第1篇 物業(yè)管理公司內(nèi)部溝通信息交流程序
1.0目的:
建立各部門及職員與領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通渠道,并形成制度,加強(qiáng)信息交流。
2.0適用范圍:
公司內(nèi)部溝通與信息交流。
3.0職責(zé)
3.1綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)公司通知制度、例會制度的管理與實(shí)施;
3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員提議及申訴制度的管理、實(shí)施。
3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門通知制度、例會制度及職員提議及申訴制度的管理;
4.0程序
4.1例會制度
4.1.1總經(jīng)理組織各部門負(fù)責(zé)人于每周一召開例會,對上周工作進(jìn)行總結(jié),對本周工作予以布署。
4.1.2各部門在公司例會召開前自行召開本部門工作例會,對本部門本周的工作進(jìn)行總結(jié),下周工作進(jìn)行布置。
4.1.3公司例會由綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)形成會議記錄,保存期限為一年。
4.1.4各部門例會由部門負(fù)責(zé)人指定人員做會議記錄,保存期限為一年。
4.2通知制度
4.2.1通知的形式有電話和書面等形式。
4.2.2客戶服務(wù)中心發(fā)布的書面通知,落款處應(yīng)加蓋客戶服務(wù)部章。
4.2.3公司發(fā)布的書面通知,落款處應(yīng)加蓋公司章。
4.2.4綜合事務(wù)部和客戶服務(wù)中心對通知的原件存檔,保存期限為一年。
4.3職員提議及申訴制度
4.3.1當(dāng)事人填寫《職員提議、申訴表》,把該單提交其直接上級。
4.3.2當(dāng)事人的直接上級受理后須在一周內(nèi)給予明確回復(fù)。
4.3.3若超過一周未予回復(fù)的或當(dāng)事人對處理結(jié)果有異議的,當(dāng)事人可直接向綜合事務(wù)部提交《職員提議、申訴表》。
4.3.4綜合事務(wù)部受理后于一周內(nèi)做出處理。
4.3.5各相關(guān)部門對以上記錄予以存檔。
5.0支持性工具
《職員提議、申訴表》
《會議記錄》
編制:審核:批準(zhǔn):日期:
第2篇 顧問物業(yè)管理公司組織架構(gòu)
顧問項(xiàng)目物業(yè)管理公司組織架構(gòu)
一、********公司組織建設(shè)的基本思路:
示范:
****物業(yè)管理有限公司成立初期,管理項(xiàng)目限于****花園一項(xiàng)目,若組織層級過多則易造成在工作溝通、銜接方面的不暢并導(dǎo)致管理效率低下。因此,在公司發(fā)展初期,應(yīng)先行規(guī)范業(yè)務(wù)管理,同時從發(fā)展的角度考慮,設(shè)立的組織架構(gòu)必須具有豐富的可塑性,必須既能滿足當(dāng)前階段發(fā)展的需要,又易于職能的擴(kuò)充與轉(zhuǎn)換。
項(xiàng)目初期擬設(shè)立****物業(yè)管理有限公司與****花園管理處合二為一的組織架構(gòu),在組織層級和部門設(shè)置上進(jìn)行了精簡與壓縮,易于工作協(xié)調(diào)。同時以業(yè)務(wù)管理和職能管理為兩大主干,組織職能的線條劃分比較明晰,避免了職能重疊,多頭管理。在該組織架構(gòu)中,物業(yè)公司總經(jīng)理下設(shè)兩名部門經(jīng)理,公司內(nèi)部分設(shè)綜合辦公室和客戶服務(wù)中心共兩個部門,兩位部門經(jīng)理向總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展壯大,當(dāng)出現(xiàn)多項(xiàng)目操作時,可將原架構(gòu)中綜合辦公室的職能提升,設(shè)置為職能管理部門;客戶服務(wù)中心則轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理處,其中客戶服務(wù)中心對外代表公司接受客戶服務(wù),對內(nèi)代表客戶提出服務(wù)需求,因此客戶服務(wù)中心經(jīng)理具有組織協(xié)調(diào)其他業(yè)務(wù)部門的職責(zé)和權(quán)利,在組織上保證以客戶為中心原則的體現(xiàn)。
****物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)的基本思路是:全面順利介入****花園的物業(yè)管理,保證****花園的物業(yè)管理在一個較短時期內(nèi),達(dá)到較高的管理服務(wù)水平。在此基礎(chǔ)上逐步推進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展,豐富健全物業(yè)公司的各項(xiàng)職能。
二、該組織架構(gòu)特點(diǎn):
1)體現(xiàn)了以顧客為中心的服務(wù)理念。四個業(yè)務(wù)部門圍繞客戶服務(wù)中心運(yùn)作,客戶服務(wù)中心對內(nèi)代表客戶提出服務(wù)要求,對外代表管理處接受服務(wù)申請。
2)調(diào)整靈活。在業(yè)務(wù)范圍逐漸擴(kuò)大的過程中,可通過在業(yè)務(wù)口增加人員,在行政職能口崗位細(xì)分(品質(zhì)和培訓(xùn)分拆、人事、信息、資料分拆、行政后勤和采購分拆)來加以解決,而不必在架構(gòu)上進(jìn)行大的調(diào)整。
3)便于人才培養(yǎng)及儲備.除各業(yè)務(wù)口負(fù)責(zé)人外,客戶管理員、品質(zhì)培訓(xùn)人員均對部門的各項(xiàng)業(yè)務(wù)較熟悉,有利于公司管理梯隊(duì)的培養(yǎng)。
三、****物業(yè)管理有限公司組織架構(gòu)圖
四、****物業(yè)管理公司組織架構(gòu)說明
公司內(nèi)部共設(shè)置兩個部門,分別為:綜合辦公室、客戶服務(wù)中心。
公司總經(jīng)理下設(shè)一名綜合辦公室主任和一名客戶服務(wù)中心經(jīng)理。項(xiàng)目初期業(yè)務(wù)量不大且成本控制要求高時,客戶服務(wù)中心經(jīng)理可由總經(jīng)理兼任,也可在公司發(fā)展壯大或需要人員儲備時,單獨(dú)任命經(jīng)理。由于該經(jīng)理職責(zé)涉及管理處主要業(yè)務(wù),可作為管理處經(jīng)理的儲備人選,客戶服務(wù)中心經(jīng)理的選擇既可從客戶管理員中提拔也可從業(yè)務(wù)部門負(fù)責(zé)人中抽調(diào);
客戶服務(wù)中心設(shè)立安全管理、工程技術(shù)、清潔綠化部門、客戶服務(wù)部門,下設(shè)現(xiàn)場操作崗位,安全班、公共維修班、設(shè)備運(yùn)行班、家政維修班、綠化運(yùn)行班、家政服務(wù)班、清潔運(yùn)行班、前臺接待、裝返修管理、經(jīng)營管理、客戶大使、社區(qū)文化的崗位。
綜合辦公室主任負(fù)責(zé)品質(zhì)、財(cái)務(wù)、人事和后勤等工作的管理。在初期部分崗位可以兼任(如人事與培訓(xùn),信息與資料管理),業(yè)務(wù)擴(kuò)大后則可拆分為品質(zhì)、人力資源、行政后勤部等職能部門。
以上組織架構(gòu)人員可考慮前期運(yùn)行階段的成本和工作量,適當(dāng)在人員上進(jìn)行兼職,待后期管理規(guī)模擴(kuò)大和收入正常后再分別設(shè)立。
第3篇 ds物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設(shè)施管理程序
物業(yè)轄區(qū)空調(diào)設(shè)施管理程序
1目的
本程序明確了對物業(yè)集中和半集中空調(diào)管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求,以確?？照{(diào)設(shè)施技術(shù)性能良好,保證大廈正常供冷。
2適用范圍
大廈空調(diào)(設(shè)施)的運(yùn)行管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相關(guān)文件
4.1《物業(yè)裝修管理》
4.2《水泵站運(yùn)行規(guī)程》
4.3《冷卻塔運(yùn)行維護(hù)規(guī)程》
4.4《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》
5責(zé)任
5.1物業(yè)管理部負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)日常運(yùn)行和維護(hù)。
5.2機(jī)電工程部是空調(diào)設(shè)施的技術(shù)主管部門,負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)施的技術(shù)管理和維護(hù)運(yùn)行中的指導(dǎo)及維修后的檢測驗(yàn)收等技術(shù)性工作。
5.3經(jīng)營部制定空調(diào)費(fèi)用的收取辦法并負(fù)責(zé)計(jì)算每月收費(fèi)將有關(guān)資料交財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部,并向機(jī)電部通報(bào)。
5.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)空調(diào)費(fèi)的收取。
6工作程序
6.1日常運(yùn)行和維護(hù)
6.1.1空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由機(jī)電部具體制定設(shè)備的技術(shù)安全操作規(guī)程,并由物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運(yùn)行工負(fù)責(zé)日常的操作、運(yùn)行、監(jiān)控、記錄,并應(yīng)在空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)運(yùn)行時觀察并記錄相關(guān)的參數(shù)(如電壓、電流、溫度、壓力等),傾聽有無異響,并記錄在《中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄》。
6.1.2機(jī)電部空調(diào)技術(shù)主管在物業(yè)管理部相關(guān)管理處的配合下負(fù)責(zé)編制空調(diào)設(shè)備(設(shè)施)設(shè)備臺帳,設(shè)備卡,相關(guān)資料除公司檔案室存檔外,管理處應(yīng)留一份備案。
6.1.3根據(jù)氣溫變化,物業(yè)管理部相關(guān)管理處空調(diào)運(yùn)行工應(yīng)及時調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷,以達(dá)到節(jié)能目的。
6.1.4物業(yè)管理部相關(guān)管理處負(fù)責(zé)對空調(diào)機(jī)房和機(jī)組的保潔工作;保持機(jī)房地面、墻壁、設(shè)備無積塵、水漬、油漬。
6.1.5物業(yè)管理部相關(guān)管理處應(yīng)保證機(jī)房消防設(shè)備、器材完備,保持室內(nèi)良好照明及通風(fēng),門窗開啟靈活無破損。
6.1.6每年隨季節(jié)性氣溫變化,根據(jù)業(yè)主意見調(diào)查反饋表或大廈三分之二以上的業(yè)主要求,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處在征求機(jī)電部意見后決定大廈整體供冷期的開始和結(jié)束以及每日空調(diào)設(shè)備的開、停時機(jī)。
6.1.7特殊情況下,若個別用戶需要供冷,可提出書面申請,確認(rèn)承擔(dān)有關(guān)運(yùn)行費(fèi)用后,經(jīng)機(jī)電部、經(jīng)營部會簽同意后,由物業(yè)管理部相關(guān)管理處來實(shí)施。
6.1.8空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)運(yùn)行工負(fù)責(zé)操作,若無機(jī)電部主管或管理處主任的同意,其他人不得擅自操作。
6.1.9非工作人員進(jìn)入空調(diào)機(jī)房須經(jīng)機(jī)電部主管或物業(yè)管理部相關(guān)管理處主任批準(zhǔn)后,由空調(diào)維修工陪同,方能進(jìn)入。
6.2維修保養(yǎng)
6.2.1機(jī)電部每年12月份制定訂下一年度《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》,按運(yùn)行情況制訂中修、大修改造計(jì)劃并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
6.2.2物業(yè)管理部相關(guān)管理處依據(jù)《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》,按時按各空調(diào)保養(yǎng)記錄表(7.3-7.7)要求進(jìn)行維修保養(yǎng)。
6.2.3空調(diào)設(shè)備日常運(yùn)行保養(yǎng)維護(hù)所需材料由物業(yè)管理部相關(guān)管理處按材料采購申報(bào)領(lǐng)用程序執(zhí)行。
6.2.4空調(diào)設(shè)施專項(xiàng)改造所需的配件、材料和對外委托施工等事項(xiàng),由機(jī)電部技術(shù)主管提出計(jì)劃和建議,機(jī)電工程部經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準(zhǔn),按照《材料采購控制》和《分承包方控制》文件規(guī)定實(shí)施。
6.3新增、改造和異常情況處理
6.3.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處負(fù)責(zé)接受用戶新增或改造供冷設(shè)備的申請。
6.3.2機(jī)電部負(fù)責(zé)審查用戶新增或改造供冷設(shè)備的圖紙和文件說明,用戶應(yīng)填寫《空調(diào)安裝審批表》并得到審批合格后方可施工;且驗(yàn)收合格后方可投入使用。
6.3.3運(yùn)行中若出現(xiàn)異常情況,管理處操作人員應(yīng)立即停機(jī),仔細(xì)檢查,排除故障后方可重新開機(jī)。若故障嚴(yán)重時,無法排除或難以確定故障范圍和程度,立即通知機(jī)電部空調(diào)技術(shù)主管及時到位處理,同時通知管理處負(fù)責(zé)人立即到現(xiàn)場協(xié)助。
6.3.4因工程維修等原因停機(jī),應(yīng)由空調(diào)維修工填寫《空調(diào)停機(jī)通知單》,經(jīng)機(jī)電部主管及管理處主任批準(zhǔn)后,由大廈管理處提前24小時通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī),應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門處理,并在恢復(fù)供冷后24小時內(nèi)向用戶作出解釋。
6.4物業(yè)空調(diào)設(shè)施運(yùn)行狀況和維修效果的檢查和檢測
6.4.1機(jī)電部技術(shù)主管每月詳閱運(yùn)行、維修記錄,作出運(yùn)行維修狀況評價,填《空調(diào)運(yùn)行、維修月報(bào)表》。
6.4.2大中修、年度保養(yǎng)、重大項(xiàng)目維修完成后,機(jī)電部技術(shù)主管負(fù)責(zé)組織、做檢查測試,填入《設(shè)備登記表》。
6.5計(jì)量收費(fèi)
6.5.1物業(yè)管理部相關(guān)管理處在每月的1-5日抄生活(辦公)區(qū)業(yè)主相關(guān)的空調(diào)水電表報(bào)經(jīng)營部。
6.5.2經(jīng)營部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)各用戶的空調(diào)費(fèi)用,并打印出票據(jù)交財(cái)務(wù)部。
6.5.3經(jīng)營部每月把各大廈的總表(冷卻水、冷凍水及電的總表)及平均度數(shù)和平均費(fèi)用等數(shù)據(jù)交機(jī)電部。
6.5.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按經(jīng)營部提交的票據(jù)收取用戶費(fèi)用。
7記錄
7.1《空調(diào)安裝審批表》
7.2《空調(diào)設(shè)施檢修保養(yǎng)計(jì)劃表》
7.3《空調(diào)設(shè)備定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.4《吊頂式風(fēng)柜定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.5《風(fēng)機(jī)盤管定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.6《水冷柜機(jī)定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.7《空調(diào)水泵定期維修保養(yǎng)與檢查記錄》
7.8《中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行記錄》
7.9《空調(diào)停機(jī)通知單》
7.10《空調(diào)運(yùn)行、維修月報(bào)表》
7.11《設(shè)備登記表》
7.12《大廈用戶單獨(dú)申請空調(diào)運(yùn)行審批表》
第4篇 嘉恒物業(yè)管理公司簡介
嘉恒物業(yè)公司簡介
**嘉恒物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司,簡稱嘉恒物業(yè),成立于2002年,是由**恒邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資組建的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。
公司注冊資金500萬元,具備物業(yè)管理一級資質(zhì),公司已有員工600余人,平均年齡30歲,管理人員95%以上具有大專以上學(xué)歷。經(jīng)過幾年的發(fā)展,嘉恒物業(yè)已成為實(shí)力雄厚、聲譽(yù)卓越的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。公司于2023年10月通過國家認(rèn)證中心iso9001質(zhì)量管理, gb14000環(huán)境質(zhì)量管理認(rèn)證。
公司服務(wù)犍為銀河花園b、c小區(qū)、翡翠城小區(qū)、鳳凰麗景小區(qū)、犍為東門農(nóng)貿(mào)市場;樂山翡翠國際格林郡小區(qū)、藍(lán)湖郡小區(qū)、觀瀾郡小區(qū),服務(wù)面積100余萬平方米。因我們不懈的努力,翡翠國際社區(qū)先后榮獲“天府杯園林設(shè)計(jì)金獎”及“3.15誠信樓盤”等榮譽(yù)稱號。銀河花園c區(qū)獲得市級示范住宅小區(qū)榮譽(yù);翡翠國際格林郡小區(qū)先后獲得市級、省級示范住宅小區(qū)榮譽(yù);犍為東門農(nóng)貿(mào)市場獲得“省級“三化”示范市場”榮譽(yù)。嘉恒物業(yè),以其穩(wěn)健增長的經(jīng)營業(yè)績,優(yōu)質(zhì)的服務(wù)得到了社會的認(rèn)同,并以“貼心服務(wù) 共建和諧家園”的企業(yè)理念成功地邁進(jìn)了新世紀(jì)。嘉恒物業(yè)堅(jiān)持“三心”服務(wù),公司下設(shè)項(xiàng)目管理處、行政品質(zhì)部、客戶服務(wù)部、工程維護(hù)部、秩序維護(hù)部、環(huán)境綠化維護(hù)部、財(cái)務(wù)部部等7大部門,對所轄社區(qū)進(jìn)行全方位的管理與服務(wù)。
業(yè)主(住戶)敬請放心,夜深人靜時,我們的秩序維護(hù)人員仍堅(jiān)守在崗位,一年三百六十五天,一天二十四小時,無論物業(yè)何時出現(xiàn)了故障,我們的維修人員都將在最短的時間內(nèi)趕赴現(xiàn)場為您服務(wù);每天小區(qū)的垃圾不會停留到次日,而樓道與欄桿也不會有明顯灰塵;不論您有什么困難,只要告訴我們,嘉恒人絕不推諉,一定盡全力為您排憂解難;在您面前沒有管理與被管理者的區(qū)別,我們都是您的服務(wù)者!
通過我們辛勤勞動,相信您能體會到只有悉心的物業(yè)服務(wù)才是物業(yè)的長遠(yuǎn)利益所在。“嘉恒”人的心愿僅此一個:但求您住得舒心、安心、放心,真正享受到生活的品質(zhì)。
第5篇 xx住宅物業(yè)培訓(xùn)及管理計(jì)劃
住宅項(xiàng)目物業(yè)培訓(xùn)及管理計(jì)劃
培訓(xùn)承諾
各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%;
各類專業(yè)人員持證上崗。
培訓(xùn)計(jì)劃
源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證。為此,公司根據(jù)自身發(fā)展的需要,建立了自己的'培訓(xùn)中心'。'培訓(xùn)中心'每年舉辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)班和不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學(xué)者及境外資深物業(yè)管理專家擔(dān)綱,講授市場的營銷策劃和各類物業(yè)的管理,從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等。到目前為止,已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗,而且已得到了大家的一致好評。
[新進(jìn)員工培訓(xùn)方案]
培訓(xùn)目的:使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項(xiàng)規(guī)章制度等,以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式,工作要求;提高工作效率。
培訓(xùn)內(nèi)容:
①公司基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹
②公司管理理念和服務(wù)理念教育
③企業(yè)文化、價值觀的傳遞
④《員工手冊》、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育
培訓(xùn)時間:4課時
【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓(xùn)】
通過培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場競爭,能獨(dú)立操作一個樓盤,有較強(qiáng)的公關(guān)意識與協(xié)調(diào)能力,必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策,懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理,掌握資金的運(yùn)行原則和資金的正確使用,成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當(dāng)家。
培訓(xùn)時間為3-4周
類別科目
序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識8.5物業(yè)管理概論;機(jī)構(gòu)設(shè)置;人員配備;管理方案的制定;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識;
3質(zhì)量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001貫標(biāo)知識;
4不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式7.5辦公樓管理;公寓樓管理;別墅管理;一般住宅管理實(shí)務(wù);國外的物業(yè)管理;
物業(yè)管理
運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理;房屋(建物知識);機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營性服務(wù);服務(wù)收費(fèi)價格制定等;
6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運(yùn)行;服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用;物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會制度與稅收;行政人事管理;計(jì)算機(jī)操作;檔案管理
注:一小時為一課時
【各部門主管培訓(xùn)】
通過培訓(xùn),能協(xié)助物業(yè)經(jīng)理的工作,做好各自崗位的本職工作,制定部門崗位責(zé)任制,協(xié)調(diào)各部門、各崗位之間的關(guān)系,定期或不定期地對下屬進(jìn)行崗位培訓(xùn)。
培訓(xùn)時間為3-4周
類別科目
序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識;
3不同類型物業(yè)管理運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù);經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù);
物業(yè)管理
運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理;房屋(建物知識);機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營性服務(wù);兒童樂園設(shè)施管理;
物業(yè)管理
運(yùn)作實(shí)務(wù)5內(nèi)部管理3.5員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范;崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核;文檔管理;
6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等
實(shí)習(xí)與考察7實(shí)地操作與實(shí)踐56(根據(jù)需要可適當(dāng)延長)
注:一小時為一課時
【一般管理人員培訓(xùn)】
通過培訓(xùn),樹立100%為業(yè)戶服務(wù)的思想,把'服務(wù)'作為一種敬業(yè)精神,基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識,必須掌握建筑知識、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識,物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識,文檔管理知識等。
培訓(xùn)時間為2-3周
類別科目
序號培訓(xùn)科目課時授課內(nèi)容
物業(yè)管理
法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行
政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識;社會治安條例;案例分析;
物業(yè)管理
基礎(chǔ)知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論;裝修管理;入住須知;物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識;
3不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù);經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù);
物業(yè)管理
運(yùn)作實(shí)務(wù)
物業(yè)管理
運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理;房屋(建物知識);機(jī)電設(shè)備;空調(diào);電梯;管道;給排水系統(tǒng)保養(yǎng);安保與消防管理;保潔的基礎(chǔ)管理;綠化與環(huán)保管理;客戶服務(wù)禮儀;特約性服務(wù)與兼營性服務(wù);文檔管理;
5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等
實(shí)習(xí)與考察6實(shí)地操作與實(shí)踐45(根據(jù)需要可適當(dāng)延長)
注:一小時為一課時
[業(yè)戶服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容]
課程概述:
業(yè)戶是物業(yè)業(yè)主(產(chǎn)權(quán)人)和物業(yè)租用戶(使用人)的統(tǒng)稱。業(yè)戶服務(wù)是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權(quán)籍管理、檔案資料管理等方面的服務(wù)。為適合業(yè)戶服務(wù)的需要,物業(yè)管理公司可以在項(xiàng)目管理處設(shè)置一個業(yè)戶服務(wù)部,作為物業(yè)管理接待服務(wù)的窗口,專門負(fù)責(zé)業(yè)戶服務(wù)工作。
培訓(xùn)對象:1、管理處經(jīng)理
課程目標(biāo):
通過經(jīng)理培訓(xùn)班學(xué)員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務(wù)與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、裝修管理與運(yùn)作規(guī)范和到管理處實(shí)地學(xué)習(xí)等培訓(xùn),使學(xué)員們對業(yè)戶服務(wù)的重要性有進(jìn)一步的理解與掌握,使學(xué)員們深刻地認(rèn)識到業(yè)戶服務(wù)是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關(guān)系的重要途徑、是
第6篇 物業(yè)管理商會章程-范文
物業(yè)管理商會章程范文
第一章 總則
第一條 本會名稱為:z省物業(yè)商會。
英文名稱:z propeity management association
縮 寫:hpma
第二條 本會是z省從事物業(yè)管理及相關(guān)行業(yè)的企業(yè)及專業(yè)人士自愿結(jié)成的非營利性社會組織。
第三條 本會的宗旨是遵守我國憲法、法律、法規(guī)和政策,遵守社會主義道德風(fēng)尚,引導(dǎo)和教育會員愛國、敬業(yè)、誠信、守法,維護(hù)會員的合法權(quán)益,反映會員呼聲,發(fā)揮聯(lián)系黨和政府與會員的橋梁、紐帶作用,為我省物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
第四條 本會接受z省工商聯(lián)、z省民政廳的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。
第五條 本會所在地為z省鄭州市。
第二章 業(yè)務(wù)范圍
第六條 本會的業(yè)務(wù)范圍:
(一)宣傳、貫徹黨和國家的方針政策,引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)樹立社會主義公私觀、信用觀、義利觀和法制觀,引導(dǎo)企業(yè)回報(bào)社會,規(guī)范企業(yè)行為,促進(jìn)行業(yè)自律;
(二)建立與政府部門溝通渠道,向政府主管部門反映行業(yè)的建議和訴求,在政府和企業(yè)之間起到橋梁作用;
(三)積極為政府、社會、企業(yè)服務(wù),維護(hù)會員的合法權(quán)益,為會員提供維權(quán)服務(wù),反映會員的困難、意見和要求,積極協(xié)助企業(yè)化解矛盾,調(diào)解糾紛;
(四)搞好行業(yè)評選,推廣行業(yè)經(jīng)驗(yàn);
(五)為會員提供信息服務(wù),建立綜合信息庫,做好信息收集與發(fā)布服務(wù);
(六)推動行業(yè)內(nèi)外橫向聯(lián)合,組織國內(nèi)外物業(yè)管理及相關(guān)行業(yè)交流研討會,組織專家對物業(yè)管理發(fā)展走向和現(xiàn)實(shí)疑難問題進(jìn)行探討、論證,提出科學(xué)權(quán)威的觀點(diǎn)和理論及解決問題的辦法,組織行業(yè)學(xué)習(xí)、考察,提高物業(yè)及相關(guān)行業(yè)管理水平;
(七)組織會員舉辦各種形式的活動和專業(yè)培訓(xùn),開展咨詢服務(wù);
(八)組織會員參加z省工商聯(lián)開展的各項(xiàng)活動,承辦政府等有關(guān)部門委托辦理的其他事宜。
第三章 會員
第七條 本會的會員種類:
(一)單位會員:從事物業(yè)管理及相關(guān)行業(yè)的企業(yè);
(二)團(tuán)體會員:本行業(yè)的社會團(tuán)體;
(三)個人會員:物業(yè)管理及相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者,經(jīng)濟(jì)、理論、法律工作者以及其他相關(guān)人士。
第八條 申請加入本會的會員,必須具備下列條件:
(一)承認(rèn)并遵守本會的章程;
(二)有加入本會的意愿;
(三)單位會員在本會業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)信譽(yù)良好,無不良經(jīng)營行為記錄,在行業(yè)內(nèi)具有一定的影響力;個人會員無違法違紀(jì)記錄。
第九條 會員入會的程序是:
(一)提交入會申請書;
(二)經(jīng)理事會討論通過;
(三)由理事會或理事會授權(quán)的機(jī)構(gòu)發(fā)給會員證。
第十條 會員享有下列權(quán)利:
(一)本會的選舉權(quán)、被選舉權(quán)和表決權(quán);
(二)參加本會的活動,優(yōu)惠取得本會擁有和掌握的最新信息資料;
(三)獲得本會開展的所有服務(wù)項(xiàng)目的優(yōu)先享受權(quán);
(四)對本會工作享有批評建議權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(五)入會自愿、退會自由;
(六)向本會提出幫助維護(hù)自身合法權(quán)益的要求。
第十一條 會員履行下列義務(wù):
(一)遵守本會章程,執(zhí)行本會的決議;
(二)維護(hù)本會合法權(quán)益,不發(fā)生違反章程行為;
(三)參加本會活動并完成本會交辦的工作;
(四)按規(guī)定及時繳納會費(fèi);
(五)向本會反映情況,提供相關(guān)資料。
第十二條 會員要求退會應(yīng)書面通知本會,并退還會員證。本會會員一年內(nèi)不履行義務(wù),包括一年不繳納會費(fèi)或不參加本會活動的,視為自動退會。
第十三條 會員如有嚴(yán)重違反本章程的行為,經(jīng)本會理事會表決通過,予以除名,并收回會員證,單位會員被工商部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的,其會員資格將隨之自動取消。
第四章 組織機(jī)構(gòu)和負(fù)責(zé)人產(chǎn)生、罷免
第十四條 本會的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是會員代表大會,其職權(quán)是:
(一)制定和修改章程;
(二)選舉和罷免理事;
(三)審議理事會的工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告;
(四)決定終止事宜;
(五)決定其他重大事宜。
第十五條 會員代表大會須有五分之四以上的會員代表出席方能召開,其決議須經(jīng)到會會員代表三分之二以上表決通過方能生效。
第十六條 會員代表大會每屆四年。如因特殊情況需要提前或延期換屆時,須由理事會表決通過,報(bào)z省工商聯(lián)審查并經(jīng)z省民政廳批準(zhǔn)同意,但提前或延期換屆不超過一年。
第十七條 理事會由會員代表大會選舉產(chǎn)生,是會員代表大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在會員代表大會閉會期間,理事會是本會最高領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),對會員代表大會負(fù)責(zé)。
第十八條 理事會的職權(quán)是:
(一)執(zhí)行會員代表大會的決議;
(二)選舉和罷免會長、副會長、秘書長、常務(wù)理事;
(三)籌備召開會員代表大會;
(四)向會員代表大會報(bào)告工作及財(cái)務(wù)狀況;
(五)聘任名譽(yù)會長、顧問,決定會員的吸收和除名;
(六)決定設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)和實(shí)體機(jī)構(gòu);
(七)決定副秘書長、各機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人的聘任;
(八)領(lǐng)導(dǎo)本會各機(jī)構(gòu)開展工作;
(九)制定內(nèi)部管理制度;
(十)確定本會的工作方針、工作任務(wù)并制定本會工作計(jì)劃;
(十一)決定其他重大事項(xiàng)。
第十九條 理事會須有五分之四以上理事出席方能召開,其決議須經(jīng)到會理事三分之二以上表決通過方能生效。
第二十條 理事會會議每年召開一次,情況特殊的也可采用通訊形式召開。
第二十一條 常務(wù)理事會由理事會選舉產(chǎn)生,選舉會長一人、副會長若干人、秘書長一人、常務(wù)理事若干人,組成常務(wù)理事會。在理事會閉會期間,常務(wù)理事會行使理事會職權(quán),對理事會負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。
第二十二條 常務(wù)理事會須有五分之四以上常務(wù)理事出席方能召開,其決議須經(jīng)到會常務(wù)理事三分之二以上表決通過方能生效。
第二十三條 常務(wù)理事會會議半年召開一次;情況特殊的也可采用通訊形式召開。
第二十四條 本會的會長、副會長、秘書長必須具備下列條件:
(一)堅(jiān)持黨的路線、方針、政策、政治素質(zhì)好;
(二)在本會業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)有較大影響,熱心商會工作;
(三)會長、副會長、秘書長最高任職年齡不超過70周歲,秘書長為專職;
(四)身體健康,能堅(jiān)持正常工作;
(五)未受過剝奪政治權(quán)利的刑事處罰;
(六)具有完全民事行為能力。
第二十五條 本會會長、副會長、秘書長的變更,需經(jīng)會長會議提名,報(bào)省工商聯(lián)考察同意,提請理事會表決通過后,方可任職;
本會會長、副會長、秘書長如超過最高任職年齡的,須經(jīng)理事會表決通過,報(bào)z省工商聯(lián)審查并經(jīng)z省民政廳批準(zhǔn)同意后,方可任職。
第二十六條 本會會長每屆四年,連任最多不超過兩屆;副會長、秘書長每屆四年,可以連選連任。但在任職期間,若發(fā)生不符合任職條件的情況,由理事會作出相關(guān)處理意見,并報(bào)z省工商聯(lián)和z省民政廳審核批準(zhǔn)。因特殊情況需延長任期的,須經(jīng)會員大會到會人員三分之二以上表決通過,報(bào)z省工商聯(lián)審查并經(jīng)z省民政廳批準(zhǔn)同意后,方可任職”。
第二十七條 本會的法定代表人不得兼任其他團(tuán)體的法定代表人。
第二十八條 本會會長行使下列職權(quán):
(一) 召集和主持理事會或常務(wù)理事會;
(二) 檢查會員代表大會、理事會、常務(wù)理事會決議的落實(shí)情況;
(三) 代表本會簽署有關(guān)重要文件;
(四) 其它有關(guān)事項(xiàng)。
第二十九條 本會秘書長行使下列職權(quán):
(一) 主持辦事機(jī)構(gòu)開展日常工作,組織實(shí)施年度工作計(jì)劃;
(二) 協(xié)調(diào)各分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)和實(shí)體機(jī)構(gòu)開展工作;
(三) 提名副秘書長以及各辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)和實(shí)體機(jī)構(gòu)主要負(fù)責(zé)人,交理事會或常務(wù)理事會決定;
(四) 決定辦事機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)、代表機(jī)構(gòu)和實(shí)體機(jī)構(gòu)專職工作人員的聘用;
(五) 處理其他日常事務(wù)。
第五章 資產(chǎn)管理、使用原則
第三十條 本會經(jīng)費(fèi)來源:
(一)會費(fèi);
(二)捐贈及有關(guān)部門資助;
(三)在核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)開展活動或服務(wù)的收入;
(四)創(chuàng)辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體收入;
(五)其他合法收入。
第三十一條 本會按照國家有關(guān)規(guī)定收取會員會費(fèi)。
第三十二條 本會經(jīng)費(fèi)必須用于本章程規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍和事業(yè)的發(fā)展,不得在會員中分配。
第三十三條 本會建立嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度,保證會計(jì)資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整。
第三十四條 本會配備具有專業(yè)資格的會計(jì)人員,會計(jì)不得兼任出納。會計(jì)人員必須進(jìn)行會計(jì)核算,實(shí)行會計(jì)監(jiān)督。會計(jì)人員調(diào)動工作或離職時,必須嚴(yán)格按照國家相關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行,與接管人員辦清交接手續(xù)。
第三十五條 本會的資產(chǎn)管理必須執(zhí)行國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度,接受會員代表大會和財(cái)政部門的監(jiān)督。資產(chǎn)來源屬于社會捐贈、資助的必須接受審計(jì)機(jī)關(guān)的監(jiān)督,并將有關(guān)情況以適當(dāng)?shù)姆绞较蛏鐣肌?/p>
第三十六條 本會換屆或更換法定代表人之前,必須接受省工商聯(lián)和省民政廳組織的財(cái)務(wù)審計(jì)。
第三十七條 本會的資產(chǎn),任何單位、個人不得侵占、私分和挪用。
第三十八條 本會專職工作人員的工資和保險、福利待遇,參照國家及本行業(yè)薪酬標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第六章 章程的修改程序
第三十九條 對本會章程的修改,須經(jīng)理事會表決通過后報(bào)會員代表大會審議。
第四十條 本會修改的章程,須在會員代表大會通過后15日內(nèi),經(jīng)z省工商聯(lián)審查同意,并報(bào)z省民政廳核準(zhǔn)后生效。
第七章 終止程序及終止后的財(cái)產(chǎn)處理
第四十一條 本會完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注銷的,由理事會或常務(wù)理事會提出終止動議,終止動議須經(jīng)會員代表大會表決通過,并報(bào)z省工商聯(lián)審查同意。
第四十二條 本會終止前,須在z省工商聯(lián)及有關(guān)機(jī)關(guān)指導(dǎo)下成立清算組織,清理債權(quán)債務(wù),處理善后事宜。清算期間,不開展清算以外的活動。
第四十三條 本會經(jīng)z省民政廳辦理注銷登記手續(xù)后即為終止。
第四十四條 本會終止后的剩余財(cái)產(chǎn),在z省工商聯(lián)和z省民政廳的監(jiān)督下,按照國家有關(guān)規(guī)定,用于發(fā)展與本會宗旨相關(guān)的事業(yè)。
第八章 附則
第四十五條 本章程經(jīng) 年月日會員代表大會表決通過后生效。
第7篇 物業(yè)管理合同簽訂程序
物業(yè)管理合同的簽訂程序
1目的
本程序明確了本公司與業(yè)主(客戶)簽定物業(yè)管理合同的工作流程,以保證合同的需求已明確并為雙方所接受,公司具有滿足合同需求的能力。
2適用范圍
本程序適用于經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部和住宅管理處關(guān)于物業(yè)管理合同的簽訂。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
3.1gb/t19002-iso9002 4.3
4相關(guān)文件
4.1《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》
4.2《業(yè)主公約》
4.3《深圳市物價局關(guān)于收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
4.4《深圳市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)》
4.5《物業(yè)管理費(fèi)用的收取》
4.6《大廈入伙的管理》
5職責(zé)
5.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)物業(yè)管理合同的簽訂
5.2物業(yè)管理處負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)交接、驗(yàn)收、服務(wù)跟蹤手續(xù)
5.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取
6實(shí)施程序
6.1根據(jù)相關(guān)文件和物業(yè)管理方案的具體要求,由經(jīng)營部起草物業(yè)管理合同方案,其中包括雙方責(zé)權(quán)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。
6.2物業(yè)管理合同方案經(jīng)經(jīng)理辦公會討論評審后,確定正式物業(yè)管理合同,并作書面評審記錄。
6.3經(jīng)營部根據(jù)市場情況、成本預(yù)測及有關(guān)規(guī)定確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
6.4經(jīng)營部同業(yè)主(客戶)正式簽定住宅物業(yè)管理合同。
6.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)辦理業(yè)主(客戶)繳費(fèi)手續(xù)。
6.6物業(yè)管理處負(fù)責(zé)與業(yè)主(客戶)進(jìn)行房產(chǎn)交接并辦理相關(guān)手續(xù)。
6.7當(dāng)合同發(fā)生修改時,由經(jīng)營部將修改方案交經(jīng)理辦公會討論評審,形成合同修改方案,并作好書面評審記錄。
6.8對于已成立了業(yè)主管委會的和未成立業(yè)主管委會的將按以下程序運(yùn)作。
6.8.1對于已成立了業(yè)主管委會的,由經(jīng)營部將已形成的合同修改方案報(bào)業(yè)主管委會討論通過,如未獲通過,則按上述6.7程序評審。
6.8.2對于未成立業(yè)主管委會的,由經(jīng)營部將已形成的合同修改方案征求業(yè)主意見,按多數(shù)人同意,則為通過辦理。如未獲通過,則按上述6.7程序重新評審。
6.9將已獲通過的合同修改方案,以書面形式確認(rèn),經(jīng)營部負(fù)責(zé)將更改后合同發(fā)至相關(guān)部門。
6.10合同原件由經(jīng)營部保存,保存期限為長期。
7質(zhì)量記錄
7.1物業(yè)管理合同
7.2合同評審記錄
第8篇 公寓物業(yè)經(jīng)費(fèi)來源控制：管理費(fèi)
公寓物業(yè)經(jīng)費(fèi)來源和控制:管理費(fèi)
二、管理費(fèi)的使用范圍
物業(yè)管理費(fèi)的使用范圍各地規(guī)定不一樣,即便在同一城市里,市場行為也有所不同,但基本上都在如下一些項(xiàng)目內(nèi)構(gòu)成:
(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用,包括外墻、樓梯、步地廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機(jī)械、設(shè)備、機(jī)器裝置及設(shè)施等。
(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險及服裝等。
(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。
(4)購買或租賃必需的機(jī)械及器材的支出。
(5)投購第三者責(zé)任保險之支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲之費(fèi)用。
(7)清潔樓宇內(nèi)外公共區(qū)域及幕墻、墻面之費(fèi)用。
(8)公共區(qū)域植花種草及其養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
(9)儲備金,指物業(yè)配套設(shè)施的更新費(fèi)用。
(10)聘請法律、會計(jì)等專業(yè)人士之費(fèi)用。
(11)節(jié)日裝飾的費(fèi)用。
(12)管理企業(yè)酬金,指管理企業(yè)履行管理義務(wù)時,全體業(yè)戶向其支付的報(bào)酬。
(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項(xiàng)以及公共關(guān)系費(fèi)用。
(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護(hù)費(fèi)用。
(15)其他為公共性服務(wù)而發(fā)生的合理支出。
三、資金使用原則
物業(yè)管理的資金使用是一種動態(tài)的過程,有一定的規(guī)律可循,政府有關(guān)部門通過立法來規(guī)范企業(yè)資金運(yùn)行,企業(yè)自身必須通過行政、經(jīng)濟(jì)等手段,嚴(yán)格遵守和執(zhí)行政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的規(guī)定,堅(jiān)決抵制亂收費(fèi)、亂分?jǐn)?應(yīng)精打細(xì)算,實(shí)事求是,調(diào)集和使用好各類資金,確保物業(yè)管理資金良性循環(huán)。
1.民主管理的原則
積極推行民主管理制度,尊重業(yè)戶代表和業(yè)主委員會的意見,公開服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)對用戶提供的特約有償服務(wù),并實(shí)行明碼標(biāo)價。各類收費(fèi)應(yīng)通過契約或協(xié)商,并報(bào)經(jīng)物價部門審核或鑒證。作好年度的會計(jì)審計(jì),定期向業(yè)戶公布賬目,一般每半年公布賬目一次,接受業(yè)戶的監(jiān)督,使管理費(fèi)的收支、使用、保管處于有監(jiān)督、制約的良性循環(huán)之中。
在實(shí)際操作中,物業(yè)管理企業(yè)籌措維修基金,收取管理服務(wù)費(fèi),均應(yīng)有收費(fèi)的依據(jù),并將其向業(yè)戶公開,以便取得業(yè)戶的支持和配合。在物業(yè)管理的資金運(yùn)行中,對管理酬金的確定,也應(yīng)讓業(yè)戶理解。如發(fā)生在年度管理費(fèi)虧損,需在下一年度的物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)中調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),更需按民主管理的原則進(jìn)行一系列工作。
2.合理公平的原則
由于公寓樓管理所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等與普通商品房不同,收費(fèi)是由發(fā)展商和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商定價,所以在核定各類收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時,應(yīng)充分考慮物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主委員會、產(chǎn)權(quán)人、使用人的利益、既要有利于物業(yè)管理企業(yè)的價值補(bǔ)償,也要考慮業(yè)戶的經(jīng)濟(jì)承受能力。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因地制宜,以物業(yè)管理服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ),結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度進(jìn)行合理核定;還應(yīng)根據(jù)物價水平的變化適時進(jìn)行調(diào)整。
'合理',即在物業(yè)管理實(shí)際操作中,各項(xiàng)費(fèi)用分?jǐn)傄侠?測算合乎實(shí)際,不能有水分,要一視同仁。'公平',即要平等協(xié)商、兩廂情愿,委托方和管理方的權(quán)利義務(wù)相等,雙方都不吃虧。在實(shí)際振作中需要注意以下幾點(diǎn):
(1)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)進(jìn)行科學(xué)合理的測算評估,使物業(yè)本身得到保值增值,同時兼顧業(yè)戶的承受力與物業(yè)管理實(shí)際水平、服務(wù)深度相平衡。
(2)在住宅區(qū)內(nèi)的辦公或商業(yè)經(jīng)營用房,可按原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的150%~200%來征收其管理費(fèi),這是因?yàn)樵谖飿I(yè)管理中相應(yīng)發(fā)生的勞力投入(如保安、清潔)、使用頻次和維修成本以及費(fèi)用也有所增加。
3.?？顚Ｓ玫脑瓌t
物業(yè)管理的資金運(yùn)行中必須堅(jiān)持'專款專用'的原則。這一原則要求房產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)戶和業(yè)主委員會,均需共同遵循。堅(jiān)持'?？顚Ｓ?的原則,一是能規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)資金的規(guī)范化動作,二是能確保業(yè)戶的根本利益不受損害,對業(yè)戶、對企業(yè)、對國家均有利。
總之,物業(yè)管理的資金運(yùn)行必須按照上述四個原則,結(jié)合操作,缺一不可,才能保證物業(yè)管理的收費(fèi)合理、使用得當(dāng),并使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)戶雙方滿意,使物業(yè)管理服務(wù)活動在經(jīng)濟(jì)上得到保證。
第9篇 家居商場物業(yè)移交接管管理流程
家居(廣場)商場物業(yè)移交和接管管理流程
1預(yù)備移交接管的工作程序:
*新建家居廣場成立后要安排物業(yè)工程技術(shù)人員提前介入項(xiàng)目建設(shè),熟悉整個項(xiàng)目情況,為接管驗(yàn)收工作做好準(zhǔn)備,應(yīng)主動收集工程資料,并及時向工程項(xiàng)目部提出物業(yè)管理方面需要整改的意見和建議。
*新建家居廣場于開業(yè)前一個月組成內(nèi)部預(yù)接管驗(yàn)收小組,盡早掌握設(shè)施、設(shè)備的性能、操作方法,以利于接管驗(yàn)收的順利進(jìn)行,并分步進(jìn)行家居廣場內(nèi)部組織的驗(yàn)收登記,填寫預(yù)驗(yàn)收記錄,將所發(fā)現(xiàn)的問題匯總后反饋給項(xiàng)目部,由其督促施工單位實(shí)施整改工作。
2移交接管的準(zhǔn)備工作:
*移交新建家居廣場工程竣工驗(yàn)收后、開業(yè)前,家居廣場應(yīng)及時組建驗(yàn)收接管小組,對所接管的物業(yè)從使用人的角度進(jìn)行綜合性的驗(yàn)收接管,以確保所接管的物業(yè)基本合格,滿足家居廣場的質(zhì)量要求和使用要求。
*由區(qū)域物業(yè)部負(fù)責(zé),抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管驗(yàn)收小組;
3接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由以下部門人員組成:
*由商場物業(yè)部經(jīng)理任接管驗(yàn)收小組組長
*商場物業(yè)部文員接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料和相關(guān)合同資料;
*商場部抽調(diào)樓層管理人員協(xié)助本樓層的驗(yàn)收移交工作;
*商場物業(yè)部具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施設(shè)備和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作;
*商場安全部負(fù)責(zé)對消防驗(yàn)收合格意見書的收集及對消防設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收移交
*制定接管驗(yàn)收工作計(jì)劃;
*準(zhǔn)備接管驗(yàn)收記錄表格:
*《物業(yè)接管驗(yàn)收工作計(jì)劃表》;
*物業(yè)設(shè)備設(shè)施交接清單》;
*《物業(yè)圖紙資料交接清單》;
*《物業(yè)備品備件交接清單》;
*《物業(yè)工程遺留問題清單》;
*與工程項(xiàng)目部協(xié)調(diào)接管驗(yàn)收事項(xiàng)、具體時間、工作進(jìn)度等;
第10篇 物業(yè)管理投訴處理操作程序
1、客戶的投訴可能有以下幾種形式
通過書面形式進(jìn)行投訴(包括信函、傳真、電子郵件等)。
通過電話形式進(jìn)行投訴。
直接到各區(qū)管理處面對面進(jìn)行投訴。
2、針對不同形式的投訴,采取以下相應(yīng)的處理操作程序
(1)對書面形式的投訴處理操作程序。
①詳細(xì)閱讀所來的投訴資料,必須弄清楚業(yè)主的投訴目的(如有疑惑之處,應(yīng)立即致電業(yè)主了解清楚)。
②致電業(yè)主表明我們已收到其投訴資料,正著手安排解決,并表示歉意,請求諒解。
③按投訴資料的投訴情況填寫《投訴處理記錄表》(附表17),并連同投訴資料交由主任簽署。
④按主任已簽署的《投訴處理記錄表》上的處理意見開出相應(yīng)的通知單,由跟進(jìn)人員送往相關(guān)處理部門與相關(guān)部門達(dá)成處理共識,主要是投訴處理開始及完成時間要相關(guān)部門予以明確。
⑤再次致電業(yè)主,[[表述我們的處理意見及計(jì)劃完成時間,征詢業(yè)主之意見。
⑥跟進(jìn)人員必須緊密跟進(jìn)有關(guān)部門的處理情況,在處理過程中發(fā)現(xiàn)影響處理執(zhí)行的情況應(yīng)立即向主任匯報(bào),由主任親自與其他部門進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。
⑦如主任也無法協(xié)調(diào)解決的問題,應(yīng)立即通知客戶服務(wù)部協(xié)助跟進(jìn),仍無法解決的由經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。
⑧投訴處理完后,由跟進(jìn)人員致電業(yè)主對處理情況及結(jié)果進(jìn)行意見征詢。
⑨跟進(jìn)人員將業(yè)主對處理情況及結(jié)果的意見詳細(xì)記錄在《投訴處理記錄表》上,并由主任簽署后交收費(fèi)文員歸存。
⑩客戶服務(wù)部定期到各區(qū)收取業(yè)主的書面投訴資料及《投訴處理記錄表》(副本),進(jìn)行整理分析,并向上級部門提出分析報(bào)告和整改方案。
(2)對來電形式的投訴處理操作程序
①對投訴來電應(yīng)耐心聽取,盡量避免在電話里進(jìn)行解釋,對關(guān)鍵要點(diǎn)應(yīng)在便條上即時記錄(以便準(zhǔn)確完整記錄在《投訴處理記錄表》上)。對不清楚之問題應(yīng)在業(yè)主投訴完后,客氣地進(jìn)行詢問明確,目的要準(zhǔn)確無誤地了解業(yè)主的投訴要求。
②在來電結(jié)束前應(yīng)向客戶表示歉意,請求業(yè)主的諒解。
(3)對直接到各區(qū)管理處面對面進(jìn)行投訴的處理。
①在業(yè)主進(jìn)行投訴時,接待人員要耐心平靜地聆聽,對關(guān)鍵問題要及時在便條上予以記錄(以便準(zhǔn)確完整記錄在《投訴處理記錄表》上),不要在業(yè)主投訴過程中進(jìn)行申辯解釋。
②待業(yè)主投訴完后,視投訴情況對業(yè)主表示歉意并請求諒解,并在對業(yè)主的投訴情況發(fā)生之原因在有充分了解情況的條件下作恰當(dāng)?shù)慕忉?這點(diǎn)可靈活掌握)。
③向業(yè)主表示我們將盡快與有關(guān)部門聯(lián)系解決業(yè)主的投訴,并客氣禮貌地陪送業(yè)主至門口外。
第11篇 物業(yè)區(qū)花草植物的澆水管理方式
物業(yè)區(qū)域花草植物的澆水管理方式
1.0綠化植物受特定環(huán)境條件所限,澆水操作不但麻煩,而且是成敗的關(guān)鍵,要求澆水恰到好處,首先了解不同的花木品種在發(fā)育階段需要水份多少的自然習(xí)性;澆水時,還要看天氣陰晴,溫度、濕度,花木種類,植株大小等。
2.0澆水時間:春季秋季,在上午10點(diǎn)前,冬季在午后2點(diǎn)前澆水,掌握好水溫與土溫接近,冬季稍高,夏季稍低。
2.1找水:天氣干旱季節(jié)15:00--16:00看土壤干濕酌情補(bǔ)澆適量的水。以保持土壤潮濕為宜。逾天氣突然變化特殊情況需要水時,找水不受時間限制。
2.2放水:植物在生長發(fā)育旺盛期,為放條、發(fā)棵、摧芽,結(jié)合施肥澆水量可以加大,保持土壤表層土不見白茬,葉子不焉。
2.3噴水:夏秋,干旱季節(jié),除正常澆水,應(yīng)向葉片地面噴水,以增加小環(huán)境濕度,防止花葉枯焦和花朵早調(diào)謝,保持植物清新。任何時候噴水都應(yīng)把葉面噴凈,防止殘留水點(diǎn)與葉面灰塵疑成漬,而不易清除。
第12篇 物業(yè)區(qū)內(nèi)施工管理守則
物業(yè)園區(qū)內(nèi)施工管理守則
為保障居民正常生活,維護(hù)園區(qū)環(huán)境,對園區(qū)內(nèi)施工進(jìn)行系統(tǒng)管理,特制定本規(guī)定:
1、任何單位、個人在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行開挖、拆除、改建、新建或搬移等施工,均須事先到本管理處辦理《嶺南新世界家園施工許可證》,在審批同意后方可開工。
2、施工人員進(jìn)入園區(qū),須由施工負(fù)責(zé)人到我處代辦《施工人員出入證》。施工人員必須持證施工,否則,管理處保安部有權(quán)進(jìn)行處理。
3、辦理《施工許可證》須交納保證金1000元,工人出入保證金40元/人,工本費(fèi)10元/人。
4、施工時間為8:00-12:00、14:00-20:00。其它時間嚴(yán)禁施工,如情況特殊,經(jīng)管理處許可,辦理《加班申請表》后可以延時,否則按100-500元收取管理費(fèi)。
5、施工車輛進(jìn)入園區(qū)應(yīng)嚴(yán)格遵守《園區(qū)車輛管理規(guī)定》。
6、施工材料的運(yùn)輸不得磕碰公共設(shè)施及其它建筑物,污染路面、損壞草坪及其它公用設(shè)施,否則照價賠償。
7、路面及公用梯間、休息間等公共部位禁止摻和水泥、攪拌油漆等。
8、施工臨時用水、用電,須向本管理處申請,經(jīng)批準(zhǔn)后在管理人員監(jiān)理下進(jìn)行,否則視為偷水、偷電,按照《安全用水、用電管理規(guī)定》處理。
9、施工人員搬運(yùn)大件或貴重的工具、材料出園區(qū),須憑施工負(fù)責(zé)人或業(yè)主證明到管理處辦理《物品放行條》
10、嚴(yán)禁在園區(qū)內(nèi)搭設(shè)工棚和其他臨時性建筑,如有特殊原因,須征得本處同意。
11、施工人員私自施工或不服管理,管理處保安部有權(quán)進(jìn)行干預(yù)。
