寫字樓大廈房屋維修管理
寫字樓、大廈房屋維修管理
隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)各類問題,如不早日維修,大廈將會變成一座危樓,對業(yè)戶的財產(chǎn)及人身安全受到嚴(yán)重的影響。故此房屋的保養(yǎng)維修成為一項重要的環(huán)節(jié),為業(yè)主的房產(chǎn)得以保值及增值。
進(jìn)行大廈維修前要做好工程招標(biāo),工程設(shè)計技術(shù)指標(biāo),合同管理,施工控制等工作,而完工后再進(jìn)行工程竣工驗收、工程結(jié)算及維修、技術(shù)資料整理等!
(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為a.翻修b.大修c.中修d.小修e.綜合維修五項.
a.翻修工程:指全部拆除,重新設(shè)計,重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求.
b.大修工程:指需拆換/改動部分主體結(jié)構(gòu),但不需全部拆除的工程,該等費用為同類造價的25%以上.
c.中修工程:指拆換/改動少量主體結(jié)構(gòu),保持原來房屋的規(guī)劃和結(jié)構(gòu)的工程,費用約為同類造價的20%以下.
d.小修工程:指日常小損小壞的修復(fù),保持房屋完損等級,進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)工程.
e.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進(jìn)行一次性全部修完的工程,為該同類結(jié)構(gòu)的造價20%以上的費用。
(2)寫字樓修繕的標(biāo)準(zhǔn),按房屋不同的結(jié)構(gòu),裝修及設(shè)備條件劃分,以一等房屋為標(biāo)準(zhǔn),內(nèi)容包括:
a.結(jié)構(gòu):包括磚木,混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。
b.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。
c.門窗:正規(guī)門窗,有紗門窗或雙層窗。
d.墻面:中級或中級以上的粉飾。
e.設(shè)備:獨廚有水電、衛(wèi)生設(shè)備、采暖地區(qū)有暖氣。
(3)寫字樓結(jié)構(gòu)的修繕注意事項
a.對混凝土結(jié)構(gòu)變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施的使用情況,應(yīng)進(jìn)行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理,及時制止任意開孔洞。
b.鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及時補修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環(huán)氧樹脂涂料進(jìn)行防護(hù)。
c.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)的維護(hù)工作。
d.對房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求,不得隨意改變用途,超載或?qū)Y(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。
(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項
a.屋頂應(yīng)每季進(jìn)行一次全面檢查。
b.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時清除。
c.灰屋面架設(shè)設(shè)施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。
d.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補時,應(yīng)采取保護(hù)性措施,防止屋面受損。
(5)寫字樓各管道井的維修注意事項。
a.不得隨意將通風(fēng)道堵封,堵塞及受到破壞。及時清理油積和灰塵。有裂縫時及早修補。
b.垃圾道堵塞要及時疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內(nèi)清潔,防止在垃圾道上鑿洞。
c.垃圾斗、垃圾門應(yīng)每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時用水泥砂漿修補小洞,防止損壞處漸漸擴大。
d.應(yīng)注意對檢修上(門)的保護(hù),對安裝固定件的保護(hù),防止碰撞管井,有損壞應(yīng)及早維修。
(6)房屋修繕施工及環(huán)境保護(hù)注意事項:
a.噪音的控制:修繕施工設(shè)備機械,如鋸床、刨床、粉碎機等操作時噪音較大,應(yīng)用箱蓋、消聲罩及風(fēng)管吸尖設(shè)施防止噪音及灰塵飛揚,或選擇適當(dāng)?shù)攸c加工!
b.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產(chǎn)生,應(yīng)做好防塵擴散措施,以油布、草墊或灑水等方法減少塵土亂飛或選擇風(fēng)小的天氣施工。
c.垃圾的管理:應(yīng)將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時安排及時清除。
d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內(nèi)部垃圾,嚴(yán)禁用水沖洗路面剩余水泥。
e.施工場地周圍的綠化保護(hù):搭建施工腳手架應(yīng)做好保護(hù),防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴(yán)禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時堆放建筑物料應(yīng)做好保護(hù)措施,防止破壞綠化。
