第1篇 物業(yè)管理服務過程控制程序7
物業(yè)管理服務過程控制程序(七)
1.0目的
對物業(yè)管理服務過程進行有效的控制,以確保服務質(zhì)量。
2.0適用范圍
適用于本公司物業(yè)管理的服務過程。
3.0職責
管理處負責制訂服務范圍內(nèi)各項服務標準并對服務提供的全過程進行質(zhì)量控制。
4.0工作程序
4.1過程識別
為了確保物業(yè)管理服務全過程得到有效控制,各部門根據(jù)公司質(zhì)量方針和有關(guān)法規(guī)標準制定出本部門各崗位工作手冊。
管理處工作規(guī)程包括
a管理處內(nèi)部動作管理規(guī)程
b房屋及公共場地管理工作手冊
c供配電管理工作手冊
d給排水設備(設施)管理工作手冊
e電梯管理工作手冊
f消防管理工作手冊
g房屋(設施)養(yǎng)護和修繕工作手冊
h保安工作手冊
i清潔管理工作手冊
j綠化
k特約服務'管理工作'手冊
4.2提供服務所需各種設備、設施及適宜的環(huán)境在相應的工作手冊中明確規(guī)定。
4.3各部門依培訓計劃和實際需求,對員工進行培訓,要求員工除掌握山崗位操作技術(shù)外,必須明確知道程序文件和工作規(guī)程的要求,在工作中,嚴格按文件要求執(zhí)行,并做好記錄。
4.4對服務過程質(zhì)量的認可
4.4.1各部門根據(jù)本部門的實際情況結(jié)合公司《年度質(zhì)量目標》制定出適合本部門的工作計劃,總經(jīng)理、管理者代表、各部門負責人對計劃的執(zhí)行情況進行監(jiān)督和檢查。
4.4.2通過公司每半年組織一次的用戶意見調(diào)查活動以及社會各界的評價,以真實地反映出全公司的服務質(zhì)量水平。
4.5設備管理的控制
為保證小區(qū)設備及公共設施正常使用,對小區(qū)所有設備的維護、使用(包括新采購的各種設備)嚴格執(zhí)行《設備管理控制程序》。
4.6收費標準要求參照國家和政府有關(guān)規(guī)定進行合理收費,并實行公開、公平、公正合理的原則。
4.7對各類意外和突發(fā)事件的處理辦法詳見《保安工作手冊》
5.0相關(guān)文件
5.1《質(zhì)量手冊》
5.2《設備管理控制程序》
5.3各類工作手冊
第2篇 物業(yè)管理服務分項標準與=管理承諾
(一)房屋及相關(guān)場地管理標準與完好率承諾:
1、確保小區(qū)外觀完好、整潔;
2、確保小區(qū)組團及棟號配備明顯標識及引路方向平面圖;
3、確保小區(qū)房屋完好率達85%以上;無違反規(guī)劃亂搭、亂建現(xiàn)象;
4、確保房屋零修及時率達到98,零修合格率達100%,并建立回訪制度和回訪記錄;
5、確保資料檔案齊全、管理完善,并建立大廈業(yè)主及租戶檔案,實現(xiàn)清晰、隨時可查;
6、建立業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務的管理規(guī)定;
7、建立業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施;確保裝飾裝修物業(yè) 的操作不危機房屋結(jié)構(gòu)與他人安全。
8、建立住宅外墻或建筑物發(fā)生危險,影響他人安全時的工作預案。
(二)公共設施設備完好率承諾:
1、確保小區(qū)內(nèi)所有公共設施設備圖紙、資料檔案齊全,管理完善。
2、確保小區(qū)內(nèi)水泵、配電等大型機電設備維修保養(yǎng)良好、運行正常,無事故隱患、保養(yǎng)、檢修制度完備。
3、確保每日設備運行記錄,運行人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。
4、確保居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。
5、確保小區(qū)內(nèi)消防系統(tǒng)設備完好無損,可隨時啟用。
(三)物業(yè)維修和管理的應急措施承諾:
1、建立業(yè)主、使用人自用部位突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
2、建立小區(qū)物業(yè)管理范圍突然斷水、斷電、無煤氣的應急措施;
3、建立業(yè)主與使用人自用部位排水設施阻塞的應急措施;
4、建立雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞的應急措施;
5、建立電梯突然停運或機電故障的應急措施;
6、建立發(fā)生火警時的的應急措施。
7、確保維修工程質(zhì)量合格率和回訪驗收率實現(xiàn)100%滿意度。
(四)市政公用設施管理承諾:
1、確保小區(qū)內(nèi)公共配套服務設施完好,不隨時改變供水、供電、通訊用途。
2、確保小區(qū)內(nèi)照明設備設施齊全,工作正常。
3、確保小區(qū)內(nèi)道路暢通,堅固平坦;污水排放通暢;
4、確保小區(qū)內(nèi)交通車輛管理運行有序,無亂停放機動車、非機動車。
(五)綠化草坪和園林建筑附屬設施的管護標準措施和苗木成活率承諾
1、確保小區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和道路兩側(cè)綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當。
2、確保小區(qū)內(nèi)綠地管理及養(yǎng)護措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。
(六)街坊道路、住宅樓道、樓梯、門廳及非住宅物業(yè)場所等公共部位24小時內(nèi)保潔次數(shù)與潔凈程度承諾
1、確保小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設施完備,設有垃圾箱、果皮箱等保潔設備。
2、確保小區(qū)內(nèi)實行標準化清潔保潔、垃圾日產(chǎn)日清。
3、確保小區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物。
4、確保小區(qū)內(nèi)房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔,不得隨意堆放雜物和占用。
(七)治安、保衛(wèi)管理承諾
1、確保小區(qū)實行封閉式管理。
2、確保小區(qū)保安工作規(guī)范、作風嚴謹。
3、確保小區(qū)危機住戶安全處設有明顯標志和防范措施。
4、確保小區(qū)重大火災、刑事和交通事故率實現(xiàn)零管理。
(八)豐富社區(qū)文化,加強業(yè)主相互溝通的服務承諾
1、建立小區(qū)管理公約,確保小區(qū)全體業(yè)主及租戶能自覺遵守各項管理規(guī)定。
2、管理公司將積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
3、小區(qū)全體業(yè)主及租戶支持和配合管理公司的工作,對管理單位的評議,滿意率實現(xiàn)80%以上。
4、建立小區(qū)財務管理公開,監(jiān)督制度。
第3篇 物業(yè)轄區(qū)維修服務管理程序13
物業(yè)轄區(qū)維修服務管理程序(十三)
1.0目的
本程序明確了對業(yè)主(客戶)自用設施的維修安裝有償服務的職責、方法和要求,以確保業(yè)主(客戶)能按本程序得到及時有序的服務,滿足業(yè)主(客戶)要求。
2.0適用范圍
本程序適用于公司管轄區(qū)內(nèi)業(yè)主(客戶)自用給排水、供電設施、房屋建筑部分及業(yè)主(客戶)提出的其它維修安裝服務。
3.0職責
3.1工程部負責本公司管轄范圍對業(yè)主(客戶)的維修項目、價格標準的制訂。
3.2管理處負責轄區(qū)內(nèi)的維修安裝服務和收費證明并上繳財務部。
4.0實施程序
4.1維修安裝服務
4.1.1各管理處/水工組/電工班/(以下簡稱維修單位)對業(yè)主(客戶)來人或來電提出服務要求應詳細了解清楚并將公司有關(guān)事項(費用、時間、收款方式等)向業(yè)主作出交代,維修單位在接受維修要求前要確保有能力完成相關(guān)的維修安裝服務,經(jīng)確認有能力完成時,登記在《維修工作記錄表》中。對沒有能力或暫時無法勝任的維修安裝項目,應協(xié)助客戶聯(lián)系相關(guān)的維修方。
4.1.2維修單位負責人根據(jù)《維修工作記錄表》中的要求開出《維修通知單》安排維修人員提供服務。
4.1.3維修人員接到《維修通知單》后應及時按要求到場工作,完畢后應按《維修通知單》內(nèi)容如實填寫,并由業(yè)主(客戶)驗收簽字確認。
4.1.4維修項目負責人將已完成的《維修通知單》交回維修單位,維修單位根據(jù)財務部的有關(guān)要求辦理收費手續(xù),并在維修工作記錄中作出記錄。
4.2業(yè)主(客戶)提供產(chǎn)品的維修安裝服務
4.2.1維修項目負責人在安裝前應會同業(yè)主(客戶)對其提供的產(chǎn)品進行檢查,內(nèi)容包括外觀是否完整無缺,附件是否齊全,產(chǎn)品性能的檢查確認。
4.2.2其他實施程序參照4.1維修安裝服務。
4.3不合格的處理
4.3.1凡是我公司實施的維修安裝服務工作,如業(yè)主(用戶)反映不合格,不管何種原因,維修安裝單位應會同業(yè)主(客戶)作出處理,并在《維修工作記錄表》中原記錄備注欄作出記錄,內(nèi)容應包括原因及處理意見。
4.3.2經(jīng)檢查確認如是維修工作人員在維修安裝過程中因操作不當造成,維修安裝單位首先應向業(yè)主(客戶)道歉,然后視其情況采取返工,補救或賠償措施。
4.3.3經(jīng)檢查確認如是業(yè)主(客戶)使用不當造成,維修單位應向其作出解釋。業(yè)主(客戶)如確認還需維修安裝,維修單位應按本程序要求重新辦理。
4.3.4經(jīng)檢查確認如是業(yè)主(客戶)所提供產(chǎn)品本身質(zhì)量問題,維修單位也應向其作出解釋,由業(yè)主(客戶)與產(chǎn)品供應商協(xié)商處理。
5.0相關(guān)文件與記錄
zz005-01維修工作記錄表
zz005-02維修通知單
zz005-03維修及時率、合格率統(tǒng)計表
第4篇 物業(yè)管理服務內(nèi)容服務標準：客戶服務
項目物業(yè)管理服務內(nèi)容及服務標準:客戶服務
為確保本項目物業(yè)管理服務的高品質(zhì),促進物業(yè)的保值增值,我司特將物業(yè)管理中大量的日常工作按照客戶服務、保安服務、保養(yǎng)服務、保潔服務、會議服務進行劃分,并逐項擬定各項工作的服務內(nèi)容與服務標準如下:
一、客戶服務內(nèi)容及服務標準
服務項目服務內(nèi)容服務標準
前臺服務問詢和留言服務人員形象良好;
接待語言文明禮貌;
提供信息準確全面;
記錄留言完整詳實;
客戶滿意率95%以上。
打字、復印、國內(nèi)國際長途滿足客戶需求迅速有效;
收費合理。
客戶滿意率95%以上。
信件報刊收發(fā)、分揀信件報刊收發(fā)數(shù)量準確;
分揀快速準確;
客戶滿意率95%以上。
出租汽車預約客戶需求記錄準確;
跟進及時,保證車輛準時到達;
客戶滿意率95%以上。
提供旅游活動安排客戶需求記錄準確;
與旅行社溝通及時快速;
客戶滿意率95%以上。
航空機票訂購客戶需求記錄準確;
跟進及時,保證機票準時送達;
客戶滿意率95%以上。
花卉代購、遞送服務客戶需求記錄準確;
跟進及時,保證花卉按客戶需求準時送達;
客戶滿意率95%以上。
接聽電話語言規(guī)范,態(tài)度熱情;
記錄詳實;
客戶滿意率95%以上。
接待引導服務服務熱情、主動;
形體語言規(guī)范;
指引準確無誤;
客戶滿意率95%以上。
服務項目服務內(nèi)容服務標準
客戶服務客戶接待服務人員形象良好;
接待語言文明禮貌;
服務熱情、耐心
客戶滿意率95%以上。
受理客戶報修報修內(nèi)容記錄準確
協(xié)調(diào)溝通及時
處理問題迅速
客戶滿意率95%以上。
解答客戶咨詢服務熱情、耐心
提供信息準確全面
客戶滿意率95%以上。
處理客戶投訴語言規(guī)范、態(tài)度端正
記錄客戶投訴內(nèi)容準確
向相關(guān)部門反映信息迅速
跟進監(jiān)督有效
客戶滿意率95%以上。
組織活動計劃全面
實施得力
安全措施到位
客戶滿意率95%以上。
建立客戶檔案及檔案管理工作檔案建立制度明確、程序完善
檔案管理全面、系統(tǒng)
檔案存放安全、保密
定期回訪客戶,征求客戶對服務、管理工作的建議和意見;回訪計劃周密
聽取意見耐心、認真
跟進問題及時有效
客戶滿意率95%以上。
接受客戶特約服務及代辦服務項目;了解客戶需求準確詳細
反饋信息及時
落實迅速到位
客戶滿意率95%以上。
發(fā)放/張貼公共通知通知信息準確無誤
發(fā)放及時到位
客戶滿意率95%以上。
第5篇 萬科物業(yè)服務指南-房屋和設施維修管理篇
什么是房屋質(zhì)量管理
房屋質(zhì)量管理就是指定期和不定期地對房屋的完損情況進行檢查,評定房屋完損等級,隨時掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布,組織對危險房屋的鑒定,并確定解危方法等。它為編制房屋維修計劃、進行房屋維修工程設計、編制房屋修繕工程概預算并為做出投資計劃提供依據(jù)。
什么是房屋維修
房屋竣工使用后,由于自然、使用、生物、地理和災害等因素的影響而造成不斷損壞。為了全面或部分地恢復房屋失去的使用功能,防止、減少和控制其破損的發(fā)展,就必須要對房屋進行維修、修繕和改建。
什么是房屋維修管理
房屋維修管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求,對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進行日常維護、修繕、技術(shù)管理。它包括房屋日常質(zhì)量安全檢查的質(zhì)量管理、房屋維修的施工管理和房屋維修的行政管理。物業(yè)管理的好壞,很大程度上取決于房屋管理的成果。還關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)信譽的好壞。
房屋維修檔案資料的管理包括哪些方面
物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計劃,確定房屋維修、改建等方案,實施房屋維修工程時,不可缺少的重要依據(jù)便是房屋建筑的檔案資料。因此,為了更好地完成房屋維修任務,加強房屋維修管理,就必須設置專門部門和人員對房屋維修檔案資料進行管理。房屋維修所需要的檔案資料主要包括以下幾個方面:
1.房屋新建工程、維修工程竣工時的竣工圖及有關(guān)房屋原始資料。
2.現(xiàn)有的有關(guān)房屋及附屬設備的技術(shù)資料。
3、房屋維修的技術(shù)檔案資料。
房屋維修管理的原則是什么
房屋維修管理的原則主要包括以下三個原則
1、“經(jīng)濟、合理、安全、實用”的原則:
經(jīng)濟,就是要加強維修工程成本管理、維修資金和維修定額管理,盡量做大少花錢多辦事;
合理,指要求制訂合理的房屋維修計劃和方案;
實用,就是要從實際出發(fā),因地制宜地進行維修,滿足用戶在房屋使用功能和質(zhì)量上的需求,充分發(fā)揮房屋效能。
2、“區(qū)別對待”原則:
根據(jù)房屋建筑的年限,可把房屋大致劃分為新建房屋和舊建房屋兩大類。
新建房屋,維修管理工作主要是做好房屋的日常保養(yǎng),保持原貌和使用功能。
舊建房屋,應依據(jù)房屋建造的歷史年代、結(jié)構(gòu)、住宅使用標準、環(huán)境以及所在地區(qū)的特點等條件,綜合城市總體規(guī)劃要求,分別采取不同的維修改造方案。
3、“服務”原則:
在房屋管理上維護住戶的合法權(quán)益,切實做到為住戶服務;建立和健全科學合理的房屋維修管理服務制度。房屋維修管理人員要真正樹立為住戶服務的思想,改善服務態(tài)度,提高服務質(zhì)量,認真解決住戶需要解決的房屋修繕問題。這是房屋維修管理的基本原則。
房屋維修工程的考核標準是什么
房屋維修工程的考核標準是根據(jù)房屋的不同等級類別和房屋維修的分項工程而分別確定的。
1.主體工程
主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、屋面基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件的維修。當主體工程損壞嚴重時,不論哪一級或類別的房屋維修,其考核標準均是要求牢固、安全、不留隱患。
2.木門窗及裝修工程
這種維修工程的考核標準是:木門窗開關(guān)靈活、不松動、不透風。木裝修牢固、平整、美觀、接縫嚴密。一等房屋的木裝修應盡量做到原樣修復。
3.樓地面工程
樓地面工程的維修牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動,不空鼓開裂,地坪無倒泛水的現(xiàn)象。如房間長期處于潮濕環(huán)境,維修適應增設防潮層,木基層或夾砂樓面嚴重損壞時的維修,應該做鋼筋混凝土樓面。
4.屋面工程
經(jīng)維修后的屋面必須確保安全,不滲透,排水暢通。
5.抹灰工程
抹灰工程應做到接縫平整、不開裂、不起泡、不松動、不剝落。
6.油漆粉飾工程
油漆粉飾工程要求不起殼、不剝落、色澤均勻,盡可能保持與原色一致。對木構(gòu)件和各類鐵構(gòu)件要進行周期性油漆保養(yǎng)。
7.金屬構(gòu)件
經(jīng)維修后金屬構(gòu)件應保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴重的應更換,無保留價值的應拆除。
8.其他工程
房屋其他部分的考核要求修復原樣或疏通,以保證住(用)戶安全,改善居住條件。
房屋維修工程考核指標有哪些方面
房屋維修工程考核指標是考核房屋維修工程量和工程質(zhì)量及房屋維修管理服務質(zhì)量的重要指標。主要有以下幾種指標:
1.房屋完好率
房屋完好率是完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋的建筑面積之和,占總的房屋面積的百分比。這里的完好房是指房屋主體結(jié)構(gòu)良好,設備完整,上下水道暢通,室內(nèi)地面平整,能保證住(用)戶安全,正常使用的房屋,一般要求房屋完好率達到50%~60%(新建房屋除外)。
2.房屋維修工程量
房屋維修工程量是指全年完成綜合維修和大、中工程數(shù)量(以建筑面積表示)之和與全年維修人員平均數(shù)之比。這里的全部維修平均人員數(shù)包括維修數(shù)量中不包括翻修工程數(shù)量和小修工程數(shù)量。
一般要求房屋維修工程量為100m2/人年~150m2/人年。
3.大、中修工程質(zhì)量合格(優(yōu)良)品率
大、中修工程質(zhì)量合格(優(yōu)良)品率是指報告期經(jīng)評定達到合格(或優(yōu)良)品標準的大、中修單位工程數(shù)量(建筑面積表示)之和,與報告期驗收鑒定的單位工程數(shù)量之和的百分比。
一般要求大、中修工程質(zhì)量合格品率達到100%、優(yōu)良品率達到30%-50%。
4.小修工程的考核指標
小修工程的考核指標主要有定額指標、服務指標和安全指標及經(jīng)費指標。
(1)定額指標。小修工程定額指標是完成房屋小修工程工作量,搞好物業(yè)管理的重要考核指標,也是考核小修工程管理人員和小修養(yǎng)護人員工作業(yè)績的指標。
(2)服務指標。小修工程的服務指標是指走訪查房率、小修養(yǎng)護計劃率和小修養(yǎng)護及時率。
走訪查訪率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)域內(nèi)住(用)戶總戶數(shù)之百分比,可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。一般要求管理員月走訪查房率大于50%以上,季度走訪查訪率等于100%。
小修養(yǎng)護計劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當月完成的屬小修養(yǎng)護計劃內(nèi)項目的戶數(shù)與當月養(yǎng)護計劃安排的戶次數(shù)之比。
小修養(yǎng)護計劃完成率一般要求達到80%以上,遇到特殊情況或特殊季節(jié),物業(yè)管理協(xié)會可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護計劃率。
小修養(yǎng)護及時率是當月完成的小修戶次數(shù)與當月全部保修中的應修戶次數(shù)之比。一般來說月(季)小修養(yǎng)護及時率要達到99%。
(3)安全指標和經(jīng)費指標。安全指標是考核小修養(yǎng)護工程是否確保住(用)戶和小修安全的指標,包括事故率、違章率。要求小修養(yǎng)護工程中的事故率和違章率降為最低。經(jīng)費指標是考核小修養(yǎng)護工程是否節(jié)約使用小修工程經(jīng)費的指標。一般是指實際使用小修養(yǎng)護費用與計劃或預算小修養(yǎng)護費之比。
房屋完損等級將如何分類
房屋完損等級是依據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設備等的完好或損毀程度確定的。房
屋結(jié)構(gòu)是指基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、樓地面、屋面等項目;房屋裝修是指門窗、外抹灰、內(nèi)抹灰、頂棚、細木裝修等項目;房屋設備是指水衛(wèi)電、照明、供暖和特殊設備(如消防栓、避雷針裝置、電梯)等項目,對尚不能包括的房屋組成部分如煙道、樓梯等,各地可自行歸并某一部分。
一般可將房屋完損等級分為五類,
1.完好房,是指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好,裝修和設備完好、齊全完整。管道暢通,現(xiàn)狀良好,使用正常。經(jīng)過一般性的維修能夠修復的。
2.基本完好房。是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好,少量結(jié)構(gòu)部件有輕微損壞,裝修基本完好,油漆缺乏,設備、管道現(xiàn)狀基本良好,能正常使用,經(jīng)過一般性的維修能夠修復的。
3.一般損壞房。是指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞。部分構(gòu)件有損壞或變形,屋面局部漏雨,裝修局部有破損,油漆老化、設備管道不夠暢通,水、衛(wèi)、電照具和零件有部分老化、損壞或殘缺。需要進行中修或局部大修更換部件。
4.嚴重損壞房。是指房屋年久失修,結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞。屋面嚴重漏雨裝修嚴重變形、破損、油漆老化見底、設備破舊不齊全,管道嚴重堵塞水衛(wèi)電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞,需要進行大修或翻修、改建。
5.危險房。是指房屋承重構(gòu)件以屬危險構(gòu)件,構(gòu)件喪失穩(wěn)定和承載能力,隨時有倒塌可能,不能確保住戶安全的房屋(詳見建設部頒發(fā)的cj13-86《危險房屋鑒定標準》。)
[2]
如何計算房屋完好率和危房率
計算房屋完損等級,一律以建筑面積(m2)為計算單位,評定時以棟為評定單位。棟的劃分原則與建筑面積的計算規(guī)則均與全國城鎮(zhèn)普查時的規(guī)定相同。
完好房屋的建筑面積以基本完好房屋的建筑面積之和,占總的房屋建筑面積的百分比即為房屋完好率。
完好房屋建筑面積+基本完好房屋建筑面積
房屋完好率=-------------------×100%
總的房屋建筑面積
房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后,應重新評定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修理中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應重新評定;新接管的新建房屋,同樣按本標準評定完好率。
整棟危險房屋的建筑面積占總的房屋建筑面積的百分比即為危房率。
整棟危險房屋建筑面積
危房率=------------×100%
總的房屋建筑面積
如何評定房屋完損等級
1.房屋完損等級評定的要求
(1)要求對整幢房屋進行綜合平定。
(2)要求以實際完損程度為依據(jù)平定,而不能以建造年代或原始設計標準高低為依據(jù)。
(3)要求掌握好評定等級的決定因素,以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ),承重構(gòu)件屋面中最低的完損標準來平定。
(4)要求嚴格掌握完好房和危險房標準。
(5)要求對重要房屋評定等級嚴格復核測試。
(6)對正在施工的房屋要求搞施工前房屋評定。
2.房屋完損等級評定的基本做法:
房屋完損等級的基本做法可分為定期和不定期兩類。
定期評定。一般每隔1~3年(或按各地規(guī)定)對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。
不定期評定。就是不定期地在某個時間內(nèi)對房屋進行檢查評定完損等級。一般在以下情況進行不定期檢查:第一,根據(jù)氣候特征,如雨季、臺訊、暴風雨、山洪等,著重對危險房屋、嚴重破壞和一般損壞放等進行檢查平糴功能完損等級;第二、房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗收以后,最新評定完損等級;第三,接管新建房屋后,要進行完損等級評定。
房屋設備維修工程的審批管理是怎樣
對房屋設備維修工程中的大、中修和更新改造工程,物業(yè)管理單位應在每年末設備基礎(chǔ)上,提出下一年度的房屋設備大修、中修或更新改造計劃。此計劃中應包括具體的維修更新改造方案和費用的預算及其來源與落實等。此計劃必須經(jīng)業(yè)主委員會討論同意后,方可實施。
水泵房管理規(guī)定有哪些
1.水泵房及地下水池、消防系統(tǒng)的全部機電設備由機電人員負責監(jiān)控、定期保養(yǎng)、維修、清潔,定時進行巡回檢查,了解設備的運轉(zhuǎn)情況,及時發(fā)現(xiàn)故障苗頭和消防隱患并及時處理,認真做好記錄,解決不了的問題書面報告上級主管部門,爭取早日解決。
2.水泵房內(nèi)機電設備由機電人員負責,無關(guān)人員不得進入水泵房。
3.消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)位置與自動位置,操作標志都應簡單明確。
4.保證社會供水泵的正常運轉(zhuǎn),定期檢查泵的運轉(zhuǎn)情況,住接處定期檢查擦洗。
5.消防泵每月運轉(zhuǎn)一次(10分鐘),以保持正常運轉(zhuǎn),每半年進行一次“自動、手動”操作檢查,每年進行一次全面檢查。
6.水泵房衛(wèi)生每周打掃一次,泵及管道每半月清洗一次。
7.操作人員在2米以上檢修設備(包括開關(guān)、閥門等),必須帶好安全帽,扶梯要有防滑措施,要有人扶擋。
如何進行水箱清洗操作
根據(jù)環(huán)保和衛(wèi)生防疫部門的要求,為確保水箱水質(zhì),每年必須對水箱進行二次清洗。其操作要求如下:
1.準備工作:(1)操作人員必須持有主管管理部門核發(fā)的上崗合格證。(2)清洗時間應提前通知業(yè)主和監(jiān)控室,以免發(fā)生誤報警。(3)關(guān)閉雙聯(lián)水箱進水閥門,安排臨時排風設施、臨時水源、橡皮管,打開水箱進口蓋。
2.清洗操作:(1)當雙聯(lián)水箱內(nèi)水位降低到一半或1/3時,將待洗的水箱出水閥關(guān)閉,打開底部排污閥,打開另一聯(lián)進水閥以確保正常供水。不允許一只水箱排空清洗,另一只滿水水箱工作,這樣會因負荷不均,造成水箱壁受壓變形產(chǎn)生裂紋。(2)清洗人員從進口處沿梯子下至水箱底部,用潔布將水箱四壁和底部擦洗干凈,應清水反復沖洗干凈。(3)水箱頂上要有一名監(jiān)護人員,負責向水箱內(nèi)送新風,防止清洗人員余氯中毒,并控制另一聯(lián)水箱的水位。
3.結(jié)束工作:(1)清洗結(jié)束,關(guān)閉清洗水箱的排污閥,打開水箱進水閥開始蓄水。(2)當兩個水箱水位接近時,打開清洗水箱的出水閥門,收好清洗工具,將水箱進口蓋蓋上并落鎖。(3)通知監(jiān)控室清洗結(jié)束,做好相關(guān)的工作記錄。
供電系統(tǒng)的操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容包括哪些
1.建立嚴格配送電制度和電氣維修制度。
2.負責供電的運作,維修人員上崗前必須進行業(yè)務培訓,按規(guī)定要求上崗。
3.一定要配備主管電器的工程技術(shù)人員,要有完整的供電忘了資料,對樓宇的進線、、房屋內(nèi)的線路、電表、電力匹配、電壓等要心中有數(shù)。
4.建立24小時值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時排除。
5.加強日常維護檢修,公用的照明、指示、顯示燈都要保證完好,管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設計、施工技術(shù)要求,線路負荷要滿足和保證用戶涌電安全,確保發(fā)配電設備安全運行。
6.限電、停電提前發(fā)出通知,以便用戶合理按排生活,避免造成經(jīng)濟損失和人員傷亡。
7.對電表安裝、抄表、用表計量及公用電進行合理分配。
8.對臨時施工工程及用戶裝修應有臨時用電管理措施,對公用照明及其它電器設備關(guān)閉要加強管理。
9.遇火災、地震
、水災等災害時,要有及時切斷電源的預防措施,并協(xié)助供電部門做好安全用電的有關(guān)工作。
電梯操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容有哪些
1.根據(jù)各種類型的電梯圖紙資料及技術(shù)性能指標,制定電梯安全維修保養(yǎng)的規(guī)章制度;
2.對電梯運行人員和維修人員進行業(yè)務培訓,堅持勞動主管部門的資質(zhì)審查、持證上崗制度;
3.重視和落實電梯的保修和安全年檢工作;
4.除電梯的日常保養(yǎng)維護外,電梯的故障修理必須由經(jīng)樂觀部門審查認可的單位和人員承擔;
5.必須堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作計劃,健全電梯設備檔案及修理記錄;
6.電梯鑰匙要有專人管理,停梯須出告示;
7.電梯運行管理中發(fā)生任何故障時,要首先救護乘客出梯;
8.做好電梯的耗電計量及收費工作;
9.保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通;
10.定人定時對軌道、門導進行清潔,加油潤滑等。
電梯的維修、保養(yǎng)操作規(guī)程是怎樣
1.電梯停駛保養(yǎng)時必須,首先要確認轎廂內(nèi)無乘客、置放安全維護標志后,方可停機切斷控制電源,以確保安全。
2.電梯機房要保持整潔,做到無積灰、無蛛網(wǎng),地板上無垃圾和灰塵。機房內(nèi)不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人。要有明亮的采光,通風良好,并配有必要的消防器材。
3.曳引電動機全部外形要擦凈,做到無油垢、無黃油,底盤無積油。
4.電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣,作到無灰塵,磁鐵接觸開關(guān)無銹蝕、無油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結(jié)吸住不放,造成電動機繼續(xù)運轉(zhuǎn)。
5.井道底坑如有積水,必須首先斷電,然后排除。有漏水、滲水情況,一定要修好。同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物,保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開關(guān)有效運作。
6.轎箱內(nèi)外、頂上、底下均須經(jīng)常擦凈,防止聲銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。
7.各層站廳門及地坎槽要經(jīng)常清潔,以防門腳阻塞而影響門廳暢通。
8.電梯檢修或保養(yǎng)時必須掛牌,確認轎廂內(nèi)乘客后,方可停機。
9.在轎廂頂維修和保養(yǎng)時,除了判斷故障和調(diào)試需要外,禁止快車。工作時必須帶安全帽。
10.井底作業(yè)時,禁止關(guān)閉廳門(留有人監(jiān)視除外),防止無關(guān)人員靠近。
11.電梯凡是轉(zhuǎn)動機件均須加潤滑油,要做到定點、定質(zhì)、定量、定期、定人,確保安全運行。
12.維修保養(yǎng)工作完成后,必須認真清理現(xiàn)場,清點工具,切忌遺漏。
13.機房、井道因工作需要動火時,必須遵守消防管理規(guī)定,做好現(xiàn)場的控制和監(jiān)督,事后清理火種。
上門維修服務的規(guī)范要求有哪些
1.敲門。有門鈴應輕按門鈴,按鈴時間不要過長,無人應答再次按鈴。沒有門鈴應輕輕叩門三響,無人應答再次門,叩門節(jié)奏漸快、力度漸強。若無人答應,應稍作等候,如確認主人不在家時,應填寫歉意信或留言條,塞入用戶屋內(nèi)。
2.介紹。主人開門或在戶內(nèi)詢問時,首先應自我介紹:“您好!我是物業(yè)管理公司的維修人員***,前來為您服務。”
3.在得到主人同意進門時,必須先將鞋子脫在門外或套上鞋套后在進門,進入室內(nèi)步子要輕,所帶的維修工具或設備不能在地上拖行。
4.鋪布。達到工作現(xiàn)場時,應先將干凈的帆布或塑料布鋪在主人指定的位置,用于存放工具和需要拆卸的零件,不能將工具隨意置放地上。
5.維修。在維修工作中時間手腳要輕,盡可能的不要發(fā)出噪聲。實在無法避免時,應事先向主人打招呼,并說一聲“非常對不起”。
6.整理。修理完畢時,應用清潔的擦布將維修物品擦拭干凈,收拾好工具和物品。
7.試用。請業(yè)主試用驗收,證實維修物品已恢復正常運轉(zhuǎn)。向業(yè)主講解故障的原因,介紹正確的使用方式和保養(yǎng)知識。
8.收費。出示規(guī)定的標準價格表或按與事先業(yè)主商妥的合同價格,如實填寫維修服務工作單,按價收費。
9.辭別。向業(yè)主告辭時,應面向業(yè)主說“今后有什么需要維修的,請隨時與我們聯(lián)系,我很樂于為您服務,再見。
第6篇 z物業(yè)常規(guī)服務文件管理規(guī)定
1.0 目的
規(guī)定物業(yè)管理部、各地物業(yè)公司常規(guī)服務文件的編寫、上報、審批程序,對常規(guī)服務文件的編制、審批、發(fā)放等全過程進行控制,確保物業(yè)管理部及各地物業(yè)公司所使用的常規(guī)服務文件的有效性。
2.0 適用范圍
適合于物業(yè)管理部及各地物業(yè)公司常規(guī)服務文件的控制。
3.0定義
常規(guī)服務文件是指企業(yè)服務標準、各項目等級服務標準、物業(yè)管理部檢查標準、各地物業(yè)公司職能部室檢查標準及各項目作業(yè)指導書及物業(yè)管理部、各地物業(yè)公司的檢查通報。
4.0 職責
4.1、物業(yè)管理部負責物業(yè)公司企業(yè)常規(guī)服務標準(例如**物業(yè)企業(yè)等級服務標準、各項目等級服務標準)的編制審核,負責物業(yè)管理部對各地物業(yè)公司常規(guī)服務檢查的檢查標準、檢查通報的編制審核,負責組織各地物業(yè)公司對常規(guī)服務文件進行適宜性評審。
4.2、各地物業(yè)公司:
4.2.1各地物業(yè)公司經(jīng)理負責本公司職能部室的常規(guī)服務檢查標準及管轄項目各專業(yè)作業(yè)指導書的審批。
4.2.2各地物業(yè)公司的職能部室負責對所轄項目常規(guī)服務檢查的檢查標準、檢查通報的編制審核,組織所轄項目對作業(yè)作業(yè)指導書進行適宜性評審。
4.2.3各項目負責本項目內(nèi)各專業(yè)作業(yè)指導書的編制、審核、修訂、管理。
5.0常規(guī)服務文件的分類及編號
5.1 常規(guī)服務文件分類
5.1.1 按照文件作用分:**物業(yè)常規(guī)服務文件分為服務標準、檢查標準、作業(yè)指導書及檢查通報。
服務標準分為**物業(yè)企業(yè)等級服務標準和各項目等級服務標準。
檢查標準分為物業(yè)管理部檢查標準和物業(yè)公司檢查標準。
作業(yè)指導書即各項目的常規(guī)服務操作性文件。
檢查通報是指物業(yè)管理部及各地物業(yè)公司職能部室常規(guī)服務檢查的檢查通報。
5.1.2 按照編制部門分為:常規(guī)服務文件分為物業(yè)管理部常規(guī)服務文件、物業(yè)公司常規(guī)服務文件及各項目常規(guī)服務文件。
物業(yè)管理部常規(guī)服務文件有服務標準、檢查標準和檢查通報。服務標準包括**物業(yè)企業(yè)等級服務標準、各項目等級服務標準。
物業(yè)公司常規(guī)服務文件有物業(yè)公司各職能部室常規(guī)服務檢查標準、檢查通報。
各項目常規(guī)服務文件有項目作業(yè)指導書,包括項目管理規(guī)定及各專業(yè)組作業(yè)指導書。
5.2常規(guī)服務文件編號
5.2.1 服務標準編號規(guī)定
a)文件類別服務標準為(a);文件級別:分為1-4級,如果是整體企業(yè)標準(q),如果是項目的服務標準為項目名稱代碼,如廊坊阿爾卡迪亞(la),廊坊錦繡(lj),廊坊群星(lq),霸州阿爾卡迪亞(ba),滄州麗水(cl),蚌埠阿爾卡迪亞(ba),南京水榭(ns),南京方州(nf)…,如果是單項服務標準為專業(yè)名稱代碼/等級號,如綜合管理類一級標準(gl/1),安防類二級標準(af/2),環(huán)境類三級標準(hj/3),維修類四級標準(w*/4);文件序號為發(fā)放號和年號的組合,分別取兩位有效數(shù)字-01**、02**、03**…,其中**代表發(fā)放年號2005年計為05,2006年計為06,以此類推。
b) 服務標準編號圖示
rswy- a-***-****
文件序號
文件級別
文件類別
即:rswy-a-文件級別-文件序號。
例如:**物業(yè)企業(yè)等級服務標準,2005年第1號,文件編號為:rswy-a-q-0105;**物業(yè)廊坊錦繡等級服務標準,2005年第2號,文件編號為:rswy-a-lj-0205;**物業(yè)安防類一級服務標準,2005年第3號,編號為:rswy-a-af/1-0305。
5.2.2 檢查標準編號規(guī)定
a)文件類別:檢查標準為(b);使用部門為物業(yè)管理部(wg)或**物業(yè)公司(地點代碼,如lf、cz、bb、nj);檢查類別,如綜合管理類(gl),安防類(af),環(huán)境類(hj),維修類(w*);文件序號同上;
b)檢查標準編號圖示:
rswy-b-***-***-**** 文件序號
使用部門
檢查類別
即:rswy-b-檢查類別-使用部門-文件序號。
例如:物業(yè)管理部綜合管理類檢查標準,2005年第1號,編號為:rswy-b-gl-wg-0105;廊坊物業(yè)公司環(huán)境類檢查標準,2005年第2號,編號為:rswy-b-hj-lf-0205。
5.2.3 檢查通報編號
a)文件類別:檢查通報為(c);
如果編制部門為物業(yè)管理部(wg);發(fā)放對象為**物業(yè)公司,廊坊物業(yè)公司(lf),滄州物業(yè)(cz),南京物業(yè)公司(nj),蚌埠物業(yè)公司(bb);文件序號同上。
b)編號圖示:
rswy-c-***-****
文件序號
發(fā)放對象
編制部門
即:rswy-c-發(fā)放對象-序號。
備注:如果編制部門為**物業(yè)公司(**rswy),廊坊**物業(yè)(lfrswy)、南京**物業(yè)(njrswy)、滄州**物業(yè)(czrswy)、蚌埠**物業(yè)(bbrswy)等;發(fā)放對象省略,其它不變。即:**rswy-c-序號。
例如:物業(yè)管理部對滄州物業(yè)公司的檢查通報, 2005年第5號,編號為rswy-c-cz-0505;廊坊物業(yè)公司檢查通報,2005年第5號,編號為lfrswy-c-0505.
5.2.3 作業(yè)指導書編號
a)文件類別:作業(yè)指導書編號為d,一般省略;使用部門為**物業(yè)公司**管理處,廊坊物業(yè)公司錦繡管理處(lj),阿爾卡迪亞管理處(la),…;專業(yè)類別如綜合管理類(gl),安防類(af),環(huán)境類(hj),維修類(w*);文件序號為發(fā)放號,取阿拉伯數(shù)字的位有效數(shù)字-01、02、03…;
b)作業(yè)指導書編號圖示:
rswy-***-***-** 文件序號
專業(yè)類別
使用部門
即:rswy
-使用部門-專業(yè)類別-文件序號。
例如:廊坊物業(yè)公司錦繡管理處綜合管理類作業(yè)指導書,2005年第1號,編號為:rswy -lj-gl-0105;滄州物業(yè)公司麗水花庭管理出環(huán)境類作業(yè)指導書,發(fā)放號為2,編號為:rswy-cl-hj-0205。
5.2.4物業(yè)管理部、各地物業(yè)公司的除常規(guī)服務的行政類文件不屬本規(guī)定的范圍,可自行編號。
6.0 物業(yè)常規(guī)服務文件的控制
圖示1:
編制 審核 審批
服務標準 物管部 物管部 地產(chǎn)/控股
物管部檢查標準/檢查通報 物管部 物管部 物管
物業(yè)公司檢查標準/檢查通報 職能部室 職能部室 物業(yè)公司經(jīng)理
作業(yè)指導書 項目 項目 物業(yè)公司經(jīng)理
6.1 常規(guī)服務文件的編寫
6.1.1 新的服務內(nèi)容產(chǎn)生時需要編制,如接管項目,服務內(nèi)容增加等。
6.1.2 編寫原則:誰使用誰編寫。
6.1.3 按照圖示1的職責劃分編寫責任區(qū)內(nèi)的常規(guī)服務文件。
6.1.4 項目內(nèi)各專業(yè)組作業(yè)指導書的編制責任人為各專業(yè)組主管。
6.2 常規(guī)服務文件的審核與審批
6.2.1 審核與審批原則:編寫者的上級進行審核,審核者的上級進行審批。
6.2.3 按照圖示1的職責劃分審核與審批責任區(qū)內(nèi)的常規(guī)服務文件。
6.2.3常規(guī)服務文件報送必須填寫《物業(yè)常規(guī)服務文件審批單》;所有在用常規(guī)服務文件,組織部門應組織編制部門主管對文件進行適時評審,確定文件是否進行修改,予以修改則按本規(guī)程5.4條款更改。
6.2.4編制部門主管將文件草案和《物業(yè)常規(guī)服務文件審批單》報送。審批人員對文件進行審批。若文件審批通過,則執(zhí)行5.3條款,當組織部門與編制部門不是同一部門時應將審批后的文件報送組織部門;若審批不通過,則應對文件進行修改,并重新依據(jù)文件的審批程序進行。
6.3 文件的發(fā)布
6.3.1 服務標準、物業(yè)管理部檢查標準、檢查通報的發(fā)放
a)物業(yè)管理部將審批后的文件進行編目,確定發(fā)放范圍及數(shù)量,打印/復印所需份數(shù),并標注發(fā)放號。
b) 物業(yè)管理部相關(guān)人員依據(jù)《物業(yè)常規(guī)服務文件審批單》發(fā)放范圍發(fā)放,并填寫《發(fā)文登記表》。
6.3.2 物業(yè)公司檢查標準、檢查通報的發(fā)放:
a)物業(yè)公司編制人員將通過審批的文件草案傳送至本部門資料員,并標注發(fā)放號。.
b)資料員按規(guī)定對該文件進行編目,確定發(fā)放范圍及數(shù)量,打印/復印所需份數(shù)。
c)資料員根據(jù)要求的發(fā)放范圍發(fā)放,并填寫《發(fā)文登記表》。
d)要求報送物業(yè)管理部備案。
6.3.3 作業(yè)指導書的發(fā)放
a)項目編制人員將通過審批的文件草案傳送至本項目資料員,并標注發(fā)放號。
b)資料員按規(guī)定對該文件進行編目,確定發(fā)放范圍及數(shù)量,打印/復印所需份數(shù)。
c)資料員根據(jù)要求的發(fā)放范圍發(fā)放,并填寫《發(fā)文登記表》。
d)要求報送物業(yè)管理部及該項目所屬物業(yè)公司備案。
6.4 常規(guī)服務文件更改流程
6.4.1更改
常規(guī)服務文件若核查不符合而需要更改時,需更改部門/人員將修改詳細內(nèi)容填制《物業(yè)常規(guī)服務文件變更通知單》,若有必要,則應填寫修訂理由。
6.4.2審批
參見本規(guī)定5.2.1條款,應填制《物業(yè)常規(guī)服務文件審批單》。如果審批未執(zhí)行5.2.1條款,受委托部門應得到相應的背景材料。
6.4.3 更改常規(guī)服務文件的發(fā)布
修訂部門將通過的草案及《物業(yè)常規(guī)服務文件審批單》按照5.3.1的要求傳遞給相關(guān)部門相關(guān)人員,其依據(jù)《發(fā)文登記表》發(fā)放范圍/數(shù)量,打印/復印所需份數(shù),并標注發(fā)放號,修訂文件按《物業(yè)常規(guī)服務文件審批單》打印修訂標識。
發(fā)放標明修改狀態(tài)的新文件,同時收回失效版本舊文件,并填制一頁新的《發(fā)文登記表》,舊的相應《發(fā)文登記表》妥善保管。
6.4.4 文件發(fā)放人員保存《物業(yè)常規(guī)服務文件審批單》,說明現(xiàn)行文件的修改狀態(tài),利于管理。
6.5 常規(guī)服務文件作廢流程
6.5.1若核查不適宜而需作廢時,編制部門/人員需向?qū)徟块T/人員提請作廢,并標注原因。
6.5.2作廢實施
主管部門按照5.2.1條款將通過作廢申請的常規(guī)服務文件傳遞給該文件的發(fā)放部門相關(guān)人員,由其依據(jù)《發(fā)文登記表》,收回所有原已下發(fā)的該作廢文件。
6.5.3 作廢受控文件的處置
a)發(fā)放新文件并及時收回失效或作廢文件。標注作廢標記,防止繼續(xù)使用。
b)作廢或失效文件若歸檔保存, 相關(guān)人員應在失效文件上標注作廢標記,單獨保存;若作廢文件不歸檔,相關(guān)人員填寫《檔案銷毀清單》,部門主管/經(jīng)理審核后立即予以銷毀。
6.6 常規(guī)服務文件管理要則
6.6.1 各部門負責人應妥善保存文件,注意保持整潔,不得擅自涂改、外借。
6.6.2 未經(jīng)授權(quán),公司任何人不得私自復印/打印受控文件。
6.6.4 文件使用中損壞、丟失,責任人應提交書面報告,經(jīng)發(fā)放部門批準發(fā)放新文件。
7.0 附件
7.1 《物業(yè)常規(guī)服務文件清單》
7.2 《物業(yè)常規(guī)服務文件審批單》
7.3 《發(fā)文登記表》
7.4 《物業(yè)常規(guī)服務文件變更通知單》
7.5 《檔案銷毀清單》
物業(yè)常規(guī)服務文件清單
序號:
序號 發(fā)放號 文件名稱 編號 備注
物業(yè)常規(guī)服務文件審批單
文件名稱 編號
文件編寫概述:編寫負責人簽字: 日期:
審核人/部門意見: 簽名: 日期:
審批人/部門意見: 簽名: 日期:
備注:
發(fā)文登記表
序號:
序號 文件名稱 編號 分發(fā)號 發(fā)放部門 簽收 日期 份數(shù) 備注
物業(yè)常規(guī)服務文件變更通知單
序號:
文件名稱 編號
更改位置及原由:
更改后內(nèi)容:受此影響引起的其他更改文件名稱:
申請人: 日期:
審批人/部門意見: 簽名: 日期:
備注:
檔案銷毀清單
序號:
第7篇 瑞恒物業(yè)管理服務宗旨經(jīng)營理念
恒瑞物業(yè)管理服務宗旨、經(jīng)營理念
企業(yè)文化、企業(yè)形象
北京市恒瑞物業(yè)管理有限公司本著高效、精干的原則,謙虛、協(xié)作、勤儉、創(chuàng)新的企業(yè)精神,以人為本、客戶至上的管理宗旨,獨具特色的物業(yè)管理和科學的手段,使公司在經(jīng)濟高速發(fā)展起來的新興行業(yè)中,成為一個多方位、高層次、規(guī)范化的綜合性管理公司,為每位用戶營造出一個安全、舒適、清潔、優(yōu)雅、便捷的生活及辦公環(huán)境。
服務理念:
以人為本、強化服務
經(jīng)營理念:
注重品牌、適時發(fā)展
管理理念:
規(guī)范、嚴格、主動、高效
人才理念:
以人為本、共同發(fā)展
在加強企業(yè)文化建設,樹立企業(yè)形象方面,恒瑞物業(yè)公司已經(jīng)充分認識到,保證企業(yè)文化同企業(yè)宗旨、理念、目標的統(tǒng)一是培育企業(yè)核心競爭力的一個重要環(huán)節(jié)。通過企業(yè)文化的導向、激勵和凝聚作用把員工統(tǒng)一到企業(yè)的戰(zhàn)略目標上是戰(zhàn)略實施的保證。因此公司建立和形成了具有恒瑞特色并服務企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)文化。
恒瑞物業(yè)管理公司的企業(yè)文化是由四個層次構(gòu)成的,即表層的物質(zhì)文化,淺層的行為文化,中層的制度文化和深層的精神文化。尤其是在培育中層的制度文化和深層的精神文化方面不斷強化。中層的制度文化,是指與現(xiàn)代企業(yè)在服務經(jīng)營活動中形成的企業(yè)精神、企業(yè)價值等意識形態(tài)相適應的企業(yè)制度、規(guī)章和組織機構(gòu)等。這一層次主要是企業(yè)文化中規(guī)范人和物的行為方式的部分。恒瑞物業(yè)管理公司通過現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)的領(lǐng)導制度、組織結(jié)構(gòu)體系、管理的規(guī)章制度等反映出企業(yè)的價值觀、精神和文化,使其成為企業(yè)文化中的強制性文化。深層的精神文化,是恒瑞企業(yè)文化中的核心層,它是指企業(yè)在服務經(jīng)營中形成的獨具企業(yè)特征的意識形態(tài)和文化觀念,包括企業(yè)精神、企業(yè)道德、坐標觀念、企業(yè)目標和行為準則等。例如:恒瑞物業(yè)管理的品牌概念'優(yōu)質(zhì)服務=細致+創(chuàng)新+用戶需求'就反映了企業(yè)的深層精神文化。恒瑞物業(yè)管理公司在企業(yè)多種經(jīng)營過程中逐步形成了與之匹配的企業(yè)精神,企業(yè)道德、企業(yè)目標、企業(yè)價值。
恒瑞物業(yè)管理公司企業(yè)文化具有導向、約束、凝聚、激勵和輻射五大功能。通過創(chuàng)立和建設企業(yè)文化,使它成為全體員工所共同擁有、互相認同的行為方式和思想方法,從而產(chǎn)生一種凝聚力,使他們不僅愿意投身于企業(yè),而且同心同德的去維護企業(yè)的形象和利益。這是一種巨大的財富,并已經(jīng)成為恒瑞物業(yè)管理公司發(fā)展的動力。
第8篇 物業(yè)管理客戶服務組職責
物業(yè)管理處客戶服務組職責
所在部門:**管理處
直屬上級:管理處經(jīng)理
職責概要:在管理處經(jīng)理的直接領(lǐng)導下,協(xié)助各組開展內(nèi)部管理及住戶溝通,來訪接待工作。
基本任務和職責:
1、定期向業(yè)主宣傳黨和政府的政策、法規(guī)、小區(qū)公共管理制度及消防法規(guī)。
2、協(xié)助經(jīng)理與業(yè)主之間的溝通聯(lián)絡,接待業(yè)主來訪,處理業(yè)主的信函及時做好回復反饋工作。
3、樹立'尊重客戶,讓客戶滿意'的服務宗旨;負責接受客戶意見、投訴,并按程序及時予以答復、處理。
4、負責辦理入住及裝修手續(xù)。
5、負責物業(yè)管理費及管理處各項費用的收繳工作。
6、負責收集客戶資料,建立準確、完整的客戶檔案。
7、負責辦公樓及其他部門鑰匙的管理、檢查、配置、使用情況。
8、負責客戶信息的收集、記錄、傳遞、跟蹤、反饋。
9、負責辦理智能ic卡手續(xù)。
10、負責機動車停車位的租賃,并建立管理范圍內(nèi)的車輛檔案。
11、負責收集客戶意見和建議,分析客戶需求。
12、負責協(xié)調(diào)解決業(yè)主的各種投訴。
13、負責辦理物資搬運放行手續(xù)。
14、負責遺失收集和反饋工作。
15、負責辦公會議室使用的記錄和安排。
16、負責客戶服務安排及回訪工作。
17、負責客戶滿意度的調(diào)查及走訪工作。
18、監(jiān)督檢查對客發(fā)文通知的審定,發(fā)放情況,并及時跟蹤反饋。
19、負責社區(qū)文化活動的組織策劃和實施工作。
20、配合相關(guān)部門做好對內(nèi)對外的溝通工作。
21、根據(jù)部門實際需要,合理、有效地確定各工作崗位、崗位職責和考核標準;
22、建立客戶的完整檔案資料,準確掌握客戶的相關(guān)情況;
23、收集、整理、掌握國家有關(guān)房地產(chǎn)、物業(yè)管理的法律、法規(guī)、政策;
24、負責代表公司與客戶聯(lián)絡接洽,建立與客戶良好的溝通渠道;
25、負責對客戶的回訪、意見征詢工作,并將其匯總、分析、上報;
26、協(xié)調(diào)、配合、組織其他部門保證對客服務工作的圓滿完成。26、完成領(lǐng)導交辦的其他任務。
第9篇 x小區(qū)物業(yè)管理常規(guī)服務
小區(qū)物業(yè)管理常規(guī)服務
一、物業(yè)管理服務內(nèi)容
管理處根據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議對本小區(qū)實施物業(yè)管理服務。管理服務內(nèi)容包括:
(一)房屋共用部位的日常維護和管理;
(二)房屋共用設施設備及其運行的日常維護和管理;
(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通秩序的維護;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安、消防等協(xié)助管理事項的服務;
(六)物業(yè)裝飾裝修管理服務;
(七)物業(yè)檔案資料的管理。
管理處根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),結(jié)合實際情況制定本小區(qū)的物業(yè)管理辦法,依據(jù)前期物業(yè)管理協(xié)議和有關(guān)規(guī)定收取管理費用,制止違反小區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)定的行為,選聘專業(yè)公司承擔專業(yè)經(jīng)營業(yè)務,接受業(yè)主委員會及全體業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利及義務詳見《前期物業(yè)管理協(xié)議》。
二、管理處服務時間
管理處辦公室服務時間為:星期一至星期五8:30-12:00,14:00-17:30。常規(guī)服務時間以外(包括星期六、星期日及節(jié)假日)均有工作人員值班。如有緊急情況可直接與客戶服務中心聯(lián)系。
三、管理服務人員
管理處的所有員工均佩戴由公司統(tǒng)一制作的工作牌,穿著統(tǒng)一制服。管理處員工在向業(yè)主提供物業(yè)管理服務時,絕不容許收取業(yè)主的任何額外費用或物品,敬請業(yè)主合作。
請業(yè)主避免私自任用管理處員工作任何私人服務,而導致該員工違反規(guī)定、疏于職守。
四、聯(lián)絡途徑
小區(qū)內(nèi)的現(xiàn)場安全管理人員和保潔人員較專注于安全事物及清潔事物,對于此專業(yè)以外的問題,未必能全面了解并準確地給予解答或指引。故請業(yè)主/住戶有不明之處或有任何意見、投訴,請直接致電客戶服務中心、管理處或與管理處管理人員聯(lián)系。
為提高管理服務效能,加強與業(yè)主的溝通,避免不必要誤會和阻延,管理處設有24小時服務電話。業(yè)主若有不明之處或有任何意見、投訴,請直接致電管理處24小時客戶服務熱線。
此外,我們在各公共場所將裝有通告欄及意見箱,以加強與業(yè)主聯(lián)系;若有書面建議,除郵寄外,亦可投遞至意見箱。
歡迎各業(yè)主提供任何有關(guān)本物業(yè)之管理意見,懇請留下姓名及聯(lián)系電話、地址,以便聯(lián)絡及處理回訪。
業(yè)主若有產(chǎn)權(quán)更改、長期外出、出租房屋、通訊電話更改時,請及時通知管理處,以便聯(lián)絡。
管理處地址、電話詳見'住戶服務卡'。
第10篇 醫(yī)院物業(yè)項目管理服務措施
醫(yī)院物業(yè)項目管理服務措施結(jié)合北京市第二醫(yī)院物業(yè)管理的難點、重點及管理思路,我們擬采取以下管理服務措施,以保證管理模式的實現(xiàn)及服務產(chǎn)品按照預設標準的供給:
(一) 導入適用和完善的質(zhì)量管理體系我公司于成立之初就建立了公司自己的質(zhì)量保證體系,通過在所管理服務的項目實際運作和持續(xù)改進,質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定,并具有較強的可操作性。質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化、標準化物業(yè)管理服務的基石。在北京市第二醫(yī)院物業(yè)管理的實施過程中,我們將一如既往地推行全員質(zhì)量管理,并根據(jù)醫(yī)院項目的實際情況和特色制定適用的品質(zhì)控制方案,在日常管理服務中加以完善,并不斷摸索,使醫(yī)院的物業(yè)管理不斷朝著專業(yè)化、規(guī)范化、標準化、人性化的方面發(fā)展。
(二) 實施 '質(zhì)量、成本雙否決'的運作機制物業(yè)管理是市場活動,物業(yè)管理公司受用戶委托提供用戶所需要的管理服務,作為企業(yè)物業(yè)管理公司是必須有盈利能力的,沒有收支平衡控制能力的管理和服務無論對企業(yè)還是用戶來說都肯定不是好事情。從物業(yè)管理行業(yè)的特點來看,節(jié)約和控制成本對企業(yè)來說是必然的,低廉的服務價格對用戶來說也是有利的;但是,我們清楚的看到,控制成本與保證質(zhì)量不應該是矛盾的,以犧牲質(zhì)量為基礎(chǔ)的成本控制不是解決問題的根本辦法,惟有在保證質(zhì)量的前提下談成本控制才有意義。我公司結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的服務特性,全面推行'質(zhì)量、成本雙否決'機制。公司通過與關(guān)鍵崗位負責人簽訂目標管理責任書,把服務質(zhì)量和成本控制作為考核工作業(yè)績的兩項最重要的指標,且兩者是'或'與'否'的關(guān)系。通過 '質(zhì)量、成本雙否決'的運作,我們獲得了用戶滿意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本逐步下降的良好成果。我們將進一步結(jié)合北京市第二醫(yī)院的管理特點和難點,把這一套運行機制用于該項目的管理實踐中,力求在'服務質(zhì)量'和'成本控制'之間找到更準確的結(jié)合點,以提供'質(zhì)優(yōu)價廉'的高性價比服務。
(三) 建立'加油站式'的員工培訓制度由于提供服務產(chǎn)品的主體之間的個性差異,對于服務產(chǎn)品的提供,不能簡單地只制造一種'準則',而是應該依據(jù)服務需求的變化而不斷調(diào)整,即服務的層次、內(nèi)容和方向做出相應變化,真中一項關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓。在實踐中,我們推出了'加油站式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。同時,我們亦強化'管理者就是培訓者'、'培訓是公司對職員的最大福利'的觀念,并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。
(四) 實現(xiàn)與周邊社區(qū)的資源共享北京市第二醫(yī)院周邊緊鄰多個已建的小區(qū),這將成為我們不可或缺的一項管理資源,我們可以充分借助這個有利條件實現(xiàn)資源共享,以便更好地滿足廣大用戶的服務需求。北京市第二醫(yī)院與周邊項目雖然在物業(yè)類型、建設周期、服務定位等方面存在差異,但為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務的目標是一致的,雙方可在競爭的基礎(chǔ)上充分開展合作,如管理信息使用、社區(qū)治安聯(lián)防等方面均可強強攜手、優(yōu)勢互補。
(五) 建立'物業(yè)管理信息島'伴隨it產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,數(shù)字化的信息浪潮正以不可阻擋之勢向我們涌來,利用信息寬帶網(wǎng)絡資源更好的為用戶提供信息對稱與共享、vod、網(wǎng)上配送購物與結(jié)算等方面的增值服務在沿海和其他發(fā)達的地區(qū)已經(jīng)是非常成熟的。我們冀望在北京市第二醫(yī)院的管理服務中占領(lǐng)先機,配合公司的局域網(wǎng)及醫(yī)院的寬帶信息網(wǎng)絡計劃,我們擬逐步建立醫(yī)院局域網(wǎng)站,將各類管理服務信息定期輸入并及時更新,并擬以寬帶網(wǎng)絡和網(wǎng)站為基礎(chǔ)逐步為廣大用戶提供更多的便利信息服務,著力實現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡化,構(gòu)建一個可為用戶提供大量交互式信息的'物業(yè)管理信息島',從而滿足社會各界、廣大用戶以及物業(yè)管理公司之間對管理資源及信息共享的需求。政府主管部門、用戶以及物業(yè)管理公司隨時可通過互聯(lián)網(wǎng)登陸網(wǎng)站,高速瀏覽物業(yè)管理中心的管理情況,并獲取服務資料,同時對管理中心的工作業(yè)績進行監(jiān)督和指導,實現(xiàn)管理服務信息的多層面?zhèn)鬟f。
(六) 用 '客戶服務前項化'的服務模式強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規(guī)范客戶服務的前提,'客戶服務前項化'要求物業(yè)管理中心的所有員工以客戶為中心,在對待客戶服務需求上每個人都是服務終端,打破層級管理上的壁壘,從而能夠靈活高效的為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務。以我們在以往項目管理的成熟經(jīng)驗,我們將一如既往的在北京市第二醫(yī)院推行以設立客戶服務中心的操作方式為基礎(chǔ)的 '客戶服務前項化'服務模式,并以'首問責任'、'分片包干'、'全員聯(lián)動'、'快速行動'等制度的實施作為保障。在北京市第二醫(yī)院的服務形式上,我們將建立客戶服務中心的運作體系。即將項目的內(nèi)部管理和對外服務分為后臺和前臺操作,客戶服務中心是管理中心的指揮調(diào)度中心及信息樞紐,所有的對外服務統(tǒng)一由客戶服務中心指揮調(diào)度,所有的客戶服務信息也統(tǒng)一匯總到客戶服務中心后進行處理,用戶所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心,由中心負責分類處理,而管理中心所有需要公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到用戶,從而保證管理中心對外形象的統(tǒng)一化。通過服務中心的有效運作,365_24小時的響應時間將可保證廣大用戶的需求全天候地得到受理及滿足,為北京市第二醫(yī)院的用戶提供'一站無憂'式物業(yè)管理服務。
(七) 致力于公共設施設備的循環(huán)改進物業(yè)管理中一個重要內(nèi)容就是共用設施、設備的管理和維護。共用設施、設備運行狀態(tài)的良好程度將直接影響到醫(yī)院的正常運營和安全保障等問題。根據(jù)我們以往的管理經(jīng)驗,我們將北京市第二醫(yī)院共用設施、設備的管理分為三個層次進行,即:以保證共用設施、設備處于受控狀態(tài)、維持正常運行為目的的日常管理及維修、養(yǎng)護;以消除各種運行隱患,保證設施、設備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(包括大、中修);以提升設備性能、增強設備自我保護功能從而滿足用戶不斷增長的服務需求為目的的改良性維護(改造)。在北京市第二醫(yī)院共用設施、設備的管理和維護上,我們致力于憑借自身的管理經(jīng)驗,對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴展,逐步實現(xiàn)對共用設施、設備的集中監(jiān)控和一體化管理,最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。
(八) 管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變,用戶的需求亦時時在變,始終沿用舊有的管理模式和服務方式是無法滿足用戶不斷增長的服務需求的。我公司非常注重'創(chuàng)新再造',我們稱變化為常態(tài),定期實施管理體系的全面整合提升。其精髓將在于持續(xù)地不間斷地進行流程再造,對日常一些已經(jīng)相對固定化的思維方式、服務理念以及具體的作業(yè)流程進行重新分析和改造,使其能夠更加符合廣大用戶的真實的需求,從而為廣大用戶提供真正實用的服務。經(jīng)過在目前管理項目的推行,流程再造最大限度的利用既有資源提升服務品質(zhì)和管理水平,取得了較好的效果。在北京市第二醫(yī)院的物業(yè)管理中,我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進此項工作,并運用流程管理的思想指導日常的具體工作。致力于用新型的'以客戶為中心、以流程為導向'的運作取代傳統(tǒng)的'以企業(yè)為中心、以職能為導向'運作,實現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。
第11篇 物業(yè)管理手冊服務提供控制程序
1、 目的對服務過程進行有效控制,持續(xù)滿足業(yè)主的需求。
2、 適用范圍適用于對所有服務提供過程的控制。
3、 職責
3.1 各部門負責本部門服務提供過程的控制。
3.2 品質(zhì)部負責檢查、監(jiān)督服務過程的實施。
4、 程序
4.1 服務提供過程控制
4.1.1 根據(jù)對服務實現(xiàn)策劃的輸出及業(yè)主要求評審的輸出等獲得必要的服務信息。執(zhí)行《服務實現(xiàn)的策劃程序》、《與業(yè)主有關(guān)的過程控制程序》及各項服務提供控制程序的有關(guān)規(guī)定。
4.1.2 在公司各項服務提供控制程序中對關(guān)鍵的服務過程應編制相應的作業(yè)指導書。
4.1.3 各部門根據(jù)獲得的服務信息,綜合服務能力編制服務計劃,執(zhí)行《服務計劃控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.1.4 使用適宜的服務設施,執(zhí)行《基礎(chǔ)設施設備和工作環(huán)境控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.1.5 物業(yè)服務中心負責對服務完成后的有關(guān)活動進行控制。
4.1.5 .1負責做好服務回訪工作,協(xié)調(diào)處理相關(guān)問題和投訴,保存記錄并依據(jù)公司客戶投訴處理流程上報公司管理部。
4.1.5 .2負責對業(yè)主的滿意度進行測量,確定業(yè)主的需求和期望,執(zhí)行《業(yè)主滿意度測量程序》中相關(guān)規(guī)定。
4.1.6 品質(zhì)部負責對服務質(zhì)量進行檢查與監(jiān)督。
4.2 物業(yè)管理主要的服務提供過程包括:樓宇接管,入住及裝修管理服務,公共秩序管理服務,綠化服務,清潔服務,設施、設備運行維修服務,社區(qū)文化服務等。
4.2.1 對于新建成的物業(yè),公司成立物業(yè)接管驗收小組,具體執(zhí)行《業(yè)主財產(chǎn)控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.2 物業(yè)服務中心負責業(yè)主入住、裝修工作,具體執(zhí)行《業(yè)主入住和裝修控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.3 公共秩序管理服務:物業(yè)服務中心負責管轄區(qū)的公共秩序維護,具體執(zhí)行《公共秩序管理服務控制程序》、《禮兵作業(yè)指導書》和《監(jiān)控專員作業(yè)指導書》、《消防專員作業(yè)指導書》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.4 綠化服務:品質(zhì)部、物業(yè)服務中心依據(jù)《綠化服務控制程序》、《綠化委托管理合同》等有關(guān)規(guī)定對綠化承包方作進行監(jiān)管。
4.2.5 清潔服務:物業(yè)服務中心負責管轄區(qū)內(nèi)公共場所的清潔、垃圾清運。具體執(zhí)行《清潔服務控制程序》、《環(huán)境保潔員作業(yè)指導書》和《樓道保潔員作業(yè)指導書》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.6 設施設備運行維修服務:物業(yè)服務中心負責管轄區(qū)設施設備的運行維修服務,具體執(zhí)行《基礎(chǔ)設施設備和工作環(huán)境控制程序》、《消防專員作業(yè)指導書》、《維修服務控制程序》、《水暖維修工作業(yè)指導書》和《配電房及維修電工作業(yè)指導書》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.7 社區(qū)文化服務:管理部、物業(yè)服務中心負責管轄區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動的策劃、組織、協(xié)調(diào)及服務效果評價工作,具體執(zhí)行《社區(qū)文化服務控制程序》的有關(guān)規(guī)定。
4.2.8 物業(yè)管理服務費用收繳:物業(yè)服務中心負責管轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理服務費用的收繳,具體執(zhí)行《物業(yè)管理服務費用收繳控制程序》、《接待主管作業(yè)指導書》《接待專員作業(yè)指導書》、《客服主管作業(yè)指導書》的有關(guān)規(guī)定。
第12篇 物業(yè)管理服務培訓：物業(yè)管理實務1
物業(yè)管理服務培訓教材:物業(yè)管理實務(1)
第二節(jié)物業(yè)管理實務
(一)物業(yè)管理的工作范圍包括什么內(nèi)容
傳統(tǒng)的物業(yè)管理包括四個方面的工作內(nèi)容:日常事務管理如綠化、清潔、保安、消防、保險等;物業(yè)樓宇保養(yǎng)維修與經(jīng)濟運行;財務管理;人力資源配置與社區(qū)活動。
隨著經(jīng)濟的發(fā)展,物業(yè)管理又被賦予了針對性的專項服務和委托性的特約服務等內(nèi)涵。
(二)物業(yè)管理的目標是什么
1、建立有效率的管理體系、制訂管理標準;
2、在預算成本的控制下,保證高品質(zhì)的服務;
3、減少設備的事故發(fā)生頻率,維護物業(yè)總體形象;
4、建立良好的社區(qū)環(huán)境,提高物業(yè)的投資收益。
5、滿足使用人的“必需性”行為活動,增加使用人的“隨機性”行為活動。
(三)物業(yè)管理與物業(yè)發(fā)展是什么樣的關(guān)系
1、物業(yè)管理是物業(yè)發(fā)展的延續(xù)和后繼服務;
2、專業(yè)化的物業(yè)管理將對物業(yè)發(fā)展的前期設計及施工用料提供實際的專業(yè)建議,以利物業(yè)使用;
3、物業(yè)管理作為中介,系統(tǒng)公正地向發(fā)展商和住戶反映物業(yè)的情況,并協(xié)調(diào)雙方之間的關(guān)系;
4、專業(yè)化的物業(yè)管理可以積極配合物業(yè)的租售工作。
(四)大廈管理應主要注意哪些問題
人們對大廈的管理期望甚高,而大廈一般都具備如下特點:
1、內(nèi)、外裝修豪華,綠化盆景擺換、清潔衛(wèi)生要求嚴格;
2、適當?shù)牡胤皆O置足夠的簡明方向指示牌
3、電力與機械設備極其復雜,如電梯系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、保安控制系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等,要求專業(yè)知識和技術(shù);
4、出入口大堂、公用通道、廁所的秩序要嚴格控制,以保障使用的暢順;
5、物業(yè)形象突出,維護費用高昂。
(五)工業(yè)區(qū)管理應主要注意哪些問題
普遍認為工業(yè)樓宇是最難管理的,主要是因為有如下問題存在:
1、公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物;
2、廠商貯存易燃貨物與材料多,火警危險性較高;
3、廠商機器及存量過多的貨物可能超出樓面結(jié)構(gòu)的承載標準;
4、機器開動時的震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾;
5、廠家經(jīng)常因公用升降機、公用貨物裝卸而發(fā)生糾紛;
6、樓宇老化磨損速度快,保養(yǎng)維護費高。
由于使用工業(yè)樓宇內(nèi)各設施的人大多是受教育水平較低人士,各種沖突矛盾須耐心說服。
(六)商場管理應注意哪些主要問題
1、商場管理首要是形象的建立和維持;
2、適當?shù)牡胤皆O置足夠的簡明方向指示牌;
3、商鋪的招牌應嚴格要求妥善管制;
4、所有走火通道必須暢通無阻,所有固定裝置、設施、裝飾品必須達到高度安全標準;
5、對飲食租戶所安裝的排氣裝置、排水管等必須妥為監(jiān)管;
6、物業(yè)管理經(jīng)理要不時與商戶聯(lián)絡,協(xié)辦各種推廣和宣傳活動;
(七)住宅管理應注意哪些主要問題
1、所有對電梯、水、電等設施的日常維修,應在住戶上班時間內(nèi)解決;
2、對鄰里相互影響的投訴,(如鄰戶的爭吵使其它相鄰單位不能
休息等)應及時并有禮貌地處理;
3、采用現(xiàn)代化的設備,向住戶提供更有效和更經(jīng)濟的服務;
4、與公共設施有關(guān)部門如水、電、交通、電話、郵電、園林、環(huán)保、公安等單位保持密切的聯(lián)系;
5、嚴格按管理合約進行管理。
(八)為什么要聘請專業(yè)化的物業(yè)管理公司來管理物業(yè)
1、專業(yè)的物業(yè)管理公司對樓宇設計,電力和機械設備的維修保養(yǎng)、經(jīng)濟運行等技術(shù)知識掌握全面而且經(jīng)驗豐富。對樓宇會采取一些預防性的保養(yǎng)措施,從長遠的觀點看,這些措施是更為經(jīng)濟的;
2、專業(yè)的管理公司通常有強大的后備隊伍,可以提供快捷高效的服務。特別是發(fā)生緊急事故時,保安、技工、清潔等可以最快的速度進行維修工作;
3、專業(yè)的物業(yè)管理公司可以集中資源,以較低的成本獲得比較理想的管理效果,而服務的水準可以維持在較高點;
4、物業(yè)管理公司處于中間人的位置,處理各種矛盾和關(guān)系較易調(diào)和和公平。
(九)對物業(yè)管理服務人員的品德與操守有哪些要求。
1、管理服務人員必須忠誠地為業(yè)主和用戶服務;
2、管理服務人員必須履行管理合約的規(guī)定,按規(guī)定執(zhí)行一切事務;
3、管理服務人員必須對用戶的一切個人資料保密。根據(jù)合法程序提供資料則不受此限;
4、管理服務人員不得為私人利益去參予執(zhí)行事務;
5、管理服務人員不得要求或接受除客戶合法交繳費用以外的任何方面的費用或利益;
6、管理服務人員必須加強自身素質(zhì)的冶煉,不能以惡劣品行沾辱同業(yè)。
(十)物業(yè)的清潔工作應包括哪些主要內(nèi)容
1、各公用地方,包括天臺、平臺等的日常清掃,疏通任何排水瘀塞;
2、樓梯及走廊每日清掃,包括墻壁、天花板、燈管、燈泡、燈罩;
3、公共洗手間、垃圾房、垃圾槽必須保持清潔,按時消毒;
4、合理訂立收集垃圾的時間,以不致于影響住戶為宜;
5、指導住戶對大型廢棄物品的處理,不要的舊家私、雪柜等不得遺留于公共地方或走廊,訂立定期清理大型廢棄物品的時間。
(十一)物業(yè)管理公司如何為物業(yè)購買保險
就各種物業(yè)而言,樓宇購買的保險只包括公用地方結(jié)構(gòu)與設施。而各住戶的室內(nèi)裝修等應由業(yè)主個人自行保險。在國內(nèi)外物業(yè)管理的保險類別通常是:
1、火險--此為保護產(chǎn)業(yè)因火災而毀壞的損失;
2、公眾責任保險(稱第三者保險)--保護各業(yè)主對第三者財物及人身安全的法律責任;
3、雇員賠償保險--保護自己雇員意外受傷的賠償。
在決定火險保額時,需要專業(yè)的估價知識,最好由房地產(chǎn)估價師來評定保險額度。因此超額或低估都不能保證最高的保險利益。
(十二)管理費按金是用來干什么的
業(yè)主初入伙或買入房屋時,除了先付上一個月的管理費外,要交納相當于三個月管理費的按金。這個按金是根據(jù)第一年管理費預算的額度來訂定的。
按金作為儲備用金不能用于日常開支,如因特別理由必須動用儲備金,須經(jīng)業(yè)主委員會書面授
權(quán)同意。
(十三)公用設施專用基金和本體維修基金什么作用
慎重的物業(yè)管理,必須未雨綢繆。大廈重大設備的維修更換,往往需要大量的資金支持,因此政府法規(guī)和業(yè)主公約對基金儲備都有較明確的規(guī)定。有了這些基金可及時處理一些重大的項目。如果大廈累積了大量基金而未有適當運用則是不合理的。因為這個儲備金的來源是從業(yè)主或住戶所交的費用中預留的,必須慎重使用。
(十四)物業(yè)管理服務人員為何要定期巡檢
1、及時發(fā)現(xiàn)問題,消除隱患,減少事故的發(fā)生;
2、讓居住者有一個舒心、放心、稱心的感覺,便于溝通;
3、可以督促所屬員工的工作態(tài)度與品質(zhì);
4、維持物業(yè)管理服務標準。
(十五)查看綠化、花園的要點是什么
1、花草樹葉有無枯萎;
2、多余枝葉是否進行剪枝;
3、花草有無適當淋水與施肥,有無蟲害影響;
4、花槽內(nèi)有無雜物,是否清除雜物與松土;
5、花園平臺設施有無損壞,環(huán)境是否清潔;
6、無花草的天臺有無多余雜物及其它異常情況。
(十六)查看水泵房的要點是什么
1、水泵運作是否正常,有無異常噪音現(xiàn)象;
2、水泵房是否保持干燥,通風是否良好;
3、水管接頭、彎位,避震圈、喉碼、指示燈等是否完好
4、水泵基座、螺絲腳位是否牢靠,有無生銹,拆卸是否方便;
5、水箱有無漏水、滴水現(xiàn)象;
6、水泵是否有定期保養(yǎng)記錄,泵房有無雜物;
7、壓力表是否正常顯示。
(十七)查看發(fā)電機房的要點是什么
1、發(fā)電機房是否清潔、干凈、無雜物堆放;
2、發(fā)電機電池是否有電,操作盤指示燈是否正常;
3、發(fā)電機油箱是否有油及備用油桶;
4、每半月是否試發(fā)動一次,有無保養(yǎng)維護記錄;
5、發(fā)電機運行時是否正常,有無異常噪音;
6、各接頭、彎位、高壓油管、墊片,是否完好,基座,螺絲腳位是否牢靠,有無生銹,拆卸是否方便。
