第1篇 x項(xiàng)目管理處土建維修工操作程序
1.每天上下午兩次到管理處前臺(tái)領(lǐng)取當(dāng)日派單(急單由前臺(tái)派員送至);
2.接到工程單后要認(rèn)真細(xì)致審核,對(duì)錯(cuò)誤或項(xiàng)目不詳?shù)墓こ虇渭皶r(shí)進(jìn)行修改、退單處理,如有疑問(wèn)向上級(jí)反映;據(jù)問(wèn)題類型派工程單給相關(guān)的公司(部門)。要求準(zhǔn)確分類,以便能直接到達(dá)有關(guān)部門,具體分工如下:
①裝修公司:木地板、木門、墻身的ici、廚柜、門窗等。
②建筑公司或土建維修:地面、內(nèi)外墻瓷片、排污管、衛(wèi)生間沉箱等。
③機(jī)電公司:水龍頭、花灑、水管、洗手盆、座廁、浴缸、電線、燈具等。
④綠化部:花園綠化、魚池、苑區(qū)內(nèi)外的綠化。
3.根據(jù)派單內(nèi)容分類(機(jī)電公司、裝修公司、土建維修、水電維修、綠化、鋁窗、土建等)。要注意出單日期及要求完成日期,對(duì)工程問(wèn)題較為嚴(yán)重的及時(shí)向上級(jí)匯報(bào),并對(duì)約時(shí)工程單作好記錄。
4.接派單時(shí)做好簽收記錄,以保證責(zé)任落實(shí)。
5.約時(shí)工程單要催促跟辦部門按時(shí)到場(chǎng),以免失信于業(yè)主從而造成投訴;
6.對(duì)有關(guān)部門完成工程后的回單作好審查、分類、記錄及存檔,必要時(shí)致電業(yè)主了解有關(guān)工程的質(zhì)量與進(jìn)度。
7.s修。
1、跟單程序:
(1)在工程跟進(jìn)期間,按工程單所注的客戶要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程監(jiān)督,并協(xié)調(diào)好各公司(部門)的關(guān)系。
(2)對(duì)于已入住單位的工程檢修,必須注意愛護(hù)室內(nèi)家私用品,需搬動(dòng)或拆裝時(shí)必須小心。
(3)每天工程完成后,必須通知家政部清理干凈現(xiàn)場(chǎng),尤其業(yè)主已正常入住的單位。
(4)高度重視約時(shí)工程,在征求施工員意見后合理安排工作時(shí)間,保證施工順利進(jìn)行。如維修人員不能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)的,要和業(yè)主解釋情況,并跟催施工員。如跟進(jìn)工程時(shí),業(yè)主不能在指定時(shí)間內(nèi)到達(dá),需再約時(shí)間,則同業(yè)主協(xié)商約好時(shí)間,并跟催施工員。
2、日常程序
(1)每周檢查未售出單位各項(xiàng)目:包括木裝修、木門、地板、廚柜等是否變形、發(fā)霉現(xiàn)象,墻身、瓷片等是否開裂、破損,水龍頭、花灑、座廁等是否漏水,地漏、洗手(菜)盆去水是否暢順。公司裝修出售的別墅還包括窗簾、電器、綠化等。
(2)雨汛期,檢查苑區(qū)內(nèi)道路、花園、各單位的排水是否暢通、樓宇窗臺(tái)、天花、墻身是否有滲漏。
3、工程項(xiàng)目檢修程序
(1)墻身開裂,裂縫附近如有空殼、松動(dòng),要鑿開墻身批蕩,重新補(bǔ)批蕩,并扇灰。裂縫無(wú)空殼、松動(dòng),基本屬收縮開裂,貼網(wǎng)重新扇灰、掃ici即可。如磚墻變形,基礎(chǔ)下沉等引起裂縫,屢經(jīng)處理無(wú)效后及時(shí)上報(bào)處理。
(2)機(jī)電方面的有墻內(nèi)水管接口膠水不足、粘貼不牢、外力破壞、彎頭接口、直通、三通、角閥的連接不當(dāng)、構(gòu)件受損、未擰緊等使給水系統(tǒng)漏水,嚴(yán)重的需更換地板、重做墻身,發(fā)現(xiàn)漏水問(wèn)題及時(shí)處理,處理一定要把有可能漏水的認(rèn)真檢查,排除隱患,施工影響其他單位的要提前通知業(yè)主。
(3)天臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等地面水平差、積水,需要開鑿瓷磚重做。
(4)衛(wèi)生間、廚房沉箱內(nèi)排水管漏水,當(dāng)二排和沉箱都有問(wèn)題時(shí),會(huì)造成漏水,嚴(yán)重?fù)p壞墻身、地板,且維修時(shí)間長(zhǎng),處理復(fù)雜,更需多戶業(yè)主的配合,處理時(shí)一般把沉箱打開,把滲漏的地方重做。
(5)天面滲漏,一般發(fā)生在洋房天面的地板與反墚間,別墅坡屋頂?shù)能褰唤犹幍幕炷敛幻軐?shí),雨天時(shí)裂縫就發(fā)生滲漏,處理方法一般鑿開不密實(shí)混凝土重做。
(6)有時(shí)較復(fù)雜的漏水原因,難于檢查,從一個(gè)單位滲到另一個(gè)單位,從一個(gè)房滲到另一個(gè)房,從上一層滲到下一層,而中間不留半點(diǎn)痕跡,這就要求在檢查、維修漏水時(shí)做到全面、細(xì)致、認(rèn)真、不能放過(guò)任何疑點(diǎn),方可徹底找到漏水原因。
(7)由于漏水造成變形的地板需更換時(shí)必須注意,如有家私時(shí)更要小心,不能損壞家私,如空氣潮濕,需安排抽濕機(jī)抽濕。
(8)個(gè)別洋房衛(wèi)生間熱水器的強(qiáng)排孔位置有的開得不合理,需到現(xiàn)場(chǎng)界定。如在合理情況更改位置或填封均要收費(fèi)。
(9)在保修范圍內(nèi)更換爛玻璃時(shí),要到現(xiàn)場(chǎng)判斷開裂原因,界定是否收費(fèi)。
(10)當(dāng)業(yè)主申請(qǐng)更換座廁或拆浴缸等衛(wèi)生間設(shè)施時(shí),必須向上級(jí)請(qǐng)示后方可定價(jià)格。
(11)當(dāng)外墻水管有滲漏,飄窗窗臺(tái)有滲漏,窗玻璃開裂,別墅外墻修補(bǔ),掃油,排污管堵塞,破損時(shí),要通知受影響的業(yè)主,取得諒解,并按需要架排柵,安排施工。完工后,花園有損壞的,需安排補(bǔ)種及清理。
(12)工作完成后要清理好現(xiàn)場(chǎng),將廢、舊料帶走,并協(xié)助業(yè)主將物品移回原位。出門時(shí)不論工作完成與否,均應(yīng)向業(yè)主交待清楚,未完成的應(yīng)說(shuō)明原因。
第2篇 智能化系統(tǒng)工程項(xiàng)目管理責(zé)任
小區(qū)智能化系統(tǒng)工程項(xiàng)目管理和責(zé)任
1工程管理及責(zé)任
1.1供貨商(a公司)責(zé)任范圍
a公司將根據(jù)a小區(qū)提供各系統(tǒng)包括備品備件和測(cè)試設(shè)備等的硬件設(shè)備、軟件設(shè)計(jì)、制造、檢驗(yàn)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、施工、安裝、單體調(diào)試、聯(lián)合調(diào)試、系統(tǒng)投運(yùn)、人員培訓(xùn),提交相關(guān)文件資料和圖紙以及質(zhì)保期服務(wù)等一系列服務(wù)。同時(shí)與第三方供應(yīng)商磋商合作,完成與其它系統(tǒng)的軟硬件接口設(shè)計(jì)、制造及安裝調(diào)試,保證系統(tǒng)能滿足用戶的要求,安全可靠運(yùn)行。
甲方(a物業(yè)管理中心,以下簡(jiǎn)稱'物業(yè)管理中心')雖然在此過(guò)程中將對(duì)a的工作,包括提交的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查及確認(rèn),但并不解除供貨商對(duì)整個(gè)系統(tǒng)正確設(shè)計(jì)、制造及安裝調(diào)等的責(zé)任。
a公司提供項(xiàng)目管理、質(zhì)量管理的具體內(nèi)容及措施。
a.設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)
根據(jù)a住宅小區(qū)招標(biāo)書及其規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),完成功能規(guī)格書編制,包括接口設(shè)計(jì)。組織和召開聯(lián)絡(luò)會(huì),解決設(shè)計(jì)問(wèn)題。
根據(jù)物業(yè)管理中心審查的功能規(guī)格書完成系統(tǒng)的詳細(xì)設(shè)計(jì)(包括硬件設(shè)計(jì)和軟件設(shè)計(jì))并與相關(guān)專業(yè)供應(yīng)商協(xié)調(diào)完成有關(guān)接口設(shè)計(jì),并提交相關(guān)的設(shè)計(jì)文件。
系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)劃、程序、方法和采用的標(biāo)準(zhǔn)等的建議見技術(shù)方案書,同時(shí)相關(guān)內(nèi)容在《施工組織計(jì)劃書》中也有體現(xiàn),供物業(yè)管理中心審查。
a公司將向物業(yè)管理中心(承建商)提交系統(tǒng)制造、出廠檢驗(yàn)驗(yàn)收、設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)安裝驗(yàn)收、設(shè)備安裝督導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)備單體調(diào)試、系統(tǒng)聯(lián)調(diào)等計(jì)劃、程序、方法及采用的標(biāo)準(zhǔn)等的建議,并交物業(yè)管理中心審查。
b.制造及出廠驗(yàn)收
a公司將根據(jù)主管部門審查的詳細(xì)設(shè)計(jì)和功能規(guī)格書中的標(biāo)準(zhǔn),制造或進(jìn)入供貨范圍內(nèi)所列的系統(tǒng)設(shè)備。
執(zhí)行生產(chǎn)驗(yàn)收(pat),保證所有系統(tǒng)設(shè)備都是嶄新的和質(zhì)量?jī)?yōu)良的并有合格證。
c.包裝、發(fā)運(yùn)
根據(jù)主管部門的要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行包裝并按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)發(fā)運(yùn)每批貨物到至貴公司指定地點(diǎn)。
d.安裝及調(diào)試
a公司有責(zé)任參加設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)開箱檢驗(yàn)。有責(zé)任制定詳細(xì)的安裝計(jì)劃,在安裝期間每月向業(yè)主遞交報(bào)告,包括工程進(jìn)度、發(fā)生的故障、存在不利的因素、潛在延誤及補(bǔ)救方法的建議等內(nèi)容。對(duì)緊急情況隨時(shí)向監(jiān)理和物業(yè)管理中心報(bào)告。
有責(zé)任嚴(yán)格按設(shè)計(jì)施工圖、設(shè)備技術(shù)文憑、設(shè)備使用安裝說(shuō)明書、裝配圖以及國(guó)內(nèi)外有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行安裝施工。
有責(zé)任提交各安裝階段的工程實(shí)施方案。
有責(zé)任進(jìn)行自檢的、填寫設(shè)備安裝質(zhì)量表。對(duì)能通電檢查的產(chǎn)品進(jìn)行預(yù)先通電檢查、質(zhì)量不合格的產(chǎn)品不得安裝。
有責(zé)任協(xié)作業(yè)主搞好'創(chuàng)優(yōu)規(guī)則'。
有責(zé)任提交施工組織安排及方法和程序說(shuō)明材料、設(shè)備供應(yīng)和管理施工組織技術(shù)管理措施、文明施工主要措施,保證安全的主要技術(shù)措施、保證工程質(zhì)量的主要技術(shù)措施、保證工程工期的主要技術(shù)措施等。
有責(zé)任提交各安裝階段的工程安裝自檢結(jié)果。
有責(zé)任協(xié)作業(yè)主和監(jiān)理對(duì)各安裝階段進(jìn)行驗(yàn)收。
根據(jù)業(yè)主提出的總體工程策劃,提出系統(tǒng)各調(diào)試開通計(jì)劃供業(yè)主審查。
按已審查計(jì)劃,負(fù)責(zé)系統(tǒng)設(shè)備的單體調(diào)試、系統(tǒng)聯(lián)調(diào),包括聯(lián)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備以及與相關(guān)系統(tǒng)接口調(diào)試,并應(yīng)分別通過(guò)系統(tǒng)設(shè)備單體驗(yàn)收,使系統(tǒng)安全可靠運(yùn)行144小時(shí),達(dá)到用戶需求,通過(guò)系統(tǒng)最終驗(yàn)收(fac)。
在質(zhì)保期以前包括質(zhì)保期,若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有質(zhì)量問(wèn)題或存在潛在質(zhì)量問(wèn)題,a公司免費(fèi)給予更換,并不因此而影響工程進(jìn)度;若發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)存在功能缺陷,如系統(tǒng)的節(jié)能控制等,a公司負(fù)責(zé)給予解決。
e.文件提交
a公司根據(jù)標(biāo)書要求提交相應(yīng)的文件。
f.培訓(xùn)
a公司根據(jù)標(biāo)書的培訓(xùn)要求完成對(duì)a相關(guān)人員的培訓(xùn)任務(wù)。
g..其它
與物業(yè)管理中心共同簽發(fā)各階段的測(cè)試報(bào)告及合格證書。
隨時(shí)接受物業(yè)管理中心對(duì)a公司質(zhì)保體系落實(shí)情況的檢查。
a公司允許物業(yè)管理中心派員參加供貨商在系統(tǒng)集成過(guò)程中的工作,并提供工作和生活的方便。
1.2物業(yè)管理中心責(zé)任范圍
1.有權(quán)對(duì)a公司提供的系統(tǒng)軟硬件設(shè)備、備品備件、測(cè)試儀器和專用工具的設(shè)計(jì)、原材料采購(gòu)、設(shè)備供貨、出廠價(jià)測(cè)試、包裝、運(yùn)輸、保險(xiǎn)等階段進(jìn)行審核、檢查、審查。
2.參加設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)會(huì)議,審查確認(rèn)供貨商的軟件、硬件設(shè)計(jì)及其它需提交的文件。
3.提供相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙。
4.協(xié)助a公司完成與其它系統(tǒng)的接口設(shè)計(jì)、調(diào)試。
5.協(xié)助設(shè)備的安裝圖設(shè)計(jì)。
6.協(xié)助a公司完成系統(tǒng)的各項(xiàng)調(diào)試工作。
7.參加a公司對(duì)物業(yè)管理中心的培訓(xùn)。
8.與a公司共同簽發(fā)各階段的測(cè)試報(bào)告及合格證書。
9.有責(zé)任隨時(shí)了解供貨商質(zhì)保體系的落實(shí)情況。
有權(quán)利參加a公司在系統(tǒng)集成過(guò)程中的工作。
11.有權(quán)對(duì)a公司不稱職人員提出撤換。
1.3監(jiān)理責(zé)任范圍
為確保本工程得以實(shí)現(xiàn),a公司提供并執(zhí)行相關(guān)規(guī)定之有關(guān)設(shè)備制造的質(zhì)量控制程序。整個(gè)合同期間,直到工廠發(fā)運(yùn),物業(yè)管理中心將監(jiān)理a公司在工程各階段的方法、過(guò)程、進(jìn)程、文體和記錄是否符合質(zhì)量控制計(jì)劃。在工程開始前,a公司將以書面形式向物業(yè)管理中心指明一名授權(quán)處理本合同質(zhì)量控制各種問(wèn)題的雇員或組織中成員。
a公司保證所有的設(shè)備、零部件和系統(tǒng)成品符合公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)及擬定的需要。為此a對(duì)系統(tǒng)、設(shè)備及材料的設(shè)計(jì)、制作、安裝及調(diào)試建立一套完整的質(zhì)量保證體系,該計(jì)劃符合國(guó)際認(rèn)可質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
2設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)和人員規(guī)定
2.1設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)
為了使合同能順利執(zhí)行,在合同設(shè)備的設(shè)計(jì)過(guò)程中,根據(jù)設(shè)計(jì)進(jìn)程和時(shí)間表的要求,a公司和物業(yè)管理中心及設(shè)計(jì)院將派相關(guān)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)工作。物業(yè)管理中心派出人員有權(quán)向a公司提出質(zhì)疑并召開會(huì)議講座有關(guān)事項(xiàng),
a公司將澄清業(yè)主提出的問(wèn)題。
a公司將指定專門的售貨員接待物業(yè)管理中心和處理有關(guān)工作和生活問(wèn)題。
a公司保證參加設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)的技術(shù)售貨員是在合同設(shè)備方面具有金牌工作臺(tái)經(jīng)驗(yàn)的工程師,所有參加聯(lián)絡(luò)講議的技術(shù)售貨員精通技術(shù)工作、身體健康。
設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)會(huì)議的次數(shù)、會(huì)議的目的、內(nèi)容、時(shí)間、地點(diǎn)、人數(shù)最終將在合同談判時(shí)確定。
a公司將根據(jù)物業(yè)管理中心要求,在投標(biāo)時(shí)詳細(xì)提出需要設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)的次數(shù)、時(shí)間、地點(diǎn)、工作內(nèi)容及所需費(fèi)用的建議書。
2.2a公司施工人員在工程所在地的規(guī)定
為了
保證工程的順利的進(jìn)行,a公司的工作人員在工程的施工地遵循以下規(guī)定:
1.未經(jīng)業(yè)主允許,售貨員不得進(jìn)入與其施工無(wú)關(guān)的地方;
2.施工人員在工程所在地應(yīng)注意安全文明施工。
3.未經(jīng)業(yè)主允許,a相關(guān)人員不得觸及與自己系統(tǒng)不相干的其它系統(tǒng)的設(shè)備。
4.與其它系統(tǒng)有工作界面聯(lián)系時(shí),a公司將會(huì)及時(shí)聯(lián)系物業(yè)管理公司,按照適當(dāng)?shù)某绦驁?zhí)行。
3包裝要求
貨物的包裝和民運(yùn)符合系統(tǒng)的產(chǎn)品要求。為了保證設(shè)備在長(zhǎng)途運(yùn)輸和裝卸過(guò)程中的安全,產(chǎn)品包裝符合國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,由于包裝不妥導(dǎo)致設(shè)備銹蝕、掉失或損壞,由a公司承擔(dān)一切責(zé)任。每一包裝箱附有裝箱清單。
4發(fā)運(yùn)要求
1.a公司將在每件包裝上明顯地標(biāo)注下列標(biāo)記:
收貨人; 產(chǎn)品名稱; 合同號(hào); 品種號(hào)和箱號(hào); 到貨地點(diǎn);
外形尺寸(長(zhǎng)、寬、高),單位以mm計(jì)。
2.供貨商就根據(jù)貨物的要求,在包裝箱上標(biāo)明'小心輕放'、'請(qǐng)勿倒置'、'防潮'等字樣和吊裝標(biāo)記。
5運(yùn)輸及現(xiàn)場(chǎng)保管
1.a公司負(fù)責(zé)設(shè)備材料貨到安裝現(xiàn)場(chǎng)過(guò)程中的全部運(yùn)輸,包括運(yùn)輸過(guò)程中的中轉(zhuǎn)和貨到現(xiàn)場(chǎng)前的庫(kù)存;
2.a公司負(fù)責(zé)運(yùn)輸過(guò)程中的裝卸與貨物在現(xiàn)場(chǎng)存放點(diǎn)的就位。
3.貨物在現(xiàn)場(chǎng)的保管由a公司負(fù)責(zé),直至系統(tǒng)安裝、驗(yàn)交完畢。
4.安裝設(shè)備的運(yùn)輸、裝卸、現(xiàn)場(chǎng)保管的費(fèi)用全部由a公司負(fù)責(zé)。
6安裝及調(diào)試
1.本要求是a公司在中標(biāo)后執(zhí)行設(shè)備安裝調(diào)試保養(yǎng)服務(wù)過(guò)程條款中的一部分,供貨合同包含系統(tǒng)的安裝調(diào)試、保養(yǎng)服務(wù)條款。
2.中標(biāo)后,a公司將提交詳細(xì)的安裝進(jìn)度計(jì)劃,并闡述安裝中的難點(diǎn)、關(guān)鍵點(diǎn)及其解決方法和對(duì)策等。
3.a公司提供設(shè)備安裝調(diào)試及保養(yǎng)維修服務(wù)的施工服務(wù)隊(duì)伍要有中標(biāo)設(shè)備制造商確認(rèn)的資格,確認(rèn)隊(duì)伍具備專業(yè)知識(shí)及技術(shù)水平,熟悉所提供系統(tǒng)的技術(shù)性能、指標(biāo)、安裝工藝、維修保養(yǎng)知識(shí),在足夠能力承擔(dān)安裝工程并保證安裝工藝達(dá)到系統(tǒng)運(yùn)行合格的要求。安裝工作必須由供貨商提供的施工服務(wù)隊(duì)伍執(zhí)行。
4.a公司針對(duì)本工程設(shè)有安裝負(fù)責(zé)人,負(fù)責(zé)安裝工程的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、人力調(diào)配及工程質(zhì)量管理等工作,還設(shè)有安裝現(xiàn)場(chǎng)工程師負(fù)責(zé)技術(shù)指導(dǎo),質(zhì)量監(jiān)督,安裝現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量,安裝質(zhì)量檢查認(rèn)可等。
5.a公司進(jìn)入工作現(xiàn)場(chǎng)的遵守現(xiàn)場(chǎng)的規(guī)章制度。施工建立安全責(zé)任制,確保施工過(guò)程不出現(xiàn)人身安全事故、火災(zāi)事故和施工機(jī)械質(zhì)量造成的設(shè)備材料損壞事故。
6.施工隊(duì)伍將接受現(xiàn)場(chǎng)管理單位的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。
7.施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)所要的現(xiàn)場(chǎng)工作條件及施工中要物業(yè)管理中心配合承擔(dān)的項(xiàng)目。
8.安裝開始前,施工隊(duì)伍將協(xié)同物業(yè)管理中心共同檢查安裝現(xiàn)場(chǎng)是否已具備進(jìn)場(chǎng)條件,包括臨時(shí)用電用水和臨時(shí)用房的搭建地點(diǎn)。在確定施工條件已具備后5天內(nèi)施工隊(duì)伍與物業(yè)管理中心確定開始施工日期。施工日期定于雙方可進(jìn)場(chǎng)施工條件10天之內(nèi)。
9.施工所用的機(jī)械工具、設(shè)備材料由施工隊(duì)伍自備及自費(fèi)運(yùn)到施工工地,進(jìn)場(chǎng)后進(jìn)行必要的性能安全檢查,完工后從工地自費(fèi)搬出運(yùn)走,施工所用的材料及機(jī)械工具由物業(yè)管理中心提供恰當(dāng)?shù)膱?chǎng)所存放并由施工隊(duì)伍自行保管,不得隨便存放,以免造成不必要的丟失、損壞。
在安裝過(guò)程若發(fā)現(xiàn)的供貨及其質(zhì)量問(wèn)題,a公司亦要負(fù)責(zé)補(bǔ)救處理。
11.在整個(gè)施工過(guò)程中,系統(tǒng)設(shè)備材料的保管由施工隊(duì)伍負(fù)責(zé),直至安裝調(diào)試完畢,并在雙方簽署的驗(yàn)收合格證明書后才移交給物業(yè)管理中心。
12.試運(yùn)行由a公司專職工程師主持完成,調(diào)試應(yīng)通知業(yè)主人員參加,應(yīng)準(zhǔn)備試運(yùn)行記錄卡,并于事前10天交一份給業(yè)主。
第3篇 地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理銷售管理流程--項(xiàng)目前準(zhǔn)備
項(xiàng)目小組的建立
1、項(xiàng)目小組架構(gòu):在項(xiàng)目簽定銷售代理協(xié)議后,成立項(xiàng)目小組。
包括公司高層銷售管理人員、項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一名,銷售人員若干,負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的策劃人員、行政、財(cái)務(wù)人員和主要外協(xié)單位如廣告公司等。
2、項(xiàng)目小組工作內(nèi)容:建立項(xiàng)目檔案;
制定銷售策劃方案;
銷售策劃方案的具體實(shí)施與監(jiān)控;
銷售工作的組織和安排;
對(duì)銷售效果進(jìn)行分析,調(diào)整相應(yīng)的銷售策略;
對(duì)所調(diào)整的策略進(jìn)行重新講解和培訓(xùn);
與發(fā)展商的接洽;
與外協(xié)公司的接洽;
在今后項(xiàng)目操作中,公司擬考慮采用項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制和尋盤優(yōu)先操作原則;
銷售人員所需銷售工具準(zhǔn)備
1、答客問(wèn)
2、尊客咨詢
3、表格:每日上門客戶登記表
房款計(jì)算表
廣告日效果(回饋)統(tǒng)計(jì)表
每日上門客戶統(tǒng)計(jì)表
每周成交統(tǒng)計(jì)報(bào)表
4、銷售夾(內(nèi)含銷售資料,如:樓書、價(jià)格表、利率水準(zhǔn)、購(gòu)房相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦理手續(xù)流程及時(shí)間等)
5、文具:計(jì)算器、紙、筆、登記冊(cè)、膠水、釘書器、直尺和距離測(cè)定儀、點(diǎn)鈔驗(yàn)鈔機(jī),現(xiàn)場(chǎng)名片、工卡等的制作和領(lǐng)取。
6、銷售人員簡(jiǎn)歷(包括公司高層銷售管理人員、公司2~3名策劃人員和參與銷售的項(xiàng)目銷售人員)及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系電話,一分存檔,一分提供給發(fā)展商。
7、物業(yè)管理相關(guān)資料:公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項(xiàng)等。
銷售流程和銷售業(yè)務(wù)人員收入
1、由項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目策劃人員和公司財(cái)務(wù)與發(fā)展商確定后,制定項(xiàng)目操作流程。
2、由公司銷售負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人確定項(xiàng)目銷售人員提成及獎(jiǎng)懲制度。
3、銷售流程包括:各個(gè)關(guān)系的接洽負(fù)責(zé)人;
簽定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書和簽定買賣合同;
變更設(shè)計(jì)和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶內(nèi)容;
各個(gè)階段收費(fèi)安排和財(cái)務(wù)手續(xù);
4、制定詳細(xì)接待程序及時(shí)間排班安排。
培訓(xùn)前踩盤(詳見踩盤要領(lǐng))和踩盤總結(jié)。
項(xiàng)目培訓(xùn)及考核籌備
制定詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃;考核除文字考核外,還要加入情景考核方式。
銷售人員腦力激蕩會(huì)
1、銷售流程的推敲
2、現(xiàn)場(chǎng)氣氛如何烘托
3、客戶心理層面的分析和接待用語(yǔ)
4、銷售人員間配合和現(xiàn)場(chǎng)銷控準(zhǔn)備
5、銷售渠道的拓展
6、客戶可能提出的問(wèn)題
銷售計(jì)劃的制定
(1)銷售時(shí)間控制與安排
(2)銷售人員分工
(3)具體工作內(nèi)容和具體工作負(fù)責(zé)人
(4)銷售進(jìn)度和銷售目標(biāo)
項(xiàng)目前銷售培訓(xùn)
1、銷售培訓(xùn)參與人員:包括策劃部、代理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和銷售人員
2、培訓(xùn)材料準(zhǔn)備
3、培訓(xùn)內(nèi)容:
(1)環(huán)境分析:包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境(人口數(shù)量、職業(yè)與收入、家庭結(jié)構(gòu)、租金狀況等)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況(各個(gè)交通道路現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?、公共設(shè)施配置(學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、采市場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、體育設(shè)施等)及配套的距離、密度和未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。
(2)市場(chǎng)分析:市場(chǎng)現(xiàn)狀和走勢(shì);同類樓盤市場(chǎng)狀況、走勢(shì)、購(gòu)買人群特征、價(jià)格水平狀況;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售狀況;
(3)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃:項(xiàng)目本身特征(包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、買賣條件);發(fā)展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽(yù)狀況;建筑材料和施工工期等;
(4)策略分析:項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì);競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和銷售狀況、價(jià)格水準(zhǔn)等綜合評(píng)價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)策略的講解;項(xiàng)目銷售策略的講解;
(5)相關(guān)公司的介紹:發(fā)展商、承建商和物業(yè)公司的財(cái)力、形象和開發(fā)業(yè)績(jī);公司推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo),確立銷售人員的信心等。
(6)銷售流程的講解:發(fā)展商和代理商在項(xiàng)目中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系;二者在銷售過(guò)程中的責(zé)權(quán)分工;定金和首期款收取程序;合同簽署的注意事項(xiàng);風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避;簽定合同的技巧;
(7)答客問(wèn)的講解
(8)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);公共契約和管理規(guī)則等;
(9)銷售人員的禮儀行為準(zhǔn)則和個(gè)人銷售提成水準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲制度;
(10)結(jié)合目標(biāo)客戶心理及行為模式講解銷售技巧;現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的營(yíng)造;銷售技巧;語(yǔ)言和體態(tài)技巧;客戶心理分析等;
4、實(shí)地講解:
(1)現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)項(xiàng)目情況、策劃包裝方式及手法等進(jìn)行實(shí)地講解;
(2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售樓盤的現(xiàn)場(chǎng)觀摩;
(3)同類樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)走訪;
5、銷售演練與考核:
由策劃人員、銷售負(fù)責(zé)人共同就項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)行培訓(xùn)的綜合演練。
6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內(nèi)容的培訓(xùn)和演練。
第4篇 項(xiàng)目物業(yè)管理專案流程
項(xiàng)目物業(yè)管理專案流程
1、物業(yè)管理招投標(biāo)及方案編制
2、物業(yè)管理vi形象策劃
3、物業(yè)的接管、入住
4、房屋管理、保安、清潔服務(wù)、園林綠化、車輛管理、機(jī)電設(shè)備管理、電梯管理、維修維護(hù)、消防安全、社區(qū)文化
招標(biāo)
開發(fā)公司項(xiàng)目得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)工作,指定招標(biāo)文件、以便于通過(guò)物業(yè)管理的介入,爭(zhēng)取設(shè)計(jì)方案的合理性。
招標(biāo)文件
一般包括投標(biāo)須知、物業(yè)管理招標(biāo)書和部分物業(yè)的設(shè)計(jì)圖紙。
招標(biāo)須知
1、出具投標(biāo)保證金,額度為年服務(wù)費(fèi)用的5%,保證期為定標(biāo)時(shí)為止,不中標(biāo)者予以退回。
2、明確保密要求。
3、必須有'不選擇最低標(biāo)價(jià)'的聲明。
4、明示投送標(biāo)書的程序
5、明文規(guī)定開標(biāo)與評(píng)標(biāo)時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)(量化)
投標(biāo)保證金
約占投標(biāo)物業(yè)年度管理費(fèi)用總額的5%,保證期到定標(biāo)時(shí)為止,一般3-6個(gè)月,不中標(biāo)予以退回。
選標(biāo)方式
有兩種:1、開發(fā)公司向選定的若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出邀請(qǐng)書,出售招投標(biāo)文件,這稱為選標(biāo)方式;
2、開發(fā)公司對(duì)報(bào)名投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)逐一進(jìn)行經(jīng)營(yíng)資質(zhì)預(yù)審,經(jīng)審查合格方發(fā)給招標(biāo)文件,這稱為公開招標(biāo)方式。
物業(yè)管理的投標(biāo)過(guò)程
按照國(guó)家相關(guān)政策,今后物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的唯一途徑就是參與投標(biāo),主要的過(guò)程為:
1、確定投標(biāo)意向并成立投標(biāo)工作機(jī)構(gòu)
2、獲取招標(biāo)文件
3、考察物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)
4、成本測(cè)算
5、編制標(biāo)書
6、封送標(biāo)書
物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的測(cè)算方法(小區(qū))
主要由以下幾項(xiàng)經(jīng)費(fèi)構(gòu)成:
1、管理與服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用
2、公共設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行,維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)
3、綠化管理費(fèi)
4、清潔衛(wèi)生費(fèi)
5、保安費(fèi)
6、辦公費(fèi)
7、物業(yè)單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
8、法定稅費(fèi)
多層住宅物業(yè)管理公司員工定編標(biāo)準(zhǔn)為3.6人左右/萬(wàn)
第5篇 施工項(xiàng)目管理與項(xiàng)目成本控制
一、施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)
施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何以高效益地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并組織高效益的施工，使生產(chǎn)要素優(yōu)化組合、合理配置，保證施工生產(chǎn)的均衡性，利用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)和使企業(yè)獲得良好的綜合效益。施工項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)所要求的質(zhì)量、所規(guī)定的時(shí)限、所批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算所進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理的對(duì)象是項(xiàng)目，由于項(xiàng)目是一次性的，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行管理，具有全面性、科學(xué)性和程序性。項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是項(xiàng)目的目標(biāo)，項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、費(fèi)用控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。
施工項(xiàng)目的生產(chǎn)要素有勞動(dòng)力、材料、機(jī)械設(shè)備、技術(shù)和資金，這些要素具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維的關(guān)系，這就說(shuō)明項(xiàng)目是具有系統(tǒng)性的施工，施工項(xiàng)目管理是具有系統(tǒng)管理的特點(diǎn)的。加強(qiáng)施工項(xiàng)目管理，必須對(duì)施工項(xiàng)目的生產(chǎn)要素詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化其管理。對(duì)施工項(xiàng)目生產(chǎn)要素進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在四方面：(1)&127;對(duì)生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置，即適時(shí)、適量、比例適當(dāng)、位置適宜地配備或投入生產(chǎn)要素以滿足施工需要；(2)&127;對(duì)生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化組合，即對(duì)投入施工項(xiàng)目的生產(chǎn)要素在施工中適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用；(3)&127;對(duì)生產(chǎn)要素進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。動(dòng)態(tài)管理是優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的手段與保證，動(dòng)態(tài)管理的基本內(nèi)容就是按照項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各生產(chǎn)要素，使之在項(xiàng)目中合理流動(dòng)，在動(dòng)態(tài)中尋求平衡；(4)&127;合理地、高效地利用資源，從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。
二、項(xiàng)目管理的施工系統(tǒng)
項(xiàng)目管理的施工系統(tǒng)包括技術(shù)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)三個(gè)分系統(tǒng)，這三者是施工項(xiàng)目系統(tǒng)的三個(gè)不同的側(cè)面，三者密切相關(guān)、相互作用、相互影響。
(1)&127;技術(shù)系統(tǒng)。技術(shù)系統(tǒng)是三個(gè)分系統(tǒng)的核心，因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目管理的最終目的是向業(yè)主交付低成本高質(zhì)量的工程產(chǎn)品。施工活動(dòng)關(guān)鍵是技術(shù)性活動(dòng)，只有采取先進(jìn)的技術(shù)措施，才能做到低投入高產(chǎn)出，并創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。確定科學(xué)、合理的施工方案與施工工藝是技術(shù)系統(tǒng)的重要內(nèi)容。
(2)&127;社會(huì)系統(tǒng)。施工項(xiàng)目是由人來(lái)操作的，故必然產(chǎn)生人與人之間的聯(lián)系，即為社會(huì)系統(tǒng)。項(xiàng)目管理，人是第一要素。工程施工項(xiàng)目的第一責(zé)任人項(xiàng)目經(jīng)理除必須具備較高的政治素質(zhì)、具有較全面的施工技術(shù)知識(shí)、具有較高的組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力，而這組織領(lǐng)導(dǎo)工作能力高低的體現(xiàn)關(guān)鍵就在于能否充分調(diào)動(dòng)廣大勞動(dòng)者的積極性，這也是順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的關(guān)鍵所在。
(3)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是項(xiàng)目管理施工系統(tǒng)的關(guān)鍵分系統(tǒng)，是“目標(biāo)分系統(tǒng)”之一。工程施工是一種生產(chǎn)活動(dòng)過(guò)程，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程。工程施工勢(shì)必投入“人、材、機(jī)”及資金，投入太多會(huì)造成浪費(fèi)，投入不足又會(huì)影響施工進(jìn)度與工程質(zhì)量。
經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)是與技術(shù)系統(tǒng)、社會(huì)系統(tǒng)相伴隨而發(fā)生的，是一個(gè)投入和產(chǎn)生的系統(tǒng)。施工過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都要進(jìn)行投入產(chǎn)生分析，搞好責(zé)任成本管理，對(duì)所有資源要素按時(shí)間節(jié)奏進(jìn)行動(dòng)態(tài)優(yōu)化組合，以保證以最低的投入獲得最大的產(chǎn)生，也就是說(shuō)，工程 項(xiàng)目在施工生產(chǎn)過(guò)程中的每一環(huán)節(jié)就要進(jìn)行項(xiàng)目成本控制，成本核算過(guò)程與施工生產(chǎn)過(guò)程同步進(jìn)行，在時(shí)間上保持一致，這樣才能保證項(xiàng)目成本核算的準(zhǔn)確性和一致性，才能真正做好項(xiàng)目成本控制。
項(xiàng)目成本控制，指在項(xiàng)目成本的形成過(guò)程中，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費(fèi)用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時(shí)糾正半要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項(xiàng)生產(chǎn)費(fèi)用控制在計(jì)劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。施工項(xiàng)目成本控制的目的，在于降低項(xiàng)目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
一、項(xiàng)目成本控制原則
施工項(xiàng)目成本控制原則是企業(yè)成本管理的基礎(chǔ)和核心，施工崐項(xiàng)目經(jīng)理部在對(duì)項(xiàng)目施工過(guò)程進(jìn)行成本控制時(shí)，必須遵循以下基本原則。
（一）成本最低化原則。施工項(xiàng)目成本控制的根本目的，在于通過(guò)成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項(xiàng)目成本，以達(dá)到可能實(shí)現(xiàn)最低的目標(biāo)成本的要求。在實(shí)行成本最低化原則時(shí)，應(yīng)注意降低成本的可能性和合理的成本最低化。一方面挖掘各種降低成本的能力，使可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)；另一方面要從實(shí)際出發(fā)，制定通過(guò)主觀努力可能達(dá)到合理的最低成本水平。
（二）全面成本控制原則。全面成本管理是全企業(yè)、全員和全過(guò)程的管理，亦稱“三全”管理。項(xiàng)目成本的全員控制有一個(gè)系統(tǒng)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，包括各部門、各單位的責(zé)任網(wǎng)絡(luò)和班組經(jīng)濟(jì)核算等等，應(yīng)防止成本控制人人有責(zé)，人人不管。項(xiàng)目成本的全過(guò)程控制要求成本控制工作要隨著項(xiàng)目施工進(jìn)展的各個(gè)階段連續(xù)進(jìn)行，既不能疏漏，又不能時(shí)緊時(shí)松，應(yīng)使施工項(xiàng)目成本自始至終置于有效的控制之下。
（三）動(dòng)態(tài)控制原則。施工項(xiàng)目是一次性的，成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的中間控制，即動(dòng)態(tài)控制，因?yàn)槭┕?zhǔn)備階段的成本控制只是根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)的具體內(nèi)容確定成本目標(biāo)、編制成本計(jì)劃、制訂成本控制的方案，為今后的成本控制作好準(zhǔn)備；而竣工階段的成本控制，由于成本盈虧已基本定局，即使發(fā)生了糾差，也已來(lái)不及糾正。
（四）目標(biāo)管理原則。目標(biāo)管理的內(nèi)容包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解，目標(biāo)的責(zé)任到位和執(zhí)行，檢查目標(biāo)的執(zhí)行結(jié)果，評(píng)價(jià)目標(biāo)和修正目標(biāo)，形成目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)，即pdca循環(huán)。
（五）責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。在項(xiàng)目施工過(guò)程中，項(xiàng)目經(jīng)理部各部門、各班組在肩負(fù)成本控制責(zé)任的同時(shí)，享有成本控制的權(quán)力，同時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理要對(duì)各部門、各班組在成本控制中的業(yè)績(jī)進(jìn)行定期的檢查和考評(píng)，實(shí)行有獎(jiǎng)有罰。只有真正做好責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的成本控制，才能收到預(yù)期的效果。
二、項(xiàng)目成本控制措施
降低施工項(xiàng)目成本的途徑，應(yīng)該是既開源又節(jié)流，或者說(shuō)既增收又節(jié)支。只開源不節(jié)流，或者只節(jié)流不開源，都不可能達(dá)到降低成本的目的，至少是不會(huì)有理想的降低成本效果。控制項(xiàng)目成本的措施歸納起來(lái)有三大方面：組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施。
（一）組織措施。項(xiàng)目經(jīng)理是項(xiàng)目成本管理的第一責(zé)任人，全面組織項(xiàng)目部的成本管理工作，應(yīng)及時(shí)掌握和分析盈虧狀況，并迅速采取有效措施；工程技術(shù)部是整個(gè)工程項(xiàng)目施工技術(shù)和進(jìn)度的負(fù)責(zé)部門，應(yīng)在保證質(zhì)量、按期完成任務(wù)的前提下盡可能采取先進(jìn)技術(shù)，以降低工程成本；經(jīng)營(yíng)部主管合同實(shí)施和合同管理工作，負(fù)責(zé)工程進(jìn)度款的申報(bào)和催款工作，處理施工賠償問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)部應(yīng)注重加強(qiáng)合同預(yù)算管理，增創(chuàng)工程預(yù)算收入；財(cái)務(wù)部主管工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)工作，應(yīng)隨時(shí)分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)收支情況，合理調(diào)度資金；項(xiàng)目經(jīng)理部的其它部門和班組都應(yīng)精心組織，為增收節(jié)支盡責(zé)盡職。
（二）技術(shù)措施
1．制訂先進(jìn)的、&127;經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，以達(dá)到縮短工期、提高質(zhì)量、降低成本的目的。施工方案包括四大內(nèi)容：施工方法的確定、施工機(jī)具的選擇、施工順序的安排和流水施工的組織。正確選擇施工方案是降低成本的關(guān)鍵所在。
2．在施工過(guò)程中努力尋求各種降低消耗、&127;提高工效的新工藝、新技術(shù)、新材料等降低成本的技術(shù)措施。
3．嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，&127;杜絕返工現(xiàn)象，縮短驗(yàn)收時(shí)間，節(jié)省費(fèi)用開支。
（三）經(jīng)濟(jì)措施
1．人工費(fèi)控制管理。主要是改善勞動(dòng)組織，減少窩工浪費(fèi)；實(shí)行合理的獎(jiǎng)懲制度；加強(qiáng)技術(shù)教育和培訓(xùn)工作；加強(qiáng)勞動(dòng)紀(jì)律，壓縮非生產(chǎn)用工和輔助用工，嚴(yán)格控制非生產(chǎn)人員比例。
2．材料費(fèi)控制管理。主要是改進(jìn)材料的采購(gòu)、運(yùn)輸、收發(fā)、保管等方面的工作，減少各個(gè)環(huán)節(jié)的損耗，節(jié)約采購(gòu)費(fèi)用；合理堆置現(xiàn)場(chǎng)材料，避免和減少二次搬運(yùn)；嚴(yán)格材料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收和限額領(lǐng)料制度；制訂并貫徹節(jié)約材料的技術(shù)措施，合理使用材料，綜合利用一切資源。
3．機(jī)械費(fèi)控制管理。主要是正確選配和合理利用機(jī)械設(shè)備，搞好機(jī)械設(shè)備的保養(yǎng)修理，提高機(jī)械的完好率、利用率和使用效率，從而加快施工進(jìn)度、增加產(chǎn)量、降低機(jī)械使用費(fèi)。
4．間接費(fèi)及其它直接費(fèi)控制。&127;主要是精減管理機(jī)構(gòu)，合理確定管理幅度與管理層次，節(jié)約施工管理費(fèi)等等。
項(xiàng)目成本控制的組織措施、技術(shù)措施、經(jīng)濟(jì)措施，三者是融為一體、相互作用的。項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目成本控制中心，要以投標(biāo)報(bào)價(jià)為依據(jù)，制定項(xiàng)目成本控制目標(biāo)，各部門和各班組通力合作，形成以市場(chǎng)投標(biāo)報(bào)價(jià)為基礎(chǔ)的施工方案經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、物資采購(gòu)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)化、勞動(dòng)力配備經(jīng)濟(jì)優(yōu)化的項(xiàng)目成本控制體系。
綜上分析，施工項(xiàng)目管理與項(xiàng)目成本控制是相輔相成的，只有加強(qiáng)施工項(xiàng)目管理，才能控制項(xiàng)目成本；也只有達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目的，加強(qiáng)施工項(xiàng)目管理才有意義。施工項(xiàng)目成本控制體現(xiàn)了施工項(xiàng)目管理的本質(zhì)特征，并代表著施工項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。施工項(xiàng)目成本控制是施工項(xiàng)目管理績(jī)效評(píng)價(jià)的客觀、公正的標(biāo)尺。
第6篇 工程項(xiàng)目管理體系－文件管理
工程項(xiàng)目管理體系:文件管理
1 文件管理范圍:適用于項(xiàng)目部與管理體系有關(guān)的所有文件的控制。
2 文件分類
1、項(xiàng)目部?jī)?nèi)部管理性作業(yè)文件:包括項(xiàng)目部規(guī)章制度、管理辦法等文件;
2、技術(shù)性作業(yè)文件:包括國(guó)家或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、施工規(guī)范、項(xiàng)目管理計(jì)劃/實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)、操作規(guī)程、作業(yè)指導(dǎo)書、技術(shù)交底、施工圖紙、變更、業(yè)主及監(jiān)理往來(lái)函件等文件;
3、各類合同、標(biāo)書:包括與業(yè)主、分包商、供應(yīng)商鑒定的各類合同、協(xié)議、標(biāo)書等文件;
4、法律、法規(guī):與質(zhì)量、環(huán)境、安全、職業(yè)健康等有關(guān)的法律法規(guī)。
3 文件的擬制和批準(zhǔn)
1、項(xiàng)目管理計(jì)劃/實(shí)施性施工組織設(shè)計(jì)由項(xiàng)目總工程師負(fù)責(zé)編寫、項(xiàng)目經(jīng)理審核、公司相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)審批;
2、項(xiàng)目部管理性文件由項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理負(fù)責(zé)起草,項(xiàng)目常務(wù)副經(jīng)理審核,項(xiàng)目經(jīng)理審批;
3、作業(yè)文件由項(xiàng)目相關(guān)部門主管工程師負(fù)責(zé)編寫,項(xiàng)目部門領(lǐng)導(dǎo)審核,項(xiàng)目總工程師審批;
4、各類合同、標(biāo)書由項(xiàng)目部相關(guān)職能部門負(fù)責(zé)起草,部門領(lǐng)導(dǎo)審核,項(xiàng)目經(jīng)理審批。
4 文件的收發(fā)
1、以項(xiàng)目部名義制發(fā)的管理性文件,由綜合辦公室編制發(fā)放清單,經(jīng)項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,由辦公室按發(fā)放范圍填寫《收/發(fā)文登記簿》進(jìn)行發(fā)放;
2、項(xiàng)目部應(yīng)收集與本項(xiàng)目有關(guān)的'技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)'和'標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖紙',并建立《有效技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)文件目錄》和《有效標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖清單》;
3、有效技術(shù)文件由項(xiàng)目工程安質(zhì)部制定發(fā)放范圍,部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,資料管理人員按發(fā)放范圍填寫《收/發(fā)文登記簿》進(jìn)行發(fā)放;
4、施工圖紙由項(xiàng)目工程安質(zhì)部登記收發(fā),并及時(shí)更新清單;圖紙由專人領(lǐng)取,當(dāng)面點(diǎn)交簽字;
5、圖紙等重要技術(shù)文件不能隨意復(fù)印,如丟失、破壞或需要增發(fā)時(shí),應(yīng)填寫文件復(fù)制審批單,經(jīng)項(xiàng)目總工程師批準(zhǔn)后方可復(fù)印,并對(duì)復(fù)印的文件正確性進(jìn)行簽認(rèn),同時(shí)進(jìn)行發(fā)放登記;
6、未在文件發(fā)放范圍內(nèi)的部門,不能隨意借用他人文件復(fù)印,應(yīng)經(jīng)文件制定部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,由文件制作部門填寫《文件領(lǐng)用登記表》,當(dāng)面點(diǎn)交簽字領(lǐng)取該文件;
7、分發(fā)號(hào)控制的文件如丟失、破損或需要增發(fā)時(shí),須填寫《文件領(lǐng)用登記表》,經(jīng)文件管理部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后,重新登記發(fā)放新文件,同時(shí)應(yīng)將丟失或破損的文件分發(fā)號(hào)作廢或延用原分發(fā)號(hào);
8、發(fā)至項(xiàng)目?jī)?nèi)部與體系有關(guān)的文件為受控文件,分發(fā)時(shí)填寫分發(fā)順序號(hào)作為受控號(hào)。分發(fā)管理性作業(yè)文件,在其封面或首頁(yè)加蓋'受控'印章并編號(hào)。
5 文件的管理
1、各部門必須建立健全收發(fā)文登記制度,填寫《收/發(fā)文登記簿》;
2、與體系相關(guān)的管理性文件,由綜合辦公室編號(hào)、登記、加蓋'受控'印章;
3、管理性文件一般只換版,不作更改。文件的歸口部門提出申請(qǐng)后,由分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施更改;
4、項(xiàng)目部接到圖紙變更通知后,由資料員及時(shí)清理《有效文件(圖紙)清單》,并通知所持有人員在原圖變更部位作出標(biāo)識(shí)或采用其他方法進(jìn)行更改并標(biāo)識(shí);
5、所有作廢文件由文件持有部門/人員負(fù)責(zé)加蓋'作廢'標(biāo)識(shí),并填寫《文件銷毀/留用登記表》,經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后銷毀。需要保留的作廢文件,則加蓋'作廢留用'印章;
6、因工作需要或單位之間借閱文件時(shí),須填寫《文件借閱登記表》,辦理借閱手續(xù);
7、管理性文件、技術(shù)性文件、合同標(biāo)書應(yīng)作為管理活動(dòng)的歷史記錄,按照《檔案管理暫行辦法》歸檔保存;
8、工程竣工驗(yàn)收后,項(xiàng)目部清理鑒定技術(shù)文件,并按規(guī)定將竣工文件歸檔并移交。
第7篇 項(xiàng)目物業(yè)工程部管理范圍4
項(xiàng)目物業(yè)工程部管理范圍(四)
工程部負(fù)責(zé)的日常工作有:
1.對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的日常運(yùn)行管理及維護(hù)保養(yǎng)。
2.對(duì)物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。
3.對(duì)客戶的裝修工程方案審核,對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。
4.對(duì)客戶進(jìn)行有償服務(wù)。
5.為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問(wèn)。
6.公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
一、強(qiáng)電專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。
2.負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源的供給。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé),但當(dāng)對(duì)方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時(shí),應(yīng)給予支持配合。
3.負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動(dòng)力電源的維修保養(yǎng)。
4.負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。
5.負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。
6.負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。
7.負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
8.對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。
9.為客戶提供有償服務(wù)。
二、空調(diào)、給排水專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行、管理及維修、保養(yǎng)工作。
2.改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì),使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境,同時(shí)最大限度節(jié)約能源。
3.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)行、維修保養(yǎng)工作。
4.負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報(bào)檢工作。
5.負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
三、綜合維修專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。
2.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。
3.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項(xiàng)目的修理、調(diào)整。
4.負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。
5.負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。
6.負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。
7.負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。
8.負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
四、弱電專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)行和維修、保養(yǎng)工作。
2.負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
第8篇 某項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
項(xiàng)目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.作業(yè)目的
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),資金是企業(yè)的血脈,資金管理是財(cái)務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),也是項(xiàng)目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業(yè)綜合實(shí)力的體現(xiàn),保證企業(yè)的資金富余時(shí)不閑置,困難時(shí)不短缺,始終維持最佳的現(xiàn)金保有量,是企業(yè)資金管理的重要目標(biāo)。
2.主管崗位 總會(huì)計(jì)師
主辦崗位資金管理
3.緊前工作條件
從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)開始到項(xiàng)目。
4.作業(yè)描述
4.1編制資金計(jì)劃
4.1.1 總投資估算
房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資包括直接成本、期間費(fèi)用及稅金。項(xiàng)目直接成本主要參考可行性研究報(bào)告,根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況可以進(jìn)行調(diào)整。期間費(fèi)用可根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)估計(jì),營(yíng)業(yè)費(fèi)用一般不超過(guò)銷售額的3%(普通住宅約1-2%,別墅項(xiàng)目略高)。管理費(fèi)用與項(xiàng)目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān),一般控制在建安投資的3%(本企業(yè)歷年人均管理費(fèi)用是個(gè)很重要的參數(shù))。利息支出可簡(jiǎn)化計(jì)算,每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等(具體稅種及稅率以當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)為準(zhǔn))。
需要注意的是,在通貨膨脹期間,當(dāng)項(xiàng)目持續(xù)周期較長(zhǎng)時(shí),需考慮物價(jià)上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。
4.1.2資金支付計(jì)劃
總投資估算一經(jīng)確定,即可編制分年度投資計(jì)劃,形成項(xiàng)目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報(bào)批報(bào)建規(guī)定,費(fèi)用支出計(jì)劃,房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計(jì)劃應(yīng)滾動(dòng)編制,自當(dāng)月起12個(gè)月以內(nèi)的計(jì)劃盡量細(xì)化到月份(尤其是3個(gè)月以內(nèi)),以更好的指導(dǎo)資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計(jì)劃的動(dòng)態(tài)調(diào)整,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)際付款與計(jì)劃付款的對(duì)比分析,當(dāng)月未付款項(xiàng)自動(dòng)順延至以后月份。與工程進(jìn)度有關(guān)的付款計(jì)劃應(yīng)得到項(xiàng)目經(jīng)理的確認(rèn)。
4.1.3資金回籠計(jì)劃
為控制貸款規(guī)模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現(xiàn)金保有量,銷售管理崗位應(yīng)及時(shí)提供資金回籠計(jì)劃。根據(jù)項(xiàng)目的資金支付和回籠計(jì)劃編制項(xiàng)目的籌資計(jì)劃。當(dāng)項(xiàng)目實(shí)際資金回籠與計(jì)劃不符時(shí),需隨時(shí)對(duì)后期的資金回籠計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。
4.2選擇籌資方案
項(xiàng)目投資的資金來(lái)源主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預(yù)售房款等。根據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資辦法,項(xiàng)目的自有資金必須達(dá)到總投資的30%,而且四證齊全才能發(fā)放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管,進(jìn)行封閉式運(yùn)作,回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常情況下,項(xiàng)目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準(zhǔn)預(yù)售以銀行貸款為主,預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負(fù)轉(zhuǎn)正,以回籠房款平衡資金流出。
根據(jù)公司信用等級(jí)的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔(dān)保貸款等方式,單純的項(xiàng)目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)等手續(xù)費(fèi)。
在銀行貸款以外,項(xiàng)目公司可以考慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計(jì)劃,地產(chǎn)投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴(yán)格。
4.3分析償債能力
為確保項(xiàng)目借款能按時(shí)還本付息,維護(hù)公司的信用等級(jí),應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的償債能力進(jìn)行分析,保持項(xiàng)目的現(xiàn)金流始終為正。以下計(jì)算表格可供參考。
項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治霰?/p>
金額單位:萬(wàn)元 第1年 第2年 第n年 合計(jì)
一、本年借款
1. 年初借款本息累計(jì)
2. 本年借款
3. 本年應(yīng)計(jì)利息
二、本年還本付息
1. 本年償還本金
2. 本年支付利息
三、償還借款的資金來(lái)源
1. 自有資金
2. 預(yù)售房款
3. 其他
四、現(xiàn)金盈余
項(xiàng)目貸款
1.作業(yè)目的
在總投資估算的基礎(chǔ)上,按照項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃確定項(xiàng)目各階段的資金需求。按照資金來(lái)源的可靠性、融資成本的高低、融資風(fēng)險(xiǎn)的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要的資金來(lái)源,尤其是在取得土地權(quán)證,到預(yù)售之前的開發(fā)階段,缺口資金往往通過(guò)銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用,利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。
2.批準(zhǔn)崗位 董事長(zhǎng)(或授權(quán)總經(jīng)理):批準(zhǔn)貸款和抵押。
主管崗位 總會(huì)計(jì)師:審核融資計(jì)劃,落實(shí)融資銀行,簽署貸款合同。
主辦崗位 資金管理:編制融資計(jì)劃,收集和報(bào)送資料,貸款談判,辦理抵押手續(xù),建立貸款臺(tái)帳,按期還本付息。
3.作業(yè)描述
3.1 本主辦崗位編制項(xiàng)目資金計(jì)劃,合理安排收支結(jié)點(diǎn),提出融資方案,經(jīng)總會(huì)計(jì)師審核批準(zhǔn)。
3.2 按照貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報(bào)送資料:
3.2.1 資本金達(dá)到項(xiàng)目總投資35%或以上的證明;
3.2.2三級(jí)以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書;
3.2.3信用等級(jí)證書;
3.2.4 經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號(hào);
3.2.5 已納入地方商品房建設(shè)計(jì)劃的立項(xiàng)批文;
3.2.6《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》;
3.2.7資金封閉運(yùn)作方案;
3.2.8項(xiàng)目可行性研究報(bào)告;
3.2.9 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)文本;
3.2.10 項(xiàng)目重大的經(jīng)濟(jì)合同,包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營(yíng)銷策劃合同等;
3.2.11 企業(yè)基本情況資料及財(cái)務(wù)資料。
3.3 貸款談判:明確借款總額、期限、優(yōu)惠利率、保證方式(抵押或擔(dān)保)、用款和還款計(jì)劃、抵押物評(píng)估價(jià)值等。
3.4貸款談判的雙方意見一致后,由總會(huì)計(jì)師在公司行政辦公會(huì)議上提請(qǐng)審議,如貸款數(shù)額超過(guò)董事會(huì)授權(quán)額度的尚需報(bào)董事會(huì)審批。
3.5 經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會(huì)審批同意后,由總會(huì)計(jì)師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。
3.6 根據(jù)公司資金情況和項(xiàng)目回籠情況,調(diào)整借貸計(jì)劃,及時(shí)與貸款銀行溝通協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手續(xù)。
3.7 貸款到期付清,及時(shí)辦理合同終止手續(xù)。如需展期,仍須由總會(huì)
計(jì)師提請(qǐng)公司行政會(huì)議審批。
4.貸款擔(dān)保
銀行一般要求項(xiàng)目公司以項(xiàng)目抵押來(lái)鎖定風(fēng)險(xiǎn)(在建工程抵押費(fèi)用較高),個(gè)別情況下銀行會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實(shí)力較強(qiáng)、有代償能力的公司提供擔(dān)保。
4.1 項(xiàng)目分階段抵押
4.1.1土地使用權(quán)抵押:在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金,獲得《房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)》后,辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù);
4.1.2房屋期權(quán)抵押:在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上,具備房屋期權(quán)抵押條件時(shí),可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù),將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。
4.1.3現(xiàn)房抵押:工程已竣工驗(yàn)收,開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后,將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。
5.貸款額度
項(xiàng)目貸款額度的確定取決于抵押物的價(jià)值,房屋期權(quán)價(jià)值是以抵押時(shí)投入該項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、已支付的工程款(不包括預(yù)付款、庫(kù)存材料與設(shè)備)的總和估算而得。
以房屋期權(quán)作為抵押的貸款,貸款額度一般不會(huì)高于抵押物價(jià)值的50%,以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會(huì)高于抵押物價(jià)值的70%。
6.貸款發(fā)放
6.1在發(fā)放貸款前,公司與貸款銀行簽訂《財(cái)務(wù)監(jiān)管協(xié)議》,項(xiàng)目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶,保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒,確保貸款資金在項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運(yùn)作。保證金帳戶核算貸款資金,監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項(xiàng)目回籠資金。
6.2貸款銀行確定貸款額度后,按照項(xiàng)目實(shí)際用款需求分次將貸款資金劃入保證金帳戶。
第9篇 建筑項(xiàng)目環(huán)境管理計(jì)劃
建筑工程項(xiàng)目環(huán)境管理計(jì)劃
第一節(jié) 公司環(huán)境方針和環(huán)境保護(hù)目標(biāo)
1.公司環(huán)境方針: 遵守法規(guī) 防止污染
節(jié)能降耗 清潔生產(chǎn)
提升管理 持續(xù)發(fā)展
2.環(huán)境管理目標(biāo):
----杜絕噪聲、粉塵污染,不損壞林木、植被。
----工業(yè)廢水達(dá)標(biāo)排放,施工油劑回收率100%。
----生活區(qū)及施工區(qū)做到衛(wèi)生、干凈、整潔。
第二節(jié) 環(huán)境管理職責(zé)
識(shí)別評(píng)價(jià)本部門活動(dòng)中的環(huán)境因素及可控制的重要環(huán)境因素,制定本部門的環(huán)境管理方案,確保實(shí)現(xiàn)環(huán)境管理目標(biāo)與指標(biāo) 。
負(fù)責(zé)保持本部門施工活動(dòng)場(chǎng)所的整潔、有序、文明、安全。
施工期間合理置放建筑材料及建筑機(jī)械設(shè)備,不得隨便占用公共空間(如道路)。在組織有關(guān)運(yùn)輸工作時(shí),應(yīng)注意保護(hù)道路、橋梁等公共設(shè)施。
將環(huán)境管理措施或方案納入作業(yè)性文件管理,并組織措施和方案的落實(shí)。
第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施
1、防止空氣污染措施
1.1現(xiàn)場(chǎng)所有機(jī)動(dòng)車輛嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)燃油規(guī)定,使用環(huán)境燃料,實(shí)現(xiàn)尾氣排放達(dá)標(biāo)。
1.2 施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁焚燒各種工業(yè)垃圾。
1.3 在施工區(qū)及廠區(qū)的運(yùn)輸車輛車速不得超過(guò)15km /h,以防塵土飛揚(yáng)造成粉塵污染。
1.4 合理安排施工工序,防止土建施工作業(yè)產(chǎn)生的粉塵污染已裝好的設(shè)備。
1.5 施工中要選用環(huán)保型建筑材料,以減少環(huán)境污染及對(duì)工作人員的危害。
2. 防止噪聲污染措施
2.1 所用機(jī)械設(shè)備及車輛確保具有完善的消音設(shè)備,將噪聲控制在國(guó)家環(huán)保允許的范圍以內(nèi)。
2.2 為防止噪聲對(duì)人身的侵害,現(xiàn)場(chǎng)將使用逆變電焊機(jī)等低躁型的機(jī)械設(shè)備,對(duì)易產(chǎn)生噪聲的無(wú)齒鋸、磨光機(jī)等機(jī)具集中放置在棚內(nèi),將噪聲控制在國(guó)家規(guī)定的允許范圍以下。
2.3 合理安排施工時(shí)間,每晚10:00至早7:00不安排施工,防止施工噪聲擾民。
3. 防止水污染措施
3.1 食品、廢料等生活垃圾一律裝入垃圾袋集中清運(yùn),倒在經(jīng)業(yè)主許可的地點(diǎn)。
3.2 施工施工中產(chǎn)生的廢水必須經(jīng)沉淀,廢舊油料用后回收到專用桶內(nèi),集中處理。
3.3 機(jī)械凡需加油、檢修等,需在其下部鋪墊塑料布或安放接油盤,直至確保不漏油時(shí)方可撤去,以確保不污染地面或樓面。
3.4 施工區(qū)的雨水和廢水經(jīng)過(guò)沉淀,排放到地下管道。
4. 環(huán)境保潔措施
4.1所有進(jìn)入總平面區(qū)域的車輛必須保持干凈、整潔,按指定的道路和限定的時(shí)速行駛,所有機(jī)動(dòng)車輛均需停放在指定位置,杜絕現(xiàn)場(chǎng)亂放車輛。
4.2 施工現(xiàn)場(chǎng)所有設(shè)備、材料、機(jī)械、車輛等全部實(shí)行定置化管理。
4.3 各班組的各類技術(shù)文件均置于文件櫥內(nèi),辦公室內(nèi)外的桌、椅和地面無(wú)雜物和廢物。
4.4 服從業(yè)主和監(jiān)理工程師的管理,保持現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生。
4.5 施工現(xiàn)場(chǎng)禁止吸煙。
第10篇 淺談公路工程施工項(xiàng)目管理控制
本人于2023年8月5日至11日參加重慶交通大學(xué)在廣東舉辦的公路工程專業(yè)一級(jí)建造師繼續(xù)教育培訓(xùn)，通過(guò)為期一周的學(xué)習(xí)，在老師們細(xì)心地指導(dǎo)，為我們梳理有關(guān)公路工程法律、法規(guī)、施工管理技術(shù)等有關(guān)知識(shí)，介紹了目前公路工程施工的前沿技術(shù)與新工法，為我們更新了傳統(tǒng)的管理模式，為我們今后繼續(xù)從事項(xiàng)目管理工作補(bǔ)充了新鮮血液，豐富了我的理論知識(shí)，使我的水平有了一定程度的提高，并對(duì)今后的管理工作提出了更高的要求。我以公路工程施工項(xiàng)目管理控制為主要內(nèi)容淺談一下我的見解。
社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，公路建設(shè)行業(yè)發(fā)展的多樣化和復(fù)雜化，，促使公路工程管理技術(shù)方法和內(nèi)容隨著改變有一個(gè)更新。施工項(xiàng)目管理控制是一項(xiàng)多層面、全方位的管理控制，工程的質(zhì)量好壞、安全與否、成本高低等均是項(xiàng)目管理的體現(xiàn)。只有做好施工項(xiàng)目的管理控制，才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、安全、高效的管理目標(biāo)，故搞好施工項(xiàng)目管理工作至關(guān)重要。
（一）質(zhì)量管理與控制
工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理是工程建設(shè)的重要任務(wù)之一，它貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目決策階段和實(shí)施階段的全過(guò)程，它主要包括以下方面的內(nèi)容：
1、施工質(zhì)量保證體系的建立
施工質(zhì)量保證體系一般是指現(xiàn)場(chǎng)施工管理組織的施工質(zhì)量自控系統(tǒng)或質(zhì)量管理系統(tǒng)，即施工單位為實(shí)施承建工程的施工質(zhì)量管理和目標(biāo)控制，以現(xiàn)場(chǎng)施工管理組織架構(gòu)為基礎(chǔ)，通過(guò)質(zhì)量管理目標(biāo)的確定和分解，所需人員和資源的配置，以及項(xiàng)目質(zhì)量管理體系相關(guān)制度的建立和運(yùn)行，形成具有質(zhì)量控制與質(zhì)量保證能力的工作系統(tǒng)。
施工質(zhì)量保證體系的建立是以現(xiàn)場(chǎng)施工管理組織機(jī)構(gòu)（施工項(xiàng)目經(jīng)理部）為主體，根據(jù)施工單位質(zhì)量管理體系和業(yè)主或總承包方的工程項(xiàng)目質(zhì)量管理與控制的總系統(tǒng)的有關(guān)規(guī)定和要求而建立。
施工質(zhì)量保證體系需要根據(jù)施工管理的范圍，結(jié)合工程的特點(diǎn)建立，其主要有：
(1)現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理與控制的目標(biāo)體系；
(2)現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理與控制的業(yè)務(wù)職能、部門、分工；
(3)現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理與控制的基本制度和主要工作流程，引用企業(yè)質(zhì)量管理體系的相關(guān)制度，如技術(shù)質(zhì)量崗位責(zé)任制度、施工質(zhì)量檢查檢驗(yàn)制度、檢測(cè)試驗(yàn)管理制度、信息檔案管理制度、質(zhì)量控制例會(huì)制度等，以及各相關(guān)方面的工作流程；
（4）現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理與控制計(jì)劃或施工組織設(shè)計(jì)文件；
（5）現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量管理與控制點(diǎn)及其措施；
2、施工質(zhì)量保證體系的運(yùn)行
施工質(zhì)量保證體系的運(yùn)行，應(yīng)以質(zhì)量計(jì)劃為龍頭，過(guò)程管理為重心，來(lái)正確展開。
（1）計(jì)劃。可以理解為施工質(zhì)量計(jì)劃階段，明確目標(biāo)并制訂實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)方案。在施工質(zhì)量計(jì)劃階段，現(xiàn)場(chǎng)施工管理組織應(yīng)根據(jù)其任務(wù)目標(biāo)和責(zé)任范圍，建立施工質(zhì)量管理與控制的制度，對(duì)質(zhì)量工作程序、技術(shù)方法、業(yè)務(wù)流程、資源分配、檢驗(yàn)試驗(yàn)要求、質(zhì)量記錄方式、不合格處理、管理措施等內(nèi)容，做出具體規(guī)定并形成相關(guān)文件。施工質(zhì)量計(jì)劃編輯成后，還需對(duì)其實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)的可行性、有效性、經(jīng)濟(jì)合理性等進(jìn)行論證，并按規(guī)定的程序與權(quán)限經(jīng)過(guò)審批后執(zhí)行。
（2）實(shí)施。包含兩個(gè)環(huán)節(jié)，即計(jì)劃行動(dòng)方案的交底和計(jì)劃規(guī)定的方法與要求展開施工作業(yè)技術(shù)活動(dòng)。計(jì)劃交底的目的在于使具體的作業(yè)者和管理者，明確計(jì)劃的意圖和要求，掌握施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，從而規(guī)范作業(yè)和管理行為，正確執(zhí)行計(jì)劃的行動(dòng)方案，步調(diào)一致地努力實(shí)現(xiàn)預(yù)期的施工質(zhì)量目標(biāo)。
（3）檢查。指對(duì)計(jì)劃實(shí)施過(guò)程進(jìn)行各種檢查，包括作業(yè)者的自檢、互檢和專職管理者專檢。各類檢查也包含兩大方面：一是檢查是否嚴(yán)格執(zhí)行了計(jì)劃的行動(dòng)方案；實(shí)際條件是否發(fā)生了變化；沒(méi)按計(jì)劃執(zhí)行的原因。而是檢查計(jì)劃執(zhí)行的結(jié)果，即施工質(zhì)量是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的要求，對(duì)此進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。
⑷處至。對(duì)于質(zhì)量檢查所發(fā)現(xiàn)的施工質(zhì)量問(wèn)題或質(zhì)量不合格，及時(shí)進(jìn)行原因分析，采取必要的措施予以糾正，保持施工質(zhì)量的受控狀態(tài)。處置分為糾紛處置和預(yù)防處置兩個(gè)步驟，前者是采取應(yīng)急措施，解決當(dāng)前的質(zhì)量問(wèn)題和缺陷；后者是信息反饋管理部門，反思問(wèn)題癥結(jié)或計(jì)劃時(shí)的不周，為今后類似問(wèn)題的質(zhì)量預(yù)防提供借鑒。
工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制是從工序質(zhì)量到分項(xiàng)工程質(zhì)量、分部工程質(zhì)量、單位工程質(zhì)量的系統(tǒng)控制工程，也是一個(gè)由對(duì)投入原材料的質(zhì)量控制過(guò)程的開始，直到完成工程質(zhì)量檢驗(yàn)為止的全過(guò)程的系統(tǒng)過(guò)程。
3、樹立質(zhì)量意識(shí)，重視質(zhì)量管理
樹立質(zhì)量意識(shí)是搞好工程質(zhì)量管理的首要條件，它在項(xiàng)目管理中起著主導(dǎo)和支配的作用。要樹立“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”，“質(zhì)量是企業(yè)的生命”的思想，要有高度的責(zé)任心，保證和提高工程質(zhì)量是企業(yè)生存和發(fā)展的大事，優(yōu)良的工程有利于提高本企業(yè)的信譽(yù)和競(jìng)爭(zhēng)能力。管理層是企業(yè)的核心，管理層的管理理念決定了企業(yè)文化。管理層的工程質(zhì)量意識(shí)和工程質(zhì)量重視程度，往往決定了整個(gè)企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量的意識(shí)和重視程度。因此，企業(yè)管理層應(yīng)該樹立質(zhì)量意識(shí)，重視質(zhì)量管理。
（二）安全管理與控制
安全管理是施工項(xiàng)目管理的重要組成部分之一，是涉及生產(chǎn)人員人身安全的目標(biāo)管理，應(yīng)給予高度重視。確定安全生產(chǎn)責(zé)任制是以制度的形式明確企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門、各類人員在施工生產(chǎn)活動(dòng)中應(yīng)負(fù)的安全職責(zé)，是最基本的一項(xiàng)安全管理制度。近年公路企業(yè)安全管理的生產(chǎn)實(shí)踐表明：嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)責(zé)任制使各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門負(fù)起責(zé)任建立健全安全專職機(jī)構(gòu)加強(qiáng)安全部門的領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)格執(zhí)行安全檢查制度這是搞好安全生產(chǎn)有力的組織保證體系。通過(guò)制定安全生產(chǎn)責(zé)任制做到安全生產(chǎn)“事事有其主，人人有其責(zé)”。每個(gè)施工項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和特點(diǎn)，成立以項(xiàng)目經(jīng)理為主的安全生產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)小組，并配備規(guī)定數(shù)量的專職和兼職安全管理員，做到按專業(yè)、崗位、區(qū)域等包干負(fù)責(zé)。同時(shí)隨著項(xiàng)目的推進(jìn)開展文明施工競(jìng)賽活動(dòng)，做到有布置、有檢查、有考評(píng)、有獎(jiǎng)懲。
（三）成本控制
1、重視施工項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制
施工項(xiàng)目成本管理的根本目的，在于通過(guò)成本管理的各種手段，促進(jìn)不斷降低施工項(xiàng)目成本和要求。但是，長(zhǎng)期以來(lái)，在施工項(xiàng)目成本管理中，存在“三重三輕”問(wèn)題，即重實(shí)際成本的計(jì)算和分析，輕全過(guò)程的成本管理和對(duì)其影響困素的控制，重施工成本的計(jì)算分析，輕采購(gòu)成本、工藝成本和質(zhì)量成本，重財(cái)會(huì)人員的管理，輕操作層的日常管理。正是由于不重視對(duì)全過(guò)程的成本管理及對(duì)其影響因素的控制，不重視采購(gòu)，工藝和質(zhì)量成本的控制，不重視操作層的日常管理，造成施工項(xiàng)目成本的增高。
2、加強(qiáng)定額和預(yù)算管理
對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的依據(jù)是施工定額和施工預(yù)算。除了國(guó)家統(tǒng)一的公路、安裝工程基礎(chǔ)定額以及市場(chǎng)及市場(chǎng)的勞務(wù)、材料價(jià)格信息外，企業(yè)還應(yīng)根據(jù)自身的情況和特點(diǎn)編制企業(yè)施工定額。要對(duì)施工項(xiàng)目成本進(jìn)行控制，分析成本節(jié)約或超支的原因，不能離開施工定額。通過(guò)“兩算對(duì)比”確定成本降低水平。加強(qiáng)定額和預(yù)算管理，不斷完善企業(yè)內(nèi)部定額資料，節(jié)約材料消耗，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低施工項(xiàng)目成本。
3、實(shí)行項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任制
實(shí)行項(xiàng)目目標(biāo)管理責(zé)任制，也就是工程項(xiàng)目開工時(shí)，把計(jì)劃的方針、任務(wù)、目的和措施等逐一加以分解，提出進(jìn)一步的具體要求，并分別落實(shí)到參與項(xiàng)目施工的各個(gè)部門、班組乃至個(gè)人。另外，要針對(duì)各個(gè)不同階段的目標(biāo)責(zé)任，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰約束措施，以加強(qiáng)責(zé)任人的責(zé)任感。
（四）工程進(jìn)度控制
工程進(jìn)度控制是指對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的各建設(shè)階段的工作順序和持續(xù)時(shí)間進(jìn)行規(guī)劃、實(shí)施、檢查、協(xié)調(diào)及信息反饋等一系列活動(dòng)的總稱，是以周密、合理的進(jìn)度計(jì)劃為指導(dǎo)，對(duì)工程施工進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查、分析、調(diào)整與控制。進(jìn)度控制的最終目的是確保項(xiàng)目動(dòng)用時(shí)間目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了工程項(xiàng)目有計(jì)劃地進(jìn)行施工，需要制定進(jìn)度計(jì)劃，并按計(jì)劃進(jìn)行施工。
計(jì)劃是組織或個(gè)人為達(dá)到即定目標(biāo)制定行動(dòng)方案的過(guò)程，是對(duì)將要進(jìn)行活動(dòng)所做的事先安排。也就是說(shuō)，控制是在項(xiàng)目進(jìn)展的全過(guò)程中，定進(jìn)度計(jì)劃，并按計(jì)劃進(jìn)行施工。計(jì)劃是組織或個(gè)人為達(dá)到即定目標(biāo)制定行動(dòng)方案的過(guò)程，是對(duì)將要進(jìn)行活動(dòng)所做的事先安排。也就是說(shuō)，控制是在項(xiàng)目進(jìn)展的全過(guò)程中，進(jìn)行計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度的比較，發(fā)現(xiàn)偏離，就及時(shí)采取措施糾正。投資控制是質(zhì)量控制與進(jìn)度控制的前提，而質(zhì)量控制與進(jìn)度控制是矛盾的統(tǒng)一體。在生產(chǎn)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)進(jìn)度控制與質(zhì)量控制進(jìn)行多方面多角度的對(duì)比，找到二者的效比最大值，使二者均處于最優(yōu)狀態(tài)。
（五）組織與協(xié)調(diào)控制
組織協(xié)調(diào)是指在一個(gè)工作系統(tǒng)內(nèi)，通過(guò)信息交換、會(huì)議溝通、函件往來(lái)、感情聯(lián)絡(luò)和研究討論等方式，消除系統(tǒng)內(nèi)機(jī)構(gòu)運(yùn)行產(chǎn)生的矛盾、問(wèn)題和障礙，確保系統(tǒng)內(nèi)各個(gè)組織機(jī)構(gòu)能夠正常運(yùn)行的手段。利用會(huì)議進(jìn)行協(xié)調(diào)。工程例會(huì)是進(jìn)行協(xié)調(diào)的重要方法，參加會(huì)議的各方對(duì)工作的前一階段工作進(jìn)行總結(jié)，對(duì)下一階段的工作進(jìn)行安排。除例會(huì)之外，專題會(huì)議也是協(xié)調(diào)的方法之一。會(huì)議協(xié)調(diào)應(yīng)注意下列事項(xiàng)：
1、各單位的與會(huì)人員職務(wù)應(yīng)適當(dāng)。要求與會(huì)人員既要了解現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，又能夠現(xiàn)場(chǎng)決策。職務(wù)太高不了解現(xiàn)場(chǎng)情況，職務(wù)太低不能決策，因此，職務(wù)要適中。
2、與會(huì)人員應(yīng)做好會(huì)議的準(zhǔn)備工作。施工單位在會(huì)前應(yīng)向監(jiān)理單位的總監(jiān)理工程師提交一份書面的報(bào)告，除了列明前一階段的進(jìn)度和下一階段的計(jì)劃外，要特別列明下一階段需要協(xié)調(diào)的事項(xiàng)等內(nèi)容。
3、要將所有的決議寫成會(huì)議紀(jì)要，供執(zhí)行和檢查。
4、提高決議的執(zhí)行力度，及時(shí)糾正不執(zhí)行會(huì)議決議的行為和單位，并提出批評(píng)。
（六）信息管理與控制
由于施工管理的多樣性和多變性，各部門和單位需要交互的信息量不斷擴(kuò)大，信息的交流與傳遞頻度也在增加，相應(yīng)地對(duì)信息管理的要求越來(lái)越高。在施工管理中，目前采取的還是傳統(tǒng)的信息管理方法。信息從它的產(chǎn)生、整理、加工、傳遞到檢索和利用都是基于紙介質(zhì)進(jìn)行的。結(jié)果，在整個(gè)過(guò)程中，信息都在以一種較為緩慢的速度在流動(dòng)，這往往影響到獲取工程信息的及時(shí)性和有效性。將各種信息化技術(shù)引入項(xiàng)目的管理工作能夠有效解決這一問(wèn)題。
施工項(xiàng)目管理控制是一門復(fù)雜的多層面、全方位綜合性的工程，工程的質(zhì)量好壞、安全與否、成本高低均是項(xiàng)目管理的體現(xiàn)。只有做好施工項(xiàng)目的管理控制，才能實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)、安全、高效的管理目標(biāo)，為項(xiàng)目、為企業(yè)創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益，為社會(huì)公路建設(shè)事業(yè)做出更大的貢獻(xiàn)。
二〇一三年八月二十六日
第11篇 大酒店室內(nèi)精裝修項(xiàng)目工程施工技術(shù)管理實(shí)施計(jì)劃
大酒店室內(nèi)精裝修項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃:施工技術(shù)管理
八、施工技術(shù)管理制度
我們從以下方面,建立施工技術(shù)措施管理制度,確保工程順利完工。
a、總體管理制度
1、首先建立健全施工管理組織機(jī)構(gòu),全面管理指導(dǎo)施工,各個(gè)部門及崗位均明確職責(zé)、權(quán)限、做到各司其職各負(fù)其責(zé),職責(zé)分明。
2、執(zhí)行我公司的質(zhì)量手冊(cè)、程序文件,一切工作均按程序文件的要求同,并結(jié)合監(jiān)理的要求去做。
3、做好文件和資料的管理工作,施工中各種記錄表格按甲方要求的格式進(jìn)行,對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、會(huì)議紀(jì)要、變更設(shè)計(jì)、來(lái)往文件設(shè)專人進(jìn)行文件管理,甲方、監(jiān)理的文件由專人統(tǒng)一辦理,做好收、發(fā)、管、存、歸檔的工作。
4、次工程的材料采購(gòu)按iso9002標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定管理,材料采購(gòu)前必須對(duì)材料供應(yīng)方進(jìn)行評(píng)定審查,貨比三家,將選擇的材料供應(yīng)方的資料及擬購(gòu)材料的質(zhì)量規(guī)格、合格證、檢驗(yàn)證書等甲方和報(bào)監(jiān)理工程師審批,批準(zhǔn)后再進(jìn)行采購(gòu)。采購(gòu)的材料進(jìn)場(chǎng)后必須按規(guī)范的要求進(jìn)行抽樣檢驗(yàn)試驗(yàn),合格后才能使用。對(duì)于甲方提供的材料,同樣要求甲方提供有關(guān)的質(zhì)量合格資料,進(jìn)場(chǎng)后設(shè)備檢驗(yàn)試驗(yàn)合格后才能使用,如有不合格報(bào)甲方處理。材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)試驗(yàn)后作好標(biāo)識(shí)工作,防止材料的混用、錯(cuò)用、調(diào)亂,做到材料的管理井井有條。
5、加強(qiáng)施工過(guò)程的全面控制
本工程設(shè)立負(fù)責(zé)質(zhì)量保證工作的專職質(zhì)保員和負(fù)責(zé)質(zhì)量檢驗(yàn)工作的專職質(zhì)量檢查員,從每一個(gè)工序起抓好質(zhì)量保證和質(zhì)量檢驗(yàn)工作。
(1)首先組織全體施工人員學(xué)透、熟悉施工圖紙,對(duì)圖紙上存在的問(wèn)題及時(shí)向甲方或設(shè)計(jì)單位反映、防止出現(xiàn)差錯(cuò),要求甲方、設(shè)計(jì)單位做好設(shè)計(jì)技術(shù)交底工作,以便按設(shè)計(jì)的要求、設(shè)計(jì)的意圖去施工。
(2)建立施工組織設(shè)計(jì)和施工方案和審查制度,工程開工前,將我單位技術(shù)主管部門批準(zhǔn)的單位工程施工組織設(shè)計(jì)報(bào)送監(jiān)理工程師審核。對(duì)于重大或關(guān)鍵部位的施工,以及新技術(shù)材料的使用,我施工單位提前一周提出具體的施工方案、施工技術(shù)保證措施,以及新技術(shù)材料的試驗(yàn),鑒定證明材料呈報(bào)監(jiān)理主管工程師審批,經(jīng)批準(zhǔn)后以此為依據(jù)來(lái)指導(dǎo)施工。
(3)做好開工前的施工技術(shù)交底,填寫開工報(bào)告搞好各個(gè)施工工序的控制。每個(gè)工序開工前做好各方面的準(zhǔn)備,先報(bào)監(jiān)理工程師批準(zhǔn)才能開工。每個(gè)工序完成后進(jìn)行自檢,自檢合格后再報(bào)監(jiān)理工程師檢驗(yàn)。上道工序檢驗(yàn)不合格下一道工序不準(zhǔn)進(jìn)行,以保證每道工序的質(zhì)量均符合要求,不留隱患。隱蔽工程必須報(bào)監(jiān)理工程師檢驗(yàn)合格簽證后才能覆蓋。
(4)對(duì)重要的、關(guān)鍵的工序或甲方指定的項(xiàng)目在全面開始施工前先作典型施工,以取得合理的方法、數(shù)據(jù)來(lái)指導(dǎo)全面的施工。
(5)施工中投入足夠的機(jī)械設(shè)備來(lái)保證施工的順利進(jìn)行和使施工質(zhì)量得到保證,對(duì)施工機(jī)構(gòu)設(shè)備做好管理、保養(yǎng)、維護(hù)工作,以保證其最佳的工作狀況。
(6)施工人員在施工前均經(jīng)過(guò)培訓(xùn)學(xué)習(xí)后才上崗,對(duì)于有不同要求的技術(shù)項(xiàng)目及特殊工種的人員(如電焊、電工等)經(jīng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核合格后持證上崗。
(7)建立健全技術(shù)復(fù)核制度,在認(rèn)真組織進(jìn)行施工圖會(huì)審和技術(shù)交底的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)關(guān)鍵部位和影響工程全局的技術(shù)工作的復(fù)核。工程施工過(guò)程,除按質(zhì)量規(guī)定的復(fù)查、檢查內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)查、檢查外,在重點(diǎn)工序施工前,必須對(duì)關(guān)鍵的檢查項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的復(fù)核。建筑物的定位軸線、標(biāo)高;特殊項(xiàng)目大樣圖的形狀、尺寸;以及其它需要復(fù)核的項(xiàng)目。杜絕重大差錯(cuò)事故的發(fā)生。
6、做好施工全程的檢驗(yàn)試驗(yàn)工作
(1)所有用于本工程的試驗(yàn)檢驗(yàn)、測(cè)量?jī)x器設(shè)備均要經(jīng)過(guò)有關(guān)計(jì)量檢測(cè)部門檢驗(yàn)合格才能使用,并且有專人負(fù)責(zé)。
(2)對(duì)用于本工程的結(jié)構(gòu)材料進(jìn)場(chǎng)后,必須經(jīng)檢驗(yàn)試驗(yàn)合格后才能合用,對(duì)施工過(guò)程的產(chǎn)品的檢驗(yàn)和試驗(yàn)將配合施工過(guò)程進(jìn)行,并請(qǐng)甲方和監(jiān)理工程師認(rèn)可批準(zhǔn)。此外,按國(guó)家規(guī)定的比例,對(duì)有關(guān)材料送質(zhì)監(jiān)站等單位檢驗(yàn)。
7、做好質(zhì)量記錄文件的管理工作,各種質(zhì)量記錄在施工過(guò)程中及時(shí)填寫監(jiān)理工程師審核簽證,并妥為保存。
b、各分項(xiàng)工程施工前有技術(shù)交底
1、各分項(xiàng)工程及各專業(yè)工程在施工前由各專業(yè)工程師編制好施工質(zhì)量保證預(yù)控方案,并交甲方主管工程師審核批準(zhǔn)。
2、各分項(xiàng)工程施工前,各專業(yè)工程師必須對(duì)工人交代工程師施工要點(diǎn)和操作規(guī)程,并下達(dá)分項(xiàng)工程施工技術(shù)交底單。
c、嚴(yán)格執(zhí)行'三檢制'和'例會(huì)制'
1、每天下班前由各專業(yè)工程總管領(lǐng)導(dǎo)各班組對(duì)當(dāng)天施工項(xiàng)目進(jìn)行自檢,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題立即返工,并作好質(zhì)量記錄。
2、每周末,項(xiàng)目經(jīng)理組織各專業(yè)工程總管相互檢查、評(píng)比考核、發(fā)揚(yáng)成績(jī)、糾正缺點(diǎn)。
3、對(duì)隱蔽工程的每道工序進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收,作好驗(yàn)收記錄,并請(qǐng)甲方及有關(guān)主管部門簽證認(rèn)可。
4、每周日下午,工程指揮部會(huì)同甲方工程負(fù)責(zé)人召開現(xiàn)場(chǎng)例會(huì),檢查本周工作,研究和布置下周工作;對(duì)工地出現(xiàn)的問(wèn)題,提出解決辦法并及時(shí)整改。
d、施工測(cè)量準(zhǔn)確
1、對(duì)所有施工的測(cè)量?jī)x器,要按計(jì)量要求定期到指定單位進(jìn)行校定,施工過(guò)程中,如發(fā)現(xiàn)儀器誤差過(guò)大,即立即送去修理,并重新校定,精度滿足要求后,方可使用。
2、對(duì)設(shè)計(jì)單位的交付的測(cè)量資料進(jìn)行檢查、核對(duì),如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要補(bǔ)測(cè)加固,并通知設(shè)計(jì)單位和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理。
3、施工基線、水準(zhǔn)點(diǎn),測(cè)量控制點(diǎn),定期半月校核一次。各工序開工前,校核所有的測(cè)量控制點(diǎn)。
e、把好材料關(guān)
1、嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求選定材料樣板,并送甲方及設(shè)計(jì)師簽證認(rèn)可。樣板及簽證單一式三份,一份存放于招標(biāo)方材料部,一份存放于招標(biāo)方項(xiàng)目部,一份留施工方項(xiàng)目部。
2、本工程所需的主要材料,公司材料部采購(gòu)人員親赴廠家選材、訂貨和驗(yàn)收,從而保證主要材料的絕對(duì)優(yōu)質(zhì)。
f、加強(qiáng)監(jiān)理力度
公司設(shè)專職內(nèi)部質(zhì)量監(jiān)督檢查員,對(duì)本項(xiàng)目工程施工質(zhì)量、材料、進(jìn)度、安全、文明施工等進(jìn)行全面檢查、監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改,并定期把工地現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表送交甲方和工程指揮部,由他們填寫反饋意見后傳真給公司總工室,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)整改,使工程質(zhì)量得到有效控制。
第12篇 集團(tuán)公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理
建設(shè)集團(tuán)公司項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理
一、項(xiàng)目帶、墊資的財(cái)務(wù)管理
1、項(xiàng)目帶墊資財(cái)務(wù)管理的目的,是保證帶墊資款項(xiàng)的安全回收,保證帶墊資款項(xiàng)安全的主要責(zé)任人,為項(xiàng)目承包合同的發(fā)包人(子公司經(jīng)理)和項(xiàng)目承包人。
2、項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程中,由于建設(shè)單位提出帶、墊資的要求,項(xiàng)目經(jīng)過(guò)集團(tuán)公司文件所規(guī)定的要求,程序,經(jīng)批準(zhǔn)后,財(cái)務(wù)可予以辦理帶墊資款項(xiàng)的撥付。
3、帶、墊資款項(xiàng)的來(lái)源,原則上由項(xiàng)目承包人籌集提供,特殊情況或依實(shí)際情況分析需由子公司墊付的須在辦理審批手續(xù)時(shí)提出,并得到批準(zhǔn)。
4、項(xiàng)目的帶、墊資款項(xiàng),原則上不能用該項(xiàng)目的予收工程款墊付,應(yīng)由項(xiàng)目承包人的自有資金支付,如確需由該項(xiàng)目的予收款墊付,發(fā)、承包雙方應(yīng)制定墊資款扣除計(jì)劃,墊資款全額最遲應(yīng)在預(yù)收工程款50%時(shí)予以扣清。
5、項(xiàng)目帶墊資款撥付后,發(fā)包方應(yīng)嚴(yán)密注視加強(qiáng)對(duì)其的控制管理,確保資金的安全回收。
二、項(xiàng)目合同完成過(guò)程中的財(cái)務(wù)管理
1、項(xiàng)目合同完成過(guò)程財(cái)務(wù)管理的原則,是項(xiàng)目資金的?？顚Ｓ?嚴(yán)禁超用,如確需動(dòng)用子公司資金的,項(xiàng)目應(yīng)提出借款申請(qǐng),子公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),資金有償使用。
2、項(xiàng)目付款應(yīng)實(shí)行資金與實(shí)物工作量雙控制。在工程的進(jìn)行階段,資金到位大于實(shí)物工作量的,以實(shí)物工作量為最高付款限額,資金到位小于實(shí)物工作量的以資金到位為最高付款限額,在工程的竣工階段,嚴(yán)格以資金到位數(shù)為最高付款限額。
3、在杭施工的工程項(xiàng)目,不允許另立銀行帳戶,其資金的結(jié)算,全部在子公司帳戶中進(jìn)行,在杭州以外施工的工程項(xiàng)目,原則上不開立銀行帳戶,確需開立須經(jīng)經(jīng)理同意,報(bào)公司批準(zhǔn)方可開立,開立的全部銀行帳戶,應(yīng)由子公司財(cái)務(wù)科予以掌握、控制。
4、項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù),所提供的原始單據(jù),應(yīng)符合國(guó)家法律、法規(guī),特別是國(guó)家稅法的規(guī)定,對(duì)違反上述規(guī)定的業(yè)務(wù),財(cái)務(wù)人員應(yīng)予以提出,因項(xiàng)目原因違反規(guī)定而造成的經(jīng)濟(jì)損失,由項(xiàng)目承擔(dān)。
5、項(xiàng)目一經(jīng)開工,發(fā)包方必須明確項(xiàng)目費(fèi)用開支的審批人,經(jīng)費(fèi)審批人負(fù)有控制項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)使用的直接責(zé)任。
三、項(xiàng)目合同完成的財(cái)務(wù)管理
1、項(xiàng)目合同完成,項(xiàng)目應(yīng)提供財(cái)務(wù)的需的全部憑證、資料,以便財(cái)務(wù)資料的整理、保存。
2、項(xiàng)目合同完成,項(xiàng)目應(yīng)如實(shí)提供有關(guān)工程的各類欠款收款,及可能發(fā)生的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),并做出一切經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)由項(xiàng)目承擔(dān)的書面承諾,同時(shí)推行項(xiàng)目承包擔(dān)保人制度,擔(dān)保人對(duì)被擔(dān)保人隱匿的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
3、項(xiàng)目合同完成、兌現(xiàn)時(shí),有條件的單位應(yīng)建立項(xiàng)目準(zhǔn)備基金,即按兌現(xiàn)額予留30%,以備承接新任務(wù)墊付資金之需,該項(xiàng)基金所有權(quán)歸原扣除項(xiàng)目承包人,用于該承包人承接新任務(wù)發(fā)生的帶墊資等一些費(fèi)用,企業(yè)或任何人無(wú)任何理由挪作它用,承包結(jié)束,予以全額退還。
