某某房地產(chǎn)項目拓展風(fēng)險管理制度

某某房地產(chǎn)項目拓展風(fēng)險管理制度

某房地產(chǎn)總部項目拓展風(fēng)險管理制度

目的:

規(guī)范公司項目拓展工作,預(yù)防并規(guī)避項目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險,為保證項目后期順利開發(fā)建設(shè),達到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。

范圍:范圍:適用范圍:制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍:制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋:名詞解釋:項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展,本風(fēng)險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約;

競爭者主要指公司在拓展項目過程中遇到其它的競爭企業(yè);信息處理是指公司獲取項目信息,對信息確認、核實、調(diào)查的過程;后評價是指在成功拓展某個項目后,對本項目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進行評估。

職責(zé):

發(fā)展中心

負責(zé)制定與修正項目拓展風(fēng)險控制制度;負責(zé)在公司內(nèi)部對項目拓展風(fēng)險控制制度做出解釋;負責(zé)對項目拓展風(fēng)險做出預(yù)警與識別;負責(zé)項目拓展工作執(zhí)行、推進、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價等工作;負責(zé)對項目公司項目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項目拓展部門負責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項目拓展過程的相關(guān)作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查,及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

管理中心

接收項目拓展過程重要文件,進行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進行項目拓展后評價;

建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。

法律部規(guī)范項目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

財務(wù)部

配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定;配合項目拓展過程中對合作方企業(yè)財務(wù)審查。

作業(yè)內(nèi)容:

外部環(huán)境風(fēng)險防范

發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報告;

項目責(zé)任人要針對項目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實施細則、行業(yè)管制情況等前期工作進行調(diào)查分析;作為項目分析材料組成部分;

合約擬定中,將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工,寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約;

融資風(fēng)險防范

項目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進行調(diào)查分析

項目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財務(wù)計劃制定融資方案及預(yù)案,做為提交決策委員會議文件組成部門之一;

市場風(fēng)險防范

發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告,作投資潛力評估;

項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市,項目工作小組人員應(yīng)在項目所在城市考查7天以上,并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。

競爭風(fēng)險防范

項目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系;

項目責(zé)任人提交競爭方案或意見,做為談判策略重要依據(jù)。

內(nèi)部管理風(fēng)險防范信息處理風(fēng)險防范項目備案信息必須包含如下方面:合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)(如無,以地籍材料為準(zhǔn))、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等;

項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前,核實前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機關(guān),確定其時效性、有效性,如有過期,應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性,在報告材料中注明核實人、核實日期;

項目責(zé)任人應(yīng)在拓展項目立項前,通過公開信息渠道或相關(guān)機構(gòu)核實項目相關(guān)信息,確保項目住處準(zhǔn)確性、真實性,在報告材料中注明核實人、核實日期;

項目責(zé)任人在進行項目考察時,要對項目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄,要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全;

項目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容,由項目負責(zé)人組織完成,并提交《項目盡職調(diào)查報告》;

項目調(diào)查主要包括:場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等;

合作方企業(yè)調(diào)查主要包括:財務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。

作業(yè)風(fēng)險防范

嚴(yán)格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項、決策程序,依照項目評價體系,進行評估與決策。如有特殊情況,可通過董事會決議,方可簡化;

設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限,明確項目責(zé)任人,內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理,確保數(shù)據(jù)使用安全;

項目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項目工作計劃時間表,明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求,明確責(zé)任部門、責(zé)任人,如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過;

參與項目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明,完成相關(guān)工作。

廉正風(fēng)險防范

公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為,經(jīng)調(diào)查屬實,參照公司規(guī)定處罰;

嚴(yán)格按照《項目談判工作制度》規(guī)定,重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

決策風(fēng)險防范

項目責(zé)任人要保證決策項目材料準(zhǔn)確、完整;

發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人,對相關(guān)決策項目分析報告進行核查或抽查,若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實嚴(yán)重不符,責(zé)其改正;

項目責(zé)任人在項目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報告,并對決策委員進行問題答疑;

所有參與決策人員在項目決策前,應(yīng)對呈報項目資料深入了解;

決策委員代表應(yīng)在項目決策前,進行項目實地考查,并完成與合作方的初期談判。

合約風(fēng)險防范

法律文本要求規(guī)范化,法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范,如有特殊情況需要變動、更改,需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可;

內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合,按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后,根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批,向公司法律顧問單位進行法律咨詢,書面咨詢意見與合約共同備案。

控制后評價拓展項目簽署合作合約后,由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價,對參與人員工作表現(xiàn)進行評價,并編寫《項目拓展工作評價報告》;

評價結(jié)果報送管理中心,作為修正工作方法及流程的依據(jù),作為獎勵激勵的依據(jù)。

獎懲條例:

獎懲依據(jù)根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價,對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。

獎懲標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項目拓展工作人員綜合評價得分進行獎勵;

項目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題,通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn),由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

項目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻,由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報告,經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。

獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

注意事項無