第1篇 某物業(yè)服務(wù)中心業(yè)戶檔案管理規(guī)定怎么寫(xiě)
物業(yè)服務(wù)中心業(yè)戶檔案管理規(guī)定1.目的對(duì)業(yè)戶/租戶的檔案進(jìn)行有效的管理控制,確保業(yè)主/租戶檔案的完整與安全,并方便識(shí)別與查找,以提高工作效率和管理水平。
2. 適用范圍適用于市物業(yè)服務(wù)中心所管轄物業(yè)的業(yè)戶/租戶的檔案管理。
3. 職責(zé)3.1客戶服務(wù)主管負(fù)責(zé)客戶檔案、資料的抽查。
3. 2客戶服務(wù)管理員負(fù)責(zé)客戶資料的存檔及管理。
3. 3客戶服務(wù)助理負(fù)責(zé)客戶資料的收集、整理并定期交客戶管理員存檔。
4. 內(nèi)容和過(guò)程控制
4.1業(yè)主資料
4.1.1入伙、裝修、過(guò)戶資料檔案
1)資料建檔a)業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)的同時(shí),由客戶服務(wù)中心前臺(tái)收集入伙、裝修資料:a)入伙資料檔案包括:《前期物業(yè)管理協(xié)議書(shū)》、《入伙通知書(shū)》(原件)、業(yè)主身份證復(fù)印件、《業(yè)主公約簽約件》、《區(qū)域防火責(zé)任書(shū)》、《房屋交接確認(rèn)表》、《簽領(lǐng)鑰匙登記表》、《遺留項(xiàng)目整改記錄表》、《委托銀行代收費(fèi)合同》、《業(yè)主/住戶情況登記表》等。
b)裝修資料檔案包括:《裝修申請(qǐng)表》、裝修公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照/稅務(wù)登記證/資質(zhì)證書(shū)、裝修圖紙、《裝修許可證》、《裝修協(xié)議書(shū)》、《裝修承諾書(shū)》、《裝修工人情況登記表》、《裝修竣工申請(qǐng)表》、《裝修延期申請(qǐng)表》、《動(dòng)用明火申請(qǐng)表》、回收的裝修工人臨時(shí)出入證、違章記錄等。
b)業(yè)主房屋買(mǎi)賣(mài),新業(yè)主過(guò)戶時(shí),由客戶服務(wù)中心前臺(tái)收集過(guò)戶資料:過(guò)戶資料檔案包括:《過(guò)戶資料確認(rèn)表》、房產(chǎn)證(復(fù)印件),或《買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》(復(fù)印件)、《區(qū)域防火責(zé)任書(shū)》、委托銀行代收費(fèi)合同》、《業(yè)主/住戶情況登記表》等。
c)業(yè)主的入伙、裝修、過(guò)戶資料收集齊全后,客戶服務(wù)中心前臺(tái)工作人員按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)裝訂整理后放入資料袋中,并按樓層、單元號(hào)進(jìn)行編號(hào)并標(biāo)識(shí)于資料袋左上角,資料待要求干凈、整潔、無(wú)破損。
d)每個(gè)單元號(hào)建立一個(gè)資料夾,統(tǒng)一表示樓層-房號(hào),入伙、裝修、過(guò)戶資料袋歸檔于資料夾中。
e)資料夾統(tǒng)一存放于業(yè)主檔案柜中,每個(gè)檔案柜抽屜上標(biāo)明所存放資料的樓層/單元,做到清楚準(zhǔn)確一目了然、便于查找。
2)資料檢查客戶服務(wù)主管在業(yè)主入伙一年或入伙率達(dá)到80%以上時(shí),對(duì)業(yè)主入伙、裝修資料檔案進(jìn)行一次全面性的檢查整理,并及時(shí)追補(bǔ)缺少資料;
之后每半年進(jìn)行一次抽查,抽查比例應(yīng)不低于總量的5%,檢查結(jié)果記錄于《質(zhì)量檢查記錄》中。
4.1.2業(yè)主基本資料檔案(電子文檔)客戶服務(wù)管理員根據(jù)業(yè)主入伙時(shí)填寫(xiě)的《業(yè)主/住戶情況登記表》,在物業(yè)管理軟件中及時(shí)錄入業(yè)戶房號(hào)、姓名、性別、身份證號(hào)碼、籍貫、戶口所在地、聯(lián)系電話房屋資料(房屋建筑面積)等,建立業(yè)戶基本資料檔案。
4.1.3重點(diǎn)業(yè)戶資料管理(電子文檔)
1)重點(diǎn)業(yè)戶檔案除了建立基本資料檔案外,還須建立vip業(yè)戶生日、個(gè)人性格、喜好、特長(zhǎng)、特殊要求,意見(jiàn)、投訴記錄及處理情況等檔案。
2)客戶服務(wù)管理員每月收集前臺(tái)工作人員有關(guān)業(yè)戶信息資料并及時(shí)補(bǔ)充、更新。
保存好重點(diǎn)客戶溝通、跟蹤服務(wù)記錄。
4.1.4重要事件資料檔案管理
1)重要事件資料檔案包括:a)業(yè)戶重大投訴記錄、處理記錄及相關(guān)證據(jù);
b)重大責(zé)任事故記錄、處理記錄及相關(guān)證據(jù);
c)涉及或有可能涉及法律責(zé)任的事件記錄及相關(guān)證據(jù);
d)重大房屋質(zhì)量問(wèn)題、維修記錄記錄及相關(guān)證據(jù);
e)與業(yè)主簽訂的重要合約、承諾等。
2)重要事件資料經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審閱后交檔案管理員(或兼職人員)存檔。
4.2管理規(guī)定
4.2.1 業(yè)戶資料檔案為公司一級(jí)保密資料,工作人員須嚴(yán)格保密,嚴(yán)禁以任何形式外傳泄密。
4.2.2 業(yè)戶資料檔案室鑰匙由客戶服務(wù)中心前臺(tái)保管,非客戶服務(wù)中心工作人員嚴(yán)禁擅自進(jìn)入。
4.2.3 公司其他部門(mén)人員因工作需要查閱、借用、復(fù)印、打印業(yè)戶資料檔案,須填寫(xiě)《文件借閱登記表》,并由客戶服務(wù)中心工作人員陪同。
4.2.4 公司外人員查閱、外借、打印、復(fù)印業(yè)戶資料須出示有效證明,并經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理書(shū)面批準(zhǔn)。
4.2.5 進(jìn)入業(yè)主資料檔案室必須由客戶服務(wù)中心工作人員全程陪同。
4.2.6 相關(guān)證明文件及服務(wù)中心經(jīng)理批件交客戶服務(wù)主管理員存檔。
4.2.7 客戶服務(wù)中心工作人員憑密碼進(jìn)入業(yè)戶資料的電子文檔,公司其他部門(mén)人員因工作需要須查閱業(yè)戶資料須通過(guò)客戶服務(wù)中心工作人員操作。
4.2.8 業(yè)戶資料外借、打印、復(fù)印、拷貝須經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理書(shū)面批準(zhǔn),并在客戶服務(wù)中心填寫(xiě)《文件借閱登記表》,相關(guān)批件交客戶服務(wù)管理員存檔。
5.相關(guān)文件
5.1物業(yè)管理軟件(電子文件)6.質(zhì)量記錄
6.1《質(zhì)量檢查記錄》
6.2《文件借閱登記表》
6.3
第2篇 xz物業(yè)服務(wù)公司勞動(dòng)管理?xiàng)l例
物業(yè)服務(wù)公司勞動(dòng)管理?xiàng)l例
一、用工原則
公司根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及公司的發(fā)展的總體設(shè)想,因崗定人。并本著尊重人才、知人善任的原則招聘社會(huì)上的優(yōu)秀人才為公司服務(wù)。
二、招聘標(biāo)準(zhǔn)
公司員工招聘的主要原則是應(yīng)聘人是否適合或勝任應(yīng)聘職位而定,并要求應(yīng)聘人具有所應(yīng)聘職位所需的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及工作經(jīng)驗(yàn)為準(zhǔn)則。行政人事部及所屬部門(mén)考核,經(jīng)物業(yè)經(jīng)理同意后并呈報(bào)物業(yè)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)方可錄用。
三、入職要求
1、辦理錄用手續(xù)的員工須交失業(yè)證(就業(yè)證)、身份證、計(jì)劃生育證、畢業(yè)證及相關(guān)的資格證書(shū)等復(fù)印件,并交驗(yàn)證件正本。
2、入職新員工必須真實(shí)提供個(gè)人身份資料,如實(shí)填寫(xiě)職位申請(qǐng)表。如有隱瞞及虛報(bào),一經(jīng)查實(shí),公司可根據(jù)情節(jié)輕重酌情給予處罰或辭退。
3、凡入職公司之員工都需試工兩個(gè)月(試用期由入職者履行新職日起計(jì)算),期間享受有關(guān)待遇,期滿考核合格的,可辦理員工入職轉(zhuǎn)正手續(xù),正式成為公司員工。試用期間違反公司規(guī)定或不稱(chēng)職者,將被隨時(shí)辭退,而不作任何補(bǔ)償。
4、入職新員工,每人需交員工制服押金(具體繳納標(biāo)準(zhǔn)按員工工服管理規(guī)定相關(guān)條款執(zhí)行)。
5、員工入職給予發(fā)放工服,工服管理按照公司《工服管理規(guī)定》執(zhí)行。
6、試用合格正式辦理員工入職轉(zhuǎn)正手續(xù),從正式錄用之日起,入職員工在公司中承擔(dān)一定的職務(wù)或工種工作,擁有一定的權(quán)利和義務(wù),享受本公司同類(lèi)人員薪金等級(jí)。
7、公司勞動(dòng)合同分臨時(shí)合同工和合同制員工兩種,簽訂期限一般為一至三年。
四、培訓(xùn)
員工是企業(yè)中最重要的資源,在職培訓(xùn)是人力資源最重要的投資,物業(yè)管理培訓(xùn)是提高公司人員素質(zhì)的重要手段。
1、新員工的培訓(xùn),使其對(duì)公司基本概況、公司規(guī)定、禮貌禮儀有初步的了解。
2、通過(guò)培訓(xùn),使新員工對(duì)公司保安、消防、設(shè)備維修保養(yǎng)、崗位責(zé)任有初步的認(rèn)識(shí)。
3、在職員工的培訓(xùn),先對(duì)其能力和素質(zhì)進(jìn)行綜合檢查、考核、對(duì)于不足之處,逐項(xiàng)進(jìn)行培訓(xùn)。
4、對(duì)各工種(客戶管理、維修技工、保潔員、綠化工、保安、家政服務(wù))的員工每年兩次加強(qiáng)操作熟練程度的培訓(xùn)。
五、辭職
1、員工在合同期內(nèi),因個(gè)人原因而需辭職時(shí),必須提前一個(gè)月書(shū)面報(bào)告公司行政人事部。
2、員工因故辭職時(shí),首先填寫(xiě)《員工離職申請(qǐng)表》,交部門(mén)主管簽署意見(jiàn),再送公司行政人事部審核。
3、員工無(wú)論以何種理由提出辭職申請(qǐng),自提出之日起,仍需在原工作崗位繼續(xù)工作一個(gè)月。
4、員工辭職申請(qǐng)批準(zhǔn)后,交清其所經(jīng)手工作、資料、文件、器材、工具等,再到公司行政人事部辦理離職手續(xù)。
六、辭退
1、因患病或因工負(fù)傷,醫(yī)療期滿后不能從事原來(lái)工作的員工。
2、觸犯有關(guān)守則或犯重大過(guò)失之員工,公司有權(quán)解雇。
3、因公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)或管理方針變更而產(chǎn)生冗員,公司有權(quán)裁減員工,但需提前一個(gè)月書(shū)面通知員工。
4、觸犯國(guó)家有關(guān)條例、法規(guī),或在社會(huì)上嚴(yán)重違法的員工,公司即行開(kāi)除,且不承擔(dān)其行為所造成的任何后果。
第3篇 大廈物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)范
z大廈物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目
(一) 公共服務(wù)項(xiàng)目(全體業(yè)主能夠享受的服務(wù),費(fèi)用納入物業(yè)管理費(fèi)):
1、 協(xié)助公安部門(mén)維護(hù)大廈內(nèi)的公共秩序,實(shí)行24小時(shí)保安值勤、消防和交通道路管理;
2、 公共場(chǎng)所保潔,辦公垃圾收集和清運(yùn);
3、 大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)和保養(yǎng);
4、 公共綠地園藝的培植和保養(yǎng);
5、 室內(nèi)公共場(chǎng)所綠化擺放養(yǎng)護(hù);
6、 對(duì)大廈的各類(lèi)資料進(jìn)行管理;
7、 未裝修房屋通風(fēng)、打掃等服務(wù);
8、 電話及訪客留言轉(zhuǎn)告;
9、 雨傘、雨衣臨時(shí)借用;
10、 節(jié)日環(huán)境布置;
11、 重要時(shí)刻提醒服務(wù);
12、 代訂報(bào)刊、信件收發(fā);
13、 代聘鐘點(diǎn)工服務(wù);
14、 代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、有線電視收視費(fèi)和衛(wèi)星電視收視費(fèi);
15、 代叫出租車(chē);
16、 代辦保險(xiǎn);
17、 義務(wù)安全用電常識(shí)宣傳。
(二) 有償專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目(可以提供的、大多數(shù)業(yè)主都能夠享受到的服務(wù),具體價(jià)格在業(yè)主委員會(huì)成立前,由物管公司核定,報(bào)物價(jià)部門(mén)備案):
1、 大廈內(nèi)物品搬運(yùn);
2、 各項(xiàng)健身、娛樂(lè)活動(dòng)(視大廈配置而定);
3、 機(jī)動(dòng)車(chē)輛清洗:
4、 提供大廈報(bào)警室內(nèi)系統(tǒng)維護(hù)服務(wù);
5、 提供小型商務(wù)會(huì)議場(chǎng)所及服務(wù);
6、 商務(wù)中心服務(wù);
7、 辦公區(qū)域綠化供應(yīng)及代為養(yǎng)護(hù);
8、 辦公區(qū)域報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)及接警服務(wù);
9、 辦公區(qū)域設(shè)備設(shè)施上門(mén)維修安裝等;
10、 代訂車(chē)、船、機(jī)票;
11、 代訂代送飲用水。
第4篇 物業(yè)管理手冊(cè)日常物業(yè)服務(wù)
物業(yè)管理手冊(cè):日常物業(yè)服務(wù)
1總則
1.1各地物業(yè)分公司應(yīng)牢記ee集團(tuán)'服務(wù)關(guān)注細(xì)節(jié)'的基本理念,在日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中,以顧客為關(guān)注焦點(diǎn),加強(qiáng)顧客溝通和交流,全面規(guī)范內(nèi)部運(yùn)作流程,嚴(yán)格控制與顧客接觸面上的服務(wù)活動(dòng),持續(xù)提高顧客滿意程度,并力爭(zhēng)超越顧客期望。
1.2日常物業(yè)服務(wù)的主要目的包括(不限于):
a)通過(guò)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的科學(xué)管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù),為業(yè)主創(chuàng)造和提供一個(gè)安全、方便、舒適、優(yōu)美、溫馨的生活場(chǎng)所;
b)通過(guò)良好的管理、維護(hù)和經(jīng)營(yíng),保證業(yè)主的物業(yè)安全完整,延長(zhǎng)其使用壽命,提升樓宇附加值,使物業(yè)達(dá)到保值、增值;
c)為物業(yè)分公司自身發(fā)展創(chuàng)造收益。
1.3日常物業(yè)服務(wù)是一項(xiàng)繁雜、細(xì)致和長(zhǎng)期的工作任務(wù),各地物業(yè)分公司應(yīng)逐步建立和完善內(nèi)部服務(wù)運(yùn)行體系,重視服務(wù)策劃、執(zhí)行指導(dǎo)和監(jiān)督,堅(jiān)持耐心、細(xì)致,并創(chuàng)造性地做好各項(xiàng)服務(wù)工作。
2日常物業(yè)服務(wù)范圍
日常物業(yè)服務(wù)是指在物業(yè)項(xiàng)目正式接管后,依據(jù)(前期)物業(yè)服務(wù)合同約定針對(duì)特定物業(yè)項(xiàng)目提供的管理和服務(wù)活動(dòng),包括(但不限于):
a)清潔保潔及消殺;
b)綠化養(yǎng)護(hù);
c)公共安全與秩序管理;
d)停車(chē)場(chǎng)及小區(qū)車(chē)輛管理;
e)公共設(shè)施設(shè)備管理;
f)社區(qū)文化;
g)上門(mén)維修服務(wù)及其他顧客特約服務(wù)等。
3日常物業(yè)服務(wù)控制
3.1為全面規(guī)范各物業(yè)分公司日常服務(wù)運(yùn)作,管理公司對(duì)各項(xiàng)服務(wù)的管理和控制提
出了總體要求,各物業(yè)分公司根據(jù)管理公司的總體要求(本手冊(cè)規(guī)定),結(jié)合本公司
實(shí)際情況系統(tǒng)制訂日常服務(wù)運(yùn)作程序及操作規(guī)程,并按本手冊(cè)第4章節(jié)5.4規(guī)定審批執(zhí)行。
3.2物業(yè)分公司日常服務(wù)運(yùn)作體系的建立應(yīng)切實(shí)體現(xiàn)pdca循環(huán)的管理思路,從提升服務(wù)質(zhì)量和運(yùn)作效率的角度出發(fā),針對(duì)每一項(xiàng)服務(wù)任務(wù),具體明確服務(wù)規(guī)范(標(biāo)準(zhǔn))、服務(wù)提供規(guī)范和服務(wù)控制規(guī)范。
3.3各項(xiàng)目的日常物業(yè)服務(wù)策劃必須按本手冊(cè)第4.1節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,確保滿足(前期)物業(yè)服務(wù)合同、國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例,以及地方法規(guī)和政府主管部門(mén)要求,并從執(zhí)行物業(yè)管理方案的實(shí)際需要出發(fā)制訂有針對(duì)性的服務(wù)運(yùn)作程序和操作規(guī)程。
3.4物業(yè)分公司應(yīng)定期(每年)評(píng)審日常服務(wù)運(yùn)作文件的適宜性,并及時(shí)修訂和完善。
第5篇 z大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
大廈物業(yè)工程管理服務(wù)內(nèi)容
管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作,整個(gè)部門(mén)運(yùn)作是否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)營(yíng),所以為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益,加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一個(gè)重要方面。
工程管理目標(biāo)
1.完好設(shè)備,完好機(jī)房,完好系統(tǒng)的完好目標(biāo)。
目標(biāo)是最大限度的降低物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。
2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目標(biāo)。
目的是最大限度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充分的軟件支持。
3.完整材料設(shè)備,完整技術(shù)檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是要求總分承包商按照合約完成安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功能實(shí)現(xiàn)最大功能。
為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的所有設(shè)備開(kāi)列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)確定。日后負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè),要詳細(xì)至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。
設(shè)備設(shè)施日常管理工作
1.房屋、建筑設(shè)施
1.1工作程序
1.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;
b.每年12月按房屋完好情況制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;
d.對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
e.每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,記錄《房屋、設(shè)施檢查表》,根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照《房屋完好程度評(píng)定辦法》,填寫(xiě)《房屋完好程度鑒定表》、《房屋完好情況分類(lèi)記錄表》,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門(mén);
f.每年根據(jù)四個(gè)季度檢查情況,填寫(xiě)《房屋完好情況匯總表》,上報(bào)公司主管部門(mén)。
1.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1.2.1主體結(jié)構(gòu)
a.屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無(wú)傾斜、無(wú)裂縫出現(xiàn);
b.鋼砼框架構(gòu)件完好牢固,保護(hù)層無(wú)剝落,主筋無(wú)外露現(xiàn)象,確保構(gòu)件的承載能力;
c.基礎(chǔ)無(wú)老化、無(wú)腐蝕、無(wú)酥碎、無(wú)折斷現(xiàn)象,確?；A(chǔ)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定牢固。
1.2.2屋面
平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無(wú)缺,無(wú)裂縫,排水暢通,壓頂出線無(wú)起殼、裂縫,粉刷完好。
1.2.3外粉刷
外粉刷無(wú)起殼(包括各類(lèi)線腳粉刷,雨蓬、陽(yáng)臺(tái)等粉刷),無(wú)裂縫、無(wú)剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。
1.2.4內(nèi)粉刷
各種內(nèi)粉刷及踢腳線無(wú)剝落現(xiàn)象,粉刷完好。
1.2.5水、電
a.各種照明電器線路完好,無(wú)老化,開(kāi)關(guān)、插座、燈泡正常工作。
b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。
1.2.6落水
各種水落、水管無(wú)損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。
2.供配電設(shè)備
2.1工作程序
2.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視配電房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《供配電系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén);
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門(mén);
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
2.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
2.2.1低壓開(kāi)關(guān)柜
a.耐壓試驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定;
b.開(kāi)關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢靠,盤(pán)面油漆應(yīng)完好;
c.電器或端子排接線應(yīng)牢固,綁扎排列整齊,標(biāo)志清晰齊全;
d.接地線連接應(yīng)緊密牢固,導(dǎo)電漆均勻無(wú)遺漏;
e.操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)正確;
f.閘刀開(kāi)關(guān)、負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)和熔斷器完好;
g.接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好;
h.雙電源箱能自動(dòng)切換;
i.控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。
2.2.2照明設(shè)備
a.燈具、開(kāi)關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊;
b.開(kāi)關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有無(wú)觸電危險(xiǎn);
c.照明線路的絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合規(guī)定;
d.防爆潮濕場(chǎng)所是否應(yīng)用防爆防潮燈具;
2.2.3防雷接地裝置
a.接地電阻值應(yīng)符合要求;
b.接地線應(yīng)平直、牢固,不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;
c.接地體焊接應(yīng)牢固,防腐處理應(yīng)均勻。
2.2.4機(jī)房環(huán)境
a.消防設(shè)施完備,有效;
b.內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門(mén)窗、設(shè)備均無(wú)積塵、積水、油漬;
c.電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。
3.供氣設(shè)備
與煤氣公司保持聯(lián)系,每周巡檢,請(qǐng)煤氣公司定期專(zhuān)業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。
4.給排水設(shè)備
4.1工作程序
4.1.1設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄;
e.每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《給排水系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén);
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門(mén);
h.每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,記錄《水箱清洗消毒記錄表》;
i.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。
4.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
4.2.1供水泵
a.各水泵運(yùn)行主要參數(shù)(流量、揚(yáng)程等)符合出廠要求;
b.管道上的各閥門(mén)、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無(wú)泄漏,閥門(mén)啟閉靈活;
c.各水泵運(yùn)行平穩(wěn),無(wú)震動(dòng),無(wú)異常聲,潤(rùn)滑良好,無(wú)咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制箱中各器件齊全,啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠,無(wú)缺損。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠;
b.各進(jìn)出閥門(mén)啟閉活絡(luò)有效,無(wú)滲漏;
c.溢水管暢通,箱底排污閥良好;
d.減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門(mén)壓力表、旁通閥齊全有效;
e.各管道設(shè)備等無(wú)銹蝕,無(wú)滲漏。
4.2.3排水系統(tǒng)
a.各排水(廢水)管道暢通,無(wú)滲漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道暢通,無(wú)滲漏、堵塞;
c.各檢查口標(biāo)記清楚,操作方便;
d.各排水橫管無(wú)倒返水,排水暢通。
4.2.4污水處理系統(tǒng)
a.各專(zhuān)用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn),無(wú)異常聲;
b.初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無(wú)卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象;
c.壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好;
d.各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn),主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求;
e.各專(zhuān)用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn),無(wú)堵塞;
f.各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無(wú)堵塞滲漏現(xiàn)象;
g.氣浮除渣設(shè)備完好;
h.各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定;
i.電氣控制箱中各元器件齊全,運(yùn)行正?？煽?
j.消毒裝置完好、有效;
k.電氣接地保護(hù)可靠、安全;
l.經(jīng)系統(tǒng)處理后,排放符合環(huán)保要求。
5.消防系統(tǒng)
5.1工作程序
5.1.1日常巡視
a.設(shè)備維修工每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視泵房設(shè)備,記錄《水泵房巡視記錄表》。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;
b.安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果記錄于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的記錄表內(nèi)。
5.1.2定期檢查
a.由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試,記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》;
b.由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參與操作,每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓測(cè)試記錄表》。
5.1.3維修保養(yǎng)
a.設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;
b.設(shè)備機(jī)房每周打掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵'運(yùn)行'與'備用'每月定期啟動(dòng)后交替更換一次;
c.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
d.消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。
5.1.4設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購(gòu)計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;
d.每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門(mén);
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門(mén)。
5.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求;
b.管道上的閥門(mén)、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無(wú)泄漏、閥門(mén)啟閉靈活;
c.消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無(wú)振動(dòng),潤(rùn)滑良好、無(wú)咬泵現(xiàn)象;
d.電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好;
e.水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無(wú)缺損;
f.管道設(shè)備等無(wú)銹蝕、無(wú)滲漏。
5.2.2增壓泵
增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。
5.2.3消火栓及配套設(shè)施
a.各層消火栓箱及附件齊全完好;
b.啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠;
c.各層消火栓出水壓力符合要求;
d.消防接合器齊全、有效,無(wú)泄漏;
e.戶外立式消火栓齊全有效,開(kāi)啟靈活;
f.消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門(mén)便于操作,并有明顯標(biāo)記。
5.2.4消防報(bào)警
a.消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng);
b.報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常,杜絕誤報(bào)。
6.弱電設(shè)備
6.1工作程序
6.1.1維修人員
a.按《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi);
b.弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》;
c.弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,記錄《設(shè)備故障記錄表》,及時(shí)排除異常和故障。
6.1.2電工
a.每日按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備,記錄《信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。
6.1.3保安人員
a.負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備,并記錄《監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表》;
b.發(fā)現(xiàn)異常情況,及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。
6.1.4設(shè)備主管
a.負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;
b.每年12月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;
c.組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;
d.每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄;
e.每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫(xiě)《保安防盜系統(tǒng)檢查表》和《攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄,根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫(xiě)《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門(mén);
f.對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證;
g.每季匯總設(shè)備故障情況,填寫(xiě)《設(shè)備故障記錄(季度)匯總表》,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門(mén);
h.按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件;
i.協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。
6.2質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)
a.控制臺(tái)
-各控制器件運(yùn)行正常,能實(shí)行切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等;
-操作鍵盤(pán)靈活、可靠;
-電源鎖開(kāi)關(guān)完好。
b.顯示屏
-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求;
-各顯示器接線清楚,無(wú)隨意拉接線;
-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。
c.電源設(shè)備
-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;
-各輸出電路熔絲配置合理,沒(méi)有不規(guī)則行為;
-高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔明顯,無(wú)隨意拉線;
-二路電源切換正常、可靠;
-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。
d.攝像機(jī)
-各攝像機(jī)工作正常,配置數(shù)量齊全;
-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如,符合性能要求;
-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型);
-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定正確,確保顯像清晰,符合設(shè)計(jì)要求。
e.錄像機(jī)
-所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能要求;
-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào),均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包括切換到備用錄像機(jī))。
6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
a.對(duì)講裝置
-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門(mén)通話。信號(hào)良好;
-門(mén)衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系情況良好;
-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門(mén)衛(wèi)通話。
b.電子防盜門(mén)
-閉門(mén)器開(kāi)閉靈活,快慢二檔行程明確,自動(dòng)關(guān)門(mén)時(shí)能確保門(mén)鎖上;
-電子密碼鎖好,且密碼能修改;
-鍵盤(pán)無(wú)損壞,不滲漏;
-電源正常。
6.2.3巡更系統(tǒng)
a.主機(jī)、序號(hào)機(jī)功能完好;
b.電源、充電體充放電正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界報(bào)警系統(tǒng)
a.光電識(shí)別器性能良好;
b.信號(hào)傳輸線路良好;
c.聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。
7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案
7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等組成。
7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理
世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管組成,中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容,必須引起高度的重視,對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好以下基本管理:
7.2.1建立健全各項(xiàng)必要而簡(jiǎn)略的規(guī)章制度并認(rèn)真組織落實(shí),必須有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)的合格工程技術(shù)人員從事空調(diào)設(shè)備操作。
7.2.2制冷設(shè)備,其設(shè)備、管路、閥門(mén)、儀表等,都在一定的壓力下工作。特別是常用的制冷劑是有毒的,當(dāng)空氣中按體積計(jì)超過(guò)0.5~0.6%時(shí),就會(huì)使人中毒。在這種濃度下,人如果停留半小時(shí),就可能發(fā)生危險(xiǎn)。同時(shí)與空氣混合,含量達(dá)到15.5~27%(體積計(jì))時(shí),遇明火還會(huì)發(fā)生爆炸。而氟利昂之類(lèi)的制冷劑遇明火時(shí),又會(huì)分解有毒氣體(光氣)。因此,在各類(lèi)型制冷裝置中,均設(shè)有安全防護(hù)裝置。
7.3制冷設(shè)備檢修管理
7.3.1建立設(shè)備計(jì)劃預(yù)修程序,委托合格分承包方或自行組織力量對(duì)空調(diào)系統(tǒng)所涉及設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)搶修。
7.3.2制冷系統(tǒng)設(shè)備的保養(yǎng)、對(duì)伐片、冷凍油、過(guò)濾器、密封性電器線路等進(jìn)行檢測(cè)或更換,對(duì)所有壓力控制器設(shè)定值,電機(jī)絕緣值進(jìn)行檢測(cè);
7.3.3冷凍、冷卻小泵的保養(yǎng),對(duì)小泵軸封、軸承、葉輪、外殼等進(jìn)行檢測(cè)或保養(yǎng);
7.3.4末端設(shè)備、分機(jī)盤(pán)管、空調(diào)箱進(jìn)行電機(jī)測(cè)試,皮帶、濾網(wǎng)、積水盤(pán)風(fēng)量調(diào)節(jié)閥等進(jìn)行保養(yǎng);
7.4空調(diào)機(jī)組記錄數(shù)據(jù)管理
建立運(yùn)行日志,清楚的記錄與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù),其主要記錄數(shù)據(jù)為:
7.4.1室外溫度
7.4.2壓縮機(jī)排氣壓力
7.4.3壓縮機(jī)吸氣壓力
7.4.4冷凝器進(jìn)出水水溫
7.4.5潤(rùn)滑油油位
7.4.6設(shè)備運(yùn)行電流
7.4.7設(shè)備運(yùn)行電壓
7.4.8壓縮機(jī)上載級(jí)數(shù)
7.4.9水泵運(yùn)行電流
7.4.10水泵進(jìn)出水壓力
7.4.11供回水分配器進(jìn)出壓力
7.4.12其它數(shù)據(jù)
7.5中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制
7.5.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過(guò)熱。
7.5.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.5.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補(bǔ)。
7.5.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。
7.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.5.6檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.5.7檢查水泵壓力是否正常。
7.5.8清洗y型濾網(wǎng)
7.5.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.5.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.5.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.5.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.5.13檢查各閘閥、止回閥。
7.5.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.6空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.6.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過(guò)熱情況。
7.6.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.6.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.6.4測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.5檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.6.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.6.7清理冷凝水盤(pán)垃圾及冷凝水管臟物。
7.6.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.6.9清洗冷凍及采暖盤(pán)管。
7.6.10檢查及重新校對(duì)各控制電路,及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。
7.6.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補(bǔ),刷防銹油及面油。
7.6.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹漆及面油。
7.6.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.6.14測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。
7.6.15為各節(jié)風(fēng)門(mén)刷防銹油及加連動(dòng)部門(mén)潤(rùn)滑油。
7.6.16測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開(kāi)及全閉,為各絲桿加油。
7.6.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤(pán)防水膜。
7.6.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。
7.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理
7.7.1檢查水泵是否異常聲音震動(dòng)及過(guò)熱。
7.7.2記錄各表讀數(shù),包括電流、出入水壓力。
7.7.3檢查水泵外殼保溫,如有損壞,應(yīng)立即修補(bǔ)。
7.7.4檢查馬達(dá)運(yùn)行時(shí)電力負(fù)荷及對(duì)上月數(shù)字作一比較。
7.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.7.6檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.7.7檢查水泵壓力是否正常。
7.7.8清洗y型濾網(wǎng)
7.7.9拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.7.10檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重,立即更換。
7.7.11檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.7.12檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
7.7.13檢查各閘閥、止回閥。
7.7.14清除銹漬,刷上防銹油及面油。
7.8空調(diào)箱保養(yǎng)要求
7.8.1檢查空調(diào)箱運(yùn)行時(shí)是否有異常聲音、震動(dòng)及過(guò)熱情況。
7.8.2檢查冷凍水/熱水電閥是否操作正常。
7.8.3清洗隔塵濾網(wǎng)。
7.8.4測(cè)試各軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.5檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.8.6檢查各皮帶是否同一平面。
7.8.7清理冷凝水盤(pán)垃圾及冷凝水管臟物。
7.8.8檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。
7.8.9清洗冷凍及采暖盤(pán)管。
7.8.10檢查及重新校對(duì)各控制電路,及包括中控室之訊號(hào)調(diào)對(duì)及遙控功能/警報(bào)功能。
7.8.11檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫,如有損壞,應(yīng)加以修補(bǔ),刷防銹油及面油。
7.8.12為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。
7.8.13檢查風(fēng)扇是否平衡。
7.8.14測(cè)試馬達(dá)絕緣是否正常。
7.8.15為各節(jié)風(fēng)門(mén)刷防銹油及加連動(dòng)部門(mén)潤(rùn)滑油。
7.8.16測(cè)試各手動(dòng)及電動(dòng)閥可否全開(kāi)及全閉,為各絲桿加油。
7.8.17檢查/修補(bǔ)冷凝水盤(pán)防水膜。
7.8.18消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)測(cè)試。
7.9風(fēng)機(jī)盤(pán)管保養(yǎng)管理
7.9.1清洗塵網(wǎng),損壞的更換。
7.9.2檢查溫控開(kāi)關(guān)是否工作正常。
7.9.3檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)中有沒(méi)有染音或噪音過(guò)大。
7.9.4檢查馬達(dá)外殼溫度是否正常。
7.9.5檢查冷凝水盤(pán),如有積水應(yīng)及時(shí)疏通。
7.9.6清除冷凝水雜物。
7.9.7修補(bǔ)損壞的保溫。
7.9.8清洗翅片,清洗風(fēng)葉和蝸殼。
7.10管道及閥門(mén)的保養(yǎng)要求
7.10.1巡視各水管及水閥是否有漏水的現(xiàn)象,如有問(wèn)題,應(yīng)立即糾正。
7.10.2檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。
7.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為'運(yùn)行'泵。
7.10.4檢查水泵軸承潤(rùn)滑油是否足夠,如不足夠,加油。
7.10.5檢查水泵壓力是否正常。
7.10.6清洗y型濾網(wǎng)。
7.10.7拆下軸承,清洗后檢查軸承,如發(fā)現(xiàn)不妥,立即更換。
7.10.8檢查泵軸、密封件、泵葉,如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)
重,立即更換。
7.10.9檢查泵軸上下移動(dòng)隙位和軸端隙位是否正常。
7.10.10檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。
8.電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案
8.1電梯維修和保養(yǎng)
8.1.1每日巡視檢查
每日電梯投入正式運(yùn)行前,對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和記錄。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的正確性,運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運(yùn)行。
8.1.2每周檢查保養(yǎng)
每周對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全面的清潔、潤(rùn)滑(制動(dòng)器銷(xiāo)軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門(mén)和廳門(mén)滑輪、交柵門(mén)各銷(xiāo)軸、自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷(xiāo)槽、安全觸板銷(xiāo)軸、門(mén)鎖開(kāi)關(guān)銷(xiāo)軸)
8.1.3每月檢查保養(yǎng)
每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)整,調(diào)整工作必須按技術(shù)要求進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷(xiāo)軸和漲繩輪、極限開(kāi)關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門(mén)導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、補(bǔ)償裝置漲繩輪)。
8.1.4每季度檢查保養(yǎng)
每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況,并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)整,調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行(曳引鋼絲繩、自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開(kāi)關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴)。
8.1.5每年度檢查保養(yǎng)
電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測(cè)和技術(shù)檢驗(yàn)。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,主要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超過(guò)磨損量的零件,修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng),加油潤(rùn)滑(自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、補(bǔ)償繩、曳引機(jī)減速器)。
8.1.6專(zhuān)項(xiàng)試驗(yàn)
a.供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)功能的試驗(yàn)。
b.限速器與安全鉗的聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)
c.緩沖器的試驗(yàn)
d.極限開(kāi)關(guān)的試驗(yàn)
e.層門(mén)與轎廂門(mén)電氣聯(lián)鎖裝置的試驗(yàn)
f.緊急操作裝置的檢查
g.停止保護(hù)裝置的檢查
h.制動(dòng)器試驗(yàn)
i.曳引檢查
8.2機(jī)房管理
8.2.1機(jī)房設(shè)備須由工程人員負(fù)責(zé),機(jī)房區(qū)域未經(jīng)許可,無(wú)關(guān)人員一律不得進(jìn)入。未經(jīng)工程主管同意,機(jī)房?jī)?nèi)所有物品不得挪用和帶出,不準(zhǔn)在機(jī)房?jī)?nèi)從事與工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)會(huì)客,不準(zhǔn)帶無(wú)關(guān)人員入內(nèi),因工作需要帶入進(jìn)入,須事先征得工整部經(jīng)理同意,并有專(zhuān)業(yè)設(shè)備人員陪同可讓其入內(nèi)。機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)人時(shí),門(mén)不得敞開(kāi)。離開(kāi)時(shí),門(mén)必須鎖上。除值班人員以外,其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。
8.2.2保持房?jī)?nèi)的門(mén)、窗、天花板、墻、柱、地面(板)等設(shè)施完好,保持機(jī)房的防塵、防水、防風(fēng)、防小動(dòng)物等功能完好,保持室內(nèi)照明、通風(fēng)良好、電源設(shè)備、設(shè)施必須完好無(wú)缺陷。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過(guò)40度。如發(fā)現(xiàn)無(wú)法解決的問(wèn)題,結(jié)實(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)。
8.2.3機(jī)房?jī)?nèi)保持清潔、整齊,設(shè)備、設(shè)施無(wú)積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。室內(nèi)嚴(yán)禁放置食物、廢棄物、危險(xiǎn)品和非機(jī)房?jī)?nèi)用物品,不準(zhǔn)亂堆亂放物品。設(shè)備、設(shè)施的放置不準(zhǔn)隨意挪動(dòng)和更改,應(yīng)按計(jì)劃內(nèi)定期對(duì)機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。嚴(yán)禁在室內(nèi)吸煙,嚴(yán)禁擅自動(dòng)用明火和加熱設(shè)備,如施工動(dòng)用電焊和加熱設(shè)備,需經(jīng)保安部門(mén)批準(zhǔn),防火(煙)卷簾必須完好。機(jī)房?jī)?nèi)必須常備用消防器材,并定期對(duì)消防器材進(jìn)行檢查。
8.2.4機(jī)房?jī)?nèi)不同設(shè)備之間須有明顯區(qū)分標(biāo)記,各種機(jī)組,配電箱(柜)、ba控制箱(柜)開(kāi)關(guān)、顯示屏、信號(hào)燈等設(shè)備予以明確,醒目功能標(biāo)識(shí),同類(lèi)設(shè)備應(yīng)有統(tǒng)一代碼。
8.2.5機(jī)房?jī)?nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài),所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改,如有損壞,要查明原因,并立即報(bào)告工程主管,經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換,對(duì)嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的,要即使報(bào)告工程部經(jīng)理。
8.2.6根據(jù)保養(yǎng)和作業(yè)指導(dǎo)書(shū),定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄,填寫(xiě)相應(yīng)的保養(yǎng)記錄,凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán),無(wú)授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備,對(duì)設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行,嚴(yán)禁違章操作。
第6篇 小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取程序
小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取程序
對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收取過(guò)程進(jìn)行控制,規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收取和使用,保證物業(yè)管理工作的正常運(yùn)作。
1.0管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)參照有關(guān)規(guī)定制訂物業(yè)管理及服務(wù)的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。
2.0管理處主任負(fù)責(zé)審核各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督費(fèi)用收取的執(zhí)行情況。
3.0總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并監(jiān)督費(fèi)用收取的執(zhí)行情況。
4.0客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)收費(fèi)單據(jù)的投放和催繳工作。
5.0工作程序
5.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定
5.1.1管理費(fèi)、房屋本體維修基金、有償服務(wù)費(fèi)等的收取標(biāo)準(zhǔn)由管理處財(cái)務(wù)組參照深圳市政府有關(guān)職能部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)制訂,經(jīng)管理處主任審核、總經(jīng)理批準(zhǔn),如有必要報(bào)政府部門(mén)、物價(jià)局批準(zhǔn)后執(zhí)行。
5.1.2財(cái)務(wù)人員在業(yè)戶入伙時(shí)即建立《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》,明確每個(gè)業(yè)戶的物業(yè)管理費(fèi)用和房屋本體維修基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5.2管理費(fèi)的收取和水、電費(fèi)的代收代繳
5.2.1管理處從業(yè)戶辦理入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。
5.2.2每月底由財(cái)務(wù)人員核算業(yè)戶的物業(yè)管理費(fèi)用并錄入電腦。
5.2.3管理處工程部每月底抄錄水、電表讀數(shù),交由財(cái)務(wù)人員將上述數(shù)據(jù)輸入電腦,按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)核算打單。
5.2.4每月的收費(fèi)通知由財(cái)務(wù)人員于每月5日之前打出,交客戶服務(wù)部發(fā)放到業(yè)戶的信箱中。
5.2.5每月管理費(fèi)和水電費(fèi)均通過(guò)銀行劃款,存款金額不足無(wú)法托收時(shí),由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)通知業(yè)戶補(bǔ)足存款余額再行劃款,特殊情況下可現(xiàn)金或支票交納。
5.3房屋本體維修基金的收取
5.3.1管理處從房屋竣工保修期完成后開(kāi)始向業(yè)戶收取房屋本體維修基金,收取標(biāo)準(zhǔn)按深圳市政府職能部門(mén)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
5.3.2房屋本體維修基金按月收繳,委托銀行扣款代收。
5.4有償服務(wù)收費(fèi)
5.4.1管理處工程部向業(yè)戶提供有償服務(wù)時(shí),如實(shí)填寫(xiě)《有償服務(wù)單》,寫(xiě)明人工服務(wù)費(fèi)、材料費(fèi)及總金額等,簽名確認(rèn),并請(qǐng)業(yè)戶對(duì)有償服務(wù)進(jìn)行驗(yàn)收及在《有償服務(wù)單》上簽名確認(rèn)。
5.4.2管理處財(cái)務(wù)人員根據(jù)《有償服務(wù)單》相關(guān)欄目中的金額數(shù)收取費(fèi)用。
5.5監(jiān)督管理
5.5.1一切收款票據(jù)均由財(cái)務(wù)人員專(zhuān)人負(fù)責(zé)保管,發(fā)票必須由會(huì)計(jì)保管.
5.5.2收費(fèi)需領(lǐng)取收款票據(jù)時(shí),根據(jù)有關(guān)財(cái)務(wù)制度進(jìn)行登記.
5.5.3票據(jù)使用完畢后,領(lǐng)出人要把存根聯(lián)及時(shí)交財(cái)務(wù)票據(jù)保管人,并即時(shí)清結(jié)。
5.6違章處理
5.6.1業(yè)戶逾期未交納管理費(fèi)的,超過(guò)規(guī)定時(shí)間后,由財(cái)務(wù)人員發(fā)出《催款通知書(shū)》,限時(shí)繳交。
5.6.2《催款通知書(shū)》發(fā)出后,過(guò)期拒不繳交又無(wú)正當(dāng)理由的,客戶服務(wù)部報(bào)管理處主任處理。
6.0支持性文件及質(zhì)量記錄
6.1《有償服務(wù)單》此單由管理處制作
6.2《物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)通知單》此單由財(cái)務(wù)部制作
6.3《催款通知書(shū)》此單由財(cái)務(wù)部制作
6.4《物業(yè)管理費(fèi)用收費(fèi)一覽表》此單由財(cái)務(wù)部制作
6.5《安裝維修及有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》此單由管理處制作
第7篇 萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)指南-物業(yè)管理概念篇
什么是物業(yè)
物業(yè)是指有價(jià)土地及土地附屬物,包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉(cāng)庫(kù)、共用設(shè)施及建筑地塊等。物業(yè)一般由三個(gè)部分組成:1、土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。2、建筑物。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物,通常也被視為相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)。3、物權(quán)。物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán),它的標(biāo)的是物,它的義務(wù)主體是不特定的人。
什么是物業(yè)管理它包括哪些業(yè)務(wù)
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人的委托,依照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)范,按照合同和契約行使管理權(quán),運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù),以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理,并為居住者提供高效、周到的服務(wù),使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為三類(lèi):①基本業(yè)務(wù)類(lèi):包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù);②專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)類(lèi):包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車(chē)輛交通等;③特色業(yè)務(wù)類(lèi):包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。④經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類(lèi):房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。
萬(wàn)科的物業(yè)管理新定義:物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛,它包括:不動(dòng)產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善,又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重要組成部分。
物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括以下九項(xiàng)內(nèi)容:
1、物業(yè)管理的長(zhǎng)期規(guī)劃
2、物業(yè)管理的年代計(jì)劃
3、物業(yè)的財(cái)產(chǎn)預(yù)測(cè)和預(yù)算
4、不動(dòng)產(chǎn)的獲得及處理
5、物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定,機(jī)器、器具和用品的設(shè)置以及房間管理
6、建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì)
7、新建筑和原建筑的改造更新
8、維護(hù)管理和運(yùn)行管理
9、物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù)
什么是物業(yè)管理人
物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。是專(zhuān)門(mén)從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理業(yè)務(wù),實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的,具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織,也稱(chēng)物業(yè)管理公司,具有專(zhuān)業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)立性。
什么是物業(yè)所有權(quán)人
“物業(yè)所有權(quán)人”是指房屋所有權(quán)人,即業(yè)主;物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè);物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人,即物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)于一體的有償勞動(dòng),行社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型管理之路。
物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么
物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務(wù),是寓管理、經(jīng)營(yíng)于服務(wù)之中,在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營(yíng)。
宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理手段為業(yè)主服務(wù),創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長(zhǎng)。
什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)其等級(jí)條件是什么
1999年建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》,對(duì)全國(guó)物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進(jìn)行了規(guī)范,并確定了等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門(mén)。一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)如下:
資質(zhì)一級(jí)企業(yè)
1.注冊(cè)資本500萬(wàn)以上;
2.具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū),80%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū);
3.管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè);
4.管理各類(lèi)物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是:(1)多層住宅200萬(wàn)平方米;(2)高層住宅100萬(wàn)平方米;(3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)平方米;(4)辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米。
5.20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱(chēng)號(hào),20%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱(chēng)號(hào);
6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;
7.建立了維修基金管理與使用制度。
資質(zhì)二級(jí)企業(yè)
1.注冊(cè)資本300萬(wàn)以上;
2.具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū),60%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū);
3.管理兩種類(lèi)型以上的物業(yè);
4.管理各類(lèi)物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是:(1)多層住宅80萬(wàn)平方米;(2)高層住宅40萬(wàn)平方米;(3)獨(dú)立式住宅(別墅)6萬(wàn)平方米;(4)辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米。
5.10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱(chēng)號(hào),10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱(chēng)號(hào);
6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;
7.建立了維修基金管理與使用制度。
資質(zhì)三級(jí)企業(yè)
1.注冊(cè)資本50萬(wàn)以上;
2.具有中級(jí)以上職稱(chēng)的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書(shū),50%以上的部門(mén)經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書(shū);
3.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目;
4.具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國(guó)家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度;
5.建立了維修基金管理與使用制度。
物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些
根據(jù)建設(shè)部1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定,物業(yè)管理公司有以下權(quán)利和義務(wù)。
權(quán)利:①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制定小區(qū)管理辦法;②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理;③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用;④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為;⑤有權(quán)要求業(yè)委會(huì)協(xié)助管理;⑥有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)管理業(yè)務(wù);⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng),以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
義務(wù):①履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營(yíng);②接受業(yè)委會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督;③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會(huì)審議,并經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可;④接受房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、有關(guān)行政主管部門(mén)及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
深圳市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容
1.有固定的管理經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;
2.持有物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū);
3.管理人員有明顯標(biāo)志,言行文明規(guī)范;
4.服務(wù)意識(shí)強(qiáng),咨詢解答耐心;
5.設(shè)有專(zhuān)門(mén)的投訴電話或投訴信箱,對(duì)投訴件的處理要有明確的時(shí)間限制;
6.管理處24小時(shí)有人值班,對(duì)突發(fā)事件有處理應(yīng)急方案、處理措施和記錄;
7.衛(wèi)生工作定時(shí)清掃,無(wú)衛(wèi)生死角,滅“四害”達(dá)標(biāo);
8.保安人員定時(shí)巡邏,有巡視記錄;
9.園林綠地維護(hù)較好,無(wú)明顯黃土裸露地帶;
10.配套設(shè)施維護(hù)及時(shí),各類(lèi)設(shè)備遠(yuǎn)行正常;
11.設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目要有依據(jù),有償服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià);
12.管理服務(wù)費(fèi)、本體維修
基金每三個(gè)月公布一次帳目。
什么是《業(yè)主公約》它在包括哪些方面內(nèi)容
業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的,對(duì)全體業(yè)主(含房屋使用人)具有約束力的,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
它包括內(nèi)容有:
1.住宅區(qū)名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶數(shù);
2.公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況;
3.業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式;
4.業(yè)主使用住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益;
5.業(yè)主監(jiān)督住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的權(quán)利;
6.業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán);
7.住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的繳交;
8.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;
9.違反業(yè)主公約的責(zé)任;
10.其他有關(guān)事項(xiàng)。
什么是《住戶手冊(cè)》應(yīng)包括哪些內(nèi)容
《住戶手冊(cè)》是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。住戶手冊(cè)為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利和注意事項(xiàng)。
一般包括以下內(nèi)容:1、物業(yè)轄區(qū)的概況;2、物業(yè)轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu);3、物業(yè)轄區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)則;4、業(yè)主須知;5、日常管理與維護(hù);6、綜合服務(wù);7、管理費(fèi)用;8、常用電話號(hào)碼及其他。
什么是物業(yè)管理的前期介入它包括哪些方面
物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理公司在獲得物業(yè)管理權(quán)后,對(duì)該物業(yè)入伙前期的房屋接管和移交工作,以及入伙的準(zhǔn)備工作。
它主要包括軟件和硬件兩大方面:
物業(yè)硬件管理介入:既從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度,對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化的意見(jiàn),使之達(dá)到物業(yè)功能的完善。同時(shí)也參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作,從開(kāi)發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。
物業(yè)軟件管理介入:既完善建立該物業(yè)的管理架構(gòu)、方案和手續(xù),準(zhǔn)備入伙的一切文件和相關(guān)資料。
所謂“二房”、“二金”、“一費(fèi)”的含義是什么
所謂“二房”指的是“物業(yè)管理用房”和“經(jīng)營(yíng)管理用房”,它是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價(jià)格買(mǎi)給業(yè)委會(huì),用于小區(qū)管理使用和補(bǔ)貼管理經(jīng)費(fèi)的經(jīng)營(yíng)用房;
所謂“二金”指的是“公用設(shè)施專(zhuān)用基金”和“住宅維修基金”(又稱(chēng):房屋本體維修基金),它是政府為保障房屋正常使用所規(guī)定的,“公用設(shè)施專(zhuān)用基金”是由開(kāi)發(fā)商繳交,并由區(qū)屬住宅主管部門(mén)管理。“住宅維修基金”是由業(yè)主繳交,并由屋村管理處按樓棟分別管理使用;
所謂“一費(fèi)”指的是“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)”。目前有三種定價(jià)方式:政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。(深圳地區(qū)多為政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營(yíng)者定價(jià))
經(jīng)營(yíng)者定價(jià)是指由業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人代表與物業(yè)管理公司,根據(jù)物業(yè)管理合同的委托要求,共同商議確認(rèn)的價(jià)格。
“公用設(shè)施專(zhuān)用基金”來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的
專(zhuān)用基金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí),按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2%的比例,在業(yè)主委員會(huì)成立時(shí),一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金。
公用設(shè)施專(zhuān)用基金的權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會(huì);專(zhuān)用基金的主管部門(mén)是市、區(qū)住宅行政主管部門(mén)。
專(zhuān)用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定,用于購(gòu)買(mǎi)管理用房、墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程、改造項(xiàng)目。范圍包括:區(qū)內(nèi)道路(市政道路除外)、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文體場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)庫(kù)等。如果是高層住宅專(zhuān)用基金30%用于本體外設(shè)施;另70%用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。
“住宅維修基金”來(lái)源、管理和使用范圍是怎樣的
業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起,根據(jù)物價(jià)部門(mén)的規(guī)定,按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。
住宅維修基金是由管理處以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(zhuān)帳管理,并設(shè)立專(zhuān)用帳號(hào)存儲(chǔ)物業(yè)的本體基金。管理處每3-6個(gè)月向業(yè)主公布一次使用情況,并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督。
住宅維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括:
①住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等);
②業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用;
③就管理工作而聘請(qǐng)的專(zhuān)營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用;
④住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi);
⑤住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。
什么是業(yè)主委員會(huì)它有哪些職權(quán)和義務(wù)
業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)住宅區(qū)全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉表決產(chǎn)生的,并由區(qū)住宅主管部門(mén)備案的業(yè)主自治群眾組織。其職權(quán)和義務(wù)如下:
職權(quán)是:1、召集和主持業(yè)主大會(huì);2、審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專(zhuān)用基金的使用;3、采取公開(kāi)招投標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目;5、審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
義務(wù)是:1、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定;2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3、不得從事各種投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);4、對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)予以支持和配合。
如何召集首屆業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)
住宅區(qū)在如住率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿二的,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門(mén),區(qū)住宅主管部門(mén)應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會(huì)。
職權(quán)是:1、選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員;2、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;3、聽(tīng)取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;4、決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);5、修改業(yè)主公約;6、改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;7、批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。
業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的他具備的條件是什么
業(yè)主委員會(huì)委員是通過(guò)住宅區(qū)全體業(yè)主大會(huì),按照住宅主管部門(mén)規(guī)定的選舉程序和記票方式,民主投票選舉產(chǎn)生。
他們具備的條件是:必須是年滿十八歲住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主,應(yīng)當(dāng)具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士。
業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行
1.由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理單位以書(shū)面的形式向區(qū)建設(shè)局物業(yè)科報(bào)告開(kāi)始籌建業(yè)主委員會(huì)。
2.開(kāi)發(fā)商召集成立籌備工作小組,并將籌備組名單公布?；I備工作組可由開(kāi)發(fā)商代表1名、物業(yè)管理公司代表2名、業(yè)主代表2名三方共5人組成。
3.籌備工作小組要訂出工作計(jì)劃,定期開(kāi)會(huì)討論籌備工作中的一些具體問(wèn)題
。會(huì)議一定要做好簽到、會(huì)議記錄,并將這些作為原始資料保存,以便查考。
4.宣傳發(fā)動(dòng)工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白,有一定的時(shí)間。講清楚成立業(yè)主委員會(huì)的目的、意義;業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)、職責(zé);候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問(wèn)題。
5.候選人的產(chǎn)生:候選人必須是業(yè)主本人,為了體現(xiàn)公平、民主,原則一份合同(一證)超過(guò)一人時(shí),只能有一個(gè)人能當(dāng)選候選人;其次候選人應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士,同時(shí)也應(yīng)該有一定文化程度的人,最關(guān)鍵一點(diǎn)是有公益心,不能是出于私利而參與。
什么是住宅區(qū)物業(yè)管理它包括哪些內(nèi)容
所謂住宅區(qū)物業(yè)管理,是指對(duì)以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理,并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個(gè)安全舒適的生活居住的環(huán)境。
他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù),以及有償服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)等。
什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理它包括哪些內(nèi)容
所謂工業(yè)區(qū)物業(yè)管理,是指對(duì)有較大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行全面綜合性的管理,并為使用企業(yè)提供一個(gè)安全、規(guī)范的生產(chǎn)環(huán)境。
他主要對(duì)生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、消防責(zé)任管理、等基本業(yè)務(wù),以及提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。
什么是寫(xiě)字樓物業(yè)管理它包括哪些內(nèi)容
所謂寫(xiě)字樓物業(yè)管理,是指對(duì)以從事辦公、商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)為主的收益性物業(yè)進(jìn)行綜合一體化管理,并為使用人提供一個(gè)良好的辦公、商務(wù)活動(dòng)環(huán)境。
他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車(chē)輛管理等基本業(yè)務(wù),以及提供大型商務(wù)會(huì)議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。
什么是公用物業(yè)管理它包括哪些類(lèi)型
事業(yè)單位物業(yè)管理(圖書(shū)館、科研所、醫(yī)院、博物館、體育場(chǎng)(館)、文化藝術(shù)館、學(xué)校);港口物業(yè)管理(碼頭、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、車(chē)站、);娛樂(lè)場(chǎng)所物業(yè)管理(風(fēng)景旅游區(qū)、渡假村、娛樂(lè)城、影劇院);宗教場(chǎng)所物業(yè)管理(廟宇、教堂、祠堂);政府部門(mén)物業(yè)管理(行政機(jī)關(guān)、外交使館、軍營(yíng)、監(jiān)獄);道路交通物業(yè)管理(公路、橋梁)等等
第8篇 物業(yè)服務(wù)中心交樓工作管理規(guī)定
為明確交樓流程及各種工作程序,使相關(guān)部門(mén)互相配合,保障交樓工作的順利進(jìn)行,特制定本規(guī)定。
第一章總則
第一條本規(guī)定適用于服務(wù)中心、工程部及相關(guān)部門(mén);
第二條服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)交樓資料和物品的準(zhǔn)備;交樓籌備方案的擬定,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后報(bào)相關(guān)部門(mén)具體實(shí)施;交樓現(xiàn)場(chǎng)的布置;為新業(yè)主辦理收樓手續(xù);帶領(lǐng)新業(yè)主進(jìn)行房屋的驗(yàn)收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù);整理新業(yè)主的收樓資料,并輸入電腦生成物業(yè)管理費(fèi)等工作;
第三條督導(dǎo)室主要負(fù)責(zé)新業(yè)主收樓資料的存檔及查詢工作。
第四條工程部主要負(fù)責(zé)的工作:
1)物業(yè)前期介入,驗(yàn)收房屋的工程質(zhì)量;
2)設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位一同進(jìn)行房屋的接管驗(yàn)收工作;
3)與施工單位進(jìn)行房間鑰匙的交接;
4)帶領(lǐng)新業(yè)主進(jìn)行房屋的驗(yàn)收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù)。
第五條環(huán)衛(wèi)部主要負(fù)責(zé)新交樓宇公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及交樓現(xiàn)場(chǎng)的保潔工作。
第六條保安部主要負(fù)責(zé)交樓現(xiàn)場(chǎng)的保安治安工作及園區(qū)車(chē)輛出入的管理。
第七條辦公室主要負(fù)責(zé)為交樓人員提供后勤保障工作。
第二章交樓準(zhǔn)備工作
第八條服務(wù)中心根據(jù)集團(tuán)公司銷(xiāo)售部提供的新樓宇交樓時(shí)間,提前20天出臺(tái)《交樓籌備方案》,主要確定交樓時(shí)間、地點(diǎn)、人員配備、各部門(mén)相關(guān)人員的工作職責(zé)和工作要求。
第九條服務(wù)中心須根據(jù)《交樓籌備方案》的內(nèi)容準(zhǔn)備交樓所需的各項(xiàng)資料及物品,主要包括:
1)服務(wù)中心負(fù)責(zé)填寫(xiě)采購(gòu)計(jì)劃并催辦辦公室準(zhǔn)備交樓所需辦公用品。并填寫(xiě)業(yè)主檔案袋;
2)督導(dǎo)室負(fù)責(zé)與集團(tuán)銷(xiāo)售部聯(lián)系,拷貝新收樓的業(yè)主資料,以便進(jìn)行業(yè)主身份的核查與審查;
3)督導(dǎo)室負(fù)責(zé)打印《業(yè)主鑰匙簽收本》、《銀行帳號(hào)登記本》等交樓所需相關(guān)資料;
4)服務(wù)中心須對(duì)《住戶手冊(cè)》、《住戶檔案表》、《樓房交接驗(yàn)收表》等,根據(jù)新交樓的總戶數(shù)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。如數(shù)量不夠,須及時(shí)填寫(xiě)采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行申購(gòu)和印刷;
5)服務(wù)中心須準(zhǔn)備《物業(yè)公司簡(jiǎn)介》、《金碧花園簡(jiǎn)介》、《金碧花園配套設(shè)施簡(jiǎn)介》等宣傳材料。
第十條工程部須提前1個(gè)月進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收的前期介入工作,記錄工程質(zhì)量問(wèn)題,及時(shí)反饋施工單位和裝修單位進(jìn)行整改,并將記錄及整改情況上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
第十一條工程部在交樓前3天與施工單位交接房間鑰匙,后與服務(wù)中心進(jìn)行交接。交接時(shí)應(yīng)登記條數(shù),并掛于鑰匙板上。鑰匙與房號(hào)須一一對(duì)應(yīng)。
第十二條服務(wù)中心在接到鑰匙后,須抽樣核查所交鑰匙是否與房號(hào)吻合,是否能夠打開(kāi)房間大門(mén)。如有鑰匙與房間不符的,須及時(shí)知會(huì)維修中心。維修中心及時(shí)與施工單位聯(lián)系處理,確保鑰匙的準(zhǔn)確性。
第十三條服務(wù)中心設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)交樓現(xiàn)場(chǎng)的布置工作,落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)物品的擺放與宣傳物品的懸掛位置,交樓現(xiàn)場(chǎng)主要設(shè)集團(tuán)財(cái)務(wù)與銷(xiāo)售處、現(xiàn)場(chǎng)咨詢處、交樓處、業(yè)主填表處、家政服務(wù)及房屋中介等。保安部應(yīng)配合服務(wù)中心做好物品的搬運(yùn)及擺放工作。環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)在現(xiàn)場(chǎng)擺放花草盆景,并將現(xiàn)場(chǎng)打掃干凈。辦公室負(fù)責(zé)落實(shí)飲水機(jī)等后勤設(shè)備。
第十四條服務(wù)中心應(yīng)安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)辦理收樓手續(xù)各項(xiàng)環(huán)節(jié)的工作,做到分工明確,責(zé)任到人。
第三章交樓工作程序
第十五條業(yè)主辦理收樓手續(xù)應(yīng)首先到現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置的財(cái)務(wù)和銷(xiāo)售處開(kāi)單交款,憑《準(zhǔn)予入通知書(shū)》到物業(yè)公司辦理收樓手續(xù)。一般情況下,沒(méi)有《準(zhǔn)予入住通知書(shū)》的業(yè)主不予辦理手續(xù),也不可驗(yàn)收房屋。
第十六條服務(wù)中心負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理收樓手續(xù)。業(yè)主須出示身份證原件及復(fù)印件,填寫(xiě)《住戶檔案表》、《住戶手冊(cè)》之業(yè)主公約存根,登記銀行帳號(hào)或現(xiàn)場(chǎng)辦理委托劃帳手續(xù)。委托收樓的,還須提供《業(yè)主委托書(shū)》、委托人及被委托人的身份證及復(fù)印件。
第十七條收樓資料備齊后,為業(yè)主辦理房間鑰匙的交接手續(xù)。業(yè)主須在《鑰匙簽收本》上簽名,并注明領(lǐng)取的條數(shù)和時(shí)間,然后由物業(yè)助理或者維修技工陪同業(yè)主前往驗(yàn)收房屋。
第十八條物業(yè)助理或維修技工陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋時(shí),須認(rèn)真填寫(xiě)《樓房交接驗(yàn)收表》上準(zhǔn)確記錄業(yè)主所發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題。驗(yàn)收完畢,抄錄水電表底數(shù),將水電及門(mén)窗完全關(guān)閉。驗(yàn)收人和業(yè)主須在《樓房交接驗(yàn)收表》上簽字確認(rèn),并注明時(shí)間,必要時(shí),業(yè)主可留下保修鑰匙,驗(yàn)樓人員須在《樓房交接驗(yàn)收表》上予以注明?！稑欠拷唤域?yàn)收表》第一聯(lián)存入業(yè)主檔案中,第二聯(lián)交工程維修部跟進(jìn)保修,第三聯(lián)交業(yè)主。
第十九條如業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量或設(shè)計(jì)存在不滿,拒絕接收房屋,驗(yàn)樓人員須將全部鑰匙收回,并在《拒收樓房號(hào)一覽表》上予以注明。拒收樓戶經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核確認(rèn)后,暫時(shí)不予收取物業(yè)管理費(fèi)。拒收樓戶的管理費(fèi)收取具體參見(jiàn)《物業(yè)管理費(fèi)收繳管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。
第二十條每天收樓工作完成后,應(yīng)將《樓房交接驗(yàn)收表》的第一聯(lián)與收樓檔案裝訂在一起,作為完整的業(yè)主資料存檔,并統(tǒng)計(jì)交樓的總戶數(shù),由樓管主管負(fù)責(zé)制作《交樓日?qǐng)?bào)表》,經(jīng)部門(mén)經(jīng)理審核后于次日呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
第二十一條服務(wù)中心每天統(tǒng)計(jì)保修鑰匙的房號(hào)及條數(shù),整理后交工程維修部簽收。
第二十二條交樓過(guò)程中,物業(yè)公司工作人員應(yīng)向業(yè)主宣傳園區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定及物業(yè)管理法規(guī)政策,保持良好的服務(wù)意識(shí),爭(zhēng)取與業(yè)主交朋友,樹(shù)立物業(yè)公司良好的企業(yè)形象。
第四章收樓后的工作
第二十三條收樓結(jié)束,由保安部負(fù)責(zé)清場(chǎng)工作,服務(wù)中心負(fù)責(zé)保管交樓中的可再使用物品。
第二十四條服務(wù)中心負(fù)責(zé)跟進(jìn)保修工作,保修工作應(yīng)及時(shí)避免業(yè)主的強(qiáng)烈投訴。
第二十五條對(duì)于拒收樓戶,服務(wù)中心設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟催工程維修部的保修工作,一旦保修工作完成,應(yīng)及時(shí)通知業(yè)主前來(lái)進(jìn)行第二次驗(yàn)收。
第五章附則
第二十六條本管理規(guī)定自下發(fā)之日起實(shí)施。
第二十七條本管理規(guī)定由服務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋
第9篇 世紀(jì)城前期物業(yè)管理服務(wù)模式
中南世紀(jì)城前期物業(yè)管理服務(wù)模式
中南世紀(jì)城城作為我公司開(kāi)發(fā)的一個(gè)高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的高檔樓盤(pán),在物業(yè)管理高起點(diǎn),起步之初就直接導(dǎo)入方正“酒店式物業(yè)管理”服務(wù)模式,在iso9000國(guó)際質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格要求下運(yùn)作,為小區(qū)業(yè)主(住戶)提供一種進(jìn)入小區(qū)、住在中南世紀(jì)城如同住在酒店里一般享受到安全、舒適和便利的服務(wù),讓業(yè)主切身感受到賓至如歸、倍受中南物業(yè)尊重的優(yōu)越和尊貴,并將中南品牌深入壽光。
壽光中南世紀(jì)城,前期的物業(yè)管理操作服務(wù),主要有以下基本任務(wù):
1)執(zhí)行土建維修任務(wù)
2)執(zhí)行裝飾保養(yǎng)任務(wù)
3)執(zhí)行供電系統(tǒng)的保養(yǎng)任務(wù)
4)執(zhí)行給排水的保養(yǎng)任務(wù)
5)執(zhí)行保安任務(wù)
6)督導(dǎo)空調(diào)保養(yǎng)任務(wù)
7)督導(dǎo)電梯保養(yǎng)任務(wù)
8)督導(dǎo)綠化保養(yǎng)任務(wù)
9)執(zhí)行防火系統(tǒng)的保養(yǎng)任務(wù)
10)執(zhí)行售樓處范圍內(nèi)的清潔任務(wù)
11)執(zhí)行中南世紀(jì)城范圍外建立社區(qū)關(guān)系任務(wù)
12)執(zhí)行管理員工宿舍的任務(wù)
13)執(zhí)行貴賓接待及接送任務(wù)
14)執(zhí)行物業(yè)管理物料儲(chǔ)存及使用任務(wù)
15)執(zhí)行空間使用規(guī)劃任務(wù)
16)執(zhí)行車(chē)輛進(jìn)出限制任務(wù)
17)執(zhí)行節(jié)省能源任務(wù)
18)執(zhí)行改養(yǎng)工程任務(wù)
19)執(zhí)行物業(yè)管理水平檢討任務(wù)
20)執(zhí)行緊急程序的任務(wù)
21)管理處內(nèi)部管理(行政人事、財(cái)務(wù)等)
酒店式服務(wù)、人性化管理
為順應(yīng)時(shí)代和社會(huì)的需要,中南世紀(jì)城小區(qū)要不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平,并全面導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù),變“物業(yè)管理”為“物業(yè)服務(wù)與管理”,更加強(qiáng)調(diào)突出“服務(wù)”的內(nèi)涵,將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個(gè)新的高度。
以業(yè)主為中心,提供酒店式專(zhuān)業(yè)化服務(wù)
傳統(tǒng)的物業(yè)管理,都是以物業(yè)管理公司為核心,先制定一整套規(guī)章制度與約束條例,然后要求各位業(yè)主(住用戶)遵照?qǐng)?zhí)行,較少考慮業(yè)主的實(shí)際需求與感受。而酒店式物業(yè)管理,完全以業(yè)主為核心,實(shí)行“針對(duì)性服務(wù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、菜單式系列特色服務(wù)”,通過(guò)訓(xùn)練有素的、既有星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)人員,提供熱情、高效、優(yōu)質(zhì)的酒店式專(zhuān)業(yè)化服務(wù)。
以星級(jí)酒店為樣板,營(yíng)造溫馨、愜意的服務(wù)氛圍
酒店業(yè)是整個(gè)服務(wù)行業(yè)的代表,在酒店里可以得到超凡的享受。在中南世紀(jì)城小區(qū)里將把酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái),讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里,也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務(wù)。例如:大堂里設(shè)接待服務(wù)中心,24小時(shí)服務(wù);服務(wù)接待中心不再看到身穿保安制服的保安員,而是由彬彬有禮、形象、氣質(zhì)俱佳的服務(wù)中心的接待人員代替等。無(wú)論是從中南公司,還是從業(yè)主、用戶的角度出發(fā),讓他們每一刻都可以從新的感受到與眾不同的尊貴和自豪。
強(qiáng)調(diào)服務(wù)意識(shí),提高服務(wù)效率
在酒店里,客人的投訴或需求永遠(yuǎn)是擺在第一位的,“顧客就是上帝”,即使不能讓客人有一絲一毫的不滿意存在,實(shí)行零缺點(diǎn)服務(wù)(100―1≤0)。要把酒店行業(yè)的這種“服務(wù)意識(shí)”和“服務(wù)效率”導(dǎo)入到物業(yè)管理中來(lái),使得“客人投訴當(dāng)日有回音,故障維修處理不過(guò)夜”,努力使業(yè)主(用戶)的滿意率達(dá)到百分之百。
調(diào)整組織架構(gòu),實(shí)行科學(xué)化管理
世紀(jì)城管理處將采用星級(jí)酒店管理模式,按照現(xiàn)代企業(yè)制度的四級(jí)管理體制和垂直領(lǐng)導(dǎo)原則,從內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)上達(dá)到權(quán)、則、利的統(tǒng)一;對(duì)外服務(wù)和接待上,則設(shè)立開(kāi)放式辦公的服務(wù)中心,提供一站式服務(wù);將所有能提供的信息如服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)時(shí)間、聯(lián)系電話、服務(wù)價(jià)格等,匯編成《服務(wù)指南》。派發(fā)給業(yè)主,既加大管理與服務(wù)的透明度,又方便了業(yè)主的查詢與聯(lián)系,使得雙方的信賴感大大加強(qiáng),從而奠定優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基礎(chǔ)。
(一)服務(wù)中心做為中南物業(yè)的服務(wù)窗口,各專(zhuān)業(yè)服務(wù)口作為服務(wù)中心的業(yè)務(wù)支撐基礎(chǔ),圍繞著服務(wù)中心的指揮調(diào)度,向業(yè)主提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)。
一、設(shè)立星級(jí)酒店大堂式的服務(wù)中心
服務(wù)中心在功能上按酒店大堂劃分為接待服務(wù)區(qū)和業(yè)主休息區(qū),主要功能體現(xiàn)在:
a.為業(yè)主提供一個(gè)開(kāi)放的豪華的服務(wù)中心,凸現(xiàn)業(yè)主的尊貴,使業(yè)主舒適而方便地辦理入住手續(xù)和各項(xiàng)繳費(fèi),或受業(yè)主委托提供其它專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。
b.服務(wù)中心又是整個(gè)小區(qū)管理服務(wù)信息匯集、傳遞的樞紐,24小時(shí)為業(yè)主排憂解難釋疑。一方面接受業(yè)主主動(dòng)報(bào)修、投訴、咨詢、報(bào)警等信息,另一方面,在承諾時(shí)間內(nèi)將業(yè)主的訴求信息及時(shí)傳達(dá)給相關(guān)責(zé)任人或?qū)I(yè)服務(wù)口進(jìn)行處理,不再出現(xiàn)任何推諉現(xiàn)象。同時(shí),及時(shí)征詢用戶對(duì)服務(wù)的意見(jiàn),建立回訪制度,確保服務(wù)工作高效、優(yōu)質(zhì)開(kāi)展。
c.服務(wù)中心的設(shè)立,有效的將管理處的辦公區(qū)域隔離開(kāi),在不影響業(yè)主的同時(shí),提高管理處工作人員的辦公效率。
1、服務(wù)中心的硬件配備
大堂的選址應(yīng)在位于業(yè)主集中出入的小區(qū)大門(mén)附近的一樓,以方便業(yè)主,大堂裝修要格調(diào)豪華氣派,充分顯示星級(jí)酒店大堂的特征,體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。
①、辦公設(shè)施設(shè)備:
電腦、電話、對(duì)講機(jī)、檔案柜、前臺(tái)、大堂副理班臺(tái)。
②、商用服務(wù)辦公設(shè)施設(shè)備:
主要為業(yè)主辦理商務(wù)或其它事務(wù)提供服務(wù),包括:電腦及打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)等。
③、便利業(yè)主的相應(yīng)配備:
沙發(fā)、茶幾、空調(diào)、報(bào)刊雜志架及報(bào)刊雜志、飲水機(jī)、雨傘架及雨傘。
2、服務(wù)中心的主要工作內(nèi)容:
①、24小時(shí)客戶信息處理。
受理投訴,傳遞到相關(guān)服務(wù)專(zhuān)業(yè)解決,定時(shí)回訪;
接受服務(wù)預(yù)約,傳遞到相關(guān)服務(wù)專(zhuān)業(yè)解決,定時(shí)回訪;
向客戶發(fā)布、傳遞相關(guān)信息;
登記、整理客戶檔案;
②、24小時(shí)客戶接待。
接待來(lái)訪客戶及來(lái)訪的外部人員;
主動(dòng)走訪客戶;
辦理物品放行手續(xù);
辦理裝修審批手續(xù);
辦理車(chē)位租賃手續(xù);
③、費(fèi)用結(jié)算
結(jié)算、收費(fèi)、打印票據(jù)
④、專(zhuān)項(xiàng)、特約服務(wù)由服務(wù)中心面向業(yè)主提供,由經(jīng)營(yíng)部具體組織落實(shí),內(nèi)容包含有償服務(wù)、無(wú)償服務(wù)。所有服務(wù)項(xiàng)目將陸續(xù)提供,在入住半年后可全部提供。具體項(xiàng)目如下:
無(wú)償服務(wù)
代訂火車(chē)票、飛機(jī)票;
代訂代送報(bào)刊、雜志、信件
代訂花卉、蛋糕;
提供家教、保姆、家電維修信息;
代訂搬家公司;
代訂酒店、賓館;
行李車(chē)服務(wù)
有償服務(wù)
私人區(qū)域清潔服務(wù);
代送純水、牛奶
水電安裝;
商務(wù)中心(打字、復(fù)印、傳真服務(wù));
房屋信息服務(wù);
代接飛機(jī)、火車(chē)服務(wù);
代洗衣物;
棋牌出租服務(wù)等。
3、服務(wù)中心服務(wù)流程:
服務(wù)中心作為物業(yè)公司對(duì)外窗口,起到各種服務(wù)信息的集中和發(fā)散的作用,業(yè)主的問(wèn)題(困難)都可以通過(guò)向服務(wù)中心反映求得解決。在服務(wù)中心實(shí)行“首接責(zé)任制”和“一站式”服務(wù),對(duì)于業(yè)主的所有訴求,只要服務(wù)范圍內(nèi)的,都由服務(wù)中心向有關(guān)專(zhuān)業(yè)口或相關(guān)人員發(fā)出指令,由其負(fù)責(zé)解決,服務(wù)中心同時(shí)跟蹤問(wèn)題解決的全過(guò)程,并及時(shí)回訪客戶,征詢客戶意見(jiàn);如業(yè)主所提的要求不在管理處服務(wù)范圍之內(nèi),也應(yīng)由服務(wù)人員做出合理的解釋,以獲得業(yè)主的諒解。
二、建立星級(jí)酒店服務(wù)模式
1、加強(qiáng)員工酒店式禮節(jié)禮儀培訓(xùn)及服務(wù)意識(shí)的培訓(xùn),教養(yǎng)一致,強(qiáng)調(diào)全員服務(wù)意識(shí)養(yǎng)成,樹(shù)立“以住戶為中心,為住戶提供零缺陷服務(wù)”的思想觀念,使住戶每時(shí)每刻都感覺(jué)受到尊重。
a)制定禮節(jié)禮儀培訓(xùn)計(jì)劃,加強(qiáng)對(duì)全體員工的培訓(xùn);
b)服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng);
c)工作中加強(qiáng)對(duì)員工服務(wù)態(tài)度的檢查和糾正;
2、健康路崗?fù)こY賓崗?fù)?增設(shè)服務(wù)員一名,為出入小區(qū)的業(yè)主提供各種便利服務(wù),同時(shí)協(xié)助禮賓崗執(zhí)勤。
a)配備行李車(chē)若干輛
b)站立大門(mén)一側(cè)等候和問(wèn)候抵離的業(yè)主;
c)為老、弱、病、殘、幼提供服務(wù),幫助帶行李較多的業(yè)主運(yùn)送行李到電梯或行人大門(mén)口;
d)提供傘具或撐傘;
e)提供其他可能的幫助。
3、小區(qū)除健康路大門(mén)崗、車(chē)庫(kù)出入口值班員及車(chē)庫(kù)巡邏崗在值班時(shí)穿護(hù)衛(wèi)制服外,其余護(hù)衛(wèi)員均穿制式工作服務(wù),以服務(wù)員形象分區(qū)服務(wù)于各棟(單
元)的業(yè)主,
4、給每戶贈(zèng)送精美的《業(yè)主手冊(cè)》
實(shí)行菜單式服務(wù),為每戶業(yè)主(住戶)發(fā)放含有管理處服務(wù)內(nèi)容、設(shè)計(jì)高雅精美的《業(yè)主手冊(cè)》,為滿足業(yè)主需求提供方便。內(nèi)容包括:
1)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)介紹;
2)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和管理服務(wù)流程;
3)各項(xiàng)服務(wù)指南;
4)各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
5)業(yè)主應(yīng)注意的事項(xiàng)。
5、業(yè)主(住戶)在區(qū)內(nèi)通行、交費(fèi)、消費(fèi)實(shí)行“一卡通”。
6、提供標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有序的專(zhuān)業(yè)服務(wù)
管理處按照iso9000質(zhì)量管理體系運(yùn)作,結(jié)合星級(jí)酒店的規(guī)范程序?yàn)闃I(yè)主提供一流的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)。主要內(nèi)容有:
①、公共秩序管理。小區(qū)實(shí)行封閉式管理,24小時(shí)有人值勤,通過(guò)培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍,并借助高科技的智能化管理手段,“人防”與“技防”有機(jī)結(jié)合,積極協(xié)助警方維持區(qū)內(nèi)的治安秩序、道路交通秩序和消防滅火工作,為業(yè)主提供全天候服務(wù),確保業(yè)主高枕無(wú)憂。
a、健康路大門(mén)設(shè)雙崗。由于該處是本小區(qū)絕大多數(shù)人員、物資出入的主通道,護(hù)衛(wèi)員主要負(fù)責(zé)控制人員及大件(貴重物品)的出入。對(duì)來(lái)訪人員實(shí)行身份驗(yàn)證、確認(rèn)、登記放行制度,以阻止無(wú)關(guān)閑雜人員隨意出入小區(qū),對(duì)沒(méi)攜帶證件的來(lái)訪人員,可通過(guò)對(duì)講系統(tǒng)與被訪者聯(lián)系,以確認(rèn)其身份,并做出是否允其進(jìn)入的決定;對(duì)搬離小區(qū)的大件(貴重)物品,實(shí)行業(yè)主(或委托人)事先到服務(wù)中心開(kāi)《放行通知單》,由大門(mén)值勤護(hù)衛(wèi)員進(jìn)行查驗(yàn)放行的制度,以保障業(yè)主的財(cái)產(chǎn)安全。大門(mén)處備有行李車(chē),無(wú)償供業(yè)主在攜帶大件物品時(shí)使用,服務(wù)員負(fù)責(zé)為老、弱、病、幼及攜有大件的人士提供幫助;由于后半夜人員流動(dòng)量較小,故此時(shí)段只設(shè)禮賓崗值班。
b、小區(qū)內(nèi)護(hù)衛(wèi)員均為樓棟服務(wù)員,分區(qū)負(fù)責(zé)各棟的治安秩序及安全巡視工作。平時(shí)經(jīng)常在所負(fù)責(zé)的樓棟地面巡視,維持治安秩序,并為業(yè)主提供諸如開(kāi)啟電子門(mén)鎖、分發(fā)信報(bào)及幫助業(yè)主運(yùn)送大件物品等便民工作,每班按規(guī)定自樓項(xiàng)至地下室巡視兩遍,同時(shí)還起到管理處與業(yè)主信息、感情溝通的主橋梁作用。改變傳統(tǒng)護(hù)衛(wèi)員給人以管理者身份的印象,增加親和力,有效地配合酒店式物業(yè)管理形式,拉近服務(wù)者與被服務(wù)者之間的距離。
c、護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)兼任地面巡視服務(wù)員,主要負(fù)責(zé)巡視、維持商業(yè)內(nèi)街、中心花園及會(huì)所、車(chē)庫(kù)等處的治安秩序,并負(fù)有檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)各崗位執(zhí)勤情況,處理疑難問(wèn)題的職責(zé)。
d、車(chē)庫(kù)崗值班員主要職責(zé)是阻止、驅(qū)趕閑雜人員進(jìn)入車(chē)庫(kù);檢查進(jìn)出車(chē)輛的外觀,并及時(shí)做好車(chē)輛出入登記;指揮、引導(dǎo)車(chē)輛停放及按規(guī)定的路線行駛;監(jiān)控車(chē)庫(kù)內(nèi)可疑人員的行蹤;檢查停放車(chē)輛狀態(tài),防止發(fā)生破壞、偷盜車(chē)輛等案件,巡查車(chē)庫(kù)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備等工作。
e、商業(yè)街的治安由管理處護(hù)衛(wèi)主管統(tǒng)一負(fù)責(zé)。由于治安環(huán)境較為復(fù)雜,故設(shè)護(hù)衛(wèi)員(穿護(hù)衛(wèi)制服),在合適的位置設(shè)治安崗?fù)?采用固定崗與巡邏崗相結(jié)合的方式,維持場(chǎng)所治安秩序,由于冬季鄭州的氣溫低,可在冬季安排24小時(shí)“四班倒”制、其余季節(jié)“三班倒”。
f、消防監(jiān)控中心值班員負(fù)責(zé)監(jiān)控消防自動(dòng)報(bào)警、各類(lèi)防盜報(bào)警等智能化報(bào)警系統(tǒng),通過(guò)電視監(jiān)控電梯轎箱、車(chē)庫(kù)及各重點(diǎn)部位、重要目標(biāo)的安全情況,通過(guò)可視對(duì)講系統(tǒng)、住戶緊急呼救系統(tǒng)與各崗位住戶進(jìn)行信息溝通,發(fā)現(xiàn)異常情況,按相應(yīng)的預(yù)定程序及時(shí)進(jìn)行處理。
②、房屋本體、共用設(shè)施設(shè)備的管理
通過(guò)專(zhuān)業(yè)保養(yǎng)和維修,使小區(qū)的設(shè)施設(shè)備保持完好,充分保持和發(fā)揮其使用功能,從而確保業(yè)主的房屋保值增值。
a、機(jī)電設(shè)備、電梯實(shí)行24小時(shí)值班巡視制度。在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,通知“維保單位”進(jìn)行處理,確保小區(qū)機(jī)電設(shè)備、電梯正常運(yùn)行,水電供應(yīng)正常,消防設(shè)施設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)。工程部負(fù)責(zé)制定年度、季度、月度維保計(jì)劃,按照方正對(duì)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的管理標(biāo)準(zhǔn),逐項(xiàng)逐條實(shí)施管理,保證設(shè)備使用功能及使用壽命的正常發(fā)揮,同時(shí),為小區(qū)創(chuàng)市優(yōu)、省優(yōu)創(chuàng)造條件,打好基礎(chǔ)。
b、水、電、土、暖的維修養(yǎng)護(hù),在按計(jì)劃進(jìn)行維修保養(yǎng),保證其功能正常的同時(shí),對(duì)突發(fā)性問(wèn)題,立即組織搶修,小修不過(guò)夜,盡快恢復(fù)其使用功能。
c、對(duì)客戶提出的維修要求,做到“即時(shí)服務(wù)”,維修人員保證在客戶提出維修申請(qǐng)的25分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),并按照“海爾”式的服務(wù)模式,根據(jù)情況為業(yè)主提供有償(無(wú)償)服務(wù),維修完成后按照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理收取維修費(fèi)用。服務(wù)中心將跟蹤、了解維修工作進(jìn)程和難度,及時(shí)調(diào)度維修力量,維修完畢后,維修人員及時(shí)將相關(guān)信息反饋給服務(wù)中心,再由服務(wù)中心負(fù)責(zé)對(duì)客戶進(jìn)行維修服務(wù)意見(jiàn)的征詢。
d、一般性維修不超過(guò)8小時(shí),難度較大的維修不超過(guò)72小時(shí)。
e、裝修管理,管理處將依照政府有關(guān)政策、法規(guī),制定適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的裝修管理規(guī)定,加強(qiáng)對(duì)裝修活動(dòng)的巡查、管理,糾正各種裝修違章行為,杜絕違章裝修作業(yè),保證大廈外觀、公共部位的美觀統(tǒng)一,以確保大廈安全和使用功能不受影響,提高小區(qū)外在形象,延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命,達(dá)到物業(yè)保值增值的目的。
③、清潔綠化管理:
由清潔綠化部負(fù)責(zé),通過(guò)專(zhuān)業(yè)保潔和清洗,使小區(qū)達(dá)到嚴(yán)格的星級(jí)酒店保潔標(biāo)準(zhǔn);通過(guò)專(zhuān)業(yè)的維護(hù),使小區(qū)達(dá)到環(huán)境優(yōu)美的國(guó)家級(jí)花園小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。
a、日常清潔保潔實(shí)行分區(qū)責(zé)任制。對(duì)于門(mén)廳、電梯間、電梯轎廂等業(yè)主經(jīng)常使用的部位,每天早晨在業(yè)主出門(mén)前清潔完畢,分時(shí)段進(jìn)行保潔,保潔時(shí)間至21時(shí);對(duì)于樓梯、樓道部位,每周進(jìn)行一次清潔,每天保潔一遍;每層樓梯間設(shè)有垃圾桶,垃圾日產(chǎn)日清(每天早晨一次收取),集中清運(yùn);室內(nèi)墻壁定期清掃;單元大堂、會(huì)所、服務(wù)中心每天清掃一次并用“塵推”推掃一次,每月打蠟一次;庭院(含硬體景觀、水面、綠化帶)每天早晨業(yè)主出門(mén)前清掃一次并不間斷保潔,保潔時(shí)間至21時(shí),地面每月清洗兩次;地下車(chē)庫(kù)每天清掃一次并保持不間斷的保潔,保持車(chē)庫(kù)整潔干凈,無(wú)雜物(視情安排清洗次數(shù))。公共屋面每天保潔,視情進(jìn)行清潔;各棟樓的外立面每年清洗一至兩次;
b、綠化管理
在維保期內(nèi),對(duì)小區(qū)內(nèi)花園定時(shí)進(jìn)行巡查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向綠化維養(yǎng)公司反映,監(jiān)督綠化維養(yǎng)公司的日常維養(yǎng)情況;維養(yǎng)期滿后,制定綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,及時(shí)進(jìn)行修剪、除草、施肥、施藥等工作,通過(guò)專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)護(hù),使小區(qū)達(dá)到環(huán)境優(yōu)美、四季如春、國(guó)家級(jí)花園小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。逢重大節(jié)日,由園藝師負(fù)責(zé)提供小區(qū)場(chǎng)景的設(shè)計(jì),使小區(qū)成為業(yè)主良好的生活、休閑空間。
商業(yè)街采用租擺的方式進(jìn)行美化。
④、突發(fā)事件的處理。
a、管理處辦公區(qū)、員工生活區(qū)設(shè)有內(nèi)部緊急報(bào)警系統(tǒng),各固定崗設(shè)有按鈕,當(dāng)小區(qū)發(fā)生火警、匪警及各種自然災(zāi)害等非常情況時(shí),有關(guān)人員將按照預(yù)定的報(bào)警信號(hào)發(fā)出信號(hào),全體員工則在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)按預(yù)定程序和措施進(jìn)行處理。
b、管理處將制定包括消防預(yù)案、大風(fēng)暴雨處置預(yù)案等在內(nèi)的各種緊急情況處理預(yù)案,并建立包括義務(wù)消防隊(duì)在內(nèi)的各種應(yīng)急分隊(duì),平時(shí)經(jīng)常培訓(xùn),定期進(jìn)行演習(xí),訓(xùn)練應(yīng)對(duì)各種突發(fā)事件的處理能力,提高防災(zāi)救災(zāi)水平,更好地為業(yè)主服務(wù)。
一個(gè)高尚的住宅小區(qū),不僅要擁有典雅舒適的園林環(huán)境,方便快捷的溝通渠道,安全祥和的生活氛圍,還應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)無(wú)處不在、無(wú)時(shí)不有的文化氛圍和對(duì)人的尊重與關(guān)懷。通過(guò)創(chuàng)新的、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)潤(rùn)物無(wú)聲的滲透,啟迪人們?cè)谧非竺篮蒙顣r(shí)的自覺(jué)、自律意識(shí),增進(jìn)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)管理人員之間的溝通和交流,培養(yǎng)一個(gè)祥和、融洽、和諧的社區(qū)生活氛圍,提高人們的精神文明素質(zhì)和道德水準(zhǔn),是我們?yōu)樾^(qū)業(yè)主提供社區(qū)文化的最終目標(biāo)。中南世紀(jì)城小區(qū)的社區(qū)文化將充分體現(xiàn)出“健康主題文化社區(qū)”的內(nèi)涵,管理處在充分討論、醞釀的基礎(chǔ)上,制定中南會(huì)社區(qū)文化活動(dòng)的年度計(jì)劃,由服務(wù)中心經(jīng)理牽頭,具體組織實(shí)施,管理處全體員工通力配合,共同為小區(qū)業(yè)主提供群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)、主題健康向上的社區(qū)文化內(nèi)容,營(yíng)造一種和諧、融洽的氛圍和健康的鄰里關(guān)系。
1、緊扣運(yùn)動(dòng)這一健康主題,使運(yùn)動(dòng)成為中南世紀(jì)城社區(qū)文化的主旋律。
①、中南會(huì)會(huì)所、泛會(huì)所有多種健身設(shè)施和器材,為滿足業(yè)主健身需要提供了多種選擇,管理處將對(duì)會(huì)所、泛會(huì)所部分運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目如棋牌室、健身、臺(tái)(乒乓)球、棋牌類(lèi)等項(xiàng)目實(shí)行收費(fèi)服務(wù),誠(chéng)招社會(huì)上有一定知名度的健身組織加盟,即為業(yè)主提供高檔次的服務(wù),也有利于提升中南物業(yè)的物業(yè)檔次和形象。同時(shí),也免費(fèi)為業(yè)主提供部分健身場(chǎng)所和器材,開(kāi)展大眾化的健身運(yùn)動(dòng)。
②、在滿足業(yè)主身體健康的同時(shí),在小區(qū)內(nèi)努力營(yíng)造一種和睦、團(tuán)結(jié)、充滿溫情的鄰里關(guān)系和社區(qū)環(huán)境,保證業(yè)主的心理健康,提高小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)的認(rèn)同。
③、為配合健康主題,小區(qū)將在適當(dāng)?shù)膱?chǎng)所和位置,設(shè)置健康主題的標(biāo)識(shí),營(yíng)造、烘托健康主體的文化氣氛。
④、借助社會(huì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)和政府相關(guān)部門(mén)的力量,對(duì)業(yè)主的身體健康和生理健康情況進(jìn)行定期檢查,盡量杜絕亞健康狀態(tài)。
⑤、同時(shí),管理處將按照社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃,舉辦運(yùn)動(dòng)主題的社區(qū)文化活動(dòng)。
2、突出文化色彩,營(yíng)造高雅的社區(qū)人文環(huán)境。
①、會(huì)所應(yīng)設(shè)有免費(fèi)的業(yè)主閱覽室,供業(yè)主休閑閱讀、豐富知識(shí)、提高文化品位之用。
②、不定期組織
與鋼琴音樂(lè)有關(guān)的活動(dòng),管理處擬招商在小區(qū)內(nèi)設(shè)鋼琴家教服務(wù),為業(yè)主子女學(xué)習(xí)提供便利;不定期請(qǐng)鋼琴師、音樂(lè)學(xué)校師生在多功能廳舉辦鋼琴音樂(lè)會(huì),培養(yǎng)、提高業(yè)主的音樂(lè)素養(yǎng),讓業(yè)主不必遠(yuǎn)足即能有高雅的藝術(shù)享受。
③、邀請(qǐng)專(zhuān)家舉辦各種專(zhuān)題的專(zhuān)業(yè)知識(shí)講座,如文學(xué)藝術(shù)、健康衛(wèi)生、股評(píng)、投資咨詢等專(zhuān)題講座,為業(yè)主開(kāi)拓思維、豐富知識(shí)提供便利。
④、利用業(yè)主內(nèi)部分稍有閑暇的人事,主辦各類(lèi)的藝術(shù)沙龍,由業(yè)主自發(fā)交納會(huì)費(fèi),管理處協(xié)助并邀請(qǐng)當(dāng)?shù)厮囆g(shù)節(jié)知名人事參與,提高業(yè)主的整體藝術(shù)欣賞水平和創(chuàng)作水平。
⑤、利用護(hù)衛(wèi)員現(xiàn)有訓(xùn)練器材,在寒暑期組建社區(qū)童子軍,并收取一定費(fèi)用,教育了祖國(guó)下一代的同時(shí),增加業(yè)主對(duì)小區(qū)的向心力,并獲得了一定的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
3、建立環(huán)保的社區(qū)環(huán)境,營(yíng)造天人自然和諧的生活方式。
管理處將借鑒iso14000體系,采用下列措施實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。
①、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)保宣傳標(biāo)識(shí)
②、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)的環(huán)保垃圾桶(垃圾分類(lèi))
③、采用節(jié)能環(huán)保型產(chǎn)品
④、在所提供的物業(yè)管理服務(wù)中采用節(jié)水、節(jié)電措施
⑤、向區(qū)內(nèi)業(yè)主進(jìn)行環(huán)保知識(shí)宣傳的同時(shí),管理處人員自身按照環(huán)保的要求去完成各項(xiàng)工作,打造社區(qū)綠色家園。
4、隨著寬帶網(wǎng)的接入及業(yè)主的入住,在置業(yè)公司網(wǎng)站下設(shè)天下城網(wǎng)頁(yè),為業(yè)主溝通及交流創(chuàng)造一個(gè)高科技的平臺(tái)。
5、在《中南會(huì)》下設(shè)物業(yè)管理專(zhuān)欄,圍繞小區(qū)的管理服務(wù)以及豐富廣大業(yè)主業(yè)余生活,內(nèi)容包括:(1)小區(qū)基本情況的系列報(bào)道;
(2)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、及相關(guān)法律、法規(guī)的分類(lèi)介紹;
(3)社區(qū)活動(dòng)的信息發(fā)布及跟蹤報(bào)道;
(4)小區(qū)好人好事的宣傳褒揚(yáng),不良現(xiàn)象的揭露與批評(píng);
(5)業(yè)主園地,熱點(diǎn)、難點(diǎn)討論區(qū),請(qǐng)廣大業(yè)主為小區(qū)管理出謀劃策;
(6)信息交流區(qū):如求租、求購(gòu),商品信息交流等;
文藝園地:各種散文、詩(shī)歌、小品文、小小說(shuō)的發(fā)表;
通過(guò)《中南會(huì)》,還可開(kāi)展各種評(píng)比和征選等活動(dòng),增強(qiáng)其參與性。
6、充分利用小區(qū)的各種設(shè)施開(kāi)展健康文明的宣傳活動(dòng)。
(1)設(shè)立小區(qū)宣傳欄:宣傳小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)、服務(wù)內(nèi)容、費(fèi)用收支情況,結(jié)合各個(gè)節(jié)日和當(dāng)前時(shí)事做相關(guān)的宣傳報(bào)道。宣傳欄每月更換一次。
(2)開(kāi)展創(chuàng)建文明樓,評(píng)選文明家庭活動(dòng):通過(guò)創(chuàng)建和評(píng)選,鼓勵(lì)業(yè)主積極參加小區(qū)的各項(xiàng)活動(dòng),將自身融入到生機(jī)勃勃的社區(qū)大家庭中,逐步培養(yǎng)文明健康、積極向上的高尚人品和自律意識(shí)。
社區(qū)文化活動(dòng)
1.社區(qū)文化的活動(dòng)項(xiàng)目
物業(yè)管理公司深知小區(qū)社區(qū)文化的重要性并將按季節(jié)性而制訂整年的區(qū)內(nèi)文化活動(dòng)計(jì)劃表及其預(yù)算開(kāi)支以作配合。
深圳花園社區(qū)文化大致上可劃分為戶外活動(dòng)及戶內(nèi)活動(dòng),其中再細(xì)分為軟性項(xiàng)目及硬性項(xiàng)目。
戶外活動(dòng):
(春季)
●春日聯(lián)誼郊游樂(lè)
●元宵賞燈
(夏季)
●端陽(yáng)海浴釣魚(yú)樂(lè)
●球類(lèi)、田徑、游泳競(jìng)技
(秋季)
●中秋賞月猜燈謎
●秋日遠(yuǎn)足、攀巖
●風(fēng)箏、燒烤東
(冬季)
●冬日嘉年華
●圣誕聯(lián)歡
戶內(nèi)活動(dòng):
(春季)
●春節(jié)團(tuán)拜
●交誼舞會(huì)
●情人節(jié)情書(shū)詩(shī)比拼
(夏季)
●乒乓球比賽
●話劇欣賞
●霓裳動(dòng)感迎夏日
●桌球大賽
(秋季)
●書(shū)法大賽(毛筆、水筆)
●試酒會(huì)(紅白葡萄酒)
●男士、女士精品推廣
(冬季)
●優(yōu)質(zhì)咖啡、香名品嘗小聚
●音樂(lè)、舞蹈表演
●電玩大比拼
●圖案設(shè)計(jì)慶新年
講座活動(dòng):
●衛(wèi)生健康與你
●中國(guó)名勝、旅游景點(diǎn)
●攝影講座
●最新資訊科技講座
●救急講座
●交友技巧講座
●中國(guó)民間醫(yī)療食用講座
●環(huán)保講座
●家居防盜、防火安全講座
●親子、睦鄰心得
2.社區(qū)文化活動(dòng)伙伴
然而上述只是文化活動(dòng)概括的一部份,要每項(xiàng)活動(dòng)舉辦得成功與否,則必須事前籌劃妥善,編排緊湊并邀請(qǐng)外辦專(zhuān)業(yè)單位或政府及社區(qū)有關(guān)部門(mén)共同參與方可事半功倍。
3.社區(qū)文化活動(dòng)的推動(dòng)
要推動(dòng)整個(gè)壽光各人員提起興趣共同參與實(shí)非容易之事,因此,定時(shí)定稿的區(qū)內(nèi)文化活動(dòng)刊物實(shí)不可少,刊物內(nèi)容、插圖、色彩、趣味、寫(xiě)實(shí)、資訊報(bào)導(dǎo)定必精彩方有吸引力。
便民服務(wù)項(xiàng)目
旨在為用戶提供最出色的服務(wù),管理處將組織專(zhuān)業(yè)的管理隊(duì)伍,通過(guò)優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù),爭(zhēng)取高水準(zhǔn)的表現(xiàn),讓用戶獲取最大收益的同時(shí),亦感受到管理公司高效率的運(yùn)作方式。在日常物業(yè)管理服務(wù)中,除了實(shí)行一般大廈所涉及之公共設(shè)施管理、服務(wù)工作外,主要為安全保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、設(shè)備運(yùn)行管理、客戶服務(wù)、綠化管理、停車(chē)場(chǎng)及樓宇監(jiān)督和管理,還提供一系列的便民服務(wù)工作,使該物業(yè)在管理上更上一個(gè)檔次。
無(wú)償服務(wù)(親切客戶服務(wù))
●客戶外出留言備忘;
●定時(shí)通告;
●失物待領(lǐng);
●呼喚出租車(chē)服務(wù)
●代訂辦公文具及用品;
●代訂新鮮牛奶類(lèi)制品;
●代送鮮花;
●代辦互聯(lián)網(wǎng);
●代辦電話、有線電視的業(yè)務(wù);
●代請(qǐng)醫(yī)生;
●代訂車(chē)、船、飛機(jī)票等;
●代辦郵政、特快專(zhuān)遞;
●小件行李、物品寄存;
●送報(bào)、送郵件;
有償服務(wù)
●室內(nèi)維修;
●地板打(按每次計(jì)算);
●代送餐服務(wù);
●卸裝、搬運(yùn)材料;
●代訂或郵寄香港及外國(guó)部分報(bào)刊、雜志;
●汽車(chē)美容清洗服務(wù);
●室內(nèi)電器安裝;
●傳真、復(fù)印;
●電腦打字;
●室內(nèi)殺蟲(chóng)服務(wù);
●垃圾清運(yùn);
●代購(gòu)物品;
●洗衣服務(wù);
第10篇 學(xué)校住宅物業(yè)服務(wù)部辦公室管理規(guī)定怎么寫(xiě)
學(xué)校物業(yè)住宅服務(wù)部辦公室管理規(guī)定
(一)總值班制度1.認(rèn)真貫徹公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。
2. 認(rèn)真履行值班值宿制度。
3. 掌握和熟悉突發(fā)事故的處理預(yù)案。
4. 嚴(yán)禁值班值宿時(shí)大脫大睡、喝酒、賭博、脫崗、漏崗等現(xiàn)象。
5.做好業(yè)主投訴的解釋工作和業(yè)主求助的協(xié)調(diào)工作。
6. 做好值班時(shí)記錄工作。
7. 做好匯報(bào)工作。
8. 公司值班人員負(fù)責(zé)對(duì)重要部位進(jìn)行檢查,并做好記錄。
9.按規(guī)定做好交接班工作,確保二十四小時(shí)有人在崗;
在值班時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé),履行職責(zé)。
(二)接待投訴工作制度1.投訴形式:信函投訴、電話投訴、來(lái)訪投訴2.接待投訴的工作要求:
(1)接待投訴時(shí)應(yīng)使用文明用語(yǔ),聲音熱情、甜美,態(tài)度誠(chéng)懇、溫和。
不得有'不理睬、不關(guān)心、打官腔、斜視、傲慢'等服務(wù)忌行;
不得說(shuō)'不知道、不懂、不清楚、不歸我管、你打電話或找問(wèn)'等服務(wù)忌語(yǔ)。
(2)嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度,不得對(duì)投訴業(yè)主搪塞、推諉。
(3)對(duì)來(lái)訪投訴應(yīng)先為來(lái)訪者讓座敬茶,緩解業(yè)主急躁的情緒;
認(rèn)真傾聽(tīng)業(yè)主的投訴內(nèi)容,并安撫業(yè)主。
(4)投訴內(nèi)容應(yīng)立即了解調(diào)查事實(shí)情況,對(duì)初步調(diào)查結(jié)果作出處理意見(jiàn),并及時(shí)將調(diào)查結(jié)果和處理意見(jiàn)回復(fù)投訴者。
(5)對(duì)業(yè)主提出的意見(jiàn)和建議,適時(shí)的道歉或表示感謝。
(6)遇來(lái)訪人員有過(guò)激言行時(shí),應(yīng)保持冷靜,不得與來(lái)訪者發(fā)生爭(zhēng)吵;
當(dāng)個(gè)別管理人員與來(lái)訪人員發(fā)生激烈爭(zhēng)辯時(shí),在場(chǎng)其他人員應(yīng)立即制止,并安排該人員回避,由其他人員繼續(xù)接待處理。
(7)對(duì)投訴情況應(yīng)記錄在《業(yè)主投訴登記表》上,備案處理。
(8)對(duì)突發(fā)多名業(yè)主結(jié)隊(duì)投訴,工作人員應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定處理。
(9)接待投訴的過(guò)程中,與業(yè)主發(fā)生爭(zhēng)吵的人員,將依據(jù)公司的規(guī)章制度予以相應(yīng)處理。
(三)回訪工作制度1.回訪形式:上門(mén)回訪、電話回訪、信函回訪(包括公開(kāi)信)。
2. 回訪種類(lèi):
(1)問(wèn)詢式回訪應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行發(fā)放、回收。
(2)對(duì)投訴的回訪:日常工作中接待的投訴、其他部門(mén)轉(zhuǎn)呈的投訴應(yīng)以電話或登門(mén)拜訪的形式了解對(duì)問(wèn)題處理是否滿意。
(3)意見(jiàn)、建議的回訪:管理員在日常巡視中收集的業(yè)主(使用人)的意見(jiàn)、建議。
(4)向業(yè)主提供維修服務(wù)的回訪:對(duì)維修質(zhì)量的回訪。
3. 工作要求
(1)業(yè)主(使用人)反映的問(wèn)題應(yīng)做到'件件有著落,事事有回音'。
(2)上門(mén)回訪必須有業(yè)主(使用人)的簽名,電話回訪不做此要求,但在《回訪記錄》中應(yīng)標(biāo)明電話回訪。
(3)在回訪過(guò)程中,業(yè)主(使用人)又重新提出意見(jiàn)、建議或投訴的情況,應(yīng)按如下步驟進(jìn)行:
①不能當(dāng)場(chǎng)解釋清楚或暫時(shí)無(wú)法作出明確答復(fù)的,應(yīng)預(yù)約時(shí)間給予答復(fù)。
②對(duì)需要進(jìn)行多次回訪的必須進(jìn)行多次回訪,但在第三次以后不屬于第三類(lèi)投訴的回訪,可采用電話回訪形式。
(4)需要對(duì)同一問(wèn)題進(jìn)行回訪工作時(shí),文員可以用公開(kāi)信的形式給業(yè)主答復(fù),公開(kāi)信應(yīng)存入回訪檔案。
(5)同一問(wèn)題多次投訴的,應(yīng)嚴(yán)肅對(duì)待,迅速回復(fù)處理。
(6)投訴人沒(méi)留下姓名、聯(lián)系方式的可不進(jìn)行回訪,記錄在案。
4. 工作標(biāo)準(zhǔn)
(1)對(duì)業(yè)主反饋的意見(jiàn)和投訴的回訪處理率應(yīng)達(dá)到100%,有業(yè)主簽名的上門(mén)回訪記錄應(yīng)不少于40%。
(2)意見(jiàn)、建議的回訪率,管理員可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行。
(四)報(bào)修服務(wù)制度1.對(duì)業(yè)主的報(bào)修及服務(wù)要求,應(yīng)及時(shí)做好記錄,填寫(xiě)《維修派工單》。
2. 維修人員上門(mén)后,應(yīng)先了解維修或服務(wù)內(nèi)容,在征得業(yè)主認(rèn)可后開(kāi)始工作。
維修(服務(wù))完畢后,請(qǐng)業(yè)主在《維修派工單》上簽字確認(rèn)。
3. 維修人員將《維修派工單》交辦公室文員,辦公室人員應(yīng)將維修完成情況在《報(bào)修登記表》上注明。
4. 管理員及時(shí)回訪業(yè)主維修情況是否滿意。
5.以下項(xiàng)目應(yīng)按急修處理
(1)電梯失控與困人。
(2)房屋結(jié)構(gòu)性損壞而發(fā)生危險(xiǎn)的排險(xiǎn)解危,室內(nèi)線路故障而引起的停電和漏電,水泵故障和進(jìn)水表以內(nèi)的水管爆裂造成的停水和龍頭嚴(yán)重漏水,供暖系統(tǒng)的分支立管及主杠跑水,應(yīng)及時(shí)通知供熱單位協(xié)助維修。
(3)樓地板、樓梯踏步斷裂和各種扶手、欄桿活動(dòng)、損壞。
(4)鋼門(mén)窗、玻璃、外墻滲水即將墜落。
(5)其他涉及危險(xiǎn)的項(xiàng)目。
(五)受理投訴制度1.本著對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)的精神,認(rèn)真聽(tīng)取投訴意見(jiàn)。
2. 對(duì)于所在部門(mén)管轄范圍內(nèi)出現(xiàn)的問(wèn)題,本部門(mén)處理的,應(yīng)在第一時(shí)間做出妥善安排,解決問(wèn)題。
3. 本部門(mén)處理不了的問(wèn)題,要及時(shí)上報(bào),并召集有關(guān)責(zé)任人迅速解決。
4. 要做到讓業(yè)主滿意為止,并應(yīng)在事后及時(shí)回訪。
5.處理結(jié)果要做記錄,每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和總結(jié)。
(六)維修服務(wù)時(shí)限承諾制度1.接到報(bào)修后,物業(yè)維修人員應(yīng)在十五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。
2. 一般故障,應(yīng)當(dāng)場(chǎng)解決處理。
3. 疑難故障和缺少配件的故障,應(yīng)在四十八小時(shí)內(nèi)解決。
4. 重大疑難問(wèn)題解決不超過(guò)七十二小時(shí)。
5.出現(xiàn)二次維修現(xiàn)象,當(dāng)事人應(yīng)向業(yè)主致歉并負(fù)責(zé)徹底解決問(wèn)題。
(七)重大事項(xiàng)報(bào)告制度為積極預(yù)防、妥善處理重大突發(fā)事件,維護(hù)物業(yè)公司和業(yè)主及物業(yè)使用人的合法權(quán)益,提高工作效率和管理水平,維護(hù)小區(qū)的安全、穩(wěn)定與和諧,確保各項(xiàng)工作正常有序進(jìn)行,特制定本制度。
1. 重大事件報(bào)送的范圍
(1)各級(jí)政府主管部門(mén)安排、布置的較大影響的工作。
(2)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司安排的涉及業(yè)主重大利益及安全的大型活動(dòng)和事項(xiàng)。
(3)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司高層領(lǐng)導(dǎo)重大人事變動(dòng)。
(4)國(guó)際國(guó)內(nèi)政治事件在小區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人及員工中引起的不正常反應(yīng)。
(5)業(yè)主、物業(yè)使用人和員工自殺、行兇的意向、行為和死亡傷殘事件。
(6)物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司發(fā)生的影響惡劣的各種突發(fā)事件和重特大事故(如火災(zāi)、水患、爆炸及自然災(zāi)害等造成人員傷亡和財(cái)產(chǎn)重大損失等)。
(7)其他重大事項(xiàng)。
2. 重大事件報(bào)送分為按照自下而上的程序逐級(jí)匯報(bào)和相關(guān)部門(mén)之間對(duì)事件處理的情況通報(bào)。
3. 重大事項(xiàng)報(bào)送形式重大事項(xiàng)報(bào)送的形式分:當(dāng)面報(bào)告、電話報(bào)告和書(shū)面報(bào)告三種,對(duì)涉及人身傷亡、重大財(cái)產(chǎn)損失及容易引起群體事件等緊急事項(xiàng),要在第一時(shí)間內(nèi)用最快的方式向部門(mén)主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。
4. 各部門(mén)負(fù)責(zé)人要切實(shí)履行好職責(zé),做好業(yè)主和物業(yè)使用人的安撫解釋工作,不能越級(jí)上訪,要把矛盾問(wèn)題解決在基層,需上級(jí)解決的問(wèn)題,應(yīng)逐級(jí)反映。
5.凡對(duì)公司發(fā)生的各類(lèi)重大事項(xiàng),特別是負(fù)面事件,不匯報(bào)、故意瞞報(bào)、謊報(bào)、少報(bào)、漏報(bào)或在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不及時(shí)匯報(bào)的,要追究責(zé)任予以處罰。
第11篇 學(xué)校物業(yè)維修服務(wù)部文件資料管理規(guī)定
(一)凡接到學(xué)校、集團(tuán)印發(fā)的文件,都必須進(jìn)行編號(hào)登記。
(二)需要傳閱學(xué)習(xí)的文件,經(jīng)由維修部主任簽字,分送下發(fā)管理部門(mén)傳閱學(xué)習(xí)。
(三)屬于絕密文件只限指定人員閱讀,各類(lèi)文件要按時(shí)收回、歸檔,做到不丟失,不泄密。
(四)對(duì)過(guò)期作廢或無(wú)保存價(jià)值的文件,資料要按規(guī)定進(jìn)行銷(xiāo)毀。
(五)對(duì)有保留價(jià)值的文件、資料、檔案、照片、軟盤(pán)、圖片、音像等材料妥善保管。
(六)維修部大事記需由專(zhuān)人記載,年末整理及時(shí)歸檔。
第12篇 高檔住宅日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容規(guī)范
高檔住宅日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
物業(yè)服務(wù)將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理于服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為業(yè)主提供全方位管理服務(wù),服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢(shì)。
1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。
2、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。
3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類(lèi)別不同,指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。
4、共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養(yǎng)護(hù)與管理。綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專(zhuān)業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,根據(jù)不同樹(shù)種的生長(zhǎng)特點(diǎn),適時(shí)進(jìn)行修剪、澆灌、滅蟲(chóng)等,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化景觀。湖水設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)管養(yǎng),針對(duì)湖水的凈化需求和湖水蒸發(fā)、滲漏等采取必要的措施進(jìn)行維護(hù),定期進(jìn)行水質(zhì)監(jiān)測(cè),保持湖水的凈化和水位的平衡。
5、公共環(huán)境衛(wèi)生管理
我們遵循'高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生清潔管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。
6、交通與車(chē)輛停放秩序的管理
對(duì)小區(qū)內(nèi)各類(lèi)車(chē)輛(汽車(chē)、電動(dòng)車(chē)、自行車(chē)等)進(jìn)出、行駛、停泊秩序?qū)嵤┕芾?確保交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
7、公共秩序維護(hù)與管理
公共秩序維護(hù)采用先進(jìn)的智能系統(tǒng)和人力維護(hù)相結(jié)合的方法。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過(guò)嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。
8、檔案資料管理
設(shè)專(zhuān)人對(duì)檔案資料實(shí)行統(tǒng)一管理,制訂適行的檔案資料管理制度,做好檔案資料的收集、整理、歸檔、存放、銷(xiāo)毀等工作。
9、全方位全天候的物業(yè)服務(wù),個(gè)性化的特約服務(wù)管理。即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營(yíng)造溫馨、諧的社區(qū)環(huán)境和舒適、尊貴、優(yōu)雅的生活環(huán)境,努力使業(yè)主生活更方便、更迅捷。真正從業(yè)主的日常生活細(xì)節(jié)考慮,以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主為中心,有步驟地開(kāi)展各種無(wú)償與有償服務(wù),并不斷傾聽(tīng)業(yè)主的意見(jiàn),開(kāi)辟新的服務(wù)項(xiàng)目。
10、消防安全管理
消防安全管理工作是重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹'預(yù)防為主、防消結(jié)合'的方針,對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的消防工作進(jìn)行全面細(xì)致的管理。
