z園物業(yè)財務(wù)管理制度
雅園物業(yè)財務(wù)管理制度
一、總則
1、財務(wù)管理是物業(yè)管理的重要組成部份,正確處理好管理與理財?shù)年P(guān)系,是物業(yè)管理的首要問題。
2、按照國家的有關(guān)規(guī)定辦理稅務(wù)登記。依法納稅,主動接受政府部有關(guān)部門對本企業(yè)的監(jiān)督。
3、物業(yè)管理公司財務(wù)部應(yīng)認(rèn)真貫徹《會計法》。并執(zhí)行財政部制定的《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》、北京市財政局制定的《北京市物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理實施細(xì)則》,以及國家財經(jīng)政策、法令,遵守各項資金收付制度,嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算開支標(biāo)準(zhǔn)。
4、按照財務(wù)制度的規(guī)定,切實做好記賬、算賬、報賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚、日清月結(jié)、按期收賬、在規(guī)定時間內(nèi)報送會計報表,及時、準(zhǔn)確、完整地反映物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。
5、財務(wù)管理的基本要求:
(1)建立健全財務(wù)管理制度,強調(diào)內(nèi)部計劃的嚴(yán)肅性。
(1)嚴(yán)格執(zhí)行國家法律、法規(guī)和財政經(jīng)濟政策。
(2)認(rèn)真執(zhí)行財務(wù)開支范圍標(biāo)準(zhǔn)。做好財務(wù)管理的各項基礎(chǔ)工作。
(3)如實反映財務(wù)狀況和經(jīng)濟指標(biāo),保證投資者利益不被侵犯。
6、財務(wù)管理的三方面任務(wù):
(1)計劃、合理的安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務(wù);
(2)認(rèn)真貫徹各項財經(jīng)制度,維護財經(jīng)紀(jì)律,實行財務(wù)監(jiān)督;
(3)加強經(jīng)濟核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟效益。
7、配備專職財務(wù)人員,開戶建賬,建立一套完整的、切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟活動記錄工作。
二、計劃管理制度
1、每年度未做好本公司下一年度的財務(wù)預(yù)算。
2、計劃管理的主要任務(wù):
(1)預(yù)期總體經(jīng)濟指標(biāo),并且分解、下達各部門。
(2)通過各階段的決算考核各部門計劃執(zhí)行情況,編制分析報告向總經(jīng)理匯報。
(3)根據(jù)計劃執(zhí)行情況,定期修正偏差,合理控制計劃。
3、做好會計決算和利潤分配報告,加強財務(wù)監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益。
三、資金管理制度
1、現(xiàn)金收支管理
(1)嚴(yán)格按照國家有關(guān)現(xiàn)金管理和銀行結(jié)算制度進行現(xiàn)金業(yè)務(wù)收支管理。
(2)營業(yè)收入現(xiàn)金不得坐支。
(3)不得超過銀行規(guī)定限額保留庫存現(xiàn)金。
(4)按銀行規(guī)定,超過標(biāo)準(zhǔn)數(shù)額的支出不得用現(xiàn)金,如有特殊情況需總經(jīng)理批準(zhǔn)方可使用。
2、銀行存款管理
(1)加強結(jié)算資金管理,銀行存款日記賬按期與銀行對賬單進行核對,編制銀行存款調(diào)節(jié)表。
(2)及時掌握銀行存款收支動態(tài)及余額,搞好貨幣資金的調(diào)度,保證經(jīng)營資金的供給。
(3)財務(wù)印鑒實行分管制,財務(wù)專用章由會計保管,銀行預(yù)留名章、現(xiàn)金收、付訖章和轉(zhuǎn)賬章由出納保管。
3、銀行支票結(jié)算的要求
(1)超過標(biāo)準(zhǔn)的各項支出要通過銀行轉(zhuǎn)賬結(jié)算。
(2)建立支票購買、領(lǐng)用登記制度。登記內(nèi)容是:支票號、領(lǐng)用日期、領(lǐng)用人、支票用途、支票限額、報銷金額、報銷日期。
(3)作廢的支票也應(yīng)在支票登記簿上登記,并在該支票上加蓋作廢印訖。
(4)支票領(lǐng)用必須在五日內(nèi)報銷,超過報銷期限需做延期說明,不得無故拖延報銷。
(5)開出的支票必須填寫日期、收款人、用途、用大寫注明限額金額,并且在小寫金額欄內(nèi)以人民幣符號$為使用限額的截止符封死,禁止簽發(fā)空白支票。
四、資產(chǎn)管理制度
1、固定資產(chǎn)的管理
(1)按現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定: 使用年限超過一年的房屋及建筑物、機械、機器、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品,單位價值在人民幣2000元以上,并且使用年限超過2年的,也應(yīng)該作為固定資產(chǎn)。
(2)各部門如需購置固定資產(chǎn),應(yīng)在編制年度預(yù)算和月預(yù)算時充分考慮及擬定采購計劃,填制'采購申請單'并寫明固定資產(chǎn)的用途、名稱、規(guī)格、單位、數(shù)量、金額及供貨商(三家報價),'采購申請表'要經(jīng)采購部門尋價及尋價人簽字,經(jīng)物業(yè)管理公司財務(wù)部審核后呈報總經(jīng)理審批,以上手續(xù)完備后方可與供貨商簽訂商品購銷合同。需要加蓋公章的經(jīng)濟合同要經(jīng)總經(jīng)理簽批后方為有效(購銷合同正本送交財務(wù)部作付款依據(jù),采購部門、總經(jīng)理辦公室各存副本備查)。
(3)購進固定資產(chǎn)后,采購人要到物業(yè)管理公司財務(wù)部辦理到貨驗收手續(xù),會同財務(wù)人員、倉儲保管人員填制'外購資產(chǎn)、物品驗收單',如直撥使用部門,使用部門要對購進固定資產(chǎn)的質(zhì)量及外觀進行審驗并填制'固定資產(chǎn)領(lǐng)用登記表'。
(4)財務(wù)部要對購進的各項固定資產(chǎn)建賬建卡,根據(jù)稅務(wù)局要求和會計核算方法,按月計提折舊費。
(5)固定資產(chǎn)應(yīng)由使用部門負(fù)責(zé)管理,財務(wù)部應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)的類別建立固定資產(chǎn)分類賬,并根據(jù)'外購資產(chǎn)、物品驗收單'、'固定資產(chǎn)領(lǐng)用登記表'對固定資產(chǎn)按使用部門分別設(shè)立明細(xì)賬,進行財務(wù)核算。使用部門在領(lǐng)用固定資產(chǎn)時要會同財務(wù)人員、倉儲保管人員共同填制'固定資產(chǎn)領(lǐng)用登記表'。
(6)固定資產(chǎn)如專人使用,應(yīng)由使用人保管,使用人在財務(wù)部辦理領(lǐng)用手續(xù)。各部門公共使用的,由部門經(jīng)理指定專人負(fù)責(zé),如發(fā)生人為損壞或丟失,需照價賠償。
(7)固定資產(chǎn)要定期清查盤點,本制度規(guī)定:物業(yè)管理公司須于每年的5月31日和12月31日對所有固定資產(chǎn)進行全面的清查盤點,盤點時要對實物逐項點數(shù),填制'固定資產(chǎn)盤點表',按類別,品名詳列賬存數(shù)量金額和實存數(shù)量金額,由參加盤點人簽章證明,保管備查,固定資產(chǎn)明細(xì)賬和固定資產(chǎn)總賬要按時核對,作到賬賬相符,賬實相符,出現(xiàn)盤盈、盤虧要及時上報。
(8)固定資產(chǎn)的調(diào)出、變賣和因失去使用價值需要報廢時,必須按物業(yè)管理公司權(quán)限辦理,合法批準(zhǔn)手續(xù),其變賣價格由物業(yè)管理公司財務(wù)部核實資產(chǎn)凈值后與購買單位協(xié)商確定并報總經(jīng)理審批。需報廢及清理的固定資產(chǎn)要進行審查與技術(shù)鑒定后報總經(jīng)理批準(zhǔn),進行賬務(wù)處理。凡屬人為造成固定資產(chǎn)報廢或損壞,必須上報總經(jīng)理處理并追究其個人責(zé)任及相應(yīng)的處罰。
(9)對于接受外單位投資、調(diào)撥增加的固定資產(chǎn)或?qū)ν馔顿Y、調(diào)撥減少的固定資產(chǎn),雙方財務(wù)人員、經(jīng)辦人員、總負(fù)責(zé)人需共同填制'固定資產(chǎn)交接表'并加蓋雙方單位的公章。
2、流動資產(chǎn)管理
(1)非商品資金管理:非商品資金包括現(xiàn)金、物料用品、低值易耗品、待攤費用等。
(2)必須嚴(yán)格控制非商品資金的占用,核定額度,嚴(yán)格管理。
(3)購置必須有計劃,經(jīng)批準(zhǔn),手續(xù)合法完備,否則財務(wù)部不予報銷。
(4)根據(jù)財政局有關(guān)各企業(yè)庫存現(xiàn)金不得超過銀行核準(zhǔn)限額,根據(jù)現(xiàn)在的經(jīng)濟業(yè)務(wù)需要,備用金庫存周轉(zhuǎn)金暫定為4000元整,由財務(wù)部出納員負(fù)責(zé),建立現(xiàn)金日記賬,嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金盤點制度,報銷手續(xù),每日核對庫存現(xiàn)金,做到賬款相符,賬賬相符。
五、會計核算制度
1、會計核算原則
(1)公司必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項進行會計核算,填制會計憑證,登記會計賬簿,編制財務(wù)報告,不得以虛假的經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項或者資料進行會計核算。
(2)會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。
(3)會計核算以人民幣為記賬本位幣。
(4)采取借貸復(fù)式記賬法。
(5)會計科目采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目核算。
附:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計科目表
編號科目名稱編號科目名稱
一資產(chǎn)類241長期借款
101現(xiàn)金261長期應(yīng)付款
102銀行存款275住房周轉(zhuǎn)金
112應(yīng)收票據(jù)三所有者權(quán)益
113應(yīng)收賬款301實收資本
114壞賬準(zhǔn)備311資本公積
115預(yù)付賬款313盈余公積
119其他應(yīng)收款321本年利潤
124庫存材料322利潤分配
125庫存設(shè)備四成本類(略)
129低值易耗品五損益類
139待攤費用501經(jīng)營收入
151固定資產(chǎn)502經(jīng)營成本
155累計折舊503銷售費用
156固定資產(chǎn)清理504經(jīng)營稅金及附加
159固定資產(chǎn)購建支出511其他業(yè)務(wù)收入
161無形資產(chǎn)512其他業(yè)務(wù)支出
171遞延資產(chǎn)521管理費用
181待處理財產(chǎn)損益522財務(wù)費用
二負(fù)債類531投資收益
202應(yīng)付票據(jù)541營業(yè)外收入
203應(yīng)付賬
款542營業(yè)外支出
204預(yù)收賬款550所得稅
209其他應(yīng)付款560以前年度損益調(diào)整
211應(yīng)付工資
214應(yīng)付福利費
221應(yīng)繳稅金
229其他應(yīng)繳款
231預(yù)提費用
(6)會計核算應(yīng)遵循一致性、可比性、及時性、清晰性、配比性、謹(jǐn)慎性,重要性的原則。
(7)公司的會計核算以收付實現(xiàn)制為基礎(chǔ)。
2、會計憑證的填制
(1)會計人員要根據(jù)審核無誤的原始憑證填制記賬憑證。
(2)會計人員要嚴(yán)格審核會計憑證,對記載不完整、不正確、不符合規(guī)定的憑證,應(yīng)退回補填或更正。對偽造、涂改或經(jīng)濟業(yè)務(wù)不合法的憑證,應(yīng)拒絕受理并及時報告領(lǐng)導(dǎo)處理。
3、會計憑證的保管
(1)會計人員要妥善保管會計憑證,不得外借、復(fù)制、丟失。
(2)財務(wù)部門對本年度內(nèi)的各種憑證、賬簿、報表、計劃和重要的經(jīng)濟合同等會計資料定期收集,審查核對,整理立卷,編制目錄,裝訂成冊,制定專人保管。對上一年度的會計檔案清點無誤,登記后轉(zhuǎn)交集團檔案室統(tǒng)一保管。
六、費用管理制度
1、應(yīng)在正確核算、科學(xué)預(yù)測基礎(chǔ)上、編制費用計劃,建立費用管理責(zé)任制。
2、經(jīng)營中發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費,應(yīng)本著'必須、合理、節(jié)約'的原則,從嚴(yán)掌握。
3、每月按員工工資總額的14%提取員工福利費,使用范圍按國家財務(wù)制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4、每月按員工工資總額的2%提取工會經(jīng)費。
5、員工教育經(jīng)費按員工工資總額的1.5%的比例提取,教育經(jīng)費用于公司員工教育或員工培訓(xùn)。
6、實行統(tǒng)一的勞動保險制度。每月按人事部提交的繳費明細(xì)表例提取養(yǎng)老保險金、大病、失業(yè)及工傷保險。
7、財務(wù)報告和財務(wù)決算
(1)公司財務(wù)報告包括財務(wù)報表和財務(wù)說明書。同時還應(yīng)編制為加強內(nèi)部管理而增設(shè)的同步報表,包括費用表、往來賬款明細(xì)表及清欠報表并加以說明。
(2)月份終了5日內(nèi)、季度終了7日內(nèi)、年度終了10日內(nèi)上報財務(wù)報表和財務(wù)情況說明書。
七、經(jīng)營活動分析
1、支出情況分析:
(1)分析檢查各項支出是否按計劃、規(guī)定用款,是否?？顚Ｓ?有無計劃外支出,有無擅自提高開支標(biāo)準(zhǔn)、擴大開支范圍等情況。
(2)分析檢查各項支出是否充分發(fā)揮了效用,挖掘現(xiàn)有物資潛力以及定額執(zhí)行情況等。
(3)分析檢查各項支出有無浪費、謀取私利等違反紀(jì)財經(jīng)紀(jì)律的情況。
2、收入的情況分析:
(1)分析各項收入計劃的完成情況,超過或減收的主要原因。
(2)分析應(yīng)繳計劃收入是否做到及時、足額的上繳,有無截留、坐支、挪用、拖欠等問題。
3、各項資金使用情況分析:
(1)現(xiàn)金、銀行存款的管理是否符合規(guī)定。
