第1篇 物業(yè)管理處員工食堂工作準則
物業(yè)項目管理處員工食堂工作準則
1.0廚師守則
1.1廚師在管理處主任和食堂管理員領(lǐng)導(dǎo)下進行工作。在工作中自覺接受監(jiān)廚小組的監(jiān)督和監(jiān)廚小組提出的意見,及時改進工作。
1.2按時上班,保證準時開飯。
1.3努力學(xué)習(xí)烹飪技藝,不斷提高烹飪水平,經(jīng)常調(diào)換菜的花色品種,改善職工生活。
1.4保持廚房清潔衛(wèi)生,做到地面勤掃,桌凳勤擦,炊具勤洗,物品放置定位。
1.5搞好個人衛(wèi)生,做到勤洗衣服,勤剪指甲,勤理發(fā),勤刮胡須。工作時不得光背和穿拖鞋。
1.6嚴防食物中毒,把好進菜進糧關(guān),不用腐爛變質(zhì)的物品;米、菜要清洗干凈,保證飯菜的質(zhì)量,做到飯熟、菜香、湯美。
1.7節(jié)約用水用電用氣,努力降低就餐成本。
2.0監(jiān)督小組職責(zé)
2.1監(jiān)督小組成員由員工選舉產(chǎn)生,在管理處主任領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。監(jiān)督小組是食堂管理最高領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu),全權(quán)決定食堂的各項工作,并監(jiān)督食堂各項制度的實施。
2.2指導(dǎo)、督促監(jiān)廚員開展工作,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。
2.3經(jīng)常征求員工的意見,定時召開會議,研究食堂管理問題和伙食改進辦法。。
2.4聽取食堂管理員當(dāng)月開支情況匯報,并負責(zé)公布當(dāng)月收支賬目情況,提出食堂管理意見。
3.0監(jiān)廚員職責(zé)
3.1監(jiān)廚員由安管員輪渡擔(dān)任,在食堂管理員和監(jiān)督小組領(lǐng)導(dǎo)下進行工作,對食堂進行全面、認真、檢查和監(jiān)督。
3.2對采購的所有食品進行把關(guān),驗質(zhì)驗量,并在當(dāng)天采購憑證上簽字。
3.3對廚師工作進行監(jiān)督,節(jié)約用水、用電和用氣。對每餐用米用菜計量,檢查米、菜清洗情況,保證飯菜質(zhì)量。
3.4對就餐人員進行監(jiān)督管理維持食堂秩序,對嚴重浪費飯菜的人員實行處罰(處罰標準另定)。
3.5監(jiān)督廚師搞好食堂衛(wèi)生、餐具定期消毒。
3.6為了對采購工作進行有效的監(jiān)督,每周不低于兩次市場調(diào)查,了解菜價行情。
4.0采購制度
4.1采購員由安管員輪流擔(dān)任,在食堂管理員領(lǐng)導(dǎo)下進行工作,自覺接受廚師和監(jiān)廚的監(jiān)督。
4.2采購員必須本著向員工高度負責(zé)的精神,精打細算,努力降低生活成本,禁止購買零售價格菜,購買低價食品,做到價廉物美。
4.3按照食堂管理員和廚師的意見采購所需食品,及時向食堂管理員和監(jiān)廚小組通報市場相關(guān)信息,便于控制成本和調(diào)整食堂菜譜。
4.4采購的食品必須質(zhì)好量足,不買過期食品、不買腐爛變質(zhì)食品和蔬菜。
4.5采購員所購食品,必須經(jīng)監(jiān)廚和廚師驗質(zhì)驗量后才能入庫。采購憑證必須經(jīng)售菜人、監(jiān)廚和廚師簽字后方才視為有效憑證,并在當(dāng)天報于會計。
5.0衛(wèi)生制度
5.1食堂必須保持清潔,嚴禁隨地吐痰,嚴禁亂扔廢棄物,嚴禁亂倒剩飯剩菜。
5.2定期做好消殺,消除“四害”:滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂,防止疾病傳染。
5.3地面、桌凳、廚具定期清洗,餐具定期清毒。
5.4廚師必須定期進行體檢,對體檢不合格的廚師應(yīng)及時調(diào)換。
6.0就餐管理規(guī)定
6.1管理處食堂以安管員就餐為主,其他人員就餐必須向食堂監(jiān)督小組提出書面申請,由監(jiān)督小組同意并報食堂管理員登記后方可訂餐。
6.2需停餐人員(連續(xù)三天以上不在食堂就餐)須提前兩天填寫好《停餐申請單》,送監(jiān)廚和食堂管理員簽字后即可。停餐單由廚房管理員保管。
6.3伙食費一月一結(jié)算,其費用(含水、電、氣,不含廚師工資)由所有就餐人員按餐數(shù)平均分攤,從當(dāng)月工資中扣除。
6.4監(jiān)廚小組月底公布就餐情況及費用(包括水、電、氣),如有異議請當(dāng)天向食堂管理員提出,過后不予受理(特殊情況除外)。
6.5就餐人員不能隨意進入廚房,就餐是不能大聲喧嘩,保持安靜秩序。
6.6厲行節(jié)約,杜絕浪費。每個員工都要自覺做到:節(jié)約一滴水、一度電、一粒飯;講究衛(wèi)生,不亂到剩飯菜。
第2篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護管理工作方案
1、管理目標
(1)確保項目內(nèi)無因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護好項目內(nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;
控制小商小販進入。
(3)有預(yù)見性地對任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在項目設(shè)立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。
做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場進行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時,管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現(xiàn)場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進行。
(3)發(fā)生案件時,立即報警并維護現(xiàn)場,協(xié)助公安機關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時間到達現(xiàn)場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第3篇 物業(yè)工程管理工作職能職責(zé)
物業(yè)區(qū)域工程管理工作職能
工程部門是各類設(shè)備主管部門。在總經(jīng)理室及管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責(zé)本物業(yè)區(qū)域的電氣、電梯、通訊、智能化設(shè)備、空調(diào)、暖通、給排水、機械等設(shè)備的運行管理、維修保養(yǎng)、更新、改造以及土建裝飾的管理等業(yè)務(wù),其職能如下:
一.按照國家有關(guān)法規(guī),負責(zé)制訂近、遠期各類設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃。提出設(shè)備更新的設(shè)想、可行性研究方案、年度經(jīng)費預(yù)算以及有關(guān)設(shè)備、物資的采購意見。
二.加強管理,建立健全各項規(guī)章制度和工作流程。認真落實崗位責(zé)任制,減少和杜絕各種違章、違紀現(xiàn)象、安全事故的發(fā)生。
三.嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程,確保安全維護維修。組織實施設(shè)備的定期點檢、保養(yǎng)和維修,負責(zé)各類設(shè)備的應(yīng)急搶修,并及時排除故障,保證設(shè)備處于正常安全工作狀態(tài)。
四.配合開展各類專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)工作,提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和技術(shù)水平,做好員工的晉級、考核、評聘工作。
五.樹立勤儉持家的精神,積極開展節(jié)能和技術(shù)改進工作,降低能耗,開源節(jié)流,提高物業(yè)管理費用使用效率。
六.加強工程設(shè)備、工具領(lǐng)用的管理,建立健全設(shè)備器材、備品備件的領(lǐng)用制度。
七.建立健全規(guī)范化的、先進的圖紙、技術(shù)資料、設(shè)備臺賬檔案、巡檢日制及相關(guān)技術(shù)資料、管理制度,加強對工程技術(shù)檔案的管理。
八.負責(zé)高壓容器、電梯、鍋爐、動力、消防設(shè)備及安全裝置的管理,定期檢查維護,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。
九.在設(shè)備維護檢修時,做好必要的安全防范措施,定期組織維修人員進行安全操作教育,在大修、特殊工種操作時應(yīng)做好現(xiàn)場監(jiān)護,保障人身、設(shè)備的安全。
第4篇 做好物業(yè)管理中保安工作培訓(xùn)課件
如何做好物業(yè)管理中的保安工作--培訓(xùn)課件
目錄
思想心態(tài)上
要認為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神
不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情
自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認可
行為儀表上
著裝整潔規(guī)范
行為富陽剛之氣
警覺有禮
不貪小便宜
工作方法上
熟悉自已的管轄區(qū)域
認識所管轄區(qū)域的業(yè)主
了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件
做幾件得人心的事,長期堅持
做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱
定期與業(yè)主開辦活動
可視化管理上
做好工作,還要讓業(yè)主知道
保安工作計劃
保安評比
保安警容
每日操練整隊
安全知識,常見安全情況處理宣傳
要認為保安工作很光榮,是業(yè)主生命財產(chǎn)的保護神
整個社會是一個互為依靠聯(lián)結(jié)的整體,不要總認為做老板就很光榮,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小區(qū),他的生命財產(chǎn)有賴我們的保護,在國外,很多人對職業(yè)很尊重,即使一個六十歲的人做侍者,他也不會覺得丟人,只要做好本職工作,得到上司同事和業(yè)主的認可,就是很光榮的一件事。
我們保安要熱愛我們物業(yè)公司,不要動不動就想離職,就想跳槽,雖然我們工資不高,但看到業(yè)主能在假日放心地出門旅行,我們欣慰,當(dāng)看到孩童在小區(qū)的草地上安全在玩耍,我們欣慰,當(dāng)傍晚,一群群的老人和小孩在游樂區(qū)嘻戲,我們也打心里地欣慰。
不要事事向錢看,做好一份職業(yè)也是一件有意義的事情
錢多當(dāng)然好,工資高也當(dāng)然好,但君子愛財,取之有道,我們應(yīng)不斷地提升我們的服務(wù)水平,提供更人性化更貼心更高效的服務(wù),來讓業(yè)主愿意出更多的管理費來提高我們的待遇,我們應(yīng)不斷提高我們的管理水平,提高名聲,接手管理更高檔的小區(qū)來提升我們的待遇,靜下心來,做內(nèi)功,而不是處處抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小虧來換長遠的大便宜。
自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業(yè)主的認可
做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擻,認真做好工作,才能得到業(yè)主的共鳴,我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態(tài)上班,上班時不用心,無精打采,衣冠不整,業(yè)主見面一百次也不認識,這樣的保安自已做著也覺無趣,業(yè)主當(dāng)然也看不起。
著裝整潔規(guī)范
保安應(yīng)類同于軍隊,應(yīng)一年四季戴帽,穿制服,正謂人要衣裝,佛要金裝,一身得體威武的保安服極易讓業(yè)主產(chǎn)生安全感,讓不法分子產(chǎn)生威懾感。同時,整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。
行為富陽剛之氣
做保安,要有陽剛之氣,走路要威風(fēng)凜凜,站如松,坐如鐘,不能讓業(yè)主看到我們打不起精神,慵懶的樣子,在保安室,要時刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手機,看小說等,對業(yè)主要象春天般溫暖,對不法分子要象冬天般無情。
警覺有禮
雖然我們威武,但要讓小區(qū)的老人、小孩、業(yè)主覺得我們和藹可親,對于熟悉的業(yè)主,要主動打招呼,遇到隨手的小困難,要主動前去幫忙,比如遇老人提重物,可主動協(xié)助,不隨便進業(yè)主的門。
不貪小便宜
不隨便要業(yè)主的東西,不喝業(yè)主的水,更不能主動要業(yè)主的禮物,在業(yè)主家,眼睛不可隨便亂找,實在要進去時,應(yīng)速進速出。
熟悉自已的管轄區(qū)域
對于自已管轄的區(qū)域,應(yīng)多巡視,有哪些危險隱患點,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有發(fā)生過事故,都應(yīng)調(diào)查清楚,并且重點留意。
認識所管轄區(qū)域的業(yè)主
業(yè)主是我們的衣食父母,業(yè)主交物業(yè)管理費,才有物業(yè)公司的生存,只有物業(yè)公司有收入,才有保安的收入,所以,應(yīng)一切工作圍繞如何服務(wù)好業(yè)主支開展。
我們每月的工資,有我們管理各樓層業(yè)主的一部分,可我們大多保安卻不認識業(yè)主,業(yè)主也不認識我們,是很可可悲的事情。
作為自已管轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)盡可能想辦法記住他們住的樓層,他們的姓名,基本情況,孩子情況,擁有的私家車情況,及業(yè)主主要的朋友親戚情況,甚或業(yè)主是否常出差,在家的情況,只有做好業(yè)主檔案,才能針對業(yè)主的服務(wù)有的放矢,令各業(yè)主高興,當(dāng)有情況發(fā)生時,才能更快更好地處理問題。
比如上次某住戶遭竊,是業(yè)主長期不在家,被小偷了解了情況,如果保安能了解此情況,那么,他就能重點關(guān)注,及與業(yè)主作好溝通,也許損失就可避免,讓不法分子無可乘之機,業(yè)主受了損失,他平時交物業(yè)管理費就不情愿,也就影響到我們的收入。
認識我們的業(yè)主,當(dāng)在路上碰面時,多與他們打招呼,其實大多業(yè)主很客氣,是好人,與他們交朋友有很多樂趣,很多業(yè)主是成功人士,與他們交往,向他們學(xué)習(xí),可以得到很好的進步。
了解本小區(qū)以往常發(fā)生的案件
本小區(qū)以往發(fā)生過哪些案件,是如何發(fā)生的,有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)可以總結(jié),附近小區(qū)有哪些案件發(fā)生,是哪些人所為,有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)可以總結(jié),及國內(nèi)外做得好的物業(yè)管理公司是如何做的,我們應(yīng)不斷學(xué)習(xí)別人好的作法,來改進我們的工作,爭取在管理上不斷上臺階,以獲得更多的小區(qū)管理權(quán),甚至可以以參加評比,以增長我們物業(yè)公司的名氣。
做幾件得人心的事,長期堅持
我們要做幾件得人心的事,長期堅持下來,比如,每天早晚所有的保安進行隊列訓(xùn)練,對全小區(qū)進行集體巡查,讓業(yè)主看到我們的訓(xùn)練有素,從而放心。
對于小區(qū)中特別需照顧的孤寡老人堅持給予關(guān)懷,并讓所有的業(yè)主知道。
比如,常期堅持邀請業(yè)主與我們一起開檢討會,討論工作如何做得更好。
比如,邀請有興趣的業(yè)主與我們一起打球賽,以增進感情等,長期堅持,讓業(yè)主關(guān)注我們,了解我們,產(chǎn)生感情交流。
比如,在可能時,幫有困難的業(yè)主送水,偶爾接送或照顧一下小孩等,作為我們?nèi)粘１貍涞姆?wù)內(nèi)容。
參照酒店的大堂經(jīng)理方式,讓業(yè)主很容易知道今天我們物業(yè)公司誰當(dāng)值,如何快速找到我們等。
做業(yè)主的朋友,有困難就想起咱 同上,略
定期與業(yè)主開辦活動 同上,略
做好工作,還要讓業(yè)主知道
俗話說,酒香不怕巷子深,我們做了很多工作,如果業(yè)主不知道,不清楚,當(dāng)有問題發(fā)生時,他們就會責(zé)怪我們平時無作為,如果讓他們知道我們平時做了很多工作,那么當(dāng)發(fā)生問題時,他們就
會認為是偶然性的事情,是難以避免的事情,對我們的責(zé)怪就會少很多。
所以,平時的很多工作,盡量想辦法予以公布,通報,讓業(yè)主盡可能多地了解我們,比如我們可以在各主要出口設(shè)一個公告欄,常更換我們的工作報告。
或者,定期召集業(yè)主,向他們作工作報告。
我們小區(qū)對面的陽光幼兒園有些作法值得學(xué)習(xí),比如他們會將小孩每周的菜譜發(fā)給家長,定期與家長舉辦親子活動,每年春秋季還要求家長與小孩一起出游,以增進感情,每周幼兒園將小孩的表現(xiàn)作評價,同時要求家長也將小孩在家的表現(xiàn)作書面評價,我們很多人總以為將事做好就行了,但如果別人不知道,他們就可能認為我們沒有做。
保安工作計劃
將一年的工作計劃,每季,每月的工作計劃張貼,及執(zhí)行情況作對比,打鐵須得自身硬,只有自已將工作做得扎實,不怕部分業(yè)主心不改,最終相信,絕大部分業(yè)主會喜歡我們,依賴我們。
保安評比
每月將保安進行評比,將其照片,事跡公布,讓業(yè)主認識明星保安,增加保安的榮譽感。
保安警容
所有保安的照片及名字,工號,簡介及曾經(jīng)的光榮事跡上墻,讓業(yè)主認識我們。每幢樓負責(zé)的保安相片,名字,手機張貼在樓層門口,讓業(yè)主有需要時馬上可以找到我們,同時也增加了各個保安的責(zé)任感。
安全知識,常見安全情況處理宣傳
第5篇 物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制工作程序
物業(yè)管理質(zhì)量記錄控制程序
1.0目的
確保質(zhì)量記錄的完整、準確、清晰,為質(zhì)量體系的有效運行和產(chǎn)品質(zhì)量滿足規(guī)定的要求并為實現(xiàn)可追溯性、證實作用以及采取糾正措施提供客觀證據(jù)。
2.0范圍
適用于物業(yè)管理公司所有與質(zhì)量活動有關(guān)的質(zhì)量記錄控制。
3.0職責(zé)
3.1總辦負責(zé)本程序的歸口管理。
3.2各部門負責(zé)與該部門相關(guān)的質(zhì)量記錄的收集、歸檔、貯存及保管。
4.0工作程序流程圖
責(zé)任人/支持文件
質(zhì)量記錄
總辦
總辦
質(zhì)量記錄一覽表
相關(guān)部門
相關(guān)部門
總辦
相關(guān)部門
總辦過期記錄處理登記表
質(zhì)量體系文件更改申請表
5.0控制要求
5.1質(zhì)量記錄的標識和編目
5.1.1質(zhì)量記錄表格編碼按《文件控制程序》的編碼規(guī)定執(zhí)行;
5.1.2公司所有質(zhì)量記錄空白表格由總辦文件管理員統(tǒng)一管理,并編制質(zhì)量記錄清單。質(zhì)量記錄清單應(yīng)包括下述內(nèi)容:序號、質(zhì)量記錄名稱、記錄編號、保管部門、歸檔時限和保存期限。
5.2質(zhì)量記錄的填寫
質(zhì)量記錄應(yīng)填寫清晰、正確、內(nèi)容完整,填寫人、審核人、批準人應(yīng)履行簽字手續(xù)。
5.3質(zhì)量記錄的收集、歸檔、貯存及保管
5.3.1質(zhì)量記錄由最終送達部門(即保管部門)定期收集,按質(zhì)量記錄清單上相關(guān)的內(nèi)容要求進行歸檔、保管。
5.3.2各部門在接收質(zhì)量記錄時,應(yīng)檢查質(zhì)量記錄項目填寫是否齊全、有無簽名,確保所收集的質(zhì)量記錄有效。
5.3.3各部門應(yīng)將質(zhì)量記錄保存在物業(yè)管理公司指定的文件柜中或其它適宜的地方,確保在保存期內(nèi)不會丟失、損壞及變質(zhì)。
5.3.4總辦文件管理員將質(zhì)量記錄清單發(fā)給每個部門一份,并負責(zé)檢查各部門對質(zhì)量記錄的歸檔管理是否符合規(guī)定的要求,確保質(zhì)量記錄按時歸檔,并方便存取和檢索。
5.4質(zhì)量記錄的查閱、歸檔期限、保存期
5.4.1如因工作需要,需查閱存檔的質(zhì)量記錄,應(yīng)先填寫《質(zhì)量記錄查閱審批單》,經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準,方可查閱。
5.4.2總辦根據(jù)有關(guān)規(guī)定,確定每種質(zhì)量記錄的保存期限,并詳細列入質(zhì)量記錄清單中。
5.5質(zhì)量記錄表格的增加和更改
5.5.1根據(jù)物業(yè)管理公司實際工作的需要和變化,可以增加新的質(zhì)量記錄表格,或?qū)σ巡荒軡M足要求的質(zhì)量記錄表格予以更改。由使用部門提出增加、更改申請,填寫《文件更改申請表》,按《文件控制程序》中的有關(guān)規(guī)定實施更改。
5.5.2總辦文件管理員在收到增加或更改的質(zhì)量記錄表格后,應(yīng)更改質(zhì)量記錄清單中的相應(yīng)內(nèi)容,并與更改后的質(zhì)量記錄表格一起發(fā)給各部門文件管理員,同時收回作廢的質(zhì)量記錄清單。
5.6質(zhì)量記錄的處理
對超過保存期限的質(zhì)量記錄,由各部門提出,并填寫《過期質(zhì)量記錄處理登記表》,報物業(yè)總經(jīng)理審批后,由相關(guān)部門銷毀。
6.0相關(guān)文件
6.1 《文件控制程序》
7.0質(zhì)量記錄
7.1 質(zhì)量記錄清單
7.2 《過期質(zhì)量記錄處理登記表》
7.3 《文件更改申請表》
第6篇 籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計劃方案
籌備階段物業(yè)管理服務(wù)工作計劃
物業(yè)籌備工作是項目施工建設(shè)接近竣工交付階段時,物業(yè)管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術(shù)、文檔、設(shè)施設(shè)備、內(nèi)外協(xié)調(diào)等資源整合與準備活動?；诒卷椖康木唧w情況,國貿(mào)物業(yè)在計劃物業(yè)籌備工作時,擬重點抓住'人員選拔培訓(xùn)'、'設(shè)施設(shè)備接管驗收'、'遷入服務(wù)與成品保護'等幾個主要環(huán)節(jié),在具體工作充分照顧本項目的服務(wù)需求,高質(zhì)量完成籌備期間的各項事務(wù),擬定計劃如下:
類別內(nèi)容提交形式
確認類建議報告類提交方案類
工程類1、確定設(shè)備設(shè)施節(jié)點部位管理權(quán)責(zé)及設(shè)備的保養(yǎng)計劃標準√√
2、制定年度的節(jié)能計劃和方案√
3、制定機房管理制度√√
4、提交開業(yè)所需設(shè)備設(shè)施、物品材料及到貨時間表√
5、制定工程部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
客服類1、《客戶手冊》及客戶遷入流程的制定√√
2、制定有償服務(wù)項目、設(shè)施設(shè)置及收費標準√
3、提交項目標識標牌的數(shù)量、標準、樣式√√
4、制定物業(yè)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
5、制定物業(yè)公司、客戶在突發(fā)事件中緊急處理程序√
6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節(jié)日及活動方案√
安保類1、制定緊急情況處理預(yù)案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤準備方案(宿舍、伙食、衛(wèi)生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√
車管類1、提交車位管理費收費標準√√
2、制定正式運行后地面交通組織方案√√
3、制定車管部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
人事行政類1、制定行政人事部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書√√
2、制定工作流程、人事管理規(guī)章制度和表格√√
3、制定正常期物業(yè)人員考核標準和內(nèi)容,行政管理規(guī)章制度√√
財務(wù)類1、提交物業(yè)收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳√√
2、協(xié)助提交物業(yè)保險險種、保費標準√
3、能源費用統(tǒng)計、物資管理、財務(wù)報告等模板的制定√
4、制定財務(wù)核算體系框架草案√
5、制定財務(wù)部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
保潔類1、外墻清洗方案√√
2、制定綠化養(yǎng)護方案√√
3、制定環(huán)境部崗位職責(zé)、工作指導(dǎo)書、規(guī)章制度、工作流程和表格√√
外聯(lián)類1、協(xié)助提交政府相關(guān)部門適用于本物業(yè)的法規(guī)及規(guī)定√√
2、協(xié)助提交與外聯(lián)方聯(lián)系工作方式及協(xié)調(diào)內(nèi)容√√
3、協(xié)助提交各類審批報批手續(xù)的相關(guān)內(nèi)容及文件√√
第7篇 物業(yè)公司質(zhì)量記錄控制管理工作程序
物業(yè)公司質(zhì)量記錄控制管理程序
1.0目的
為證明項目質(zhì)量符合要求和質(zhì)量管理體系有效運行提供客觀證據(jù).
2.0適用范圍
適用于質(zhì)量管理體系及產(chǎn)品、項目所要求記錄的控制。
3.0職責(zé)
辦公室負責(zé)對公司各部門產(chǎn)生的質(zhì)量記錄的標識、貯存、保護、檢索、保存期限和處置予以控制。
1.0過程識別
擬定目錄--設(shè)計/選擇--表式--標識--分發(fā)--運作--收集--分類整理--保管--移交/歸檔--處理
5.0 行為準則:
a)運作過程中記錄應(yīng):及時準確、內(nèi)容齊全、手續(xù)完備;
b)各種記錄標識應(yīng)具有唯一性;
c)按規(guī)定及時收集,保證其連續(xù)性、完整性;
d)保管應(yīng)分類、編號并擬列目錄/清單,便于檢索;
e)保管和儲存條件要適宜,保證干燥通風(fēng),有防護措施;
f)體系記錄保存日期為三年,工程質(zhì)量記錄竣工移交長期保存.
6.0 程序要求:
6.1 記錄的分類管理
6.1.1 體系運行記錄包括:管理評審記錄、內(nèi)容審核記錄、工程要求評審記錄、供方評審記錄、培訓(xùn)記錄、工程施工及交付記錄等,由工程科歸口管理,有關(guān)責(zé)任部門分別管理.
6.1.2各種檢驗和驗證記錄、不合格項及糾正記錄、管理部作業(yè)記錄等,由各管理處分別收集、匯總、保管。
6.2 記錄編目、編號
記錄表式作為一種特殊文件,執(zhí)行《文件控制程序》中編目標識規(guī)定;收集后由責(zé)任部門依次編號,確保唯一性.
6.3 記錄填寫
記錄應(yīng)在過程活動中及時、真實的形成,字跡清晰,不準涂改,保證易于識別,且內(nèi)容齊全,各種審核手續(xù)齊備.
如因筆誤需修改,應(yīng)采用單杠劃去,在其上/下方寫出更改內(nèi)容,由更改責(zé)任人簽字或蓋章.
6.4 記錄的保管、儲存和檢索
各部門形成的記錄,由本單位專人負責(zé)保管,分類存放.
保存環(huán)境條件應(yīng)干燥通風(fēng),裝袋/裝盒.列出記錄清單以利于檢索,有必要時可設(shè)卷內(nèi)目錄.
各種記錄需移交或歸檔保存的,應(yīng)按公司要求定期移交主管部門或歸檔保存.存儲時間較長(一年以上)的,存放記錄處所必須干燥通風(fēng),有防潮、防霉、防鼠、防破損措施.
接著外來傳真件,應(yīng)先復(fù)印,復(fù)印件連同傳真件一并存放.
6.5 記錄保存期及處置
體系記錄保存期為三年,需移交或存查的記錄長期保存.
不需保存或到保存期的記錄,應(yīng)填寫記錄處理申請單,保管理者代表批準,由專人負責(zé)銷毀(視不同情況可焚燒,粉碎或作紙廠原料等).
6.5 記錄復(fù)印、借閱、修改
記錄復(fù)印、借閱原則上當(dāng)天送還,如外單位復(fù)印、借閱或超過一天難以送還的應(yīng)進行借閱登記.無論借閱或復(fù)印需經(jīng)管理者代表批準.
記錄作為一種特殊文件,修改時應(yīng)執(zhí)行《文件控制程序》中有關(guān)規(guī)定.
7.0 相關(guān)文件
《文件控制程序》
《管理策劃控制程序》
《改進管理程序》
8.0 記錄
質(zhì)量記錄清單
文件發(fā)放回收記錄
文件借閱、復(fù)印記錄
文件銷毀申請/記錄處理申請單
第8篇 sa物業(yè)園區(qū)空置房管理工作程序
物業(yè)園區(qū)空置房管理工作程序
一、空置房由客戶服務(wù)中心進行管理。日常的維護保養(yǎng)工作由工程維修人員完成。
二、根據(jù)季節(jié)變化定時對空置房進行開窗通風(fēng)。
三、對于精裝修的房屋應(yīng)按精裝房的保養(yǎng)標準執(zhí)行。
四、參照有關(guān)電器使用說明書,定期將電器打開試運行以保持電器良好的工作狀態(tài),還應(yīng)注意及時關(guān)閉電源。
五、定期通知保潔部進行一次例行清潔養(yǎng)護。
六、工程維修人員巡樓時應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作,如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有異常情況應(yīng)及時向客戶服務(wù)中心匯報。
第9篇 物業(yè)管理協(xié)會辦公室工作職責(zé)
1、負責(zé)貫徹落實《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律、法規(guī)、政策規(guī)定。
2、負責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)對雙確認制度、維修資金制度、招投標制度、物業(yè)撤出雙向選擇制度、物業(yè)合同備案制度的落實。
3、負責(zé)推動轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目達標考核和創(chuàng)優(yōu)項目的初審和上報工作。
4、負責(zé)物業(yè)管理信訪接待工作。處理信訪投訴,受理業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)企業(yè)的投訴、人大政協(xié)提案,及時到現(xiàn)場調(diào)查核實情況,并根據(jù)實際情況積極協(xié)調(diào)處理。
5、定時走訪各物業(yè)管理企業(yè)及項目,上門服務(wù),調(diào)查了解基本情況,協(xié)助做好業(yè)主會組建的指導(dǎo)推動和業(yè)主會備案、日常監(jiān)管工作,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督業(yè)主委員會的活動;
6、負責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅維修資金的歸集和專項維修資金使用的備案工作。
7、負責(zé)轄區(qū)內(nèi)舊住宅小區(qū)實施物業(yè)管理的指導(dǎo)和推動工作。
8、認真做好日常走訪,做好檢查工作記錄和信訪投訴工作記錄。
9、負責(zé)搞好物業(yè)管理項目檔案、業(yè)主會檔案的建立整理工作以及項目動態(tài)管理網(wǎng)的更新與維護工作。
10、負責(zé)本辦公室各類數(shù)據(jù)資料收集、季度報表、年度報表、信息統(tǒng)計、匯總、上報工作。
11、負責(zé)搞好有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、文件的宣傳及培訓(xùn)工作。
12、負責(zé)普通住宅規(guī)模5萬建筑平方米以下的協(xié)議選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的備案工作。
13、負責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批工作。
14、建立物業(yè)企業(yè)信用信息系統(tǒng)檔案和日常監(jiān)管。
15、辦理新建住宅商品房準許交付使用證的發(fā)放工作。
16、對房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)進行預(yù)審。
第10篇 物業(yè)管理處每日每周每月每季每年工作要求規(guī)范
物業(yè)管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規(guī)范)
管理處負責(zé)物業(yè)管理的具體工作,其工作規(guī)范如下:
一、每日工作
1.巡視所管理的物業(yè)一遍,巡視內(nèi)容為:
(1)查小區(qū)內(nèi)是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);
(2)小區(qū)內(nèi)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內(nèi)有無可疑人員活動);
(3)小區(qū)內(nèi)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請,有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);
(4)基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護栓,路障是否完好,娛樂設(shè)施有無損壞)。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問題和不能處理的問題應(yīng)向物業(yè)經(jīng)理匯報。
2.收繳業(yè)主(住戶)管理費、各項規(guī)定費用;
3.接待業(yè)主(住戶)來訪和處理有關(guān)物業(yè)管理的投訴;
4.解答業(yè)主(住戶)提出的有關(guān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)咨詢;
5.安排保養(yǎng)、維修任務(wù),驗收修繕質(zhì)量;
6.做好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問題,上級領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
7.整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
二、每周工作
1.走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換物業(yè)管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況);
2.初審住戶裝修申請,并報上級審批;
3.檢查公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,小區(qū)內(nèi)信報箱是否有破損),發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時處理或報有關(guān)部門,并協(xié)助處理。
4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。
5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。
三、每月工作
1.編制本月保養(yǎng)維修報表,制定下月保養(yǎng)維修計劃報物業(yè)部;
2.編制管理費和各項規(guī)費收繳報表并報公司財務(wù)部;
3.組織修剪物業(yè)內(nèi)的樹木、花草一次;
4.對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見。
5.整理物業(yè)管理資料、檔案、對發(fā)生異動的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動、承租戶變動、管理費變動)作出修改;
6.與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,房屋產(chǎn)權(quán)單位等),如有重要情況須用書面報告和反映;
7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
四、每季度工作
1.組織檢查小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設(shè)備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問題及時報告有關(guān)部門處理;
2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發(fā)現(xiàn)問題及時組織有關(guān)人員處理;
3.組織對樹木花草進行一次施肥;
4.清理管理費和各項規(guī)費,并編制季度報表;清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠管理費的住戶進行追收;
5.編制季度維修保養(yǎng)計劃和報表;
6.辦一期物業(yè)管理?？?宣傳表揚小區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出小區(qū)內(nèi)存在的問題,增強住戶參與管理的意識。
五、每年工作
1.參加一次上級主管部門舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);
2.對小區(qū)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;
3.組織清理一次化糞池;
4.編制年度管理費和各項規(guī)費收繳報告;
5.編制下年度維修保養(yǎng)計劃;
6.整理物業(yè)管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發(fā)生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致;
7.與有關(guān)單位交流開展物業(yè)管理的體會和經(jīng)驗;
8.組織召開一次住戶代表大會,聽取住戶對物業(yè)管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
9.總結(jié)年度工作,寫出書面總結(jié);
10.制定下年度工作計劃。
第11篇 物業(yè)區(qū)域日常維修工作管理控制程序怎么寫
物業(yè)程序文件日常維修工作管理控制程序1.目的保證為客戶提供服務(wù)的設(shè)備及設(shè)施的正常使用,規(guī)范入戶維修服務(wù)的運作程序,及時高效地為客戶提供服務(wù)。
2. 范圍適用于各管理處設(shè)備設(shè)施的日常維修、入戶維修服務(wù)、緊急特殊性維修的提供和管理。
3. 定義日常性維修:按照年檢修計劃而安排的工作及日常發(fā)生的維修工作。
入戶維修服務(wù):客戶提出維修需要,由工程部維修人員解決的維修服務(wù)。
緊急特殊性維修:工程設(shè)備、設(shè)施發(fā)生意外事故所造成的維修工作。
4. 職責(zé)部門/崗位工作職責(zé)管理處經(jīng)理負責(zé)監(jiān)督維修服務(wù)質(zhì)量,必要時參加回訪工作。
管理處工程部負責(zé)人負責(zé)管理處日常維修工作的安排及維修服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督。
工程人員負責(zé)管理區(qū)域內(nèi)的日常巡視維修、入戶維修服務(wù)、緊急特殊性維修,并保質(zhì)保量地按時完成。
前臺人員負責(zé)記錄客戶報修,及時通知工程部;
維修工作完成后,負責(zé)《居家服務(wù)情況記錄表》的收回、存檔,并根據(jù)實際情況回訪顧客,了解服務(wù)質(zhì)量。
監(jiān)控中心人員在前臺人員工作時間之外,負責(zé)客戶維修申請的記錄、通知。
5. 方法及過程控制
5.1 日常性維修辦法
5.1.1工程部每日由專人對管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)備設(shè)施進行檢查巡視,檢查巡視結(jié)果應(yīng)填寫《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》,對發(fā)現(xiàn)異常情況給予及時處理,不能解決的問題應(yīng)及時向上級反映,由上級領(lǐng)導(dǎo)安排人員進行妥善解決,并在《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》上簽字確認。
5.1.2前臺人員在接到客戶對公共區(qū)域維修要求時,須在《工作信息記錄本》中記錄下本次報修的詳細內(nèi)容,及時通知檢修人員,并由檢修人員開出《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。
5.1.3檢修人員依據(jù)報修內(nèi)容現(xiàn)場進行維修,維修完畢后由工程部負責(zé)人對維修效果進行現(xiàn)場評估,并填寫《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》。
5.1.4《工作信息記錄本》的填寫參照 2《工作信息記錄表(維修服務(wù)部分)使用規(guī)范》。
5.2 入戶維修服務(wù)辦法
5.2.1 當(dāng)有客戶現(xiàn)場或電話申請維修服務(wù)時,前臺人員須在《工作信息記錄本》中登記,明確客戶的房號、姓名、電話、需維修時間、服務(wù)需求的內(nèi)容(盡可能詳細)和要求等,并明確告知相應(yīng)的服務(wù)費用,及時安排維修人員上門服務(wù),服務(wù)完畢后應(yīng)將《居家服務(wù)情況記錄表》收回銷單。
5.2.2 為保證及時提供入戶維修服務(wù),維修人員從前臺(或客戶處)獲知入戶維修工作信息,并明確告知相應(yīng)的服務(wù)費用,由維修人員依據(jù)報修內(nèi)容自行填寫《居家服務(wù)情況記錄表》 進行入戶維修。
維修人員從客戶處直接得知維修信息的,應(yīng)明確告知相應(yīng)的服務(wù)費用,并在維修前及時知會前臺人員。
在維修工作完畢后應(yīng)將《居家服務(wù)情況記錄表》交到前臺消單。
5.2.3 一般情況下,前臺人員應(yīng)即時安排人員上門服務(wù),人員安排有困難的,須及時知會業(yè)主,同時須與客戶約定時間進行維修。
對于水管爆裂、關(guān)鍵部位漏水、停水停電等緊急情況,須保證維修人員在5分鐘之內(nèi)到達現(xiàn)場。
5.2.4 維修人員到顧客家中進行維修保養(yǎng)服務(wù)時,應(yīng)隨身攜帶工作地墊、鞋套、工具箱(袋),并向客戶了解故障點、原因或維修內(nèi)容,查明故障原因,在管理處提供管理服務(wù)范圍內(nèi)進行維修。
對不在服務(wù)范圍內(nèi)、或需要收費的服務(wù)應(yīng)對客戶進行專業(yè)性的解釋,對于需要收費的服務(wù)項目需經(jīng)客戶同意后方可進行服務(wù),同時應(yīng)在《居家服務(wù)情況記錄表》中進行記錄。
5.2.5 維修人員在進入客戶家時應(yīng)穿好鞋套,在維修時應(yīng)先向客戶重復(fù)已知的服務(wù)事項,在確認后,鋪好地墊進行維修,維修過程中所使用的工具應(yīng)放置在地墊上。
5.2.6 維修工作完畢后,應(yīng)立即清理現(xiàn)場,并雙手遞上《居家服務(wù)情況記錄表》請客戶在'接收人簽字'欄確認簽字。
對因有償服務(wù)價格或客戶原因取消維修服務(wù)的情況,維修人員應(yīng)在《居家服務(wù)情況記錄表》上注明情況,并須管理處工程負責(zé)人確認。
5.2.7 維修過程中如發(fā)現(xiàn)客戶家中有不安全因素,應(yīng)及時向客戶指明,同時應(yīng)在《居家服務(wù)情況記錄表》中進行記錄。
對于服務(wù)范圍內(nèi)或需要收費的服務(wù),經(jīng)客戶同意后方可進行服務(wù),以消除安全隱患。
若不在服務(wù)范圍內(nèi),應(yīng)對客戶進行專業(yè)性的解釋。
5.2.8 維修人員在客戶家中維修時,嚴禁收取小費、抽煙、喝茶,打私人電話。
若因工作需即時與管理處聯(lián)系的,使用客戶電話須事先征得客戶同意并表示感謝。
5.2.9 凡短時間不能及時解決的維修問題,應(yīng)向客戶及前臺解釋原因,并在《居家服務(wù)情況記錄表》中注明,同時上報管理處工程負責(zé)人。
管理處工程負責(zé)人應(yīng)及時組織解決并在2小時以內(nèi)給予客戶明確答復(fù),同時在前臺《工作信息記錄本》中詳細記錄。
5.2.1 0對于有償維修,維修人員應(yīng)當(dāng)嚴格依據(jù)管理處自行制定的《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準公示》執(zhí)行;
如客戶提出的有償服務(wù)在《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準公示》執(zhí)行范圍之外,須由管理處工程負責(zé)人對維修項目依據(jù)管理處能力決定是否提供該項服務(wù),價格由管理處與客戶自行商定,報管理處負責(zé)人批準后方可執(zhí)行。
管理處負責(zé)人須在《居家服務(wù)情況記錄表》上簽字確認;
5.2.1 1維修過程中若涉及由顧客提供維修產(chǎn)品,則需在《居家服務(wù)情況記錄表》上注明'客戶提供維修產(chǎn)品'字樣。
5.2.1 3對維修人員入戶維修的具體要求參見 1《入戶維修服務(wù)守則》。
5.3緊急特殊性維修
5.3.1 遇有緊急特殊維修事件,接報人應(yīng)第一時間通知管理處工程部負責(zé)人并做統(tǒng)一調(diào)動安排,并通知上級主管領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門進行緊急處理解決,事后應(yīng)及時補填《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》并附事件說明。
5.4對外委托維修
5.4.1工程部無法自行維修需對外委托維修的工作,管理處工程部負責(zé)人應(yīng)上報管理處經(jīng)理審核確認,并按公司管理審批流程上報,待批準后方可執(zhí)行。
5.4.2對外委托維修應(yīng)按照《服務(wù)項目外包控制程序》,從合格的外包方中選擇對外委托維修單位。
5.5管理處對入戶維修服務(wù)的回訪依照《客戶溝通程序》執(zhí)行。
5.617:30至次日9:00(前臺人員工作時間以外)由監(jiān)控中心接管以上前臺工作職責(zé)。
6. 支持性文件《客戶溝通程序》tjvkwy
7.2.3 -k01《服務(wù)項目外包控制程序》 tjvkwy
8.2.3 -017. 質(zhì)量記錄表格《設(shè)備設(shè)施巡視記錄表》 tjvkwy7.
5.1-g01-f1《設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)檢修記錄表》 tjvkwy7.
5.1-g01-f2《工作信息記錄本》tjvkwy
7.2.3 -k01-f1《居家服務(wù)情況記錄表》tjvkwy
7.2.3 -k01-f28. 1:《入戶維修服務(wù)守則》 2:《工作信息記錄表(維修服務(wù)部分)使用規(guī)范》 3:《物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準公示》
第12篇 商城前期物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容
商城項目前期物業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容
我司若能得到zz國際商城的管理服務(wù)資格,在簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》后,將正式介入該項目的前期物業(yè)管理服務(wù)工作。
1前期介入按以下內(nèi)容開展:
*與原管理單位協(xié)調(diào)交接工作
*設(shè)施設(shè)備調(diào)試物業(yè)管理跟蹤
*物業(yè)接管驗收前期物業(yè)管理資料儲備
*其它前期準備工作
前期管理是物業(yè)管理整體階段的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié),我司將傾注大量人力物力,了解熟悉并參與整體物業(yè)的接管驗收工作,資料登記造冊存檔,為將來的物業(yè)管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎(chǔ)。
*進駐準備方案
1.1設(shè)施設(shè)備調(diào)試工作:
1.1.1管理要點: 設(shè)施設(shè)備性能了解及調(diào)試。
1.1.2管理方式: 由各專業(yè)工程師組成的小組到現(xiàn)場協(xié)助工作除進行專業(yè)培訓(xùn)工作外,與管理機構(gòu)的工程技術(shù)人員一起參與調(diào)試工作。
1.1.3管理內(nèi)容:
a、對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備狀況進行檢查
b、及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,從物業(yè)管理專業(yè)角度提出相應(yīng)的整改意見。
c、設(shè)備的調(diào)試:將工程技術(shù)分成四個小組參與設(shè)施的調(diào)試,分別參與供配電、電梯、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項目的調(diào)試,掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境條件和操作要領(lǐng),進行詳細的記錄,在進行調(diào)試觀摩的同時,根據(jù)了解的實際情況,編制zz國際商城的設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程和各項作業(yè)指導(dǎo)書。
1.2接管驗收期物業(yè)管理工作:
1.2.1管理要點:做好物業(yè)的接管驗收和全面進駐的準備。
1.2.2管理方式:在此期間,我司委派公司接管驗收小組來現(xiàn)場工作,幫助和指導(dǎo)管理處接管驗收物業(yè)、清點接管的物資、設(shè)備、及財務(wù)帳目,并按管理方案開展工作。
1.2.3管理內(nèi)容:
a、物業(yè)管理驗收:接管驗收是業(yè)主向物業(yè)管理方移交物業(yè),驗收的方式是按業(yè)主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內(nèi)容是功能檢查,物業(yè)接管驗收分現(xiàn)場驗收,資料交接,其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
b、現(xiàn)場驗收主要項目:土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、環(huán)境配套設(shè)施。
c、資料交接:產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、驗收資料
e、其它交接:設(shè)施設(shè)備的備品備件、公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、各種管井等。
1.2.4物業(yè)接管驗收流程圖
不合格 合格
1.2.5接管驗收注意事項:
在接管驗收前,管理處將主動與原管理單位協(xié)商接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統(tǒng)一驗收標準明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。
接管驗收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還應(yīng)清點物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、隨機資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其它要求的參數(shù),驗收報告須經(jīng)交接雙方認可簽字后才能生效。
針對初驗發(fā)現(xiàn)的問題,,若發(fā)現(xiàn)必須改正的,書面報請施工管理方督促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定維修的期限并請認可;屬于無法返修的項目,報告記錄備案。
1.3其它前期準備
1.3.1清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入
管理處要注意清潔外墻石材墻地面、玻璃面、瓷磚墻地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具、作業(yè)方式等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。
1.3.2消防及安全管理前期介入
zz國際商城的消防工作重點從根本上杜絕火源及控制易燃材料。管理處將嚴格巡視檢查,及時發(fā)現(xiàn)并解除危險隱患,以保證生命財產(chǎn)的安全。
1.3.3外部公共關(guān)系建立
為保證今后物業(yè)管理的順利開展,管理處經(jīng)理須在全面接管前,與相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機構(gòu)(工商、稅務(wù)、物價、供電、供水、供氣、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本、文件,并獲得主管部門的批準。
2入駐準備方案
2.1全面調(diào)查,掌握需求
我司將組織專人與委托方聯(lián)系,全面了解和掌握業(yè)主在使用、維護等方面的需求,做到有的放矢,心中有數(shù)。
2.2周密策劃,制訂計劃
我司在全面分析研究業(yè)主需求和掌握商城周邊環(huán)境(交通治安、公共設(shè)施)等基本情況的基礎(chǔ)上,針對整個商城可能出現(xiàn)的各種問題,以及需要提供的各種服務(wù)作出周密的安排。
主動與業(yè)主聯(lián)系、協(xié)調(diào),補充、完善入駐計劃。
2.3人員安排計劃
2.3.1臨時派往人員計劃安排:
工期項目負責(zé)人部門職責(zé)備注
接管驗收期管理處經(jīng)理
(1人)管理骨干(7人)*負責(zé)物業(yè)籌備期工作
*負責(zé)招聘、培訓(xùn)
*參與驗收工作擬定〈物業(yè)管理接管驗收方案〉
機電運行維修組長
(1人)機電運行維修人員*負責(zé)機電設(shè)備的接管與運行調(diào)試工作
接管期管理處經(jīng)理
(1人)管理處主要骨干人員*協(xié)助管理處開展工作
注:*派駐人員包括臨時前往的項目組成員和外派長駐人員。
接管驗收前十天內(nèi),管理處全部外派人員到位。
3接管前各種物資準備工作
3.1物資準備計劃
配備物品:確定管理用房以后,裝備計劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設(shè)施,設(shè)備工具及用品的裝備、小型機具,備品備件不足部分,易損易耗品。以上的物資配備宜在7月底之前完成(隨接管時間的變化可做修改)。
3.2建立公眾文件
為保證業(yè)主能夠全面了解商城物業(yè)管理服務(wù)項目及管理處的有關(guān)管理規(guī)定,管理處將建立一系列公眾文件,如《用戶手冊》、《裝修管理規(guī)定》等,將注意事項、管理處聯(lián)系電話,值班電話、管理承諾等一系列文件放于《用戶手冊》中。由甲方審閱后,整理裝冊,再行發(fā)放。
