物業(yè)管理公司持續(xù)改進(jìn)程序-13（十二篇）

第1篇 物業(yè)管理公司持續(xù)改進(jìn)程序-13

物業(yè)管理公司持續(xù)改進(jìn)程序(13)

1.0目的:

通過制訂與實(shí)施糾正和預(yù)防措施,消除實(shí)際或潛在的不合格服務(wù),以達(dá)到持續(xù)改進(jìn)的目的。

2.0適用范圍:

2.1日常檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格服務(wù)。

2.2客戶關(guān)于服務(wù)的重大投訴。

2.3內(nèi)部質(zhì)量審核和管理評審中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格服務(wù)。

2.4外部檢查發(fā)現(xiàn)的一般(嚴(yán)重)不合格。

2.5潛在不合格服務(wù)。

3.0職責(zé):

3.1各部門負(fù)責(zé)對本部門內(nèi)發(fā)生的一般(嚴(yán)重)不合格服務(wù)進(jìn)行調(diào)查分析,制訂并實(shí)施糾正措施,跟蹤驗(yàn)證。

3.2綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證公司糾正與預(yù)防措施的執(zhí)行情況。

4.0程序:

各部門自檢、巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),公司監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),客戶的投訴,管理評審和內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),外部檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格)。

檢查人員做好檢查記錄;接待投訴的人員做好投訴記錄。

對輕微的不合格予以立即關(guān)閉;對嚴(yán)重的不合格發(fā)《糾正通知單》;對潛在不合格填寫《預(yù)防通知單》。

糾正(預(yù)防)措施完成并驗(yàn)證有效后,并在《糾正通知單》、《預(yù)防通知單》上作記錄。

5.0支持性工具:《糾正通知單》

《預(yù)防通知單》

編制:審核:批準(zhǔn):日期:

第2篇 物業(yè)管理手冊－環(huán)境因素識別評價(jià)控制程序

物業(yè)管理手冊:環(huán)境因素識別與評價(jià)控制程序

1、目的

對本公司活動、產(chǎn)品和服務(wù)中能控制或可望施加影響的環(huán)境因素進(jìn)行識別、評價(jià),確定公司的重要環(huán)境因素,實(shí)現(xiàn)對環(huán)境污染的預(yù)防和有效控制,確保環(huán)境管理體系的有效運(yùn)行,制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司各部門在活動、產(chǎn)品和服務(wù)中能夠控制或可能對其施加影響的環(huán)境因素的識別、評價(jià)、更新。

3、職責(zé)

3.1管理者代表負(fù)責(zé)環(huán)境因素及重要環(huán)境因素的審批。

3.2品質(zhì)部

3.2.1負(fù)責(zé)組織公司各部門對環(huán)境因素識別與評價(jià)、更新。

3.2.2負(fù)責(zé)確定公司重要環(huán)境因素。

3.3公司各部門負(fù)責(zé)本部門環(huán)境因素識別。

4、程序

4.1環(huán)境因素識別

4.1.1公司主要通過現(xiàn)場調(diào)查和評議的方法對公司活動、產(chǎn)品和服務(wù)全過程及可能施加影響相關(guān)方的環(huán)境因素進(jìn)行識別。

4.1.2環(huán)境因素覆蓋范圍

4.1.2.1業(yè)主入住和裝修

4.1.2.2社區(qū)文化活動

4.1.2.3清潔服務(wù)

4.1.2.4綠化服務(wù)

4.1.2.5公共秩序管理

4.1.2.6維修服務(wù)

4.1.2.7辦公過程

4.1.2.8納入計(jì)劃的或新的開發(fā)、新的或修改的活動、產(chǎn)品和服務(wù)

4.1.2.9可施加影響的相關(guān)方(供貨方、承包方、業(yè)主)

4.1.3環(huán)境因素分類

4.1.3.1ⅰ類:水、氣、聲、渣污染物排放或產(chǎn)生。

4.1.3.2ⅱ類:能源、資源、原材料消耗。

4.1.3.3ⅲ類:對相關(guān)方可施加影響環(huán)境問題及要求;

4.1.3.4ⅳ類:其他。

4.1.4環(huán)境因素識別時(shí)應(yīng)考慮過去、現(xiàn)在、將來三種時(shí)態(tài)。

4.1.5環(huán)境因素識別時(shí)應(yīng)考慮正常、異常、緊急三種狀態(tài)。

4.1.6環(huán)境因素識別時(shí)應(yīng)考慮八種類型

a.向大氣的排放;

b.向水體的排放;

c.向土地的排放;

d.原材料和自然資源的使用;

e.能源使用;

f.能量釋放(如熱、輻射、振動等);

g.廢物和副產(chǎn)品;

h.物理屬性,如大小、形狀、顏色、外觀等。

4.1.7可施加影響的環(huán)境因素

不屬于本公司直接行為產(chǎn)生的環(huán)境問題,但可以通過對相關(guān)方施加影響促使其改善環(huán)境行為的應(yīng)予以識別。

4.1.8識別環(huán)境因素時(shí)應(yīng)進(jìn)行預(yù)見性分析,確保環(huán)境因素全面、系統(tǒng)。環(huán)境因素識別主要從廢水、煙塵、噪聲、固體廢棄物、能源和材料的浪費(fèi)、急性中毒、潛在污染(異常情況、緊急情況)幾方面進(jìn)行。

4.1.9識別環(huán)境因素的依據(jù)

4.1.9.1客觀的能夠控制或能夠施加影響的。

4.1.9.2法律、法規(guī)與其他要求有明確規(guī)定的。

4.1.9.3相關(guān)方有要求的。

4.1.10各部門采取上述識別依據(jù)和方法,對本部門活動的全過程進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查,識別出本部門環(huán)境因素,填寫部門《環(huán)境因素識別表》上報(bào)品質(zhì)部,品質(zhì)部匯總審核后,編制公司《環(huán)境因素識別表》,報(bào)管理者代表審批。

4.2重要環(huán)境因素的評價(jià)

4.2.1環(huán)境因素評價(jià)流程

分析調(diào)查影響環(huán)境的因素→評價(jià)環(huán)境因素→確定重要環(huán)境因素

4.2.2重要環(huán)境因素評價(jià)依據(jù)

4.2.2.1有關(guān)的法律、法規(guī)和其他要求。

4.2.2.2環(huán)境影響的規(guī)模,嚴(yán)重程度和發(fā)生頻次。

4.2.2.3環(huán)境事故風(fēng)險(xiǎn)概率和危害程度。

4.2.2.4本公司的實(shí)際控制情況。

4.2.2.5相關(guān)方要求和關(guān)注程度。

4.2.3評價(jià)重要環(huán)境因素的方法

4.2.3.1評價(jià)指標(biāo):

重要環(huán)境因素評價(jià)考慮以下5個(gè)指標(biāo):

a.遵守法律法規(guī)和污染物達(dá)標(biāo)狀況;

b.發(fā)生頻率(排放量);

c.控制狀況;

d.影響程度;

e.節(jié)能降耗增效。

4.2.3.2評價(jià)方法:

a.專家評定法;

b.綜合打分法。

計(jì)算e=b+c+d,a≥4或e≥10為重要環(huán)境因素;a:法律符合性,b:污染因素發(fā)生頻率;c:控制狀況;d:影響范圍;e:綜合值;詳見《環(huán)境因素評價(jià)表》。

4.2.4由品質(zhì)部組織,管理者代表主持各部門依據(jù)環(huán)境因素評價(jià),結(jié)合本部門實(shí)際情況對已識別的環(huán)境因素進(jìn)行評價(jià),填寫《環(huán)境因素評價(jià)表》,并由品質(zhì)部對評價(jià)出的重要環(huán)境因素填寫《重要環(huán)境因素清單》,報(bào)管理者代表審批。

4.3環(huán)境因素清單的發(fā)放

管理者代表批準(zhǔn)后的《環(huán)境因素識別表》、《環(huán)境因素評價(jià)表》和《重要環(huán)境因素清單》,由品質(zhì)部執(zhí)行《文件控制程序》發(fā)放辦法,發(fā)放到相關(guān)部門。

4.4品質(zhì)部應(yīng)監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門對評價(jià)出的重要環(huán)境因素進(jìn)行有效控制。對重要環(huán)境因素的控制采用以下方法:

4.4.1制定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案執(zhí)行《目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案控制程序》;

河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司文件編號:jw/qem-019-2005標(biāo)題:環(huán)境因素識別與評價(jià)控制程序章節(jié)號5.4.3版本號0/b

4.4.2制定管理程序執(zhí)行相關(guān)運(yùn)行控制程序;

4.4.3培訓(xùn)與教育;

4.4.4制定應(yīng)急預(yù)案;

4.4.5加強(qiáng)現(xiàn)場監(jiān)督檢查;

4.4.6保持現(xiàn)有措施。

4.5環(huán)境因素的更新

4.5.1品質(zhì)部每年管理評審前應(yīng)組織一次環(huán)境因素的識別和評定工作。

4.5.2當(dāng)發(fā)生以下情況時(shí),品質(zhì)部應(yīng)及時(shí)進(jìn)行環(huán)境因素的識別、評價(jià)和更新

4.5.2.1當(dāng)法律、法規(guī)及其他要求發(fā)生變更時(shí)。

4.5.2.2當(dāng)本組織活動、產(chǎn)品和服務(wù)發(fā)生變化時(shí)。

4.5.2.3當(dāng)相關(guān)方有合理抱怨時(shí)。

4.5.2.4當(dāng)公司環(huán)境方針有變化時(shí)。

4.5.3當(dāng)服務(wù)項(xiàng)目、活

動及材料發(fā)生重大變化時(shí),相關(guān)部門應(yīng)重新識別環(huán)境因素,并反饋給品質(zhì)部,由品質(zhì)部確認(rèn)、評價(jià)、更新環(huán)境因素,相關(guān)部門根據(jù)更新意見修改《環(huán)境因素識別表》、《環(huán)境因素評價(jià)表》和《重要環(huán)境因素清單》。

4.6公司在制定目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案及運(yùn)行控制、培訓(xùn)、信息交流、績效監(jiān)測等時(shí),應(yīng)考慮重要環(huán)境因素的影響。

4.7本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關(guān)文件

5.1《文件控制程序》

5.2《目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案控制程序》

5.3《記錄控制程序》

6、相關(guān)記錄

6.1《環(huán)境因素識別表》jw/jl-5.4.3-001

6.2《環(huán)境因素評價(jià)表》jw/jl-5.4.3-002

第3篇 物業(yè)管理主管經(jīng)理崗位說明書

物業(yè)管理主管、經(jīng)理崗位說明

崗位職責(zé):

1、對接物業(yè)咨詢公司籌備物業(yè)管理公司成立事宜;

2、負(fù)責(zé)物業(yè)公司總體戰(zhàn)略與經(jīng)營計(jì)劃的制定、執(zhí)行和監(jiān)督工作;

3、建立和健全物業(yè)公司的管理體系與組織結(jié)構(gòu)、制定及修改物業(yè)管理的職能;

4、主持公司的日常經(jīng)營管理工作;

5、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

6、制定物業(yè)管理預(yù)算方案,管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)運(yùn)行情況;

7、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系。

任職資格:

1、本科或以上學(xué)歷,物業(yè)管理或行政管理等相關(guān)專業(yè),具有物業(yè)管理中級職稱,有經(jīng)理人上崗證優(yōu)先;

2、有物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗(yàn);

3、能夠組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作;

4、熟悉物業(yè)管理操作流程且掌握有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī);

5、執(zhí)行力和規(guī)劃能力強(qiáng),富有團(tuán)隊(duì)合作及敬業(yè)精神;制定物業(yè)管理計(jì)劃并協(xié)調(diào)實(shí)施;

6、具有較強(qiáng)的社交網(wǎng)絡(luò)和能力。

第4篇 成都萬科物業(yè)管理公司簡介材料

成都萬科物業(yè)管理有限公司的簡介

作為萬科物業(yè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)之一,成都萬科物業(yè)始終堅(jiān)持“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨,秉承“服務(wù)至誠,精益求精,管理規(guī)范,進(jìn)取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針,結(jié)合成都當(dāng)?shù)氐娜宋沫h(huán)境,按專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的要求不斷規(guī)范內(nèi)部管理運(yùn)作。在業(yè)務(wù)管理上,萬科物業(yè)已建立了完善的企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作制度和各項(xiàng)操作流程,人事管理、財(cái)務(wù)管理及房屋維修資金的管理和使用等各項(xiàng)工作都做到了有章可循。

借鑒集團(tuán)超前的管理理念和規(guī)范化的管理、專業(yè)化的服務(wù)等諸多管理經(jīng)驗(yàn),公司取得了優(yōu)良的管理服務(wù)業(yè)績:

2002年4月,公司被推舉為成都市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。 2003年7月,在管項(xiàng)目城市花園獲“錦江區(qū)十佳衛(wèi)生住宅小區(qū)”稱號。 2003年7月,在管項(xiàng)目城市花園和萬興苑雙雙通過了創(chuàng)市優(yōu)評審,并分別榮獲“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)/大廈”稱號。其中城市花園小區(qū)還榮獲“四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。

2003年11月,公司通過了中國質(zhì)量認(rèn)證中心四川評審中心(cqc)開展的iso9001:2000質(zhì)量管理體系現(xiàn)場審核,并于2004年1月5日正式領(lǐng)取iso9001:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書。此舉標(biāo)志著成都物業(yè)公司的內(nèi)部管理工作穩(wěn)步邁上了一個(gè)嶄新的臺階,服務(wù)品質(zhì)得到了進(jìn)一步提升。

未來,成都萬科物業(yè)將繼續(xù)堅(jiān)持以業(yè)主的生活為本,秉承“全心全意為您”的服務(wù)理念,不斷追求服務(wù)創(chuàng)新,營造美好生活氛圍,著力為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)服務(wù)!

第5篇 某物業(yè)管理公司員工招聘流程

物業(yè)管理公司員工招聘流程

員工招聘是指根據(jù)酒店的經(jīng)營目標(biāo)、人員編制計(jì)劃及酒店業(yè)務(wù)部門對所需員工的工作要求即錄用條件,由人事部主持進(jìn)行的征聘、考核與挑選合格員工的業(yè)務(wù)活動過程。

酒店人事部能否招聘、甄選與錄用高質(zhì)量的合格人選,是關(guān)系到整個(gè)酒店員工隊(duì)伍素質(zhì)高低的第一步,直接影響到酒店的經(jīng)營管理水平和服務(wù)質(zhì)量。酒店員工招聘程序分為三個(gè)階段:準(zhǔn)備階段(包括制訂招聘計(jì)劃與進(jìn)行招聘宣傳)、選擇階段:(包括招聘報(bào)名與招聘考試)和錄用階段(包括政審、體檢和入職報(bào)到)

1.招聘計(jì)劃

制訂有效的招聘計(jì)劃的依據(jù)是:社會勞動力市場的供應(yīng)狀況與酒店業(yè)務(wù)部門對補(bǔ)充員工的需求申請。

(1)內(nèi)部招聘:針對某些少量的空缺,在酒店范圍內(nèi)部張貼向員工進(jìn)行招聘,應(yīng)聘員工必須首先獲得所在部門主管的允許才能報(bào)告,參加考試后決定是否錄用。 (2)員工推薦:通過酒店員工推薦他們熟悉而符合酒店招聘要求的人參加應(yīng)聘,由員工向人事培訓(xùn)部索取求職申請表介紹推薦人員參加考試。

(3)社會招聘:酒店人事部通過報(bào)刊或電視等媒介工具刊登招聘廣告,采取信函報(bào)考或集中報(bào)名面試等方法進(jìn)行招聘。

2.業(yè)務(wù)部門的用人申請

人事部編印《員工聘用申請表》,分發(fā)給酒店各業(yè)務(wù)部門,由各部門主管根據(jù)本部門業(yè)務(wù)發(fā)展及員工流動情況,提出員工聘用申請,統(tǒng)一由總經(jīng)理審批、人事部經(jīng)理核準(zhǔn),納入員工計(jì)劃。

3.制訂招聘計(jì)劃

招聘計(jì)劃一般包括需要招聘的部門和工種、所需員工的人數(shù)和職位要求;人員來源渠道和相應(yīng)的招聘方式;招聘實(shí)施的具體方案(報(bào)名與考試場地、參與人員、規(guī)模與經(jīng)費(fèi)預(yù)算等)。

4.辦理計(jì)劃申報(bào)手續(xù)

對于人數(shù)規(guī)模較大的社會招聘,一般要以酒店組織出面,由人事部向市人事局及勞動局辦理用工申請手續(xù),所需刊登的招聘啟事廣告必須由當(dāng)?shù)厝耸戮峙c勞動局審批蓋章后才能準(zhǔn)許刊出。

(二)招聘宣傳

人事部要以對外公布招聘啟事或簡章進(jìn)行宣傳,向招聘對象介紹酒店情況及征聘人員的聯(lián)位要求。招聘簡章(啟事)的內(nèi)容:

(1)酒店介紹;

(2)招聘崗位與要求;

(3)甄選方法與錄取條件;

(4)報(bào)名辦法;

(5)錄用待遇;

(三)招聘報(bào)名

(1)書信報(bào)告;

(2)面試報(bào)名;

(四)招聘考試

(1)面試:酒店人事部及業(yè)務(wù)部門主管,通過與應(yīng)聘者的面談,對應(yīng)聘者的外貌、身材、儀表舉止等予以評分,還可了解到應(yīng)聘者的語言表達(dá)能力、性格、才識、應(yīng)變能力和發(fā)展?jié)摿?主考人員應(yīng)及時(shí)填寫《招聘面試考核表》為錄用提供依據(jù);

(2)筆試:酒店人事部將在員工試用期和培訓(xùn)后,按酒店招聘要求編印考卷用于筆試;

(3)操作技術(shù)考試:人事部按招聘要求,組織應(yīng)聘人員對某項(xiàng)操作技術(shù)進(jìn)行實(shí)際演習(xí)與操作示范,由用人部門主管對考核成績進(jìn)行評分記錄,作為錄用依據(jù)。(4)資歷證件審核:人事部對酒店一些特殊技術(shù)工種檢查其身份證、學(xué)歷證以及其它專業(yè)等級證書;

(五)錄用手續(xù)

(1)政審;

(2)體檢:人事部要求應(yīng)聘者參加常規(guī)的體格檢查,確定應(yīng)聘者的身體條件是否符合招聘要求;

(3)入職報(bào)到:應(yīng)聘者經(jīng)過報(bào)名、考試、體檢、政審等招聘程序后,被錄用者會到酒店人事部發(fā)出的《錄用報(bào)到通知單》,在規(guī)定的日期到酒店人事部辦公室辦理入職報(bào)到手續(xù),填寫員工個(gè)人履歷表、簽訂勞動合同、參加新員工入門培訓(xùn)課程。

簽署人:

zz物業(yè)管理有限公司

第6篇 z大學(xué)物業(yè)管理中心首問負(fù)責(zé)制

為切實(shí)轉(zhuǎn)變本中心工作作風(fēng),提高服務(wù)水平,進(jìn)一步密切與師生員工的聯(lián)系,結(jié)合我中心實(shí)際,特制定本制度。

一、首問負(fù)責(zé)制的內(nèi)容

首問負(fù)責(zé)制是指來物業(yè)管理中心或轄區(qū)服務(wù)窗口咨詢、辦事、來訪的師生員工最先詢問到的中心員工必須完成為其解答、辦理或引導(dǎo)辦理有關(guān)工作事宜。其中,最先接待的中心員工為首問責(zé)任人。

首問責(zé)任人的責(zé)任就是對自己最先接待的師生員工提出的問題負(fù)有解答、辦理或引導(dǎo)辦理責(zé)任。

二、首問負(fù)責(zé)制的基本要求

(一)中心每個(gè)員工都要當(dāng)好首問責(zé)任人,方便師生,服務(wù)師生,維護(hù)中心良好形象的義務(wù)和責(zé)任。

(二)首問責(zé)任人在接待服務(wù)對象時(shí)要做到語言文明、熱情禮貌、態(tài)度誠懇、有問必答,不以任何借口推諉、搪塞、拖辦或拒絕辦理,不能在接待時(shí)使用“不知道”、“不清楚”、“不歸我管”等言語。

(三)對涉及本人工作崗位職責(zé)的事宜,首問責(zé)任人要做到按規(guī)定程序辦理。一次可以辦妥的,不讓服務(wù)對象來第二次。對因其它等原因暫時(shí)不能辦理的,要向?qū)Ψ街v明理由和注意事項(xiàng)。對不符合學(xué)校規(guī)定的事項(xiàng),要耐心做好解釋和化解矛盾等工作。

(四)對不屬于本人工作崗位職責(zé)范圍內(nèi)的事宜,首問責(zé)任人要向服務(wù)對象講清辦事流程和需要的資料,并幫助其進(jìn)行辦理。

(五)對因特殊原因在節(jié)假日或休息時(shí)間來辦事的服務(wù)對象,任何員工不得怠慢,要問明情況,盡力幫助其聯(lián)系或辦理有關(guān)事宜。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)和檢查考核

首問負(fù)責(zé)制在中心統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,由各部門主管具體負(fù)責(zé)實(shí)施。

首問負(fù)責(zé)制落實(shí)情況要作為年終考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容,本年度內(nèi)被舉報(bào)或投訴(經(jīng)查屬實(shí)的)的員工,當(dāng)年不能評為先進(jìn)。

第7篇 物業(yè)區(qū)域告示欄設(shè)置使用管理程序

物業(yè)區(qū)域告示欄設(shè)置與使用管理程序

1 告示欄的設(shè)置

為了能將管理中心的各項(xiàng)工作安排及時(shí)通知客戶,為了加強(qiáng)管理中心與客戶之間的聯(lián)系與溝通,特此在公共區(qū)域設(shè)置告示欄,以方便客戶。

2 公告欄使用管理程序

前言

公告欄的定義:管理中心設(shè)置在首層大堂明顯位置,用于張貼**物業(yè)管理中心針對**內(nèi)全體客戶之重要公告,及發(fā)布重要信息時(shí)使用的設(shè)施稱為公告欄。

設(shè)置目的:**物業(yè)管理中心設(shè)置公告欄的目的是方便管理中心與客戶間的信息傳遞,使客戶能夠及時(shí)知曉管理中心發(fā)布的重要信息,方便客戶的日常辦公。

批準(zhǔn)實(shí)施:《公告欄使用管理程序》由**物業(yè)管理中心物業(yè)部制訂,經(jīng)管理中心總物業(yè)經(jīng)理審核后批準(zhǔn)實(shí)施。

公告欄內(nèi)公告的張貼

公告欄內(nèi)張貼的任何公告均須經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn)后方可張貼。

除特殊原因外,所有公告均以a4紙(297mmχ210mm)打印,每張公告在不與其他公告發(fā)生重疊時(shí),均以透明圖釘在距離紙張四角臨近兩邊各10mm處固定。

張貼及撤換公告的工作由物業(yè)助理負(fù)責(zé)。

公告的張貼及撤換時(shí)間根據(jù)公告內(nèi)所載信息的生效時(shí)間確定,具體情況可參照以下2條處理:

如公告所載信息為不需要客戶提前做任何準(zhǔn)備工作,則張貼工作在公告時(shí)間生效前48小時(shí)完成。

如公告所載信息需要提前告之客戶做好準(zhǔn)備工作,需在所載信息生效前72小時(shí)將公告張貼在公告欄內(nèi)。

公告欄可張貼公告部分的尺寸為上下長870mm,左右寬570mm,公告欄內(nèi)最多只能張貼6張公告,具體的張貼方式根據(jù)公告的多少來確定:

1張公告時(shí),此公告張貼于公告欄的中心位置,即公告左邊距離公告欄左邊180mm,公告上邊距離公告欄280mm。

當(dāng)有2張公告時(shí),2張公告上下排列,每張公告左邊距離公告欄左邊仍為180mm,上公告為生效日期早的公告,同時(shí)其上邊距離公告欄120mm,下公告為生效日期晚的公告。上公告下邊與下公告上邊距離為30mm。

當(dāng)有3張公告時(shí),當(dāng)三張公告內(nèi)容相同,但文字分別以英文、中文、日文分別書寫時(shí),則公告欄左上角張貼英文公告,其左邊距離公告欄60mm,其上邊距離公告欄120mm;公告欄右上角張貼中文公告,其左邊距離英文公告右邊為30mm,其上邊距離公告欄同為120mm,英文公告正下方30mm張貼日文公告。如所張貼的三份公告的內(nèi)容不同,則左上角公告為生效日期最遠(yuǎn),右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告為生效日期最近的公告。

當(dāng)有4張公告時(shí),前三張的張貼位置同“c.”;有3張公告時(shí),第四張公告張貼在第三張公告的正右方30mm處,且第四張公告的生效日期比其左側(cè)公告還近。

當(dāng)有5張公告時(shí),左上角公告左邊距離公告欄左邊仍為60mm,其上邊距離公告欄上邊為10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm處,第三張公告上邊壓在左上角第一份公告下邊重疊15mm處,第四張公告上邊壓在右上角第二份公告下邊重疊15mm處,第五張公告上邊壓在第三張公告下邊重疊15mm處,其日期及順序排列參照“c”及“d”。

當(dāng)有6張公告時(shí),其前五張公告排列順序同上,第六張公告上邊壓在第四張公告下邊重疊15mm處。其日期及順序排列參照“c”及“d”。

如兩張公告的生效日期相同時(shí),則已公告序號小的排在較早的位置上。

公告欄內(nèi)公告的撤消

公告的有效日期已到期時(shí),由物業(yè)助理于到期當(dāng)日20:00前,將到期的公告取下,并于次日交物業(yè)經(jīng)理確認(rèn)收回簽字。如有特殊情況未能按時(shí)撤消公告,物業(yè)助理應(yīng)及時(shí)上報(bào),由物業(yè)經(jīng)理跟進(jìn)處理。

公告欄內(nèi)的到期公告被撤下后,如還有其他公告,撤下公告的人員需要按照本程序b項(xiàng)第5]條的規(guī)定對剩余的公告進(jìn)行重新排列。

所有撤消的公告由物業(yè)助理進(jìn)行存檔,保存期限為三年,到期后由物業(yè)助理進(jìn)行統(tǒng)一處理。

第8篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理成本測算實(shí)例

一、總體指標(biāo)

按業(yè)主總體要求,物管處工效考核年總指標(biāo)為(100% 入駐率):開支100萬。

按以上指標(biāo),每月平均分解為:開支8.33萬。

二、各部門指標(biāo)分解(按100%入駐率)

1、保潔隊(duì)

每月人力成本合計(jì):10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元

材料與其它開支:1300.00元

合計(jì):7500.00元/每月×12月=9萬元/年

2、保安部

每月人力成本合計(jì):18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元

其它開支:300.00元

合計(jì):14100.00元/每月×12月=16.92萬元/年

3、維修隊(duì)

每月人力成本合計(jì):9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元

公共水電費(fèi)成本每月:9500.00元

空調(diào)油耗平均每月:1.67萬(年使用6個(gè)月×3.333萬/月=20萬)

物業(yè)維保(外協(xié)合同以外的)成本合計(jì)每月平均:750.00元

合計(jì):平均每月36250.00元/使用空調(diào)每月52880.00元/不使用空調(diào)每月19550.00萬元。

4、客戶服務(wù)部

人員工資成本每月:4300.00元

辦公費(fèi)用每月:500.00元(含電話費(fèi))

宣傳與培訓(xùn)費(fèi)用:200.00元

其它費(fèi)用:200.00元

合計(jì):5200.00元

三、外協(xié)大型設(shè)備固定費(fèi)用分解

1、梯維保:1.2萬元/年,0.1萬元/月

2、央空調(diào)維保:0.6萬元/年,0.05萬元/月

3、力系統(tǒng)維保:2萬元/年,0.167萬元/月

4、花木租擺、綠化養(yǎng)護(hù):3萬元/年,0.25萬元/月

5、玻璃幕及結(jié)構(gòu)維修:3萬元/年,0.25萬元/月

6、照明與亮化系統(tǒng):0.6萬元/年,0.05萬元/月

以上合計(jì)10.4萬元/年,0.8667萬元/月

7、其它項(xiàng)目

設(shè)備年檢費(fèi)用:1.0萬元/年,0.1萬元/月

大廈修繕與其它不可預(yù)見性項(xiàng)目:8.5萬元/年, 0.708萬元/年

以上合計(jì)9.5萬元/年,0.808萬元/月

四、各部門工效掛鉤方案

1、保潔隊(duì):

總成本控制應(yīng)在7500.00元/月范圍內(nèi)。

除人員工資外,其它成本總額為1300.00元/月。增減支出的比例為其工效工資的考核比例,如某月成本節(jié)約5%,則工效工資統(tǒng)一增長5%。

實(shí)例:100%入駐率時(shí),保潔隊(duì)共10人,其它成本指標(biāo)共為1300.00元,某月實(shí)際支出1000.00元,則節(jié)約300.00元,節(jié)約率23%。按其工效工資應(yīng)獎勵額度為:員工50.00元(績效工資總額)×23%=11.50元、主管:100.00元(績效工資總額)×23%=23元。合計(jì):11.5元×10人+1×23=138元。

2、保安隊(duì)

總體成本應(yīng)控制在14100.00元/月范圍內(nèi),除人員工資外,其它開支總額為300.00元/月,考核獎懲方案如上。

3、維修隊(duì)

總體成本應(yīng)控制在平常月份1.955萬元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空調(diào)月份為5.288萬元范圍內(nèi)。

除人員工資外,其他開支總額為不開空調(diào)份1.025萬元/月、開空調(diào)4.358萬元/月?？己霜剳头桨溉缟稀?/p>

4、客戶服務(wù)部

總體成本應(yīng)控制在

5200.00元/月。

除人力成本外,其他成本總額為900.00元/月?？己霜剳头桨溉缟?。

五、創(chuàng)收獎勵方案

1、因以上人力、物力指標(biāo)均只計(jì)算維持投資廣場物業(yè)管理日常開支成本,故不另列除物業(yè)管理費(fèi)以外的創(chuàng)收考核指標(biāo)。但各部門如有創(chuàng)收按公司制定的方案提成。

2、創(chuàng)收提成獎勵的范圍包含各種有償服務(wù)項(xiàng)目,但不含日常服務(wù)中的另收費(fèi)項(xiàng)目,日常服務(wù)項(xiàng)目如裝修管理等的創(chuàng)收總額凈利潤計(jì)入物業(yè)管理處總的儲用基金,另做員工活動、福利開支等用途。

六、指標(biāo)修正

上述指標(biāo)均按投資廣場100%入駐率計(jì)算,但其中部分項(xiàng)目與入駐率有關(guān)聯(lián),70%入駐率時(shí)成本變化不大,70%入駐率以下時(shí)成本會有減少。按目前70%入駐率的實(shí)際情況,各部門的每月的相關(guān)指標(biāo)修訂為下表所示:

部門 指標(biāo)項(xiàng)目 指標(biāo)計(jì)算式 指標(biāo)值 備注

保潔隊(duì) 人員工資 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合計(jì)5610.00

材料及其他 1300.00(總額)*70%(入駐率)=910.00 910.00

保安隊(duì) 人員工資 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合計(jì)11910.00

其他開支 300.00(總額)*70%(入駐率)=210.00 210.00

維修隊(duì) 人員工資 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合計(jì):平常月14675.00空調(diào)月48000.00

公共水電費(fèi) 9500.00(總額)*70%(入駐率)=6650.00 6650.00

空調(diào)油耗 3.333萬元(與入駐率關(guān)系不大) 33333.00

維保成本 750.00(總額)*70%(入駐率)=525.00 525.00

客戶服務(wù)部 人員工資 2700.00 2700.00 合計(jì)3330.00

辦公費(fèi)用 500.00(總額)*70%(入駐率)=350.00 350.00

其他支出 400.00(總額)*70%(入駐率)=280.00 280.00

總計(jì):平常月份35525.00元/空調(diào)月份68858.00元/平均月份52191.5元

第9篇 物業(yè)園區(qū)消防管理作業(yè)指導(dǎo)書二

物業(yè)園區(qū)消防管理作業(yè)指導(dǎo)書(2)

4.3基本消防知識

4.3.1消防工作方針是'預(yù)防為主,防消結(jié)合'。

4.3.2 火災(zāi)的預(yù)防措施

4.3.2.1制定消防安全制度;

4.3.2.2確定消防安全責(zé)任人;

4.3.2.3對本公司員工進(jìn)行消防安全教育培訓(xùn),成立義務(wù)消防隊(duì);

4.3.2.4組織防火檢查、清除火災(zāi)隱患;

4.3.2.5按規(guī)定配置消防設(shè)施器材,并定期組織檢查、維護(hù),確保消防設(shè)施和器材完好、有效;

4.3.2.6保障疏散消防安全通道的出口暢通;

4.3.3 小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施的種類及用途

消防設(shè)施,是指為滿足撲救火災(zāi)需要而專門修筑或設(shè)置的水塔、水池、水箱、消火栓、滅火器、固定系統(tǒng)滅火裝置等。小區(qū)內(nèi)常見的消防設(shè)施及其常見的放置部位、用途如下:

4.3.3.1戶內(nèi)消火栓:設(shè)置在走道的墻上。該設(shè)備屬消防隊(duì)員專用,用于一般物質(zhì)火災(zāi)滅火。

4.3.3.2干粉滅火器。

4.3.3.3 (1211)滅火器(注)

以上兩種滅火器設(shè)置在各幢樓樓道、各崗位、各重點(diǎn)部位。用于油類、氣體、電氣及一般物質(zhì)火災(zāi)的滅火。

注:滅火器的使用方法:

1)拉出保險(xiǎn)銷,立于上風(fēng)處。

2)手握噴頭,對準(zhǔn)火源根部或下部。

3)按下壓閥進(jìn)行滅火。

4.3.3.4自動噴淋系統(tǒng):裝置設(shè)在地車庫頂部,火災(zāi)發(fā)生后,氣溫超過68度,噴淋頭下端的紅色膨脹管自動破裂噴水、撲滅火災(zāi)。

4.3.3.5手動警鈴:一般設(shè)置在樓梯間或室內(nèi)消火栓旁邊,作用在于當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),報(bào)

警人打破手動警鈴玻璃,通過弱電系統(tǒng)將報(bào)警信號及時(shí)傳輸?shù)奖O(jiān)控室(報(bào)警主機(jī))。

4.3.3.6防火卷簾門:一般設(shè)置在地下車庫以及面積較大的場所,作用在于當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),防火卷簾門內(nèi)外的煙、溫感探頭將火災(zāi)信號傳輸?shù)奖O(jiān)控中心,由監(jiān)控中心聯(lián)動控制系統(tǒng)將卷簾門自動放下,從達(dá)到隔離或控制火災(zāi)蔓延的目的。

4.3.3.7防火閥:一般設(shè)置在風(fēng)管以及中央空調(diào)的送風(fēng)管上,作用在于當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),防

火閥自動關(guān)閉,達(dá)到控制煙霧、火焰從管道內(nèi)蔓延的目的。

4.3.3.8水泵結(jié)合器:一般設(shè)置在樓宇的周邊,作用在于當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),由手抬水泵或消防車向大樓的消防管網(wǎng)不斷增加水壓。

4.3.3.9水動警鈴:一般設(shè)置在樓宇首層外墻以及水泵房的外墻上,作用在于當(dāng)消防管網(wǎng)水壓明顯下降時(shí)報(bào)警,提示人們:大樓內(nèi)已發(fā)生消防管網(wǎng)泄漏或是發(fā)生火災(zāi)。

4.3.3.10消防控制中心:小區(qū)內(nèi)所有消防系統(tǒng)的控制中心,按規(guī)定由專職人員二十四小時(shí)進(jìn)行監(jiān)控,當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí),是向各部門下達(dá)各項(xiàng)消防指令的重要場所。

4.3.4 火災(zāi)的發(fā)生與撲救

4.3.4.1火災(zāi)的分類

4.3.4.1.1固體火災(zāi);

4.3.4.1.2液體火災(zāi)或可溶化為液體的固體火災(zāi);

4.3.4.1.3氣體火災(zāi);

4.3.4.1.4金屬物質(zhì)火災(zāi)。

4.3.4.2火災(zāi)的形成及特征

4.3.4.2.1燃燒:俗稱'起火',是物質(zhì)產(chǎn)生的一種放熱、發(fā)光的化學(xué)反應(yīng);

4.3.4.2.2燃燒具有三個(gè)特征:發(fā)光、放熱、產(chǎn)生新的的物質(zhì);

4.3.4.2.3燃燒可分為多種類型如:閃燃、著火、自爆、爆炸等;

4.3.4.3燃燒的條件

4.3.4.3.1可燃物:凡是在空氣中能夠燃燒的物質(zhì),無論是氣體、固體、液體,如木材、紙張、棉花、酒精、乙炔、鉀等;

4.3.4.3.2助燃物:即有幫助和支持燃燒的物質(zhì),如空氣、氧氣、高錳酸鉀等;

4.3.4.3.3著火源:即有點(diǎn)燃火的能源,如明火、電火花、摩擦或撞擊產(chǎn)生的能量等。

以上三個(gè)條件必須同時(shí)具備,相互作用,才能形成燃燒。

4.3.4.4 搶救火災(zāi)的原則

4.3.4.4.1先控制后消滅的原則;

4.3.4.4.2救人重于救火的原則;

4.3.4.4.3先重點(diǎn)后一般的原則。

4.3.4.5 初起火災(zāi)的撲救

4.3.4.5.1及時(shí)報(bào)警,組織撲救;

4.3.4.5.2集中使用力量,控制火勢蔓延;

4.3.4.5.3疏散物資,建立空間地帶,減少損失;

4.3.4.5.4積極搶救被困人員;

4.3.4.6滅火的基本原理和方法

4.3.4.6.1冷卻法:起冷卻作用的主要滅火劑是水、二氧化碳和泡沫兼有冷卻作用,作用原理是降低燃燒溫度,消除著火源;

4.3.4.6.2隔離法:將燃燒物與附近可燃物隔離或者疏散開,從而分隔可燃物和助燃物,使其無法繼續(xù)反應(yīng)、燃燒;

4.3.4.6.3窒息法:采取適當(dāng)?shù)拇胧?阻止空氣進(jìn)入燃燒區(qū),或用惰性氣體稀釋空氣中的含氧量,使燃燒物質(zhì)缺乏或斷絕氧氣而熄滅。常用的方法有:石棉毯、濕毛毯、濕麻袋捂蓋燃燒物,沙土掩蓋燃燒物,封閉著火空間,消除助燃條件,達(dá)到滅火的目的;

4.3.4.6.4抑制法:使滅火劑參與燃燒的連鎖反應(yīng),抑制火焰,使燃燒過程中產(chǎn)生的游離量消減,從而導(dǎo)致燃燒停止,常見的滅火劑有1211、1301、干粉等。滅火時(shí)一定要將足夠數(shù)量的滅火劑準(zhǔn)確地噴射在燃燒區(qū),使滅火劑參與和阻斷燃燒反應(yīng),否則將起不到抑制燃燒反應(yīng)的作用。

4.4小區(qū)火災(zāi)的種類、原因及救火應(yīng)急方案

4.4.1 小區(qū)防火重點(diǎn)部位

4.4.1.1車庫;

4.4.1.2辦公室(如公司各部門辦公、地下車庫辦公室等);

4.4.1.3配電房;

4.4.1.4物品倉庫;

4.4.1.5會所;

4.4.1.6監(jiān)控室。

4.4.2 小區(qū)火災(zāi)的種類及原因

4.4.2.1油起火:如業(yè)主炒菜時(shí)不小心而引起廚房起火。

4.4.2.2煤氣起火:如煤氣的泄露而引起火災(zāi)。

4.4.2.3小孩玩火:如由于管理的不夠嚴(yán)格而導(dǎo)致室內(nèi)起火。

4.4.2.4電起火:如因裝修工地私拉亂接,或室內(nèi)電線老化、接頭不牢而引起電短路導(dǎo)致室內(nèi)裝修物或家具引起火災(zāi)

。

4.4.2.5車庫或其他部位因禁明、暗火不嚴(yán)而導(dǎo)致火災(zāi)。

4.4.2.6因抽煙后亂扔未滅煙頭或睡覺前抽煙而引起火災(zāi)。

4.4.2.7冬季取暖引起火災(zāi)。

4.4.2.8自殺、爆炸引起火災(zāi)。

4.4.3 小區(qū)保安人員接火警后的處置方法

4.4.3.1火警電話為119,報(bào)警時(shí)應(yīng)講清楚失火地點(diǎn)、單位、部位、著火物資、火勢、被困人員、聯(lián)系電話及姓名等。

4.4.3.2小區(qū)處理火警方法。

4.4.3.2.1各崗位保安人員無論接到何種形式的火警信息后,應(yīng)先通知巡視人員到實(shí)地查看,并及時(shí)將情況報(bào)告消防控制中心,同時(shí)參加火災(zāi)撲救。

4.4.3.2.2由消防中心及時(shí)通知各職能部門主管迅速到達(dá)控制中心,指揮所有人員滅火。4.5各職能部門職責(zé)

4.5.1主管或部門值班人員職責(zé):

接警后,立即趕赴現(xiàn)場,指揮保安人員共同做好搶救工作,搶救人員、保護(hù)和疏散物資,維護(hù)好火場秩序,當(dāng)警方消防隊(duì)趕到后,要配合消防隊(duì)并給予一切便利。

4.5.1.1保安隊(duì)職責(zé)

接警后,除監(jiān)控中心和門崗需進(jìn)行監(jiān)控聯(lián)絡(luò)外,所有人員帶上消防裝具迅速趕到現(xiàn)場馬上投入撲救工作,并積極做好搶救人員、保護(hù)和疏散物資的搶救工作,如火勢已失去控制,當(dāng)警方消防隊(duì)趕到時(shí),安全人員要向警方消防隊(duì)介紹火場情況,并做好向?qū)Чぷ?積極配合警方消防部門完成好滅火任務(wù),設(shè)立警戒帶,維護(hù)好火場秩序,限制無關(guān)人員進(jìn)入火場。

4.5.1.2維修班職責(zé)

在接到報(bào)警后,維修班要密切和保安隊(duì)加強(qiáng)聯(lián)系,隨時(shí)準(zhǔn)備切斷電源、啟動消防供水系統(tǒng),并使各風(fēng)口、管道的閥門全部關(guān)閉,阻止火勢蔓延。

4.5.1.3內(nèi)勤職責(zé)

接警后,先與保安隊(duì)監(jiān)控中心取得聯(lián)系,隨時(shí)了解火情,并逐級通知各個(gè)部門、總值班以及其他單位的領(lǐng)導(dǎo),視火災(zāi)及人員傷亡情況通知120,在整個(gè)火災(zāi)處理過程中起到上傳下達(dá)的作用,確保通訊設(shè)備的線路暢通。

4.5.1.4其他部門員工職責(zé)

當(dāng)小區(qū)發(fā)生重大火災(zāi),各部門員工要保持鎮(zhèn)定,立即報(bào)告各級領(lǐng)導(dǎo)或保安隊(duì)。力所能及地協(xié)助保安人員做好救人、保護(hù)和疏散物資的工作,自覺維護(hù)小區(qū)的秩序,保護(hù)業(yè)主(住戶)迅速離開,防止有人破壞滅火工作正常進(jìn)行。

4.5.2疏散和搶救被困人員

積極搶救受火災(zāi)威脅的人員,是滅火工作的首要任務(wù)。當(dāng)有人員受到火勢威脅時(shí),應(yīng)根據(jù)救人任務(wù)的大小和現(xiàn)有滅火力量,首先組織參戰(zhàn)人員救人,同時(shí)部署組織一定力量滅火,在力量不足的情況下,應(yīng)將主要力量投入救人工作。

4.5.2.1疏散救人的方法

4.5.2.2由領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出疏散指令,引導(dǎo)人們疏散到安全地帶;

4.5.2.3疏散順序:首先疏散著火層人員,其次是著火層上一層人員,再次為著火層上二層人員,并依次往上。當(dāng)著火層以上可能受火災(zāi)影響的人員全部疏散后,開始依次疏散火災(zāi)層下一層、下二層人員;

4.5.2.4與此同時(shí),還要依次檢查各樓層,保證所有人員按要求撤離。在檢查時(shí),要特別注意以下地點(diǎn):墻角、門旁以及桌子和其他物體的下面。因?yàn)槿梭@慌時(shí),常常躲在這些地方,尤其是兒童;

4.5.2.5當(dāng)樓層受火面積大,受困人員較多時(shí),可先引導(dǎo)、疏散受困人員到安全地帶,然后再設(shè)法轉(zhuǎn)移到地面;

4.5.2.6如被困人員無法利用緊急通道疏散時(shí),可利用云梯、曲臂車等登高工具,架設(shè)在樓房位置實(shí)施救援;也可利用室外排水管或安全繩搶救被困人員;也可張開救生網(wǎng)或帆布,把棉被鋪在地面,以供被困人員跳樓逃生;

4.5.2.7當(dāng)火場被困人員暫時(shí)無法施救時(shí),可利用廣播引導(dǎo)火場人員進(jìn)行自救:如用被條連結(jié)成繩吊落到下層的方法;或密閉門窗、堵塞孔洞,防止煙氣竄入房間,再用水淋濕門窗降溫,同時(shí)清除這些部位的易燃物品,防止火勢蔓延過來。若房內(nèi)外有救生器材,則引導(dǎo)他們使用這些器材,如救生繩、救生袋進(jìn)行自救;

4.5.3疏散救人時(shí)要注意的事項(xiàng)

4.5.3.1在火災(zāi)情況下,所有的電梯都自動鎖在第一層,疏散時(shí)切記不可使用電梯,應(yīng)由樓梯疏散;

4.5.3.2疏散時(shí),要沿著緊急出口標(biāo)志指示的方向走,因煙氣都懸浮在上部,故應(yīng)彎腰或爬行前進(jìn);

4.5.3.3疏散時(shí),要濕毛巾、衣物等捂住口、鼻,避免被煙氣嗆住導(dǎo)致窒息;

4.5.3.4緊急疏散時(shí),切記要由首層向樓宇外跑,不要錯走到地下室;

4.5.3.5為搜查未疏散人員而進(jìn)入關(guān)閉的房間前,要先用手試一試門,看是否很熱,如果很熱表明里面已有火。如果要開門一定要憋住呼吸,因?yàn)闊熀蜔岫寄苤氯擞谒赖亍Ｈ绻块g內(nèi)比較大而手邊沒有滅火工具時(shí),應(yīng)立即將門掩上;

4.5.3.6對受傷的人員,除在現(xiàn)場進(jìn)行急救外,重傷者還應(yīng)及時(shí)送醫(yī)院搶救治療。

4.5.4 疏散與保護(hù)物資

對受火勢威脅的各種物資,以及業(yè)主(住戶)的貴重物品、車輛、設(shè)備以及圖書檔案資料等是采取疏散還是就地保護(hù),要根據(jù)火情來決定,其目的是盡量避免或減少公共和私人財(cái)產(chǎn)損失。

4.5.4.1 幾種需要疏散與保護(hù)的物資

4.5.4.1.1重要物資受到火、煙等直接威脅而無法保護(hù)時(shí),要進(jìn)行疏散,特別是業(yè)主的貴重物品和不能用水撲救的物資,必須立即疏散;

4.5.4.1.2易燃、易爆或有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器和設(shè)備,在火勢威脅下有發(fā)生燃燒、爆炸或散發(fā)毒氣的危險(xiǎn)時(shí),要抓緊疏散或加強(qiáng)保護(hù)措施;

4.5.4.1.3當(dāng)物資妨礙消防人員接近火源而影響滅火行動時(shí),要盡快搬移;

4.5.4.1.4對有助火勢蔓延的物資,要迅速轉(zhuǎn)移。

4.5.4.2 疏散與保護(hù)物資的要求和方法

4.5.4.2.1一般情況下,應(yīng)先疏散與保護(hù)貴重的、有爆炸和有害有毒的以及處于下風(fēng)方向的物資,然后疏散和保護(hù)受火勢威脅較小的、處于上風(fēng)方向的物資和其它一般物資;

4.5.4.2.2在受火勢威脅的情況下,要用水槍掩護(hù)疏散物資的人員,保護(hù)他們的安全;

4.5.4.2.3疏散搬走物資時(shí),對貴重和爆炸物品要輕拿輕放,防止損壞或因碰撞引起事故;

4.5.4.2.4疏散出來的物資不得堵塞道路,應(yīng)放在免受水、火等威脅的安全地方,并派人保護(hù),防止丟失和損壞;

4.5.4.2.5對需要就地保護(hù)的物資、設(shè)備等,可根據(jù)不同情況用水射、冷凍、降溫或者用浸濕的麻袋、帆布、棉被等覆蓋,不能用水冷卻的可設(shè)法使用石棉板等隔火材料將其火焰隔開。

5相關(guān)文件

《消防法》

《治安處罰條例》

第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司概述

一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)

物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性,因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務(wù),享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn):

第一,物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動,為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是:擁有一定的資金和設(shè)備,具有法人地位,能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作,自主經(jīng)營,獨(dú)立核算,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外,在市場地位、經(jīng)營運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣,都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場競爭法則。所以說,物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織,它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。

第二,物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此,從本質(zhì)上說,物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè),那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?是帶有經(jīng)營性的,是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。

第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權(quán)并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí),也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。

二、物業(yè)管理公司的類型

物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn),可分為不同的類型。

(一)按存在形式劃分

物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比較高;而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項(xiàng)目,有的已發(fā)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)按服務(wù)范圍劃分

物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分,有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù),包括對物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護(hù)以及為住戶提供各種服務(wù);后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分

物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分,可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分,私營性質(zhì)的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗(yàn),并看好大陸的物業(yè)管理市場,是一支不可忽視的力量。

(四)按管理層次劃分

物業(yè)管理公司按管理層次,可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業(yè)工人,而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層,作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動等;多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業(yè)公司,如清洗公司、園林公司等等。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,物業(yè)管理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國際化的方向發(fā)展,這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益,而且對于節(jié)約管理成本、實(shí)施品牌管理,以及促進(jìn)物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展,都是十分有益的。

三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系

物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托,對其物業(yè)實(shí)施管理與維修,對產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

(一)產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成

產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構(gòu)成比較復(fù)雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團(tuán)體,二是私人用戶。

1.法人團(tuán)體

法人團(tuán)體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團(tuán)體等。法人團(tuán)體作為物

業(yè)的業(yè)主,是指物業(yè)的所有者不是自然人即個(gè)人,而是企事業(yè)單位或社團(tuán)組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè),事業(yè)單位和社會團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會等等。凡是以法人團(tuán)體名義購買或租賃物業(yè)者,該法人團(tuán)體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。

2.私人用戶

住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè),其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個(gè)人所有,特別是住宅,私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的,就戶籍而言,有當(dāng)?shù)厝?、外地人和外國?就身份而言,有企業(yè)家、國家公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營者、教師、白領(lǐng)階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人,他們就是該物業(yè)的私人用戶,并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。

(二)業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會

根據(jù)國家建設(shè)部第33號令第6條:“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。”

管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。管委會是參與物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過管委會來實(shí)現(xiàn)。

一般情況下,物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應(yīng)召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集。通常情況下,業(yè)主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時(shí)召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。

業(yè)主大會的主要任務(wù)是:①選舉管委會;②監(jiān)督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報(bào)告;④聽取業(yè)主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑥討論其他需要研究的問題。

業(yè)主大會閉會期間,由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負(fù)責(zé)日常工作。

管委會的權(quán)利包括:①制定管委會章程,代表業(yè)主和使用人維護(hù)他們的合法權(quán)利;②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;④檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

管委會的義務(wù)包括:①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;②協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督;④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

(三)物業(yè)管理公司與管委會的關(guān)系

第11篇 寫字樓物業(yè)管理處簡介

寫字樓項(xiàng)目物業(yè)管理處簡介

物業(yè)管理處于二0**年*月成立于**sj物業(yè)發(fā)展有限公司,公司系外商合資商業(yè)企業(yè)-長沙sj堂實(shí)業(yè)有限公司的子公司,為物業(yè)管理行業(yè)二級資質(zhì)和房地產(chǎn)四級資質(zhì)企業(yè)。

物業(yè)管理處現(xiàn)有20人,員工平均年齡41歲;本科學(xué)歷2人,大專以上學(xué)歷4人;中專學(xué)歷2人;高中學(xué)歷11人;黨員2人;取得物業(yè)企業(yè)管理經(jīng)理資格證1人;物業(yè)管理師資格證5人;保安經(jīng)過嚴(yán)格政審、培訓(xùn),并取得保安資格證,全體隊(duì)員兼任義務(wù)消防隊(duì)員。

物業(yè)管理處在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,具體對寫字樓關(guān)聯(lián)的租售樓、保安、停車場收費(fèi)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)管理,對部門工作的全面計(jì)劃、管理、教育培訓(xùn)、考核等具體工作。其日常工作對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。始終把物管服務(wù)中安全管理擺在重要位置,以為業(yè)主客戶創(chuàng)造舒適、安全的辦公環(huán)境為工作的起點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

為使企業(yè)創(chuàng)造最好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益而服務(wù)。

第12篇 物業(yè)文件資料管理程序文件

物業(yè)程序文件:文件資料管理程序

1.目的

規(guī)范公司和各管理處/部門文件資料的管理,確保文件資料處于受控狀態(tài)。

2.范圍

適用于公司各管理處/部門文件資料的管理。

3、定義

無

4.職責(zé)

部門/崗位工作職責(zé)頻次/時(shí)間

總經(jīng)理審批公司紅頭文件,必要時(shí)對各管理處/部門收到的外來公文提出處理意見。1個(gè)工作日

分管負(fù)責(zé)人必要時(shí)對分管管理處、部門收到的外來公文提出處理意見。1個(gè)工作日

管理處/部門負(fù)責(zé)人審批以本管理處/部門名義發(fā)布的文件。

對本管理處/部門收到的外來公文提出處理意見。及時(shí)

經(jīng)辦人員編制需發(fā)布的文件、辦理文件規(guī)定的相關(guān)事項(xiàng)。及時(shí)

文件管理員文件的管理、控制。及時(shí)

辦公室負(fù)責(zé)對物業(yè)公司級行政文件、其他文件、外來公文的管理、控制及時(shí)

5.方法及過程控制

5.1文件的分類

5.1.1行政文件:公司級人事任免、獎懲決定、對內(nèi)外發(fā)文等以紅頭文件形式發(fā)布,公司日常往來函、公司級會議紀(jì)要、管理處/部門級行政文件以非紅頭文件形式發(fā)布。

5.1.2業(yè)務(wù)文件:包括各類管理制度、組織架構(gòu)、職務(wù)說明書等。

5.1.3其他文件:包括新聞稿件、宣傳海報(bào)等(不需編號)。

5.1.4外來文件:包括外來公文和外來標(biāo)準(zhǔn)/法規(guī)。外來公文指政府部門、上級公司下發(fā)的公文。外來標(biāo)準(zhǔn)/法規(guī)指政府部門制定的與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的各種行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理/技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī);上級公司下發(fā)的各種管理制度等。

5.2文件的編碼及格式

5.2.1公司級行政文件編號方法為:物總字【年度】序號,序號為三位數(shù)。須經(jīng)辦公室審批、統(tǒng)一管理。紅頭文件格式如下:

紅色文件頭

編號(小四宋體)

文件名稱(小二號黑體、加粗)

文件內(nèi)容(小四號宋體)

簽署人(四號宋體)

(小四號宋體) zz物業(yè)管理有限公司

(小四號宋體,中文數(shù)字) 二○○五年六月七日

5.2.2部門級行政文件編號方法為:部門/管理處簡稱【年度】序號,序號為三位數(shù)。部門/管理處簡稱如:辦公室、品質(zhì)、財(cái)務(wù)、經(jīng)管、世貿(mào)、城花、都花、新城、美樹、水晶城、東麗湖、西青,如增加新部門/管理處,由品質(zhì)管理部確定部門簡稱。格式為:

物業(yè)公司文件(小三號黑體、加粗)

文件編號(四號黑體)

文件名稱(小二號黑體、加粗)

文件內(nèi)容(小四號宋體)

(小四號宋體)zz物業(yè)管理有限公司

(小四號宋體)部門/管理處名稱

(小四號宋體)簽名:

(小四號宋體,中文數(shù)字) 二○○五年七月十五日

注:業(yè)務(wù)部門文件的字體須符合以上要求,字號可根據(jù)具體情況確定,但須保持文件各部分字號大小的協(xié)調(diào)性。

5.2.3業(yè)務(wù)文件格式

5.2.3.1組織架構(gòu)和職務(wù)說明書

*****組織架構(gòu)/職務(wù)說明書(三號黑體、加粗)

部門/管理處簡稱-年度-編號(每年從01開始)(小四黑體)

文件內(nèi)容(宋體)

編制: 審核: 審批: (宋體)

年月日年月日 年月日(宋體)

5.2.3.2各類管理制度

a.文件表頭樣式

***(管理處/部門名稱)管理制度編號tjzzwy(部門簡稱)-***

名稱版本a/0第頁 共頁

編制更改審核批準(zhǔn)生效期年 月 日

b.管理處/部門可根據(jù)需要將管理制度分為'顧客關(guān)系'、'環(huán)境'、 '職能'、 '安全'、'工程'等類別,并通過文件編號予以區(qū)分,如:花園新城'客戶關(guān)系'類文件編號為'tjzzwy(新城)- k**(**:為序號,從01開始)'。

c.版本控制:按體系文件控制方法執(zhí)行。

5.3文件的發(fā)布

5.3.1所有文件均需經(jīng)過審批后方可發(fā)布。通過宣傳欄向顧客公布的信息須保存審批記錄。

5.3.2重要文件送達(dá)開發(fā)商、業(yè)主/業(yè)主委員會及相關(guān)業(yè)務(wù)單位時(shí),須請對方在《文件發(fā)放簽收表》簽收,并保存簽收記錄。

5.4文件的更改

5.4.1文件如需更改,須由原文件擬定部門進(jìn)行更改并按文件原審批程序重新報(bào)批。

5.5外來文件的處理

5.5.1當(dāng)管理處收到外來公文需處理時(shí),填寫《文件處理表》,由管理處負(fù)責(zé)人提出處理意見,同時(shí)抄送辦公室、品質(zhì)管理部,必要時(shí)報(bào)相關(guān)職能部門提出處理意見后進(jìn)行處理,處理完后由文件管理員負(fù)責(zé)存檔。

5.5.2 收到外來標(biāo)準(zhǔn)/法規(guī)時(shí),按《質(zhì)量記錄及文檔管理程序》處理。

5.6文件的存檔

按照《質(zhì)量記錄及文檔管理程序》執(zhí)行。

5.7電子文檔的管理

按照《質(zhì)量記錄及文檔管理程序》執(zhí)行。

5.8文件的保密

5.8.1公司需嚴(yán)格保密的文件包括:總經(jīng)理辦公會議紀(jì)要、公司經(jīng)營戰(zhàn)略性會議紀(jì)要、重大事故分析報(bào)告、薪金福利制度、獎金分配數(shù)額及其它重要文件等。

5.8.2保密文件以電子文檔形式傳送時(shí),須加密碼

。

5.8.3有權(quán)閱讀保密文件的公司職員對保密文件負(fù)有保密責(zé)任。

6.支持性文件

tjzzwy4.2.4-z01《質(zhì)量記錄及文檔管理程序》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy4.2.3-z01-f2 《文件發(fā)放簽收表》

tjzzwy4.2.3-z02-f1 《文件資料存儲清單》