房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引
開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理作業(yè)指引
1.目的
指導(dǎo)項(xiàng)目開發(fā)成本控制,明確成本控制目標(biāo),規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
2.適用范圍
適用于公司及項(xiàng)目公司的開發(fā)項(xiàng)目在各階段成本目標(biāo)制定和分解工作。
3.術(shù)語和定義
3.1.目標(biāo)成本:通過確定成本目標(biāo)值,施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。
3.2目標(biāo)成本版本:目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中,原則上,每一個版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常,目標(biāo)成本主要分為四個版本。
3.2.1第一版,可研階段目標(biāo)成本(也稱成本估算),采用會計(jì)科目形式,編制范圍為項(xiàng)目整體,定稿時間為項(xiàng)目可研報(bào)告通過時間;
3.2.2第二版,確定規(guī)劃方案目標(biāo)成本,采用會計(jì)科目形式,編制范圍為項(xiàng)目整體,定稿時間為項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃方案確定后;
3.2.3第三版,年度開發(fā)目標(biāo)成本(也稱成本控制指導(dǎo)書),采用會計(jì)科目與單項(xiàng)成本支出目標(biāo)相結(jié)合的形式,編制范圍為當(dāng)期,定稿時間為確定年度開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃,確定當(dāng)期項(xiàng)目規(guī)劃和單體方案后;
3.2.4第四版,施工圖預(yù)算修訂目標(biāo)成本,是在主體工程施工圖預(yù)算確定后對第三版目標(biāo)成本的修訂;
3.3.動態(tài)成本:指當(dāng)前工程項(xiàng)目中即時的成本。
4.職責(zé)
4.1公司及項(xiàng)目公司-造價(jià)部:
4.1.1負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書;
4.1.2負(fù)責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.1.3負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書;
4.1.4負(fù)責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計(jì)數(shù)值及成本建議進(jìn)行溝通,達(dá)成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。
5.工作流程
5.1制定總包工程、主要分包工程承包方式成本控制目標(biāo)建議書
5.1.1在項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段,建安目標(biāo)限額設(shè)計(jì)成本控制建議書審批后,造價(jià)部根據(jù)審批的建議書,對總包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目標(biāo)建議。
5.1.2工程承包方式及成本目標(biāo)建議書編制原則如下:
5.1.2.1總包及分包工程合同結(jié)算成本目標(biāo)由合同(招標(biāo))成本目標(biāo)和設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)兩部分組成,設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證控制目標(biāo)一般根據(jù)各分項(xiàng)工程的性質(zhì)不同按合同(招標(biāo))成本目標(biāo)的10%左右的不同比例確定;
5.1.2.2為了加快項(xiàng)目開發(fā)的速度,一般在總包工程開工前,個別分項(xiàng)工程必須提前開工,需獨(dú)立到政府部門辦理相關(guān)的報(bào)建、招標(biāo)及開工手續(xù),由甲方直接發(fā)包。常見的如土方工程、邊坡支護(hù)與擋土工程、樁基工程等;此類工程建議采用單價(jià)包干的方式,根據(jù)估算總量及限定單價(jià)把分項(xiàng)工程招標(biāo)結(jié)果控制在分項(xiàng)成本目標(biāo)范圍內(nèi);
5.1.2.3對總包工程中一些專業(yè)性較強(qiáng)、行業(yè)競爭較激烈、市場水平與定額水平有一定差異性的工程建議作為總包工程的甲方指定分包工程,引入市場競爭機(jī)制,從而達(dá)到降低成本、保證成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的目的。具體如下:
5.1.2.3.1采用總價(jià)包干方式:如人防工程、白蟻防治工程、電梯工程、通訊工程、發(fā)電機(jī)及配電房安裝工程等,在限額設(shè)計(jì)值下制定承包總價(jià);
5.1.2.3.2采用單價(jià)包干方式:如防水工程、幕墻工程、鋁合金工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、智能化設(shè)備等,根據(jù)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)分解承包單價(jià);
5.1.2.4總包工程承包方式可按招標(biāo)時施工圖紙的完善程度來定,一般來說,各分項(xiàng)工程根據(jù)不同情況可能會采用不同的承包方式,如固定總價(jià)、暫定總價(jià)、綜合單價(jià)包干、費(fèi)率包干等;
5.1.3匯總完成項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式建議,部門經(jīng)理審核,常務(wù)副總經(jīng)理審批,指導(dǎo)總包及分包工程的招標(biāo)及實(shí)施,確?？偘胺职こ坛邪繕?biāo)實(shí)現(xiàn);
5.1.4項(xiàng)目實(shí)施過程中,造價(jià)部負(fù)責(zé)對成本情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控,及時預(yù)警,如有超目標(biāo)的項(xiàng)目,分析原因,及時報(bào)部門經(jīng)理、公司經(jīng)營管理班子決策。
5.2制定項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議書
5.2.1施工圖完成后,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織人員對常用的主要材料(設(shè)備)進(jìn)行分類,據(jù)材料的各自特點(diǎn)及方便施工管理,分別建議采取不同的采購方式,并制定相應(yīng)的成本目標(biāo),控制材料(設(shè)備)成本的目的是材料(設(shè)備)選型定板一定要控制在成本目標(biāo)范圍內(nèi);
5.2.2對主要材料(設(shè)備)采購方式建議的主要原則如下:
5.2.2.1甲購材料(設(shè)備):對金額較大,質(zhì)量要求較高、對樓盤的質(zhì)素影響較大、施工進(jìn)度配合要求不高,可以相對獨(dú)立施工的設(shè)備(安裝)及成品材料可以采取甲購方式。如:機(jī)房設(shè)備、電梯設(shè)備、空調(diào)機(jī)組、水景設(shè)備、雕塑小品、環(huán)境設(shè)施、公建配套工程中專用設(shè)備等。
5.2.2.2甲定乙購材料:設(shè)計(jì)階段無法定板、且該材料品牌差異(質(zhì)量、價(jià)格)較大,對樓盤的素質(zhì)及效果影響很大、甲方要重點(diǎn)控制,且與施工單位工期配合較密切;信息價(jià)相差很大的材料(信息價(jià)上沒有的)的材料適合采用甲定乙購材料。如:外墻磚、防火門、電梯大堂裝修材料、環(huán)境高檔及特別要求的石材、苗木、母線槽、應(yīng)急燈、及會所裝修面層材料等。
5.2.2.3甲方制定范圍、乙方采購材料:工程中常見,對樓盤效果及素質(zhì)影響不大,且有三家及以上價(jià)格、質(zhì)量相近;與信息價(jià)接近;與施工進(jìn)度及配合較密切的材料;如:混凝土、砌體、鋁型材、玻璃、防水材料、普通的面磚及涂料油漆(功能房、樓梯間、地下室等次要位置)、特殊要求的五金件、環(huán)境普通石材(國產(chǎn)中低檔)、ppr管材、pvu排水管、開關(guān)插座等;
5.2.2.4乙定乙購的材料:市場上的所有同類材料價(jià)格都接近、對樓盤效果及素質(zhì)基本沒影響,與信息價(jià)很接近的材料。如:鋼材、電線電纜、電線預(yù)埋管、室外地下管道、模板、普通照明燈具(樓梯間、功能房、地下室);
5.2.3采購主管在完成項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購匯總后報(bào)部門經(jīng)理審核,公司分管副總經(jīng)理審批。
5.3匯總目標(biāo)成本
5.3.1造價(jià)部匯總各項(xiàng)目標(biāo)成本形成《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》,報(bào)相關(guān)部門會簽分管副總經(jīng)理審批《目標(biāo)成本審批表》;
5.4目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書分解下發(fā)執(zhí)行
5.4.1造價(jià)部將目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書落實(shí)到各部門執(zhí)行;
5.4.2各部門根據(jù)目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書的要求進(jìn)行實(shí)施按月度或季度進(jìn)行反饋造價(jià)部;
5.4.5造價(jià)部對各階段的成本進(jìn)行控制,所有項(xiàng)目的資金結(jié)算支付均經(jīng)過造價(jià)部的審核,是否超出目標(biāo)成本對于超出目標(biāo)成本的向責(zé)任部門發(fā)出成本預(yù)警;
5.
5項(xiàng)目成本動態(tài)監(jiān)控
5.5.1工程技術(shù)部控制設(shè)計(jì)變更,并將預(yù)算增加情況反饋造價(jià)部;
5.5.2造價(jià)部嚴(yán)格按照的限價(jià)要求進(jìn)行材料及設(shè)備采購;
5.5.3項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對工程變更的控制,并將預(yù)算增加的情況反饋造價(jià)部;
5.5.4造價(jià)部對招標(biāo)、工程變更、現(xiàn)場簽證進(jìn)行成本預(yù)算控制;
5.6項(xiàng)目成本動態(tài)分析
5.6.1造價(jià)部根據(jù)各環(huán)節(jié)的成本反饋信息對照項(xiàng)目目標(biāo)成本分析提出成本預(yù)警或進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整,并按月(季)編報(bào)《綜合成本分析報(bào)告》
5.7目標(biāo)成本調(diào)整
5.7.1對于超過目標(biāo)成本的各類項(xiàng)目判斷是否有補(bǔ)充預(yù)算(設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場工程簽證),如果有補(bǔ)充預(yù)算則在目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書中調(diào)整目標(biāo)成本,由責(zé)任部門申請報(bào)造價(jià)部審核,分管副總經(jīng)理審批;
5.7.2對于無補(bǔ)充預(yù)算的項(xiàng)目又未在工程量清單中列出的其他發(fā)生項(xiàng)目成本在項(xiàng)目竣工結(jié)算中不與考慮。
6.支持文件
無
7.相關(guān)表格記錄
7.1.《項(xiàng)目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議》
7.2.《項(xiàng)目主要材料(設(shè)備)采購方式及成本控制目標(biāo)建議》
7.4.《目標(biāo)成本控制指導(dǎo)書》
