第1篇 物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本控制
物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)成本的控制
設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命,現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命,智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開(kāi)了設(shè)備,物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價(jià)值。設(shè)備維護(hù)事關(guān)重大。無(wú)論停電、跑水、漏氣,都會(huì)嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作,都會(huì)直接威脅業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員來(lái)說(shuō),真是“接到報(bào)修如聞警報(bào),排除故障刻不容緩!”
物業(yè)管理設(shè)備維護(hù)服務(wù)
(一)設(shè)備維護(hù)服務(wù)對(duì)象的構(gòu)成
以設(shè)備電氣性質(zhì)和機(jī)電結(jié)合的程序?yàn)闃?biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、強(qiáng)電設(shè)備:(1)高、低壓變配電設(shè)備。(2)緊急發(fā)電機(jī)組。(3)照明系統(tǒng)。2、弱電設(shè)備:(1)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(bas)(廣義的)。(2)通訊自動(dòng)化系統(tǒng)(cas)。(3)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)(oas)。3、機(jī)電設(shè)備:(1)電梯。(2)中央空調(diào)。(3)燃?xì)馊加湾仩t。(4)給排水各類動(dòng)力機(jī)械等。
(二)設(shè)備維護(hù)服務(wù)形式的構(gòu)成
以人與設(shè)備相互間的互動(dòng)關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、運(yùn)行:值班、操作、巡視、清掃、應(yīng)急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計(jì)劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護(hù):日養(yǎng)護(hù)、周養(yǎng)護(hù)、月養(yǎng)護(hù)、季度養(yǎng)護(hù)、年度養(yǎng)護(hù)。
(三)設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本的構(gòu)成
以產(chǎn)生成本的對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時(shí)人工成本、外包人工成本等。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的意義
(一)能源成本控制的重要性
在現(xiàn)代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高,各類強(qiáng)電、弱電、機(jī)電設(shè)備的大量應(yīng)用,使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計(jì),當(dāng)今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設(shè)備都開(kāi)動(dòng),每天耗電13萬(wàn)度。一般每天耗電約9萬(wàn)度。其中約60%為空調(diào)耗電。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),在發(fā)達(dá)國(guó)家,建筑物的耗能占全國(guó)總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見(jiàn),節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營(yíng)運(yùn)的成本和業(yè)主的經(jīng)濟(jì)效益,而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會(huì)效益。
(二)維修成本控制的重要性
在一座現(xiàn)代化大廈的投資中,各類強(qiáng)電、弱電和機(jī)電設(shè)備的投資比重愈來(lái)愈大,甚至接近或超過(guò)整個(gè)建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽(yáng)區(qū)的某5a級(jí)智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價(jià)格是:
1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(加拿大)1套:1,000萬(wàn)元。
2、智能自動(dòng)消防系統(tǒng)(美國(guó))1套:500萬(wàn)元。
3、燃?xì)?燃油自動(dòng)鍋爐(德國(guó))3臺(tái):360多萬(wàn)元。
4、離心式中央空調(diào)水冷機(jī)組(美國(guó))4臺(tái):385萬(wàn)元。
5、變頻式空氣處理機(jī)(法國(guó))61臺(tái):623萬(wàn)元。
6、三菱高速電梯(日本)14臺(tái):3,330萬(wàn)元。
該建筑建安總投資3億元,結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價(jià)驚人的設(shè)備如果經(jīng)常發(fā)生故障,其維修成本是難以承受的。
(三)人工成本控制的重要性
本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實(shí)際上在大部分物業(yè)管理項(xiàng)目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務(wù)寫字樓,1997年2月物業(yè)管理財(cái)務(wù)支出總計(jì)為96.8萬(wàn)元。其中能源費(fèi)(電費(fèi)、水費(fèi)、燃油費(fèi))為35.7萬(wàn)元,占總支出的36.9%;人工費(fèi)(員工工資、春節(jié)過(guò)節(jié)費(fèi)、午餐費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、醫(yī)藥費(fèi))為29.7萬(wàn)元,占總支出的30.7%;維修費(fèi)(維修工具、設(shè)備零件、易耗材料、工程勞務(wù)、裝修費(fèi)等)為17.5萬(wàn)元,占總支出的18.1%。而且實(shí)踐證明,控制人工成本的難度要遠(yuǎn)大于控制其他成本的難度。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的方法
(一)控制能源成本的方法
管理方法:
1、編制能源成本控制計(jì)劃:(1)成本預(yù)算。(2)控制指標(biāo)。(3)控制標(biāo)準(zhǔn)。(4)控制措施。(5)控制過(guò)程。(6)控制崗位責(zé)任制。
2、實(shí)施“全員控制”和“全過(guò)程控制”。
技術(shù)方法:
1、對(duì)空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實(shí)時(shí)進(jìn)行監(jiān)測(cè),由計(jì)算機(jī)智能管理建筑物的能源。
2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度,避免夏季室溫過(guò)冷與冬季室溫過(guò)熱的能源浪費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì),夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃,將增加能耗9%;冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃,將增加能耗12%。
3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機(jī)組,以變頻調(diào)速控制電動(dòng)機(jī)運(yùn)行及合理的啟停操作。
4、冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)運(yùn)行(系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標(biāo)等)。
5、合理規(guī)定在初寒期、嚴(yán)寒期和末寒期的運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。根據(jù)實(shí)際情況,靈活運(yùn)用質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)、分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)、間歇調(diào)節(jié)等運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。
6、嚴(yán)禁用工業(yè)用水進(jìn)行草地灌溉。
7、全部實(shí)現(xiàn)路燈的自動(dòng)控制(例如聲控)等。
(二)控制維修成本的方法
管理方法:
1、編制維修成本控制計(jì)劃。
2、制定嚴(yán)格的維修工具、材料、零部件的采購(gòu)、出入庫(kù)、配送和使用回收等規(guī)章制度。
技術(shù)方法:
1、在一座建筑物正常運(yùn)作的整個(gè)生命周期中,運(yùn)轉(zhuǎn)完全正常的設(shè)備,即近乎達(dá)到免維護(hù)水平的比例只有40%~60%;正常運(yùn)行但存在潛在故障增長(zhǎng)趨勢(shì)的設(shè)備比例為20~30%;運(yùn)行基本正常,但報(bào)警水平在增長(zhǎng)的設(shè)備比例為15%~20%;已經(jīng)存在嚴(yán)重問(wèn)題,必須及時(shí)采取有效措施的設(shè)備比例達(dá)5%~20%。要實(shí)施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本,就必須針對(duì)以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃并嚴(yán)格實(shí)施,以保障安全運(yùn)行,降低維修成本。
2、設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。
(1)在初期故障期:設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)行狀態(tài)。
(2)在偶發(fā)故障期:此時(shí)設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段,應(yīng)著重提高設(shè)備
維護(hù)服務(wù)人員對(duì)故障的檢測(cè)診斷能力和修理能力,加強(qiáng)對(duì)材料備品的管理。
(3)在磨耗故障期:這時(shí)設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達(dá)到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時(shí)的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個(gè)時(shí)期還應(yīng)精心進(jìn)行預(yù)防保養(yǎng),定期對(duì)零部件進(jìn)行檢測(cè),掌握其劣化,程度。同時(shí)堅(jiān)持平時(shí)的清掃、給油、調(diào)整,減緩零部件的磨損和劣化進(jìn)程,延長(zhǎng)使用壽命,降低維修成本。
(三)控制人工成本的方法
管理方法:
1、編制人工成本控制計(jì)劃。
2、因事設(shè)崗,因崗定員。
3、科技含量較高的物業(yè)管理項(xiàng)目(例如智能化大廈),其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。
4、科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目(例如普通住宅小區(qū)),其設(shè)備維護(hù)服務(wù)人員可以實(shí)行“一崗全責(zé)”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點(diǎn)就是改變崗位的單一性,強(qiáng)調(diào)崗位的綜合性,其本質(zhì)就是“減少崗位種類,增加崗位內(nèi)容”。實(shí)踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項(xiàng)目,對(duì)減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。
技術(shù)措施:
1、組織實(shí)施“強(qiáng)化專業(yè),一專多能”的培訓(xùn)。
2、組織實(shí)施“強(qiáng)調(diào)綜合,一崗多責(zé)”的培訓(xùn)。
設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制的效果
這里以一個(gè)能源成本控制的成功案例來(lái)論證“設(shè)備維護(hù)服務(wù)成本控制”的效果。
(一)設(shè)備情況
某物業(yè)管理項(xiàng)目部接受委托對(duì)一個(gè)普通居民住宅小區(qū)(建筑面積1萬(wàn)m2,兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓,120戶業(yè)主)提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺(tái)drq-95型自動(dòng)燃?xì)忮仩t,輸出熱量為930kw,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費(fèi)收入33萬(wàn)元。
(二)節(jié)能控制
該項(xiàng)目在2001―2002年供暖期采取了以下節(jié)能措施:
1、在供暖前對(duì)全部地下管網(wǎng)實(shí)施了大檢修,使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導(dǎo)致的熱損耗降低為零。
2、在供暖中嚴(yán)格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人不得擅自升溫。同時(shí)定時(shí)入戶測(cè)溫,確保室溫不低于18℃(北京地區(qū)國(guó)家規(guī)定是16℃)。
3、在供暖全過(guò)程實(shí)行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運(yùn)行調(diào)節(jié)方式。即:在整個(gè)冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個(gè)階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個(gè)階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來(lái)保持室內(nèi)設(shè)定溫度。
(三)效果顯著
實(shí)施節(jié)能控制前:
燃?xì)馊站牧?894m3。
燃?xì)饪偤牧?894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。
燃?xì)饪傎M(fèi)用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。
實(shí)施節(jié)能控制后:
燃?xì)馊站牧?614m3。
燃?xì)饪偤牧?614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。
燃?xì)饪傎M(fèi)用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。
綜合效益:
社會(huì)效益:節(jié)省燃?xì)?0,000 m3。
環(huán)境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。
經(jīng)濟(jì)效益:
(1)節(jié)支(等于增收):72,000元。
第2篇 前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序與內(nèi)容
新項(xiàng)目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入
1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。
2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容
2.1成立介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。
2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。
2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書(shū)面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。
2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。
2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書(shū)面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。
2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)
2.6.1了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見(jiàn)工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類開(kāi)關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開(kāi)啟方向等。
2.6.2地下室工程
地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):
a)無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。
b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。
c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。
2.6.3回填土工程
回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開(kāi)裂等問(wèn)題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無(wú)窮。
2.6.4樓面、屋面砼工程
樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開(kāi)裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。
a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開(kāi)料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題,均造成以后樓板的開(kāi)裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。
b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見(jiàn)質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。
2.6.5砌筑工程
建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問(wèn)題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。
2.6.6裝飾工程
a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法,外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。
b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開(kāi)裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。
c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。
2.6.7門窗工程
木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問(wèn)題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
2.6.8給排水工程
a)給水工程:現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問(wèn)題造成水壓較大,而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造,較易為細(xì)小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開(kāi)管口式,應(yīng)改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。
b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問(wèn)題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問(wèn)題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。
第3篇 桂安物業(yè)管理責(zé)任公司簡(jiǎn)介材料
桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介
桂林市桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司是桂林市公安局的直屬企業(yè)-桂林市保安服務(wù)總公司創(chuàng)辦的有限責(zé)任公司,總公司占80%股份,其他自然人占20%股份。
桂林市保安服務(wù)總公司是桂林市公安局于1987年12月28日創(chuàng)辦的,是一家向社會(huì)提供專業(yè)化有償安全防范服務(wù)的特殊企業(yè),是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安減少違法犯罪的重要力量?，F(xiàn)擁有固定資產(chǎn)1000多萬(wàn)元,客戶150余家,客戶聘請(qǐng)保安員1900余名。公司下設(shè)辦公室、保安部、財(cái)務(wù)室、分支機(jī)構(gòu)包括“技防公司”,“金豹武裝押運(yùn)公司”、“桂安物業(yè)管理公司”;并開(kāi)辦保安培訓(xùn)基地1個(gè)、農(nóng)場(chǎng)1個(gè)、保安器材銷售部1個(gè),承接全市110開(kāi)鎖服務(wù)業(yè)務(wù)等。整個(gè)保安隊(duì)伍分9個(gè)大隊(duì),21個(gè)中隊(duì)進(jìn)行管理。2000年被公安部、全國(guó)總工會(huì)、共青團(tuán)中央聯(lián)合授予“首屆全國(guó)百優(yōu)保安員”。2004年11月被評(píng)選為中國(guó)保安協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)常務(wù)理事單位,總經(jīng)理張輝同志被選為常務(wù)理事。
桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司注冊(cè)資金50萬(wàn)元,物業(yè)管理資質(zhì)為三級(jí)。在全公司職工努力奮斗下,致力拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù),從眾多物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中相繼接手了奇峰小筑、恒祥花園、三星大廈、北斗城南旺角、金山龍谷、商務(wù)經(jīng)貿(mào)大廈、匯通廣場(chǎng)、彩虹小區(qū)、東方巨龍旅游公司、干細(xì)胞醫(yī)院、陽(yáng)光旅行社、龍輝市場(chǎng)、惠之林化妝品有限公司、桃江園休閑山莊、恭城白天鵝大酒店、丹林大酒店、美都飯店、香江飯店、廣運(yùn)商貿(mào)城、旅游發(fā)展總公司等樓盤的物業(yè)管理及專業(yè)化的人防服務(wù)管理項(xiàng)目。
奇峰小筑位于桂林市普陀路與朝陽(yáng)路交叉處,占地面積30萬(wàn)平方米,以別墅群為主體,配以高低錯(cuò)落,適合普通大眾購(gòu)買力的高級(jí)公寓。區(qū)內(nèi)娛樂(lè)購(gòu)物場(chǎng)所,酒樓等服務(wù)行業(yè)應(yīng)有盡有,設(shè)施齊備。小區(qū)住戶3500多戶,情況錯(cuò)綜復(fù)雜,是桂林市乃至廣西最大的物業(yè)小區(qū),桂安物業(yè)公司進(jìn)駐后,使小區(qū)面貌發(fā)生了根本改變,獲得了小區(qū)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的一致好評(píng)。
彩虹小區(qū)位于桂林市象山區(qū)翠竹路,占地面積2.4萬(wàn)平方米,建筑面積5.8萬(wàn)平方米,住戶數(shù)540戶。桂安物業(yè)管理有限責(zé)任公司本著服務(wù)至上的宗旨,在小區(qū)努力建立自己公司的信譽(yù)及管理品牌。
金山龍谷為典型的別墅樓群,座落于桂林市臨桂縣興臨路9號(hào),已建成的建筑面積約40000
第4篇 酒店物業(yè)材料物資管理操作程序
酒店物業(yè)項(xiàng)目材料物資管理操作程序
收貨工作操作程序
(1)負(fù)責(zé)公司內(nèi)除商品外所有物資(食品、酒水、物料用品及工程材料等)進(jìn)店時(shí)的收訖驗(yàn)查工作。
(2)上崗后做好收貨前準(zhǔn)備工作。檢查核準(zhǔn)磅稱的準(zhǔn)確性。
(3)收貨時(shí)嚴(yán)把檢驗(yàn)關(guān),杜絕一切不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及使用標(biāo)準(zhǔn)的貨物進(jìn)店。
a、認(rèn)真核準(zhǔn)數(shù)量。凡能稱重量的必須過(guò)磅。
b、核準(zhǔn)入貨的品種、規(guī)格及型號(hào)
c、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),對(duì)購(gòu)入貨品要核查是否屬于'三無(wú)'(既無(wú)商標(biāo)、無(wú)生產(chǎn)廠家、無(wú)生產(chǎn)日期),核查是否在保質(zhì)期內(nèi)。尤其是食品,更要查有無(wú)變質(zhì)現(xiàn)象,瓜果是否新鮮等等。
(4)核查購(gòu)入物品是否已列入'月度申購(gòu)計(jì)劃表'內(nèi),是否屬于經(jīng)批準(zhǔn)的訂貨單內(nèi)容的。如不符合手續(xù)的要查明原因后再收貨。對(duì)未完成的訂單要在上面注明已到貨數(shù)量金額及到貨日期,并加以保存好。
(5)及時(shí)辦理收貨手續(xù)。
a、根據(jù)發(fā)票編制收貨日?qǐng)?bào)表。對(duì)無(wú)發(fā)票的要辦理無(wú)發(fā)票收貨單并列入收貨日?qǐng)?bào)表內(nèi)。
b、嚴(yán)格簽收手續(xù),做到貨票相符、發(fā)票與日?qǐng)?bào)表相符、發(fā)票與日?qǐng)?bào)表相符、日?qǐng)?bào)表與實(shí)物相符。
(6)收貨后及時(shí)通知申購(gòu)部門前來(lái)領(lǐng)貨。經(jīng)驗(yàn)查確認(rèn)后,領(lǐng)貨人在發(fā)票或收貨日?qǐng)?bào)上簽收。
(7)對(duì)應(yīng)該入庫(kù)的貨品,及時(shí)通知倉(cāng)庫(kù)來(lái)人驗(yàn)收領(lǐng)取。
(8)編制的收貨日?qǐng)?bào)表一式四份,一份交成本控制部,一份交領(lǐng)取的部門,一份交采購(gòu)部,另一份自存?zhèn)洳椤?/p>
(9)月末,協(xié)助成本、倉(cāng)庫(kù)、財(cái)務(wù)部門做好盤點(diǎn)及核對(duì)帳目工作。
(10)同采購(gòu)員、倉(cāng)庫(kù)保管員及成本控制員保持密切工作聯(lián)系,互通情況,及時(shí)解決工作中發(fā)生的問(wèn)題。
倉(cāng)庫(kù)保管操作程序
(1)負(fù)責(zé)公司入庫(kù)貨物的驗(yàn)收、保管及發(fā)放工作。
(2)貨物入庫(kù)。
a、認(rèn)真驗(yàn)收、查核貨物的數(shù)量、質(zhì)量、保存有效期等,符合要求的方能入庫(kù)。
b、開(kāi)出入庫(kù)驗(yàn)收單,填清貨物的品名、規(guī)格、型號(hào)及數(shù)量等。
c、貨物裝卸輕拿輕放,分類碼放整齊,留出消防通道。
d、及時(shí)登記帳卡,每天結(jié)出數(shù)量合計(jì)數(shù)。
e、合理利用倉(cāng)庫(kù)條件,分門別類保管好各類貨品。
f、做好清潔衛(wèi)生工作,保持庫(kù)房整潔。
g、嚴(yán)格按消防有關(guān)規(guī)定擺放各類貨品。
h、經(jīng)常檢查各類貨品,防止變質(zhì)損耗。發(fā)現(xiàn)霉變情況,及時(shí)采取措施處理解決。
(4)發(fā)貨出庫(kù)
a、嚴(yán)格按發(fā)貨規(guī)章制度辦事。領(lǐng)貨必須憑主管人員簽過(guò)字的領(lǐng)料單。如有特殊原因,需得到庫(kù)房主任和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可出庫(kù)。
b、認(rèn)真核點(diǎn)出庫(kù)貨物。驗(yàn)收無(wú)誤后,發(fā)、領(lǐng)雙方在領(lǐng)料單上簽字。三聯(lián)領(lǐng)料單,一聯(lián)交領(lǐng)用部門,一聯(lián)倉(cāng)庫(kù)留存,一聯(lián)交財(cái)務(wù)部記帳。
c、發(fā)貨后及時(shí)登記有關(guān)帳卡。
(5)采用科學(xué)合理的方法管理庫(kù)房。根據(jù)各部門使用情況,制定各類貨物的最高限量和最低儲(chǔ)量。
(6)掌握各類貨物的庫(kù)存量,每月按時(shí)制定補(bǔ)充庫(kù)存量的申購(gòu)計(jì)劃表,報(bào)財(cái)務(wù)成本控制部。
(7)積極配合成本控制部做好每月的盤點(diǎn)工作,做到物卡相符、帳卡相符、帳帳相符。
(8)每天下班時(shí)要檢查庫(kù)房有無(wú)隱患。關(guān)閉電源,鎖好庫(kù)門,將庫(kù)房鑰匙交到前臺(tái),辦完手續(xù)后方可離庫(kù)。
物資財(cái)產(chǎn)核算操作程序
1、物資財(cái)產(chǎn)核算主要工作
(1)負(fù)責(zé)公司內(nèi)各類物資財(cái)產(chǎn)(食品原料、酒水、物料用品、工作材料、固定資產(chǎn)和低值易耗品)的帳務(wù)科目設(shè)置、記帳核算工作。
(2)根據(jù)各類物資財(cái)產(chǎn)收料單登記分類及明細(xì)金額數(shù)量帳。
(3)分別對(duì)各類物資財(cái)產(chǎn)帳進(jìn)行核算,每日結(jié)出各帳務(wù)科目的借貸方發(fā)生額及余額。
(4)參與月末、年末的倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)工作。
(5)參與月末、年末的物資財(cái)產(chǎn)申購(gòu)計(jì)劃工作。
(6)運(yùn)用核算后所得的各項(xiàng)數(shù)量,參與對(duì)成本費(fèi)用控制的工作。
2、食品、酒水帳務(wù)核算
(1)根據(jù)食品原料倉(cāng)庫(kù)收貨單,審核原始發(fā)票的品種、數(shù)量及金額。核對(duì)無(wú)誤后,分食品大類開(kāi)出明細(xì)進(jìn)貨清單交財(cái)務(wù)出納付款。
(2)根據(jù)倉(cāng)庫(kù)收發(fā)料單,按品種分別登記明細(xì)帳和分類帳。
3、物料用品帳務(wù)核算
(1)根據(jù)倉(cāng)庫(kù)保管員轉(zhuǎn)來(lái)的各類物品的收發(fā)料單,登記分類明細(xì)金額數(shù)量帳。
(2)根據(jù)各類物品的每月發(fā)料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、核價(jià)、計(jì)算,并按品種、部門編制月領(lǐng)用明細(xì)表。
(3)月末編制各類物品收發(fā)存月報(bào)表。
(4)配合有關(guān)部門制定各物品的消耗定額,參與費(fèi)用定額管理工作。
(5)每月同物品倉(cāng)庫(kù)保管核對(duì)實(shí)物帳卡,做到帳帳相符。
4、工程材料帳務(wù)核算
(1)根據(jù)各類工程材料的收發(fā)料單,登記分類明細(xì)金額數(shù)量帳。
(2)登記工程部個(gè)人領(lǐng)用工具的輔助帳。當(dāng)領(lǐng)用人員發(fā)生變動(dòng)時(shí),及時(shí)變動(dòng)人員姓名、或轉(zhuǎn)移注銷其名單、工具名稱。
(3)根據(jù)月發(fā)料單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、核價(jià)、計(jì)算,并按材料品種及部門編制月領(lǐng)用明細(xì)表。
(4)月末編制工程材料的收發(fā)存月報(bào)。
(5)每月同工程材料管理員核對(duì)實(shí)物帳,做到帳帳相符。
(6)熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況,對(duì)非正常的或報(bào)損的材料要協(xié)助查明原因并寫報(bào)告上報(bào)部門主管。
簽署人:物業(yè)管理有限公司
第5篇 物業(yè)質(zhì)量手冊(cè)：采購(gòu)管理
7.4 采購(gòu)
7.4.1公司規(guī)定了物資(服務(wù))的采購(gòu)和供應(yīng)商管理要求,以便確保采購(gòu)的物資(服務(wù))符合規(guī)定要求。
7.4.2采購(gòu)工作由行政人事部為歸口負(fù)責(zé)部門,各部門與各單位必須指定物資采購(gòu)專責(zé)。
7.4.3物資采購(gòu)專責(zé)負(fù)責(zé)每月物資采購(gòu)單的填報(bào)工作。
7.4.4各部門或各單位負(fù)責(zé)人為其部門物資采購(gòu)計(jì)劃的一級(jí)審核責(zé)任人。
7.4.5行政人事部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)采購(gòu)計(jì)劃的審核工作,財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)采購(gòu)資金審核。
7.4.6行政人事部采購(gòu)員負(fù)責(zé)每月物資采購(gòu)工作。
7.4.7各管理處倉(cāng)管員負(fù)責(zé)采購(gòu)物資的驗(yàn)收入庫(kù)工作。
7.4.8經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)分包方的選擇和統(tǒng)一管理。
7.4.9物資供應(yīng)商的選擇
a)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立相對(duì)穩(wěn)定的物資供應(yīng)渠道,與具備一定規(guī)模、信譽(yù)較好、商品價(jià)格合理、有較可靠質(zhì)量保證的公司和商店保持較為緊密的聯(lián)系,以便在價(jià)格、質(zhì)量及售后服務(wù)上得到優(yōu)惠。
b)實(shí)行供應(yīng)商信息登記。由采購(gòu)員負(fù)責(zé)把有關(guān)供貨單位的名稱、帳號(hào)、地址、業(yè)務(wù)范圍、聯(lián)系電話及聯(lián)系人等作好登記,并注意收集商品價(jià)格信息,每季度開(kāi)展一次,并填報(bào)《物資采購(gòu)供應(yīng)商檔案》。
c)實(shí)行供貨信息登記。定期對(duì)供應(yīng)商的供貨質(zhì)量、價(jià)格、售后服務(wù)等方面進(jìn)行評(píng)定,能夠提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉及良好售后服務(wù)供應(yīng)商作為合格供應(yīng)商,做好記錄,與之建立較為密切的聯(lián)系;相反,對(duì)商品質(zhì)次價(jià)高或售后服務(wù)較差的供應(yīng)商將取消聯(lián)系。每季度開(kāi)展一次,并填報(bào)《供應(yīng)商評(píng)審記錄》。
d)公用品按照集團(tuán)公司指定物資供應(yīng)商進(jìn)行采購(gòu)。
7.4.10 物資的采購(gòu)
a)行政人事部采購(gòu)員根據(jù)《采購(gòu)計(jì)劃單》,每月15日前必須采購(gòu)?fù)戤叀?/p>
b)倉(cāng)管員在每月16日后對(duì)采購(gòu)物品進(jìn)行驗(yàn)收入庫(kù)。對(duì)于驗(yàn)收不合格品,返回行政人事部處理。
c)緊急采購(gòu):對(duì)于因特殊事由需緊急采購(gòu)的物品,由各部門物資采購(gòu)專責(zé)填報(bào)《緊急采購(gòu)計(jì)劃單》,同時(shí)附上采購(gòu)事由專項(xiàng)說(shuō)明,報(bào)部門負(fù)責(zé)人審
7.4.11服務(wù)分包方的選擇、管理由經(jīng)營(yíng)部按照《招投標(biāo)管理制度》、《經(jīng)濟(jì)合同評(píng)審作業(yè)規(guī)程》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。
7.4.12支持性文件
《采購(gòu)控制程序》
第6篇 某物業(yè)管理公司員工招聘流程
物業(yè)管理公司員工招聘流程
員工招聘是指根據(jù)酒店的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、人員編制計(jì)劃及酒店業(yè)務(wù)部門對(duì)所需員工的工作要求即錄用條件,由人事部主持進(jìn)行的征聘、考核與挑選合格員工的業(yè)務(wù)活動(dòng)過(guò)程。
酒店人事部能否招聘、甄選與錄用高質(zhì)量的合格人選,是關(guān)系到整個(gè)酒店員工隊(duì)伍素質(zhì)高低的第一步,直接影響到酒店的經(jīng)營(yíng)管理水平和服務(wù)質(zhì)量。酒店員工招聘程序分為三個(gè)階段:準(zhǔn)備階段(包括制訂招聘計(jì)劃與進(jìn)行招聘宣傳)、選擇階段:(包括招聘報(bào)名與招聘考試)和錄用階段(包括政審、體檢和入職報(bào)到)
1.招聘計(jì)劃
制訂有效的招聘計(jì)劃的依據(jù)是:社會(huì)勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)狀況與酒店業(yè)務(wù)部門對(duì)補(bǔ)充員工的需求申請(qǐng)。
(1)內(nèi)部招聘:針對(duì)某些少量的空缺,在酒店范圍內(nèi)部張貼向員工進(jìn)行招聘,應(yīng)聘員工必須首先獲得所在部門主管的允許才能報(bào)告,參加考試后決定是否錄用。 (2)員工推薦:通過(guò)酒店員工推薦他們熟悉而符合酒店招聘要求的人參加應(yīng)聘,由員工向人事培訓(xùn)部索取求職申請(qǐng)表介紹推薦人員參加考試。
(3)社會(huì)招聘:酒店人事部通過(guò)報(bào)刊或電視等媒介工具刊登招聘廣告,采取信函報(bào)考或集中報(bào)名面試等方法進(jìn)行招聘。
2.業(yè)務(wù)部門的用人申請(qǐng)
人事部編印《員工聘用申請(qǐng)表》,分發(fā)給酒店各業(yè)務(wù)部門,由各部門主管根據(jù)本部門業(yè)務(wù)發(fā)展及員工流動(dòng)情況,提出員工聘用申請(qǐng),統(tǒng)一由總經(jīng)理審批、人事部經(jīng)理核準(zhǔn),納入員工計(jì)劃。
3.制訂招聘計(jì)劃
招聘計(jì)劃一般包括需要招聘的部門和工種、所需員工的人數(shù)和職位要求;人員來(lái)源渠道和相應(yīng)的招聘方式;招聘實(shí)施的具體方案(報(bào)名與考試場(chǎng)地、參與人員、規(guī)模與經(jīng)費(fèi)預(yù)算等)。
4.辦理計(jì)劃申報(bào)手續(xù)
對(duì)于人數(shù)規(guī)模較大的社會(huì)招聘,一般要以酒店組織出面,由人事部向市人事局及勞動(dòng)局辦理用工申請(qǐng)手續(xù),所需刊登的招聘啟事廣告必須由當(dāng)?shù)厝耸戮峙c勞動(dòng)局審批蓋章后才能準(zhǔn)許刊出。
(二)招聘宣傳
人事部要以對(duì)外公布招聘啟事或簡(jiǎn)章進(jìn)行宣傳,向招聘對(duì)象介紹酒店情況及征聘人員的聯(lián)位要求。招聘簡(jiǎn)章(啟事)的內(nèi)容:
(1)酒店介紹;
(2)招聘崗位與要求;
(3)甄選方法與錄取條件;
(4)報(bào)名辦法;
(5)錄用待遇;
(三)招聘報(bào)名
(1)書(shū)信報(bào)告;
(2)面試報(bào)名;
(四)招聘考試
(1)面試:酒店人事部及業(yè)務(wù)部門主管,通過(guò)與應(yīng)聘者的面談,對(duì)應(yīng)聘者的外貌、身材、儀表舉止等予以評(píng)分,還可了解到應(yīng)聘者的語(yǔ)言表達(dá)能力、性格、才識(shí)、應(yīng)變能力和發(fā)展?jié)摿?主考人員應(yīng)及時(shí)填寫《招聘面試考核表》為錄用提供依據(jù);
(2)筆試:酒店人事部將在員工試用期和培訓(xùn)后,按酒店招聘要求編印考卷用于筆試;
(3)操作技術(shù)考試:人事部按招聘要求,組織應(yīng)聘人員對(duì)某項(xiàng)操作技術(shù)進(jìn)行實(shí)際演習(xí)與操作示范,由用人部門主管對(duì)考核成績(jī)進(jìn)行評(píng)分記錄,作為錄用依據(jù)。(4)資歷證件審核:人事部對(duì)酒店一些特殊技術(shù)工種檢查其身份證、學(xué)歷證以及其它專業(yè)等級(jí)證書(shū);
(五)錄用手續(xù)
(1)政審;
(2)體檢:人事部要求應(yīng)聘者參加常規(guī)的體格檢查,確定應(yīng)聘者的身體條件是否符合招聘要求;
(3)入職報(bào)到:應(yīng)聘者經(jīng)過(guò)報(bào)名、考試、體檢、政審等招聘程序后,被錄用者會(huì)到酒店人事部發(fā)出的《錄用報(bào)到通知單》,在規(guī)定的日期到酒店人事部辦公室辦理入職報(bào)到手續(xù),填寫員工個(gè)人履歷表、簽訂勞動(dòng)合同、參加新員工入門培訓(xùn)課程。
簽署人:
zz物業(yè)管理有限公司
第7篇 某物業(yè)部檔案管理作業(yè)程序
物業(yè)部檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序
一、目的
規(guī)范檔案的編號(hào)、分類、整理、保管及借閱工作。
二、適用范圍
適用于物業(yè)部各類檔案的管理。
三、職責(zé)
1、總經(jīng)理審批檔案的借閱申請(qǐng)及清單。
2、行政部經(jīng)理監(jiān)督檔案管理的實(shí)施工作。
3、檔案管理員負(fù)責(zé)檔案的日常管理工作。
四、程序要點(diǎn)
1、檔案的編號(hào)
(1)公司、物業(yè)部編號(hào):
①物業(yè)部 編號(hào)為:wy(英文縮寫)。
(2)部門編號(hào):
①行政人事部 編號(hào)為:*z;
②財(cái)務(wù)部 編號(hào)為:cw;
③服務(wù)處 編號(hào)為:fw;
④機(jī)電處 編號(hào)為:jd;
⑤安全處 編號(hào)為:aq;
(3)年份編號(hào):引用年份序號(hào)-2000、2001、2002……。
(4)檔案順序號(hào):采用阿拉伯?dāng)?shù)字取3位有效數(shù)字-001、002、003……。
(5)檔案編號(hào)舉例:
①物業(yè)部編號(hào):
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號(hào)
類別編號(hào)
部門編號(hào)
物業(yè)部編號(hào)
②物業(yè)部編號(hào):
※※※-※※-※※※-※※※
檔案序號(hào)
類別編號(hào)
部門編號(hào)
物業(yè)部編號(hào)
2、檔案的分類
(1)區(qū)分全宗,按物業(yè)管理的組織機(jī)構(gòu)劃分,全宗可分為以下幾類:
①行政、人事類;
②財(cái)務(wù)類;
③公共事務(wù)類;
④保潔類;
⑤園林綠化類;
⑥機(jī)電維修類;
⑦經(jīng)營(yíng)類;
⑧品質(zhì)類。
(2)全宗檔案的分類:要從檔案形成的特點(diǎn)和規(guī)律出發(fā),符合檔案形成的實(shí)際情況,保持檔案之間的歷史聯(lián)系,它應(yīng)具有思想性、科學(xué)性、排它性和縮縮性。根據(jù)物業(yè)管理的物性,我們采用組織機(jī)構(gòu)--問(wèn)題分類法,如:
收文類
發(fā)文類
合同類
① 行政人事部
員工人事檔案類
圖紙類
后勤類
收文類
發(fā)文類
報(bào)表類
② 財(cái)務(wù)部
帳冊(cè)類
憑證類
合同類
工程圖紙類
合同類
收文類
發(fā)文類
業(yè)主檔案類
③ 公共事務(wù)部 員工檔案類
維修類
投訴類
回訪類
有償服務(wù)與多種經(jīng)營(yíng)類
計(jì)劃總結(jié)類
……
3、立卷與編制目錄
(1)立卷:就是按照單份文件相互之間的聯(lián)系和價(jià)值大小組合成案卷。檔案管理員按以上分類方法,用檔案盒(或文件夾)將檔案分別立卷:
①根據(jù)檔案(或文件夾)的規(guī)格準(zhǔn)備相應(yīng)的檔案標(biāo)準(zhǔn)貼紙;
②在檔案標(biāo)貼紙上打印出標(biāo)準(zhǔn)黑一號(hào)字體的檔案類別名稱,其格式一般是由組織機(jī)構(gòu)、名稱組成,如:
--物業(yè)行政部、人事部收文:※※※-*z-收文;
--物業(yè)財(cái)務(wù)部報(bào)表:※※※-cw-報(bào)表;
--物業(yè)部服務(wù)處業(yè)主檔案:
※※※-※※※-fw-業(yè)主檔案。
③將制作好的檔案標(biāo)貼紙貼在檔案盒(或文件夾)左側(cè)立面距頂部3cm位置處,并排列在檔案柜中;
④將需歸檔的資料按其所屬類別及入檔時(shí)間先后順序存放于相應(yīng)檔案盒(或文件夾內(nèi))。
(2)編制目錄:
①檔案管理員在檔案盒內(nèi)首頁(yè)位置準(zhǔn)備活頁(yè)《檔案目錄》;
②每一份檔案在歸檔時(shí),均需將該份檔案登記在《檔案目錄》(內(nèi)容包括:序號(hào)、文件編號(hào)、文件標(biāo)題、頁(yè)數(shù)、發(fā)文單位、發(fā)文日期、接收日期、歸檔編號(hào)、備注等項(xiàng)目)中,以便查閱。
4、檔案的保管期限
(1)檔案的保管期限分為永久保存、定期保存兩種。
(2)各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)依據(jù)部門工作情況及其部門有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序,對(duì)檔案的保存價(jià)值進(jìn)行鑒定及標(biāo)注。
5、檔案的保管
(1)檔案保管的工作任務(wù)是:
①便于查閱;
②保證檔案的安全;
③防止檔案的損壞;
④采取修復(fù)技術(shù),延長(zhǎng)檔案壽命。
(2)檔案保管的責(zé)任部門:
①財(cái)務(wù)部保管財(cái)務(wù)檔案;
②行政部、人事部保管公司對(duì)內(nèi)、對(duì)外文件、合同、員工人事檔案、圖紙、后勤資料及公司其他部門所需保管的資料;
③品質(zhì)部保管iso9000質(zhì)量體系文件、資料、質(zhì)量記錄和員工績(jī)效考評(píng)檔案;
④經(jīng)營(yíng)部保管分供方評(píng)審、物業(yè)租憑和多種經(jīng)營(yíng)資料;
⑤物業(yè)部服務(wù)處保管管理處工程圖紙、合同、收發(fā)文、業(yè)主檔案、員工檔案、維修、投訴資料、回訪記錄、有償服務(wù)多種經(jīng)營(yíng)記錄及計(jì)劃、總結(jié)及物業(yè)部各職能部門需要保管的其他檔案;
⑥各職能部門除經(jīng)常使用的部分資料外,原則上不保管檔案。
(3)檔案的保管程序:
①各職能部門將需保管的資料經(jīng)文書(shū)處理程序后,移交給檔案管理員;
②檔案管理員將該管理資料登記在《檔案目錄》中,歸入相應(yīng)案卷并統(tǒng)一編號(hào);
③檔案管理員定期將《檔案目錄》輸入電腦,以便查詢;
④檔案原則上保管原則件。
6、檔案的密級(jí)
(1)檔案的密級(jí)分為三級(jí):絕密、機(jī)密、普通;
①絕密檔案包括:員工人事檔案、合同、業(yè)主檔案、公司重大經(jīng)營(yíng)、管理、決策、形成的檔案、財(cái)務(wù)類檔案、其他屬絕密的檔案;
②機(jī)密檔案包括:iso9000質(zhì)量體系文件、重要的會(huì)議記錄(紀(jì)要)、公司收發(fā)文(通知、通告除外)、工程圖紙、維修、回訪記錄、計(jì)劃總結(jié)和其他屬機(jī)密的檔案;
③普通檔案包括:公司的通知、通告等普通性文件。
7、檔案的查閱權(quán)限
(1)總經(jīng)理可查閱公司所有檔案。
(2)副總經(jīng)理(總經(jīng)理助理)可查閱分管工作的檔案。
(3)部門負(fù)責(zé)人可查閱該部門所有檔案。
(4)其他人員根據(jù)審批查閱有關(guān)檔案。
8、檔案的查閱/借閱/復(fù)制
(1)查閱/借閱/復(fù)制人到檔案室在《文件查閱/借閱/復(fù)制登記表》中登記。
(2)檔案管理員審核其查(借)閱資格:
①權(quán)限內(nèi)(經(jīng)授權(quán)/審批)的按正常手續(xù)辦理;
②權(quán)限外的,檔案管理員開(kāi)具《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批單》給查閱人辦理審批手續(xù):
③屬部門(財(cái)務(wù)類除外)的檔案,由部門負(fù)責(zé)人審批;屬管理處的檔案,由管理處經(jīng)理審批;屬公司的檔案,由總經(jīng)理審批;財(cái)務(wù)類的檔案也應(yīng)由總經(jīng)理審批。
9、在檔案歸還日期前,檔案管理員應(yīng)督促借閱人將檔案完好交還檔案室。
10、須復(fù)制檔案的,絕密檔案報(bào)總經(jīng)理審批;機(jī)密檔案由人事部負(fù)責(zé)人審批;普通檔案由部門負(fù)責(zé)人審批。
11、檔案的銷毀
(1)超過(guò)保管期限的檔案,由檔案管理員依據(jù)檔案的保管期限(詳見(jiàn)各部門標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程)每年編制銷毀計(jì)劃及清單位,報(bào)行政部、人事部經(jīng)理審核。
(2)行政部、人事部經(jīng)理審核無(wú)誤后報(bào)總經(jīng)理審批。
(3)總經(jīng)理審批同意后由行政部、人事部經(jīng)理指定3名監(jiān)銷人員(檔案管理員、人事部文員、行政部文員)將超過(guò)保存期限的檔案銷毀。
(4)監(jiān)銷人員確認(rèn)銷毀文件無(wú)誤簽字后,選擇安全地點(diǎn)銷毀檔案。
五、記錄
1、《檔案目錄》
2、《檔案查閱/借閱/復(fù)制審批表》
3、《檔案查閱/借閱/復(fù)制登記表》
4、《檔案銷毀清單》
六、相關(guān)支持文件
1、《文書(shū)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》
第8篇 區(qū)政府大廈物業(yè)管理人力規(guī)劃
管理處組織架構(gòu)
一、管理處組織架構(gòu)描述:
1、**區(qū)政府大廈組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能,采用管理處主任負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū),由**物業(yè)公司全權(quán)領(lǐng)導(dǎo)。
2、管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、管理處內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
二、管理體系及組織架構(gòu)
物料管理
一個(gè)企業(yè)物業(yè)管理工作的質(zhì)量水平的高低,主要表現(xiàn)在企業(yè)對(duì)人、財(cái)、物的有效控制,在加強(qiáng)人員組織架構(gòu)設(shè)計(jì),分工合理的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)物料耗材的采購(gòu)、領(lǐng)用、報(bào)廢等各環(huán)節(jié)控制,嚴(yán)格按照iso9001(2000)工作標(biāo)準(zhǔn),制定工作流程。從對(duì)物料使用、申購(gòu)、采購(gòu)、入庫(kù)等方面進(jìn)行層層把關(guān),分級(jí)量化管理,對(duì)質(zhì)量、數(shù)量、情況定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、倉(cāng)庫(kù)盤點(diǎn)、報(bào)廢檢驗(yàn),確保物業(yè)管理物料的采購(gòu)渠道暢通、質(zhì)量過(guò)硬,是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)工作。
物料采購(gòu)流程圖:(略)
第9篇 物業(yè)管理名詞培訓(xùn)
新建住宅小區(qū):是指達(dá)到一定規(guī)模,基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的新建住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。
住宅小區(qū)管理:是指對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕及整治。
物業(yè)管理:是指專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托,對(duì)業(yè)主所擁有的房屋及其設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并對(duì)相關(guān)環(huán)境和秩序進(jìn)行維護(hù)的一系列管理和服務(wù)活動(dòng)。
產(chǎn)權(quán)人:指擁有全部或部分房屋所有權(quán)及相應(yīng)土地使用權(quán)的公民、法人和其他組織。
業(yè)主委員會(huì):是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益的法定組織。
物業(yè)管理公約:是指開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司就物業(yè)投入使用后,三方各自的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,房屋的維修、使用、管理等問(wèn)題達(dá)成的契約性文件。
物業(yè)管理委托合同:是指業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司之間就雙方的權(quán)利、義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)與收費(fèi)等問(wèn)題達(dá)成的契約性文件。
維修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修基金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的,維修基金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修基金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。
共用部位:是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)備設(shè)施:是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi):是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托,對(duì)其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開(kāi)展的日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的的性質(zhì)、特點(diǎn)等不同情況、分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià);凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù)、除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
特約服務(wù):是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的非標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù),如接送小孩、小區(qū)開(kāi)設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
第10篇 物業(yè)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)管理效益項(xiàng)自檢說(shuō)明
創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)管理效益項(xiàng)自檢說(shuō)明
荊州市**物業(yè)管理有限公司自承接博盈**廣場(chǎng)項(xiàng)目以來(lái),著眼于為荊州招商引資及經(jīng)濟(jì)建設(shè)樹(shù)立良好的服務(wù)窗口,重視廣場(chǎng)的社會(huì)效益。為此,**廣場(chǎng)管理處實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理,通過(guò)良好的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平,為大廈的業(yè)主招商及**廣場(chǎng)資產(chǎn)的保值增值服務(wù)取得了良好的社會(huì)效應(yīng)。
**廣場(chǎng)物業(yè)管理處對(duì)大廈的招商工作起到了良好的推動(dòng)作用,自物業(yè)公司前期介入大廈的輔助施工驗(yàn)收,確保**廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)智能化環(huán)保型商務(wù)寫字樓綜合功能,并提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù),樹(shù)立了荊州商務(wù)、文化、藝術(shù)之都的第一寫字樓品牌。大廈招商取得突破性進(jìn)展,截止2003年10月份,大廈入駐租戶達(dá)25家,19層樓共租出15層(含鳳凰閣中餐廳、地下餐廳、臥龍公寓),入駐率達(dá)85%,確保業(yè)主軍沙公司實(shí)現(xiàn)良好的**回報(bào),資金收入穩(wěn)定上升。
優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌吸引了大批高質(zhì)量租戶入駐,如:荊州市人民政府**服務(wù)中心、太平洋人壽保險(xiǎn)公司、康佳公司等知名企業(yè),高素質(zhì)的租戶在不斷推物業(yè)管理服務(wù)水平的同時(shí),均能按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用,截止十月份,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率達(dá)100%,本年度前期**廣場(chǎng)物業(yè)管理處營(yíng)業(yè)額接近300萬(wàn),為物業(yè)公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)創(chuàng)造有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。
**廣場(chǎng)物業(yè)管理處為增加營(yíng)業(yè)收入,不斷完善對(duì)業(yè)主、租戶的服務(wù),通過(guò)獨(dú)具特色的個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目,打造物業(yè)管理強(qiáng)勢(shì)品牌,管理處由專業(yè)的維修隊(duì)、保安隊(duì)、保潔隊(duì)等服務(wù)人員廣泛開(kāi)展以下個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目,如:私人保安、上門維修、商務(wù)保姆、專業(yè)保潔、家政服務(wù)、商務(wù)代辦等有償服務(wù)項(xiàng)目,以上項(xiàng)目均贏得了租戶的廣泛好評(píng)。目前,**物業(yè)正通過(guò)不斷積累人才、管理、技術(shù)資源優(yōu)勢(shì),重點(diǎn)以承接高檔寫字樓、別墅小區(qū)全方位物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目為突破口,廣泛開(kāi)展對(duì)外物業(yè)個(gè)性化特色服務(wù):專業(yè)物業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)管理咨詢;人才、勞務(wù)、培訓(xùn)輸出等業(yè)務(wù),進(jìn)一步打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理品牌,為全面推動(dòng)行業(yè)整體管理服務(wù)水平不斷努力。
截止目前,公司財(cái)務(wù)狀況運(yùn)行良好,預(yù)計(jì)全年將實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額收入達(dá)300萬(wàn),綜合利潤(rùn)達(dá)20萬(wàn)。經(jīng)過(guò)一年多的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,**廣場(chǎng)已成為荊州市招商引資、**服務(wù)和商務(wù)交流中心,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,為荊州樹(shù)立高檔商務(wù)寫字樓和精品物業(yè)管理典范。
第11篇 商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)承諾
商務(wù)大廈物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)及承諾
**物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針,針對(duì)業(yè)戶及委托方的需求。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法,實(shí)行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。同時(shí)遵循物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。
1、管理目標(biāo)
1.1服務(wù)第一、顧客至上
作為高品質(zhì)的物業(yè),不僅需要配備良好的硬件設(shè)施,還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將利用公司多年來(lái)積累的管理經(jīng)驗(yàn)和資源,制定各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過(guò)有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn),加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)之認(rèn)識(shí),改善禮貌及工作態(tài)度,做到服務(wù)第一、顧客至上之要求。
1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)
我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),委派專業(yè)資深人士,根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際情況,提供專業(yè)的建議,協(xié)助貴物業(yè)力爭(zhēng)獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)。希望能借此提升發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。
1.3保持國(guó)際品質(zhì)iso9000
目前我司已經(jīng)獲取iso9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證,我們將根據(jù)相關(guān)檢驗(yàn)、考核、調(diào)整的要素,通過(guò)iso9000體系的運(yùn)行,保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)期穩(wěn)定在高水平上,提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。使物業(yè)管理工作標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。
2.分項(xiàng)目標(biāo)
1.設(shè)備完好率98%
1.1房屋設(shè)施完好率98%(故障排除時(shí)間不超過(guò)48小時(shí))
1.2運(yùn)行設(shè)備完好率99%(故障排除時(shí)間不超過(guò)4小時(shí))
1.3公共設(shè)施完好率96%(故障排除時(shí)間不超過(guò)24小時(shí))
1.4設(shè)備、備件資料完整率100%(查看實(shí)物及臺(tái)帳)
2.維護(hù)保養(yǎng)率100%
2.1自修設(shè)備按計(jì)劃完成保養(yǎng)率100%(按計(jì)劃、預(yù)算、完成記錄檢查)
2.2外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率100%(按保養(yǎng)合同,驗(yàn)收記錄檢查)
2.3房屋設(shè)施故障維修率100%(按檢查記錄,維修記錄檢查)
2.4業(yè)主報(bào)修上門維修率100%(按報(bào)修記錄,業(yè)主驗(yàn)收記錄檢查)
3.管理費(fèi)收繳率98%以上
3.1首年每月收繳率98%以上(按月統(tǒng)計(jì),財(cái)務(wù)結(jié)算考核)
3.2解決拖欠管理費(fèi)90%以上(按月統(tǒng)計(jì),財(cái)務(wù)結(jié)算考核)
4.業(yè)主滿意率95%以上
4.1接待服務(wù)滿意率98%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.2維修服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.3清潔工作滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.4保安服務(wù)滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.5整體環(huán)境滿意率90%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
4.6消防安全滿意率95%以上(按每季度70%以上業(yè)主調(diào)查表)
5.員工培訓(xùn)合格率100%
5.1崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)
5.2消防安全培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)
5.3崗位工作技能培訓(xùn)合格率100%(一年考核一次,平時(shí)抽查)
6.無(wú)重大事故隱患
6.1無(wú)重大設(shè)備事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.2無(wú)消防安全事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.3無(wú)治安事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
6.4無(wú)員工操作事故隱患(巡檢記錄,事故記錄檢查)
7.管理費(fèi)收支平衡
7.1當(dāng)月收費(fèi)入帳率100%(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.2維修費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.3清潔費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.4保安費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.5辦公費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
7.6其他支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)
第12篇 物業(yè)管理：數(shù)據(jù)分析控制程序
物業(yè)管理手冊(cè):數(shù)據(jù)分析控制程序
1、目的
收集、分析數(shù)據(jù),以驗(yàn)證質(zhì)量、環(huán)境管理體系的適宜性和有效性。
2、適用范圍
適用于對(duì)來(lái)自監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)及其他相關(guān)來(lái)源的數(shù)據(jù)分析。
3、職責(zé)
3.1各部門負(fù)責(zé)本部門相關(guān)數(shù)據(jù)的收集與處理。
3.2品質(zhì)部對(duì)各部門統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總,報(bào)管理者代表審批落實(shí)。
4、程序
4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀反映事實(shí)的資料和數(shù)字等信息。
4.2數(shù)據(jù)的來(lái)源
4.2.1外部來(lái)源
4.2.1.1政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;
4.2.1.2地方機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;
4.2.1.3市場(chǎng)動(dòng)態(tài);
4.2.1.4相關(guān)方(如業(yè)主、供方等)反饋及投訴等。
4.2.2內(nèi)部來(lái)源
4.2.2.1日常工作,如管理目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查記錄、內(nèi)部審核與管理評(píng)審報(bào)告及體系正常運(yùn)行的其他記錄。
4.2.2.2存在、潛在的不合格,如質(zhì)量和環(huán)境問(wèn)題統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果、糾正(預(yù)防)措施處理結(jié)果等。
4.2.2.3緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事件等。
4.2.2.4其他信息,如財(cái)務(wù)收支、員工建議等。
4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的相關(guān)記錄、書(shū)面資料、討論交流、網(wǎng)絡(luò)媒體、通訊等方式。
4.3數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.1對(duì)數(shù)據(jù)的收集、分析和處理應(yīng)提供如下信息:
4.3.1.1業(yè)主滿意或不滿意程度;
4.3.1.2服務(wù)滿足業(yè)主需求的符合性;
4.3.1.3服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢(shì),包括采取預(yù)防措施的機(jī)會(huì);
4.3.1.4供方的信息。
4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.2.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類數(shù)據(jù)的收集分析;負(fù)責(zé)政策法規(guī)類信息的收集、分析、整理并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門。對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng),執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.3.2.2物業(yè)服務(wù)中心及其他相關(guān)部門積極與業(yè)主進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主的需求,妥善處理他們的意見(jiàn),執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》的相關(guān)規(guī)定。
4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析和處理
4.3.3.1品質(zhì)部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞管理方針、管理目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。
4.3.3.2各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),每月形成《_月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》,經(jīng)品質(zhì)部審查后報(bào)管理者代表審批。品質(zhì)部在管理評(píng)審前匯總并形成公司的管理方針和目標(biāo)完成情況報(bào)告。
4.3.3.3有關(guān)業(yè)主滿意或不滿意信息的收集和分析執(zhí)行《業(yè)主滿意度測(cè)量程序》;
4.3.3.4對(duì)存在和潛在的不合格項(xiàng),執(zhí)行《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》。
4.3.3.5緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門及時(shí)報(bào)公司主管部門處理。
4.4數(shù)據(jù)分析方法
4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計(jì)方法。
4.4.2本公司統(tǒng)計(jì)方法的選擇
4.4.2.1對(duì)于市場(chǎng)行情、業(yè)主的滿意程度、服務(wù)質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《業(yè)主回訪單》、《維修任務(wù)單》、《客戶滿意度調(diào)查問(wèn)卷》等。
4.4.2.2對(duì)過(guò)程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量,采用服務(wù)過(guò)程監(jiān)督檢查,填寫《服務(wù)過(guò)程檢驗(yàn)單》、《品質(zhì)部抽檢單》。
4.4.2.3根據(jù)物品類別及對(duì)質(zhì)量的影響,對(duì)物品的檢測(cè)采用相應(yīng)的抽樣檢驗(yàn)法。
4.4.3統(tǒng)計(jì)方法實(shí)施要求
各部門要正確使用統(tǒng)計(jì)方法,確保統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實(shí),品質(zhì)部對(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣驗(yàn)證。
4.4.4對(duì)統(tǒng)計(jì)方法實(shí)用性和有效性的判定
4.4.4.1是否降低了不合格率。
4.4.4.2是否提高了工作效率。
4.4.4.3是否減低了成本,提高了質(zhì)量水平和經(jīng)濟(jì)效益。
4.4.4.4是否能為有關(guān)過(guò)程能力提供有效判定,以利于改進(jìn)質(zhì)量。
4.5統(tǒng)計(jì)記錄的管理
對(duì)于統(tǒng)計(jì)記錄的管理要分清職責(zé)權(quán)限,進(jìn)行分級(jí)管理,各部門按照《文件控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》,對(duì)統(tǒng)計(jì)記錄進(jìn)行有效的管理與控制。
5、相關(guān)文件
5.1《記錄控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
6、相關(guān)記錄
6.1《服務(wù)過(guò)程檢驗(yàn)單》jw/jl-8.3-1-001
6.2《業(yè)主回訪單》jw/jl-8.2.1-003
6.3《維修任務(wù)單》jw/jl-7.5.1-5-001
6.4《客戶滿意度調(diào)查問(wèn)卷》jw/jl-8.4-001
