某縣物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
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縣物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則【1】
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門。
縣級(jí)以上地方人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
1、 業(yè)主:已經(jīng)與出賣人簽訂房屋買賣合同并且入住使用房屋的,應(yīng)當(dāng)具有業(yè)主的權(quán)利;業(yè)主分為自然人業(yè)主與非自然人業(yè)主。
共有權(quán)人和即將取得共用權(quán)的人。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權(quán)利:
2、 業(yè)主權(quán)利:在物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)不符合合同約定時(shí),有權(quán)拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)用,并有權(quán)提出賠償請(qǐng)求;
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán); (五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán); (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
3、 物業(yè)管理區(qū)域:物業(yè)管理區(qū)域可以按一幢樓或者多幢樓劃分,業(yè)主對(duì)物業(yè)管理區(qū)域有不同意見(jiàn)的,可以要求區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)來(lái)確認(rèn)。
4、 物業(yè)管理區(qū)域劃分原則:便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù),便于業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì),業(yè)主可以意思自治來(lái)決定物業(yè)管理區(qū)域。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì)的,由業(yè)主共同履行
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán),根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。
具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
5、 首次業(yè)主大會(huì)投票權(quán):每建筑平方米一個(gè)投票權(quán)(鄒律師:建議還是每套一個(gè)投票),但是無(wú)論如何,一名自然人業(yè)主的投票權(quán)最高不得超過(guò)全部投票權(quán)10%;對(duì)于業(yè)主是公司或者其他法人的,如果法人之間存有關(guān)聯(lián)關(guān)系,則全部具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人業(yè)主與法人業(yè)主所具有的投票權(quán)之和不得超過(guò)15%。
(胡律師:此事可以由業(yè)主大會(huì)來(lái)決定;鄒律師:業(yè)主大會(huì)自身如何無(wú)法達(dá)成一致性意見(jiàn)怎么辦)
6、 發(fā)起:30戶業(yè)主聯(lián)名可以發(fā)起召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì),發(fā)起人應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則、財(cái)務(wù)管理規(guī)則、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督規(guī)則等文章以郵件的形式送至物業(yè)所有的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行備案,如果房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)備案內(nèi)容提出修改建議,發(fā)起人應(yīng)當(dāng)根據(jù)修改建議進(jìn)行補(bǔ)充更正,但此等修改建議僅限一次。
7、 業(yè)主委員會(huì):業(yè)主委員會(huì)成員只能是業(yè)主,對(duì)于夫妻雙方共同擁有房屋的,(房屋共有的情形不限于夫妻,還包括與父母、子女和其他人共有的情形)如果合同或者房屋所有權(quán)證書只寫明夫妻一方的,另外一方也可以加入業(yè)主委員會(huì),但是夫妻雙方只能有一人加入業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員可以加入業(yè)主委員會(huì),但不得成為業(yè)主委員會(huì)主任。
8、 銀行開(kāi)戶:發(fā)起人在辦理完畢備案手續(xù)后,應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主委員會(huì)章程、議事規(guī)則、財(cái)務(wù)管理規(guī)則到當(dāng)?shù)劂y行辦理銀行開(kāi)戶手續(xù)。
9、 主體地位及法律責(zé)任:業(yè)主委員會(huì)可以以自己的名義參與民事訴訟或仲裁,業(yè)主委員會(huì)所有的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記備案,并以其登記所有的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任;業(yè)主委員會(huì)無(wú)法獨(dú)立承擔(dān)的,由全體業(yè)主按照投票權(quán)的份額承擔(dān)各自賠償責(zé)任(但業(yè)主已經(jīng)就某一事項(xiàng)明確與權(quán)利方約定了違約或賠償責(zé)任的除外)。
(陳律師:去民政部門辦理社團(tuán)法人進(jìn)行登記)(鄒律師:法院不是法人)
第十一條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé):
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員,監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施; (五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)作出決定,必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
10、 投票日:業(yè)主有權(quán)在投票日通過(guò)投票方式選擇業(yè)委會(huì)成員;如果業(yè)主有約定的,投票日從其約定;沒(méi)有約定的,則以每年11月1日為投票日。
(鄒律師:選舉日沒(méi)有發(fā)票規(guī)定,應(yīng)當(dāng)規(guī)定業(yè)主大會(huì)在什么條件下怎么召開(kāi),非常不現(xiàn)實(shí))
11、 選舉公告:各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的選舉委員會(huì),應(yīng)當(dāng)在選舉前十日張貼選舉公告,選舉公告應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:業(yè)主登記及資格、候選人登記及資格、投票日、投票地點(diǎn)。
12、 候選人介紹:各候選人可以向業(yè)主介紹自己的情況,包括個(gè)人基本信息、當(dāng)選后的工作目標(biāo)與施實(shí)過(guò)程、無(wú)法完成目標(biāo)時(shí)可以承擔(dān)的責(zé)任,以使業(yè)主能夠?qū)蜻x人情況有所知情。
13、 行為責(zé)任:侵害業(yè)主對(duì)候選人知情權(quán)和對(duì)業(yè)委會(huì)成員選舉權(quán)的行為系違法行為,房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)受到行政機(jī)關(guān)的處分,權(quán)利受侵害的業(yè)主有權(quán)到人民法院主張選舉無(wú)效,并有權(quán)向房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)及負(fù)責(zé)主張民事賠償,賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以每個(gè)投票權(quán)5000元。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。
經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
14、 定期業(yè)主大會(huì):第一次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間由各地房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)或3%但是不少于十名業(yè)主聯(lián)合成立的臨時(shí)選舉委員會(huì)的決定,每年三月、六月、九月第三個(gè)周六九點(diǎn)為業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)時(shí)間。
15、 臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi):由20%或不少于三十名業(yè)主聯(lián)名,可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì),臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用由聯(lián)名的業(yè)主承擔(dān),如果經(jīng)過(guò)表決,可以全體業(yè)主分?jǐn)倳?huì)議費(fèi)用(列為業(yè)主委員會(huì)的支出項(xiàng)目)。
16、 臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的議題:社區(qū)內(nèi)的突出性事件,針對(duì)業(yè)委會(huì)的某些工作或者決定提出質(zhì)疑,對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的可能給業(yè)主利益造成損害的行為(包括已經(jīng)造成損害或者即將產(chǎn)生損害)。
第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
17、 業(yè)委會(huì)備案:區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)于收到的備案申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)做出同意備案或者不同意備案的決定,業(yè)主委員會(huì)發(fā)起人如果在發(fā)出郵件后三十天內(nèi)沒(méi)有收到不同意備案決定的,應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)同意備案。
18、 法律責(zé)任:對(duì)于不同意備案的決定,區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)或者規(guī)章的要求,作出相應(yīng)的說(shuō)明;沒(méi)有規(guī)定不同意備案的,區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門及負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,其標(biāo)準(zhǔn)不低于業(yè)主購(gòu)買貸款的利息(如規(guī)定,應(yīng)明確計(jì)算辦法)。
(鄒:主體資格的設(shè)立財(cái)產(chǎn)權(quán)、銀行開(kāi)戶)
第十七條 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
19、 業(yè)主公約:業(yè)主公約是業(yè)主之間簽訂的集體合同,其內(nèi)容不得違反法律的要求,業(yè)主認(rèn)為業(yè)主公約侵害自己利益的,可以請(qǐng)求法院撤銷或者變更相關(guān)條款,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)參與訴訟。
(該條與業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)矛盾,業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則)
第十八條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān),與居民委員會(huì)相互協(xié)作,共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé),支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作,并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定,應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì),并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
20、 基本原則:建設(shè)單位不得選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司,所謂關(guān)聯(lián)公司是指物業(yè)公司與建設(shè)單位有利害關(guān)系,是否具有利害關(guān)系,可以由業(yè)主向法院提出確認(rèn)之訴。
建設(shè)單位選聘有關(guān)聯(lián)關(guān)系的物業(yè)公司,業(yè)主可以提出撤銷物業(yè)服務(wù)合同(該條之規(guī)定沒(méi)有法律依據(jù),不符合實(shí)際情況,建議刪除)。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時(shí)公約,對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
21、 臨時(shí)公約:業(yè)主或者買受人對(duì)臨時(shí)公約有不同建議的,有權(quán)要求建設(shè)單位增加、修改、刪除相應(yīng)的條款,人民法院應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主的請(qǐng)求(最后一句話刪除)。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。
22、 明示責(zé)任:建設(shè)單位在物業(yè)銷售前沒(méi)有明示業(yè)主臨時(shí)公約,或者明示后未經(jīng)業(yè)主同意又進(jìn)行修改的,(其修改部分無(wú)效),并應(yīng)當(dāng)向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任,最低賠償金為每套內(nèi)使用面積平方米1000元。
第二十四條 國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民的政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是,期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
23、 民事責(zé)任:因?yàn)楹贤K止造成的損失,由建設(shè)單位與前期物業(yè)管理公司協(xié)商承擔(dān),但是不得損害業(yè)主利益,損害業(yè)主利益的,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元,由建設(shè)單位和前期物業(yè)管理公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。
24、 責(zé)任認(rèn)定:建設(shè)單位處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),如果沒(méi)有業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的書面認(rèn)可,即為擅自處分。
25、 民事責(zé)任:建設(shè)單位擅自處分共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),應(yīng)當(dāng)將其收益的兩倍支付給業(yè)主作為賠償金,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第二十八條 物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。
26、 責(zé)任認(rèn)定:物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),沒(méi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)記錄的,視為可以正常使用。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
27、 民事責(zé)任:物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)的,應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主承擔(dān)賠償責(zé)任,每戶業(yè)主的最低賠償金為三千元。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配
