第1篇 物管培訓(xùn):勞動(dòng)人事管理范例分析
范例一 《員工手冊(cè)》的編寫(xiě)技巧
《員工手冊(cè)》主要闡述員工在公司工作中會(huì)遇到的一系列勞動(dòng)權(quán)利、勞動(dòng)義務(wù)以及聯(lián)系方式問(wèn)題的解答,即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面,員工通過(guò)《員工手冊(cè)》的學(xué)習(xí),可做到無(wú)師自通,了解公司的概況和作為員工所擁有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù)。
《員工手冊(cè)》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動(dòng)法》;第二是依據(jù)物業(yè)管理工作的特點(diǎn)。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面:
1.總經(jīng)理致辭;
2.公司簡(jiǎn)介;
3.公司組織系統(tǒng)及主要部門(mén)結(jié)構(gòu)的圖示說(shuō)明;
4.勞動(dòng)條例;
5.員工福利;
6.員工守則;
7.獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰;
8.安全消防;
9.附則。
下面是新加坡江山財(cái)團(tuán)物業(yè)管理部《員工手冊(cè)》中有關(guān)工作守則的節(jié)錄。僅供參考。
示例:
員工守則
(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。
(三)必須嚴(yán)格遵守大廈輪值時(shí)間,按時(shí)上、下班(交接班),不得無(wú)故遲到、早退。遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí),大廈管理人員應(yīng)事先取得大廈負(fù)責(zé)人同意,而大廈負(fù)責(zé)人之請(qǐng)假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意。
(四)管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買(mǎi)賣或租賃事務(wù),若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請(qǐng)其直接向公司詢問(wèn)。
(六)大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示,并定期召開(kāi)該大廈各級(jí)員工的會(huì)議,向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工須服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。
(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢(qián)。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)物,對(duì)各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。
(十一)臺(tái)風(fēng)襲深期間,各員工必須依時(shí)當(dāng)值,堅(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng),防雨工作。
(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
管理工作
(一)按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值,不可擅離職守。
(二)在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書(shū)、聽(tīng)收音機(jī)或與同事閑談、開(kāi)玩笑。
(三)每日上班時(shí)間,必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證,完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時(shí)須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方,并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件,應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。
(四)臺(tái)風(fēng)或雷暴豪雨期間,管理人員必須按照公司所頒布之“臺(tái)風(fēng)期間員工當(dāng)值程序”上班,并按“臺(tái)風(fēng)及雷暴豪雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作,以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn),防止意外或水浸等。
(五)服從上級(jí)指導(dǎo),完成所指定的工作。
(六)留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時(shí)須協(xié)助維修工作。
(七)執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí),必須要有禮貌。謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第一”。
(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。
(九)熱情接待來(lái)訪人員,詳細(xì)記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級(jí)報(bào)告。
(十)管理處須設(shè)置急救箱,配備急救用品,如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具,以備臨時(shí)急用。
(十一)大廈公共地方
之鎖匙,如:電制房、機(jī)房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鎖匙時(shí),必須登記借用人姓名及身份證,用后及時(shí)歸還。
保安工作
(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如:對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施,以免減弱防盜效果,特別強(qiáng)調(diào)大門(mén)必須緊閉,住戶出入可自備防盜門(mén)匙或密碼鎖,訪客則可用對(duì)講機(jī)。嚴(yán)禁大門(mén)常開(kāi),防止壞人有機(jī)可乘。
(二)應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識(shí)住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密,不得泄露。
(三)與住戶保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問(wèn)題,經(jīng)常交換意見(jiàn)及互通消息。
(四)各更管人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息,做好交接班記錄,以備核查,務(wù)令保安人員高度警惕。
(五)嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員,更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件,如有疑問(wèn),應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。
(六)應(yīng)有禮貌的詢問(wèn)任何進(jìn)入大廈的來(lái)訪客人,登記身份證或工作牌招。如有懷疑,應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí),更須提高警覺(jué)。
(七)當(dāng)值管理員至少每?jī)尚r(shí)巡樓一次(但不固定時(shí)間),以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺(jué)性,特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等,以確保無(wú)可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角,后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。
(八)如聽(tīng)到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報(bào)警并封閉大門(mén)及其通道,以等待警方人員到場(chǎng)處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。
(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán),并無(wú)搜查權(quán)力。因此,拘捕疑犯后,應(yīng)盡快交公安部門(mén)處理。
(十)本大廈安裝有警鐘、閉路電視,以監(jiān)視各大堂、電梯,以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中,則更應(yīng)加倍小心,以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。
(十一)詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門(mén)電話,以便需要時(shí)尋求協(xié)助。
(十二)若發(fā)生罪案,應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案:
1.立刻報(bào)案,并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安部門(mén)到達(dá),遇有傷員(被害人、案犯)應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。
2.切勿移動(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品,協(xié)助公安部門(mén)保留證據(jù),方便調(diào)查工作。
3.切勿開(kāi)動(dòng)風(fēng)扇,冷氣機(jī)或其他電器用具,以免證據(jù)破壞。
4.禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng),以方便公安部門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。
5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情,如案發(fā)經(jīng)過(guò),與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向等。
公眾衛(wèi)生
(一)清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車場(chǎng)及天臺(tái)等公用地方。
(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請(qǐng)放入通往樓梯門(mén)旁的垃圾桶內(nèi)。
(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間,應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無(wú)法找到住戶,除清潔工人清理外,并登記在管理處記事簿內(nèi),向上級(jí)報(bào)告。
(四)如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水,應(yīng)立即清理,以免蚊蟲(chóng)滋生。難以清理的地方,可暫時(shí)淋上油渣,阻止蚊蟲(chóng)繁殖,再研究處理方法。
(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應(yīng)速安排修理。
(六)勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心,勿將水淋到陽(yáng)臺(tái)外面,以免影響下層和下面行人。
(七)如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí),勸喻住戶從速修理,以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例,影響市容者,處以罰款。
(八)如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,既影響衛(wèi)生,又可能打到過(guò)往行人身上,也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。
(九)若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水,則通知上層住戶修理,如無(wú)結(jié)果,則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)求上級(jí)處理。
(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶,經(jīng)屢次勸告仍不改善,應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門(mén)。
樓梯
(一)電梯發(fā)生故障停留空中時(shí),乘客按響緊急呼救鈴后,大堂值班員立即通知保修人員迅速修理,同時(shí)用電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)善
言安慰被困乘客,請(qǐng)其耐心等待,切勿自行開(kāi)啟電梯門(mén),以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(二)勸喻用電梯搬運(yùn)物件者,不可超重,防止造成事故。
(三)乘搭電梯人數(shù)過(guò)多時(shí),應(yīng)維持秩序,指導(dǎo)分批搭乘,以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。
(四)住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險(xiǎn)。
(五)保安值班員時(shí)刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。
(六)經(jīng)常清除電梯門(mén)路軌內(nèi)積存的垃圾,以免影響梯門(mén)開(kāi)關(guān)。
(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí),應(yīng)即通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí),管理員應(yīng)詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管理處。
(八)狂風(fēng)暴雨時(shí),如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門(mén)窗有水滲入時(shí),應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風(fēng)雨過(guò)后,必須根治漏水情況。
(九)凡有水滲入電梯,應(yīng)即停止使用,以免觸電,并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。
(十)電梯槽底有積水時(shí),應(yīng)即報(bào)告上級(jí)處理,同時(shí)研究水的來(lái)源,及早修理。
(十一)電梯機(jī)房鑰匙及電梯門(mén)鑰匙,除修理人員或保安消防人員外,任何人員不得使用。
(十二)電梯每年“年檢”一次,并取得年檢合格證。
(十三)沖洗走廊和樓梯時(shí),勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。
(十四)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時(shí)在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。
(十五)經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過(guò)高,氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門(mén)須特別上鎖,加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示牌。
(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時(shí)無(wú)法求救及導(dǎo)致窒息。
電力系統(tǒng)
(一)修理電器設(shè)備,應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師。
(二)應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如:大廈的電力總掣、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等,并且明了其緊急開(kāi)關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等,以備急修時(shí)使用。
(三)如部分用戶電力中斷,應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障,應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人處理,管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。
(四)全座樓宇電力突然中斷,應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常,如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。
(五)公共使用的電力設(shè)備,如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞或有過(guò)熱現(xiàn)象,應(yīng)立即派人修理。
(六)接到供電公司通知停電時(shí),應(yīng)即貼出通告,清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備,如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停,由大廈自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后,貼出恢復(fù)供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。
(七)經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),如:大堂與客戶的對(duì)講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修理。
(八)在大廈出入口處,各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備,管理處亦應(yīng)常備手電筒。
(九)大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔,不得放置各種雜物。
(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),以保證安全正常的供電。
消防
(一)消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。
(二)組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識(shí),熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練,使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員。
(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等,如有損壞和失效時(shí),應(yīng)立即修理和更換。
(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備,以備應(yīng)急。
(五)每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等,千萬(wàn)不可有阻塞情況發(fā)生。
(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,避免引起火警。
(七)留意公用電線,如有破損
或不符合規(guī)定時(shí),應(yīng)立即修理和更換。
(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著火者,當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí),即刻查詢是否有特許證明和安全措施,沒(méi)有時(shí),當(dāng)即令其搬走(搬出大廈外),并盡快報(bào)告管理處和公司。
(九)勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭,并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。
(十)切勿將防火門(mén)打開(kāi),以免萬(wàn)一火警發(fā)生時(shí),濃煙散播及火勢(shì)蔓延。
(十一)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無(wú)人開(kāi)門(mén)時(shí),如能及時(shí)撲滅,應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報(bào)案。
(十二)若發(fā)生火警,即電“119”報(bào)案,同時(shí)按動(dòng)警鈴,通告住戶疏散,在安全的情況下,使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。
(十三)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿搭乘電梯。
(十四)報(bào)案時(shí),必須清楚說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)地址,報(bào)案人姓名及管理處電話。
(十五)所有消防裝置,應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。
中央空調(diào)及制冷設(shè)備
(一)中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng),必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié),使其降溫適度。
(二)在炎熱的夏季里,必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行,適度的降溫,保證寫(xiě)字樓職員舒適的工作環(huán)境。
(三)空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修理保持其正常運(yùn)行,不得影響寫(xiě)字樓工作秩序。
(四)制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機(jī)械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。
(五)操作人員必須定期、定時(shí)檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進(jìn)行修理,保證電動(dòng)機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行。
(六)要定期或不定期地查漏,隨時(shí)檢查,隨時(shí)修理,使機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(七)發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機(jī)查明原因,進(jìn)行及時(shí)修理或更換機(jī)件:
1.發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲;
2.壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音;
3.發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過(guò)大而發(fā)出劇烈震動(dòng);
4.電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低;
水務(wù)及渠務(wù)
(一)了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng),如:水管、水箱、水泵開(kāi)關(guān)總制及分制等位置。
(二)應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,供水系統(tǒng)有無(wú)損壞,水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱,每六個(gè)月清洗一次,以保持衛(wèi)生。
(三)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí),必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆裂,則將總制關(guān)閉,并及時(shí)發(fā)出通告告知受影響的住戶,同時(shí)立即安排水管工進(jìn)行急修。
(四)要注意水箱的保養(yǎng),預(yù)防破裂或生銹,并且蓋緊水箱,以免滋生蚊蟲(chóng)。
(五)如食用水或沖廁水突然中斷,應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障,若一切正常,則致電自來(lái)水公司查詢?cè)?并請(qǐng)盡快解決。
(六)救火用的輸水設(shè)備,應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞,應(yīng)即修理。同時(shí)必須禁止使用消防水喉做其它用途。
(七)因住戶外出忘關(guān)水喉,致使大量食用水流出,無(wú)法通知戶主時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉該戶的水管制,以阻止水流入鄰居和危害電梯。
(八)經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢,清理渠道蓋上的垃圾,以防下雨時(shí)渠水受阻而水浸。
(九)屋宇墻外的公用水渠如有破裂,應(yīng)即修理,以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。
(十)樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時(shí),應(yīng)即檢查修理。
(十一)若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí),應(yīng)與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。
氣體燃料泄漏
(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時(shí),應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場(chǎng)附近所有火源。
(二)打開(kāi)泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門(mén)窗,使樓宇空氣流通。
(三)切勿吸煙、點(diǎn)火、按動(dòng)電鈴、電開(kāi)關(guān)等任何電制及電器。
(四)管理員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制,阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,查找泄漏地點(diǎn),迅速進(jìn)行修理。必要時(shí),用街外電話通知?dú)怏w燃料公司或撥“119”報(bào)警。
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bsp; (五)“用手拍門(mén)”通知住戶氣體泄漏事件,請(qǐng)住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制,打開(kāi)門(mén)窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其它住戶實(shí)施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重,應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場(chǎng)。
樓宇結(jié)構(gòu)及維修
(一)樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞,對(duì)該樓宇的安全有重大影響時(shí),管理員應(yīng)予以注意,并向上級(jí)報(bào)告。
(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開(kāi)窗戶、或加建建筑物,如外墻鐵籠、詹篷、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小屋棚時(shí),應(yīng)予制止并向上級(jí)報(bào)告。
(三)天花板或外墻有漏水,應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。
(四)在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告并研究修理方案進(jìn)行修理:
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;
2.氣窗的玻璃爆裂;
3.樓梯邊的欄桿松脫;
4.防火門(mén)及消防設(shè)備損壞;
5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
(五)住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道,應(yīng)予制止并報(bào)告上級(jí)。
停車場(chǎng)管理
(一)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定,禮貌待人,熱情服務(wù),保證車輛安全,維護(hù)車場(chǎng)良好的行車秩序。
(二)車輛進(jìn)場(chǎng)后,必須按指定位置停車、排列整齊,不得阻塞通道,認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào),避免出現(xiàn)差錯(cuò)。
(三)了解和掌握車主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓居、座號(hào)等等,以便于識(shí)別。
(四)汽車、摩托車必須購(gòu)買(mǎi)“車輛綜合保險(xiǎn)”,便于丟失后,向保險(xiǎn)公司索賠。未買(mǎi)“車輛綜合保險(xiǎn)”的車輛,本車場(chǎng)不予停放保管。
(五)本停車場(chǎng)實(shí)行有償停車保管服務(wù),必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚,做到錢(qián)、票相符,日清月結(jié)。
(六)嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)停放保管,以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)即令其開(kāi)出車場(chǎng),立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。
(七)車管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接:如清點(diǎn)停車場(chǎng)內(nèi)車輛多少時(shí)租車的停車計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金清點(diǎn),并詳細(xì)登記(自行車則注意車票的號(hào)碼及張數(shù),登記在交接登記簿上),雙方簽字負(fù)責(zé)。
(八)車管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報(bào)告班長(zhǎng)或管理處,并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上,同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上,以備查。
(九)車管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度,堅(jiān)持原則,不得徇私舞弊,如不開(kāi)票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。
(十)保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生,每日必須清掃一次。
有關(guān)廉潔條款
(一)良好及有效的大廈管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級(jí)管理人員的信心及支持。如各級(jí)人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事,住戶和業(yè)主必會(huì)全力支持管理工作,使環(huán)境能進(jìn)一步改善。因此各級(jí)管理人員均須有清政廉明的精神。
(二)凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務(wù)者,包括管理員、保安員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人,均屬大廈的職員。故執(zhí)行工作期間均受該工作須知的約束,不得索取或接受任何利益。
物業(yè)管理公司職能制度的制訂
職能制度的制訂主要是明確物業(yè)管理公司各部門(mén)的職責(zé)范圍。
1.辦公室的職責(zé)范圍
辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門(mén),負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件管理等工作。其職責(zé)范圍是:
(1)學(xué)習(xí)、研究黨和國(guó)家的方針、政策,貫徹落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)的指示;深入基層調(diào)查研究,努力掌握第一手資料,為總經(jīng)理的工作決策提供可靠的依據(jù)。
(2)負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作,做好印鑒的管理工作。
(3)負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排,做好會(huì)議記錄,整理會(huì)議紀(jì)要,對(duì)會(huì)議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查。
(4)做好文書(shū)檔案和有關(guān)資料的管理工作。文書(shū)檔案包括公文的收發(fā)和保管,文印核稿,呈批、催辦、歸檔,調(diào)卷和保密工作。
(5
)協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作,協(xié)調(diào)部門(mén)工作,監(jiān)督各部門(mén)和管理處認(rèn)真及時(shí)地貫徹公司的各項(xiàng)工作決策和指令。
(6)做好人事管理工作,保管好員工的檔案,根據(jù)需要做好勞動(dòng)力的安排調(diào)配,員工的調(diào)入調(diào)出,并協(xié)助辦理好各項(xiàng)有關(guān)手續(xù)。
(7)做好公司的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動(dòng)工資的管理工作。根據(jù)政策做好員工的調(diào)資定級(jí)、統(tǒng)籌退休等各項(xiàng)工作,并負(fù)責(zé)辦理員工請(qǐng)假、休假的有關(guān)手續(xù)。
(8)負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)工作,協(xié)同各部門(mén)共同抓好員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn),積極開(kāi)發(fā)人力資源,努力造就一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。
(9)負(fù)責(zé)公司的后勤管理工作。諸如辦公用品的購(gòu)買(mǎi)、保管和發(fā)放;員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管理;車輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。
(10)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
2.財(cái)務(wù)部的職責(zé)范圍
財(cái)務(wù)部在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,積極參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、會(huì)議核算、物資管理等工作。具體職責(zé)范圍是:
(1)認(rèn)真貫徹“會(huì)計(jì)法”,執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)政策、法令,遵守各項(xiàng)資金收入制度,嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開(kāi)支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。
(2)正確、及時(shí)地核算和監(jiān)督公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果,為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息。
(3)加強(qiáng)計(jì)劃(預(yù)算)管理,認(rèn)真編制財(cái)務(wù)計(jì)劃(預(yù)算)。
(4)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,認(rèn)真做好各項(xiàng)控制工作,節(jié)約費(fèi)用,降低成本,多創(chuàng)利;加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析,考核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況,反映經(jīng)營(yíng)管理狀況,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,促進(jìn)公司改善經(jīng)營(yíng)管理。
(5)按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚,日清月結(jié),按期報(bào)賬,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各款會(huì)計(jì)報(bào)表。
(6)按銀行有關(guān)制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強(qiáng)現(xiàn)金管理。對(duì)下屬各管理處經(jīng)費(fèi)的收支情況,經(jīng)常進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。
(7)根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)制度精神,結(jié)合本公司實(shí)際,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開(kāi)支等具體辦法,并監(jiān)督各部門(mén)實(shí)行。
(8)妥善保存會(huì)計(jì)檔案資料,接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門(mén)和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查,及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料,如實(shí)反映情況。
(9)充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部在公司管理中的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營(yíng)管理水平。
(10)完成好領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
3.公共關(guān)系部的職責(zé)范圍
公共關(guān)系部是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系的重要部門(mén),通過(guò)協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系,在公眾中樹(shù)立良好的企業(yè)形象。其具體職責(zé)范圍是:
(1)建立信息網(wǎng)絡(luò)。負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種信息,將經(jīng)過(guò)分析評(píng)價(jià)的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門(mén)作參考,以提高經(jīng)營(yíng)管理的能力。
(2)監(jiān)測(cè)公共關(guān)系。在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上,處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系,如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。
(3)監(jiān)測(cè)社會(huì)環(huán)境。企業(yè)是社會(huì)的有機(jī)組成部分,企業(yè)的每項(xiàng)活動(dòng)及其生存、發(fā)展都受到社會(huì)環(huán)境的制約和影響。公共關(guān)系部必須不斷監(jiān)測(cè)社會(huì)環(huán)境的變化,國(guó)家政策法令的變化,市場(chǎng)的變化,社會(huì)輿論的變化等等,使企業(yè)能及時(shí)適應(yīng)這種變化。
(4)分析發(fā)展趨勢(shì)。公共關(guān)系根據(jù)對(duì)政策法令、社會(huì)民意、時(shí)尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測(cè)和分析,向企業(yè)預(yù)報(bào)有重大影響的近期或遠(yuǎn)期發(fā)展趨勢(shì);預(yù)測(cè)企業(yè)的重大行動(dòng)計(jì)劃可能遇到的社會(huì)反應(yīng),使企業(yè)未雨綢繆,防患于未然。
(5)作為公司的對(duì)外發(fā)言人,負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、溝通工作,樹(shù)立良好的企業(yè)形象。
(6)編寫(xiě)并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫(xiě)文章;匯編有關(guān)的報(bào)刊目錄;拍攝、整理、保存資料圖片;設(shè)計(jì)、籌劃、監(jiān)制公司各種宣傳品和贈(zèng)品。
(7)保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系,負(fù)責(zé)編輯以住戶為閱讀對(duì)象的報(bào)刊;接受住戶對(duì)公司的各種投訴和有關(guān)咨詢,對(duì)合理的要求及時(shí)通知有關(guān)部門(mén),協(xié)助解決。
(8)作為公司社會(huì)活動(dòng)的代表,積極參與有關(guān)社會(huì)活動(dòng),并做好公眾來(lái)訪的各種禮儀接待工作。
(9)做好公司內(nèi)部員工關(guān)系,調(diào)動(dòng)員工積極性;編輯供公司員工閱讀的報(bào)刊,組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工作;安排公司員工的各種康樂(lè)活動(dòng)。
(10)處理突發(fā)事件和危機(jī)事件。
; (11)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
4.工程部的職責(zé)范圍
工程部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)工作,通過(guò)對(duì)房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,確保物業(yè)正常使用。其具體職責(zé)范圍是:
(1)根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況,制定物業(yè)管理總體方案,編制養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批后組織貫徹實(shí)施。
(2)全面負(fù)責(zé)房屋及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng),保證物業(yè)的正常使用。
(3)全面負(fù)責(zé)樓宇各種機(jī)電、消防、供水供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修工作,保證各種設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
(4)定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況,分析存在問(wèn)題,及時(shí)提出維修解決辦法和制定維修方案,方案確定后,組織貫徹實(shí)施。
(5)根據(jù)春備夏、秋備冬的原則,每年搞好春秋中間期和冬夏送冷送暖期的設(shè)備檢查和維修。提前制定維修和檢驗(yàn)方案,安排好人力和物力,保證工作需要。
(6)房屋及其設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件,工程部必須全力以赴投入搶修工作,直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用。
(7)協(xié)助管理部門(mén)做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。
(8)參加新入伙樓宇工程的驗(yàn)收,提出其有關(guān)設(shè)施增補(bǔ)改造方案。
5.管理部的職責(zé)范圍
管理部要落實(shí)公司關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)決定、決議,有計(jì)劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設(shè)施,管理好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等,為住戶提供一個(gè)安全、舒適、清潔、寧?kù)o的工作和居住環(huán)境。其具體職責(zé)范圍是:
(1)根據(jù)政府和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件,制定優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計(jì)劃,并組織實(shí)施。
(2)協(xié)助工程部進(jìn)行新接管物業(yè)的驗(yàn)收、移交工作。
(3)負(fù)責(zé)住戶對(duì)房屋裝修申請(qǐng)的審批、監(jiān)督、檢查工作。
(4)負(fù)責(zé)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及車輛管理等工作,并督促檢查各管理處做好這些工作。
(5)協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問(wèn)題,負(fù)責(zé)處理有關(guān)違章裝修、違章建筑等問(wèn)題。
(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
6.服務(wù)部的職責(zé)范圍
服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要,為住戶提供全方位的服務(wù)。其具體職責(zé)范圍是:
(1)牢固樹(shù)立全心全意為住戶服務(wù)的思想,凡是住戶需要的,都要盡量予以滿足。
(2)建立健全本部門(mén)的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程,重視員工培訓(xùn)工作,建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。
(3)設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)項(xiàng)目,協(xié)助制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(4)建立信息庫(kù),及時(shí)了解住戶要求,并能及時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù)。
(5)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
7.發(fā)展部的職責(zé)范圍
發(fā)展部要堅(jiān)持公司一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的原則,立足所管理的物業(yè),面向社會(huì)、靈活運(yùn)用各種資金,投資開(kāi)發(fā)周期短、效益高的項(xiàng)目,增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力。具體職責(zé)范圍是:
(1)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,積極慎重做好新項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告,爭(zhēng)取做到開(kāi)發(fā)一個(gè),成功一個(gè)。
(2)以承包、出租、自營(yíng)等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和文化體育設(shè)施,做到既方便住戶,又增加企業(yè)收入。
(3)根據(jù)實(shí)際情況,積極開(kāi)辦新企業(yè),如清潔管理公司,電腦電器服務(wù)公司,裝飾公司、車輛維修部,花木服務(wù)部等等。
(4)提供物業(yè)信息咨詢服務(wù)和物業(yè)中介服務(wù),開(kāi)展物業(yè)評(píng)估工作。
(5)定期向總經(jīng)理匯報(bào)下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營(yíng)情況。
(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
8.管理處的職責(zé)范圍
管理處是物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)某一指定的物業(yè)管理。具體職責(zé)范圍是:
(1)貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。
(2)負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù),糾正各種違章行為,為
住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。
(3)樹(shù)立住戶至上的觀念,及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
(4)協(xié)助公司工程部對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用。
(5)積極配合公司服務(wù)部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開(kāi)展的各種工作。
(6)向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門(mén)和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作。
(7)調(diào)查研究,深入了解住戶對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn),處理住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴,重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司管理部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決。
(8)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。
物業(yè)管理公司崗位制度的制訂
崗位制度的制定主要是明確物業(yè)管理公司所設(shè)各種崗位的職責(zé)規(guī)范,它規(guī)定了某一崗位對(duì)從業(yè)人員的基本要求,包括基本素質(zhì),應(yīng)知應(yīng)會(huì),崗位職責(zé),工作量規(guī)范等方面。
下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”,僅供參考。
范例二 深圳市房屋管理員崗位規(guī)范
房屋管理員是屋村管理處管理住房的基層管理人員,負(fù)責(zé)一定地段(片或幢)的房產(chǎn)管理。為使房屋管理員明確自己的崗位職責(zé)和本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì),掌握本崗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地為居民服務(wù),特制定本規(guī)范。
(一)房屋管理員的基本素質(zhì)
房屋管理員所擔(dān)負(fù)的住房管理工作政策性、專業(yè)性強(qiáng),要求高,因此,屋村管理員必備以下基本素質(zhì):
1.政治思想素質(zhì)
房屋管理員必須堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則,熱愛(ài)社會(huì)主義,認(rèn)真學(xué)習(xí)政治理論和黨的方針政策;積極參加各項(xiàng)社會(huì)政治活動(dòng);秉公辦事;堅(jiān)持原則,廉潔奉公,不以權(quán)謀私;具有全心全意為人民服務(wù)的思想,遵紀(jì)守法,嚴(yán)格要求;作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,虛心好學(xué);熱愛(ài)集體,愛(ài)護(hù)公物。
2.文化、專業(yè)素質(zhì)
根據(jù)干部“四化”標(biāo)準(zhǔn),房屋管理員必須具備高中畢業(yè)(包括職業(yè)高中、技術(shù)學(xué)校畢業(yè))以上文化程度。
房屋管理員必須受到房屋管理專業(yè)訓(xùn)練,持有專業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的《房屋管理員崗位合格證書(shū)》方可上崗擔(dān)負(fù)房屋管理工作。房屋管理員要刻苦鉆研專業(yè)知識(shí),掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)和專業(yè)技術(shù),不斷提高專業(yè)水平。
3.職業(yè)道德素質(zhì)
房屋管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作,房屋管理員的工作直接影響住戶的安居樂(lè)業(yè),因此,房屋管理員要有較高的職業(yè)道德素質(zhì)。
(1)房屋管理員必須樹(shù)立“五愛(ài)”思想?！拔鍚?ài)”。即:愛(ài)房產(chǎn)――熱愛(ài)房地產(chǎn)行業(yè);愛(ài)住戶――對(duì)住戶充滿愛(ài)心;愛(ài)崗位――熱愛(ài)房管員崗位;愛(ài)服務(wù)――熱心為住戶排憂解難;提高服務(wù)質(zhì)量;愛(ài)信譽(yù)――愛(ài)護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽(yù),在住戶中樹(shù)立良好的行業(yè)和企業(yè)形象。
(2)要刻苦學(xué)習(xí)和鉆研房產(chǎn)管理工作的知識(shí)與技能。一個(gè)合格的房屋管理員既要有為住戶服務(wù)的思想,更要具備過(guò)硬的服務(wù)本領(lǐng),刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理員職業(yè)道德素質(zhì)的基本要求。
(3)文明管理。房屋管理員的工作是一項(xiàng)“窗口”工作,直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象,特別是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),涉外房產(chǎn)多,房屋管理質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響國(guó)家的聲譽(yù)和對(duì)外開(kāi)放。因此,特區(qū)房屋管理員必須做到文明管理。其具體要求是:主動(dòng)熱情,優(yōu)質(zhì)服務(wù),急住戶之所急,想住戶之所想,為住戶提供方便,經(jīng)常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難;語(yǔ)言謙虛;儀態(tài)端莊;給住戶親切感。必須做到“四個(gè)不講,五個(gè)不能”,即“不講低級(jí)庸俗的口頭語(yǔ);不講不三不四的臟話;不講諷刺挖苦話;不講與管理無(wú)關(guān)的閑話”;“不能冷淡;不能刁難;不能取笑;不能訓(xùn)斥;不能報(bào)復(fù)住戶和顧客”。要懂得一些國(guó)外和港、澳、臺(tái)的禮節(jié)和禮貌語(yǔ)言;在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風(fēng)度要端莊、整潔、給業(yè)主(住戶)美的感受。
(二)房屋管理員崗位“應(yīng)知應(yīng)會(huì)”
1.應(yīng)知
(1)屋村管理的宗旨和原則;
(2)本管理處所管房屋的棟數(shù),總面積,總戶數(shù);
(3)本人管理地段(片、幢)內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總戶數(shù);
(4)本人管理范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家電話。
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nbsp; (5)本人管理范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況,包括:本市居民、外國(guó)人、華僑、港澳、臺(tái)灣人士、內(nèi)地居民、臨時(shí)住戶各多少、業(yè)主(或租戶)所屬社會(huì)階層和經(jīng)濟(jì)狀況;
(6)本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況,包括:福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場(chǎng)商品房、涉外商品房有多少;
(7)本管理處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少,包括:住宅、商業(yè)辦公、公共項(xiàng)目用房以及其它用房;
(8)房租、管理費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
(9)政府主管部門(mén)和本單位制定的房產(chǎn)管理各項(xiàng)指標(biāo),包括:租金、管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應(yīng)急發(fā)電率、生活供水率、電梯運(yùn)行率、中央空調(diào)工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。
(10)本管理處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米,上下水總管道有多少米,鋪設(shè)位置、排污、檢查井各有幾個(gè),位置,化糞池有幾個(gè),位置,供水、供氣、供電總閘在哪里;
(11)本管理處范圍內(nèi)有幾個(gè)泵房,幾部電梯,多少備用發(fā)電機(jī),有多少臺(tái)生活水泵,消防水泵;
(12)本管理處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多少個(gè),路燈,樓梯燈有多少盞;
(13)火警、匪警、居委會(huì)、派出所電話號(hào)碼。
2.應(yīng)會(huì)
(1)能看懂房屋平面圖,會(huì)丈量面積,會(huì)計(jì)算房屋建筑、使用居住面積;
(2)懂房屋結(jié)構(gòu),會(huì)住房驗(yàn)收方法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);
(3)會(huì)編制簡(jiǎn)單維修計(jì)劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計(jì)算;
(4)懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料保管常識(shí)和變更修改技術(shù);
(5)會(huì)簽定房產(chǎn)管理合同,包括租賃合同、買(mǎi)賣合同、清潔合同、園林保養(yǎng)合同、維修養(yǎng)護(hù)合同、裝修合同等,要熟悉經(jīng)濟(jì)和行政法律程序,能參與訴訟;
(6)會(huì)看電表、水表,能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障;
(7)懂園庭綠化的基本知識(shí),會(huì)美化環(huán)境,懂得樹(shù)木、花草的養(yǎng)護(hù)知識(shí);
(8)懂得發(fā)生火警、臺(tái)風(fēng)、盜竊等緊急事故的應(yīng)急措施;
(9)會(huì)處理來(lái)信來(lái)訪和寫(xiě)工作總結(jié);
(10)要會(huì)調(diào)查研究,會(huì)擬調(diào)查、訪問(wèn)提綱,會(huì)作調(diào)查訪問(wèn)筆記,會(huì)寫(xiě)簡(jiǎn)單的調(diào)查報(bào)告;
(11)具有一定的組織能力,會(huì)宣傳、發(fā)動(dòng)、組織住戶參與住宅區(qū)管理和開(kāi)展住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公益活動(dòng),會(huì)合理組織管理各種技術(shù)工人進(jìn)行房屋維修,養(yǎng)護(hù),園林綠化的種植和養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生、環(huán)境的清潔,基礎(chǔ)設(shè)施的維修,消防設(shè)施的保養(yǎng),還要會(huì)組織搞好住宅區(qū)治安,違章清理。
(三)房屋管理員的崗位職責(zé)
房屋管理員在本管理地段(片、幢)內(nèi)行使房屋和居住環(huán)境管理,向屋村管理處主任負(fù)責(zé),其崗位職責(zé)是:
1.負(fù)責(zé)宣傳貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政府有關(guān)房地產(chǎn)方針、政策;
2.負(fù)責(zé)管理300至500個(gè)住宅單元。以下情況負(fù)責(zé)300個(gè)住宅單元。
(1)初級(jí)房管員;
(2)住房分散;
(3)住房質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施較差;
(4)出租房比例較大。
3.掌握自己管理地段(片、幢)內(nèi)住房基本情況包括:
(1)住戶的戶數(shù),各住戶家庭人員,戶主姓名,職業(yè)及工作單位;
(2)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況;
(3)房屋租賃及租金情況;
(4)房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況。
以上情況須做到隨問(wèn)隨答并與實(shí)際相符。
4.負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報(bào)工作。
5.負(fù)責(zé)制訂管理地段(片、幢)內(nèi)的房屋保養(yǎng)維修初步計(jì)劃,并組織實(shí)施各項(xiàng)房屋及樓宇的維修任務(wù),驗(yàn)收維修質(zhì)量并簽具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,作好維修記錄登記和維修后回訪;維修投訴率不超過(guò)5‰。
6.熟悉和掌握管理地段(區(qū)、幢)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況并負(fù)責(zé)實(shí)施管理、使用、保養(yǎng)和維修,對(duì)管理范圍內(nèi)的上下管道的鋪設(shè)位置,各種井、池的位置要熟記,隨時(shí)可查找
出來(lái),基礎(chǔ)設(shè)施管理、維修投訴率不超過(guò)8‰。
7.負(fù)責(zé)管理地段(片、幢)內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生的管理和監(jiān)督;制定管理地段內(nèi)的植樹(shù)種花、種草及美化環(huán)境計(jì)劃,并組織實(shí)施;宣傳、發(fā)動(dòng)教育住戶愛(ài)護(hù)衛(wèi)生,監(jiān)督、協(xié)助居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)部門(mén)及時(shí)打掃和清理垃圾,保證住宅區(qū)無(wú)鼠、無(wú)蠅、無(wú)臭,使居住環(huán)境達(dá)到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過(guò)1%。
8.負(fù)責(zé)房屋租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的收繳,每月房租收繳率的98%以上,每月管理費(fèi)收繳率95%,各種規(guī)費(fèi)的收繳率90%以上。
9.搞好居民來(lái)信來(lái)訪接待,認(rèn)真處理住房管理中的居民投訴,每一個(gè)投訴均須有回復(fù)并及時(shí)處理。大問(wèn)題三天內(nèi)有回復(fù),五天內(nèi)處理;處理來(lái)信、來(lái)訪和投訴必須有文字登記,并定期整理存檔和上報(bào)。
10.負(fù)責(zé)接待居民有關(guān)住房方面的咨詢,積極做好住戶巡訪工作,主動(dòng)上門(mén)為孤寡老幼戶、困難戶提供服務(wù),為其解決困難,與住戶建立和維持良好的關(guān)系,調(diào)動(dòng)住戶參與住房管理。
11.積極參與屋村管理決策,及時(shí)了解房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并定期寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告。
12.負(fù)責(zé)做好管理地段的巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象;做好居民有關(guān)住戶裝修申請(qǐng)、報(bào)審、驗(yàn)收工作。
13.參與新樓驗(yàn)收工作,并代表業(yè)主或住戶利益,嚴(yán)格驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映,監(jiān)督其及時(shí)處理。
(四)房屋管理員工作量規(guī)范
根據(jù)房屋管理員崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的工作量,對(duì)房屋管理員的工作量規(guī)范如下:
1.每日工作量
(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍,巡視內(nèi)容為:
①檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無(wú)亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無(wú)亂涂、亂畫(huà)、張貼廣告,住宅區(qū)內(nèi)有無(wú)亂擺攤販);
②住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無(wú)亂拉亂搭,住宅區(qū)有無(wú)可疑人員活動(dòng));
③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹(shù)木花草有無(wú)損壞,房前屋后,公共場(chǎng)所有無(wú)亂扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有無(wú)亂停放車輛,亂涼曬衣服,有無(wú)影響正常休息的噪聲源);
④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無(wú)損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護(hù)栓,路障是否完好,娛樂(lè)設(shè)施有無(wú)損壞)。
以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問(wèn)題和不能處理的問(wèn)題應(yīng)向屋村管理處主任匯報(bào)。
(2)收繳房租、管理費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用;
(3)接待居民來(lái)信、來(lái)訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理的投訴;
(4)解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)咨詢;
(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量;
(6)作好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。
(7)整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書(shū)報(bào)刊;清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等)。
2.一周工作
(1)走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換住宅區(qū)管理意見(jiàn),了解住戶在住房方面有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,租金的變化,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況)。
(2)初審住戶裝修申請(qǐng),并報(bào)上級(jí)審批;
(3)檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運(yùn)行是否正常;樓道、過(guò)道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,住宅樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處主任和有關(guān)部門(mén),并協(xié)助處理。
(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔。
(5)檢查房屋使用情況,有無(wú)長(zhǎng)期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。
3.一月工作
(1)編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表,制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)屋村管理處主任;
(2)編制租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)管理主任;
(3)組織修剪管理地段內(nèi)
第2篇 物業(yè)管理勞動(dòng)人事管理技巧范例精解-7
物業(yè)管理的勞動(dòng)人事管理技巧及范例精解(7)
第七節(jié) 物業(yè)公司業(yè)務(wù)員的工作要?jiǎng)t與素質(zhì)要求
一、敬業(yè)樂(lè)觀
(一)了解公司
當(dāng)員工剛進(jìn)入公司時(shí),必須先對(duì)公司作一番了解。
1.公司的共同目標(biāo)。每一家公司都有各自的目標(biāo),并且通過(guò)“經(jīng)營(yíng)理念”、“經(jīng)營(yíng)方針”等形式,明白地表示給員工知曉。而在公司內(nèi)工作的每一個(gè)人,都必須朝同一方面從事有秩序的活動(dòng),才能達(dá)成公司目標(biāo)。所以,一踏進(jìn)企業(yè)工作,都應(yīng)先深入了解公司的目標(biāo)。
2.公司的目標(biāo)可分解為公司內(nèi)每個(gè)人的目標(biāo)。公司必須要由很多人分擔(dān)其各式各樣的工作,這些任務(wù)的完成才能達(dá)成公司的總目標(biāo)。
3.盡心完成自己分內(nèi)的工作。既然員工是公司的一份子,就不可以因?yàn)楸旧淼膮拹夯蛐那椴患训壤碛啥蛔銎渑啥ǖ墓ぷ鳌?/p>
(二)由學(xué)生意識(shí)轉(zhuǎn)為社會(huì)人意識(shí)
剛步出校門(mén)的學(xué)生,一旦進(jìn)入公司服務(wù)后,公司就必須將他們嬌嫩的學(xué)生意識(shí)轉(zhuǎn)換為社會(huì)人意識(shí)。
學(xué)生和社會(huì)人的差異在哪里呢
一般說(shuō)來(lái),在學(xué)生時(shí)代的意識(shí)是:
1.沒(méi)有上、下班固定時(shí)間,而且休假日很多,可以自由處理的時(shí)間比較多;
2.以考試成績(jī)來(lái)評(píng)價(jià)自己和別人;
3.只和自己喜歡的人或氣味相投的人交往;
4.平?？看蛄愎?lái)賺錢(qián),不需要考慮什么利益問(wèn)題;
5.為了考試必須認(rèn)真念書(shū)。
可是身為社會(huì)人,就不一樣了,進(jìn)入了社會(huì)到公司上班后,在意識(shí)上必須具備:
1.不僅有固定的上、下班時(shí)間,而且工作忙的時(shí)候必須自覺(jué)留下來(lái)加班;
2.以日常的工作態(tài)度、成果來(lái)評(píng)定員工的表現(xiàn);
3.不論年齡、性別,都要與別人保持良好的人際關(guān)系;
4.為了公司的利益,做事時(shí)必須考慮工作效率和降低成本;
5.工作上必須具備的知識(shí),必須靠自己主動(dòng)去努力充實(shí)。
(三)成功的表現(xiàn)
作為一名成功的業(yè)務(wù)員,工作時(shí)應(yīng)表現(xiàn)得精神抖擻、一絲不茍,在與顧客應(yīng)對(duì)時(shí),親切有禮,給人感受頗為舒暢。這種敬業(yè)樂(lè)群的工作態(tài)度,并非與生俱來(lái),而是靠長(zhǎng)期培育訓(xùn)練出來(lái)的。
二、著裝整潔
“佛要金裝,人要衣裝”。由于一個(gè)業(yè)務(wù)員的外表,會(huì)給公司內(nèi)、外人士留下深刻印象,所以,業(yè)務(wù)員在上班時(shí)間,對(duì)自己的穿著應(yīng)多加留意,一名業(yè)務(wù)員服裝的貴賤在其次,重要的是讓人有清潔愉悅的感覺(jué)。一個(gè)能干的業(yè)務(wù)員,除了要將工作做得盡善盡美之外,還須給人以良好的印象。而要給人良好的印象,員工應(yīng)該視不同的場(chǎng)合穿得體的服裝。
在服裝方面,應(yīng)注意的事項(xiàng)有:
1.服裝應(yīng)以便于工作,不要穿休閑服或太過(guò)華麗的衣服。如果公司規(guī)定穿制服或工作服,應(yīng)依照公司的規(guī)定穿著。
2.服裝要求整齊清潔,絕對(duì)不可骯臟皺亂。
3.為有利于規(guī)范員工行為和加強(qiáng)自律,上班時(shí)應(yīng)將名牌、服務(wù)證掛在左胸上。
4.如果休假日需加班會(huì)見(jiàn)客人時(shí),也要像平常上班一樣,裝扮整齊。
三、工作步驟
一名業(yè)務(wù)員被指示做某一工作時(shí),最好依以下步驟來(lái)進(jìn)行,以收事半功倍之效。
1.接受工作指示或命令。一般業(yè)務(wù)員做某一工作時(shí),會(huì)接獲上司的工作指示。這時(shí)候,不能只聽(tīng)上司交代的,還要明確地掌握住工作目的才行。所以,員工要深思的事情有:①目標(biāo)是什么②為什么必須達(dá)到那個(gè)目標(biāo);③何時(shí)達(dá)到呢④如何會(huì)做得更好
2.搜集有關(guān)的資料、情報(bào)。即搜集與工作的計(jì)劃、執(zhí)行等相關(guān)的文件、資料、情報(bào),而且對(duì)于情報(bào)的選擇,要有慧眼。
3.考慮工作的步驟與方法。愈是需要花長(zhǎng)時(shí)間工作的事情,愈需要依照工作的步驟與方法來(lái)做,才比較有效率,此時(shí)宜好好活用“5w2h”的審核表。
4.決定工作的步驟與方法。不妨從所擬定的幾個(gè)方案中挑選較合理的,決定時(shí)應(yīng)該考慮到“更早、更好、更輕松、更便宜”這幾項(xiàng)因素,來(lái)做篩選。
5.制定行事表。
6.實(shí)施時(shí)須留意:①確實(shí)依照所計(jì)劃的步驟和方法去做;②很自信地去執(zhí)行;③時(shí)時(shí)審核實(shí)際進(jìn)度和預(yù)定計(jì)劃的差距,必要時(shí)修改所定計(jì)劃。
7.檢討與評(píng)估。從品質(zhì)、期限、成本等層面,將工作的結(jié)果和當(dāng)初的計(jì)劃做一比較,如果不能達(dá)到預(yù)期結(jié)果,就應(yīng)該找出其原因。
8.做完后,向上司報(bào)告結(jié)果。
注:5w2h之中5w是:when、where、who、why、what,即何時(shí)、何地、何人、何因、何事;2h是how、how much(many),即如何、多少。
四、商用文書(shū)
商用文書(shū)有一定的標(biāo)準(zhǔn)格式:①發(fā)文號(hào)碼;②發(fā)文年月日;③收件人;④發(fā)件人;⑤文件名稱;⑥問(wèn)候語(yǔ);⑦本文;⑧末文;⑨結(jié)語(yǔ);要點(diǎn)摘錄;追加或附注事項(xiàng)。
這兒提出幾點(diǎn)需要特別留意之處:
1.收件人的公司名稱、職稱名稱、個(gè)人姓名等,都要用敬語(yǔ)來(lái)寫(xiě),而且公司名稱應(yīng)全文照寫(xiě),不可省略。
2.文件名稱應(yīng)該力求簡(jiǎn)潔具體,讓人能夠一目了然,知道該項(xiàng)文件的主旨是什么。
3.開(kāi)頭問(wèn)候的部分,一般寫(xiě)些問(wèn)候語(yǔ),或有關(guān)最近交易的感謝詞句等。
4.正文、末文部分要簡(jiǎn)明,且能有一氣呵成的連貫性。
5.文章要以客氣、不失禮的口吻,不過(guò)也不可過(guò)于冗長(zhǎng)、散溫、喪失格調(diào)。
6.避免使用艱澀或陳腐的言詞,力求平易簡(jiǎn)潔和現(xiàn)代化。
7.不可有錯(cuò)字、漏字,因錯(cuò)漏字是很失禮的事。信件寫(xiě)好后,一定要再過(guò)目。
8.對(duì)外文函,避免手寫(xiě)而盡可能打印。
9.發(fā)信時(shí)機(jī)不可錯(cuò)過(guò)。
10.書(shū)信的格式應(yīng)尊重對(duì)方國(guó)家的習(xí)慣。
五、關(guān)于問(wèn)題的解決
對(duì)于一名業(yè)務(wù)人員要盡可能避免問(wèn)題的發(fā)生,但仍難免會(huì)發(fā)生浪費(fèi)或錯(cuò)誤事情,若能夠提高警覺(jué)并加以改善,事情就會(huì)做得圓滿無(wú)缺。
首先,為了避免小錯(cuò)不斷發(fā)生,每位業(yè)務(wù)員對(duì)于自己分內(nèi)的工作,應(yīng)該每時(shí)每刻都存有問(wèn)題意識(shí),也就是經(jīng)常采取“質(zhì)問(wèn)”的態(tài)度來(lái)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。比如常自問(wèn):“為什么會(huì)變成那個(gè)樣子呢”“該怎么做,才會(huì)把事情做得更好”等問(wèn)題,然后激蕩思考力來(lái)處理這些問(wèn)題。
不可對(duì)習(xí)以為常的工作抱著“這樣做就成了”的態(tài)度,如此一來(lái),問(wèn)題意識(shí)就蕩然無(wú)存,也不可能再發(fā)掘什么問(wèn)題及進(jìn)一步要求自我改進(jìn)了。因此,一個(gè)肯精益求精的業(yè)務(wù)員,會(huì)經(jīng)常保持鮮活、敏銳的眼光來(lái)探尋新的問(wèn)題,并努力要求自己去突破改善。
平常到底有些什么問(wèn)題等著業(yè)務(wù)員去發(fā)掘呢常見(jiàn)的問(wèn)題有:
1.具有障礙性質(zhì)的問(wèn)題。也就是為了達(dá)到目標(biāo),而讓業(yè)務(wù)員頗感困擾、難以處理的問(wèn)題。
2.與所定的基準(zhǔn)發(fā)生偏差的問(wèn)題。如業(yè)績(jī)不能如所預(yù)期的增長(zhǎng),糾紛發(fā)生率偏高,出錯(cuò)誤的件數(shù)比平常增加等。
3.為了達(dá)到目標(biāo)而必須解決、改善的重要問(wèn)題。
4.屬于創(chuàng)新之類的問(wèn)題。這是公司為了將來(lái)要開(kāi)創(chuàng)新的事業(yè)、開(kāi)發(fā)新的業(yè)績(jī)等,衍生出來(lái)的問(wèn)題。業(yè)務(wù)員必須愿意積極面對(duì)新的挑戰(zhàn),同心協(xié)力,努力去克服困難。
在分析問(wèn)題的過(guò)程中,可以采用因果分析圖(也稱魚(yú)刺圖)和pareto圖(也稱排列圖)作為輔助工具。
六、禮貌用語(yǔ)
一名業(yè)務(wù)員對(duì)于“敬語(yǔ)”應(yīng)有所了解,然后在與人交談時(shí)靈活運(yùn)用。比如:
1.尊敬語(yǔ):表示尊敬對(duì)方和對(duì)方的動(dòng)作之言詞,如“您”等。
2.謙遜語(yǔ):表示謙卑的言詞,如“敝公司”、“本人”等。
3.客氣語(yǔ):表示對(duì)對(duì)方的客氣話,如“請(qǐng)”。
4.敬語(yǔ)加上客氣話,如“李總經(jīng)理,您請(qǐng)用”。
在商界上,最好多使用第四類的敬語(yǔ),讓人感受到彬彬有禮。
有些說(shuō)話不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉I(yè)務(wù)員,很容易在上班時(shí)間因一時(shí)疏忽,在顧客或上司面前講錯(cuò)了話,故而不可不慎。例如:①俺。②你是誰(shuí)?、鄣纫幌?④什么事⑤要我來(lái)問(wèn)嗎⑥什么再說(shuō)一遍!⑦你第一次嗎⑧快一點(diǎn)!⑨寫(xiě)下你的地址、姓名。打電話給經(jīng)辦人等等,不可輕易脫口而出。
七、使用電話
電話對(duì)工商界來(lái)說(shuō),是不可缺少的工具?？墒?如果使用不當(dāng),比如說(shuō)話聲音太大、不親切、不簡(jiǎn)潔等,反而會(huì)出現(xiàn)反效果。所以,員工應(yīng)該懂得使用電話的禮節(jié)。
使用電話時(shí),應(yīng)該注意以下事項(xiàng):
1.不管是打電話或接電話,不可因?yàn)閷?duì)方看不到你說(shuō)話的表情或態(tài)度,就草率地應(yīng)答對(duì)方,還是要保持應(yīng)有的說(shuō)話態(tài)度。
2.打電話的時(shí)間應(yīng)該留意小心,如打到公司時(shí),最好避免中午或下班后的時(shí)間,打到個(gè)人的住家,則應(yīng)該避免吃飯的時(shí)間。
3.最好在清靜的地方打電話,這樣比較不會(huì)泄漏業(yè)務(wù)機(jī)密。還有,若夾雜喧鬧嬉笑聲,會(huì)引起對(duì)方的不悅,這點(diǎn)也要留意。
4.電話是很方便的通訊工具,但不是所有的事情都可以靠電話來(lái)處理。如果是要拜托長(zhǎng)輩或顧客的事,或要向?qū)Ψ奖磉_(dá)歉意時(shí),不管對(duì)方住多遠(yuǎn),最好親自去拜訪一趟,比打電話來(lái)得好些。
接電話時(shí),還要注意:
5.電話鈴一響,就要馬上去接,絕對(duì)不可任它一直響下去而不管。
6.接了電話筒以后,要馬上清晰地表明自己公司的名稱、自己所屬的單位。若對(duì)方說(shuō)“經(jīng)常麻煩您”,就要回答“哪里,我們才是麻煩您!”
7.如果對(duì)方?jīng)]有說(shuō)出公司名稱、所屬單位,或自己的姓名,接電話這邊應(yīng)該說(shuō):“抱歉,您是哪一位”以確認(rèn)對(duì)方的身份。
8.接電話時(shí),一定要交談的內(nèi)容記在備忘錄上,以免忘了誤事。
9.若電話中所談的事情,需要傳達(dá)給有關(guān)同仁,必須將時(shí)間、地址、內(nèi)容等正確地傳達(dá)出去。
10.電話講完后,要確定對(duì)方已掛上電話筒,才能放下電話,這是應(yīng)有的禮貌。
八、交換名片
交換名片是建立人際關(guān)系的第一步,如果運(yùn)用得當(dāng),將有助于自己事業(yè)的發(fā)展?；诖?業(yè)務(wù)員在與人初次見(jiàn)面交換名片時(shí),須注意以下幾點(diǎn):
1.外出時(shí),必須準(zhǔn)備一些名片,若忘記攜帶或用光了而未準(zhǔn)備,都欠妥當(dāng)。
2.名片應(yīng)從名片夾抽出,而名片夾最好放在上衣胸口的袋里,千萬(wàn)不要放在長(zhǎng)褲口袋中。還有,名片從皮包夾或車票夾取出不太好看。
3.名片最好是站著遞給對(duì)方,如果自己是坐著,待對(duì)方走過(guò)來(lái)時(shí),應(yīng)站立起來(lái),問(wèn)候?qū)Ψ胶笤俳粨Q名片。
4.地位較低的人或訪問(wèn)的人要先遞出名片。如果對(duì)方有很多人,先與主人或地位較高的人交換;如果自己這方人較多,就由地位較高的人先向?qū)Ψ竭f出名片。
5.名片遞給對(duì)方時(shí),應(yīng)從對(duì)方看得到的方向交給對(duì)方。
6.名片應(yīng)該以雙手遞給對(duì)方,收別人名片時(shí),也要用雙手去接。
7.拿到對(duì)方的名片時(shí),應(yīng)先仔細(xì)看一遍,碰到不認(rèn)識(shí)的字,應(yīng)問(wèn)對(duì)方怎么念。另外,也要確認(rèn)一下對(duì)方的頭銜。
8.收了對(duì)方的名片后,若是在站著講話,應(yīng)該將名片拿在齊胸的高度;若是坐著,就放在視線所及之處;若一次收很多張名片,就按順序放在桌子上。
9.在談話中,不可折皺對(duì)方的名片,或任意丟棄在桌上,這樣是極不禮貌的。
九、會(huì)客
當(dāng)有客人來(lái)公司,柜臺(tái)的業(yè)務(wù)員出面迎接,見(jiàn)到對(duì)方時(shí),要先說(shuō)“歡迎光臨敝公司”,然后將客人帶到會(huì)客室。
在引導(dǎo)客人通過(guò)走道走進(jìn)會(huì)客室之時(shí),要注意到如下幾點(diǎn):①在客人的左前方兩三步,說(shuō):“請(qǐng)走這邊!”然后以自己的背不完全被客人看到為準(zhǔn)則,靜靜地帶路。②若走道彎彎曲曲或上下起伏時(shí),要輕聲提醒客人注意。③通過(guò)危險(xiǎn)地帶時(shí),要提醒訪客務(wù)必小心。
搭乘電梯時(shí),要注意的事項(xiàng)有:①自己先進(jìn)入,按鈕,到了之后,先讓訪客出去。②如果電梯有人操作,進(jìn)出電梯時(shí),應(yīng)讓客人或上司先走。
引導(dǎo)客人進(jìn)入會(huì)客室后,必須:①認(rèn)客人坐上座。②要客人長(zhǎng)等時(shí),應(yīng)拿出雜志、報(bào)紙給客人看,并不時(shí)進(jìn)來(lái)傳達(dá)拜訪對(duì)象的狀況。③若拜訪對(duì)象在開(kāi)會(huì),或有其他事情時(shí),最好由本人或其代理人先出來(lái)照會(huì)一下,并說(shuō)聲抱歉,再讓客人等候。
在上班時(shí)間內(nèi),如果須在同一時(shí)段約見(jiàn)同事和公司外的訪客,則應(yīng)以訪客為優(yōu)先。
對(duì)于來(lái)訪的客人應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)呢
1.無(wú)論訪客的身份如何,不可讓他久等。
2.會(huì)見(jiàn)訪客時(shí),舉止要高雅。不可將雙手交叉于胸前,不要盤(pán)腿而坐,大腿不可神經(jīng)質(zhì)地?fù)u動(dòng)等。
3.西裝要穿著整齊,紐扣要扣好。
4.當(dāng)代表公司接待訪客時(shí),不可談些個(gè)人的想法或自己所不知道的事情,也就是,絕不做不負(fù)責(zé)任的承諾或回答。
5.與客人會(huì)面時(shí),為了維護(hù)公司的形象,應(yīng)該顯現(xiàn)明朗誠(chéng)懇的態(tài)度。
6.會(huì)客時(shí),原則上不要接聽(tīng)電話,如果非接不可,應(yīng)獲得訪客的諒解。
來(lái)訪的客人告辭時(shí),業(yè)務(wù)員原則上應(yīng)送到公司門(mén)口,如果公司在高樓大廈內(nèi),則至少要送到電梯口。
有關(guān)送客時(shí)要注意的事項(xiàng)有:
1.當(dāng)走在走廊時(shí),業(yè)務(wù)員應(yīng)走在訪客的斜后方,不過(guò),當(dāng)要為客人指引出口、電梯等時(shí),就要走在客人的左前方。
2.當(dāng)送客人到電梯口時(shí),必須要等到電梯門(mén)關(guān)了后才可離開(kāi),而送訪客上車時(shí),則在汽車開(kāi)動(dòng)時(shí),應(yīng)鞠躬行禮送客。
3.客人乘自用車來(lái)訪時(shí),應(yīng)該在客人離開(kāi)前,通知停車場(chǎng)將車開(kāi)到公司大門(mén)口處等候。
4.提醒訪客,不要忘記寄存的物品。
十、拜訪客戶
當(dāng)業(yè)務(wù)員代表公司到客戶的公司或住宅拜訪時(shí),不僅不可為對(duì)方帶來(lái)困擾,而且在訪問(wèn)前,還要做好各種準(zhǔn)備。在訪問(wèn)前應(yīng)做的準(zhǔn)備事宜有:
1.先與受訪者預(yù)約,并將訪問(wèn)的目的、日期、停留時(shí)間、人數(shù)一并告訴對(duì)方;
2.當(dāng)約定有所變更時(shí),應(yīng)及早與對(duì)方取得聯(lián)絡(luò);
3.再次確認(rèn)訪問(wèn)的目的,使對(duì)方了解談話的方向;
4.多數(shù)人一同去拜訪時(shí),應(yīng)先做好協(xié)調(diào)工作;
5.將必要的資料、名片準(zhǔn)備好;
6.即使事前有預(yù)約,出發(fā)前仍須確認(rèn)對(duì)方的情況。
到了拜訪對(duì)象的處所時(shí),應(yīng)注意:
1.起碼要比預(yù)定的時(shí)間早到5分鐘。
2.到了目的地之后,要先整理服飾,外套應(yīng)該在進(jìn)門(mén)前脫下。
3.如果遲到的話,應(yīng)該及早跟對(duì)方或本公司聯(lián)絡(luò),以免別人認(rèn)為你不守信。遲到時(shí)若不聞不問(wèn),不僅有損個(gè)人的形象,也會(huì)毀了公司的信譽(yù)。
拜訪客戶時(shí),業(yè)務(wù)員的一舉一動(dòng)都會(huì)受到對(duì)方的注意,為了讓自己以及公司為對(duì)方留下良好的印象,業(yè)務(wù)員應(yīng)該以合宜的態(tài)度來(lái)應(yīng)對(duì)才是。
首先,到達(dá)對(duì)方的前臺(tái)時(shí),應(yīng)該:
1.要清晰地講出公司名稱、自己的姓名、拜訪對(duì)象,以及事前是否有預(yù)約,并將名片遞出等待轉(zhuǎn)達(dá);
2.若是通過(guò)介紹人安排見(jiàn)面,應(yīng)將實(shí)情說(shuō)明,并提示介紹信;
3.柜臺(tái)答允代為轉(zhuǎn)達(dá)時(shí),就即道謝,再在指定的場(chǎng)所等候。
其次,在等候時(shí),應(yīng)注意:
1.不可東張西望、流露出驚恐的樣子,應(yīng)該在指定的場(chǎng)所靜靜地等候;
2.離開(kāi)等候處所時(shí),應(yīng)向柜臺(tái)人員交待一聲;
3.等候時(shí)間超過(guò)30分鐘仍無(wú)法會(huì)面,不妨約定下次再見(jiàn)面的時(shí)間,然后離去;
4.當(dāng)對(duì)方正在忙碌或不在時(shí),可以留下名片,簡(jiǎn)要說(shuō)明拜訪內(nèi)容,請(qǐng)人代為轉(zhuǎn)交。
被引見(jiàn)時(shí),要注意:
1.站在入口處,等待一下;
2.對(duì)方邀請(qǐng)進(jìn)入時(shí),先在所指定的席位上正襟危坐地等候要拜訪的對(duì)象,以便等一下站起來(lái)與對(duì)方打招呼;當(dāng)外出和拜訪對(duì)象晤談時(shí),業(yè)務(wù)員應(yīng)該表現(xiàn)得落落大方。
在會(huì)客室等待拜訪時(shí),就應(yīng)該:
1.看到對(duì)方進(jìn)來(lái),應(yīng)該立刻站起來(lái)與對(duì)方招呼。
2.對(duì)方說(shuō)請(qǐng)坐時(shí),應(yīng)即道謝;
3.感謝對(duì)方接見(jiàn)之后,再確認(rèn)對(duì)方可以談話的時(shí)間有多少。
在晤談時(shí)應(yīng)注意:
1.原則上不應(yīng)該抽煙,若想抽,應(yīng)在確認(rèn)對(duì)方不怕煙熏時(shí)才可抽。不過(guò),當(dāng)你向?qū)Ψ阶稣f(shuō)明時(shí),最好不要抽。還有,絕不可叨著煙,這樣很不禮貌;
2.不要流露出一副坐立不安的樣子,這樣不僅對(duì)方會(huì)被感染,而且亦難以取得對(duì)方對(duì)自己的信依賴感。所以,入座時(shí)應(yīng)盡量坐在椅子的前半部,兩手則放在膝上或手持筆記、文具等,并且應(yīng)避免蹺起大腿;
3.講話時(shí)應(yīng)看著對(duì)方,不可東張西望或一直往下看。
十一、洽談
要想成為洽談的高手,發(fā)自內(nèi)心的熱情與誠(chéng)意是第一要訣。
在與別人洽談時(shí)要注意:
1.要熱忱、誠(chéng)懇地和對(duì)方交談,務(wù)必謙虛。
2.咬字要清楚,讓對(duì)方易于了解。
3.聲音太大、太小或音調(diào)過(guò)高,都應(yīng)避免。
4.長(zhǎng)話最好分成幾個(gè)段落,以便讓對(duì)方有思考的時(shí)間。
5.在洽談前,將要表達(dá)的內(nèi)容規(guī)劃出優(yōu)先順序,洽談時(shí)再逐一提出,但不可以專家的姿態(tài),唱獨(dú)腳戲。
6.談話要能夠引起對(duì)方的共鳴,不可傷對(duì)方的自尊,也不要使用對(duì)方不懂的專門(mén)用語(yǔ)或外語(yǔ)。
7.盡量多聽(tīng)取對(duì)方的意見(jiàn),不光是聽(tīng),還要用心傾聽(tīng)下來(lái),邊聽(tīng)邊記錄。
8.最好不要用方言,以免對(duì)方聽(tīng)不懂。
9.不要忘記自己是代表公司與對(duì)方洽談業(yè)務(wù)。
10.發(fā)言時(shí)要說(shuō)“敝公司”或“我們”……,而不是說(shuō)“我”……,總之,時(shí)時(shí)以公司的意向?yàn)橐罋w。
11.在與對(duì)方洽談時(shí),要避免顯露個(gè)人的意見(jiàn)、感情。
十二、約會(huì)
約會(huì)準(zhǔn)時(shí),是做生意的基本條件。一個(gè)沒(méi)有時(shí)間感的人,做起生意會(huì)讓人沒(méi)有信任感。所以,與人有約,一定要切
實(shí)履行,絕不可輕易失約。與人約會(huì)時(shí),應(yīng)注意:
1.不做太離譜的約定。
2.發(fā)言時(shí),要先衡量,哪些是自己權(quán)限內(nèi)可說(shuō)的,哪些是不可說(shuō)的。
3.遇到自己不了解的事務(wù),或必須取得上司、他人同意者,應(yīng)予保留等回到公司與有關(guān)人員磋商后,再和對(duì)方聯(lián)絡(luò)。
4.要將約定的事項(xiàng)記錄下來(lái),在洽談結(jié)束后再互相確認(rèn)一下。
5.所做的約定,無(wú)論是大是小,都要向上司報(bào)告。
約定完成以后,必須注意:
1.談完主題內(nèi)容后,不要再說(shuō)些無(wú)謂的話,應(yīng)趕快道謝離去。
2.不要超過(guò)預(yù)定的時(shí)間,萬(wàn)一超過(guò),必須道歉。
3.離開(kāi)時(shí)不要忘了隨身攜帶的文件、物品,以免泄露公司的機(jī)密。
十三、表達(dá)能力
作為一名業(yè)務(wù)人員,能夠從容地站在眾人面前說(shuō)話,是最基本的要求,并將直接影響自己業(yè)務(wù)上的成交率。遇事畏首畏尾,靦靦腆腆的人,總覺(jué)得這種個(gè)性是天生的,沒(méi)有辦法改變。然而個(gè)性受后天環(huán)境的影響也很大,如果有信心,還是可以矯正的。
1.心里想要做的事,最好付諸實(shí)施,這并不需要有多大的果斷力,只要有點(diǎn)勇氣就可以了。
2.不妨拉下臉皮想,就是丟臉,也不要怕在眾人面前發(fā)言,如此歷練過(guò)幾次,膽子變大后,遇事就不會(huì)縮手縮腳了。
3.一般靦腆的人愈是想著自己的缺點(diǎn),就愈是畏縮不前。最好厚著臉皮想“又不是只有我才有缺點(diǎn),大家都有,有什么好擔(dān)心的呢”
第3篇 勞動(dòng)人事管理人員部門(mén)崗位責(zé)任制
勞動(dòng)人事管理部門(mén)(人員)崗位責(zé)任制范文
1、勞動(dòng)人事管理部門(mén)(人員)負(fù)責(zé)組織與員工簽訂(變更)勞動(dòng)合同時(shí),應(yīng)在合同中如實(shí)告知員工職業(yè)病危害及其后果、職業(yè)病防護(hù)措施和待遇等真實(shí)情況。
2、組織新員工進(jìn)行崗前體檢,不得將有殘疾的工人或者有職業(yè)禁忌的工人分配到其所禁忌的工作崗位。
3、協(xié)調(diào)組織職業(yè)衛(wèi)生安全管理部門(mén)及相關(guān)部門(mén)對(duì)新員工進(jìn)行三級(jí)職業(yè)衛(wèi)生安全教育。
4、做好職工勞動(dòng)紀(jì)律教育,對(duì)嚴(yán)重違反勞動(dòng)紀(jì)律,影響安全生產(chǎn)的,提出處理意見(jiàn)。
5、依法為從業(yè)人員參加工傷社會(huì)保險(xiǎn),并繳納保險(xiǎn)費(fèi)。
6、每年組織對(duì)接觸職業(yè)病危害因素的從業(yè)人員到有資質(zhì)的職業(yè)健康體檢機(jī)構(gòu)進(jìn)行職業(yè)健康體檢。根據(jù)體檢結(jié)果,對(duì)有職業(yè)禁忌的從業(yè)人員應(yīng)調(diào)離原崗位。凡接觸職業(yè)病危害因素的從業(yè)人員,離職時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行職業(yè)健康離崗體檢。
7、按照規(guī)定為從業(yè)人員建立健康監(jiān)護(hù)檔案。
8、為離職人員無(wú)償如實(shí)提供個(gè)人職業(yè)健康檔案復(fù)印件。
