第1篇 物業(yè)管理知識--禮儀規(guī)范篇
物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)--禮儀規(guī)范篇
001禮儀的涵義是:禮的本意是敬神,泛指特定民族、人群或國家基于歷史傳統(tǒng)而形成的,以確立、維護(hù)社會等級秩序為核心內(nèi)容的價值觀念、道德規(guī)范以及與之相適應(yīng)的典章制度、行為方式。規(guī)范自身形式的禮,稱為禮儀。規(guī)范對他人態(tài)度和行為的禮,稱為禮貌。禮節(jié)是禮貌的具體體現(xiàn)。
002物業(yè)管理工作中禮儀接待服務(wù)工作必須注意的問題:注意禮節(jié),講究原則;一視同仁,舉止得當(dāng);嚴(yán)于律己,寬于待人。
003禮儀接待服務(wù)工作中最基本的禮儀有兩大類:一類是體現(xiàn)在語言上的禮節(jié),有稱呼禮節(jié)、問候禮節(jié)、應(yīng)答禮節(jié);另一類是體現(xiàn)在行為舉止上的禮節(jié),有迎送禮節(jié)、操作禮節(jié)和次序禮節(jié)。
004儀表、儀容的基本要求是:儀表即人的外表,它包括容貌、姿態(tài)、服飾三個方面。儀容主要是指人的容貌。
005儀態(tài)的涵義是:指人在行為中的姿勢和風(fēng)度。
006儀態(tài)的具體要求有:站姿;坐姿;步姿;手勢;表情。
007物業(yè)管理禮儀接待工作的主要規(guī)程是:接待服務(wù),應(yīng)思想集中、精神飽滿、真誠微笑、著裝整齊,儀表、儀容端莊、整潔,熱情問候、一視同仁、依次接待.讓人感到你是樂于助人的,做到百問不厭,有問必答。
第2篇 物業(yè)區(qū)喬灌木養(yǎng)護(hù)管理規(guī)范
物業(yè)區(qū)域喬灌木的養(yǎng)護(hù)管理規(guī)范
1.喬木修剪
⑴修剪工具:高技剪、高枝鋸、截枝剪、截鋸、枝剪、人字梯、手套、警示牌等。
⑵修剪操作內(nèi)容:
①檫櫚科植物老化枝葉枯黃面積達(dá)2/3時即應(yīng)剪除,其葉殼在底部開裂達(dá)1/3以上時應(yīng)剝除,修剪時應(yīng)嚴(yán)格保護(hù)主干頂芽不受損傷;
②對由于受意外傷害折斷而枯黃的枝葉應(yīng)及時清剪;
③每年月日12月至次年2月應(yīng)對喬木修剪,剪除徒長枝、樹身的萌蘗枝、并生枝、下垂枝、交叉枝、扭傷枝、枯枝、爛頭等,并對樹冠適當(dāng)整形保持形狀,對造型樹木應(yīng)每兩個月修剪一次外形,以保持形狀;
④修剪整形應(yīng)達(dá)到均衡樹勢、完整樹冠和促進(jìn)生長的要求;
⑤剪下的枝葉應(yīng)及時清除,集中運到花木基地處理。
2.灌木修剪
⑴修剪工具、用具主要有:綠籬機(jī)、綠籬剪、手套、警示牌等。
⑵修剪內(nèi)容:
①所有灌木應(yīng)在冬季進(jìn)行一次枯枝、弱枝、徒長枝清剪及株型修剪工作;
②非觀花的造型灌木生長季應(yīng)每月25天進(jìn)行一次修剪以保持樹冠豐滿、樹型美觀;
③每天巡查中應(yīng)及時清剪因折斷等而枯黃的枝葉;
④對于散尾葵、棕竹等棕櫚科灌木應(yīng)及時將枯黃的葉邊清修;
⑤觀花灌木應(yīng)在花期過后進(jìn)行較重的修剪,盡量避免在開花前修剪。
3.喬灌木施肥
⑴喬木應(yīng)每年施肥一次,采用穴施或環(huán)施法,有機(jī)肥或復(fù)合肥均可。
⑵觀賞用的小灌木每年冬季應(yīng)施一次有機(jī)肥,每年5~6月應(yīng)追施一次復(fù)合肥,入冬前應(yīng)施一次鉀肥。
⑶小區(qū)內(nèi)喬灌木不應(yīng)施用尿素等高氮服速效肥。
4.病蟲害防治
⑴小區(qū)內(nèi)灌木每月應(yīng)噴一次廣譜性殺蟲劑和鐐茵劑。
⑵對突發(fā)性病蟲害應(yīng)及時針對性地噴殺農(nóng)藥。
⑶對園藝三大害蟲應(yīng)交替使用幾種藥物噴殺,避免重復(fù)用同一種藥導(dǎo)致病蟲產(chǎn)生抗藥性。
⑷噴藥時應(yīng)注意噴植物的葉背面及根莖部位。
⑸小區(qū)內(nèi)禁用高毒或強(qiáng)刺激性的農(nóng)藥。
5.喬灌木養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
⑴喬木生長健壯,形態(tài)整齊,無凌亂枝條和冗長枝葉,灌木株形整齊,造型植物輪郭清晰,修剪面平直整齊,棱角分明。
⑵沒有長20厘米以上枯枝黃葉、折斷枝、修剪殘留枝。
⑶正確施肥、噴藥,無明顯病蟲害。
⑷喬木基部無30厘米高萌蘗枝,無過長雜草、雜物。
⑸灌木腳部整齊清潔,無過長雜草雜物,無嚴(yán)重黃葉、積塵。
⑹喬木修剪截口與枝位平齊,直徑5厘米以上的截口要封蠟。
6.喬灌木養(yǎng)護(hù)注意事項
⑴不得擅自改變原植株造型。
⑵不得擅自截剪直徑5厘米以上枝條。
⑶喬木修剪應(yīng)兩個人以上配合,用人字梯及高枝剪、高枝鋸進(jìn)行,不提倡爬樹修剪。
⑷喬灌木噴藥應(yīng)注意風(fēng)向,注意保護(hù)員工及周圍人員安全。
⑸喬灌木修剪、施肥、噴藥等養(yǎng)護(hù)工作應(yīng)及時登記。
⑹山體斜坡上的喬灌木養(yǎng)護(hù)操作應(yīng)注意安全,戴好有關(guān)安全設(shè)備。
⑺在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行喬灌木修剪時,工作區(qū)域應(yīng)擺放警示牌,防止無關(guān)人員走近發(fā)生危險。
園林綠化主管應(yīng)每半個月對管轄范圍內(nèi)的喬灌木養(yǎng)護(hù)進(jìn)行一次檢查,作為員工績效考評的依據(jù)之一。
第3篇 物業(yè)客服中心辦公環(huán)境管理規(guī)范
1.保持辦公環(huán)境的安靜,不得大聲喧嘩;
2.保持辦公環(huán)境的干凈、整潔;
3.每天對辦公室進(jìn)行一次清掃,每周對辦公室進(jìn)行一次大掃除;
4.辦公室的煙灰缸中的煙蒂應(yīng)隨時清理,一般不得超過三個;
5.保持辦公用品擺放整齊,不得存放與辦公無關(guān)的物品;
6.及時整理辦公室報紙,保持報紙的有效性和完整性;
7.保持辦公室文件柜內(nèi)的整齊,資料、文件擺放有序,保持文件的時效性;
8.愛護(hù)辦公用品和辦公設(shè)備,節(jié)約辦公用品,保持辦公用品的干凈;
9.控制空調(diào)的使用, 30℃以上制冷,5℃以下制熱;
10.離開辦公室時應(yīng)將座椅擺放整齊;
11.衛(wèi)生間應(yīng)及時清理,保持空氣清新;
12.避免在工作時間接待私人來訪者,私人會客時間不得超過10分鐘;
13.辦公室電話原則上不得公話私用,接聽私人電話不得超過3分鐘;
14.下班前全面做好安全檢查后離開。
第4篇 物業(yè)管理案件所引起糾紛處理規(guī)范
物業(yè)管理案件所引起糾紛的處理規(guī)范
在物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛失竊、業(yè)主居室內(nèi)財物失竊及業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規(guī)范
(一)業(yè)主車輛丟失賠償案件的處理規(guī)范
1.如果對小區(qū)業(yè)主車輛的管理是一種特約管理,在物業(yè)管理合同中約定的保安費包括車輛保管服務(wù),那么發(fā)生車輛丟失的,業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
2.如果沒有約定,但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司疏于管理,未盡到安全防范義務(wù)或未配備應(yīng)有的安全防范設(shè)備,對車輛的丟失有過錯失的,物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。當(dāng)然,如果物業(yè)管理公司履行了正常的安全防范義務(wù),沒有過錯的,物業(yè)管理公司可不承擔(dān)賠償責(zé)任,因為物業(yè)管理公司不是侵權(quán)行為人,業(yè)主的車輛被盜,是由于犯罪分子的違法犯罪行為造成的,犯罪分子是直接的侵害行為人。業(yè)主與物業(yè)管理公司之間不存在財產(chǎn)保管法律關(guān)系,對業(yè)主的車輛沒有保管義務(wù)。
3.如果物業(yè)管理公司設(shè)有專門的停車場,并對停放的車輛收取場地使用費,我們應(yīng)根據(jù)其收費的數(shù)額和車輛的價值比率,確定物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在無法查清該車是否丟失,是否在本小區(qū)內(nèi)丟失時,應(yīng)按照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第73條關(guān)于高度蓋然性的證明標(biāo)準(zhǔn),即在證據(jù)對待證事實的證明無法達(dá)到確定充分的情況下,如果一方當(dāng)事人提出的證據(jù)已經(jīng)證明該事實發(fā)生具有高度的蓋然性,人民法院即可以對該事實予以確認(rèn)的規(guī)定,并同時結(jié)合物業(yè)管理公司的過錯程度、收費標(biāo)準(zhǔn)等確定物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
(二)業(yè)主居室內(nèi)財物被盜賠償案件的處理規(guī)范
物業(yè)管理合同沒有約定財物保管服務(wù),但物業(yè)管理公司在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備,對財物丟失或毀損有過錯的,業(yè)主可以要求物業(yè)管理公司承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。對于業(yè)主居室內(nèi)財物被盜的損害賠償問題,我們還是應(yīng)該看物業(yè)管理合同中物業(yè)管理公司與業(yè)主是否有約定,如果有約定則物業(yè)管理公司不能免責(zé)。如果沒有約定,但有證據(jù)證明物業(yè)管理公司沒有盡到保護(hù)業(yè)主財產(chǎn)不受非法侵害的義務(wù)的,物業(yè)管理公司也不能免責(zé)。這里有兩個問題需要注意:
1.盜竊案件已被偵破的,則應(yīng)由犯罪分子承擔(dān)民事賠償責(zé)任。若犯罪分子不能賠償或不能全額賠償?shù)?則由物業(yè)管理公司賠償或補充賠償其不足的部分。
2.盜竊案件未被偵破的,其業(yè)主財物損害的數(shù)額難以確認(rèn),則應(yīng)按照公平合理原則,也就是權(quán)利義務(wù)均衡與對價的原則,確認(rèn)物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
(三)業(yè)主被害的刑事案件所引起糾紛的處理規(guī)范
業(yè)主在小區(qū)內(nèi)被害,其家屬往往以物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理合同義務(wù),而要求物業(yè)管理公司承擔(dān)民事賠償責(zé)任,物業(yè)管理公司往往以沒有過錯為由拒絕賠償,由此引起糾紛。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件,物業(yè)管理公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任,這是一個頗有爭議的問題。我們認(rèn)為,問題的關(guān)鍵在于對物業(yè)管理合同中所約定的治安管理義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解,物業(yè)管理公司對治安管理服務(wù)要做到何種程度才算按照合同約定正確履行了此項義務(wù)。如果認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的治安管理必須“保證小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事案件和交通事故”,則物業(yè)管理公司只要未做到這一點,即為違反合同義務(wù),就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。但如此理解,對物業(yè)管理公司而一言過于苛刻。無論是從物業(yè)管理合同的締約目的,還是從各地制定的物業(yè)管理條例中關(guān)于物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)提供的服務(wù)的規(guī)定來看,物業(yè)管理中的治安服務(wù),都應(yīng)理解為對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和公共安全提供防范服務(wù),不可能要求物業(yè)管理公司保證服務(wù)區(qū)內(nèi)不發(fā)生重大刑事案件;從權(quán)利義務(wù)相對等原則而言。
第5篇 物業(yè)管理顧問人員行為規(guī)范
一、遵守公司各項規(guī)章制度、員工守則、行為規(guī)范、道德規(guī)范等。嚴(yán)格執(zhí)行'德瀚公司'派駐顧問崗位職責(zé),克盡職守、任勞任怨,積極主動、認(rèn)真負(fù)責(zé)的完成各項任務(wù)。
二、服從上級領(lǐng)導(dǎo)的工作安排與任務(wù)部署,堅決執(zhí)行上級指令,不得推諉、延誤、抵觸。遇到有意見分歧和出入,應(yīng)采取溝通交流、協(xié)商解決的方式合理處理,不得吵鬧、背后詆毀、搬弄是非,以大局為重。
三、堅持執(zhí)行'工作匯報制度',即周報、月報制度,每周、每月按規(guī)定向直接上級分管領(lǐng)導(dǎo)書面匯報工作完成情況與計劃安排;便于上級領(lǐng)導(dǎo)隨時掌握業(yè)務(wù)拓展的最新動向與形勢,及時提供指導(dǎo)與意見,調(diào)整業(yè)務(wù)策略或采取相應(yīng)對策。
四、派駐項目顧問人員必須按委托方公司考勤制度準(zhǔn)時上、下班,遵守委托方的日常管理規(guī)定,不做特殊人物,樹立德瀚顧問公司工作人員良好的職業(yè)形象與工作道德。
五、尊重委托方企業(yè)工作人員與企業(yè)管理風(fēng)格,保持與委托方緊密的工作溝通與友好合作關(guān)系,在被派駐項目現(xiàn)場認(rèn)真負(fù)責(zé)地完成各項工作任務(wù),::為取得委托方各方面的認(rèn)同而不遺余力。
六、在有突發(fā)緊急事件或有特殊事件時應(yīng)在第一時間向公司上級主管領(lǐng)導(dǎo)如實匯報相關(guān)情況,分管上級對此應(yīng)有明確意見與指導(dǎo)建議,在取得上級領(lǐng)導(dǎo)的明確指示下,派駐顧問人員應(yīng)有足夠能力妥善處理好此等事宜。
七、派駐顧問人員因業(yè)務(wù)需要外出或因私必須臨時外出時(備注:時間少于一天),必須與委托方工作對接負(fù)責(zé)人溝通,征詢委托方的意見,同時注意必須不得影響到現(xiàn)場顧問工作的正常進(jìn)行。
八、如需派駐顧問人員因工作需要或探親需用必須離開顧問現(xiàn)場時間達(dá)一天以上的,必須取得委托方相關(guān)負(fù)責(zé)人的同意,并在不影響正常工作進(jìn)行的前提之下,再向公司上級領(lǐng)導(dǎo)電話請示,經(jīng)批準(zhǔn)后方可外出;同時對于項目團(tuán)隊,必須留有至少1名顧問人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場工作,不可同時外出或休假。
九、顧問人員如因在顧問項目所在地周邊范圍內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展相關(guān)工作的,當(dāng)日實在是無法按時趕回顧問項目所在地的,::需書面向公司提前呈送《外出申請單》或電話請示,將外出事由、相關(guān)事項、計劃安排、費用預(yù)算、預(yù)期目標(biāo)等到內(nèi)容明確說明,待分管領(lǐng)導(dǎo)與公司領(lǐng)導(dǎo)審核、審批同意后,方可出外。外出時間限定在周邊地區(qū)不得超過當(dāng)天,原則上,要求顧問人員當(dāng)日必須按時趕回顧問項目現(xiàn)場,不影響第二天的正常工作;較遠(yuǎn)區(qū)域視路途遠(yuǎn)近須請示直接上級領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可。嚴(yán)禁顧問人員憑借公務(wù)名義在外從事私人行徑。
十、經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意的外出拓展或公關(guān)工作,交通、食宿、應(yīng)酬等支出費用按公司規(guī)定執(zhí)行,先由顧問人員先行墊付或借款預(yù)支,回來后按公司規(guī)定報銷,超出標(biāo)準(zhǔn)部分由顧問人員自行承擔(dān)。
十一、顧問人員在外地派駐時時,必須保持與上級領(lǐng)導(dǎo)的密切聯(lián)絡(luò)與溝通,及時匯報工作的進(jìn)行情況與相關(guān)事宜;遇到有特殊性事宜或計劃外費用支付情況時,必須向公司領(lǐng)導(dǎo)請示批準(zhǔn)后方能實施,顧問人員不得擅做主張、自行其事。
十二、顧問人員派遣到委托項目所在地代表著公司形象,必須堅決維護(hù)公司的形象、信譽和利益,不得給公司造成任何事實上的損失(包括經(jīng)濟(jì)與名譽等方面),否則,公司保留追究的權(quán)利。
十三、派駐顧問必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)與創(chuàng)新進(jìn)取,努力鉆研業(yè)務(wù),持續(xù)提升專業(yè)素養(yǎng)與綜合工作能力。在公司授權(quán)范圍內(nèi)能獨當(dāng)一面,工作成效好,委托方評價高。
十四、公司會定期安排對派駐顧問人員進(jìn)行工作檢查與績效考核,并依據(jù)檢查與考評結(jié)果,予以合理獎懲。
十五、派駐顧問人員應(yīng)在保持與相關(guān)各方友好合作的前提下,還需保持必要合理的交往距離,注意外事禮儀與禮節(jié)禮貌,不得暴露本性,使對方輕視與不敬。
十六、派駐顧問人員
在委托方工作現(xiàn)場期間,不得做違法亂紀(jì)之事,損害公司利益與形象,由此所造成的一切后果,均由當(dāng)事行為人自行承擔(dān),公司不負(fù)任何責(zé)任。
十七、派駐顧問人員應(yīng)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)合作,以良好的團(tuán)隊精神展現(xiàn)在客戶面前,樹立'德瀚公司'務(wù)實、真誠、敬業(yè)的風(fēng)格。
十八、公司提倡'團(tuán)結(jié)、嚴(yán)謹(jǐn)、實干、負(fù)責(zé)'的工作作風(fēng),公司堅決不允許派駐顧問人員發(fā)生任何內(nèi)部糾紛,必須從公司整體利益出發(fā),無條件服從公司的統(tǒng)一管理與調(diào)度指揮。
十九、派駐顧問項目組實行'項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制',即:在公司領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)下,在委托項目現(xiàn)場,顧問工作由派駐的'項目經(jīng)理'全權(quán)負(fù)責(zé),項目組其他成員必須接受項目經(jīng)理的統(tǒng)一現(xiàn)場管理,不得推諉與不服從安排,從而影響公司顧問工作的正常進(jìn)行,由此而導(dǎo)致的任何不良責(zé)任由當(dāng)事人承擔(dān)。
二十、派駐顧問項目組在'經(jīng)理負(fù)責(zé)制'的前提下,在現(xiàn)場工作提倡'群策群力、集思廣益、專業(yè)互補、敬業(yè)認(rèn)真'的作風(fēng),發(fā)揮項目組的組織力量,共同努力,保質(zhì)保量地完成顧問工作任務(wù)。
二十一、公司派駐顧問項目人員必須保守公司商業(yè)機(jī)密,不得在客戶與外人面前透露公司內(nèi)情,如公司市場銷售、財務(wù)狀況、技術(shù)情況、設(shè)備運營狀態(tài)、人力管理、法律事務(wù)、領(lǐng)導(dǎo)決定等事項,或詆毀公司形象與信譽。
二十二、公司派駐顧問人員必須遵守《公司宿舍管理規(guī)定》,不得在宿舍內(nèi)發(fā)生嫖娼、賭博、吸毒等不良行為,未經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)同意,不得私自容留非公司或非顧問人員直系親屬留宿,一旦發(fā)現(xiàn),必將嚴(yán)懲,直至開除處理
第6篇 物業(yè)公司運行值班崗位安全防火管理規(guī)范
1.變電站屬于要害部位,必須建立門禁制度,非崗位值班人員進(jìn)入要登記簽字,要制定應(yīng)急情況處置方案、崗位職責(zé)、交接班制度、安全防火管理制度、查巡記錄制度,各項制度裝框上墻。
2.要害部位是防火、防盜、防破壞、防事故的重要崗位,崗位值班人員必須政治可靠,遵紀(jì)守法,經(jīng)人事保安部門審查無劣跡,在崗位值班人員出現(xiàn)違紀(jì)、自由散漫、責(zé)任心不強(qiáng),經(jīng)教育仍無改正必須調(diào)離本崗。
3.要害部位值班員嚴(yán)禁設(shè)床鋪睡覺,值班期間嚴(yán)禁飲酒或從事與值班無關(guān)的事項,在離開責(zé)任部位查巡時必須鎖好門窗。
4.要害部位嚴(yán)禁存放易燃易爆物品,嚴(yán)禁寄存私人物品,嚴(yán)禁存放與本崗位無關(guān)的物品,嚴(yán)禁搭晾衣物或從事各種加工維修。
5.要害部位需施工維修,必須派專人值班看守并通知保安部備案。
6.水泵房、保安監(jiān)控室為公司重點部位,非值班人員禁止進(jìn)入,外單位參觀必須經(jīng)公司主管領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理批準(zhǔn)。
7.重點部位嚴(yán)禁存放易燃易爆物品,不準(zhǔn)搭涼衣物,值班人員不準(zhǔn)從事與工作無關(guān)的事項,因公暫離崗位必須鎖好門窗。
8.重點部位設(shè)備和環(huán)境必須作到清潔有序各項制度健全裝框上墻。
第7篇 高檔住宅日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容規(guī)范
高檔住宅日常物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
物業(yè)服務(wù)將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理于服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。為業(yè)主提供全方位管理服務(wù),服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢。
1、房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
管理責(zé)任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)計劃,執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
2、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進(jìn)行統(tǒng)一管理,對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達(dá)到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。
3、市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。
4、共用綠地、花木、建筑小品、人工湖水系等的養(yǎng)護(hù)與管理。綠化的功能是美化環(huán)境。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員,根據(jù)不同樹種的生長特點,適時進(jìn)行修剪、澆灌、滅蟲等,科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化景觀。湖水設(shè)專人負(fù)責(zé)管養(yǎng),針對湖水的凈化需求和湖水蒸發(fā)、滲漏等采取必要的措施進(jìn)行維護(hù),定期進(jìn)行水質(zhì)監(jiān)測,保持湖水的凈化和水位的平衡。
5、公共環(huán)境衛(wèi)生管理
我們遵循'高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求'的環(huán)境衛(wèi)生管理和'高質(zhì)量、高頻度'的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實施環(huán)境衛(wèi)生清潔管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。
6、交通與車輛停放秩序的管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛(汽車、電動車、自行車等)進(jìn)出、行駛、停泊秩序?qū)嵤┕芾?確保交通暢通、組織有序,停放整齊,創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
7、公共秩序維護(hù)與管理
公共秩序維護(hù)采用先進(jìn)的智能系統(tǒng)和人力維護(hù)相結(jié)合的方法。根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況,建立起適合智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度,從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
8、檔案資料管理
設(shè)專人對檔案資料實行統(tǒng)一管理,制訂適行的檔案資料管理制度,做好檔案資料的收集、整理、歸檔、存放、銷毀等工作。
9、全方位全天候的物業(yè)服務(wù),個性化的特約服務(wù)管理。即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造溫馨、諧的社區(qū)環(huán)境和舒適、尊貴、優(yōu)雅的生活環(huán)境,努力使業(yè)主生活更方便、更迅捷。真正從業(yè)主的日常生活細(xì)節(jié)考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務(wù),并不斷傾聽業(yè)主的意見,開辟新的服務(wù)項目。
10、消防安全管理
消防安全管理工作是重點管理工作之一。我們要貫徹'預(yù)防為主、防消結(jié)合'的方針,對所轄物業(yè)區(qū)域的消防工作進(jìn)行全面細(xì)致的管理。
第8篇 海倫物業(yè)管理通用行為規(guī)范培訓(xùn)
海倫堡物業(yè)管理通用行為規(guī)范培訓(xùn)
儀容儀表:
部位男性女性
整體
自然大方得體,符合工作需要及安全規(guī)則。精神奕奕,充滿活力,整齊清潔。
頭發(fā)
頭發(fā)要經(jīng)常梳洗,保持整齊清潔、自然色澤,切勿標(biāo)新立異。
發(fā)型
前發(fā)不過眉,側(cè)發(fā)不蓋耳,后發(fā)不觸后衣領(lǐng),無燙發(fā)。女員工發(fā)長不過肩,如留長發(fā)須束起或使用發(fā)髻。
面容
臉、頸及耳朵絕對干凈,每日剃刮胡須。臉、頸及耳朵絕對干凈,上班要化淡妝,但不得濃妝艷抹和在辦室內(nèi)化妝
身體
注意個人衛(wèi)生,身體、面部、手部保持清潔。勤洗澡,無體味。上班前不吃異味食物,保持口腔清潔,上班時不在工作場所內(nèi)吸煙,不飲酒,以免散發(fā)煙味或酒氣。
飾物
領(lǐng)帶平整、端正,長度一定要蓋過皮帶扣。領(lǐng)帶夾夾在襯衣自上而下第四個扣子處。注意各部細(xì)節(jié),頭巾是否圍好,內(nèi)衣不能外露等,上班時間不佩帶夸張的首飾及飾物。
衣服
1.工作時間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服,非因工作需要,外出時不得穿著制服。制服應(yīng)干凈、平整,無明顯污跡、破損。
2.制服穿著按照公司內(nèi)務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行,不可擅自改變制服的穿著形式,私自增減飾物,不敞開外衣、卷起褲腳、衣袖。
3.制服外不得顯露個人物品,衣、褲口袋整理平整,勿顯鼓起。
4.西裝制服按規(guī)范扣好,襯衣領(lǐng)、袖整潔,鈕扣扣好,襯衣袖口可長出西裝外套袖口的0.5-1cm。
褲子褲子要燙直,折痕清晰,長及鞋面。
手保持指甲干凈,不留長指甲及涂有色指甲油。
鞋鞋底、鞋面、鞋側(cè)保持清潔,鞋面要擦亮,以黑色為宜,無破損,勿釘金屬掌,禁止著露趾涼鞋上班。
襪男員工應(yīng)穿黑色或深藍(lán)色、不透明的短中筒襪。女員工著裙裝須著肉色襪,禁止穿著帶花邊、通花的襪子,無破洞,襪筒根不可露在外。
工牌工作時間須將工作牌統(tǒng)一按規(guī)范佩帶,一般佩帶在左胸顯眼處,掛繩式應(yīng)正面向上掛在胸前,保持清潔、端正。
行為舉止:
整體姿態(tài)端正及自然大方,工作中做到:走路輕、說話慢、操作穩(wěn),盡量不露出物品相互碰撞的聲音。
站姿以立姿工作的員工,應(yīng)時刻保持標(biāo)準(zhǔn)的站立姿勢:兩腿直立,兩腳自然分開與肩同寬,兩眼平視前方,兩手自然下垂,挺胸、收腹。禁止雙手交叉抱胸或雙手插兜、歪頭駝背、依壁靠墻、東倒西歪等不良行為。
坐姿以坐姿工作的員工,應(yīng)時刻保持端正的姿勢:大腿與上身成90度,小腿與大腿成70至90度,兩腿自然并攏。不盤腿、不脫鞋、頭不上揚下垂、背不前俯后仰、腿不搭座椅扶手。
走姿員工在工作中行走的正確姿勢:平衡、協(xié)調(diào)、精神,忌低頭、手臂不擺或擺幅過大、手腳不協(xié)調(diào)、步子過大、過小或聲響過大。
行走
1.員工在工作中行走一般須靠右行,勿走中間,與客人相遇時要稍稍停步側(cè)身立于右側(cè),點頭微笑,主動讓路。
2.與客人同時進(jìn)出門(廳、樓梯、電梯)時,應(yīng)注意禮讓客戶先行,不與客人搶道并行,有急事要超越客人,應(yīng)先在口頭致歉'對不起'、'請借光',然后再加緊步伐超越。
會見客人
1.應(yīng)起身接待,讓座并倒水。
2.與人接觸保持1.5米左右的距離,盡量少用手勢,切勿用手指或手中物品在客人面前比劃、或直指客人。
3.時刻保持微笑的表情:笑容自然、適度、貼切莊重,保持自然的目光與眼神,視線接觸對方面部時間占全部交談時間的30-60%、保持正視,忌逼視、斜視、掃視、窺視。
4.自覺將bp機(jī)、手機(jī)撥到震動檔,使用手機(jī)應(yīng)注意回避。
5.沒有挖鼻孔、掏耳朵、伸懶腰、打哈欠、摳指甲、搔皮膚、搓泥垢、整理個人衣物等不良行為。避免在客戶面前咳嗽、打噴嚏,不得已時,應(yīng)以紙巾遮住口鼻,將頭轉(zhuǎn)向無人之側(cè)處理,并及時道歉,說'對不起'。
6.不在客人面前抽煙、吃東西、嚼香口膠、看書報等,不在客戶面前大聲哼唱歌曲、吹口哨、談笑、喧嘩。
引導(dǎo)客人引導(dǎo)客人時,應(yīng)保持在客人前方二至三步的距離,與客人大約呈130度的角度,步伐與客人一致。引導(dǎo)客人上樓梯時,讓客人走在前,下樓梯,讓客人走在后。引導(dǎo)客人乘電梯時應(yīng)讓客戶先入,不得自己先行,電梯進(jìn)門左側(cè)為上位。到達(dá)時請客戶先步出電梯。
指引方向為客人指引方向或指點位置時手勢得當(dāng),手指并攏用手掌指向所指示方向,手臂微曲、低于肩部,身體向所指示方向微微前傾。
進(jìn)出辦公室
進(jìn)入辦公室、客人家中須先輕輕敲門(按門鈴),得到允許后方可入內(nèi)。為客人向外開門時:敲門-開門-立于門旁-施禮。向內(nèi)開門時:敲門-自己先進(jìn)-側(cè)身立于門旁-施禮。
接聽電話
1.接聽電話時電話鈴響三聲之內(nèi)接起,報單位名稱和自己的姓名,電話機(jī)旁準(zhǔn)備好紙、筆進(jìn)行記錄,確認(rèn)記錄下的時間、地點、對象和事件等重要事項準(zhǔn)確無誤。鄰座無人時,主動在鈴響三聲內(nèi)接聽鄰座的電話。
2.打電話最好在對方上班10分鐘后或下班10分鐘前,通話要簡短:每次3-5分鐘為宜。如撥錯號碼要道歉。接聽電話時,與話筒保持適當(dāng)?shù)木嚯x:耳朵緊貼聽筒、嘴唇離話筒約2.5厘米。
握手與人握手時
主人、年長者、身份地位高者、女性先伸手,客戶、年輕者、身份職位低者和男性見面時先問候,待對方伸手后,上身前傾,兩足立正,伸出右手,四指并攏,拇指張開,距離對方一步,雙目注視對方,面帶微笑,握手用力不宜過大。時間不宜過長,一般3秒鐘左右即可。
介紹
1.做介紹時,受尊敬的一方有優(yōu)先了解權(quán),首先把年輕者、男性、資歷較淺者、未婚女子和兒童,介紹給年長者、女性、資歷較深者、已婚女子和成人。之后,再向另一方介紹。
2.自我介紹時要先面帶微笑問好,得到回應(yīng)后再向?qū)Ψ浇榻B自己的姓名、身份和單位。當(dāng)他人為您做介紹時,要面帶微笑、點頭致意,介紹完畢后,握手并問候,可重復(fù)一下對方的姓名等稱呼'您好,*先生/小姐!'。
名片接受名片
須起身雙手接受,認(rèn)真閱看,不可來回擺弄和遺忘。遞名片時由下級、訪問方、被介紹方先遞名片,用雙手遞上,齊自己胸部,并做自我介紹,正面朝上,正對對方?；Q名片時,右手拿自己的名片,左手接對方的名片后用雙手托住。
乘車
1.接送客人上車,要按先主賓后隨員、先女賓后男賓的慣例,讓客人先行,如是貴賓,則應(yīng)一手拉開車門,一手遮擋門框上沿(但是信仰伊斯蘭教和佛教的不能
遮擋),到達(dá)目的地停車后,自己應(yīng)先下車開門,再請客戶下車。
2.乘坐前后兩排4個座位的小車時,司機(jī)后排右側(cè)的座位為上位,司機(jī)正后面的位置次之,司機(jī)旁邊的位置為最低。上車時,應(yīng)請客戶從右側(cè)門上車,自己從車后繞到左側(cè)門上車。坐飛機(jī)或火車,靠窗邊和向著前進(jìn)方向的座位讓給客人坐。
3.女士上小車時,開門后半蹲捋整裙擺順勢坐下,依靠手臂做支點腿腳并攏抬高,腳平移至車內(nèi),調(diào)整身體位置,坐端正后,關(guān)上車門。下車時,身體保持端坐狀態(tài),側(cè)頭,伸出靠近車門的手打開車門,略斜身體把車門推開,雙腳膝蓋并攏,抬起,同時移出車門外,身體可以隨轉(zhuǎn)。雙腳膝蓋并攏著地,一手撐座位,一手輕靠門框,身體移近門邊從容從車身內(nèi)移出,起身后等直立身體以后轉(zhuǎn)身面向車門關(guān)門。
培訓(xùn)培訓(xùn)期間
主動與講師配合,積極思考,主動做好聽課筆記,主動提出問題,參與討論,解決問題,主動關(guān)閉手機(jī)或bp機(jī)等通訊工具或置于震機(jī)檔,培訓(xùn)結(jié)束后,主動做好培訓(xùn)總結(jié)并將學(xué)習(xí)所得主動運用到工作中。
保持清潔主動拾撿小區(qū)或大廈內(nèi)隨手可及的垃圾。
語言態(tài)度:
問候
1. 在任何工作場所,見到客人應(yīng)主動問候。
2.與同事首次見面應(yīng)主動問好。
稱呼
注意對客人的稱呼禮儀:男性稱呼'先生'、未婚女性呼'小姐'、已婚女性'太太'、'夫人',如無法斷定對方婚否,則可稱呼為'女士'。老年人稱呼視地區(qū)習(xí)慣(尊重和禮貌的方言)。對兒童可稱呼為'小朋友'。
禮貌語言
1.使用10字禮貌語:您好、請、對不起、謝謝、再見。
2.接受別人的幫助或稱贊,應(yīng)及時致謝,因自身原因給對方造成不便,應(yīng)及時致歉。
3.禁止用'喂'招呼客人,即使客人距離較遠(yuǎn)。
電話接聽
接聽電話時,拿起話筒-'您好!海倫堡**管理處(部門)/姓名'-確認(rèn)對方-聽取、記錄對方來電內(nèi)容-確認(rèn)重要內(nèi)容準(zhǔn)確-'再見',撥打電話時,接通電話-自報家門('您好!我是海倫堡物業(yè)公司(**管理處')-確認(rèn)電話對象(請問您是***)-講述電話內(nèi)容-'再見'。
面對客人
1. 面對客人發(fā)脾氣時,應(yīng)耐心忍讓,友善勸解和說明,注意語氣親切。
2.尊重客人,與客人意見發(fā)生分歧時,不予當(dāng)面爭論,更不應(yīng)說客人錯、自已正確之類的言語。尊重同事,不因意見分岐而發(fā)生爭吵。
3.客人有過激行為時,工作人員應(yīng)巧妙地化解,不得與客人正面沖突,尤其避免動用武力。
態(tài)度
1.交談時,應(yīng)態(tài)度誠懇,耐心聆聽,不輕易打斷別人的話語。
2.對客人的咨詢和困難,應(yīng)誠心幫助解決,永遠(yuǎn)不說'不知道'或'不歸我們管'、'這是上頭的事'之類的言語。
第9篇 物業(yè)服務(wù)回訪管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)回訪管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范
1.0目的
規(guī)范回訪工作,及時驗證管理服務(wù)工作的質(zhì)量和效果,確保管理服務(wù)工作質(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)管理公司各項管理服務(wù)工作效果的回訪工作。
3.0職責(zé)
3.1項目處經(jīng)理負(fù)責(zé)重大投拆的回訪工作。
3.2項目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)制定回訪計劃和組織、安排一般回訪工作。
3.3物管員負(fù)責(zé)依照本規(guī)范實施具體回訪工作。
4.0程序要點
4.1項目經(jīng)理助理制定回訪計劃,安排回訪。
4.1.1回訪時間安排:
a)投訴事件的回訪,應(yīng)在投訴處理完畢后的三天內(nèi)進(jìn)行;
b)維修工程的回訪,應(yīng)在完成維修工程一個月后,兩個月內(nèi)進(jìn)行;
c)特約服務(wù)的回訪,應(yīng)安排在合同執(zhí)行期的中期階段和結(jié)束后進(jìn)行;
d)急救病人的回訪,應(yīng)安排在急救工作結(jié)束后的一周內(nèi)進(jìn)行;
e)項目處發(fā)行的報刊、雜志及組織的文體活動的回訪,應(yīng)當(dāng)在組織、發(fā)行完畢后一個月內(nèi)進(jìn)行。
f)其他管理服務(wù)工作的回訪,應(yīng)安排在完成管理服務(wù)工作后的一周內(nèi)進(jìn)行。
4.1.2回訪率:
a)投訴事件的回訪率要求達(dá)到100%;
b)維修服務(wù)、特約服務(wù)和求助服務(wù)的回訪率要求分別達(dá)到30%;
c)報刊、雜志及組織的文體活動的回訪率要求達(dá)到10%;
d)其他管理服務(wù)工作的回訪率按當(dāng)時情況由項目經(jīng)理助理確定。
4.1.3回訪人員的安排:
a)重大投訴的回訪由項目處經(jīng)理組織進(jìn)行;
b)一般投訴的回訪由被投訴部門主管與項目處物管員共同進(jìn)行;
c)維修服務(wù)、特約服務(wù)和求助服務(wù)的回訪由物管員進(jìn)行。
4.1.4回訪的內(nèi)容:
a)質(zhì)量評價;
b)服務(wù)效果的評價
c)客戶的滿意程度評價;
d)缺點與不足評價;
e)客戶建議的征集。
4.2項目經(jīng)理助理依照回訪計劃,通知相關(guān)人員進(jìn)行回訪,回訪人員應(yīng)到項目處領(lǐng)取《回訪記錄表》,并在《回訪記錄簽收表》上簽收。
4.3回訪人員在限定時效內(nèi)進(jìn)行回訪,回訪工作一般采用與客戶面談、現(xiàn)場查看的方式綜合進(jìn)行,將回訪內(nèi)容扼要記錄在《回訪記錄表》上,并請客戶對記錄內(nèi)容簽名確認(rèn)。
4.4回訪人員在《回訪記錄表》上簽名確認(rèn),并將表格交回項目處。
4.5項目經(jīng)理助理對處理完畢的《回訪記錄表》進(jìn)行審核,并加注意見。對于回訪內(nèi)容反饋不合格的事件應(yīng)上報項目處經(jīng)理,按《客戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范》辦理,并將處理意見記錄在《回訪記錄表》上。
4.6物管員每季度末對回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計、分析,對發(fā)現(xiàn)的回訪不合格、連續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現(xiàn)象,寫成統(tǒng)計分析報告,以書面形式經(jīng)項目經(jīng)理助理審核后,報項目處經(jīng)理決定是否按照《不合格項糾正和預(yù)防措施作業(yè)規(guī)范》辦理。
4.7《回訪記錄表》于下一季度10號前統(tǒng)一交由項目處存檔保管兩年。
4.8本規(guī)范作為相關(guān)人員績效考評的依據(jù)之一。
5.0記錄
5.1《回訪記錄簽收表》
5.2《回訪記錄表》
5.3《回訪統(tǒng)計表》
6.0相關(guān)支持文件
《客戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)范》
回訪記錄簽收表
序號回訪表格編號領(lǐng)取人簽收回訪事項回訪人數(shù)備注
回訪統(tǒng)計表
年月日no:
類別數(shù)據(jù)投訴維修項目特約服務(wù)
處理宗數(shù)
回訪宗數(shù)
回訪率
回訪結(jié)果分析投訴
維修項目
特約服務(wù)
回訪記錄表
no:
單位客戶姓名回訪方式預(yù)約時間
回訪內(nèi)容:客戶簽名/日期:回訪人簽名/日期:
主管審核
項目經(jīng)理意見
總經(jīng)理意見
備注
第10篇 物業(yè)園林盆景管理規(guī)范
物業(yè)園林綠化盆景管理規(guī)范
1.盆景的選購
(1)山水盆景的選購標(biāo)準(zhǔn)
①山水布景合理,遠(yuǎn)近景搭配合適,整體觀賞效果好;
②山石連接自然,沒有明顯人工拼鑿痕跡,山上附生植物生長良好,比例合適;
③山石連接穩(wěn)固,不易掉下;
④水盆清潔,沒有長青苔;
⑤盆景大小與擺放地點相適應(yīng)。
(2)樹樁盆景選購標(biāo)準(zhǔn)
①植株生長健壯,比例合適,尚有發(fā)展?jié)摿?
②植株無病蟲害,葉色自然健康;
③植株造型古樸自然,修剪精細(xì),沒有明顯的人工雕鑿、綁扎痕跡;
④盆景盆與植株相協(xié)調(diào);
⑤盆景大小與擺放地點相適應(yīng)。
2.盆景管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
(1)山水盆景山本清潔,盆水清透,盆內(nèi)沒有青苔或泥沙等雜物。
(2)山水盆景山石穩(wěn)固不易掉下,山上附生植物生長健壯,比例合適。
(3)樹樁盆景植株生長健壯,沒有明顯的病蟲害,沒有縮枝現(xiàn)象。
(4)樹樁盆景能按各種不同的村種習(xí)性修剪,形狀保持完好,沒有5cm長以上的冗長枝,沒有明顯不自然的修剪刀痕。
(5)盆景內(nèi)除裝飾用的小植物及小飾物外,不允許有雜生植物及其他雜物。
(6)盆泥沒有板結(jié)或因淋水而沖刷流失現(xiàn)象。
(7)養(yǎng)護(hù)過程中沒有肥害藥害。
3.盆景淋水
(1)室內(nèi)盆景每天淋1次水,并同時用小噴壺往樹上噴1次霧。每次淋水量以淋透盆泥的1/2為好,淋完海洋權(quán)將滴于周圍桌面及地上的水霧抹干凈。
(2)室外盆景夏秋季每天上午各淋1次水,淋水時注意不能用水管直接往盆泥上灑,以防將盆泥沖走。正確方法應(yīng)是將水散開往樹身上淋,讓掉下的水淋濕盆泥。冬春季根據(jù)天氣情況每1~2天淋1次水。
4.盆景修剪
(1)修剪時間
①落葉類樹木一年四季均可做控形修剪,養(yǎng)護(hù)中應(yīng)隨時剪除病枝、枯枝、細(xì)弱枝及徒長枝,保持盆景無機(jī)株造型;
②落葉類樹木的強(qiáng)剪或細(xì)剪應(yīng)在落葉后的休眠期進(jìn)行;
③觀花類樹木修剪應(yīng)在花落后進(jìn)行;
④松柏類樹木修剪應(yīng)在3~5月份進(jìn);
⑤福建茶、榕樹等常綠樹木應(yīng)每月進(jìn)行1次控形輕剪,其重剪或細(xì)剪應(yīng)在天氣較暖時進(jìn)行。
(2)修剪方式方法
①疏剪。將不合乎造型的枝條從基部剪除,修剪的枝條包括病蟲枝、平行枝、疊生枝、反向枝、對生枝、直立枝、輪生枝、丫杈枝、交叉枝、下垂枝、徒長枝等。
②短剪。將枝條根據(jù)造型要求保留一部分,其他的剪短;
③蓄枝截干。每年重剪時將上年長出的第二級枝條保留一二個枝牙位將其截短;
④抹芽。把萌發(fā)力強(qiáng)的樹木新萌發(fā)出來的無用的不定芽等從枝干上抹掉;
⑤摘心。把松柏類新枝頂端的芽頭用手或剪刀除去;
⑥摘葉。易發(fā)葉的盆景樹種如榆樹等在使用前20天左右把老葉全部摘除,使之長出新葉。
5.盆景施肥
(1)盆景施肥一般用餅肥和復(fù)合肥配合使用。
(2)施肥時間與用量
①餅肥應(yīng)有盡有上盆或換盆時施入盆土中,若不換盆則應(yīng)在每年的2月份施用。每盆用量約50克;
②復(fù)合肥應(yīng)用作追肥,在每年的6~8月份施1次,每盆用量約10克,小盆景酌情減量。
(3)施肥注意事項
①施肥應(yīng)經(jīng)充分發(fā)酵腐熟;
②剛上盆的盆景不應(yīng)施追肥;
③施在盆土面上的肥料應(yīng)用盆泥蓋住;
④施放的肥不能太靠近植物根部。
6.盆景病蟲害防治
(1)盆景常見病害及其防治方法
①銹病。注意通風(fēng)和光照,施肥時氮、磷、鉀比例均衡,發(fā)病時及時摘除病葉,用粉銹靈或代森錳鋅噴殺防治;
②白粉病。施肥時少施氮肥,用甲基托布津、多菌靈或粉銹靈等噴殺防治;
③黑斑病。發(fā)病時用代森錳鋅或甲基托布津、百菌清噴殺防治;
④炭疽病。用多菌靈或甲基托布津噴殺防治。
(2)盆景常見蟲害及其防治
①蚧殼蟲。用樂斯本或速撲殺、敵敵畏等噴殺防治,每周1次,連續(xù)噴3~4次;
②蚜蟲。用氯氰菊酯類農(nóng)藥或萬能粉等噴殺防治。
③紅蜘蛛。用速螨酮、尼索朗、螨克等噴殺防治;
④食葉害蟲。用樂斯本、萬能粉、氯氰菊酯類農(nóng)藥噴殺;
⑤蛀干害蟲。用牙簽蘸棉球浸透氧化樂果再插入盆景樹干新鮮的上下蟲口里,反復(fù)多次薰殺蛀干害蟲。
(3)盆景病蟲害的預(yù)防方法及注意事項
①施肥要施已充分發(fā)酵的熟肥,不施生肥;
②盆土使用前要在陽光下曬幾天或經(jīng)過消毒,以消滅病菌、蟲卵及成蟲;
③保持盆景擺放場地及其周圍的清潔;
④加強(qiáng)日常管理,盆景場空氣要流通;
⑤盆景應(yīng)放在花架上,不應(yīng)直接放在地面上;
⑥盆景噴藥要在室外進(jìn)行,不應(yīng)在室內(nèi)噴藥;
⑦不同農(nóng)藥的用藥量及稀釋比例應(yīng)根據(jù)農(nóng)藥包裝上的說明配制。
7.盆景翻盆
(1)翻盆年限
①幼樹每年翻1次盆,換成大一號的盆,時間最大不超過2年;
②已成形的樹木盆景兩年翻1次盆;
③老樹3年翻1次盆;
④松柏類樹木3年翻1次盆。
(2)翻盆時間
①觀花樹木盆景在花后結(jié)合修剪同時進(jìn)行;
②一般花木在春季尚未萌發(fā)新芽前翻盆;
③如果只是小盆換大盆,不弄破土坨則一年四季都可進(jìn)行。
(3)翻盆方法步驟
①磕盆。將植株連泥整個從盆中磕出;
②去舊土。把一部分舊土用竹片或竹棍擢散去除;
③剪除枯根、病根、過密根;
④栽種。將修整好的盆景重新種回新盆中;
⑤回填土。填回新泥將植株固定,并壓實;
⑥淋水。盆土填好后應(yīng)立即澆透水。
8.盆景擺放
(1)盆景運輸:盆景由盆景場運到室內(nèi)擺放時應(yīng)注意運輸安全,各盆景間枝葉不能相互疊存,以免壓傷枝葉;盆景盆下應(yīng)墊一塊毛巾防震,以免將盆泥或點石震松。
(2)室內(nèi)盆景擺放
①擺放于室內(nèi)的盆景應(yīng)放于合適的幾架上,盆景觀賞面正對客人,盆景編號牌放于隱蔽處;
②擺放于室內(nèi)的盆景應(yīng)無雜草、無露于盆土表面的以,盆景盆干凈美觀,與盆景相協(xié)調(diào);
③擺放于室內(nèi)的樹木盆景應(yīng)每星期更換出室外養(yǎng)護(hù)至少2星期后才能再擺入室內(nèi)觀賞,每次更換應(yīng)填寫《盆景更換記錄表》;
④擺放于室內(nèi)的山水盆景應(yīng)石塊清潔,盆內(nèi)無青苔雜物,山石穩(wěn)固不易掉下,山由附生植物長勢良好;
⑤室內(nèi)盆景擺放的位置應(yīng)為不妨礙人們活動的角落、墻邊或開闊的地方。
(3)室外盆景擺放
①擺放于盆景場的盆景應(yīng)根據(jù)盆景的類型及樹種習(xí)性分類擺放,并根據(jù)盆景類型分類編號登記掛牌,以便于管理;
②懸崖式盆景應(yīng)擺放于高架上,樹形飄往向陽處;
③小型盆景應(yīng)放于高層架上,大型盆景應(yīng)放于矮架上;
④所有放于架上的高于40cm以上的盆景均應(yīng)用鐵絲將盆固定以防風(fēng)吹倒;
⑤長期擺于花園供觀賞的大型盆景可直接將盆景連盆埋入土中。
第11篇 花都小區(qū)物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃規(guī)范
水木花都小區(qū)物業(yè)管理整體設(shè)想和策劃
濱海水木花都是獲得中國人居環(huán)境設(shè)計綜合大獎,浙西北地區(qū)最大的綜合型的小區(qū)。在設(shè)計和建設(shè)中,對主體結(jié)構(gòu)體系、維護(hù)結(jié)構(gòu)體系、廚衛(wèi)體系、管網(wǎng)體系、建筑節(jié)能體系、建筑防水及飾面技術(shù)體系、小區(qū)環(huán)境質(zhì)量保障體系、小區(qū)智能化管理體系的技術(shù)都有特定的要求,這不光為廣大客戶提供了新一代房產(chǎn)品,也為日后的物業(yè)管理打下了良好的基礎(chǔ),同時對物業(yè)管理提出了新的更高的要求。
(一)總體思路
我們對濱海水木花都物業(yè)管理體系設(shè)想與策劃思路可概括為:'一種觀念,二個目標(biāo),三條思路,四項保證。'
1、一種觀念
我們長期以來一直秉承'團(tuán)結(jié)、拼搏、求實、創(chuàng)新'的公司理念,以'業(yè)主滿意'作為我們做好各項工作的標(biāo)準(zhǔn)。
團(tuán)結(jié):每一位員工要愛崗敬業(yè),以主人翁的態(tài)度參與管理和服務(wù)工作;
拼搏:每一位員工要以最大的工作熱誠和一絲不茍的工作態(tài)度,為業(yè)主住戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);
求實:每一位員工要以熟練的業(yè)務(wù)知識和精益求精的工作本領(lǐng)做好每一項工作;
創(chuàng)新:思想觀念、服務(wù)意識、工作方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),要不斷
創(chuàng)新,以適應(yīng)業(yè)主、住戶對物業(yè)管理新的更高的要求和適應(yīng)企業(yè)自身發(fā)展的需要。
2、兩個目標(biāo)
(1)、以《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)59條標(biāo)準(zhǔn)》為小區(qū)日常管理與服務(wù)工作的指導(dǎo),一年內(nèi)達(dá)到湖州市物業(yè)管理示范小區(qū)水平,兩年內(nèi)達(dá)到國家級示范小區(qū)水平。
(2)、一開始全面實施iso9001質(zhì)量保證體系,對各項制度的實施進(jìn)行全程監(jiān)控,保證管理與服務(wù)的專一化、業(yè)主和住戶對物業(yè)管理與服務(wù)的滿意率達(dá)到95%以上,并以物業(yè)管理費收繳率作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。
3、三條思路
(1)、在追求經(jīng)濟(jì)效益的同時,更注重環(huán)境和社會效益。不僅僅重視營造自然環(huán)境,更注重對內(nèi)對外堅持以人為本原則,營造團(tuán)結(jié)、向上、融洽、親和的人居環(huán)境。把人文精神融入到小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)活動中去,組織、配合業(yè)主開展各種形式社區(qū)文化活動,豐富業(yè)主的業(yè)余生活,滿足業(yè)主對精神生活方面更高層次的追求,提高小區(qū)文化品位。
(2)、一業(yè)為主,多種經(jīng)營。我們在落實物業(yè)管理主業(yè)的基礎(chǔ)上,圍繞業(yè)主實際需要,開展多種經(jīng)營服務(wù),重視個性化服務(wù),拓展收入渠道,走市場化自負(fù)盈虧道路,最終的目的實現(xiàn)以區(qū)養(yǎng)區(qū)的目標(biāo)。
(3)、加強(qiáng)當(dāng)?shù)貑T工培養(yǎng),最終實現(xiàn)屬地化管理。我們將以
杭州的總公司為依托,同時學(xué)習(xí)物業(yè)管理成熟地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗,不斷完善自己,超越自我,采用兩個結(jié)合的辦法解決人員選聘和人員培訓(xùn)的問題,工作人員采取杭州選派和當(dāng)?shù)卣衅赶嘟Y(jié)合,員工培訓(xùn)采取當(dāng)?shù)嘏嘤?xùn)和抽調(diào)管理人員定期到杭州培訓(xùn)相結(jié)合。在兩年后基本實現(xiàn)湖州屬地化管理。
4、四項保證
(1)、開發(fā)建設(shè)的硬件設(shè)施,通過精心規(guī)劃、精心設(shè)計、精心施工、精心管理、嚴(yán)格按照國家人居環(huán)境設(shè)計工程落實,設(shè)施齊全,一步到位。物業(yè)管理提前介入,從確保使用功能和方便日后正常管理兩個方面參與質(zhì)量管理,確保開發(fā)建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn),同時為今后的物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
(2)物業(yè)管理軟件,公司依托十年來物理管理實際操作經(jīng)驗,注重積累,并不斷學(xué)習(xí),總結(jié)和完善,形成一套有效的管理制度文本。嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量保證體系要求,實施規(guī)范化運作,并以成功的創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)各項管理與服務(wù)工作。同時建立和執(zhí)行嚴(yán)格的督查與考核制度,更好地使水木花都的管理維持在高水平。
(3)公司高度重視人才選派和嚴(yán)把人員招聘入職關(guān),上崗前進(jìn)行為期一個月的嚴(yán)格培訓(xùn),通過考試和實際操作,合格者方能上崗。平時加強(qiáng)在職培訓(xùn),缺什么,學(xué)什么。要為業(yè)主住戶提供高質(zhì)量服務(wù),首先要在建設(shè)培養(yǎng)一支高素質(zhì)的員工隊伍上下功夫,要令業(yè)主滿意,必須首先讓員工自己滿意,要教育、培養(yǎng)員工主動發(fā)現(xiàn)問題,主動學(xué)習(xí),主動改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量。
(4)努力爭取和緊緊依靠長興縣政府及有關(guān)部門,對我們工作的大力支持和幫助;虛心學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗和值得借鑒的做法,把杭州的好的物業(yè)管理理念和成功的做法與長興的實際情況結(jié)合起來,選準(zhǔn)突破口,明確主攻方向,把物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,提高到一個新的水平,上一個較大的臺階。
(二)擬采用的管理模式
1、本公司指的物業(yè)管理是為管理人員對保安、保潔、綠化、
房管維修等操作人員的管理,對小區(qū)房屋公用部位、公共設(shè)施(設(shè)備)的管理維護(hù)等工作,強(qiáng)調(diào)的管理制度體系。對廣大業(yè)主、住戶來說,我們提供盡善盡美的優(yōu)質(zhì)服務(wù),因此,公司內(nèi)部架構(gòu)設(shè)置必須條理嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理運作機(jī)制。
公司總經(jīng)理是全本公司最高領(lǐng)導(dǎo)者,第一責(zé)任人。其主要職責(zé)是確定公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo),確保質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)為全體職工理解和堅決貫徹執(zhí)行,為質(zhì)量體系的有效運行和確保服務(wù)質(zhì)量提供充足的資源,對公司體系建立、完善、實施起到主要作用,對服務(wù)質(zhì)量全面負(fù)責(zé)。
公司設(shè)常務(wù)副總經(jīng)理,根據(jù)總經(jīng)理授權(quán),全面主持負(fù)責(zé)本公
司日常事務(wù)工作,貫徹公司質(zhì)量方針,為實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)帶領(lǐng)全體員工對所管理小區(qū)的物業(yè)管理與服務(wù)全面負(fù)責(zé),保證經(jīng)營方向,善于經(jīng)營理財,定期向總經(jīng)理匯報質(zhì)量體系運行情況,在質(zhì)量體系運行過程中,對各部門工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)、幫助、督促、考核。公司總經(jīng)理室下設(shè)高效、精干、實用的五個專業(yè)工作部門:即行政人事部、環(huán)境保潔部、保安部、工程維修部、客戶服務(wù)部。
2、組織架構(gòu)圖:
(1)、各部門主要職責(zé):
行政人事部:主要負(fù)責(zé)計算機(jī)檔案文件資料的處理,后勤、人事、信訪、財務(wù)、接待、辦證等事務(wù);
環(huán)境保潔部:負(fù)責(zé)環(huán)境清潔,綠化維護(hù)、衛(wèi)生消殺,環(huán)保監(jiān)測和居民委托的保潔服務(wù)項目等;
保安部:主要配合公安部門維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序,做好安全防范工作;道路暢通,車輛進(jìn)出及有序停放管理;消防安全管理和監(jiān)控中心管理等;
工程維修部:負(fù)責(zé)物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng),住戶委托維修服務(wù)、裝修管理、工程項目外包工作等;
客戶服務(wù)部:負(fù)責(zé)會館中心各項服務(wù),社區(qū)文化活動策劃、組織、實施;與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的聯(lián)絡(luò)工作,業(yè)主來電來訪接待,特約服務(wù)等。
(2)、人員配備:(一期)
第12篇 物業(yè)管理保安員行為規(guī)范
物業(yè)管理(保安)員行為規(guī)范
1.物業(yè)管理員必須舉止端正、談吐文明、精神振作、姿態(tài)良好,不得袖手、背手和將手插入衣袋;不得在崗位上吸煙、吃東西、扇扇子;不得搭肩挽背;
2.參加公司、部門*、晚會等活動時,必須按照規(guī)定時間和順序入場;按照指定的位置就座,遵守會場秩序,不得遲到早退,散會時,依次退場;
3.進(jìn)入室內(nèi)、飯?zhí)没虼笮?時,大檐帽脫帽后置于左膝上。
4.物業(yè)管理員外出時應(yīng)遵守公共秩序和交通規(guī)則,遵守社會公德,自覺維護(hù)公司、部門聲譽;
5.物業(yè)管理員不得酗酒、賭博和打架斗毆,不得參加迷信活動;
6.物業(yè)管理員在崗執(zhí)勤時,應(yīng)保持和藹可親的微笑,主動向從身旁經(jīng)過的客人問好,并遵循五米原則(即距離客人五米時應(yīng)問好、示意);
7.當(dāng)值期間著禮服便步行進(jìn)時,應(yīng)抬頭挺胸,目視前方,保持自信的氣韻;二人行進(jìn)須并列,三人或以上按縱隊行進(jìn),且均按齊步要領(lǐng)執(zhí)行。
