第1篇 物業(yè)管理手冊－基礎設施設備和工作環(huán)境控制程序
1、目的
提供和維護為實現服務的符合性所需的基礎設施設備及工作環(huán)境。
2、適用范圍
適用于為實現服務的符合性所需的基礎設施設備和工作環(huán)境的管理。
3、職責
3.1工程部、物業(yè)服務中心負責對實現服務符合性所需的基礎設施設備進行控制。
3.2各部門在本部門業(yè)務范圍內對實現服務符合性所需的工作環(huán)境進行控制。
4、程序
4.1基礎設施設備的確定
為實現服務符合性活動所需的基礎設施設備包括:工作場所(辦公場所、健身娛樂場所、配電房、設備機房等)、服務設施(軟硬件及管理網絡、通訊設施、運輸設施、水電氣供應、道路及排污管線等)、支持性設備和工具(如維修用的設備和工具等)。
4.2基礎設施設備的驗收
4.2.1物業(yè)驗收小組對項目交接設施設備及相關技術資料進行驗收,并作好驗收記錄。
4.2.2工程部負責組織使用部門對采購的設施設備進行安裝調試,確認滿足要求后,填寫《設施設備及資料交接清單》,并作好備存。
4.2.3工程部負責對公司大中型維修工程進行監(jiān)管并負責及時組織驗收,驗收合格后填寫《驗收鑒定評卷》存檔。
4.2.4交接驗收不合格的設施設備,驗收小組與開發(fā)商協調處理;采購設施設備或公司大中型維修工程驗收不合格,管理部、工程部與供方協商解決,并在《設施設備及資料交接清單》上記錄處理結果。
4.3設施設備的登記建帳
服務中心負責制定設施標示卡,規(guī)定設施責任人,工程部負責配合建立《設施設備管理臺帳》。
4.4設施設備的使用、保養(yǎng)和維修
4.4.1根據需要,相關操作人員應由人力資源部組織培訓、考核合格后方可上崗。對國家有規(guī)定的特殊工種,要求操作人員持有相應的國家授權管理機構頒發(fā)的上崗證方可上崗。
4.4.2工程部制定《設施設備日常保養(yǎng)項目表》,規(guī)定保養(yǎng)項目、頻次。物業(yè)服務中心根據要求執(zhí)行,并在每季度第一個月報工程部,工程部將《設施設備日常保養(yǎng)項目表》整理入檔并作為年度檢修計劃的依據。
4.4.3工程部每年12月底之前制定下年度的《設施設備年度檢驗、檢測計劃》發(fā)至各部門,
在計劃日期7日前通過辦公平臺通知檢測單位和受檢單位進行檢驗、檢測,并將結果登記在《設施設備管理臺帳》上。
4.4.4日常運行中發(fā)現的故障由物業(yè)服務中心進行維修,并填寫《設施設備檢修單》;無法排除的故障,工程部協助處理。
4.4.5現場使用的設施應有統一的編號,以便于維護保養(yǎng)。
4.4.6對工作環(huán)境的管理由在該場所工作的相關部門管理,確保適宜的工作條件。
4.5設施設備的報廢
4.5.1對無法修復或無使用價值的設施,由使用部門填寫《設施設備報廢單》報工程部、管理部審核,經總經理批準后報廢。
4.6工作環(huán)境
公司各部門根據各自的業(yè)務范圍,確定并管理為實現服務符合性所需的工作和生活環(huán)境中的人和物的因素,根據服務作業(yè)需要,負責確定并提供作業(yè)場所所必須的基礎設施,創(chuàng)造良好的工作環(huán)境,包括:
4.6.1配置適用的辦公用房。
4.6.2配置必要的空調、消防器材保持適宜的溫、濕度和職業(yè)衛(wèi)生、安全。
4.6.3工程部對供水、電、暖設施進行控制,確保員工服務符合勞動法規(guī)的要求。
4.6.4為業(yè)主提供清潔、優(yōu)美的生活環(huán)境。
5、相關文件
5.1《采購控制程序》
6、相關記錄
6.1《設施設備及資料交接清單》jw/jl-6.3-001
6.2《設施設備檢修單》jw/jl-6.3-002
6.3《設施設備報廢單》jw/jl-6.3-003
6.4《設施設備日常保養(yǎng)項目表》jw/jl-6.3-004
6.5《設施設備年度檢驗、檢測計劃》 jw/jl-6.3-005
6.6《設施設備管理臺帳》 jw/jl-6.3-006
6.7《送檢任務單》 jw/jl-6.3-007
6.8《驗收鑒定評卷》jw/jl-6.3-008
6.9《公共設施日常保養(yǎng)記錄表》jw/jl-6.3-009
6.10《公共設施日常巡查記錄表》jw/jl-6.3-010
6.11《高低壓配電設備運行記錄表》jw/jl-6.3-011
6.12《供水設備運行記錄表》jw/jl-6.3-012
6.13《溴化鋰機組中央空調運行記錄》jw/jl-6.3-013
第2篇 大學物業(yè)管理中心安全穩(wěn)定工作領導小組及職責
大學物業(yè)管理中心安全穩(wěn)定工作領導小組及其職責分工
為了貫徹執(zhí)行集團有關安全穩(wěn)定工作精神,維護學校的安全穩(wěn)定,保證正常的教學秩序,構建平安和諧校園,切實落實安全穩(wěn)定工作的責任,特成立安全穩(wěn)定工作領導小組。
一、安全穩(wěn)定工作領導小組成員:
組長:z 副組長:z
成員:z
二、安全穩(wěn)定工作領導小組成員主要職責:
a(主任)是物業(yè)中心安全與穩(wěn)定工作的第一責任人,領導和督促中心安全與穩(wěn)定全面工作。定期召開領導小組會議,負責及時傳達上級相關精神,檢查督促各部門工作落實情況。并負責向上級部門匯報本單位安全穩(wěn)定工作。
c(副主任)全面主持中心安全穩(wěn)定的日常工作,布置、檢查和落實。做好員工的安全教育與培訓,建立健全中心安全制度。
-全面負責南校區(qū)轄區(qū)內的安全保衛(wèi)工作,處置各類突發(fā)事件。排查轄區(qū)內的安全穩(wěn)定隱患及整改工作。掌握員工思想動態(tài),教育、培訓提高員工的安全防范意識及安全技能。
v負責南校區(qū)庫房、辦公室、多媒體設備和1、3號樓清潔員休息室的安全穩(wěn)定工作。
g負責南校區(qū)5、7號樓清潔員休息室、青年公寓工具間的安全穩(wěn)定工作。
h全面負責所轄員工宿舍的安全與穩(wěn)定工作。
j全面負責科研樓安全穩(wěn)定工作,負責維修工宿舍的安全工作,負責科研樓保衛(wèi)及消防控制室值班工作,負責南北校區(qū)所轄公用設施設備的安全工作。
l全面負責北校區(qū)教學樓的安全及多媒體教室的安全穩(wěn)定工作。
u全面負責教工2號樓的消防安全穩(wěn)定工作,負責所轄員工宿舍區(qū)、北校區(qū)庫房的安全穩(wěn)定工作。
三、物業(yè)管理中心安全穩(wěn)定工作管理制度:
1、把中心安全防范部分和易發(fā)事故部分進行重點防范,層層落實責任,實行檢查責任制,嚴格執(zhí)行安全檢查記錄,保證各項措施落實到人。
2、一票否決制。對各部門出現嚴重安全事故和安全管理較差的,在考核、評優(yōu)、評獎中實行'一票否決制'。
3、安全穩(wěn)定檢查制度:小組成員每天對所轄部門的安全檢查不得少于2次,組長、副組長每周對所轄部門安全抽查不少于2次,抽查結果作為評價管理員工作優(yōu)劣的重要依據。
4、安全穩(wěn)定領導小組成員要通力配合,隨時了解中心員工的思想動態(tài),及時發(fā)現中心所轄區(qū)域的安全隱患,組織員工學習,樹立安全防范意識,培訓員工掌握消防知識及安全防護技能,使員工會處置消除隱患。
四、聯系方式:
姓名 辦公室 住宅電話 移動電話
物業(yè)管理中心
2023年4月23日
第3篇 物業(yè)管理白蟻防治工作規(guī)范
物業(yè)管理中的白蟻防治工作
1.接管前的工作
物業(yè)公司在接管進駐管轄區(qū)開展管理工作前,應摸清情況,做到知己知彼,心中有數。 要詳細地了解該轄區(qū)范圍內的情況,包括物業(yè)管理區(qū)域所在地的地理情況,如地形、地貌及其變化情況,植被的變化情況,該地區(qū)白蟻疫情,房屋建筑的結構,建造時有無進行白蟻預 防處理,住用戶的家庭裝飾情況,以及在裝飾時有沒有進行白蟻預防處理等等。根據詳細了解到的情況,確定白蟻防治管理措施,并編入到該管轄區(qū)的具體管理方案中去。估算出實施 這些措施所需的資金預算,根據資金預算同甲方商談并獲得共識,為今后順利開展工作打下良好的基礎。
2.接管后的工作
①白蟻防治知識的普及與宣傳。白蟻危害活動十分隱蔽,通常很少能被人們發(fā)現,所以 直到今天仍有許多人對它及其危害一無所知。為了使廣大居民都對白蟻其危害有所認識和了解,樹立并不斷增強對白蟻危害的防范意識,物業(yè)公司進駐管轄區(qū)開始其管理職能后,開展 白蟻防治工作的第一件事,就是開設宣傳專欄,用圖文并茂的形式,通俗易懂的文字,生動活潑的內容,宣傳和普及白蟻及其防治知識。尤其是在每年白蟻分飛繁殖的季節(jié)里,更應該 做好這方面的輿論宣傳工作。通過宣傳和普及知識,讓廣大群眾能識別白蟻,能進行簡單的自查,以及發(fā)現白蟻后如何與防治專業(yè)機構取得聯系和幫助等。
②居室裝修白蟻預防的宣傳與管理。從我國改革開放以來,人民生活水平不斷提高。幾 乎所有入住新居的人們都會根據自己的經濟承受能力,在入住前對自己的居室進行不同裝修。由于人們對白蟻危害缺乏應有的認識,在考慮自己生活的舒適時,往往忽略了對白蟻危害 的預防。這就需要宣傳和解釋,使他們明白一定要對裝飾結構和飾件進行白蟻預防處理。同時還要對進入轄區(qū)內的裝飾材料加強檢查管理,不允許任何帶有白蟻及其危害的物品進入轄 區(qū)范圍。此外,還應對居室裝修所產生的廢棄物進行有序的管理,不準隨意棄置。
③室外環(huán)境的整體預防和治理。轄區(qū)的白蟻防治除了所有房屋建筑外,還應把花草樹木 的白蟻防治和其他附屬設施的白蟻危害防治也列入到轄區(qū)的整體防治規(guī)劃中去。這就需要有一個全面的、各種措施相結合的綜合性防治方案。比如綠化美化場地地基的白蟻預防處理, 樹木定植穴的白蟻預防處理,在白蟻分飛繁殖季節(jié),設置誘蟲燈誘捕白蟻的長翅成蟲等等。
④嚴格執(zhí)行國家有關法令,把好防治關。為了確保白蟻防治的施工質量,目前我國白蟻 防治工作已經有了一系列的管理法規(guī),比如白蟻防治從業(yè)機構必須具有合格的資質,并持有上級主管行政管理機構核發(fā)的相應資質證書,才能按照資質證書上規(guī)定的等級,從事相應的 防治業(yè)務;白蟻防治從業(yè)人員則必須具備有關部門核發(fā)的上崗證書,方能從事白蟻防治工作等等。因此,物業(yè)管理公司進行白蟻防治工作時,應熟悉這些法規(guī),在管理中不折不扣地按 照這些法規(guī)的規(guī)定行事,確保群眾的利益。
第4篇 某物業(yè)客服部工作管理條例
為了更好地完成公司賦予的各項工作,更好地履行我部的職責,根據我部現有的條件與實際情況,特制定本條例,
一、服從命令,聽從指揮。
二、對公司和本部門的指令絕對服從,如有異議,應先服從并執(zhí)行,后再向上一級領導匯報,不得當面頂撞,背后議論。
三、尊敬上級,團結同事,不得拉幫結派,不搞小團體、不得吵架、打架斗毆、不得酗酒滋事或無理取鬧。
四、嚴格遵守考勤制度,不得遲到、早退、曠工,不得擅自離崗、換班。如有特殊情況,可電話向領班匯報。
五、當班時嚴禁嬉笑打鬧、聊天、吃東西、看報紙、睡崗、竄崗、脫崗、不得玩忽職守或做其它與工作無關的事。非工作需要,上班時間不得會客,閑聊或長時間打電話。
六、嚴格遵守請假制度。請假填寫請假條,并經批準后方可外出,并按規(guī)定的時間歸隊銷假。非休息日請假須提前一天書面申請,經部門主管批準方可,否則按曠工處理。如有特殊情況,可先電話知會部門主管,后補書面申請。
七、崗位上應保持良好的姿態(tài),不得抱臂、交叉腿、攀扶建筑物或倚靠桌椅等,不得有其它影響形象的行為。
八、接待客戶要熱情主動、面帶微笑,禮節(jié)、禮貌要到位,牢記服務第一,業(yè)主、客戶至上。
九、交接班時,物品清點齊全,并做好登記,不得在登記本亂寫亂畫,或惡意撕毀,丟棄。
十、潔身自愛,遵守公德,未經他人同意,嚴禁動用他人物品,更不得盜竊公私財物。
十一、嚴格遵守宿舍管理規(guī)定,外來人員一律不得擅自進入員工宿舍,更不得在宿舍留宿。員工宿舍應保持干凈整潔,被子折疊整齊,床單平整,床鋪下物品擺放整齊,值班員須認真負責地搞好本宿舍以及所屬公共區(qū)域的衛(wèi)生。
十二、必須參加各項集體活動,公差勤務,以及業(yè)務培訓。
十三、點名時間,不得遲到、早退、不經部門主管批準、不得缺席。
十四、上班時間規(guī)定著裝整齊,不得擅自添加、或減少衣服,如天氣氣溫造成不便,須上報批準后統一行動。
十五、不得有其它違反公司規(guī)定的行為。
十六、以上條款必須嚴格遵守,如有違反視情節(jié)輕重給予警告,或辭退等處罰。
第5篇 假日花園物業(yè)管理日常工作方案
假日花園物業(yè)管理的日常工作方案
日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段來分,它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期;按專業(yè)來分,又可以分為物業(yè)維
zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務流程圖
修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復。本部分著重對前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機電智能化公共設備設施管理、園林綠化養(yǎng)護、環(huán)境保護與消殺等十個專題進行敘述。
第一章 前期介入
前期介入是現代物業(yè)管理的一項基礎性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:
一、成立項目小組
簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內選派多名管理、技術人員,組成zz假日花園項目小組,先行到位,開展前期介入工作。項目小組負責前期介入工作以及建立外部公共關系,同時對小區(qū)的設計、施工過程中已經存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議,定期與開發(fā)商、承建商進行溝通、協調解決。
二、早期介入的主要工作
(一)會審圖紙
從環(huán)境布局,管網設置,泊車場所,防盜報警設施,水電煤氣計量,減少重復裝修等細節(jié)方面考慮。
(二)參與質量管理
對設備選型、分布數量提出建議;加強對隱蔽工程進行驗收,使質量隱患消滅在萌芽時,促進物業(yè)建造質量和驗收效率的提高。為今后的經濟運行,維修創(chuàng)造條件。
(三)收集技術檔案
不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項目產權資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術準備。
(四)熟悉小區(qū)環(huán)境
了解業(yè)主的情況、服務的內容標準及部分業(yè)主的特殊要求,同時熟悉與小區(qū)有關的供電、供水、市政等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關系,使物業(yè)管理順利運作。
三、進行物業(yè)交付前的實操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準備工作:
(一)協助開發(fā)商銷售工作,在銷售現場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關問題;
(二)提供相關專業(yè)建議,協助制訂園林布置及環(huán)境設計方案;
(三)協助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗亭設置方案;
(四)收集工程圖紙資料,現場參與設備的安裝調試;
(五)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量;
(六)建立與社會專業(yè)機構的聯系,開展如通郵、通電、通水、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作;
(七)積極開展各類招商引租工作;
(八)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。
四、按規(guī)范實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各種資料和數據,以及對物業(yè)的了解,本著'對業(yè)主負責,對開發(fā)商負責、對社會負責'的宗旨,對zz假日花園進行嚴格、細致、全面的接管驗收。
第二章 業(yè)主入駐
入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關鍵的一個階段,同時也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機。
一、入駐儀式簡潔活潑
為擴大'zz假日花園'的知名度及影響力,增加業(yè)主的小區(qū)榮譽感,增強小區(qū)的凝聚力,樹立'zz假日花園'精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象,我們將舉行簡潔活潑的入駐儀式,邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產開發(fā)公司等相關領導、當地媒體、知名人士參加,以體現物業(yè)管理公司與業(yè)主實現自我的信心和美好愿望。
入駐儀式主要內容要簡潔,富有特色。
二、辦理入伙高效迅捷
(一)合理安排各組團或各業(yè)主的入伙時間,錯開入伙波峰,節(jié)約辦理手續(xù)時間,加強節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時間安排與開發(fā)商協商解決);
(二)設立入伙總服務臺,一條龍辦理入駐手續(xù),隨到隨辦,簡潔高效;
(三)還可考慮提供預約上門辦理入伙的專項服務;
(四)聯系供電、供水、電信、銀行等相關社會專業(yè)機構現場同步辦公,方便業(yè)主入伙。
zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程
辦理順序辦理地點辦理依據辦理內容
1管理處服務中心入伙通知書及相關資料確認業(yè)主提供的相關資料、證件,復印留底,向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過程及入伙后注意事項
2管理處財務部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費用,開立業(yè)主戶頭
3管理處服務中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領取用戶手冊
4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財務證明驗收樓宇及房內設施(如業(yè)主提出質量問題,應立即反饋至開發(fā)單位,按相關程序處理)發(fā)放房屋鑰匙
5行政部資料管理員全部入伙資料服務中心確認無誤后,交資料員保存并錄入電腦
注:業(yè)主入伙后將樓宇轉租、轉讓須在管理處辦理相應的業(yè)主更名手續(xù),辦理程序參照 上述程序;
三、入駐期配套服務力求完善
(一)入駐初期,我們將在有關社會機構的協助下,開設一些商品銷售、設備安裝、物資搬運等服務,方便業(yè)主日常辦公及生活;
(二)在入伙期內由管理處工作人員組建一支入駐服務隊伍,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時應付各類突發(fā)事件。
四、入駐期的便民服務措施
(一)組織辦公設備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯系一些品質優(yōu)良、信譽良好的設備廠商和裝修建材商家,向業(yè)主推介,方便業(yè)主按需選購。
(二)提供臨時外買服務。隨著入伙業(yè)主的迅速增加,小區(qū)餐飲配套服務短期內難以解決部分業(yè)主的需求。為此,我們將組織提供快餐外買服務,解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時就餐問題。
(三)成立便民搬運隊。為解決小區(qū)入駐期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題,我們將組織便民搬運隊,為業(yè)主提供各類搬運服務。
(四)增設公用電話亭。我們將和電話公司積極聯系,在小區(qū)外增設ic卡公用電話亭,方便業(yè)主入駐期間或以后來往顧客撥打電話,也可于緊急條件下作報警使用。
第三章 二次裝修管理
業(yè)主入伙后,隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結構安全,維護小區(qū)的統一、美觀,我們將以樓盤結構、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點,嚴格進行裝修管理。
一、加強宣傳,正確
引導
(一)針對zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質較高的特點,加強裝修法規(guī)的宣傳,導入先進的裝修設計理念,合理的室內設計方案,恰當的裝修材料選擇,有效的施工管理方法正確引導業(yè)主,減輕二次裝修管理的壓力。
(二)制訂詳細的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,同時管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導業(yè)主進行二次裝修。
二、嚴格審批,加強巡查
根據多年來對二次裝修管理的經驗,我們在小區(qū)裝修管理中注重于以下步驟:
(一)在二次裝修的審批過程中,建立物業(yè)主管初審、工程主管復審、管理處經理簽字的三級審批責任制,強化審批責任。
(二)加強對施工隊伍的管理,實施'二證一書'制度,即要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修責任書',同時要求施工單位繳納一定數額的裝修保證金作為約束。
(三)加強裝修過程的監(jiān)管,實施'全員管理'。我們要求,各專業(yè)的管理服務人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點,并在入伙前著重給予培訓。
(四)強調下列監(jiān)管重點:
1、為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建,我們在實際工作中,除要求物業(yè)主管的例行巡查外,管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行全方位監(jiān)管,消除管理盲點,形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網絡,一經發(fā)現問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2、為防止裝修后經常出現滲漏水問題,我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經管理處確認后方可繼續(xù)施工。
3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強對施工隊的管理,狠抓消防安全,控制未經允許的動火作業(yè);實施對外來人員準入制度,嚴格管制各出入口,對搬出/入物品一律登記后放行;嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運,消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。
三、依法管理,以理服人
對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責任書為依據,要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保小區(qū)房屋本體及公共設施的完好。
裝修管理流程圖:
裝修
管理涉及的質量控制文件:
《政府有關法規(guī)》《裝修申請表》
《裝修現場巡視記錄》《裝修違章處理記錄》
《裝修工程驗收表》《裝修管理程序》
《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》
四、謹慎驗收,不留隱患
我們將著重驗收房屋本體結構及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質量,對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報,經管理處驗收核準后方可進行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據相關標準嚴格驗收,同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度,既在裝修完畢后的二個月內,我們將再次上門復查,對復查中發(fā)現的隱患予以堅決消除。
我們承諾:因管理原因而導致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二,違章裝修整改率百分之百。
第四章 業(yè)戶投訴處理
投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項嚴謹而極富技巧性的工作,迅速、及時、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽,破壞與業(yè)戶之間的良性關系。為此我們制訂了詳細的投訴處理流程管理規(guī)定。
對于業(yè)戶投訴我們在管理處設置客戶服務中心予以統一管理,具體管理思路如下:
一、投訴受理
業(yè)戶可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴,客戶服務中心值班人員按投訴的內容進行分類。對于非管理處職責所在或非管理原因而導致的投訴,將委婉向業(yè)戶說明緣由并協助業(yè)戶進一步通過其他渠道予以解決;對業(yè)戶的有效投訴,由值班人員填寫《業(yè)戶投訴登記表》,并安排有關部門及時處理,重大投訴向管理處經理匯報,由管理處經理按權限處理。
二、投訴處理
為實現有效投訴處理的高效率,管理處24小時接受業(yè)主投訴,值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員十分鐘內趕到現場,零修及時處理,急修不過夜。對于其他方面的投訴,我們將及時分派至相關責任部門,并要求與業(yè)戶約定回復時間(最長回復時間不超過三個工作日),暫時無法解決的問題將制定相關計劃向業(yè)戶進行解釋,普遍性投訴問題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。
對于因管理原因產生的投訴,每半月進行一次總結并提出改進的具體方案。此外,我們將每季度向業(yè)戶公布一次'管理報告',以反映管理處一個季度中投訴受理及處理的結果。
三、投訴回訪
業(yè)戶有效投訴處理完畢后,由服務中心統一以電話或上門的形式回訪,以征求業(yè)戶意見,同時在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄,我們要求回訪率為100%。
第五章 安全管理
一、安全管理的措施及對策
(一)確保保安員的綜合素質
1、素質管理。對保安員實施準軍事化管理,采用我們在實踐中總結的一整套人員管理程序,做到'五統一''三集中',即統一作息、統一出操、統一上崗、統一著裝、統一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。
2、意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務意識,樹立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變原來保安員單一的護衛(wèi)功能,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務員'的有機統一體。
(二)安全管理體系的建立
1.確定'動態(tài)管理'思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動崗位相結合的設置,對小區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控管理。
2.在動態(tài)管理的層次上我們采用機動巡邏的方式,巡邏保安員負責小區(qū)整體外圍和樓宇內部重點防范部位的安全巡視,確保管理不出現盲點。
3.在防范的策略上強調與當地的治安組織聯防聯治,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。
4.強調全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務,建立起'快速反應,快速支援'體系。
5.充分發(fā)揮業(yè)主的力量,共同參與小區(qū)安全防范。
(三)安全管理的重點轉移
1、接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修,制止破壞公共設施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。
2、正常使用期,安全防范逐步轉向人防、物防、技防相結合,著重體現技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員,工作重點是杜絕閑雜人員進入小區(qū),疏導車輛,室內防盜和公共秩序維護。
(四)逐步完善技防手段
我們將通過多種渠道籌集資金,并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持,逐步完善小區(qū)內的技術防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內配備包括門禁系統、樓宇可視對講系統、室內報警系統、閉路電視監(jiān)控系統、巡更系統、電子圍墻等安全防護設施。
第六章 車輛及交通管理
小區(qū)的車輛及交通管理歷來是物業(yè)管理的難點之一,如何確保小區(qū)區(qū)域內的車輛安全,交通順暢以及行人的安全需要對小區(qū)的交通狀況有準確的預測和合理的安排。
一、交通狀況預測及分析:
(一)入伙初期小區(qū)的交通安全設施(如減速駁,交通標識等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人車分流。
(二)車輛以私家車數量較多,交通自覺意識不強,極少數'特殊公民'存在不服從管理,超速、亂停放、占用消防通道等行為。
二、管理措施與對策
(一)車管員在車庫出入口協助疏導車輛進出。同時,要求保安員對進入的車輛進行正確引導,加強巡視安排車輛合理停放,同時加強對地下一、二層車庫的管理。
(二)強化保安員的巡邏職責,同時在合理位置增設擋車樁。除緊急救助和搬家外,嚴禁機動車輛停留在大門口區(qū)域。
(三)樹立保險意識,實現風險轉移。要求業(yè)主購買車輛保險,同時管理處將定期購買停車場公共保險。
(四)面對'特殊公民'值勤時車管員將存在一定的心理壓力,為此我們將要求他們一視同仁,規(guī)范管理。對違章行駛或停泊且屢教不改者,我們將積極向其上級監(jiān)管機關反映情況,取得行政上的支持。
第七章 消防管理
消防工作至關重要,我們始終保持高度警覺,將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作:
我們堅持'預防為主,防消結合'的消防工作方針,嚴格實行防火安全責任制,并樹立'全員防消'的管理觀念,實施全員義務消防員制。
加強消防教育宣傳和培訓演練工作
(一)消防教育宣傳工作
我們將在小區(qū)宣傳欄內不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識,并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區(qū)入伙時,我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》,同時聯系部分消防器材商家到小區(qū)定點服務,建議業(yè)主配置滅火器。
(二)做好消防培訓及演練工作
重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練,每年組織兩次義務消防隊員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練,提高全體小區(qū)成員的'自救'意識和能力,防范于'未燃'。
一、加強二次裝修的消防管理
(一)對二次裝修審批時,要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。
(二)對于復雜裝修和大面積裝修,要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案,方可開工。
(三)在入駐期間,我們將通過設專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法,著重解決違章占用消防通道的問題,保證消防通道的順暢。
二、建立zz假日花園消防快速反應分隊
結合以往的工作經驗,我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處'消防快速反應分隊',以保證一旦出現火警時,我們能迅速作出反應,立足'自救',最大限度地減少火災損失。附火警應急程序如下:
zz假日花園消防應急處理程序流程圖
(一)報警
1、管理處所有人員均應加強消防意識,發(fā)現異常情況如煙霧、火光等,應立即向上級領導及消防部門匯報。
2、管理處值班員接到火警報警后,應迅速通知附近人員趕往現場,查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。
(二)召集
1、火警確認后,通知義務消防隊員趕赴現場。
2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應立即直赴現場,參與滅火。管理處經理接報后應趕往監(jiān)控中心進行調度,經理助理接報后應趕往現場進行指揮。
3、到達現場的人員必須聽從現場指揮的調配。
(三)滅火
1、現場指揮根據火場情況,迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等,開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應迅速、準確。
2、滅火組在現場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現場。疏散組負責協助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散,同時指揮停泊在危險區(qū)域內的車輛駛離。
3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現場指揮的命令,向現場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。
4、若火勢過大且消防警已到場時,不必要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續(xù)協助消防警滅火直至火勢被完全控制。
(四)善后與恢復
火勢完全熄滅后,保安員負責現場警戒,保護現場,并協助消防部門查明火因,統計損失,向上級提交事故報告。
第八章園林綠化與養(yǎng)護
園林綠化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,對實現以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護綠、養(yǎng)綠,加強綠化管理,創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū),極大的提高環(huán)境效益。
一、實行園林綠化管理
小區(qū)的綠化系統本著'經濟、美觀'的指導思想,見縫插針,合理配置,注意景觀,采取重點與一般,集中與分散,點、線、面、帶相結合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的園林藝術小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立體綠化,收到'立地成景、四季常青'的效果,從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。
園林綠化的布置注意層次的搭配,正確選擇植物的品種,配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木,以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等,做到遮蔭、防塵、調節(jié)視覺效果。
二、綠化養(yǎng)護管理
俗話說:'三分種樹,七分養(yǎng)護',這說明日常養(yǎng)護管理十分重要。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等,還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時,還要針對不同花草樹木的品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期,對生存的客觀條件的要求,進行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝,樹形美
觀完整無傾斜,花壇土壤疏松無垃圾,草坪平整清潔無雜草。
(一)樹木、草坪養(yǎng)護管理指標
1、新種樹苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%
2、蟲害的樹木不超過2%;
3、綠化建筑小品無損壞;
4、草坪無高大雜草,綠地無家生、野生地藤蔓植物;
5、草地整潔無磚塊、垃圾。
(二)樹木、草坪養(yǎng)護管理的質量標準
1、樹木:生長態(tài)勢基本正常;葉子枝干基本正常。
2、草坪:覆蓋率在90%以上;基本上無雜草;生長和顏色基本正常不枯黃;基本無病蟲害。
(三)綠化養(yǎng)護技術措施要求:
1、樹木:定期澆水、施肥、松土、修剪2次,每年噴藥3次;
2、綠籬:定期澆水、施肥、修剪3次,每年噴藥3次;
3、草坪:按期澆水、施肥、除草,每年噴藥2次。
三、擺放植物花卉
綠化人員對小區(qū)周圍及內部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理,為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據小區(qū)情況,將重點開展屋頂綠化和垂直綠化。
植物的具體品種需根據當地條件確定,詳細方案另行制定。
第九章機電、智能化等設備設施的管理
一、供電系統設備的養(yǎng)護管理
變配電房是供電系統的心臟,加強變配電房的管理及設備養(yǎng)護極為重要。變配電房配專人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內清潔,經常進行檢測試驗,對配備發(fā)電機定期進行試運行檢查,做到有備無患。另外加強對照明、電梯、空調、消防系統等電器設備的故障和系統的損壞及時進行維修,保證機電設備的完好正常運行。同時還要經常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現問題及時幫助解決。
(一)系統養(yǎng)護與管理
1、嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度;
2、實行24小時運行或維修值班制度,發(fā)現故障,及時排除;
3、加強日常維護檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內的電氣線路符合設計、施工技術要求,線路負荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設備安全運行。
4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶,以免造成經濟損失或人員傷亡;
5、臨時施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;
6、發(fā)生火災、地震、臺風等突然情況時,要及時切斷電源;
7、電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進行合理分配。
(二)電梯系統養(yǎng)護與管理
1、根據電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術性能指標制訂電梯安全運行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;
2、電梯運行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔;
3、必須堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作,建立健全電梯設備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;
4、電梯運行發(fā)生任何故障時,應首先救護乘客出梯;
5、保持機房、井道、轎廂的清潔。
(三)公共空調設施設備養(yǎng)護管理
1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調設施設備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計劃和巡查制度;
2、認真落實所轄設施設備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設備安全運行;
3、日常保養(yǎng)要做到:
a、按規(guī)定分解設備,進行檢查、清洗、清掃、更換易損件;
b、檢查安全防護裝置,清除設備運動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網等;
c、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;
d、消除設備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。
二、智能化設備的養(yǎng)護管理
智能化設備的養(yǎng)護管理包括公共天線、對講系統、監(jiān)控、門禁、自動報警、遠程抄表系統等。所有智能化設備管理實行24小時值班制度,運行人員嚴格按照體系文件所列項目進行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現異常問題,及時維修。
智能化設備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對講門禁系統是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質、圖象是否清晰等;對閉路監(jiān)控系統檢查攝像機、錄像機工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對自動報警、遠程抄表系統檢查并緊固各電器接線端子,檢查運行指示燈是否正常,控制系統是否正常。通過加強管理和養(yǎng)護,保證智能化設備的正常運行。在使用和運行中發(fā)現的日常報修處理,按故障級別,應急處理方法如下:
(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達現場維修;
(二)停車場智能管理系統故障,15分鐘到達現場維修;
(三)公用天線故障,20分鐘達到現場維修;
(四)自動報警系統故障,10分鐘達到現場維修。
對于技術難度大的故障,及時與供貨商和安裝單位聯系解決,管理處有關人員對此過程進行監(jiān)督。建立主要智能化設備的維護檔案,把設備的技術資料數據、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。
第十章 環(huán)境保護與消殺服務
一、環(huán)境保護
在zz假日花園的環(huán)境保護上,我們將著重解決有關垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。
(一)垃圾處理
現階段垃圾分類實施難的因素在于:業(yè)戶環(huán)保意識有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類;生活垃圾客觀構成較復雜,分類難度大,分類成本高;垃圾回收系統組織不健全。我們將竭力推進垃圾分類工作,變廢為寶,具體做法是:通過開展系列的社區(qū)文化活動,積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式;合作設計多種造型美觀,經濟實用的垃圾分類設施,以實現垃圾減量化收集,降低垃圾分類回收的難度;同時,管理處將設專人對小區(qū)內的垃圾進行人力分檢,確保分類效果。
此外,我們將積極與環(huán)保部門合作,多方開辟垃圾分類后的回收渠道。
(二)噪音消除
小區(qū)內外噪音產生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網點、設備以及日常的小區(qū)活動等。
我們擬采取如下措施進行預防及消除:
1、嚴格控制二次裝修及周邊建筑施工的時間,以避免噪音擾民;
2、嚴格車輛管理,重要區(qū)域除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區(qū)廣場車輛禁止鳴笛;
3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作,杜絕有可能產生強烈噪音的商業(yè)機構在小區(qū)內經營;
4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻,以立體綠化減弱噪音。
(三)美化觀瞻
我們將與城管、派出所等有關部門密切配合,同時對保安員、保潔員等設定具體管理目標,加強巡查和清潔,杜絕小區(qū)內外的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現象,為業(yè)主營造美麗的環(huán)境。
(四)凈化空氣
客觀上,對于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限,但是我們仍舊盡最大努力去改善小區(qū)內外的空氣質量。比如,加強綠化管理及養(yǎng)護工作,有效減少區(qū)內揚塵,積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等,減少業(yè)主對周邊環(huán)境承載的壓力。
二、環(huán)境管理
(一)環(huán)境衛(wèi)生管理要點:
1.全員保潔,人過地凈;重點部位,重點保潔。
2.確保小區(qū)內部的環(huán)衛(wèi)設施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識齊全;
3.建立專業(yè)化的保潔隊伍,制訂詳細的操作規(guī)程及工作標準,實行每日16小時保潔服務;
4.生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝,日產日清,收集和轉運采用密閉方式。
(二)環(huán)境管理的具體措施及工作標準:
序號項 目具 體 措 施標 準
01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉,桶外壁干凈無垃圾粘附物
垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗,每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物,垃圾池周圍無積水、污漬
02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次,每月沖洗一次
2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍
3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾,無積水、無塵土、無痰跡
2、瓷磚地面干凈,無明顯污跡黑印,無積水,條縫清晰
3、大理石地面光亮,可映出照明輪廓,干凈無蠟跡
03公共墻面1、內墻面每周徹底清潔一次,每日巡掃污染處
2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網
1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵,無蛛網
2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼,用白紙巾擦拭表面50厘米,紙巾不被明顯污染
3、外墻光亮、整潔,無明顯水漬、油漬
04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈,內部無積塵
05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮,目視無塵
2、箱頂、側無塵,用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染
3、無明顯積塵、無蛛網
06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮,無灰塵、污跡、無水珠
2、窗臺目視無積塵
3、鍍膜玻璃半米之內可照出人影像
07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染
樓梯梯級每天清掃,每周拖抹一次,每月沖洗一次目視干凈無垃圾,無雜物,無明顯污跡(油污、黑印等)
08各種指示牌、標識每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損
09集中綠地每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次草坪目視干凈,無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無磚頭、大石子,配自動剪草機
10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮,目視無塵、無水珠,不銹鋼面光亮,宣傳欄內無明顯的可見積塵
11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢
12地面其他公共設施每月徹底擦抹一次,隨時清潔污染處無亂張貼,無亂涂劃,無破損
13廣場地磚、小區(qū)道路每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次,每月沖洗一次目視干凈,無雜物,無明顯污跡,條縫清晰、無雜草
14單車棚、地面停車設施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目視無明顯污跡,無積塵,無生銹破損現象
15雨水井、排水溝每周沖洗一次,每月徹底消殺三次無明顯垃圾,雜物及泥沙,無蚊蟲滋生
16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次,隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污跡,無灰塵,半米內可映出人影
2、鏡面不銹鋼表面光亮,三米內能清晰映出人物影像
三、'四害'消殺
維持公共環(huán)境衛(wèi)生,預防疾病的發(fā)生,進行除蟲、滅鼠消殺服務,進而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍,配備消殺器材,定期對小區(qū)進行消殺,每周五將對小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物,進行集中消殺,在不同季節(jié),或特殊需要配合市政部門可以調整消殺的頻率,進行定點重點防治,減少蚊蠅蟲的孳生地。經常巡查、抽查,收集業(yè)主反映的信息,進行針對性的投放鼠藥,進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作,扼制鼠患的發(fā)生,進而徹底消滅蟲害、鼠患。
(一)消殺時間:每周五下午。
(二)消殺地點:垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設備房、消防梯、停車場、商業(yè)網點等。
(三)消殺過程及方法:用噴霧器噴灑殺蟲藥水,消殺蟲害;投藥、放藥、裝籠、堵洞,或者向業(yè)主發(fā)藥,消滅鼠患。
第6篇 物業(yè)區(qū)域公共設施管理控制工作程序
物業(yè)區(qū)域公共設施管理控制程序
1.0目的
對公共設施進行日常保養(yǎng),及時發(fā)現公共設施損壞情況并進行維修,保證公共設施的完好率符合相關要求。
2.0范圍
適用于公司所轄物業(yè)的所有公共設施。
3.0職責
3.1巡樓護衛(wèi)員負責檢查公共設施損壞情況。
3.2維修班負責公共設施日常保養(yǎng)及維護。
3.3工程部負責新建或改建公共設施,組織對嚴重損壞的公共設施進行維修。
4.0內容
4.1公共設施的保養(yǎng)
4.1.1每年初,維修班按公司規(guī)定制定公共設施保養(yǎng)計劃,填寫《公共設施保養(yǎng)計劃》,并按計劃時間對公共設施進行保養(yǎng),填寫《公共設施保養(yǎng)記錄》。
4.2公共設施損壞的發(fā)現
4.2.1巡樓護衛(wèi)員在每日巡查時應注意所巡查范圍內的公共設施狀態(tài)。如發(fā)現設施損壞故障,須于當日填寫《發(fā)現故障通知單》并交與維修值班員。若遞交《發(fā)現故障通知單》三日后,該問題仍未整改,則再次填寫《發(fā)現故障通知單》,直接遞交給管理處主管主任。
4.3 公共設施損壞的處理
4.3.1維修班接到通知單后,及時派人修復處理,不得超過三天,并在《派工單》上做好記錄,如不能及時修復處理的應報告辦公室,并說明原因,由主管主任按實際情況進行處理或向有關單位報告。
4.3.2 管理處主管主任應對發(fā)現的問題處理情況進行跟蹤驗證。
4.4公共設施的新建或改建
4.4.1公共設施的新建或改建由管理處負責與發(fā)展商或業(yè)委會確定方案,由工程部負責實施。
5.0相關文件與記錄
wi/gw 《建筑/裝飾管理手冊》
qr-7.5.1-02《發(fā)現故障通知單》
第7篇 物業(yè)工作指引控制管理程序
1.目的:
對工作指引的制定、審批、發(fā)布、更改實施控制。
2.適用范圍:
適用于公司各部門工作指引的控制。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.5章
3.2 iso9002標準第4.5章
4.職責:
4.1各部門及iso9002工作小組負責對本部門工作指引的制訂及更改工作。
4.2公司各部門主任負責對本部門相關工作指引的制訂。
4.3副總經理(管理者代表)負責工作指引的審批。
4.4綜合辦公室負責工作指引的存檔和發(fā)放控制。
5.工作程序:
5.1工作指引的編寫:
5.1.1公司所有員工有權對具體工作指引提出合理建議和要求,經部門主任認可后指定專業(yè)人員負責編寫,吸收合理建議。
5.1.2工作指引應使用統一的標識,做到標題、文件號、版本號、修改號、日期、發(fā)布部門蓋章及批準人簽字。
5.2工作指引的審批和發(fā)布:
5.2.1公司各部門可根據各部門的實際需要建議發(fā)布新文件。公司各部門也可根據所使用文件在實際工作的應用情況,及時記錄文件與實際工作不適的方面并提出改進意見。
5.2.2凡屬本公司的員工都可以根據實際工作需要提出發(fā)布一個新程序文件,或改版某個已發(fā)布程序文件的要求,由部門負責人將草案上報管理者副代表審核,管理者代表批準。
5.2.3首版文件發(fā)布前,每一個文件必須進行校對,并審查文件是否合理及是否符合質量方針要求,只有經管理者副代表審核,管理者代表批準后,才能確認是正式頒布。
5.2.4遇到工作指引需修改或重寫時需填寫《文件修改報批單》,經副總經理批準后修改,發(fā)布時執(zhí)行審核、批準簽字等過程。
5.3工作指引的發(fā)放:
5.3.1工作指引為受控文件,其原始文件保存于公司綜合辦公室,并建立相應的《工作指引主清單》,寫明標題、編號、發(fā)布日期、版本號、修改狀況、發(fā)放范圍。
5.3.2工作指引的首版文件經統計具體數量后復印,蓋上公司文件受控章后由綜合辦公室發(fā)放給相應的部門、相關專業(yè)人員、具體操作人員。所有工作指引的發(fā)放由綜合辦公室進行登記統計,接收人員必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。
5.3.3如有需指導員工工作掛在墻上的工作指引,由綜合辦公室統計數量,放大復印后,不用加蓋受控文件專用章,但必須保證與現行文件一致,發(fā)放到各部門,接收人必須在《文件/資料發(fā)放登記表》上簽字。
5.4工作指引的借閱:
5.4.1公司所有工作指引的借閱都應經過管理者副代表批準,并在綜合辦公室填寫《文件/資料借閱登記表》,方可借閱。
5.5工作指引的修改:
5.5.1工作指引的修改必須由申請人提出《文件修改報批單》,經過副總經理批準。修改文件的發(fā)布程序同首版文件發(fā)布程序。
5.5.2修改文件只有經過管理者副代表審核,管理者代表批準后,才能被認為已正式發(fā)布并生效。
5.5.3改版工作指引的由綜合辦公室主任負責在批準后三天內發(fā)放到原首版文件持有人或部門。
5.6作廢工作指引的處理:
5.6.1作廢工作指引的正本及副本由均要求在新的工作指引改版發(fā)放時由綜合辦公室統一收回,并填寫《過期文件/資料清單》。
5.6.2作廢工作指引的正本及副本應由綜合辦公室統一銷毀,如因積累資料或法規(guī)需要加以保存的,必須做出“作廢”或“僅供參考”標識,并與現行有效工作指引隔離存放。
6.支持性文件與質量記錄:
6.1《工作指引主清單》 ej-qr-qp6.2-01
6.2《文件/資料借閱登記表》ej-
qr-qp6.1-01
6.2《文件修改報批單》 ej-qr-qp6.1-03
6.3《文件/資料發(fā)放登記表》ej-qr-qp6.1-04
第8篇 物業(yè)園區(qū)門崗安全管理工作措施
門崗包括進出入口,員工通道,車輛通道等。
設在物業(yè)人員及車輛進出的主要通道口,由保安員負責門崗安全保衛(wèi)工作。在當值時,對人員、車輛及物品的進出進行控制,做好檢查和登記工作。發(fā)現可疑的人或事,必須認真妥善作出處理,并向上級匯報同時做好記錄。原則上對客戶我們應24小時提供方便,并做好人員進出的登記工作。對大樓內進行裝修的施工人員必須實行出入證管理制度,否則不得進入。門崗之間必須互通情況,相互協調進行工作。
由于門崗的職責相當重要,因此列出下列崗位責任供參考:
大堂主要職責
1.大堂保安兼有保安員和迎賓員的雙重職能,除做好本區(qū)域的安全警衛(wèi)工作外,在不影響本職工作的情況下,盡可能多地向客人提供優(yōu)質服務。
2.崗位設置應固定在視野開闊的位置,按規(guī)定穿著和佩帶胸牌,精神飽滿,跨立站好,不得與無關人員閑聊或做與工作無關的事。
3.提高警惕,認真進行觀察,注意發(fā)現可疑人和可疑物,必要時有禮貌地進行盤問,發(fā)現可疑情況立即妥善處理,處理不了的及時向自己的上級報告,并做好值班記錄。
4.熟悉本物業(yè)客戶及員工的情況,對從非員工出入口出入的員工,應有禮貌地進行勸阻,并做詳細記錄。
5.積極完成領導交辦的各項具體任務和穩(wěn)妥處理各種突發(fā)事件。
員工進出入口職責
1.文明禮貌,站立服務,嚴格檢查進入物業(yè)員工的證件,對未帶員工證件者應將其部門、姓名及原因做詳細記錄,并通知其部門領導,才準放行。
2.私人來客、來訪者一般不得進入物業(yè),若有緊急情況先通知其部門領導,請部門領導通知本人到物業(yè)外會面。
3.施工人員進入必須持有保安部簽發(fā)的施工出入證,保安須核實施工證上的姓名、日期等,如發(fā)現有不符或其它問題,及時報告領班和主管。
4.提高警惕,發(fā)現員工出入口附近的可疑人物應禁止進入,禁止任何易燃、易爆及其它危險品帶入物業(yè),對用明火施工者,要主動檢查其是否持有保安部簽發(fā)的動火證,否則不準將動火用具帶入物業(yè)內。
5.任何攜帶物業(yè)物品出店必須持有部門經理簽發(fā)的攜物外出證明,否則,保安人員有權將物品扣留,并交還當事人部門經理進行處理。
停車場崗位職責
1.積極指引車輛安全駛入車位停車。
2.檢查并提示車主鎖好車門,并詳細記錄車輛進出時間、車況及牌號。
3.做好對機動車的監(jiān)護及車場(庫)的安全巡視工作。
4.提示司機嚴格遵守停車場(庫)的安全管理規(guī)定和使用規(guī)定。
5.嚴格杜絕停車場(庫)內有明火發(fā)生。
6.認真檢查停車場(庫)內的消防設施、器材,使之保持正常使用狀態(tài)。
7.對停車場(庫)周圍的施工情況進行管理,避免因施工影響到物業(yè)的正常停車秩序。
8.阻止未經許可或未辦理停車位的機動車輛使用地下車庫。
9.阻止裝有易燃、易爆、危險物品的車輛駛入停車場(庫),發(fā)現問題應立即向領班或保安主管報告。
10.阻止無關人員、閑散人員(包括非工作需要的員工)穿物車庫或在停車場(庫)內逗留。
11.對停放一天以上的車輛要記錄,并報告領班和主管。
12.嚴格禁止在停車場(庫)內停放非機動車和存放貨物。
13.認真做好當班各種記錄,并做好交接班工作。
14.完成上級下達的各項工作。
物品的進出管理
對外來各類物品的進出,各崗必須認真檢查,并問清物品所到部位。對危險的易燃、易爆、易污染物品,不得擅自進入大廈。對物品的出門,必須憑有效的出門單?？腿说奈锲愤M入大廈原則上必須使用貨梯搬運,但在貨梯有故障的情況下,可以根據實際情況使用客梯搬運。但必須避免人流高峰。當值保安員必須做好檢查核對及記錄工作。
車輛的進出管理
外來車輛運輸物品,要強化驗證這一環(huán)節(jié),仔細檢查核導。發(fā)現車輛強行闖進闖出、停車則又不接受檢查的,一方面要采取有效的措施,加以制止;另方面要詳細的記錄車型、車號及司乘人員的相貌特徵,以備后查。在物業(yè)主要出入口要做好車輛的流通工作,防止因車輛聚集過多或急搶進出而造成交通堵塞等事故的發(fā)生。
巡邏工作管理
管理處當值的巡邏人員必須對物業(yè)進行定時或不定時的以安全為主的綜合性巡查。內容包括物業(yè)設備、設施、防火、防盜以及清潔、綠化等各個方面,夜間和節(jié)假日應加強巡邏,在巡邏中發(fā)現可疑的人或者事,必須作出追蹤盤查。施工現場以及停車位置、各種通道是巡邏的重要目標,必須認真仔細。例如在施工現場發(fā)現有不安全因素應立即責成有關施工單位進行整改,發(fā)現重大隱患應立即責成停止操作,并做好記錄,逐級上報處理。
第9篇 南山物業(yè)辦經營管理部工作職責
南山區(qū)物業(yè)辦經營管理部工作職責
一、負責對行政事業(yè)單位物業(yè)進行產權登記管理;
二、負責區(qū)屬非經營性物業(yè)的產權界定、產藉資料的建檔、歸檔和管理;
三、對區(qū)屬經營性物業(yè)實行年度檢查;
四、進行市場調研、策劃招租、搞好物業(yè)資產的開發(fā)和出租經營;
五、物業(yè)出租、停租、退租、續(xù)租、手續(xù)的辦理;
六、處理物業(yè)的咨詢、處理投訴、催租,并做好協調工作;
七、物業(yè)出租后的日常監(jiān)督管理工作;
八、負責區(qū)屬行政事業(yè)單位物業(yè)的物業(yè)管理招標工作;
九、負責制定行政事業(yè)單位辦公用房調配方案;
十、負責辦領導交辦的其他工作。
第10篇 某商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
商業(yè)大廈物業(yè)管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內銷商辦房。該大廈造型獨特,地理位置優(yōu)越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業(yè)管理,旨在為租戶提供一個'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業(yè)環(huán)境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業(yè)績。
從上述目標出發(fā),我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時保安服務,保障大廈安全。
1.保安的職責范圍為:管安全、管秩序、管環(huán)境、非辦公時間訪客進出登記、大件(或貴重)物品攜出物業(yè)需確認、消防設施點檢、裝修管理等。
2.各項保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點:
保安員執(zhí)行kf的規(guī)范流程、規(guī)范語言和規(guī)范行為
定期對保安員進行kf的專業(yè)培訓。
二.物業(yè)管理和服務內容
1.房屋及設備的維修養(yǎng)護制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運作。
2.住戶交樓入住手續(xù)及一周內跟進制度,為住戶解決實際問題。
3.確定財務收費程序,保障各項費用及時回收。
4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強清潔衛(wèi)生管理,垃圾、廢物的及時收集清運、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環(huán)境美觀整潔。
6.管理處推出各項有償、無償服務項目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務特點
以人為本,推行kf'管家式服務'理念,設專人對口服務住戶,入住一周跟進制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務。以服務促進租售。
第11篇 某物業(yè)社區(qū)文化活動管理工作程序
物業(yè)社區(qū)文化活動管理工作程序
1 目的
寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。
2 適用范圍
適用于客服部組織開展的各類社區(qū)文化活動。
3 職責
3.1 客服經理負責編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施;
3.2 總經理負責審核,批準社區(qū)文化活動計劃;
3.3 其他部門員工配合社區(qū)文化活動的順利開展。
4 工作程序
4.1 較大型社區(qū)文化活動
4.1.1 客服經理在每次較大型的社區(qū)文化活動開展前,應擬定活動的實施計劃,并報公司領導批準;
4.1.2 客服經理根據上級審批意見制定活動的具體方案;
4.1.3 客服經理應組織協調各部門完成活動的前期準備工作,并向業(yè)戶/使用人及有關單位發(fā)出活動通知;
4.1.4 活動進行時,客服部工作人員應注意安全防范工作,防止意外事故的發(fā)生;
4.1.5 管理人員在活動結束后應及時清理現場;
4.1.6 活動完成后,客服部應及時填寫《社區(qū)文化活動記錄表》對活動進行總結。
4.2 常設性的社區(qū)文化活動
客服部按規(guī)定時間開放社區(qū)文化活動中心,并設專人管理,以豐富業(yè)戶的日常文化生活。
5 流程圖(略)
第12篇 別墅物業(yè)管理早期介入工作規(guī)范
別墅項目物業(yè)管理早期介入工作
前期物業(yè)管理早期介入工作計劃:派項目經理和相關工程技術人員,根據現場具體情況制定和實施員工招聘工作,實施員工崗前專業(yè)培訓工作。其他主要任務:
參與工程的規(guī)劃、設計、施工、驗收過程。
協助售房、向購房者提供該項目的物業(yè)管理咨詢,按照國務院、江蘇省《物業(yè)管理條例》協助開發(fā)商與購房者簽訂《前期物業(yè)管理服務協議》和《業(yè)主臨時公約》。
確定現場辦公地點,為開發(fā)商和潛在業(yè)主聯系提供方便;采購所需的各種物資裝備、辦公用品共計及相關員工的制服;編制各項工作程序和工作進度時間表,以確保核監(jiān)督各項工作和物業(yè)交接的順利完成。完善小區(qū)各項管理規(guī)定、規(guī)范。
處理小區(qū)物業(yè)的交接程序,保障開發(fā)商、業(yè)主的合法權利。
根據實地情況,列出改善工程項目工作聯系單,提供給開發(fā)商。督促開發(fā)商根據存在的問題及時加以改善和完善,改善業(yè)主在日后使用中的便利條件,同時為物業(yè)管理公司在今后的管理服務過程中提供一個良好的空間和條件。
協助開發(fā)商做好《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》'兩書'的制作、發(fā)放工作。
做好各項房屋面積測繪資料的手機、統計、明細、測算和存檔工作,竣工圖紙資料和相關設施、設備的資料。
前期介入具體工作:
1.介入開發(fā)商規(guī)劃、設計、施工、銷售全過程,為開發(fā)商提供建設性的建議。
2.從物業(yè)建成后的管理角度出發(fā),對設計的規(guī)劃、圖紙可操作性和住戶的方便使用以及物業(yè)的發(fā)展趨勢提出專業(yè)性的建議。
3.從設施的配置能否滿足住房普遍需要出發(fā),對物業(yè)的設施提供專業(yè)性的建議。
4.從物業(yè)的長效管理和物業(yè)的百年使用大計出發(fā),建筑施工如干線、設備安裝等進行監(jiān)督檢查,向開發(fā)商或業(yè)主提供設備保養(yǎng)維護方面的建議,積極參加開發(fā)商重大修改回憶。
5.從利于今后物業(yè)管理,主動觀察和分析管理難點,有針對性的提出施工方面的建議,編制工程完善和遺漏工程項目聯系單等。
6.積極協助和爭取為開發(fā)商辦理或承包設計施工有關通信、寬帶網、燃氣、照明、綠化園藝工程、小區(qū)市政、小區(qū)智能化設施(保安監(jiān)控、家庭防盜、電子對講機、電子巡更、可視對講機)等工程。
7.根據開發(fā)商、施工單位的要求和協議,為開發(fā)商和施工隊伍提供前期介入物業(yè)管理相關服務。
8.參與部分驗收、竣工驗收和綜合驗收,認真負責做好物業(yè)接管驗收工作。
9.爭取開發(fā)商的理解和邀請,認真參與施工單位的分部驗收和竣工驗收,熟悉和掌握一手資料。
10.參與由政府部門組織的綜合驗收,掌握物業(yè)全面狀況。
11.找開發(fā)商書面通知的安排日程,按規(guī)范及時組織物業(yè)驗收接管,對驗收過程中發(fā)現的問題必須及時約請開發(fā)商協商解決。
12.提請和協助開發(fā)商手機提供國家法律規(guī)定的所有接管圖紙資料。
13.做好住戶入住和全面運轉實施物業(yè)管理的準備工作;做好員工招聘和培訓工作,確保員工應知應會,確保員工具備基本上崗素質。
14.制定物業(yè)管理制度和各項規(guī)定,制定入住手冊(用戶手冊),建立住戶基本檔案(入伙通知書、證件、購(租)房合同、住戶登記表、戶冊、維修臺帳、住戶來信來訪都記錄、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協議、住宅裝飾裝修管理服務協議書、裝修申請表及物件、裝修臺賬)。
15.與開發(fā)商協助確定房屋設施設備驗收、接管的具體日程安排,按建設部《物業(yè)驗收接管規(guī)定》,有計劃的進行接管前的驗收,對驗收過程中發(fā)現的工程遺留問題或需要完善的項目,按程序修改后方可接受。
16.接收和妥善分類保管住房鑰匙。
