴是指員工對公司的管理政策、制度的執(zhí)行情況,對公司的工作方法和作風,對所受懲處等因素不滿所產(chǎn)生怨憤而進行的申訴。處理投訴要注意以下幾點:a
第6篇 某物業(yè)管理公司質(zhì)量方針發(fā)布令
物業(yè)管理公司質(zhì)量方針發(fā)布令
依據(jù)《質(zhì)量管理體系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000), 結合本企業(yè)實際情況,特制定公司質(zhì)量方針如下,現(xiàn)予以批準發(fā)布實施。
質(zhì)量方針:
我們的使命是為所有的客戶、業(yè)主及租戶提供最優(yōu)質(zhì)、最高增值的物業(yè)服務。為達到此目標,公司支持并要求每一位員工努力發(fā)展,不斷提高服務素質(zhì),以符合此要求。
本質(zhì)量方針既是對顧客的承諾,又是對全體員工的質(zhì)量要求,全體員工必須遵照執(zhí)行。
公司最高管理層將確保質(zhì)量方針的實施和定期評審。
最高管理者:
發(fā)布日期:
第7篇 物業(yè)公司網(wǎng)絡信息管理作業(yè)指導書
1.0目的規(guī)范公司內(nèi)部網(wǎng)站和外部網(wǎng)站,以及其它知名公共網(wǎng)站(如搜房網(wǎng))上有關物業(yè)管理公司信息的管理。
2. 0適用范圍物業(yè)管理公司在各類電子網(wǎng)絡上信息的發(fā)布、對電子網(wǎng)絡上的評論或問題進行答復。
3. 0職責行政部行政秘書負責對本作業(yè)指導書規(guī)定的工作負全面責任;
各部門(管理處)對行政秘書收集的問題及時提供答案。
4.0管理內(nèi)容
4.1公司外部網(wǎng)()論談上的信息維護
4.1.1行政秘書至少每2日登錄一次公司外部網(wǎng)站公眾論談,對發(fā)布的帖子進行瀏覽,收集有關物業(yè)管理方面的問題。
4.1.2將問題分類后以電子郵件方式發(fā)給相關部門負責人,請其擬定回復內(nèi)容。
4.1.3對于部門負責人無法回復的問題應提交公司行政部商議。
4.1.4對答復內(nèi)容進行整理后提交經(jīng)理審閱,在2個工作日內(nèi)進行回復。
4.2內(nèi)部網(wǎng)站信息維護
4.2.1 每周一,各管理處及各部門將本周重要工作安排同電子郵件方式提交行政部行政秘書。
4.2.2 每周二,行政秘書將物業(yè)公司本周重要工作安排掛上內(nèi)部網(wǎng)站部門信息中。
4.2.3 行政秘書將物業(yè)管理公司新聞實時掛網(wǎng),重大新聞需經(jīng)行政部主管審批。
4.3公共網(wǎng)站論談上的信息維護
4.3.1 搜房網(wǎng)重慶站點是必須關注的網(wǎng)站()。
4.3.2 處理方法參照
4.1內(nèi)容進行。
編寫:
第8篇 物業(yè)住戶裝修管理程序
公司程序文件版號: a
修改號: 0
ej-qp4.9物業(yè)公司住戶裝修管理程序 頁碼: 1/3
1.目的:
對小區(qū)住戶裝修管理實施控制,確保建筑物結構安全,外觀統(tǒng)一,使住戶合理、安全使用。
2.適用范圍:
適用于公司有關部門對小區(qū)住戶裝修管理。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊第4.9、4.10、4.13章
3.2 iso9002標準第4.9、4.10、4.13章
4.職責:
4.1工程維修部負責裝修管理中有關項目的審查,施工責任書的簽署,施工監(jiān)督管理和驗收。
4.2保安服務部負責施工人員施工證的簽發(fā)和安全查檢。
4.3經(jīng)營管理部負責向裝修住戶收取各種規(guī)定的費用和退還裝修押金。
5.工作程序:
5.1裝修申請:
5.1.1新住戶在辦妥入住手續(xù)后,即可辦理裝修申請,老住戶需要重新裝修,可直接到工程維修部辦理裝修申請。
5.1.2 裝修住戶向工程維修部提出裝修申請,由工程維修部發(fā)放《裝修申請表》、《裝修工程施工質(zhì)量管理責任書》和《裝修工程施工治安衛(wèi)生責任書》。
5.2裝修審批:
5.2.1工程維修部負責查驗施工隊裝修資質(zhì)認證書和營業(yè)執(zhí)照,審查裝修項目,內(nèi)容及安全措施。并與施工隊簽定《裝修工程施工質(zhì)量管理責任書》和《裝修工程施工治安衛(wèi)生責任書》。
5.2.2工程維修部審查項目,簽定責任書后,開據(jù)施工許可證。
5.3繳費:
5.3.1經(jīng)營管理部憑許可證,按責任書中規(guī)定收費標準,收取裝修管理
費和裝修押金,出具發(fā)票和收據(jù),并在施工許可證上加蓋財務章。
5.3.2遇特殊情況,經(jīng)公司副總經(jīng)理批準,方可免交有關裝修管理費或押金。
5.4裝修監(jiān)督:
5.4.1保安服務部憑加蓋財務章的施工許可證,辦理施工人員出入證,保安人員負責實施現(xiàn)場查驗。
5.4.2裝修材料、工具、車輛進入小區(qū)按保安服務部車輛管理規(guī)定執(zhí)行。
5.4.3工程維修部有關人員負責裝修中的結構安全, 文明施工, 垃圾清運, 用電, 用水和空調(diào)安裝的監(jiān)督管理, 要求每天巡查一次。
5.5違章處理:
5.5.1裝修巡查中發(fā)現(xiàn)違反責任書中有關條款,視違章程度,簽發(fā)《整改通知書》并送交住戶和施工隊認可簽字,施工隊根據(jù)《整改通知書》內(nèi)容,及時進行整改,需要罰款的,施工隊需及時向經(jīng)營管理部交清罰款,領取罰款收據(jù),否則,責令其停止裝修。
5.6 裝修驗收:
5.6.1 裝修工程完工后,施工單位及時通知工程維修部安排裝修驗收。
5.6.2 工程維修部有關人員匯同住戶和施工單位一起參與驗收,驗收合格后,由三方在《裝修工程驗收情況表》上簽字認可,達不到合格要求的項目,由施工隊繼續(xù)整改,直至驗收合格,《裝修工程驗收情況表》簽字后由工程維修部較交經(jīng)營管理部存入住戶戶檔。
5.7退還押金
5.7.1經(jīng)過半年后,施工隊憑據(jù)押金收據(jù)和驗收單(由工程維修部和住戶經(jīng)半年使用情況驗證,簽字確認合格)到經(jīng)營管理部辦理退還押金。
5.7.2使用中出現(xiàn)問題住戶及時通知施工隊,進行返修,直至合格。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《裝修申請表》 ej-qr-qp4.9-016.2
6.2《裝修工程施工質(zhì)量管理責任書》 ej-qr-qp4.9-02
6.3《裝修工程施工治安衛(wèi)生責任書》 ej-qr-qp4.9-03
6.4《裝修工程驗收情況表》 ej-qr-qp4.9-04
6.5《整改通知書》&nbs
p;ej-qr-qp4.9-05
第9篇 物業(yè)管理企劃部崗位職能說明書
物業(yè)管理公司企劃部崗位職能說明書
1企劃部職責
對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查、分析及預測、項目洽談、公關。
編制前期介入方案、物業(yè)管理方案和物業(yè)管理委托合同。
負責各物業(yè)服務中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。
2企劃部經(jīng)理崗位職責
對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查、分析及預測。
擬定物業(yè)管理方案。
擬定物業(yè)管理委托合同。
負責物業(yè)管理前期介入方案的制定。
對房屋租賃銷售市場進行調(diào)查、分析、檢測。
負責各服務中心重大創(chuàng)收經(jīng)營項目的策劃。
負責項目洽談、公關。
負責新接項目的組建工作的協(xié)調(diào),并報送總經(jīng)理批準后組織實施。
第10篇 物業(yè)管理：持續(xù)改進程序
物業(yè)管理手冊:持續(xù)改進程序
為了不斷提高質(zhì)量、環(huán)境管理體系的有效性,以不斷增強顧客、相關方和員工滿意,本公司通過活動、過程來實現(xiàn)質(zhì)量、環(huán)境管理體系的持續(xù)改進。
1、通過管理方針的建立與實施,營造一個激勵改進氛圍和環(huán)境。
2、確立管理目標,明確改進方向,由各部門根據(jù)相關信息確定改進時機和目標。
3、通過數(shù)據(jù)分析、績效監(jiān)視和測量、內(nèi)部審核、管理評審,不斷尋求改進的機會,并做出適當?shù)母倪M活動安排。
4、實施糾正和預防措施以及其他適應的措施實現(xiàn)改進。
5、在管理評審中評價公司改進效果,各部門評價自身改進工作效果,確定新的改進目標和改進的決定。
第11篇 z花園物業(yè)管理投標須知
為了使本次投標活動能順利、公平地進行及完滿結束,特制定以下條款,請各投標單位遵守。
一、投標單位須知
1、本次投標活動采取選標方式進行,投標文件應注意保密。
2、參加投標的單位應根據(jù)本文及其附件的規(guī)定和要求編制標書。
3、本次投標活動不以物業(yè)管理費最低者作為選聘企業(yè)的唯一標準。
4、須于2023年1月28日12:00前將投標文件壹份用文件袋密封后送交天河區(qū)林和中路 號五樓經(jīng)營發(fā)展部鴻倫花園物業(yè)管理項目招標小組。逾期按棄權處理。
5、本公司招標小組將于2023年2月1日10:00統(tǒng)一啟封標書,對各單位提交的投標文件進行現(xiàn)場審議及無記名評分。投標文件得分占總評分的50%。
6、本公司招標小組將在2023年2月2日至2月10日對受邀單位所管理物業(yè)項目進行現(xiàn)場考察?，F(xiàn)場考察得分占總評分的50%。
7、本公司招標小組將以各單位投標文件及現(xiàn)場考察得分相加作為總評分,并由總分最高者中標,于2023年2月15日公布評選結果及書面通知各受邀單位。
二、物業(yè)管理招標書
1、標的
鴻倫花園物業(yè)管理項目
2、投標書應具備內(nèi)容
(1)總體管理設想,包括:內(nèi)部管理架構、運作機制等。
(2)物質(zhì)裝備計劃,包括:管理用房、器械工具、辦公電器等。
(3)管理人員配備計劃。
(4)管理人員的培訓制度。
(5)經(jīng)費收支預算,并列明增收節(jié)支措施。
(6)物業(yè)管理服務內(nèi)容和將達到的標準。
(7)受邀單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證的復印件、公司物業(yè)管理情況簡介等。
3、物業(yè)管理服務的范圍
中標單位在鴻倫花園提供的物業(yè)管理服務須包含但不僅限于以下各項:
(1)房屋的使用、::維修、維護。
(2)公共設施、設備及場所(地)的使用、維修、養(yǎng)護和管理。
(3)清潔衛(wèi)生的管理。
(4)維護公共安全和生活秩序。
(5)大廈停場車場行駛及停泊的管理。
(6)組織和開展社區(qū)文化活動。
(7)大廈檔案資料管理。
4、物業(yè)管理服務的標準
(1)鴻倫花園的物業(yè)管理服務將執(zhí)行廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務一級標準以及物業(yè)管理服務委托合同的有關規(guī)定。
三、其它事項
1、中標單位須和我司簽訂《物業(yè)管理服務委托合同》(見附件一),并按照合同的要求對鴻倫花園實行統(tǒng)一管理,提供綜合服務,自主經(jīng)營,自負盈虧。
2、物業(yè)管理服務委托合同的期限為三年。
3、在定標后30天內(nèi)由中標單位開始接管鴻倫花園的物業(yè)管理工作。
4、大廈物業(yè)管理服務費收取標準執(zhí)行市物價局相關規(guī)定。
5、中標單位可按大廈每月管理成本的10%提取物業(yè)管理酬金。
6、在投標過程中違反招標文件規(guī)定,或以任何方式采取不正當競爭手段的,一經(jīng)查實,由招標小組按規(guī)定給予查處。已經(jīng)中標的終止委托管理合同,一切后果及損失由責任者自負。
廣州建居房地產(chǎn)發(fā)展有限公司
第12篇 鄰里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
左鄰右里小區(qū)前期介入物業(yè)管理
物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段,從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營工作和提供服務,是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應的一種管理形式,它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此,在管理中將建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式,在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求,考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展后居住水平提高的需要,從項目規(guī)劃設計階段就開始關注物業(yè)的全過程效益,其首要環(huán)節(jié)即是前期的介入。
一、前期介入的主要內(nèi)容
(一)對物業(yè)的整體規(guī)劃提出合理建議,對所管物業(yè)進行全面了解
根據(jù)人性化、人體工程學、大量的人文習慣以及微觀使用效率等,針對物業(yè)設計注意和提高其在工程、功能、環(huán)境、管理四個方面的質(zhì)量,使物業(yè)使用更為合理、有效、經(jīng)濟,以便充分發(fā)揮物業(yè)價值。如在規(guī)劃設計一項上,針對配套設施的合理設置、水電供應容量、安全保衛(wèi)系統(tǒng)、垃圾處理的方式、消防設備的處理、建筑材料的使用狀況等多方面提供專業(yè)的參考意見,提請設計單位注意,從而將一些隱患避免在初始階段。我們將對諸如土建結構、管線定向、設施建設、設備安裝等物業(yè)的情況進行了解,達到了如指掌,對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見,并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄,更好地為業(yè)主服務。
(二)察看工程建設現(xiàn)場
1.審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監(jiān)控設備、通訊設備、給排水設備、空調(diào)設備及電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
2.對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案,磋商解決辦法。
3.在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄,圖紙更改要點記錄。
4.參與工程驗收,進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查,并按整改計劃督促整改。
(三)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡關系
1.聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。
2.了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關安排、打算。
3.參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約。
(四)為后期管理做好準備
物業(yè)管理是一項綜合管理工程,通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體,并理順關系,建立通暢的服務渠道,以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外,在對物業(yè)實體實施管理之前,還應設計物業(yè)管理模式,制定相應的規(guī)章制度,并協(xié)同開發(fā)商草擬有關文件制度,籌備成立業(yè)主管理委員會,印制各種證件,以及進行機構設置、人員聘用、培訓等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒,以使物業(yè)一旦正式交付驗收,便能有序地對物業(yè)實體進行管理。
二、人員安排
按進度陸續(xù)入現(xiàn)場,參與前期的物業(yè)規(guī)劃,具體內(nèi)容如下:參與有關設備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作,掌握小區(qū)設備設施的合理布局等基本情況,提出建議;參與房屋的竣工驗收和房屋設施的預驗工作;配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關工作;投入入住前的各項工作。
1、小區(qū)綜合驗收通過后,交付前7天,部分治安人員、維修人員經(jīng)上崗培訓合格后,先期到位,負責對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作和情況熟悉。
2、小區(qū)綜合驗收前,按照小區(qū)條例規(guī)定,做好物業(yè)的接管驗收工作,包括用房、資金、資料、房屋設備設施等內(nèi)容。
3、業(yè)主入住前7天,管理處掛牌辦公,交付前5天所有員工經(jīng)培訓合格后上崗,共同迎接業(yè)主入住。
三、前期管理及監(jiān)督
管理處成立后,管理處主任編寫入住工作方案,配備管理處工作人員,制定開辦采購計劃;
治安方面:熟悉小區(qū)地形地物及各種安防設施,明確人員排班及各崗位工作職責;
車輛管理:設計安裝小區(qū)道路標志,建立完善車輛管理制度;
垃圾清運:確定臨時裝修垃圾堆放處。
四、配合工作
與供電、供水、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作,保證業(yè)主入住后水、電、通信等正常使用。
