第1篇 物業(yè)管理費(fèi)收取程序范例
1.0目的
為規(guī)范管理處費(fèi)用收取程序,保證及時(shí)、足額地收取物業(yè)管理費(fèi)用。
2.0適用范圍
適用于公司各管理處對(duì)管理費(fèi)、本體基金、水電費(fèi)(代收)和有償維修服務(wù)費(fèi)等的收費(fèi)管理。
3.0引用文件
3.1《質(zhì)量手冊》4.9
3.2iso9002標(biāo)準(zhǔn)4.9
4.0職責(zé)
4.1管理處收款員負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。
4.2管理處維修部負(fù)責(zé)有償維修服務(wù)費(fèi)的計(jì)價(jià)。
4.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)費(fèi)用管理及與管理處進(jìn)行帳目核對(duì)。
5.0工作程序
5.1物業(yè)管理費(fèi)用的收取
5.1.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一覽表》,由財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
5.1.2管理處收款員負(fù)責(zé)按《應(yīng)收用戶費(fèi)用匯總清單》計(jì)算出各顧客每月的應(yīng)繳費(fèi)用,并打印《收費(fèi)通知單》。
5.1.3綜合管理部負(fù)責(zé)組織于每月5日前向顧客發(fā)放《收費(fèi)通知單》,由收款員收取相關(guān)費(fèi)用并開具票據(jù)。
5.1.4對(duì)于逾期不交費(fèi)或銀行帳戶金額不足的顧客,管理處收款員應(yīng)及時(shí)將所欠金額填寫《收費(fèi)明細(xì)表(欠收)》表上,并發(fā)放《催款通知書》,跟蹤催收。
5.2有償維修服務(wù)費(fèi)的收取
5.2.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)市場情況及各住宅小區(qū)(大廈)實(shí)際編制有償維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。
5.2.2采用銀行托收的,由維修人員提供維修顧客服務(wù)后,沒有異議,在《維修申請(qǐng)單》上驗(yàn)收簽字,確認(rèn)并注明付款方式后,管理處收款員負(fù)責(zé)于每月18日前編制托收清單報(bào)送銀行,及時(shí)核對(duì)收款情況開具票據(jù)。
5.2.3采用非銀行托收的,管理處收款員根據(jù)《維修申請(qǐng)單》所列金額向顧客收取維修費(fèi)用并開具票據(jù)所收款項(xiàng)應(yīng)及時(shí)交會(huì)計(jì)入帳。
5.2.4對(duì)于逾期不交或銀行帳戶金額不足的顧客,管理處收款員應(yīng)及時(shí)發(fā)放《催款通知書》,并跟蹤催收。
5.3財(cái)務(wù)部每月與管理處收款員對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用收入帳目進(jìn)行核對(duì),并負(fù)責(zé)編制管理處財(cái)務(wù)收支季度報(bào)表,::交管理處綜合管理部向顧客公布。
5.4發(fā)現(xiàn)錯(cuò)收款項(xiàng)時(shí),收款員應(yīng)及時(shí)向顧客說明情況,并協(xié)商處理。
6.0支持性文件和記錄
6.1《物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》
6.2《應(yīng)收用戶費(fèi)用匯總清單》
6.3《收費(fèi)通知單》
6.4《收費(fèi)明細(xì)表(欠收)》
6.5《催款通知書》
第2篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗(yàn)收期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗(yàn)收期間
(二)物業(yè)竣工驗(yàn)收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.參與竣工驗(yàn)收
物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗(yàn)收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗(yàn)收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗(yàn)收重要條件,從實(shí)用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對(duì)竣工驗(yàn)收工作中提出問題的整改實(shí)施情況。
2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同
按照國家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗(yàn)收前完成相關(guān)法律手續(xù)。
3.組織接管驗(yàn)收
由物業(yè)公司牽頭,對(duì)小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項(xiàng)目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進(jìn)行接管驗(yàn)收。
4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題
5.(1)常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括:
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動(dòng);
--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;
--門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件;
--廁所、廚房、淋浴室、陽臺(tái)積水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;
--其他常見的問題。
(2)問題的處理程序
--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。同時(shí),建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計(jì)單位提出整修方案,原施工單位實(shí)施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)監(jiān)督,維修時(shí),業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時(shí)限到達(dá)維修現(xiàn)場,開發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時(shí)維修,如施工單位再次違約,開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費(fèi)用由原施工單位承擔(dān)。
--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗(yàn)收。
--因保修不及時(shí)造成的人身、財(cái)產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第3篇 一期小區(qū)創(chuàng)建省優(yōu)秀物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)住宅小區(qū)自檢概述
荊州**是由z集團(tuán)下屬企業(yè)荊州zz房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),委托天津z物業(yè)管理有限公司荊州分公司進(jìn)行前期物業(yè)管理。其中一期**公園共有住宅15棟410戶、商業(yè)街1條88套,于20**年3月18日竣工交付使用,目前入住率達(dá)到70以上。為更好的促進(jìn)該小區(qū)的物業(yè)管理水平的提高,我公司積極創(chuàng)建物業(yè)管理示范達(dá)標(biāo)小區(qū),制定了創(chuàng)優(yōu)工作計(jì)劃,成立了創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組,確定了各項(xiàng)工作安排及責(zé)任人和實(shí)施方案。創(chuàng)優(yōu)工作同時(shí)也得到了小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備組和開發(fā)商的同意和大力的支持。
該小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施齊全并都已經(jīng)投入使用;zz房地產(chǎn)開發(fā)公司在20**年7月與我公司簽定了《**前期物業(yè)管理委托合同》,明確了在前期物業(yè)管理階段雙方的責(zé)權(quán)利。按照合同約定,經(jīng)過前期介入及接管驗(yàn)收,我公司于20**年3月16日對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了正式接管,雙方辦理了物業(yè)移交相關(guān)手續(xù)。小區(qū)在銷售時(shí)我公司按照與開發(fā)商簽定的前期物業(yè)管理委托合同約定與房屋買受人簽定了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》,明確了業(yè)主與物業(yè)公司雙方的責(zé)權(quán)利。房屋銷售前開發(fā)商按照要求交納了維修基金,房屋銷售時(shí)業(yè)主也按規(guī)定交納了應(yīng)該交納的部分維修基金,并在業(yè)主臨時(shí)公約中制定了維修基金的使用管理和續(xù)籌規(guī)定。小區(qū)有房屋使用手冊、裝修裝修管理規(guī)定及業(yè)主臨時(shí)公約等齊全的公眾制度。我公司在該小區(qū)設(shè)管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并有具體的落實(shí)措施和考核辦法;管理中心共有員工55人,其中管理人員5人,全部持有建設(shè)部物業(yè)管理上崗證;所有員工統(tǒng)一著裝及佩帶公司工號(hào)牌,工作規(guī)范,
作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn);管理中心配有計(jì)算機(jī)及電子巡更系統(tǒng)等,大大提高了管理效率;管理中心配有財(cái)務(wù)人員2名,嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面的有關(guān)規(guī)定,至少每半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。在接管小區(qū)后管理中心建立了齊全的房屋及其公用設(shè)施設(shè)備檔案資料,并做到分類成冊,管理完善,查閱方便;同時(shí)建立了住戶檔案、房屋及其配套設(shè)備設(shè)施權(quán)屬清冊,并做到一戶一檔、一機(jī)一檔,查閱方便。管理中心設(shè)有24小時(shí)值班及服務(wù)電話,接受業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,并做到回訪率100%,有回訪制度和記錄。管理中心每3個(gè)月定期向住戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對(duì)合理的建議及時(shí)進(jìn)行整改,滿意率達(dá)到98%。管理中心建立并落實(shí)便民維修服務(wù)15分鐘上門的承諾制,零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于1%,并都有回訪記錄。
小區(qū)主入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)及棟、單元、戶門都有明顯的標(biāo)號(hào)標(biāo)志。小區(qū)無違反規(guī)劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現(xiàn)象。房屋外觀完好、整潔,外墻涂料無脫落、無污跡。室外招牌、廣告牌、霓虹燈等按照規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損。封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序、色調(diào)一致,不超出外墻面。小區(qū)無安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽棚等;空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕。房屋裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益現(xiàn)象。
小區(qū)共用設(shè)施完好、無隨意改變用途。共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按規(guī)定要求有記錄,無事故隱患,專業(yè)技術(shù)人員及維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范。室外共用管線統(tǒng)一入地,無架空管線等有礙觀瞻現(xiàn)象。排水、排污管道暢通無堵塞外溢現(xiàn)象。道路通暢、路面平整,井蓋無缺損、無丟失、無影響車輛和行人通行現(xiàn)象。小區(qū)供水設(shè)備運(yùn)行正常,設(shè)施完好,無滲漏、無污染,暫時(shí)無二次供水設(shè)施。水質(zhì)符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),制定有停水及事故處理方案。供電系統(tǒng)制訂有管理措施并嚴(yán)格執(zhí)行,記錄完整,供電設(shè)備運(yùn)行正常,配電室管理符合規(guī)定路燈、樓道燈等公共照明設(shè)備完好,暫無電梯等設(shè)備設(shè)施。
小區(qū)基本實(shí)行封閉式管理。有專業(yè)安全管理隊(duì)伍共26人,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé),在湖邊、開關(guān)箱等危及人身安全處有明顯標(biāo)識(shí)和具體的防范措施。消防設(shè)備設(shè)施完好無損,可隨時(shí)起用;消防通道暢通;制訂消防應(yīng)急方案。機(jī)動(dòng)車停車場管理制度完善,管理責(zé)任明確,車輛進(jìn)出有登記。非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善,按規(guī)定位置停放,管理有序。
環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔。垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害。小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象。無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染。
小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng);綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象?；ú輼淠鹃L勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿。綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物。
管理中心組織業(yè)主成立了籃球隊(duì)、羽毛球隊(duì)、乒乓球隊(duì)、老年健身舞隊(duì)、書法愛好興趣組等社區(qū)文化活動(dòng)組,在小區(qū)定期開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng),創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率100%,并依托小區(qū)建立起家政保潔、植物租擺等便民有償服務(wù)體系,開展多種經(jīng)營。目前管理中心依靠物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)及特約有償服務(wù)費(fèi)用維持各項(xiàng)開支成本,基本能夠持平。
我們認(rèn)識(shí)到,創(chuàng)優(yōu)是提高我們服務(wù)水平、創(chuàng)造一個(gè)高水準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)、帶動(dòng)本市物業(yè)管理水平提升的有效手段,公司上下對(duì)這項(xiàng)工作十分重視;同時(shí),我們深知?jiǎng)?chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,尤其是需要長期保持高水平的服務(wù),而不僅僅只是為創(chuàng)優(yōu)而走過場。對(duì)照《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》,我公司就**一期**公園物業(yè)管理情況進(jìn)行了自檢,預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)總分達(dá)到98分,達(dá)到省級(jí)優(yōu)秀標(biāo)準(zhǔn),并正式進(jìn)行申報(bào)請(qǐng)主管部門進(jìn)行考評(píng)。
**物業(yè)管理有限公司**分公司
20**年6月**日
第4篇 小區(qū)配套公園物業(yè)日常管理建議
小區(qū)配套公園日常管理建議
一、公園封閉建議
目前山體公園與都市陽光之間還存在500米左右的長度未進(jìn)行封閉隔離,隨著山體公園的投入使用人流量必定會(huì)劇增,其中會(huì)有相當(dāng)一部分為外來人員到山體公園活動(dòng),給都市陽光帶來巨大的安全壓力,建議地產(chǎn)盡快將此地段進(jìn)行封閉以便控制外來人員通過此地段隨意進(jìn)入都市陽光小區(qū),為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全有序的居住環(huán)境。
二、康體健身器材配置建議
根據(jù)對(duì)都市陽光客戶群體的分析,小區(qū)內(nèi)有較多的老人;并且小區(qū)內(nèi)目前未安裝任何健身器材,小區(qū)內(nèi)老人健身活動(dòng)缺少場地及器材,很多老人迫切希望有一處健身鍛煉的場地;目前山體公園內(nèi)設(shè)置有門球場根據(jù)目前管理處對(duì)客戶的了解,對(duì)門球活動(dòng)感興趣的顧客群體相對(duì)教少;建議將目前門求活動(dòng)場地安裝老人活動(dòng)使用的康體健身器材以供老人鍛煉使用。
三、增加閱覽室建議
目前山體公園共計(jì)有管理用房6間,其中預(yù)計(jì)物業(yè)作為管理用房使用2間;為增加小區(qū)的文化氛圍,建立和諧社區(qū);展現(xiàn)**的人性化服務(wù),為小區(qū)中老年群體溝通交流提供一個(gè)好場地,建議在山體公園管理用房中設(shè)立一間為圖書閱覽室,(備注:只對(duì)**客戶開放)配置書架一套,各類書刊、報(bào)紙、雜志等刊物預(yù)計(jì)費(fèi)用為10000元左右。
四、增加棋牌室建議
為豐富**社區(qū)顧客的業(yè)余活動(dòng),讓顧客充分感受到作為**客戶的優(yōu)越感及舒適感;建議在山體公園的管理用房中拿出兩間開辟為棋牌室,只供**物業(yè)都市陽光、世紀(jì)華府專用;預(yù)計(jì)配置各種棋牌桌椅板凳費(fèi)用為5000元。
**地產(chǎn)品牌進(jìn)入瓦房店房地產(chǎn)市場已有5、6年的時(shí)間,經(jīng)過這幾年的發(fā)展及積累在瓦房店地區(qū)也積累一定的人脈關(guān)系。可以說,**地產(chǎn)品牌在一定程度上帶動(dòng)了瓦房店房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
由于前期各個(gè)方面的問題瓦房店的客戶也出現(xiàn)了部分對(duì)**品牌存在一定偏見認(rèn)識(shí)的觀點(diǎn),在這種情況下,如何提升客戶對(duì)**品牌的信任及追隨,是擺在我們**人面前值得思考的一個(gè)問題;多年來具有良好的服務(wù)意識(shí)超前的服務(wù)理念一直是深圳企業(yè)的優(yōu)勢,也是**物業(yè)發(fā)展到今天進(jìn)入國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)前三甲的關(guān)鍵成功因素之一,為此在山體公園的物業(yè)管理方案中**物業(yè)充分體現(xiàn)一切為了客戶,為客戶一切的服務(wù)理念突出**客戶的尊貴感讓客戶充分感受到作為**客戶的優(yōu)越感及舒適感。
我們衷心希望:**都市陽光、世紀(jì)華府,是**品牌下地產(chǎn)與物業(yè)共同在瓦房店房地產(chǎn)市場打造和諧宜居住宅項(xiàng)目的第一家,讓業(yè)主相信選擇了**就選對(duì)了家,項(xiàng)目成功靠大家。
第5篇 物業(yè)iso9000社區(qū)文化活動(dòng)管理程序
公 司 程 序 文 件版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp4.12社區(qū)文化活動(dòng)頁碼: 1/3
1.目的:
增進(jìn)住戶與住戶之間、住戶與物業(yè)職工之間的友誼,活躍生活氣氛,使住戶更好地了解、支持公司的物業(yè)管理工作。
2.適用范圍:
適用于各部門配合綜合辦公室組織住戶開展社區(qū)文化建設(shè)工作。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.9章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.9章
4.職責(zé):
4.1綜合辦公室每年組織小區(qū)活動(dòng)不少于一次,并制定《社區(qū)文化活動(dòng)工作計(jì)劃》。
4.2承辦部門根據(jù)《社區(qū)文化活動(dòng)工作計(jì)劃》,承辦本部門負(fù)責(zé)實(shí)施的社區(qū)文化活動(dòng)工作。
4.3管理者副代表檢查、督促社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施過程。
5.工作程序:
5.1制訂計(jì)劃:
5.1.1綜合辦公室主任與小區(qū)家委會(huì)根據(jù)社會(huì)熱點(diǎn)和住戶關(guān)心的話題,每年度組織小區(qū)活動(dòng)不少于一次,活動(dòng)前制定《社區(qū)文化活動(dòng)工作計(jì)劃》(以下簡稱計(jì)劃)。
5.1.2承辦部門根據(jù)活動(dòng)計(jì)劃,討論計(jì)劃可行性,并提交《社區(qū)文化活動(dòng)可行性報(bào)告》,并修改計(jì)劃。
5.1.3綜合辦公室主任匯集《社區(qū)文化活動(dòng)可行性報(bào)告》和修改后的計(jì)劃,提交公司副總經(jīng)理審批,批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
5.2實(shí)施計(jì)劃:
5.2.1各部門根據(jù)審批后的計(jì)劃,制定本部門所承辦《社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施安排》,報(bào)管理者副代表審批。
5.2.2活動(dòng)開展前兩周,物業(yè)管理員做好活動(dòng)內(nèi)容的宣傳工作;家委會(huì)做好參加活動(dòng)住戶的報(bào)名工作;承辦部門做好活動(dòng)所需器材、錢、物的準(zhǔn)備工作和活動(dòng)現(xiàn)場布置工作。
5.2.3活動(dòng)開始前兩小時(shí),承辦部門負(fù)責(zé)人根據(jù)《社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施安排》安排、檢查各工作人員到位情況,所需設(shè)備安置情況。
5.2.4活動(dòng)開展中,承辦部門負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)各活動(dòng)點(diǎn)的工作,遇到特殊情況及時(shí)處理。
5.2.5活動(dòng)開展后,承辦部門組織住戶有序撤離,保安服務(wù)部負(fù)責(zé)現(xiàn)場清理工作。
5.2.6承辦部門做好社區(qū)文化活動(dòng)的文字、照片、音像的記錄工作。
5.3活動(dòng)總結(jié):
5.3.1活動(dòng)結(jié)束的兩日內(nèi),由管理者副代表召開本次活動(dòng)總結(jié)會(huì),各部門負(fù)責(zé)人、家委會(huì)主任、住戶代表參加。
5.3.2承辦部門主任根據(jù)本次活動(dòng)計(jì)劃、記錄,做好總結(jié)。
5.3.3各部門負(fù)責(zé)人討論總結(jié)內(nèi)容,提出應(yīng)注意事項(xiàng)和應(yīng)改進(jìn)方面,記入《社區(qū)文化活動(dòng)總結(jié)表》。
5.3.4管理者代表在總結(jié)表簽署意見后,由綜合辦公室歸檔收存。本次活動(dòng)結(jié)束。
5.4社區(qū)文化建設(shè)的常規(guī)設(shè)置:
5.4.1建立《需重點(diǎn)照顧居民情況表》,隨時(shí)為他們提供各種服務(wù)。
5.4.2遇國家法定節(jié)日,按照《社區(qū)文化建設(shè)常規(guī)設(shè)置表》安排各項(xiàng)活動(dòng),不執(zhí)行本程序,只填寫《社區(qū)文化活動(dòng)記錄表》。
5.4.3發(fā)生在小區(qū)的大事做好記錄。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《社區(qū)文化活動(dòng)工作計(jì)劃》 ej-qr-qp4.12-01
6.2《社區(qū)文化活動(dòng)可行性報(bào)告》 ej-qr-qp4.12-02
6.3《社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施安排》 ej-qr-qp4.12-03
6.4《社區(qū)文化活動(dòng)記錄表》 ej-qr-qp4.12-04
6.5《社區(qū)文化活動(dòng)總結(jié)表》 ej-qr-qp4.12-05
6.10《大事記錄表》ej-qr-qp4.12-06
6.7《需重點(diǎn)照顧居民情況表》 ej-qr-qp4.12-07
6
.8《提供為重點(diǎn)照顧居民服務(wù)記錄表》ej-qr-qp4.12-08
第6篇 物業(yè)管理手冊之目標(biāo)管理
物業(yè)管理手冊:目標(biāo)管理
1總則
1.1為有效促進(jìn)各地物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平和經(jīng)營管理績效的不斷提升,確保管理公司整體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),必須建立和完善各物業(yè)管理目標(biāo)管理責(zé)任制,明確各個(gè)項(xiàng)目所在公司和各地物業(yè)分公司的物業(yè)管理目標(biāo)和責(zé)任。
1.2管理公司批準(zhǔn)的物業(yè)管理方案中確定的指標(biāo)作為對(duì)項(xiàng)目所在公司在某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中物業(yè)管理目標(biāo)的考核指標(biāo),并按照《經(jīng)營管理制度》第6.1節(jié)的規(guī)定簽訂到《開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書》中。
1.3各個(gè)項(xiàng)目所在公司應(yīng)和所屬物業(yè)分公司簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書》
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織擬訂目標(biāo)管理責(zé)任書,并與項(xiàng)目所在公司簽訂本公司的目標(biāo)管理責(zé)任書。
2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)與各部門(管理處)簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書,并負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施和考核。
2.3項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司目標(biāo)管理責(zé)任書,經(jīng)管理公司批準(zhǔn)后與物業(yè)分公司正式簽訂目標(biāo)管理責(zé)任,并監(jiān)督實(shí)施和考核兌現(xiàn)。對(duì)項(xiàng)目公司的物業(yè)管理目標(biāo)考核通過其和管理公司簽訂的《開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營管理責(zé)任書》中的物業(yè)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)審核各物業(yè)管理責(zé)任書,并最終確認(rèn)物業(yè)管理目標(biāo)考核結(jié)論。
2.5管理公司經(jīng)營委員會(huì)負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)管理責(zé)任書。
3經(jīng)營管理目標(biāo)的制定
3.1在物業(yè)管理方案經(jīng)過管理公司經(jīng)營委員會(huì)通過后,根據(jù)物業(yè)管理方案確定的各種目標(biāo),項(xiàng)目所在公司與所屬物業(yè)分公司首先簽署《整體物業(yè)管理責(zé)任書》,分期開發(fā)的簽訂《分期物業(yè)管理責(zé)任書》。
3.2每年1月30前項(xiàng)目所在公司和物業(yè)分公司簽署本年度的《年度物業(yè)管理責(zé)任
書》?！赌甓任飿I(yè)管理責(zé)任書》是作為一個(gè)會(huì)計(jì)年度當(dāng)中對(duì)一個(gè)物業(yè)管理公司管理
的所有的物業(yè)項(xiàng)目的各類物業(yè)管理目標(biāo)進(jìn)行考核的責(zé)任書.
3.2.1《年度物業(yè)管理責(zé)任書》目標(biāo)設(shè)定包括多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目或多個(gè)在不同開發(fā)期的項(xiàng)目在一個(gè)會(huì)計(jì)年度內(nèi)的指標(biāo).是物業(yè)公司當(dāng)年度考核的依據(jù),并且對(duì)各個(gè)項(xiàng)目指標(biāo)設(shè)置考核權(quán)重.
3.2.2年度經(jīng)營管理目標(biāo)必須在上一年度年底(12月15日前)報(bào)管理公司物業(yè)管理部審查,經(jīng)過管理公司經(jīng)營委員會(huì)審批后,項(xiàng)目所在公司作為甲方、物業(yè)分公司作為乙方簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。
3.2.3在項(xiàng)目所在公司已撤消,物業(yè)分公司獨(dú)立運(yùn)營的情況下,管理公司物業(yè)管理部作為甲方、物業(yè)分公司作為為乙方簽訂目標(biāo)管理責(zé)任書。
3.3經(jīng)營管理目標(biāo)包括:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(詳細(xì)測算)、質(zhì)量目標(biāo)、安全目標(biāo)、管理指標(biāo)等。
4經(jīng)營管理目標(biāo)的分解實(shí)施
4.1物業(yè)管理責(zé)任書簽訂后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織本公司中層以上管理人員制訂針對(duì)性的管理方案,明確具體措施、責(zé)任和時(shí)間進(jìn)度,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步明確各管理處和職能部門的努力目標(biāo)。
4.2物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)參照管理公司發(fā)布的責(zé)任書范本,在公司物業(yè)管理責(zé)任書正式簽訂后一個(gè)月內(nèi)與各管理處和職能部門負(fù)責(zé)人簽訂部門年度目標(biāo)管理責(zé)任書,并報(bào)項(xiàng)目所在公司分管領(lǐng)導(dǎo)、管理公司物業(yè)管理部備案。
4.3對(duì)新成立的物業(yè)分公司,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)保證在各部門負(fù)責(zé)人到位后一個(gè)月內(nèi)完成該部門目標(biāo)管理責(zé)任書的正式簽訂,并報(bào)項(xiàng)目所在公司分管領(lǐng)導(dǎo)備案。
4.4物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)保證各部門目標(biāo)有效支持公司整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),且承諾的獎(jiǎng)罰額度與公司整體水平相當(dāng),在本公司的控制權(quán)限范圍之內(nèi)。
4.5管理公司鼓勵(lì)各物業(yè)分公司進(jìn)一步將部門目標(biāo)分解到具體班組和崗位,以切實(shí)保證部門目標(biāo)的完成。在明確各崗位(班組)目標(biāo)后,目標(biāo)的完成情況應(yīng)作為個(gè)人績效考核的主要依據(jù),具體按本手冊第5.1節(jié)的規(guī)定執(zhí)行。
5經(jīng)營管理目標(biāo)的監(jiān)控與調(diào)整
5.1物業(yè)管理責(zé)任書在執(zhí)行過程中,各級(jí)公司(部門)應(yīng)對(duì)目標(biāo)的完成情況進(jìn)行連續(xù)的監(jiān)控、評(píng)估和交流,及時(shí)糾正影響目標(biāo)完成的因素。
5.1.1物業(yè)分公司總經(jīng)理對(duì)各部門(管理處)目標(biāo)完成情況每半年評(píng)估一次;
5.1.2項(xiàng)目所在公司對(duì)物業(yè)分公司目標(biāo)的完成情況每半年評(píng)估一次。
5.2各級(jí)公司對(duì)目標(biāo)完成情況的跟蹤評(píng)估應(yīng)形成書面的評(píng)估報(bào)告,并與被評(píng)估公司(部門)進(jìn)行交流,對(duì)偏離目標(biāo)規(guī)定的情況應(yīng)制訂相應(yīng)的改進(jìn)措施,明確時(shí)間要求。
5.3項(xiàng)目所在公司的評(píng)估報(bào)告應(yīng)報(bào)管理公司物業(yè)管理部備案,管理公司物業(yè)管理部結(jié)合項(xiàng)目所在公司評(píng)估報(bào)告、物業(yè)分公司季度報(bào)告進(jìn)行綜合分析,需要時(shí)提出針對(duì)性指導(dǎo)建議或強(qiáng)制性改進(jìn)措施要求。
5.4在目標(biāo)實(shí)施過程中,當(dāng)資源、環(huán)境、政策等因素發(fā)生重大變化,或公司經(jīng)營服務(wù)策略進(jìn)行重大調(diào)整時(shí),可對(duì)各級(jí)目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整,調(diào)整的審批權(quán)限如下:
5.4.1涉及物業(yè)分公司目標(biāo)管理責(zé)任書的目標(biāo)調(diào)整,項(xiàng)目所在公司、管理公司物業(yè)管理部審核,管理公司經(jīng)營管理委員會(huì)批準(zhǔn);
5.4.2物業(yè)分公司內(nèi)各部門(管理處)的目標(biāo)調(diào)整,不影響公司整體目標(biāo)的,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,并報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。
5.5所有目標(biāo)調(diào)整均必須由申請(qǐng)公司(部門)填寫《目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表》,完成相應(yīng)的審批手續(xù)后方可生效。
6經(jīng)營管理目標(biāo)的考核
6.1目標(biāo)管理責(zé)任書執(zhí)行期末(下年度1月15日前),項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織完成對(duì)物業(yè)分公司的考核年度目標(biāo)考核,結(jié)合季度評(píng)估報(bào)告、物業(yè)分公司的年度總結(jié)報(bào)告,形成物業(yè)分公司年度目標(biāo)考核報(bào)告,呈報(bào)管理公司物業(yè)管理部審核。
6.2物業(yè)分公司的年度目標(biāo)考核結(jié)論由管理公司物業(yè)管理部最終批復(fù),項(xiàng)目所在公司依據(jù)管理公司物業(yè)管理部審定結(jié)論兌現(xiàn)獎(jiǎng)罰。
6.3物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司內(nèi)各部門(管理處)的年度目標(biāo)考核,結(jié)合月度評(píng)估情況,形成各部門(管理處)的年度目標(biāo)考核報(bào)告,并根據(jù)目標(biāo)管理責(zé)任書的約定實(shí)
施獎(jiǎng)罰。
6.4物業(yè)分公司在進(jìn)行年度管理評(píng)審時(shí),應(yīng)將目標(biāo)考核報(bào)告作為輸入資料之一,對(duì)目標(biāo)管理工作進(jìn)行全面的分析總結(jié)。
7相關(guān)文件與記錄
7.1wdwy-wi-mm4201年度物業(yè)管理目標(biāo)管理責(zé)任書
7.2wdwy-wi-mm4202整體(分期)目標(biāo)管理責(zé)任書(范本)
7.3wdwy-wi-mm4203管理處目標(biāo)管理責(zé)任書(范本)
7.4wdwy-fr-mm4201目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表
第7篇 物業(yè)培訓(xùn)-園林管理概論
物業(yè)培訓(xùn):園林管理概論
一、園林的定義,分類,特點(diǎn),構(gòu)成。
定義:在一定的地域里運(yùn)用工程技術(shù)和藝術(shù)手段,通過地形改造,種植樹木花草,營造建筑和布置等途徑創(chuàng)作而成的美的自然環(huán)境和游境域。
分類:公共綠地防護(hù)綠地專用綠地生產(chǎn)綠地風(fēng)景綠地
特點(diǎn):綜合性藝術(shù)性生命性地域性季節(jié)性
構(gòu)成:園林建筑園林植物
二、園林管理的意義和任務(wù)
園林管理就是應(yīng)用各種方針,政策,法令,各種科學(xué)原理和方法,指揮,協(xié)調(diào),控制大家的力量和活動(dòng),實(shí)現(xiàn)共同的目標(biāo)。
意義:鞏固園林綠化成果,提高綠化效益。
任務(wù):最佳地組織人力,物力,財(cái)力,取得最好的園林綠化效益。
三、園林管理的內(nèi)容
1、計(jì)劃管理各部門根據(jù)實(shí)際情況,用計(jì)劃來組織,平衡,協(xié)調(diào),指導(dǎo),控制,監(jiān)督生產(chǎn)活動(dòng)的一項(xiàng)管理制度。
內(nèi)容:a、建立健全計(jì)劃管理機(jī)構(gòu)和制度。b、編制計(jì)劃。c、采取有效措施保證計(jì)劃的執(zhí)行。d、分析計(jì)劃的執(zhí)行情況等。
計(jì)劃的種類:
計(jì)劃管理的具體情況:a、計(jì)劃的實(shí)施b、計(jì)劃的調(diào)整c、計(jì)劃的管理d、計(jì)劃的檢查
2,技術(shù)管理技術(shù)管理就是在生產(chǎn)工作當(dāng)中對(duì)各種技術(shù)活動(dòng)過程和技術(shù)工作的各種要素進(jìn)行科學(xué)管理的總稱。
園林技術(shù)的特點(diǎn)::a、多樣性b、綜合性c、季節(jié)性d、階段性e、連續(xù)性f、手工作業(yè)多。
園林技術(shù)管理的任務(wù):是要地組織各項(xiàng)技術(shù)工作,建立良好的技術(shù)秩序,保證生產(chǎn)建設(shè)管理過程符合技術(shù)規(guī)律的要求,促進(jìn)技術(shù)不斷發(fā)展。
園林技術(shù)管理的內(nèi)容:a、建立健全管理體系和管理制度。b、編制遠(yuǎn)近期的技術(shù)規(guī)劃。
c、制定技術(shù)規(guī)范和規(guī)程。d、進(jìn)行質(zhì)量管理。e、組織技術(shù)革新。
f、開展研究。g、建立技術(shù)檔案等
3、勞動(dòng)管理也稱人員管理,中心內(nèi)容是合理組織勞動(dòng),及時(shí)調(diào)配調(diào)整勞動(dòng)過程中的人與物,
人與人的關(guān)系。
園林勞動(dòng)的特點(diǎn):季節(jié)性強(qiáng)手工作業(yè)多工種較多彈性較大
勞動(dòng)管理的中心是要不斷提高勞動(dòng)生產(chǎn)率:
a、合理的勞動(dòng)組織b,勞動(dòng)定額,勞動(dòng)紀(jì)律,合理使用勞動(dòng)力。
c、全員培訓(xùn),提高技術(shù)水平d,開展技術(shù)革新和技術(shù)革命,技術(shù)交流。
e、組織勞動(dòng)競賽f,獎(jiǎng)懲制度
4、質(zhì)量管理在質(zhì)量方面指揮和控制組織的協(xié)調(diào)的活動(dòng)。
質(zhì)量:差,好,優(yōu)秀。
質(zhì)量管理的任務(wù):確定質(zhì)量方針,目標(biāo),職責(zé),確保質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
意義:以最滿意的產(chǎn)品為最終目的,全員進(jìn)行質(zhì)量管理教育,明確對(duì)質(zhì)量所承擔(dān)的責(zé)任,通過技術(shù)管理和管理技術(shù),從而達(dá)到我們的質(zhì)量目的。
重要性:有質(zhì)才有量,沒有質(zhì)量就沒有數(shù)量,效益,信譽(yù),質(zhì)量是我們的工作核心,是企業(yè)信譽(yù)的保證。質(zhì)量是打開世界市場的金鑰匙
全面質(zhì)量管理的核心:三全管理全過程全員全企業(yè)。
質(zhì)量管理的內(nèi)容:a,全面質(zhì)量教育b,制定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)c,制定技術(shù)措施
d、實(shí)行質(zhì)量責(zé)任制e,檢查與監(jiān)督
5、成本管理
成本管理是企業(yè)為降低產(chǎn)品成本而進(jìn)行的各項(xiàng)管理的總稱。
成本是商品的重要組成部分,是由物化勞動(dòng)價(jià)值和必要的活勞動(dòng)價(jià)值所構(gòu)成。是衡量企業(yè)管理水平的一個(gè)綜合性的指標(biāo)。
成本的作用:a、成本是補(bǔ)償生產(chǎn)消耗的尺。
b、成本是制定價(jià)格的重要依據(jù)
c、成本是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營決策,實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算的工具
按成本控制需要分:承包成本計(jì)劃成本實(shí)際成本
按計(jì)入成本的方法分:直接成本間接成本
成本管理的幾個(gè)基本原則:a,成本最低化原則b,全面成本管理原則(三全管理)
c、成本責(zé)任制原則d、成本管理科學(xué)化原則
成本分析的原則:a、要實(shí)事求是b,要用數(shù)據(jù)說話
c、要注重時(shí)效d,要為生產(chǎn)服務(wù)
5、物質(zhì)管理設(shè)備管理財(cái)務(wù)管理安全管理現(xiàn)場管理(文明管理)人事管理等
第8篇 藍(lán)灣物業(yè)小區(qū)裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書
藍(lán)灣小區(qū)裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書(安全班)
1、目的:加強(qiáng)對(duì)小區(qū)裝修戶的管理,規(guī)范裝修管理制度。
2、范圍:藍(lán)灣管理處。
3、方法和過程控制:3、1樓層巡邏安全員必須對(duì)裝修戶裝修情況全面了解,每天需對(duì)裝修戶的 《裝修許可證》和《裝修工程施工責(zé)任書》進(jìn)行驗(yàn)證和檢查,巡查時(shí)間為早8點(diǎn)至晚上22點(diǎn),巡查次數(shù)每天不得少于1次,并在《裝修現(xiàn)場監(jiān)控紀(jì)錄表》上進(jìn)行記錄,《裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表》須張貼在裝修現(xiàn)場。
3、2對(duì)施工人員的出入證、施工情況進(jìn)行檢查,對(duì)已經(jīng)過期的證件要予以回收并及時(shí)通知管理處。
3、3檢查施工場地有無按規(guī)定配備滅火器,并向裝修戶講解相關(guān)消防知識(shí),防止火災(zāi)的發(fā)生。
3、4檢查裝修施工過程中有無違反《裝修申請(qǐng)表》所約定的內(nèi)容,如有違反,通知部門負(fù)責(zé)人處理。
3、5在裝修過程中,如需動(dòng)火作業(yè)時(shí),必須檢查作業(yè)人員有無上崗證,相關(guān)防范措施是否落實(shí)。
禁止裝修隊(duì)在裝修現(xiàn)場生火做飯。
3、6深圳市規(guī)定裝修施工作業(yè)時(shí)間為每天7時(shí)至12時(shí)及14時(shí)至19時(shí)。
巡邏崗須對(duì)裝修戶的裝修時(shí)間進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)超時(shí)施工者應(yīng)立即制止。
對(duì)于無證留宿者,應(yīng)予以勸離,并督促盡快往管理處辦理相關(guān)的留宿證明。
⑺監(jiān)督施工人員只能使用貨梯和指定的通道進(jìn)出及搬運(yùn)材料等。
裝修人員搬運(yùn)垃圾只能在晚上18點(diǎn)后進(jìn)行,禁止裝修隊(duì)在清運(yùn)車進(jìn)場之前,把垃圾搬出戶外。
⑻制止裝修垃圾堆放、堵塞消防通道。
垃圾清運(yùn)完后,檢查清運(yùn)垃圾的通道墻面、地面、天花及公共設(shè)施有無損壞、磨花現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或協(xié)助裝修檢查人員處理。
第9篇 物管培訓(xùn):停車場的物業(yè)管理
隨著商品經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當(dāng)今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點(diǎn),而今,人們對(duì)生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學(xué)化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時(shí),激烈的 市場競爭也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項(xiàng)目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應(yīng)運(yùn)而生。
一、停車場管理概述
(一)停車場的概念
停車場是指由專人管理,供車輛停放,實(shí)行有償服務(wù)的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標(biāo)志。
從停車場的設(shè)立形式和經(jīng)營運(yùn)作特點(diǎn)看,停車場主要分為專用停車場和附設(shè)停車場。現(xiàn) 今的專用停車場多是對(duì)公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設(shè)停車場分為附設(shè)在綜合大廈底層、地面和附設(shè)在大型住宅小區(qū)內(nèi)的停車場兩種,主要是為大廈或小區(qū)內(nèi)業(yè)戶提供停 車方便。
(二)停車場管理的重要性
車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當(dāng),會(huì)大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財(cái)產(chǎn)安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
1.有利于維護(hù)交通秩序,保障人身、財(cái)產(chǎn)安全
搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)損失。
2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進(jìn)整個(gè)物業(yè)的經(jīng)營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。
3.方便業(yè)主、顧客
好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時(shí)能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務(wù),解除他們的后顧之憂。
4.是市場競爭的重要手段
隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,服務(wù)業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設(shè)施的競爭。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。
(三)停車場管理存在的問題
房地產(chǎn)的發(fā)展帶動(dòng)了停車場的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對(duì)停車場管理 沒有足夠的認(rèn)識(shí),對(duì)停車收費(fèi)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),有關(guān)法律法規(guī)不健全,導(dǎo)致很多問題的產(chǎn)生,主要有:
(1)停車收費(fèi)不規(guī)范,停車場管理秩序混亂。
(2)消費(fèi)者對(duì)停車場缺乏了解,對(duì)自己應(yīng)享有什么權(quán)利知之甚少。多數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為停車費(fèi)只是場地占用費(fèi),而未意識(shí)到自己還可享受其他權(quán)利。
(3)一些停車場管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。
(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場位嚴(yán)重不足,影響物業(yè)的正常使用。
(5)管理不善,造成停車時(shí)碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。
二、停車場管理的內(nèi)容和要求
停車場本身是一個(gè)完整的系統(tǒng),只有各方面、各個(gè)環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個(gè)系統(tǒng)的 良好運(yùn)行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個(gè)系統(tǒng)的經(jīng)營運(yùn)作,造成損失。停車場管理的內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn):
(一)安全管理
由于停車場停放車輛的流動(dòng)性強(qiáng),加之車輛價(jià)值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面:
1.建立高素質(zhì)的保安隊(duì)伍
高素質(zhì)的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時(shí),要 身體素質(zhì)、文化素質(zhì)、思想素質(zhì)兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識(shí)的培訓(xùn),注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴(yán)格業(yè)務(wù)技能的訓(xùn)練,搞好演習(xí)和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀(jì) 律嚴(yán)明、行為文明規(guī)范的高素質(zhì)的保安隊(duì)伍。
2.健全各種安全保衛(wèi)制度
為了使停車場的安全嚴(yán)密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場應(yīng)建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事件行動(dòng)方案》等制度。
3.健全技術(shù)防范設(shè)施
技術(shù)防范設(shè)施是治案管理中的硬件,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理 水平、管理效率,切實(shí)保障停車場安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場管理技術(shù)防范設(shè)施配備情況,主要有以下一些設(shè)施設(shè)備:具有存儲(chǔ)、記錄、查詢和自動(dòng)檢索功能的計(jì)算機(jī)安全 管理系統(tǒng),重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對(duì)講系統(tǒng),通信聯(lián)絡(luò)系統(tǒng),機(jī)械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。
(二)設(shè)施設(shè)備管理
由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設(shè)施設(shè)備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關(guān)設(shè)施配備。
1.簡單式管理
該種管理方式車輛進(jìn)出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號(hào)、進(jìn)出時(shí)間、收取費(fèi) 用。常須設(shè)三名工作人員,一人登記收費(fèi),其他兩人指揮車輛出入和停放。設(shè)施設(shè)備相對(duì)簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動(dòng)打卡鐘、照明燈具、指示標(biāo)牌等。
2.智能化管理
智能化停車管理是當(dāng)今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。停車 場智能管理系統(tǒng)將計(jì)算機(jī)、自動(dòng)控制、磁卡技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來,通過電腦管理,實(shí)現(xiàn)脫機(jī)運(yùn)行、自動(dòng)存儲(chǔ)車輛進(jìn)出記錄、自動(dòng)核時(shí)、扣費(fèi)、自動(dòng)維護(hù)、語言報(bào)價(jià)、顯示車牌號(hào)碼和車牌 確認(rèn)、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費(fèi)用流失、亂收費(fèi)、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務(wù)效率低等各種弊端,具有科學(xué)管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點(diǎn)。
智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:
(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應(yīng)讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。
(2)出入口控制機(jī)。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進(jìn)出車輛通過智能卡與出入口控制機(jī)進(jìn)行信息交流,從而啟動(dòng)其他設(shè)備作出進(jìn)出的相應(yīng)動(dòng)作。
(3)自動(dòng)擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進(jìn)入。自動(dòng)擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護(hù)、發(fā)熱保護(hù)、時(shí)間保護(hù)等功能。
(4)數(shù)字式車輛地面檢測器。這是收費(fèi)系統(tǒng)感知車輛進(jìn)出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準(zhǔn)確運(yùn)行。
(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機(jī)上以漢字形式顯示停車時(shí)間、收費(fèi)金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場或出場,則顯示相關(guān)原因信息,直觀明了。
(6)對(duì)講系統(tǒng)。每部讀卡機(jī)都裝有對(duì)講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導(dǎo)用戶使用車場,同時(shí)也能方便用戶詢問有關(guān)情況。
(7)語音報(bào)價(jià)功能。語音報(bào)價(jià)器裝配在讀卡機(jī)上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導(dǎo)用戶科學(xué)地使用智能停車場系統(tǒng)。
(8)自動(dòng)出卡功能。用于臨時(shí)泊車者取卡進(jìn)場,泊車者駕車至讀卡機(jī)前,數(shù)字式車輛檢測器自動(dòng)檢測,架車者按鍵取卡便可進(jìn)入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時(shí)將此卡交值 班亭讀卡,電腦會(huì)自動(dòng)核時(shí)、收款、收卡。
(9)錄入臨時(shí)車牌號(hào),出場核對(duì)放行功能。當(dāng)臨時(shí)車輛入場時(shí),管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號(hào)和車輛類型,電腦可進(jìn)行自動(dòng)記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內(nèi)儲(chǔ)存,當(dāng)車輛出場讀 卡時(shí),電腦會(huì)自動(dòng)顯示出原車的卡號(hào)和車牌號(hào)碼,從而便于進(jìn)行出場核對(duì),并根據(jù)車輛類型和時(shí)間,計(jì)算出合理費(fèi)用。
停車場還可以根據(jù)自身的條件,選購設(shè)備其他配套系統(tǒng)。
(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個(gè)車位有一套檢測器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏?xí)?dāng)前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時(shí),主控電腦和 每一個(gè)入口電腦可以隨時(shí)查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內(nèi)已無空車位,每個(gè)入口讀卡就不會(huì)受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。
(2)防盜電子栓。對(duì)固定車主的泊車位,加設(shè)一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時(shí)具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報(bào)警系統(tǒng)會(huì)即時(shí)報(bào)警,有效地防止車輛被盜。
(3)路障機(jī)?？膳c道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費(fèi)沖卡等現(xiàn)象。
(4)圖形攝像對(duì)比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設(shè)備有攝像機(jī)、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機(jī)。將該系統(tǒng)配備安裝于進(jìn)出道口,車輛進(jìn)場讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號(hào)的圖像, 經(jīng)計(jì)算機(jī)處理,提取號(hào)碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場讀卡時(shí),攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場車輛號(hào)碼并與進(jìn)場時(shí)信息核對(duì),若無誤則放行,否則不予出場。該攝像 機(jī)也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。
3.智能停車系統(tǒng)的類型
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bsp;(1)單車道進(jìn)出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進(jìn)出讀卡機(jī)分別處理車輛的進(jìn)出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。
(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進(jìn)出車輛分流,讀卡機(jī)分別控制各自的道閘。
(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個(gè)進(jìn)口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨(dú)立工作,相互間通過網(wǎng)絡(luò)傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實(shí)時(shí) 通信,也可暫停網(wǎng)絡(luò)通信,讓終端獨(dú)立工作,定時(shí)通過網(wǎng)絡(luò)采集各終端信息匯總。
(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場,對(duì)月保車輛,該系統(tǒng)能做到識(shí)別、核時(shí)、扣款、放行全自動(dòng)化。
4.智能化停車管理設(shè)施系統(tǒng)的運(yùn)行管理要求
(1)要建立合理的運(yùn)行制度、運(yùn)行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運(yùn)行,規(guī)范服務(wù)。
(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識(shí)技能水平。
(三)健全車輛停放管理制度
搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設(shè)備),還應(yīng)健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:
1.車場保安員崗位責(zé)任制
(1)帶車崗保安員職責(zé):①禮貌待人、熱情服務(wù),保持良好的服務(wù)形象;②認(rèn)真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,維護(hù)車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進(jìn)出,引導(dǎo)其停放在指定位 置上;④認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào),避免出現(xiàn)差錯(cuò);⑤掌握月租、時(shí)租等不同車主的車型、車牌號(hào)和車主基本情況,提高服務(wù)水平;⑥認(rèn)真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快 設(shè)法通知車主,并提供相應(yīng)的服務(wù);⑦對(duì)車輛違章及時(shí)制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報(bào),并密切注意事態(tài)發(fā)展。
2.收費(fèi)崗保安的崗位職責(zé)(主要針對(duì)未實(shí)行智能化管理停車場的相關(guān)崗位)。①認(rèn)真執(zhí)行車輛停放收費(fèi)管理制度,堅(jiān)持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務(wù),做到錢票相符、 日清月結(jié)。③認(rèn)真做好財(cái)物的保管工作,防止財(cái)物被盜。④認(rèn)真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護(hù)車場秩序,保證車輛安全。
2.車輛管理規(guī)定
(1)進(jìn)入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。
(2)車輛必須按停車場的導(dǎo)向標(biāo)志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進(jìn)入停車場時(shí)限速5公里/小時(shí)以下。
(3)月租車停泊固定車位,時(shí)租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。
(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續(xù),領(lǐng)取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費(fèi)。
(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險(xiǎn)”,便于車輛丟失時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠,未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的,車場不予停放保管。
(6)車主將車停放后,應(yīng)關(guān)閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內(nèi)。
(7)嚴(yán)禁在停車場內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁裝載易燃、易爆等物品進(jìn)場。
(8)保持停車場清潔衛(wèi)生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內(nèi)的垃圾廢物棄置在停車場內(nèi)。
3.車輛被損的處理規(guī)定
(1)當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時(shí),車管員應(yīng)記下肇事車輛號(hào)碼,暫不放其駛出車場,并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。
(2)如果車輛被損壞而未被當(dāng)場發(fā)現(xiàn)時(shí),車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報(bào)告主管及負(fù)責(zé)人,共商處理辦法。
4.車輛被盜的處理規(guī)定
(1)車輛在停車場被盜后,由上級(jí)主管確認(rèn)后,立即通知車主,協(xié)同車主向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。
(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場)雙方應(yīng)立即通知保險(xiǎn)公司,保管單位要協(xié)助車主向保險(xiǎn)公司索賠。
(3)車管員、停車場、車主應(yīng)配合公安機(jī)關(guān)和保險(xiǎn)公司做好調(diào)查處理工作。
5.停車場收費(fèi)管理
車輛管理收費(fèi)要根據(jù)各地物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般來說,停車場收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關(guān)。制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費(fèi)情況來確定,并須報(bào)物價(jià)部門審核備案。在具體實(shí)施時(shí) ,應(yīng)嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行,分清臨時(shí)車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費(fèi)和徇私舞弊的行為。
(五)清潔衛(wèi)生管理
停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設(shè)專職人員,配備相應(yīng)的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標(biāo)準(zhǔn)、工作程序,嚴(yán)格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時(shí)的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。
(六)消防管理
停車場的消防管理要貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針,立足自防自救,實(shí)行嚴(yán)格管 理和科學(xué)管理。應(yīng)著重抓好以下工作:
(1)健全消防組織,明確消防責(zé)任。
(2)制定消防制度,加強(qiáng)消防意識(shí)教育。
(3)完善消防設(shè)施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。
(4)制訂滅火應(yīng)急方案,組織消防演習(xí)。
三、停車場的租賃
租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時(shí)間內(nèi)的使用權(quán)讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場本身所具備的價(jià)值量大、使用期限長,以及不可移動(dòng)性等特點(diǎn),注定租賃形式在停車場經(jīng)營中廣泛應(yīng) 用。租賃是停車場管理的主要業(yè)務(wù)之一,它既是現(xiàn)實(shí)生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。
停車場的租賃分為整個(gè)車場租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時(shí)出租和月租,臨時(shí)出租就是停車場按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合停放時(shí)間收費(fèi)。下面我們著重介紹一下月租的情況。
(一)停車場租賃的特點(diǎn)
(1)停車場租賃只是轉(zhuǎn)移停車位的暫時(shí)使用權(quán),而不是所有權(quán)。承租人擁有的是停車位的占有權(quán)和使用權(quán),而停車位的處置權(quán)、收益權(quán)仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。
(2)停車場租賃的流通過程與消費(fèi)過程是同步進(jìn)行的,即一邊交換,一邊使用。
(3)停車場的租賃是在停車場達(dá)到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉(zhuǎn)移使用價(jià)值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。
(二)停車場租賃的法律問題
1.必須有出租權(quán)
只有出租人對(duì)停車場享有出租權(quán),才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個(gè)物業(yè)是一體 的(單獨(dú)的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場不允許辦理長時(shí)限的租賃:
(1)未取得物業(yè)/停車場所有權(quán)證的。
(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權(quán)利的。
(3)權(quán)屬有爭議的。
(4)屬違法建筑的。
(5)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的。
(6)已抵押未經(jīng)抵押權(quán)同意的。
(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。
(8)與人共有,未取得共有人同意的。
(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。
停車場應(yīng)本著服務(wù)于人的原則經(jīng)營管理,應(yīng)作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個(gè)物業(yè)帶來不利影響。
2.制定完備的書面租賃合同
停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當(dāng)事人 之間約定的一方將停車場轉(zhuǎn)移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達(dá)。停車場租賃合同應(yīng)包括以下條款:
(1)當(dāng)事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應(yīng)寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。
(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標(biāo)明號(hào)碼,同時(shí)也有必要標(biāo)明使用面積。
(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(hào)(大型、中型、小型)。
(4)租賃期限。合同中應(yīng)明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時(shí)間,租賃期過后,出租人便有權(quán)收回停車位。
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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應(yīng)明確租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時(shí)間、支付地點(diǎn)及每次支付的具體金額。
(6)有關(guān)轉(zhuǎn)租的約定。轉(zhuǎn)租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉(zhuǎn)租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應(yīng)就是否可以轉(zhuǎn)租進(jìn)行約定。
(7)變更和解除合同的條件。隨著時(shí)間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應(yīng)明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。
(8)違約責(zé)任。即約定當(dāng)事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務(wù),應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任。這是一個(gè)懲罰條款,目的是督促雙方當(dāng)事人都如約履行合同。
(9)當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時(shí)間等。
訂立合同時(shí),不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。
(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則
停車場為用戶辦理停車位租賃時(shí),首先應(yīng)驗(yàn)證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費(fèi)后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。
停車場應(yīng)制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細(xì)地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:
(1)車輛出入停車場時(shí),要將停車卡放在車輛擋風(fēng)玻璃左側(cè),電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。
(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。
(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應(yīng)及時(shí)告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補(bǔ)辦手續(xù)。
(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。
(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機(jī)會(huì),停車卡應(yīng)隨身攜帶。
(四)停車場租賃業(yè)務(wù)展開的方法
由于停車場租賃是一項(xiàng)長期的經(jīng)營活動(dòng),且辦理停車場租賃業(yè)務(wù)的規(guī)模較大,設(shè)施設(shè)備 、管理等方面相對(duì)先進(jìn),因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業(yè)務(wù)主要有以下幾種方法:
(1)實(shí)行一條龍服務(wù)。這種方法是指運(yùn)用社會(huì)上的配套資源提供服務(wù),除辦理停車業(yè)務(wù)外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測等。
(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進(jìn)行推銷。
第10篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)承諾
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及承諾
在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅(jiān)信,通過**物業(yè)共同的努力,可以達(dá)到:
1、二年內(nèi)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達(dá)到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并爭取達(dá)到市優(yōu);
2、三年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭取達(dá)到國優(yōu);
3、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制:臨修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;
4、配套設(shè)施完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100%;
5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達(dá)95%以上;
6、無因物業(yè)管理責(zé)任而發(fā)生的重大安全責(zé)任事故,嚴(yán)格防范火災(zāi)、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。
7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動(dòng)的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進(jìn)行各種有利于經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益的活動(dòng)。
第11篇 物業(yè)管理公司體系文件控制程序
1.目的
為質(zhì)量管理體系文件編制、更改、審批、分發(fā)和作廢處理提供指引,保證文件受控。
2.范圍
適用公司各管理處/部門對(duì)質(zhì)量管理體系文件的管理和控制。
3.職責(zé)
3.1 相關(guān)部門/崗位職責(zé)
部門/崗位工作內(nèi)容頻次/時(shí)間
總經(jīng)理審批《質(zhì)量手冊》2個(gè)工作日
管理者代表審核《質(zhì)量手冊》、審批程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書和《體系文件下發(fā)明細(xì)》2個(gè)工作日
品質(zhì)管理部經(jīng)理審核程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、《體系文件下發(fā)明細(xì)》,審批質(zhì)量記錄表格5個(gè)工作日
管理處/部門負(fù)責(zé)人審核本管理處/部門職員提出的文件編制/更改申請(qǐng)
負(fù)責(zé)保管本管理處/部門領(lǐng)用的體系文件2個(gè)工作日
持續(xù)
品質(zhì)管理部保管體系文件正本及培訓(xùn)
檢查監(jiān)督各管理處/部門體系文件受控、執(zhí)行情況5個(gè)工作日內(nèi)
及時(shí)
各部門對(duì)本部門員工進(jìn)行培訓(xùn)及文件控制、執(zhí)行文件發(fā)放后7個(gè)工作日內(nèi)培訓(xùn)
3.2 文件編制、更改、審核、審批權(quán)限
文件類別編制權(quán)限更改權(quán)限審核權(quán)限審批權(quán)限
質(zhì)量手冊品質(zhì)部經(jīng)理部門主管以上人士管理者代表總經(jīng)理
程序文件具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
作業(yè)指導(dǎo)文件具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
質(zhì)量記錄表格具有相關(guān)技能人士公司任一職員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理
體系文件下發(fā)明細(xì)品質(zhì)部人員品質(zhì)部人員品質(zhì)部經(jīng)理管理者代表
注:1、審核、審批人不得與編制/更改人相同,但審核、審批人可為同一人;
2、品質(zhì)管理部經(jīng)理編制或更改的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)文件及表格,須由管理者代表審核和審批。
4.方法和過程控制
4.1重要說明:為進(jìn)一步明確質(zhì)量管理體系文件的受控狀態(tài),受控章在文件左上角的為體系文件正本,受控章在文件右上角的為體系文件副本。授控章由品質(zhì)管理部統(tǒng)一控制管理
4.2體系文件的版本控制
4.2.1 未經(jīng)修改的文件版本號(hào)為'a/0',修改一次版本號(hào)升為'a/1',當(dāng)版本號(hào)從'a/9'升級(jí)時(shí),則升為'b/0',依此類推。當(dāng)對(duì)體系文件進(jìn)行全面修改時(shí),即使修改次數(shù)未達(dá)到9次,版本也要全面改版(如從a→b、b→c……)。
4.2.2 文件頁數(shù)超過1頁以上,則文件修改時(shí)只更改修訂頁的版本號(hào),如文件某一頁的版本號(hào)升至'a/9',則該頁再次修改升級(jí)時(shí),文件全部頁的版本號(hào)升為'b/0'。
4.2.3 若文件更改后增加或減少頁數(shù),則各頁均按原最高版本號(hào)的頁統(tǒng)一升級(jí)為相同的版本號(hào)。
4.3體系文件的編制、更改
4.3.1 文件的編制和更改需按《體系文件控制細(xì)則》規(guī)定的格式和編號(hào)方法進(jìn)行。
4.3.2 動(dòng)議編制/更改文件需填寫《文件編制/更改申請(qǐng)表》,經(jīng)管理處/部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后,報(bào)品質(zhì)管理部。集中編制/更改時(shí)可只填寫一個(gè)編制/更改申請(qǐng)表,經(jīng)管理者代表審批。
4.3.3體系文件通過審批后,最遲自文件標(biāo)明的生效日期開始生效執(zhí)行。
4.4體系文件的分發(fā)
4.4.1新編或更改的體系文件,由品質(zhì)管理部加蓋紅色'受控'印章后,填寫《文件發(fā)放簽收表》,按《體系文件下發(fā)明細(xì)》分發(fā)給相關(guān)部門(零星編制或修改的質(zhì)量記錄表格可通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)發(fā)送到各部門,不須填寫《文件發(fā)放簽收表》,作廢表格不須交回品質(zhì)管理部)。
4.4.2各部門領(lǐng)回體系文件后須在七個(gè)工作日內(nèi)完成更換并將舊文件加蓋'作廢'章后送交品質(zhì)管理部。品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對(duì)各部門作廢體系文件進(jìn)行抽查。作廢文件正本由品質(zhì)管理部保存至少三年。
4.4.3新部門成立時(shí),應(yīng)及時(shí)到品質(zhì)管理部申請(qǐng)領(lǐng)取體系文件。
4.4.4各管理處/部門因現(xiàn)場懸掛等原因需增加持有體系文件時(shí),需填寫《文件發(fā)放簽收表》,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后領(lǐng)取。
4.5體系文件的培訓(xùn)
4.5.1新編或更改的體系文件發(fā)放后,品質(zhì)管理部須對(duì)各部門相關(guān)業(yè)務(wù)塊主辦以上人員及相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)(零星更改的表格除外)。
4.5.2新編或更改的體系文件執(zhí)行前,管理處/部門應(yīng)將所有新增或更改的文件內(nèi)容對(duì)相關(guān)崗位人員進(jìn)行培訓(xùn)。
4.5.3新管理處/部門成立后,品質(zhì)管理部須對(duì)全體人員進(jìn)行培訓(xùn)、考核。
4.6體系文件的作廢處理
4.6.1作廢文件均須加蓋作廢章。如發(fā)現(xiàn)文件名、編號(hào)均相同的文件,應(yīng)以最近生效日期或最高版本號(hào)區(qū)別新舊文件。
4.6.2如文件不適用需取消,須填寫《文件編制/更改申請(qǐng)表》,按原審批程序報(bào)批后報(bào)廢。
4.7體系文件的查閱、借閱
4.7.1非本公司人員不得查閱、借閱體系文件。特殊情況需經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)。
4.7.2查閱的體系文件不得帶離辦公區(qū)域。借閱須填寫《文件借閱登記表》,經(jīng)管理處/部門經(jīng)理或其授權(quán)人批準(zhǔn),并不得帶離本管理處/部門管理服務(wù)區(qū)域。如有污損或遺失,須報(bào)部門經(jīng)理處理,并向品質(zhì)管理部申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。
4.7.3隔夜借出須管理處/部門經(jīng)理批準(zhǔn),外借時(shí)間最長不得超過3天。
4.8體系文件的保管和保密
4.8.1管理處/部門經(jīng)理負(fù)責(zé)本管理處/部門保管體系文件,并對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)。
4.8.2依據(jù)《體系文件下發(fā)明細(xì)》的文件接受人負(fù)責(zé)對(duì)相應(yīng)體系文件進(jìn)行保管。
4.8.3任何人不得復(fù)印、泄露體系文件,不得擅自攜帶體系文件外出。
4.8.4體系文件發(fā)生丟失和短缺時(shí),除追究責(zé)任外,重新辦理領(lǐng)用手續(xù),品質(zhì)部在補(bǔ)發(fā)文件上給予新分發(fā)號(hào),并注明原文件分發(fā)號(hào)作廢,并將作廢文件的分發(fā)號(hào)通知相關(guān)部門/管理處。
5.支持性文件
tjvkwy4.2.3-z01-01《體系文件控制細(xì)則》
6.質(zhì)量記錄表格
tjvkwy4.2.3-z01-f1 《文件編制/更改申請(qǐng)表》
tjvkwy4.2.3-z01-f2《文件發(fā)放簽收表》
tjvkwy4.2.3-z01-f3《文件借閱登記表》
tjvkwy4.2.3-
z01-f4 《體系文件下發(fā)明細(xì)》
第12篇 購物廣場物業(yè)管理部簡介材料
購物廣場物業(yè)管理部簡介
『zz廣場』物業(yè)管理部成立于2004年,為zz管理有限公司下設(shè)物業(yè)管理直屬部門,部門設(shè)有客服處、工程處和安保處三大部門,按照先進(jìn)的物業(yè)管理理念和運(yùn)作模式對(duì)『zz廣場』實(shí)施規(guī)范化的物業(yè)管理,所管理面積約78000
