第1篇 物業(yè)管理前期介入工作內(nèi)容-1
物業(yè)管理前期介入的工作內(nèi)容(1)
1.前期介入的一般程序:由地產(chǎn)、物業(yè)雙方確定工作內(nèi)容要求;并物業(yè)組成前期工作小組;制定工作計劃并按照計劃實施。
2.前期介入的工作內(nèi)容:前期介入主要分五個階段實現(xiàn):規(guī)劃設(shè)計階段、營銷策劃階段和施工建設(shè)階段,驗收階段,項目入伙交付業(yè)主使用。
第一節(jié):規(guī)劃設(shè)計階段介入
規(guī)劃設(shè)計階段包括:
物業(yè)對項目總體設(shè)計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設(shè)備配套、新材料、新技術(shù)、管理用房、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應(yīng)注意的內(nèi)容提出合理劃建議。
規(guī)劃設(shè)計評估的程序:
1.地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會,要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設(shè)計的評估,并提供評估報告。
2.物業(yè)接到書面知會后,于3日內(nèi)回復(fù),由相關(guān)部門牽頭組成評估小組,并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。
3.開發(fā)資料包括:企劃文件(市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶定位、目標(biāo)客戶資料);設(shè)計文件(規(guī)劃圖、建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計說明書、給水排水設(shè)計說明書、電氣設(shè)計說明書、弱電設(shè)計說明書、采暖通風(fēng)空調(diào)設(shè)計說明書、動力設(shè)計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等)。
4.地產(chǎn)接到資料目錄后及時內(nèi)向物業(yè)提供具體資料,對不能提供的資料,書面知會物業(yè),并于一周內(nèi)組織所屬項目、設(shè)計、工程、營銷等部門召開項目說明會,介紹項目情況并解答疑問。
5.物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi),組織評估小組研究,完成項目及類似典型項目的實地考察。
6.評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細(xì)則所列內(nèi)容,及項目說明會、實地考察情況,于一周內(nèi)詳細(xì)編寫完成《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》,并提交物業(yè)相關(guān)部門。
7.物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi),組織公司評審組對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》進(jìn)行評審。
8.評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見,于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》的修改。
9.經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設(shè)計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后,提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。
10.物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后,評估報告提交地產(chǎn)公司。
11.項目規(guī)劃設(shè)計總體評估要點:
住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理,居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。
住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理,車流人流組織兼顧,停車位充足。
建筑與自然和諧,采光、通風(fēng)充足,環(huán)境優(yōu)美。
生活便利,基本生活配套齊全,出行便捷。
設(shè)備、設(shè)施保障充分,水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。
注重環(huán)境生態(tài),使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設(shè)備設(shè)施。
安全防衛(wèi)設(shè)計完備,運用先進(jìn)技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先進(jìn),網(wǎng)絡(luò)資源充分,便于數(shù)字化小區(qū)建設(shè)。
便于物業(yè)組織管理,節(jié)約管理成本。
各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。
項目規(guī)劃設(shè)計分類評估要點:
1.安保布局
a)便于安保管理區(qū)域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理視線的巡查,避免管理的盲點。
c)人員及車輛各級出入口設(shè)置清晰,便于動態(tài)管理。
d)安保設(shè)備設(shè)施配置齊全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完備,形成多層次的安保體系,信息匯總通暢,反應(yīng)快速。
2.消防布局
a)消防設(shè)備、設(shè)施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防車道設(shè)置合理,其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。
c)消防登高面(場地)設(shè)置合理,其位置及面積符合國家規(guī)范。
d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設(shè)置合理,符合國家規(guī)范。
3.交通布局
a)各級道路的功能分配充分合理,有層次感,線路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人車分流,在設(shè)計和設(shè)施配置上考慮到限速要求及回車余地。
c)機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的2:1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%,聯(lián)排別墅等高標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)按戶數(shù)1:1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%)。非機(jī)動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)1:1.5,以上指標(biāo)可以按照不同地區(qū)需求進(jìn)行調(diào)整),便于停放。
d)有條件,宜設(shè)置地下機(jī)動車停車庫,應(yīng)符合國家規(guī)范。
4.生活配置
a)根據(jù)小區(qū)周邊(1公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設(shè)置充足市政、商業(yè)用房。
b)一般應(yīng)考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務(wù)功能。
c)如住宅區(qū)設(shè)置商業(yè)配套,宜獨立集中,并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件,應(yīng)盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設(shè)置營業(yè)場所,出入口或樓梯須與住宅分開。
d)如住宅區(qū)設(shè)置會所,宜獨立設(shè)計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如:一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設(shè)置項目:健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等;面積在400平方米左右,住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。(指標(biāo)供參考)
5.設(shè)備配套
a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設(shè)計容量應(yīng)能滿足使用需要,并留有適當(dāng)擴(kuò)展余地。
b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設(shè)備定型成熟可靠。
c)溝、管、渠、井的設(shè)置合理,便于維護(hù)保養(yǎng)。
d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適,宜采用
節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān),十八層以上高層住宅宜應(yīng)設(shè)疏散誘導(dǎo)照明和燈光疏散指示標(biāo)志。
e)配電房、水泵房、電梯機(jī)房、中央空調(diào)機(jī)房等設(shè)備房設(shè)計應(yīng)符合國家規(guī)范。水泵房不應(yīng)設(shè)在住宅建筑內(nèi),給水泵房內(nèi)不應(yīng)有污水管穿越,電梯井不應(yīng)緊鄰臥室,緊鄰書房及起居室時,應(yīng)采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng),電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道閘管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
b)網(wǎng)絡(luò)智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平
臺系統(tǒng)。
c)設(shè)備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等,并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。
d)中央控制中心位置宜管理處相鄰相近,布線系統(tǒng)應(yīng)分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。
e)智能化設(shè)備和技術(shù)應(yīng)考慮技術(shù)先進(jìn)性、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴(kuò)性,采用成熟產(chǎn)品。
7.房屋單體
a)屋面應(yīng)充分考慮到防水及隔熱效果,可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。
b)墻體應(yīng)充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。
c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。
d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。
e)住宅外窗應(yīng)考慮開啟方便,尺度(安裝空調(diào)要求),隔音防水效果好,不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。
f)廚房設(shè)計應(yīng)遵循洗、切、炒流線,操作面長度宜在2-3米,燃?xì)鉄崴魑恢煤侠?灶宜避開窗口設(shè)置。
g)衛(wèi)生間不應(yīng)直接開向起居房,餐廳或廚房不應(yīng)布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層,有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。
h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應(yīng)充分考慮防水隔聲設(shè)置,地漏位置合理,便于檢修。
i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞,尺寸符合國家規(guī)范,管道井檢修孔應(yīng)設(shè)置合理,便于檢修。
j)宜采用垂直煙道,斷面尺寸充分(一般不少于250mm),應(yīng)有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中,高層宜安裝無動力風(fēng)帽。
k)底層地坪應(yīng)充分考慮防潮措施。
l)房型設(shè)計應(yīng)考慮生活習(xí)慣,不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等)。
m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時,應(yīng)考慮防盜措施。
n)陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直桿件,桿件距小于0.10m,防止兒童攀爬。
8.室內(nèi)配置
a)室內(nèi)空調(diào)機(jī)位設(shè)置合理,應(yīng)與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。
b)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮外墻美觀、設(shè)置統(tǒng)一機(jī)座、安全隱蔽。
c)室外空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機(jī)應(yīng)相互錯開,與鄰套住宅機(jī)座相
d)鄰時,應(yīng)采取安全隔離措施。
e)空調(diào)機(jī)冷凝水和隔霜水應(yīng)設(shè)專管排放,或接入陽臺排水系統(tǒng)。
f)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理,應(yīng)靠近室內(nèi)機(jī)位,管中應(yīng)距地2.2米左右,向外傾斜10度左右。
g)當(dāng)戶型或廳房過大時,應(yīng)考慮柜式空調(diào)的要求。
h)如使用小型中央空調(diào),層高應(yīng)大于3.3m,并留有室外機(jī)位置。
i)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理,應(yīng)與家俱布置和使用習(xí)慣一并考慮。配電箱配出回路設(shè)計分配合理。
j)電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設(shè)置,且不宜并行設(shè)置。
k)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設(shè)置進(jìn)戶對講。
l)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴(kuò)展功能。
9.綠化配置
a)綠化布局合理,喬木、灌木、花、草的配置層次豐富,數(shù)量品種充足,造型優(yōu)美。
b)綠化率、集中綠地率設(shè)置合理,分布均衡,集中綠地位置適中,便于人流自然匯聚。
c)綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件,以變色觀葉植物為主,茂盛期長,成活率高,抗病蟲性好。
d)綠化品種便于養(yǎng)護(hù),養(yǎng)護(hù)成本節(jié)約。
e)綠化布局不遮擋住宅采光,便于人行通行,宜考慮行走習(xí)慣。
f)綠化品種宜無污染,兼具吸收有害污染功能(如尾氣)。
g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。
10.景觀配置
a)景觀裝飾布局合理,宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。
b)采用水景應(yīng)考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護(hù)。
c)水系岸床設(shè)計應(yīng)考慮防滲漏效果。
d)不宜在小區(qū)內(nèi)設(shè)置深度超過1米的水系,并有防護(hù)或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,,還應(yīng)配置相應(yīng)的救生設(shè)備、設(shè)施。
e)景觀裝飾應(yīng)便于清潔、養(yǎng)護(hù),宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。
f)泛光照明不影響住戶,不造成光污染。
11.公共空間
a)應(yīng)充分考慮雨水排泄能力的設(shè)計,避免排泄不暢通。
b)宜設(shè)置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。
c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡,位置適中,并盡量減少對住戶的影響。
d)綠化及保潔用水取水口設(shè)置合理(一般距離不大于150m)。
e)各類表具、表箱設(shè)置合理,便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應(yīng)設(shè)置公告欄,宜預(yù)留牛奶箱,休閑椅位置,室外信報箱應(yīng)有防雨措施。
f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入,宜設(shè)置無障礙通道和設(shè)施。
g)公共空間的道路、踏步、坡道應(yīng)考慮老人、小孩等行動不便人員,宜設(shè)置相應(yīng)保護(hù)措施。
h)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。
12.生態(tài)環(huán)保
a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。
b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。
c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。
d)周邊應(yīng)無直接或間接嚴(yán)重影響住戶的污染源。
e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。
f)垃圾收集宜采用有害、有機(jī)、無機(jī)的分類收集,宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。
g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應(yīng)選擇隱蔽位置,盡量不影響住戶及環(huán)境。
h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。
13.管理用房
a)物業(yè)管理處
管理中心功能:經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。
作業(yè)用房功能:保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。
總面積:根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。(各地法規(guī)要求不一樣)一般:
管理處用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2(指標(biāo)供參考)
位置:住宅區(qū)中央,底層。
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功能:辦公室、資料室、會議室、接待室
面積:根據(jù)具體情況而定
位置:和管理處相對接近,業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設(shè)置于一處
14.新材料、新技術(shù)
a)應(yīng)盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。
b)試驗性新材料、新技術(shù)應(yīng)充分論證,先行試點。
c)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)預(yù)留充足備品備件。
d)采用新材料、新技術(shù)應(yīng)充分考慮今后的維修養(yǎng)護(hù)便利及成本。
15.管理成本測算
a)對規(guī)劃應(yīng)充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。
b)管理成本應(yīng)與市場上類似住宅接近,如因規(guī)劃設(shè)計原因造成差距過大,應(yīng)知會地產(chǎn)共同協(xié)商,相應(yīng)改進(jìn)規(guī)劃、設(shè)計。
16.與相似典型項目的比較
a)相似點
b)差異點
c)優(yōu)勢
d)劣勢
第2篇 物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理工作目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書
為確保××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室年度計劃目標(biāo)得以實現(xiàn),經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人環(huán)境衛(wèi)生部經(jīng)理共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室二
第3篇 行政后勤管理兼治安消防專責(zé)物業(yè)工作職責(zé)
物業(yè)行政后勤管理兼治安消防專責(zé)工作職責(zé)
⑴負(fù)責(zé)公司的行政后勤管理工作,諸如:辦公、勞保、福利用品的購買和發(fā)放,車輛調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作等;
⑵宣傳、貫徹、執(zhí)行國家有關(guān)治安和消防方面的政策規(guī)定,并制定各項實施細(xì)則;
⑶負(fù)責(zé)制定落實小區(qū)各項治安、消防制度,嚴(yán)格治安管理,落實消防安全責(zé)任制;
⑷負(fù)責(zé)簽定各部門《治安、消防安全協(xié)議書》,并督促檢查、考核;
⑸完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
第4篇 物業(yè)企業(yè)采購管理工作程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
--采購管理程序
1.目的
對各部門采購物資過程進(jìn)行控制,確保采購物資符合質(zhì)量要求及物資采購價格的合理。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責(zé)
3.1品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)對a類物資采購供方/品牌的選擇和評估。
3.2財務(wù)管理部負(fù)責(zé)對采購物資的價格的審核及采購行為的監(jiān)控。
3.3各部門負(fù)責(zé)對采購物資的驗收和使用過程的跟蹤。
4.物資的分類:
a類:是指對服務(wù)質(zhì)量影響較大、采購批量較大或須在指定供方或品牌中采購的物資。
b類:除a類物資外單價在人民幣2000元以上,必須經(jīng)過評估方能采購的物資。
c類:a、b類以外物資。
5.物資采購的審批權(quán)限
5.1業(yè)務(wù)部門經(jīng)理:單宗(一次性,下同)采購金額2000元以下的物資。
5.2職能部門經(jīng)理:單宗采購金額2000元以上(含2000元)5000元以下的物資。
5.3分管總經(jīng)理助理:單宗采購金額5000元以上(含5000元)10000元以下的物資。
5.4總經(jīng)理:所有固定資產(chǎn)及單宗采購金額10000元及以上的物資。
6. 方法和控制過程
6.1供方或品牌的選擇和評估
6.1.1評估必備資料
6.1.1.1供方的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(需加蓋供方的公章)。
6.1.1.2特種產(chǎn)品的經(jīng)營許可證(如:安防器材)。
6.1.1.3采購物資的報價(單)。
6.1.1.4采購物資的合同/協(xié)議樣本。
6.1.2評估內(nèi)容主要包括
6.1.2.1采購供方的資信。
6.1.2.2采購物資的質(zhì)量。
6.1.2.3采購物資的價格。
6.1.2.4采購供方服務(wù)的及時性。
6.1.2.5采購物資品質(zhì)保證系統(tǒng)
6.1.2.6采購物資的合同樣本。
6.1.3評估的權(quán)限
6.1.3.1 a類物資供方/品牌由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)選擇和評估。a類物資中ci產(chǎn)品的物資供方由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)選擇和評估,并發(fā)送品質(zhì)管理部審核。
6.1.3.2 b類和需評估的c類物資,由各部門負(fù)責(zé)選擇和評估,并發(fā)送相關(guān)職能部門和公司領(lǐng)導(dǎo)審核。對已經(jīng)過某個部門評估合格的,在半年內(nèi),該部門或其他部門可不經(jīng)過評估,直接按采購程序向該供方/品牌采購。
6.1.3.3所有物資的采購價格由財務(wù)管理部負(fù)責(zé)審核,必要時須經(jīng)審算和公開招標(biāo)。
6.2采購資料的準(zhǔn)備
6.2.1部門經(jīng)理有審批權(quán)限的物資,各部門根據(jù)月工作計劃,結(jié)合倉庫庫存情況,由倉管員填寫《物資申請單》,按程序報經(jīng)批準(zhǔn)后方可安排采購。
6.2.2統(tǒng)一結(jié)算的a類物資,由使用部門倉管員每月五日前單獨填寫《物資申請單》,經(jīng)部門經(jīng)理審批后,在指定供方或品牌中采購,并于每月25日前直接與供方索取正式發(fā)票,核對無誤后按財務(wù)制度進(jìn)行報銷。
6.2.3 ci產(chǎn)品采購資料的準(zhǔn)備按《標(biāo)識管理程序》進(jìn)行。
6.2.4對b類物資的采購,須取得三家以上的相關(guān)資料,并將有關(guān)供方情況記錄在《物資申請報告》中,按權(quán)限進(jìn)行審批。對于某種特殊物資(如兒童娛樂設(shè)施、健身器材等),無法取得三家同類型產(chǎn)品的資料時,須在表中評估結(jié)論中注明。
6.2.5本部門無審批權(quán)限的物資采購(ci產(chǎn)品除外)均須填寫《物資申請報告》進(jìn)行報批。
6.2.6采購人員在采購前,應(yīng)檢查采購物資的審批資料是否完善,當(dāng)審批資料不完善時應(yīng)向部門經(jīng)理報告,并按公司規(guī)定的審批權(quán)限補齊相關(guān)的審批手續(xù)后,再行采購或簽訂采購合同。
6.3物資的采購
6.3.1 a類物資的采購。
必須在指定的供方或指定的品牌中采購,無法在指定的供方或品牌中選購的情況,必須在《物資申請報告》'備注'注明,經(jīng)品質(zhì)管理部經(jīng)理同意后方可采購。
6.3.2資產(chǎn)的采購。
6.3.2.1購買資產(chǎn)的審批權(quán)限按照'5.物資采購的審批權(quán)限'執(zhí)行。
6.3.2.2檢測儀表的采購必須報品質(zhì)管理部審核,其他資產(chǎn)采購超過審批權(quán)限的,必須先報以下相關(guān)部門審核:
a.家私、家電、服裝、車輛及配件報房產(chǎn)后勤管理部;
b.電腦及配件報總經(jīng)理辦公室;
c.保安器材、工具報品質(zhì)管理部;
6.3.3 ci產(chǎn)品及宣傳品的采購
6.3.3.1 ci產(chǎn)品的采購參見《標(biāo)識管理程序》執(zhí)行。
6.3.3.2各部門宣傳品如需委托外界設(shè)計、制作,必須由總經(jīng)理辦公室統(tǒng)一安排制作,并在報銷的發(fā)票上簽字確認(rèn)后,方可辦理報銷手續(xù)。
6.3.4代客購物
顧客需要代購物品時,部門須填寫《居家服務(wù)情況記錄表》,分別注明材料費及服務(wù)費,材料費超過400元時,應(yīng)直接向顧客收取現(xiàn)金,采購后將材料費發(fā)票交顧客,管理處只收取服務(wù)費。
6.4物資的驗收
6.4.1物資采購?fù)瓿珊?采購員應(yīng)及時通知各物資的專項檢驗員、倉管員檢驗、入庫,填寫《進(jìn)倉單》。
6.4.2對2000元以上的資產(chǎn),由房產(chǎn)后勤管理部或委派人員到現(xiàn)場檢驗核實,并在《資產(chǎn)情況審核單》上簽字確認(rèn)后,方可到財務(wù)管理部辦理報銷手續(xù)。
6.4.3對于不屬于資產(chǎn)的電腦配件、零件、備件等直接安裝使用的物品,由使用部門管理人員在《電腦軟、硬件故障維護(hù)記錄表》上簽字確認(rèn),可不填《進(jìn)倉單》,未使用的須填寫《進(jìn)倉單》。
6.4.4專項檢驗員驗收時,發(fā)現(xiàn)無標(biāo)識、有受潮、水跡、油污、破損等異樣,必須打開包裝進(jìn)行驗收;倉管員按照《物資申請單》對物資的數(shù)量進(jìn)行驗收入庫。
6.4.5 檢驗出現(xiàn)不合格物資時,由檢驗者填寫《不合格物資處理單》,報部門經(jīng)理,不合格物資的處理按公司相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
6.4.6 采購?fù)瓿珊?有關(guān)文件記錄由使用部門經(jīng)理指定專人收集、保管、存檔。
6.4.7如顧客有要求時,應(yīng)在采購合同中增加條款,以明確顧客或其代表可到供方現(xiàn)場對采購物資或服務(wù)進(jìn)行驗證。
6.5物資供方/品牌的增加及變更
6.5.1因公司服務(wù)質(zhì)量要求,需要增加a類物資供方/品牌時,由使用部門根據(jù)該物資對服
務(wù)質(zhì)量的影響程度進(jìn)行評價,填寫《a類物資供方或品牌變更申請表》,報品質(zhì)管理部審批。
6.5.2對a類物資供方無法滿足公司服務(wù)質(zhì)量要求,破產(chǎn)倒閉或搬遷、更名時,采購員負(fù)責(zé)填寫《a類物資供方或品牌變更申請表》,報品質(zhì)管理部審批后,可以更改或取消該項物資供方資格。
6.5.3在指定品牌、供方處采購物資時,如購到偽劣商品,檢驗員需在一周內(nèi)上報品質(zhì)管理部,如一個月在某一供方處采購兩次以上偽劣商品或半年內(nèi)出現(xiàn)四次偽劣商品,品質(zhì)管理部將取消合格供方資格,在三天內(nèi)通知到各部門,并會同有關(guān)部門選擇新的合格供方。
6.5.4各部門確定以定期結(jié)算方式的物資供方時,須由部門填寫《物資申請報告》進(jìn)行評估,并簽定物資采購合同或協(xié)議,在結(jié)帳時需以市場平均價或合同協(xié)議價為標(biāo)準(zhǔn),認(rèn)真核對物資價格,無誤后方可結(jié)帳。合同期滿前需重新評估,填寫《物資申請報告》報相關(guān)職能部門審批,
6.5.5所有采購合同/協(xié)議必須包括以下條款:
'甲方嚴(yán)禁自己的任何員工接受乙方的禮品、娛樂性招待、金錢或其它形式的饋贈。乙方不得有任何饋贈或賄賂甲方人員行為,否則,甲方視為乙方違約,并將立即取消供方資格。'
6.5.6品質(zhì)管理部應(yīng)即時更新已評估的物資供方或品牌,以便各部門直接與供方進(jìn)行聯(lián)系。
6.6物資供方/品牌的回訪
6.6.1財務(wù)管理部負(fù)責(zé)對各類物資指定供方進(jìn)行抽查回訪,具體回訪方法按《采購行為回訪程序》進(jìn)行,以了解采購人員的職務(wù)行為及各類物資價格的浮動情況,每季度公布一次常用物資參考價格。
6.6.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)每半年向各部門進(jìn)行一次a類物資供方的調(diào)查。并將調(diào)查情況進(jìn)行統(tǒng)計分析,提交管理評審。根據(jù)年底調(diào)查的統(tǒng)計分析情況來決定與
a類物資供方續(xù)簽合同,對調(diào)查情況普遍反映差的供方,不再續(xù)簽,由品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)進(jìn)行市場了解選擇合格的a類物資供方。
6.7采購合同的簽訂
6.7.1簽訂所有物資采購合同均須按《合同管理程序》執(zhí)行。
6.7.2以下幾種情況的物資采購必須簽訂合同:
a.采購的物資對服務(wù)質(zhì)量影響較大,且該物資沒有獨立的保修單(卡),必須以合同/協(xié)議形式進(jìn)行保修條款的約定。
b.采購金額在兩萬元以上的物資,無論其是否有獨立的保修單(卡),都必須簽訂合同/協(xié)議進(jìn)行付款方式的約定。
7.支持性文件
**wy7.4-z01-01《采購行為回訪辦法》
**wy7.5.3-z01 《標(biāo)識管理程序》
**wy7.2.2-z02 《合同管理程序》
8.質(zhì)量記錄表格
**wy7.4-z01-f1《物資申請單》
**wy7.4-z01-f2《物資申請報告》
**wy7.4-z01-f3《不合格物資處理單》
**wy7.4-z01-f4《a類物資指定供方或品牌一覽表》
**wy7.4-z01-f5《a類物資供方或品牌變更申請表》
**wy7.4-z01-01-f1 《采購物資供方回訪表》
**wy7.5.3-z01-f1《ci產(chǎn)品制作申請表》
**wy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉單》
第5篇 物業(yè)管理處采購控制工作程序
物業(yè)管理處采購控制程序
1.目的
對物資采購的申請、計劃的編制、審批等過程制定相應(yīng)程序,確保采購物資符合規(guī)定要求。
2.適用范圍
適用于物業(yè)管理處提供服務(wù)所需物資的采購,其他物資(如辦公用品)的采購可參照執(zhí)行。
3.術(shù)語(略)
4.職責(zé)
4.1提出采購的部門制定《采購計劃》和其他采購文件,由部門負(fù)責(zé)人審核報公司批準(zhǔn)。
4.2經(jīng)批準(zhǔn)后的《采購計劃》發(fā)至財務(wù)部,由財務(wù)部負(fù)責(zé)實施采購。
5.工作程序
5.1物資的采購
5.1.1計劃性采購
a.財務(wù)部庫管員根據(jù)物資庫存情況,做出下月補充物資采購計劃。
b.各部門主管每月下旬制定下個月的物資采購計劃,說明物資的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量等(如有特殊要求,須說明)。
c.采購計劃經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后,報經(jīng)理批準(zhǔn),各部門將批準(zhǔn)后的《采購計劃》交給財務(wù)部,由財務(wù)部采購人員在合格供方處進(jìn)行采購。
5.1.2零星采購
a.公司零星采購是指在物業(yè)管理活動中少量隨時采購的物品。
b.各部門需要零星物資和計劃外的物資時,先填寫《申購單》,說明物品的名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量、用途等(如有特殊要求,須注明)。《申購單》經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核,經(jīng)理批準(zhǔn)。
c.申請部門將批準(zhǔn)后的《申購單》交財務(wù)部,財務(wù)部安排采購人員進(jìn)行采購。
d.采購人員一般在合格供方處進(jìn)行采購,如有急需等特殊情況,經(jīng)物業(yè)管理公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后也可在其它供應(yīng)商處對實物質(zhì)量進(jìn)行驗證后購買。
5.2供方的選擇按《供方評價和選擇程序》執(zhí)行。
5.3采購物資的驗證。
5.3.1財務(wù)部庫管員依據(jù)審批后的《申購單》或《采購計劃》對所采購回來的物資進(jìn)行入庫檢驗。工程部專業(yè)技術(shù)人員參與工程設(shè)備.材料及工具的質(zhì)量驗收。
5.3.2驗證根據(jù)情況采用核對數(shù)量、外觀檢查和合格證檢查等方式進(jìn)行。對涉及安全性能的產(chǎn)品如電器類、水絕緣材料類、標(biāo)準(zhǔn)件類暖器材、消防用具類、化工原料類必須要有合格證;對小五金類、其他雜項類應(yīng)核對規(guī)格、型號和數(shù)量與采購文件是否一致,外觀和包裝有無破損等。
5.3.3由庫管員對物資驗證結(jié)果進(jìn)行記錄,《物品驗證記錄表》驗證欄簽名確認(rèn)并保存,參與驗收的工程部專業(yè)技術(shù)人員也應(yīng)簽名。對驗證中發(fā)現(xiàn)的不合格品按《不合格控制程序》執(zhí)行。
5.4采購人員在進(jìn)行采購時,將采購物資的時間、供方登記在計劃表或《申購單》相應(yīng)欄目內(nèi)。
5.5采購回來的物資交倉管員辦理入庫手續(xù)并作記錄。
6.相關(guān)文件和記錄
6.1《供方評價和選擇程序》
6.2《采購計劃》
6.3《申購單》
6.4《物品驗證記錄表》
第6篇 物業(yè)管理工作程序范本
物業(yè)管理服務(wù)初步展示
萬事開頭難
良好的第一印象
物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)
策劃階段、前期準(zhǔn)備階段 (前期準(zhǔn)備)
啟動階段(物業(yè)交付使用初期)
日常運作階段(正常運作期)
策劃階段 1、早期介入
1.1檢討設(shè)計方案
(對日后管理不利因素作出改善建議)
1.2參與有關(guān)承建商會議,檢討進(jìn)度;
1.3協(xié)助列出遺漏工程供發(fā)展商跟進(jìn);
2、制定物業(yè)管理服務(wù)方案:
1.1確定管理檔次
1.2確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.3財務(wù)收支預(yù)算
3、選聘/組建物業(yè)管理機(jī)構(gòu): 前期準(zhǔn)備階段 1、機(jī)構(gòu)的設(shè)置/人員編制
2、人員選聘/培訓(xùn)
3、編制公共公約/守則;
4、草擬工作細(xì)則;
5、設(shè)立財務(wù)制度;
6、物業(yè)租售的代理
啟動階段 1、物業(yè)的接管驗收
2、用戶入住
2.1宣傳物業(yè)管理
2.2協(xié)助用戶入住(衛(wèi)生、協(xié)助搬遷、協(xié)調(diào)交通)
2.3搬遷期間的安全
2.4裝修管理
3、產(chǎn)權(quán)備案/檔案資料的建立
4、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立
日常運作階段
日常管理/維護(hù)(房屋管理、設(shè)施管理等)
綜合服務(wù)(安全、環(huán)境、便民服務(wù)等)
配套設(shè)施的完善
系統(tǒng)的協(xié)調(diào)(內(nèi)/外)
房地產(chǎn)開發(fā)的一般過程 前期階段之重點管理
――從使用者可持續(xù)發(fā)展參與規(guī)劃
外部
配套設(shè)施:道路、商業(yè)、活動場所、垃圾處理等、
能源:水、電、氣、備用、發(fā)展
保安、消防: 車場、住宅、設(shè)備
人文環(huán)境:綠化布置/選種/高度/搭配、園林境觀策劃等
建筑材料:外墻、公共場所材料易維護(hù)和更換
科技運用:智能化、網(wǎng)絡(luò)等
室內(nèi)
物業(yè)規(guī)格:電梯數(shù)目/速度、底高度、洗手間數(shù)目、公共照明、空調(diào)采暖等
用戶單元:單元面積、管道、家電設(shè)備、陽臺綜合比例
內(nèi)部空間:使用功能分區(qū)明顯(社交與起居、休閑與家務(wù))、細(xì)節(jié)空間(陽臺、吊柜)
環(huán)保材料:涂料、門窗、管線 物業(yè)管理介入的步驟
循序漸進(jìn)
架構(gòu)設(shè)立――人員準(zhǔn)備
工程技術(shù)――環(huán)境維護(hù)――安全管理
――物業(yè)服務(wù)――超量布置――正常運作
入住的前提條件
物業(yè)管理接管驗收完成
已同發(fā)展商簽訂《物業(yè)管理 服務(wù)合同》
物業(yè)達(dá)到入住條件:
1、正式水電供應(yīng)已通
2、設(shè)施設(shè)備驗收合格
3、管理處有固定辦公場所
什么是物業(yè)的接管驗收
是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向接受委托的物業(yè)管理公司移交的過程,移交應(yīng)辦理書面移交手續(xù)
是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗
在完成接管驗收后,整體物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)
物業(yè)的接管驗收的內(nèi)容包括:
主體建筑
附屬設(shè)備
配套設(shè)施
道路
場地
環(huán)境綠化
接管驗收的作用 明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系
確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)業(yè)主的利益
為日后管理創(chuàng)造條件
物業(yè)接管驗收的法規(guī)條款
全國條例
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料: (一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料; (二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料; (三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件; (四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
接管驗收的依據(jù)
1、建設(shè)部1991年頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》;
2、《工程竣工驗收報告》;
3、現(xiàn)行的施工、安裝技術(shù)規(guī)范,驗收規(guī)范;
4、設(shè)備使用說明書、設(shè)計資料和技術(shù)參數(shù);
5、消費者對質(zhì)量的一般要求。 接管驗收工作程序
一、查驗應(yīng)提交的相關(guān)資料
新建房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料
產(chǎn)權(quán)資料(4項)+技術(shù)資料(14項)
原有房屋接管驗收應(yīng)驗交的資料
產(chǎn)權(quán)資料(5項)+技術(shù)資料(3項)
掌握接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)
新建房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
質(zhì)量與使用功能的檢驗
原有房屋的接管驗收標(biāo)準(zhǔn)
質(zhì)量與使用功能的檢驗
危險與損壞問題的處理
接管驗收注意事項
準(zhǔn)備、約定――驗收(復(fù)檢)――
交付――保修――爭議的解決 接管驗收中常見
非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題
1、屋面滲漏水。
2、有防水要求的地面滲水。
3、外墻面滲水。
4、室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動。
5、抹灰層、面磚、油漆、墻紙等飾面脫落殘缺。
6、門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件。
7、廁所、廚房、盥洗室、陽臺積水、倒泛水。
8、供水、供熱系統(tǒng)漏水、漏氣、暖氣不熱。
9、電器、電線漏電,燈具安裝不牢。
10、排水管道堵塞,小區(qū)道路沉陷。
11、木地板、飾面磚不平整,發(fā)霉變色變形。
12、缺少信報箱、掛物鉤、晾衣架、門牌。 交接雙方的責(zé)任
為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前好房屋交驗收準(zhǔn)備,及時書面提請物業(yè)接管單位
進(jìn)行接管驗收,接管單位一般應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求的,接管單位在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得投入使用
接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復(fù)驗,建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗。
房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因,是應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。
新建房屋從驗收接管之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實結(jié)算,也可在驗收接管時,雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。
在接管驗收中如有爭議而又不能解決時,可申請當(dāng)?shù)乜h級人民政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)進(jìn)行協(xié)調(diào)或裁決。
堅持(繼續(xù))接管驗收
原則性與靈活性結(jié)合
細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合
入 住 程 序
入住的概念
入住是指業(yè)主收到書面入住通知書并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)的過程。
在我國香港和南方沿海城市,人們把“入住”又稱之為“入伙”。
業(yè)主入住前應(yīng)準(zhǔn)備的資料
(1)房屋買賣合同或建設(shè)單位開具的入住通知書
(2)用水(電)申請書
(3)業(yè)主(用戶)或法人代表身份證及復(fù)印件
(4)業(yè)主及家屬或法人代表一寸照片各二張
(5)代理人入住委托證明及代理人身份證
(6)法人購買者需提供法人資質(zhì)證明及其復(fù)印件
(7)法人購買者需提供營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及其復(fù)印件
(8)建設(shè)單位注明應(yīng)提供的其它文件資料
業(yè)主守則主要內(nèi)容
入住準(zhǔn)備
1、入住工作計劃
2、入住儀式策劃
根據(jù)物業(yè)管理的特點及小區(qū)實際情況,為了提高小區(qū)整體形象,有效加強與業(yè)主、用戶的溝通,通常由管理處組織舉行入住儀式。
3、環(huán)境準(zhǔn)備
入住工作程序注意事項
合理辦理入住手續(xù),避免集中辦理產(chǎn)生混亂;
“一站式”和“專案小組”服務(wù)相結(jié)合,方便業(yè)主;
工作現(xiàn)場公開工作流程,提高效率和透明度;
設(shè)立專人引導(dǎo)車輛,維系有序現(xiàn)場;
明確修補隊伍的安排,重點屬單元室內(nèi)遺留問題的修補;
充分運用機(jī)會宣傳物業(yè)管理知識。
因故未能按時辦理入住手續(xù)的,按照《入伙通知書》中規(guī)定的辦法另行辦理
入住時限的法律意義
入住時限是指《入住通知書》規(guī)定業(yè)主、用戶辦理入住手續(xù)的時間期限。
按規(guī)定,當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件,建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)適時發(fā)出入住通知,約定時間辦理收樓手續(xù),通常業(yè)主應(yīng)在約定時間期限內(nèi)辦妥房屋驗收手續(xù),如因特殊原因無法及時收樓,必須征得建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)同意。
裝修管理工作流程
物業(yè)管理裝修管理實務(wù)
建筑物按承重結(jié)構(gòu)分類 磚木結(jié)構(gòu)--一般用于單層建筑及村鎮(zhèn)住宅 磚-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(即磚混結(jié)構(gòu))--一般用于6層左右民用建筑和中小型工業(yè)建筑 鋼-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)--一般用于大型公共建筑及大跨度建筑 鋼結(jié)構(gòu)--一般用于超高層民用建筑和有特殊要求的工業(yè)建筑
哪些墻體屬于承重墻
大部分六層住宅均為磚混結(jié)構(gòu),房屋由磚墻承重。預(yù)制樓板擱置處的那堵墻即為承重墻。一般在房間中,長邊的墻多為承重墻。
高層住宅一般均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),由混凝土剪力墻、混凝土框架梁柱承重。一般磚墻均為非承重填充墻。廚房間、廁所間的分隔墻一般多為非承重墻;而混凝土墻面一般均為承重墻。 二次裝修程序
裝修的5個統(tǒng)一要求
(1)根據(jù)規(guī)定嚴(yán)禁的條款
(2)室內(nèi)統(tǒng)一要求
(3)公共及室外統(tǒng)一要求
(4)特別情況的要求
(5)裝修材料上的統(tǒng)一要求。
施工期間的管理
每日不少于3次的現(xiàn)場巡查
無證人員不得入小區(qū)
施工人員按區(qū)域工作
控制作業(yè)時間、拆打時間。
檢查裝修項目是否為核查過的項目。
檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求,如埋入墻體的電線是否穿管,是否用合格的套管
現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備,操作是否符合安全要求。
發(fā)現(xiàn)新增項目需指導(dǎo)用戶及時申報。
現(xiàn)場的材料堆放是否安全。
垃圾是否及時清運,有無亂堆放。
裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生。
裝修責(zé)任
(1)裝修戶責(zé)任
①凡因裝修施工造成損壞公共設(shè)施、設(shè)備及公共部位或給他人財物造成損失的,由裝修戶承擔(dān)全部責(zé)任及后果。
②因裝修施工造成管道堵塞、漏水、停電、墜落等事故,裝修戶須負(fù)責(zé)修復(fù)(或承擔(dān)修復(fù)費用),并視情況予以必要的賠償。
③因裝修施工引起報修的,裝修戶應(yīng)承擔(dān)全部維修費用。
(2)施工隊責(zé)任
①施工隊違反規(guī)定施工,不聽從勸阻和安排的,管理處有權(quán)責(zé)令其停止施工。
②施工隊需自行規(guī)范其行為。
③施工隊需具備安全意識。
常見違規(guī)行為
擅自開工
超負(fù)荷有電
改動煤氣管線
空調(diào)位置
改變門、窗、陽臺等樣式、顏色等
開鑿樓面
在室外添加設(shè)施
擅自動火作業(yè)
改變門的開啟方向
動用消防設(shè)施
隨意放置裝修材料和垃圾
違規(guī)使用電梯
不按時施工
施工證使用不當(dāng)
。。。。。
住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法
中華人民共和國建設(shè)部令第110號
二○○二年三月五日頒布
2002年2月26日經(jīng)第53次部常務(wù)會議討論通過,自2002年5月1日起施行。
第五條 住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,禁止下列行為:
(一)未經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu);
(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;
(三)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
(四)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施,降低節(jié)能效果;
(五)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。
第六條
裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動,未經(jīng)批準(zhǔn),不得有下列行為:
(一)
搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;
(三)拆改供暖管道和設(shè)施;
(四)拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施。
第七條 住宅室內(nèi)裝飾裝修超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案。
第八條 改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的,應(yīng)當(dāng)按照防水標(biāo)準(zhǔn)制訂施工方案,并做閉水試驗。
第九條 裝修人經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的,或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內(nèi)容的,必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的裝飾裝修企業(yè)承擔(dān)。
第三章 開工申報與監(jiān)督
第十三條 裝修人在住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)或者房屋管理機(jī)構(gòu)(以下簡稱物業(yè)管理單位)申報登記。
非業(yè)主的住宅使用人對住宅室內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修,應(yīng)當(dāng)取得業(yè)主的書面同意。
深圳市家庭居室裝修管理規(guī)定
深圳市人民政府令 第90號
第二條 承租人或其他使用人對房屋進(jìn)行裝修,應(yīng)經(jīng)房屋所有權(quán)人書面授權(quán)。
第四條 家居裝修應(yīng)當(dāng)保證建筑工程質(zhì)量和結(jié)構(gòu)安全,符合物業(yè)管理、消防、供水、供電、燃?xì)?、環(huán)境保護(hù)等有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 家居裝修不得涉及公共設(shè)施、公共空間。 第二章 從業(yè)資格第八條 從事家居裝修者,應(yīng)具備下列條件,并辦理工商注冊登記:一)有固定的辦公地點; (二)專業(yè)技術(shù)人員不少于3人,主要技術(shù)工人持有市主管部門頒發(fā)的上崗證;三)技術(shù)負(fù)責(zé)人具有3年以上裝修施工管理經(jīng)驗,并具有助理級以上技術(shù)職稱;四)注冊資本或資金數(shù)額不低于50萬元人民幣。
第九條 從事家居裝修者,應(yīng)依市政府有關(guān)規(guī)章向市主管部門申領(lǐng)《承建資格證書》。
《承建資格證書》實行年度審驗制度。審驗內(nèi)容包括施工業(yè)績、施工質(zhì)量、安全生產(chǎn)和守法經(jīng)營情況等。
第三章 開工申報登記 第十四條 家居裝修工程實行開工申報登記制度。 居民在對家居進(jìn)行裝修前,必須會同其委托的裝修者向物業(yè)管理單位申報登記,填寫由市主管部門統(tǒng)一印制的《家居裝修申報表》一式三份,如實申報裝修項目、標(biāo)準(zhǔn)、施工人數(shù)、擬開工時間和竣工時間等內(nèi)容,并提交裝修合同復(fù)印件、交驗裝修者《承建資格證書》原件,物業(yè)管理單位收件后應(yīng)當(dāng)出具回執(zhí)。 對符合條件者,物業(yè)管理單位收到開工申報登記申請后三個工作日內(nèi)予以登記。 居民和裝修者在辦理開工申報登記時,應(yīng)分別向物業(yè)管理單位交納1000元裝修保證金。 第四章 施工現(xiàn)場管理 第十九條 家居裝修活動必須保證建筑物結(jié)構(gòu)和使用安全,禁止下列行為:一)改變房屋承重結(jié)構(gòu);二)在承重墻上穿洞,拆除連接陽臺的墻體、門窗;三)不適當(dāng)增加樓面靜荷載,包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板等;(四)任意刨鑿、重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道,不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線;五)破壞或者拆改廚房、廁所的地面防水層;六)使用不符合消防要求的裝修材料;七)其他違章裝修活動。 確需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu)、明顯加大負(fù)荷的,居民應(yīng)委托建筑物原設(shè)計單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位提出設(shè)計方案,報政府設(shè)計審批部門審批。 第七章 罰則 第三十八條 違反本規(guī)定第十二條,未取得《承建資格證書》承接家居裝修工程業(yè)務(wù)的,責(zé)令其停止違法行為,并處以違法所得兩倍的罰款,無違法所得或違法所得難以查清的,處以一萬元以上五萬元以下罰款。 第三十九條 違反本規(guī)定第十四條,未向物業(yè)管理單位申報登記擅自開工,或者在申報登記時提供虛假資料的,責(zé)令改正,補辦手續(xù),拒不改正的,可對居民、裝修者處以五百元以上一千元以下罰款。
案例一:
某日,某高層樓宇32樓b室(二層戶型)的業(yè)主向管理處報上一份裝修申報表,申請在陽臺裝一臺太陽能熱水器,管理處前臺工作人員審核后同意報裝修主管。裝修主管詢問情況時,發(fā)現(xiàn)地點不夠確認(rèn)。于是,裝修主管去現(xiàn)場核實,但他核實情況后未同意裝修方案,并將申報表直接返還了管理處前臺工作人員,要求其檢查管理處裝修管理工作的各個工序。
案例分析:
第一,裝修主管對申報資料有疑問,說明資料填寫不明確,詢問中又發(fā)現(xiàn)業(yè)主申報地點與管理處對施工地點回答不一致,說明中間有疑問。于是裝修主管到現(xiàn)場核對,發(fā)現(xiàn)該戶申請的設(shè)置部位為共用天面,而非業(yè)主自用部分。這說明管理處前臺工作人員沒有準(zhǔn)確把握有關(guān)規(guī)定盲目接受申請。所以將申報表直接返還了管理處,要求檢查各工序存在的問題并予以改進(jìn)。
第二,管理處前臺工作人員在核查申報表
填寫情況時未認(rèn)真落實所申報的情況及具體位置,填寫資料亦過于簡單,以至于上報后仍不明業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置,應(yīng)對相關(guān)人員加強培訓(xùn)和約束。
案例二:
某日,某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中,發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自違章更換了4扇鋁合金窗。于是,巡樓員開出違章整改單,要求其進(jìn)行整改。
案例分析:
此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題,但仔細(xì)分析就不難看出,更換4扇窗是需要一定時間的。此案例中有如下問題需引起注意,第一,在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況;
第二,大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié);
第三,開出違章整改單,必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施,而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點。
案例三:
大堂巡樓員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有鋼材料堆放,即上前詢問,經(jīng)了解發(fā)現(xiàn)業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓,為此,巡樓員告訴業(yè)主此項裝修工程應(yīng)委托設(shè)計單位出設(shè)計圖,業(yè)主于是請裝修隊出了一張布置圖,但管理處認(rèn)為不行。于是業(yè)主大為不滿,說管理處管得太多。 案例分析:
這個案例是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的。但處理結(jié)果卻是五花八門,尤其是管理處主任如果沒有正確的指導(dǎo)意識,往往會出現(xiàn)指導(dǎo)錯誤,從而導(dǎo)致不安全因素的產(chǎn)生。
第7篇 興泰小區(qū)物業(yè)安全部工作例會管理規(guī)定
小區(qū)物業(yè)安全部工作例會管理規(guī)定
1.目的
為了規(guī)范zz花城服務(wù)中心安全部的內(nèi)部管理,提高信息的透明度,及時發(fā)現(xiàn)問題和解決問題,保證各類會議的正常、高效進(jìn)行,特制定服務(wù)中心工作例會制度。
2.范圍:
適用于zz花城服務(wù)中心。
3.職責(zé)
3.1由安全主管負(fù)責(zé)主持安全部月度工作例會,傳達(dá)公司及服務(wù)中心重要的精神,安排工作重點,明確工作標(biāo)準(zhǔn),收集反饋意見。
3.3由安全督察負(fù)責(zé)主持安全部周工作例會,安全主管監(jiān)管并準(zhǔn)時參加,傳達(dá)公司及服務(wù)中心重要的精神,安排工作重點,明確工作標(biāo)準(zhǔn),收集反饋意見。
3.4安全督察負(fù)責(zé)臨時會議的協(xié)調(diào)和通知,監(jiān)督并考核會議參加人員的出勤情況
4.方法和過程控制
4.1安全部月度工作例會
4.1.1每月初召開一次,地點為服務(wù)中心培訓(xùn)室,特殊情況另行通知。
4.1.2參加人員:安全主管、安全督察、安全中隊長、安全班長、不當(dāng)班安全員(記錄會議紀(jì)要)。
4.1.3安全主管講評上月安全工作、傳達(dá)公司有關(guān)精神,確定本月工作重點和工作計劃,協(xié)調(diào)解決部門間工作配合問題,明確責(zé)任人;4.1.4各班組匯報上月工作完成情況,就班組處存在的問題進(jìn)行商討、解決。
4.2安全部周工作例會
4.2.1每周一19:00-21:00召開一次,地點為服務(wù)中心會議室,特殊情況另行通知。
4.2.2參加人員:安全主管、安全督察、安全中隊長、安全班長、安全骨干。
4.2.3安全主管傳達(dá)公司有關(guān)精神,確定本周工作重點和工作計劃,協(xié)調(diào)解決班組間工作配合問題,明確責(zé)任人;各班組匯報上周工作完成情況,就班組處存在的問題進(jìn)行商討、解決。
4.2.4時間、地點由部門主管選定,保證每周至少召開一次,指定記錄人編寫會議紀(jì)要。
4.3班組周例會
4.3.1各班組每周至少召開一次例會,地點為服務(wù)中心培訓(xùn)室。
4.3.2參加人員為:片區(qū)安全主辦、安全督察、中隊長、所在班安全班長及安全員。
4.3.3 由安全班長傳達(dá)公司有關(guān)精神,講評上周工作確定本周工作重點和工作計劃,協(xié)調(diào)解決班組間工作配合問題,明確責(zé)任人;聽取班員的意見或建議。
4.4會議紀(jì)律
4.4.1準(zhǔn)時到會,不得無故缺席;如有特殊情況,提前十五分鐘向會議組織者請假,否則按缺席處理;會議期間手機(jī)、尋呼機(jī)關(guān)機(jī)或打到振動檔;中途不得無故離開。
4.4.2會議遲到五分鐘以內(nèi)者,罰款拾元;遲到五分鐘以上者,罰款伍拾元;無故缺席者,罰款壹佰元,一月內(nèi)累計2次無故缺席,按曠工半天處理;累計2次或以上遲到者按照所在比例扣分。由安全督察開具《獎懲通知單》,并在當(dāng)月工資中予以扣除。
4.4.3統(tǒng)一著工裝,嚴(yán)禁穿拖鞋、短衣短褲及未按規(guī)定著裝的員工進(jìn)入會議現(xiàn)場。
5.質(zhì)量記錄表格
《獎懲通知單》
《培訓(xùn)(會議)簽到表》
第8篇 z大廈物業(yè)管理部門工作概況
大廈物業(yè)管理部門工作概況
為保證客戶有一個舒適、優(yōu)雅、整潔、安全的環(huán)境,維護(hù)及樹立企業(yè)形象,每位物業(yè)管理人員都應(yīng)把自身形象與企業(yè)形象溶為一體,嚴(yán)格履行本管理手冊所載各項條款,必須做到:
服務(wù)態(tài)度,文明禮貌;
服務(wù)行為,合理規(guī)范;
服務(wù)效率,及時快捷;
服務(wù)效果,完好滿意。
物業(yè)部負(fù)責(zé)客戶之管理和公共地方的管理工作,在客戶事物方面,首要任務(wù)是推動客戶的教育,使他們進(jìn)駐物業(yè)后明白要遵守公共規(guī)則、愛護(hù)公物、維護(hù)全體客戶合法權(quán)益、及促進(jìn)客戶彼此間之睦鄰關(guān)系。而作為業(yè)主之代理人亦有必要解釋有關(guān)之設(shè)備及供應(yīng)之能量,予客戶認(rèn)識。此外,亦要讓客戶明了水電費收費方法、電梯和手扶電梯之?dāng)?shù)量及使用方法、空調(diào)設(shè)備及其供應(yīng)時間,加時空調(diào)費及大廈提供之基本設(shè)施。另外,亦要解釋有關(guān)簽署租賃合同后,需要辦理之入住手續(xù)及退租程序等,編制成客戶手冊提供予客戶參考,繼而解釋裝修指南內(nèi)之規(guī)定,物業(yè)部亦要兼顧公共地方清潔、衛(wèi)生之維護(hù)及公共設(shè)施之養(yǎng)護(hù),使管理能發(fā)揮其應(yīng)有之功能。
第9篇 物業(yè)管理公司總經(jīng)理工作職責(zé)2
物業(yè)管理公司總經(jīng)理工作職責(zé)(二)
直接上級:董事會
直接下級:副總經(jīng)理
管轄范圍:公司各部門
1、組織公司全面的經(jīng)營管理工作,組織實施董事會決。
2、組織實施公司年度經(jīng)營管理計劃和投資方案,實現(xiàn)年度經(jīng)營計劃管理目標(biāo)。
3、根據(jù)市場需要,調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略方針,經(jīng)營管理計劃及投資方案。
4、擬定公司基本管理框架和制度。
5、擬定公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員編制和薪酬方案。
6、決定公司部門經(jīng)理級管理人員的聘任和解聘。
7、提請董事會聘任或解聘公司副總經(jīng)理級管理人員并提出副總經(jīng)理級管理人員的獎懲建議。
8、創(chuàng)建公司企業(yè)文化構(gòu)架。
9、保證公司經(jīng)營的合法性。
10、在權(quán)限內(nèi)代表公司對外開展商務(wù)活動。
11、代表公司進(jìn)行資金運作,確保財務(wù)工作方針。
12、定期向董事會提交營業(yè)狀況和財務(wù)狀況報告并接受咨詢。
第10篇 物業(yè)工程部工作管理辦法-物業(yè)前期管理
物業(yè)工程部工作管理辦法:物業(yè)的前期管理
1.竣工驗收與接管驗收
1.1竣工驗收
當(dāng)一個建筑工程項目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后,達(dá)到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗收委員會對竣工項目進(jìn)行查驗,在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù),把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位,這一交接過程稱為竣工驗收?？⒐を炇帐枪こ添椖坑山ㄔO(shè)投入使用的標(biāo)志,也是對工程項目的設(shè)計質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗。
1.2接管驗收
接管驗收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業(yè)在完成驗收后,就進(jìn)入了使用階段,而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的,加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備,包括制定管理規(guī)章,組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外,在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下,也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收,才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時,移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成,如簽訂管理公約、預(yù)交水電費押金、領(lǐng)取《用戶手冊》等。
1.3質(zhì)量記錄:
《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001
2.接管驗收的作用
接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標(biāo)準(zhǔn),最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長期使用,在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此,物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗收中的權(quán)力和爭取質(zhì)量補償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上,充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗收的作用主要體現(xiàn)在:
2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移,在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。
2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能,充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗收,能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計和建設(shè),減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業(yè)主專業(yè)知識的不足,從總體上把握整個物業(yè)的質(zhì)量。
2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗收,一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求,減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面,根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料,可以摸清物業(yè)的性能與特點,預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業(yè)管理系統(tǒng),發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。
3.物業(yè)接管驗收的程序及條件
3.1接管驗收程序
3.1.1建設(shè)單位書面提請接管單位驗收;
3.1.2接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進(jìn)行審核,對具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間;
3.1.3接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗;
3.1.4對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題,按質(zhì)量問題處理辦法辦理;
3.1.5經(jīng)檢驗符合要求的房屋,接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
3。2物業(yè)接管驗收的條件
新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上,以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備以下條件:
3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢,并已經(jīng)竣工驗收合格;
3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。
3.3物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料
3.3.1產(chǎn)權(quán)資料:
a)項目批準(zhǔn)文件;
b)用地批準(zhǔn)文件;
c)建筑執(zhí)照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術(shù)資料:
a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質(zhì)勘察報告;
c)工程合同及開、竣工報告;
d)工程預(yù)決算;
e)圖紙會審記錄;
f)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗收證明書;
j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;
k)新材料、新配件的鑒定合格證書;
l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗合格證書;保修單據(jù)等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;
n)供水、供暖的試壓報告。
3.4驗收的組織
3.4.1驗收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭,各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與,會同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位,本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗收。
3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業(yè)的真實狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份,表達(dá)這些意見時應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào),與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>
3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn),否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。
3.5質(zhì)量記錄
《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗收程序
4物業(yè)接管驗收的標(biāo)準(zhǔn)
在接管驗收過程中,對工程質(zhì)量,要以北京市設(shè)計、施工、驗收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時,要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗收依據(jù)。依據(jù)各施工項目的驗收標(biāo)準(zhǔn),對今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出,要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項目:
4.1主體結(jié)構(gòu):
4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定值;
4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點牢固,支撐系統(tǒng)可靠,無蟻害,其構(gòu)件的選材必須符合gbj206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;
4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設(shè)計規(guī)范)的規(guī)定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定,排水暢通,無積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;
4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水,出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固,接口嚴(yán)密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;
4.4.2衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求,不應(yīng)有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固,無翹曲變形,開關(guān)靈活,零配件裝配齊全,位置準(zhǔn)確,鋼門窗縫隙嚴(yán)密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔,線條順直,對縫嚴(yán)密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應(yīng)表面平整,不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規(guī)范)的規(guī)定。
4.6強電:
4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直,過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密,導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準(zhǔn)確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規(guī)范〉的要求;
4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全役備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;
4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅,應(yīng)設(shè)置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時應(yīng)符合'低壓電器安裝規(guī)程'的有關(guān)要求。
4.7水、衛(wèi)、消防:
4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。
4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;
4.7.3衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè),地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好,接口不得滲漏,安裝應(yīng)平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn),運行時無較大震動;
4.7.6消防設(shè)施必須符合gbj16-87(建筑設(shè)計防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
4.8空調(diào)采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范)的要求,管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修,管架、支、吊架應(yīng)牢固;
4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;
4.8.5經(jīng)過48小時連續(xù)試運行,冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設(shè)計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢,井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;
4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置,池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度,并不應(yīng)超過兩個彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;
4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通,無阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求;
4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施,達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。
以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區(qū)域、驗收內(nèi)容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。
5.物業(yè)移交
在完成了物業(yè)驗收之后,所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加,才能作最后的驗收確認(rèn),尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記,以免弄錯。
5.1交接雙方的責(zé)任
5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益,建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗準(zhǔn)備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢,及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收,經(jīng)檢驗符合要求,接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證,并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗收時,交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時,雙方協(xié)議處理辦法,并商定時間復(fù)驗,建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格,組織復(fù)驗。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故,應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位,共同分析研究,查明原因,如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理,如屬使用不當(dāng),管理不善的原因,則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。
5.1.4新建房屋從驗收之日起,應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定,由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修,并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用,由接管單位負(fù)責(zé)保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行,物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業(yè)主,以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊》,并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項規(guī)定,便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進(jìn)行不同程度的裝修,物業(yè)管理公司應(yīng)對其進(jìn)行管理,以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。
5.3質(zhì)量記錄
《房屋及設(shè)備驗收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來
管理處收樓,并繳付有關(guān)費用
第11篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案-2
例:
1、管理目標(biāo)
(1)確保項目內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好項目內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在項目設(shè)立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護(hù)現(xiàn)場,協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達(dá)現(xiàn)場,沉著、機(jī)智實施處理,并向上級進(jìn)行報告。
第12篇 某某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作
某小區(qū)物業(yè)檔案管理工作
'資料的收集
設(shè)立檔案室,采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段,聘專職檔案員,直接隸屬辦公室。建立相應(yīng)的規(guī)章制度,對所有檔案進(jìn)行嚴(yán)格管理。
資料的收集堅持內(nèi)容豐富的原則,根據(jù)實體資料和信息資料的內(nèi)容,在實際工作中從需要出發(fā),擴(kuò)大信息資料的來源渠道,從時間上講是從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工作技術(shù)維修資料;從空間上講是物業(yè)構(gòu)成的方方面面,大到房屋本體、公共設(shè)施,小到一樹一木都有詳細(xì)的資料收集。
'資料分類整理
收集后的所有信息,統(tǒng)一由檔案室集中整理。整理的重點是去偽存真,根據(jù)檔案的來源、信息的內(nèi)容、住處的表現(xiàn)形式等特點進(jìn)行細(xì)分,做到條理清晰、分類合理。
'資料歸檔管理
歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)地分類與保存。根據(jù)實際需要,'zz'的管理擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。采用多種形式的文檔儲存方式,便于原始檔案的保存,如膠卷、照片等。檔案組卷按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號、造冊、編輯并分柜保存,運用計算機(jī)等先進(jìn)的管理手段,盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲存,便于查找和調(diào)用。
檔案的出室、入室都有嚴(yán)格的規(guī)定。出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記后方可借出;入室時,須由專人進(jìn)行檢查,如有破損,立即修復(fù),并追究相關(guān)人員的責(zé)任,檔案管理資料員需及時收回在外文件,嚴(yán)防文件的流失。
檔案的管理環(huán)境必須做到'三防',即防火、防潮、防霉變。
'檔案的運用
采用先進(jìn)的檢索軟件,建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng),充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價值。
外部網(wǎng):與廣大業(yè)主、住宅局主管處室進(jìn)行聯(lián)網(wǎng),所有管理資料如住戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等,隨時可以查閱調(diào)用,便于工作監(jiān)督和檢查。
內(nèi)部網(wǎng):管理服務(wù)中心內(nèi)部室聯(lián)網(wǎng),運用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施,對文件進(jìn)行分級管理、分層使用。
表7-1檔案資料的分類
名稱資料內(nèi)容
工程建筑
產(chǎn)權(quán)資料a:規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文
b:建筑許可證、投資許可證、開工許可證
c:拆遷安置資料
工程技術(shù)資料a:紅線圖、總平面圖
b:地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告
c:工程合同、工程預(yù)決算
d:工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算章
e:竣工圖:①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖
②消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖
f:房屋消防、燃?xì)饪⒐を炇兆C明書
g:鋼材、水泥等主材的質(zhì)量保證書
h:新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書
i:供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格證書,供水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備技術(shù)資料
j:砂漿、混凝土試塊、試壓報告
k:綠化工程竣工圖
l:其他技術(shù)資料
事務(wù)管理資料住戶資料a:住戶入住資料(購房合同、入住通知單、業(yè)主公約、裝修早班、驗房表、費用托收協(xié)議等)
b:住戶家庭人員檔案
c:住戶家庭維修檔案
事務(wù)資料a:事務(wù)值班表
b:事務(wù)交接記錄表
c:物品搬出(入)物品登記表
d:日常事務(wù)巡視記錄
e:事務(wù)回訪登記表
裝修資料a:裝修申請表(附圖紙)b:裝修工程隊安全責(zé)任書
c:臨時施工人員登記表d:施工單位營業(yè)執(zhí)照
維修資料a:維修申請單b:維修服務(wù)派工單
c:維修回訪記錄本d:公共設(shè)施維修記錄
治安交通管理資料a:日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄
b:查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶
c:物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄
d:車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議
事務(wù)管理資料設(shè)備管理資料a:公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄
b:各項機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運行記錄
c:設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄
d:設(shè)備檢查記錄
社區(qū)文化資料a:活動計劃實施方案、總結(jié)記錄
b:社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄
c:傳媒報導(dǎo)
d:老人活動室等設(shè)施使用情況
續(xù)表7-1檔案資料的分類
員工管理資料a:員工個人資料、聘用表
b:員工業(yè)績考核及獎罰記錄
c:員工培訓(xùn)計劃及實施記錄
d:員工培訓(xùn)考核記錄
e:員工外出考評及參加演練記錄
f:員工住戶及內(nèi)務(wù)管理記錄表
業(yè)主反饋資料a:服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表
b:業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄
c:業(yè)主投訴及處理記錄表
行政文件資料a:管理服務(wù)中心部長值班及督察記錄
b:政府部門文件
c:物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件
d:管理服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報等文件
e:管理服務(wù)中心榮譽一覽表
f:管理服務(wù)中心接待來訪參觀記錄表
業(yè)主管委會資料a:籌備成立文件
b:成立后運行文件
