第1篇 運營管理部部門職能
營銷中心運營管理部部門職能
◆監(jiān)督職能:運營部根據(jù)物流各項目公司的工作目標和質量方針督促檢查物業(yè)、經(jīng)營管理分布的貫徹落實。
◆支援職能:運營部對各系管理分部提供必要的專業(yè)工作指引及技術咨詢。
◆管理職能:運營部建立和持續(xù)改進質量管理體系,制定發(fā)展規(guī)劃和工作計劃,審定各部門職責,落實安全措施,對各商鋪日常管理及服務的督導。
職能簡介:
1、經(jīng)營組:檢查督導各項目公司經(jīng)營部門員工,為廠商經(jīng)營管理服務(諸如:合同簽訂、面積確認、戶名更換、退訂、租戶入場交鋪、收鋪、合同到期撤場的管理、租戶檔案管理)過程中的工作流程、服務質量及標準。
2、物業(yè)組:根據(jù)物業(yè)管理標準,檢查督促各項目公司物業(yè)部門員工,為廠商在物業(yè)管理服務(諸如:建筑物及附屬公用設施、設備、場地的養(yǎng)護和維修、安全防范服務、綠化環(huán)境衛(wèi)生管理、車輛管理服務、物業(yè)檔案資料管理、費用代收繳與服務、投訴處理、商鋪裝修進場、過程監(jiān)管、驗收、流程及施工證管理、突發(fā)事件處理等)過程中工作流程、服務質量。
第2篇 住宅區(qū)內配套商鋪運營物業(yè)管理設想
住宅區(qū)內的配套商鋪運營及物業(yè)管理設想
(一)商鋪運營
商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行'統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營'是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點。
'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。
'分散經(jīng)營',是商鋪對消費者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。
1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管'
為了達到'統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。
'品牌審核管理'指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。
'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:
①本項目擬定位于旅游紀念品市場。如果商場定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認可(業(yè)主委員會(商會)成立之前,經(jīng)開發(fā)商認可)
②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;
③為整個商鋪促銷各單個經(jīng)營戶需承擔的義務;
④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;
⑤投保范圍事宜;
⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結算等
另外營業(yè)時間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開發(fā)商認可;
1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護和提高經(jīng)營者的共同利益。
由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。
組織策劃相關的促銷活動,所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算,經(jīng)業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。
1.3'統(tǒng)一的服務監(jiān)督'有助于經(jīng)營者間的協(xié)調和合作。
商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導、協(xié)調、服務、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動,保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:
①指導項目:店鋪布置指導、促銷活動安排;
②協(xié)調項目:協(xié)調經(jīng)營者之間的緊張關系,增進經(jīng)營者之間合作;
③服務項目:行政事務管理;
④監(jiān)督項目:維護商鋪的紀律、信譽,協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務內容包括:
1.商鋪業(yè)戶服務管理
2.商鋪裝修服務管理
3.商鋪設備、設施維保服務管理
4.商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
5.商鋪保安服務管理
6.商鋪保潔服務管理
7.商鋪綠化服務管理
8.商鋪經(jīng)營服務管理
9.商鋪廣告管理
10.商鋪保險管理
11.商鋪業(yè)戶服務管理
3、本項目商鋪物業(yè)管理機構設置和人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。
對本項目商業(yè)部分擬在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設'商業(yè)物業(yè)管理點一',對人員和部門作如下配置:
1.業(yè)戶服務部
設主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內部管理、下設業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。
2.維保服務部
設主管一人,全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據(jù)商鋪經(jīng)營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。
3.保安服務部
設主管一人,全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。
4.保潔綠化部
設主管一人,全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
5.經(jīng)營服務部
設主管或兼職主管一人,全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動,促進商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。
4、本項目商鋪物業(yè)管理分項細化方案
1、業(yè)戶服務部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務,二是內部管理。
1.1接待與聯(lián)系
接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內外聯(lián)系等。
1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績考核依據(jù)之一;
1.3報修接待
商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修,應迅速做記錄,填寫《維修任務單》,即時派維修工到現(xiàn)場搶修;
1.4走訪回訪
接待員的走訪內容包括三方面:
一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議;
二是對報修后的維修結果進行回訪;
三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一致的。
1.5內外聯(lián)系
商場內部聯(lián)系:
商鋪的內部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。
商場的外部聯(lián)系:
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。
1.6、商鋪裝修服務管理
裝修管理應包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場監(jiān)督管理等。
1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修,裝修管理應做好以下幾個方面:
建立周全、詳細、便于操作的管理制度;
專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督;
選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;
對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。
1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點
二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議,對工程進行竣工驗收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:
凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的
;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括:清楚顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關細節(jié));電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);照明設備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等
1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理
在施工過程中,物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內容主要包括3方面:
對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施,則由業(yè)戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等等
2、維保服務部
2.1商鋪設備、設施維保服務管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高,維修要求嚴,其內容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施,設備上,因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運行。一些設備如電梯,自動扶梯等易出故障的設施設備,保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。
商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因為一旦停電,漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況,一有異常情況及時安排維修,確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。
商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似,在此省略。
2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
2.21商鋪修繕的計劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結果。
2.22工程性質的確定。
依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞,或有局部倒塌的危險;部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大,注意保護現(xiàn)場,及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調,在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等
3、保安服務部
3.1監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應及時錄象,寸作查證。
另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。
這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
3.2消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難;
商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災,高樓內的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監(jiān)控與預防。
制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災應急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負責,責任明確,防患未然',切實貫徹'預防為主,防消結合'的消防方針。
發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時,立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調查分析報告并備案。
發(fā)現(xiàn)故障警報,應迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細記錄。
定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查,防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。
在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會使用消防器具,掌握火災逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等
4、商鋪保潔服務管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等;
內部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。
4.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標準,根據(jù)這些標準、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》,內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》,這個'規(guī)程'指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。
4.2商鋪保潔管理的重點
商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;
商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象;
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點;
商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。
商戶鋪內產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理;
雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時注意清潔衛(wèi)生。
對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作;
在商鋪的營業(yè)時間內,保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;
在雨雪天,商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;
>
對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。
5、商鋪綠化服務管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求,制定詳細的管理細則,指導養(yǎng)護人員實行。
5.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調,水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪;
保持綠地環(huán)境整潔;及時清除死株、病株,缺株要補檀:定期對花木修剪整形;
發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標識;
草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;
臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作,風后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商鋪室內綠化管理
花卉擺放前要有設計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設計風格相協(xié)調;
花卉上掛名稱牌,簡介花卉學名、俗稱、習性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;
花卉搬運時,注意保護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;
商鋪人流量較大,因此商鋪內擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調劑、更換位置;等等
5.3檢查督導
部門主管對保沽、綠化,服務各組工作時時進行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數(shù)次,對主管進行處罰。
6、商鋪經(jīng)營服務管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營管理.作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯(lián)系起來。
6.1租賃管理
出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
6.1.1競標租賃的注意事項:
嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績,資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;
投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規(guī)定,預付競標租金的保證方式,有關撤回投標的規(guī)定,以及中標后延時簽約的賠償,應作更為周全和深人的考慮。
6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項:
在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗,資金狀況,以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目,業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;
承租人的經(jīng)營性質,經(jīng)營范圍,所經(jīng)營的商品檔次和質量.是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動,從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。
6.1.3租金條款
租金制定的參考因素:
要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:
要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:
要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。
租金的組成要素:
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。
水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費等。
大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃
7.1廣告統(tǒng)一管理
業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時,必須加強商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設計是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設計相協(xié)調,這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設計格調。
7.2廣告策劃
樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的,由商戶提出設計要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務管理的一項重要任務,就是要設法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.
節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又擴大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。
協(xié)調好社會關系,與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡,參與社會公益活動如捐助失學兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。
8、服務項目開發(fā)
物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目,擴大服務領域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:
開辦商務中心,為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務:
開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動,活躍業(yè)戶的文化生活:
辦好商鋪內部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務:
開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等
為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務,使顧客生活中的大多數(shù)服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…
9、商鋪保險管理
商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災),對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施:
工程或服務的公眾責任險、財產(chǎn)險(火險);物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種,在考慮保險額度時,可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財產(chǎn)險,是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。
(二)本項目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案
為維護商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導,綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時擔負起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內專門挑選形象較好和工作細心的保安、保潔人員負責。
具體配置:商城廣場部位保潔設2人,保安設外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內部巡邏2人;酒店廣場部位設保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內部的工程維修和動力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。
(三)'商業(yè)物業(yè)管理點一'總體人員配置表:
總計:32人
(四)'商業(yè)物業(yè)管理點一'物業(yè)管理支出明細
(一)員工薪金:計30500元/月
1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安隊,保安員12人
(1)外保兼泊車員(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)內保隊員(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保潔綠化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、維保服務部,維修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、業(yè)戶服務部,接待員4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、經(jīng)營服務部,設計員1人,文員1人
設計員1300元/月人×1人=1300元/月
文員1000元/月人×1人=1000元/月
(二)員工福利計12121元/月
1、社會保險金:
(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)
工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年終獎及加班費計2666元/月
按每人1000元/人/年計,1000元/人×32人=32000元/年。
(三)辦公事業(yè)費=800元/月
1、管理處辦公用水電費
400元/月×12個月/年=4800元/年
2、辦公電話費(含業(yè)主服務熱線)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政費用=600元/月
1、辦公用品及印刷:300元/月
2、辦公行政(加檔案費、交通費等):200元/月
3、招聘費、培訓費:100元/月
(五)設備維修及保養(yǎng)費=4319元/月
1、公共照明、附屬設備、設施維護更新費用(各類管道、閥門、龍頭等配件)
年度維護費:51823
第3篇 石油公司資本運營管理程序
石油公司資本運營管理
第一條 管理機構
公司企業(yè)管理部(法律事務部)是資本運營管理的歸口管理部門,相關部門給予支持與配合。
企業(yè)管理部(法律事務部)負責審核所屬單位提交的兼并收購、企業(yè)上市、股票的增發(fā)與回購、配股及其他權益性投融資事務的管理;負責審核所屬單位內部資產(chǎn)與產(chǎn)權的整合、改制與破產(chǎn)注銷等事宜。財務資產(chǎn)部負責公司及所屬單位債務性融資管理,包括銀行貸款、所屬單位發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃等事務的管理,并負責資本運營項目中相關財務、資產(chǎn)評估工作。
資本運營工作原則上由集團公司統(tǒng)一管理,未經(jīng)集團公司批準,下屬單位不得開展資本運營工作。
第二條 權益性融資管理
權益性融資管理主要指對企業(yè)上市、增發(fā)股票及引進戰(zhàn)略投資者等事宜的管理。
以集團公司名義實施的權益性融資,由集團公司資本運營部或國際合作部提出方案,報集團公司相關決策會議審批后,由集團公司資本運營部或國際合作部組織實施;以所屬全資公司、控股公司名義實施的權益性融資,由本單位提出融資方案,報公司企業(yè)管理部(法律事務部)審核、公司黨政聯(lián)席會審定,報集團公司審批后組織實施。
對參股公司實施的權益性融資,需在參股公司董事會作出決議前,由集團公司派駐的股權代表將該事項呈報公司董監(jiān)事管理委員會、黨政聯(lián)席會研究討論后形成決策意見,上報集團公司審批后,股權代表在董事會會議上表達管理意見。
按國資監(jiān)管相關管理條例規(guī)定須報上級主管單位審批的權益性融資,在實施前由集團公司相關管理部門統(tǒng)一報上級主管單位審批。
第三條 對外資本性投資
對外資本性投資管理主要是對集團公司以戰(zhàn)略投資者的身份兼并收購、控股、參股其他企業(yè)的行為而開展的管理。
集團公司出資的對外資本性投資,由集團公司資本運營部或國際合作部提出方案,報集團公司相關決策會議審批后,由集團公司資本運營部或國際合作部組織實施;以全資公司、控股公司名義出資的對外資本性投資,由本單位提出投資方案,提交公司企業(yè)管理部(法律事務部)審核、公司黨政聯(lián)席會審定,報集團公司審批后組織實施。
對于參股公司出資的對外資本性投資,需在參股公司董事會作出決議前,由集團公司派駐的股權代表將該事項呈報公司董監(jiān)事管理委員會、黨政聯(lián)席會研究討論后形成決策意見,上報集團公司審批后,由股權代表在董事會會議上表達管理意見。
按國資監(jiān)管相關管理條例規(guī)定須報上級主管單位審批的對外資本性投資,在實施前由集團公司相關管理部門統(tǒng)一報上級主管單位審批。
第四條 股權代表及股東行權管理
公司管理的集團公司外派董監(jiān)事、高級管理人員應在派駐單位相關決策會議前,將擬表決事項上報公司,由公司董監(jiān)事管理委員會辦公室辦理或組織預審,并將預審意見上報公司黨政聯(lián)席會批準后,書面告知參會的董事、監(jiān)事及高級管理人員按其進行表決,決議后,外派董監(jiān)事、高級管理人員需將決議文件報公司董監(jiān)事管理委員會辦公室備案。
所屬單位有以下事項之一的,在形式表決權前,公司董監(jiān)事管理委員會辦公室還應上報集團公司批準:
(一)增加或減少注冊資本,合并、分立、解散、清算、申請破產(chǎn)或變更企業(yè)組織形式;
(二)年度財務預算方案、決算方案、利潤分配方案和彌補虧損方案;
(三)發(fā)行可轉換債券或股票等融資活動;
(四)發(fā)生股權投資或股權處置行為。
第五條 投資股權的監(jiān)控
(一)公司企業(yè)管理部(法律事務部)組織收集所屬控參股公司的經(jīng)營信息,定期上報集團公司資本運營部。
(二)公司管理的集團公司外派董監(jiān)事、高級管理人員須定期向公司做出書面匯報,匯報所在單位經(jīng)營狀況及本人履職情況。
(三)所屬控參股公司發(fā)送企業(yè)改制、重大投融資、重要人事變動等重大事項時,公司管理的集團公司外派董監(jiān)事、高級管理人員須及時向公司匯報。
第六條 股權處置管理
所屬單位所有股權處置項目都需先報集團公司審批,經(jīng)集團公司黨政聯(lián)席會審議、董事會審批,需報上級主管單位核準的還需報上級主管單位審批。
第七條 產(chǎn)權整合與企業(yè)改制
集團公司所投資企業(yè)的產(chǎn)權整合與改制,由集團公司企業(yè)管理部提出方案報審批后,集團公司企業(yè)管理部組織實施。
所屬單位所投資企業(yè)的產(chǎn)權整合與改制,由所屬單位提出方案,報公司企業(yè)管理部(法律事務部)審核、黨政聯(lián)席會審定,報集團公司審批后,由所屬單位組織實施。
按國資監(jiān)管規(guī)定須報上級主管單位審批的,由集團公司企業(yè)管理部統(tǒng)一報上級主管單位審批。
第八條 資本性投資資產(chǎn)評估管理
集團公司出資的對外資本性投資的資產(chǎn)評估,由集團公司財務資產(chǎn)部牽頭組織相關部門實施評估,報集團公司相關決策會議審批。
所屬控參股公司出資的對外資本性投資的資產(chǎn)評估,由所屬單位報公司財務資產(chǎn)部審核、黨政聯(lián)席會審定,報集團公司審批后組織實施。
按省國資委相關規(guī)定須報國資委審批的資產(chǎn)評估,集團公司與下屬單位評估后須由集團公司統(tǒng)一報省國資委審批。
第4篇 風電生產(chǎn)運營管理
1、生產(chǎn)系統(tǒng)及生產(chǎn)機構的設置
生產(chǎn)指揮系統(tǒng)是風電場運行管理的重要環(huán)節(jié)，它的正常運轉能有力地保證指揮有序，有章可循，層層負責，人盡其職，也是實現(xiàn)風電場安全生產(chǎn)，提高設備可利用率增加發(fā)電量的重要手段；更是嚴格貫徹落實各項規(guī)章制度的有力保證。風力發(fā)電作為一種新興的發(fā)電企業(yè)形式，因其自身發(fā)展和生產(chǎn)性質的特點，還未形成一種象火電一樣的較為統(tǒng)一和固定的組織機構形式，因此風電場的生產(chǎn)管理在機構設置上必須充分適應風力發(fā)電的行業(yè)特點，特別是大型風電場，必須要做到機構精干、指揮有力、工作高效。風電公司必須明確一名有業(yè)務能力的領導分管安全生產(chǎn)運營工作，主抓風機運行、設備維護、生產(chǎn)技術、計劃、經(jīng)濟指標及科技方面的工作。在機構設置上可以成立一個大生產(chǎn)單位如運行部，負責風場的生產(chǎn)運行、消缺維護、安健環(huán)和各項技術及經(jīng)濟工作，配備部門經(jīng)理、副經(jīng)理(或經(jīng)理助理)、專工、值長、運行維護員等管理和生產(chǎn)崗位。如果分細一點，可以成立安全生產(chǎn)技術部和風電場兩個部門，配備部門經(jīng)理、風場場長、專工、值長、運行維護員等管理和生產(chǎn)崗位。
2、風電場運行的主要方式及風電場運行管理
風電場運行管理工作的主要任務就是提高設備可利用率和供電可靠性，保證風電場的安全經(jīng)濟運行和工作人員的人身安全，保證所發(fā)電能符合電網(wǎng)質量標準，降低各種損耗，力爭多發(fā)電量，提高經(jīng)濟效益。生產(chǎn)管理工作中必須以安全生產(chǎn)為基礎，以經(jīng)濟效益為中心，全面扎實地做好各項工作。
隨著中國風電突飛猛進的發(fā)展，目前國內幾大集團的風電場運行方式也不盡相同，各家也都在探索更好的風電生產(chǎn)管理模式。實際工作中采用的主要形式有；風電場業(yè)主自行運行維護和委托專業(yè)運行公司承包運行維護。對于大多數(shù)風電公司來說，從企業(yè)長遠發(fā)展考慮，由各風電公司自行負責運行維護符合長遠利益。
風電場運行工作的主要內容包括兩個部分，分別是風力發(fā)電機組的運行維護和場區(qū)升壓變電站及相關輸變電設施的運行及維護。風力發(fā)電機組的正常運行工作主要包括：監(jiān)視風力發(fā)電機組的各項參數(shù)變化及運行狀態(tài)，對發(fā)現(xiàn)異常變化的風機采取相應的處理措施，對風電場設備進行定期巡視。
3、風電場安全管理
安全管理是企業(yè)生產(chǎn)管理的重要組成部分，是一門綜合性的系統(tǒng)科學。風電場因其所處行業(yè)的特點，安全管理涉及生產(chǎn)的全過程。必須堅持“安全生產(chǎn)。預防為主、綜合治理”的方針，這是電力生產(chǎn)性質決定的。因為沒有安全就失去了生產(chǎn)的基礎，就沒有經(jīng)濟效益。安全工作要實現(xiàn)全員、全過程、全方位的管理和監(jiān)督，要積極開展各項預防性的工作，防止安全事故發(fā)生。工作中應嚴格按照電力行業(yè)標準執(zhí)行。
風電場的安全管理工作的主要內容有：根據(jù)現(xiàn)場實際，建立健全安全監(jiān)察機構和安全網(wǎng)：提高各級人員的安全意識；建立健全安全管理制度及預案，制定安全目標，落實安全生產(chǎn)責任制和行使安全監(jiān)察職能。在機構設置上，通常講生產(chǎn)單位應當設置專門的安全監(jiān)察機構配備專門的安全管理人員，負責各項安全工作的實旌。同時安全生產(chǎn)需要全體員工共同參與，形成一個覆蓋各生產(chǎn)崗位的安全網(wǎng)絡組織，這是安全工作的組織保證。對風電公司來講，因人員少，機構精減，不一定要設立專門的安全監(jiān)察部門。但專職的安全管理人員必須配備，可配備一名懂生產(chǎn)的專職安全工程師，崗位安排在安全生產(chǎn)技術部或運行部，負責全公司的安健環(huán)工作。
風電場運行與其它發(fā)電廠運行有一定的區(qū)別，機組臺數(shù)多而分散，有些機組可能要走很遠的路，且需要登高作業(yè)，還要面對各種惡劣的天氣，因此，風電場的安全管理十分重要。
1）安全登塔和逃生培訓
（1）安全防墜裝置：風電機組塔內梯子應有安全纜索或安全軌道，安全纜索或安全軌道應與人員防墜落裝置相匹配。運行人員登塔必須使用安全帶、戴安全帽、穿安全鞋、戴防滑手套。
（2）逃生裝置：風電機組機艙內應配備逃生裝置，并經(jīng)常進行演練，確保在火災及緊急情況下，人員能迅速逃離現(xiàn)場。
（3）風輪鎖：為保證維修人員進行輪轂的維修安全，機組應配備機械鎖定風輪裝置以及偏航機構鎖定措施和安全釋放裝置，任何運行及維護人員在進入輪轂之前都必須確保機械鎖鎖定風輪，以避免風輪轉動所造成的人員和設備事故發(fā)生。
2）急救方法掌握和演練
塔內人員急救：一旦人員出現(xiàn)疾病發(fā)作，應按照急救須知要求，迅速采取急救措施，并迅速及時按照預先設定的人員救助方案，將人員輸送到塔外，并送往醫(yī)院進行救治。為做好人員急救工作，所有風電場人員應學習和掌握急救方法，經(jīng)常開展模擬演練，確保在緊急情況下人員的急救能順利進行，以最大限度搶救員工生命。
4、生產(chǎn)管理
1）風電場技術管理工作內容
風電場應注重生產(chǎn)技術管理工作。通常開展的技術管理工作有：
（1）做好各類技術方案、技術措施，這是保證風電場安全運行的基礎。風電場各項生產(chǎn)活動的開展必須在技術上是可行的，然后才能進行實施；
（2）做好運行分析工作。風電場應根據(jù)場內風機及輸變電設施的實際運行狀況以及生產(chǎn)任務完成情況，按規(guī)定時間進行月度、季度、年度風電場運行分析報告。報告中應結合歷年的報告及數(shù)據(jù)對設備的運行狀況、電網(wǎng)狀況、風資源變化情況以及生產(chǎn)任務完成情況進行分析對比，找出變化規(guī)律及原因，及時發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)過程存在的問題，提出行之有效的解決方案，促進運行管理水平的提高；
（3）開展各項技術監(jiān)督工作。風電場應開展絕緣、繼保、電能質量、計量、金屬等技術監(jiān)督工作，以保證設備的正常運行，風電場還應加強生產(chǎn)計劃管理，根據(jù)風資源和設備狀況合理編制發(fā)電計劃，安排設備的檢修計劃和材料費用計劃。安全技術部或運行部門是公司發(fā)電計劃主管部門，在規(guī)定的時間內，根據(jù)風電機組裝機規(guī)模負責年度發(fā)電量計劃的測算、編報工作。對發(fā)電量完成情況進行分析并對月度運行情況進行統(tǒng)計、分析和考核。檢修計劃管理部門負責編制公司生產(chǎn)設備的滾動檢修計劃及設備年度周期檢修計劃、技術改造或維護計劃，并上報總公司和調度部門。做好各項計劃管理工作對規(guī)范管理、降低成本和提高公司經(jīng)濟效益具有重要作用。
2）風電場的目標和計劃管理
風電場生產(chǎn)中需要建立健全各項生產(chǎn)制度、生產(chǎn)目標管理、計劃管理等，這里重點論述目標和計劃管理。
（1）目標管理：通過風電場員工每日的運行和檢修工作，確保風電機組和變電設備的安全運行，其目的是最大限度地發(fā)掘設備潛力，并在保證設備安全運行的前提下，盡可能使發(fā)電量達到最大化。因此，需要制定切實可行的風電場生產(chǎn)管理目標。
生產(chǎn)管理目標的建立需要采取科學的方法，通常采取的方法有比對法、可研數(shù)據(jù)、平均法等。年度生產(chǎn)目標包括發(fā)電量、上網(wǎng)電量、綜合場用電率、機組和變電設備可用率、非計劃停機時間和平均故障時間，以及發(fā)電數(shù)據(jù)與氣象、環(huán)境、機組狀態(tài)、人員技術管理、備件供應、限電等多方面因素有關，而人員技術管理水平主要取決于設備可利用率、非計劃停運時間等指標。發(fā)電量指標的確定應在可靠性管理水平后，根據(jù)氣候趨勢和環(huán)境情況綜合進行科學預測，其它指標可在行業(yè)間制定對標標準，從而確定本風電場的指標水平。
（2）其它計劃：風電場還應制定其它計劃，如大修計劃、計劃檢修、停機計劃、技改計劃等，這些計劃應嚴格按照行業(yè)標準、廠家操作手冊要求等進行編制。因此，必須結合實際運行檢修需要進行編制，并在實際執(zhí)行中嚴格控制。
5、風電場技術管理
1）技術標準、檔案和數(shù)據(jù)管理
在風電場運行過程中，應做好設備檔案管理、設備評級、設備責任到人管理體系建設，應定期進行運營分析、運行報表和技術經(jīng)濟分析，找出運行維護中設備存在隱患，進行消除和技術改造，并做好國家、行業(yè)生產(chǎn)運行中有關標準的貫徹執(zhí)行工作，使風電場運行工作標準化制度化。
（1）技術標準管理
目前國內外制定了許多有關風機方面的標準，如iso、iec以及歐洲標準化機構、國內標準化機構，包括gb國家標準、dl電力行業(yè)標準以及機械行業(yè)標準等，以及在風電場、風電機組運行維護方面已發(fā)布的很多標準，如風力發(fā)電機組保護性措施-設計、運行和維護要求，電力行業(yè)標準如風力發(fā)電場安全規(guī)程、風力發(fā)電場運行規(guī)程、電業(yè)安全作業(yè)規(guī)程、風電場事故調查規(guī)程和風力發(fā)電場檢修規(guī)程等，都應認真學習和執(zhí)行這些標準，并在實際過程中嚴格實施。
（2）數(shù)據(jù)采集和報送管理
數(shù)據(jù)構成和采集存儲：風電場運行數(shù)據(jù)主要是由風力資源、風電機組機械和電氣參數(shù)、變電系統(tǒng)數(shù)據(jù)等組成。風電機組一般由實時（毫秒或秒級）、平均值（2分鐘或10分鐘）數(shù)據(jù)構成，為避免存儲空間過大，多數(shù)廠商采取將實時高速采集的數(shù)據(jù)只顯示不存儲的策略，并經(jīng)過對實時高速采集的數(shù)據(jù)，進行平均計算或預處理，然后再傳入數(shù)據(jù)庫存儲在當?shù)卮鎯ζ魃稀?/p>
數(shù)據(jù)傳送：風電機組多用串口通訊，以以太網(wǎng)方式進行數(shù)據(jù)傳送，數(shù)據(jù)被傳送到風電場的服務器上，然后再將數(shù)據(jù)傳送到集團的服務器上進行統(tǒng)一管理。
中央控制系統(tǒng)：中央控制系統(tǒng)包括現(xiàn)場風電機組集中監(jiān)視和控制系統(tǒng)，以及遠方風電場數(shù)據(jù)監(jiān)控（控制）系統(tǒng)和數(shù)據(jù)統(tǒng)計、處理、報表和分析系統(tǒng)。中央控制系統(tǒng)的優(yōu)劣對于提高風電場運行維護管理水平至關重要，系統(tǒng)不僅顯示風電場中機組運行實時數(shù)據(jù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及控制機組啟停等操作信號，同時可根據(jù)運行維護數(shù)據(jù)反映風電場管理水平、設備狀態(tài)以及設備可能存在的缺陷等問題。
2）風電場數(shù)據(jù)管理
對于風電場來說，除風電機組運行監(jiān)控外，還應包括電氣系統(tǒng)運行和維護工作。變電系統(tǒng)中的運行控制內容、風資源數(shù)據(jù)應與機組監(jiān)控內容整合在一起，包括測風塔風資源數(shù)據(jù)、變電系統(tǒng)運行參數(shù)監(jiān)控、svc系統(tǒng)、變壓器有載調壓控制、場內外電能系統(tǒng)計量等，此外還包括關口表計量和遠方數(shù)據(jù)采集等工作。
（1）數(shù)據(jù)報送體系：風電場風電機組、變電系統(tǒng)的運行維護數(shù)據(jù)應通過通訊系統(tǒng)實時上傳到集團公司的網(wǎng)絡系統(tǒng)中來，進行統(tǒng)一和顯示和數(shù)據(jù)分析處理。
（2）數(shù)據(jù)后期分析：上傳的數(shù)據(jù)應形成各種報表，如日報、月報、年報、檢修報表、電能及損耗報表、可靠性報表等，為提高設備可靠性和經(jīng)濟性，檢驗前期設計的正確性，運行數(shù)據(jù)的后期分析十分重要。通過對后期數(shù)據(jù)的對比，可以分析設備選型是否正確，如風輪直徑、塔架高度、機組性能以及風場微觀選址的正確性，如尾流、地形等對風力發(fā)電的影響。
（3）數(shù)據(jù)趨勢分析：通過對風電機組運行數(shù)據(jù)的分析，可以得到機組性能的變化趨勢，根據(jù)變化趨勢可以對風機的工作情況進行系統(tǒng)分析，例如根據(jù)關鍵部位的溫度變化趨勢和振動參數(shù)的變化趨勢，通過專家分析或運行軟件計算，可以確定設備是否需要進行檢修。
通過對不同型號機組和不同位置機組的功率趨勢曲線分析，可以了解機組是否存在傳感器故障、安裝角不當、過功率控制、偏航控制策略等問題。
6、設備檢修和維護管理
1）設備檢修管理
風電場設備的管理是指對風機和配電裝置從安裝、運行、管理等各個環(huán)節(jié)，全面管理且保證設備正常運行的一種科學方法。對設備的管理一是要以設備可靠性管理為重點，減少設備停運時間，提高可利用率。二是要開展設備安全管理評價，進一步分析預測機組可能發(fā)生的事故及其概率的高低，并對潛在危險因素的受控程度進行評價，提高反事故工作的預見性，達到超前控制、減少或消滅設備發(fā)生事故的可能，把預防為主的工作落實到實處。
提高檢修質量，加大技術改造力度，也是提高設備可靠性的一個重要內容。設備檢修工作主要內容由變電站相關輸變(下)電設備的預防性試驗和設備檢修等組成；變電站相關輸變電設備半年期和一年期設備維護工作的預防性試驗和檢修專業(yè)性較強，需要的試驗儀器和設備較多，可以委托附近有資質的電力單位進行，但風機的日常巡查和缺陷處理可由風電公司的生產(chǎn)或點檢人員自行解決。
在開展各類設備檢修工作的同時，可以探索設備狀態(tài)檢修工作。設備狀態(tài)檢修即運用綜合性的技術手段，準確掌握設備運行狀態(tài)，預測設備故障發(fā)生和發(fā)展情況，并借助技術經(jīng)濟的分析，綜合進行設備檢修決策和設備管理的一種先進檢修模式。設備狀態(tài)檢修通過對設備的結構特點、運行情況、試驗結果等方面綜合分析，以確定設備是否需要進行檢修，以及在檢修中需要進行哪些項目。對于運行狀態(tài)良好的設備，可以延長設備檢修周期，從而節(jié)省大量的人力、物力和財力。
2）設備維護管理
（1）設備維護的分類
風電場中風電設備維護可以分為日常維護、定期維護、事故檢修和狀態(tài)檢修等。由于風電場設備分散的特點，風電設備檢修單一風電場的運檢合一模式逐步在改變，風電設備檢修裝備和技術方法也在不斷進步。其中，檢修模式包括集中檢修、區(qū)域檢修和專業(yè)性檢修；技術裝備包括檢測儀器和檢修設備；檢修方法包括專業(yè)檢修隊伍、自主運行檢修和廠商維護檢修。
（2）風電設備維護管理方法
·主動型預防維護：過去我國風電場維護檢修主要是每年2次的定期維護，以及機組出現(xiàn)故障時進行的修理，我們稱之為“被動式檢修”，缺點是當發(fā)現(xiàn)故障時，設備部件已經(jīng)損壞甚至已嚴重損壞，由此將造成風電場嚴重的經(jīng)濟損失，特別是隨著機組容量的增加，這種損失會越來越大。因此，我們應提倡主動式維護檢修，以便早期發(fā)現(xiàn)設備事故隱患，并根據(jù)部件運行狀態(tài)，合理安排設備檢修時間，以減小故障引起的損失。
采用狀態(tài)監(jiān)控進行風電機組運行狀態(tài)趨勢分析，需在設備關鍵部位安裝電氣傳感器，同時進行測量數(shù)據(jù)傳輸，數(shù)據(jù)經(jīng)分析計算，并與設定值比對后決定是否報警或停機。有關數(shù)據(jù)的監(jiān)控應包括：各關鍵部位的溫度變化、功率變化、振動變化，偏航對風變化、變槳角度、潤滑油品污染情況等在線檢測。
對于檢測的各種數(shù)據(jù)應實時進行記錄，并建立運行數(shù)據(jù)庫，以便供今后的數(shù)據(jù)分析，同時可定期發(fā)布各機組狀態(tài)和故障分析報告，供決策部門進行使用。
第5篇 商業(yè)廣場運營管理手冊總則
商業(yè)廣場《運營管理手冊》總則
第一條為確保**商業(yè)廣場各項運營工作高效有序的進行,實行標準化的管理和服務,營造良好的運營環(huán)境,為商戶(包括租戶和自營業(yè)主)創(chuàng)造最大價值,為顧客提供滿意服務,根據(jù)《**商業(yè)廣場租賃合同》(以下簡稱'合同')或《**商業(yè)廣場商戶經(jīng)營管理公約》(以下簡稱'公約')及相關規(guī)定,特制定《**商業(yè)廣場運營管理手冊》(以下簡稱'本手冊')。
第二條zz商業(yè)管理有限公司負責對**商業(yè)廣場實行統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營運管理、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一宣傳推廣。
第三條本手冊各商戶須嚴格遵守,認真執(zhí)行。
第6篇 長租公寓運營管理聯(lián)合辦公管家崗職位描述
長租公寓運營管理崗(聯(lián)合辦公管家)職位描述
工作職責:
1、執(zhí)行運營標準,主動配合與支持店長交予的各項任務,及時反饋;
2、負責公寓銷售、招租,租客接待及手續(xù)辦理;
3、解決租戶需求,處理報修、投訴等日常服務工作;
4、維護客戶關系,組織租戶活動,提升客戶滿意度;
5、基于客戶的需求,對門店的運營管理、活動等各方面提出創(chuàng)新、靈活的解決方案。
6、負責制定推廣策略、撰寫活動推廣文案;
7、負責門店視覺設計、海報設計;
8、第三方商務合作、社群拓展、活動執(zhí)行;
任職資格:
任職要求:
1.良好的服務意識和溝通能力;
2.待人熱情、真誠,親和力強;
3.積極主動,善于學習自律性強;
4.本科學歷,酒店/公寓等相關崗位經(jīng)驗者優(yōu)先。
第7篇 生產(chǎn)運營部績效管理考核實施程序
第1條生產(chǎn)運營部總監(jiān)匯同省外生產(chǎn)運營總經(jīng)理、生產(chǎn)分部總經(jīng)理、技術部總經(jīng)理、質管部總經(jīng)理評審分部工廠經(jīng)理、設備經(jīng)理、電器經(jīng)理、質量控制處經(jīng)理、質量管理處經(jīng)理、質管主任和行政經(jīng)理人員。
第2條 (生產(chǎn)運營部總監(jiān))、省外生產(chǎn)運營總經(jīng)理和省外生產(chǎn)公司總經(jīng)理評審省外生產(chǎn)公司工廠經(jīng)理、供應鏈經(jīng)理、辦公室經(jīng)理、質檢主任。
第3條 生產(chǎn)運營部總監(jiān)和省外生產(chǎn)運營總經(jīng)理評審所有省外生產(chǎn)公司總經(jīng)理。
第4條coo和coo直屬生產(chǎn)、研發(fā)、供應鏈、行政、審計總監(jiān)共同評審省外生產(chǎn)運營總經(jīng)理、總部生產(chǎn)分部總經(jīng)理、技術部總經(jīng)理、質管部總經(jīng)理。
第5條 所有評審會議由各部門自行安排,在會議上確定最后的個人績效等級。每位評審人員要確保人員等級分布嚴格遵照《績效管理考核辦法》,人力資源部與財務部必須派代表列席評審會議,提供資料確?？冃Э荚u的準確性(財務部只在數(shù)據(jù)和資料方面提供建議),但不具備對最終結果的決定權。
第6條通過為實施生產(chǎn)運營指標管理而進行的一對一談話確保指標的完成情況同生產(chǎn)管理人員的收入相掛鉤,以及生產(chǎn)管理人員可以通過完成生產(chǎn)運營指標來提高其收入。
第7條所有參與考核人員連續(xù)兩個考核期考評總分都達到95分以上,以列入調薪或作為晉升的儲備人員行列,若連續(xù)兩個考核期未完成任務且考評總分排名在倒數(shù)第1、2位者,將列入降薪、降級處理。
第8篇 商業(yè)地產(chǎn)成功運營管理
商業(yè)地產(chǎn)的成功運營管理
隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,能夠在變化莫測的商業(yè)大潮中屹立不倒的成功商業(yè)項目,無一不是經(jīng)過理性而嚴謹?shù)囊?guī)劃而來的。除了以shopping mall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢之外,商業(yè)地產(chǎn)的運營管理是當前人們最關心的問題。
運用國際運營理念,營造一個適合于本土化運營的國際商業(yè)運作管理模式,不僅能為消費者構建一個良好的購物、娛樂、休閑環(huán)境,更為經(jīng)營者、投資者們打造一個優(yōu)質的財富平臺。
商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵 ―― 統(tǒng)一的運營管理
運營管理是商業(yè)運營的核心,是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài),統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。統(tǒng)一的運營管理模式的運用,其實際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營者、管理者三者結成利益共同體。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目,會在激烈的競爭中逐漸蛻變,直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。
運營管理的統(tǒng)一性,就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作,在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施,但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調感。
經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的收入主要來源于商戶的租金。商業(yè)項目的功能就是幫助商戶創(chuàng)造收入,提高每一平米商業(yè)面積的賺錢能力,這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)成功運作的關鍵。換句話說,大型商業(yè)項目長期成功與否的保證,成功的統(tǒng)一運營就是一個關鍵。
商業(yè)地產(chǎn)的運營管理即要做到四個方面的內容的統(tǒng)一:統(tǒng)一招商管理(立足長遠)、統(tǒng)一營銷(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個成功的購物中心,都以一個真正mall的理念來運營,必定遵循購物中心的特點。廣州天河城能成為中國第一個賺錢的mall,其成功運營就是很好的例子,除了選址成功外,最重要的就是遵循購物中心的特點,開發(fā)商自營了主力百貨―――天貿南大-天河百貨?！八膫€”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設計和招商的難題,并且能夠提高非主力店的租金收入。
雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵,但在運營管理之前,要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展,則要完全歸功于科學而嚴謹?shù)氖袌稣{查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作,因此說,它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。
商業(yè)地產(chǎn)順利運營的基礎 ―― 完美的規(guī)劃與招商
一、科學嚴謹?shù)氖袌稣{查
房地產(chǎn)市場調查的目的是對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究,以期對項目進行整體的可行性分析,并對市場定位提供依據(jù)回避風險。商業(yè)地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期進行市場調查和研究。但是,從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。
二、合理準確的選址要求
國外mall一般選址郊區(qū),其原因是:首先,市中心地價昂貴;其次,市中心物業(yè)大多屬于私人所有(系永久產(chǎn)權),拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟成本令人生畏;再次,人們已經(jīng)完全接受了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式;此外,極高的私車擁有率和四通八達的路網(wǎng)為郊區(qū)mall提供了巨大客流。
但國內的情況則完全不一樣,以廈門為例,現(xiàn)有的mall包括世貿商城、sm商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場和羅賓森廣場無一例外均設在市區(qū),真正的郊區(qū)mall極為少見。
可以說,在國內mall的選址往往必須同時具備以下三個條件,一是地理位置能代表城市商業(yè)發(fā)展的新趨勢,最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過渡區(qū)域;二是必須擁有相當數(shù)量的中高收入消費群體;三是交通便利,有充足的停車位。
三、準確的定位
shopping mall最顯著的特征一是大,占地面積和建筑面積大,建筑格局大;二是多,行業(yè)多,店鋪多,功能多,業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度齊全;三是廣,商品組合的廣、寬、深度都極高,其中商品寬度主要靠大賣場來實現(xiàn),深度主要靠專賣店來實現(xiàn)。
為了實現(xiàn)“全員、一站式、一次性購足”的目標,mall需通過設置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、娛樂場所、文化廣場、餐飲店等覆蓋各個層次不同類型的顧客,再輔以專業(yè)店針對消費者各色需求,其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點,容易讓人產(chǎn)生“無主題經(jīng)營”的感覺。從營銷的角度講,主題是一種基于stp(特定目標市場)選擇后的特色定位,由于對商圈內消費者進行了細分,它必然會排斥一部分消費者,這似乎與mall的消費者全覆蓋特征相悖。
事實上,mall的一些基本特征無法容忍對特定商圈內消費者做過多的排斥。以一座20萬平方米的mall為例,要維持其商業(yè)經(jīng)營每平方米需要大約10000元的銷售額,這樣一年就是20億元,每天平均500萬元以上,如果單客交易金額為100元,則每天需要客流量5萬人以上!如果對商圈消費者細分過度,是難以支撐mall這個龐然大物的。
而缺乏主題,又難以產(chǎn)生足夠的吸引力,難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。在主題的選擇上,兩種極端路徑間必然有一個適宜的權衡。mall的stp目標市場選擇,其主力的核心目標顧客群,應是聚焦于區(qū)域消費能力較強、容量較大的消費板塊上。一個區(qū)域的消費層次和收入水平基本上是正態(tài)分布的,即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少,中間消費群才是支撐區(qū)域消費的主力,他們的精神、物質需求和文化、價值取向構成了mall主題的內涵。
四、全程有序良好的招商工作
在完成了項目整體的規(guī)劃后,當經(jīng)過準確的市場調查,進而確立了項目的選址和恰當又有自身特色的定位后,統(tǒng)一招商,統(tǒng)一經(jīng)營就開始在有步驟地具體工作中得到落實,項目整體的運營便在“統(tǒng)一”中得以保障。
統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調好開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三者之間的關系,通過招商及承租戶結合來為后期項目的運營奠定基礎。
在一個成功的mall,每個承租戶的成功都是互相依賴的,而且會引導其他承租戶的成功的,這就是共生原理。為了維系這種共生關系,明發(fā)mall必須整合各商家的事業(yè)項目,猶如經(jīng)營一家事業(yè)體。所以,各商店是不能被分割出租的,必須整合為一,以免在經(jīng)營管理上失去掌控的,要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地計劃各商店的配置。
成功的招租,對業(yè)主及管理者而言,其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對業(yè)主及管理者來說是沒有任何生產(chǎn)力的,而且還會影響整個項目的凝聚力。愈少的店鋪,表示愈少的消費者會被吸引,表示愈少的業(yè)績來源,表示愈少的收益。
商業(yè)地產(chǎn)成功運營的保障 ―― 統(tǒng)一經(jīng)營
經(jīng)營不等同于運營,然而,統(tǒng)一的經(jīng)營確是成功運營的最直接的體現(xiàn)。因為順利的經(jīng)營可以產(chǎn)生利潤,成功地運營就是使通過專業(yè)經(jīng)營公司的管理,合理定租金的制定,贏得更長久的回報,使整個mall能持續(xù)經(jīng)營,產(chǎn)生豐厚回報,使開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者都能從項目的成功運營中長期受益。
租金是購物中心業(yè)主的主要收入來源,一般而言,制定租金策略時多從幾個方面來考慮,如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。
眾所周知,商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn),但核心與靈魂還是商業(yè)運營。因此必須要有一個經(jīng)營出色的團隊來統(tǒng)一管理運做,這就是統(tǒng)一開幕的重要性。聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司進行全程經(jīng)營管理。
一、統(tǒng)一的招商管理
統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準則,購物中心的商業(yè)管理公司嚴格審核、統(tǒng)一招商,并對所有招來的商戶進行統(tǒng)一管理。在招商中注意維護和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例;維護項目整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象;并使其后期經(jīng)營間,能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補;以超強人氣主力商家的引進和合理布局來保障人流;通過自營、聯(lián)營和租賃等恰當?shù)慕?jīng)營方式的靈活選擇,放水養(yǎng)魚,使從長遠眼光為商業(yè)項目的長期經(jīng)營創(chuàng)造條件;購買者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者的利益大捆綁,確保商業(yè)持續(xù)繁榮。國外的mall一般采取完全出租經(jīng)營的方式,便于統(tǒng)一經(jīng)營管理,長期受益。而國內大都采取了將主力店的位置留下來出租,其他的商鋪出售的方式。國內的廣州天河城、廈門sm商業(yè)城也采用只租不售的形式,均比較成功。
二、統(tǒng)一的營銷管理
對于統(tǒng)一的營銷(廣告的宣傳等),是建立對整個商場運營的統(tǒng)一營銷管理,是進行一項精細化的管理工作。進行統(tǒng)一的廣告宣傳,有步驟有計劃的實行推廣計劃、落實媒體計劃。通過公關宣傳和形象策劃,使商場的知名度大大提高的同時,有效的聯(lián)合各商家進行利于商場經(jīng)營的促銷宣傳和各類吸引的活動,使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出,整體促銷廣告更具有整體性和形象性,最終促進商品的銷售。
三、統(tǒng)一的服務管理
成功的商業(yè)運營更需要對商戶進行統(tǒng)一的服務,這個服務需要從大處涵蓋,從小處精耕。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的商戶結算、統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的賣場布置指導服務、統(tǒng)一的行政事務管理服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等等。這個“統(tǒng)一服務”不但要體現(xiàn)在思想上、在合約中,更要體現(xiàn)到后期的管理的實際行動中。這個“統(tǒng)一服務”就是要求“服務”出一個商業(yè)項目的品牌與特色來。
四、統(tǒng)一的物業(yè)管理
商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理,是按照相關服務合同,對相關設施設備和經(jīng)營場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。具體包括商場建筑及附屬設施,設備的養(yǎng)護及維修管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理,安全保衛(wèi)管理,廣告管理和租賃管理等等。
