第1篇 物業(yè)管理質(zhì)量檢查工作程序
1.目的:
對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量檢查實(shí)施控制,確保公司內(nèi)部各項(xiàng)檢查工作順利進(jìn)行,達(dá)到物業(yè)管理目標(biāo)。
2.適用范圍:
適用于小區(qū)各項(xiàng)物業(yè)管理項(xiàng)目的質(zhì)量檢查。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊(cè)第4.10 4.14章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.10 4.14章
4.職責(zé):
4.1副總經(jīng)理授權(quán)管理者副代表成立質(zhì)量檢查小組,負(fù)責(zé)檢查工作。
4.2質(zhì)量檢查小組負(fù)責(zé)檢查日常工作及有關(guān)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)工作。
4.3經(jīng)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)提供有關(guān)的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準(zhǔn)備工作:
5.1.1公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢每三個(gè)月進(jìn)行一次,檢查的依據(jù)是《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業(yè)管理質(zhì)量檢查計(jì)劃》,并通知檢查小組的成員和有關(guān)部門(mén)。
5.2現(xiàn)場(chǎng)檢查:
5.2.1檢查小組根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃的安排,現(xiàn)場(chǎng)檢查清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物、消防設(shè)備、公共設(shè)備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結(jié)果詳細(xì)記錄,形成《現(xiàn)場(chǎng)檢查記錄表》。
5.3住戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún):
5.3.1小區(qū)住戶(hù)抽查5-10戶(hù),對(duì)公司各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià),檢查投訴是否得到恰當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>
5.3.2檢查小組對(duì)住戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)及其涉及到的部門(mén)如實(shí)記載形成《走/回訪住戶(hù)記錄表》。
5.4檢查總結(jié):
5.4.1在公司物業(yè)管理質(zhì)量聯(lián)檢全部結(jié)束之后,應(yīng)召開(kāi)質(zhì)量檢查小組會(huì),對(duì)住戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)情況、現(xiàn)場(chǎng)檢查的結(jié)果進(jìn)行討論,并形成《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》。
5.4.2副總經(jīng)理批準(zhǔn)后的《物業(yè)管理質(zhì)量檢查報(bào)告》作為評(píng)定物業(yè)管理服務(wù)工作的依據(jù),并對(duì)檢查中存在的問(wèn)題由檢查小組向責(zé)任部門(mén)發(fā)出《整改通知書(shū)》,并進(jìn)行跟蹤檢查。
5.4.3對(duì)于重大問(wèn)題或潛在的不合格,副總經(jīng)理組織采取糾正預(yù)防措施
第2篇 商業(yè)廣場(chǎng)前期物業(yè)管理介入工作方案
物業(yè)管理工作是一項(xiàng)人為因素較大的社會(huì)性服務(wù)工作,它除了應(yīng)具有滿(mǎn)腔熱情的工作態(tài)度以外,還必須具有科學(xué)的工作方法,尤其是對(duì)一個(gè)新建項(xiàng)目的接管顯得更為重要。根據(jù)我們的觀察和分析,實(shí)施對(duì)'**商業(yè)廣場(chǎng)'全面管理分為5個(gè)階段,并根據(jù)不同階段明確其階段性中心工作,以此不斷構(gòu)筑更高階段的基礎(chǔ),為全面管理提供必要條件。''
一、不同時(shí)段的工作任務(wù)
(1)前期熟悉階段
中心工作
公司領(lǐng)導(dǎo)層對(duì)項(xiàng)目的基本情況作全面了解,研究物業(yè)本體(包括各類(lèi)設(shè)備、實(shí)施)、研究開(kāi)發(fā)商的管理思想、研究前期業(yè)主的構(gòu)成情況。
基礎(chǔ)工作
1.通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的全面了解,作出新接物業(yè)的可行性報(bào)告、品牌戰(zhàn)略報(bào)告,并在公司辦公會(huì)議上評(píng)審?fù)ㄟ^(guò);
2.初步形成對(duì)項(xiàng)目管理的實(shí)施方案,并通過(guò)專(zhuān)題會(huì)議的論證;
3.根據(jù)開(kāi)發(fā)商的需要,參與和了解樓盤(pán)銷(xiāo)售部門(mén)的銷(xiāo)售工作,從而從購(gòu)房者中獲取較為直觀的管理要求,為下一步工作奠定基礎(chǔ)。
4.需開(kāi)發(fā)商配合的主要工作
5.提供物業(yè)相關(guān)圖紙,為物業(yè)管理的早期介入工作提供方便;
6.督促承建商,要求其保存所購(gòu)房屋設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)資料,以便日后順利移交;
7.協(xié)調(diào)承建、物業(yè)雙方,確定參與工程例會(huì)的日期。明確交流的方式以及問(wèn)題糾正的措施和驗(yàn)證方法。
(2)培訓(xùn)模擬階段
中心工作
抽調(diào)各工種人員進(jìn)行培訓(xùn),通過(guò)考核進(jìn)行篩選,組建管理服務(wù)中心管理班子,適時(shí)進(jìn)行模擬操作。
基礎(chǔ)工作
1.培訓(xùn)工作
2.人員組成
公司范圍內(nèi)抽調(diào)或招聘適合本項(xiàng)目工作的水、電、泥、木、清潔、綠化、秩序維護(hù)員等各工種人員若干名(選拔條件:身體健康、有吃苦耐勞精神,有甘當(dāng)保姆意識(shí)、技術(shù)工種應(yīng)具有相應(yīng)資質(zhì)),抽調(diào)或招聘管理處經(jīng)理(選拔條件:身體健康,大專(zhuān)以上文化水平,有專(zhuān)業(yè)管理知識(shí),有超前意識(shí)和前瞻眼光,有協(xié)調(diào)和溝通能力,有領(lǐng)導(dǎo)一班人的藝術(shù)水平,有任勞任怨的精神,有敢于自我加壓的勇氣)。
3.培訓(xùn)實(shí)施
集中學(xué)習(xí)iso國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公司貫標(biāo)文件。
制定適合物業(yè)管理的各工種的服務(wù)質(zhì)量控制程序以及各工種操作規(guī)程。
制定各崗位階段性工作目標(biāo),同時(shí)制定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)保證措施。
了解熟悉項(xiàng)目管理要求,針對(duì)性地進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能考試,以保證滿(mǎn)足項(xiàng)目管理要求所需的技術(shù)支撐。
根據(jù)培訓(xùn)以及考核情況,對(duì)參與培訓(xùn)的人員進(jìn)行篩選,選擇涉外物業(yè)作為模擬訓(xùn)練基地,對(duì)各工種人員進(jìn)行適應(yīng)性模擬訓(xùn)練,確定組成人員(差額)。
4.施工監(jiān)理介入
根據(jù)開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)管理三方于第一階段確定的介入方法及日期、目的等方案,實(shí)施質(zhì)量監(jiān)理。
建議采用的方法:
二周一次現(xiàn)場(chǎng)查勘(無(wú)陪同)。
每月一次工程例會(huì)(三方參加,如有分包則應(yīng)請(qǐng)分包方一并參加)。
物業(yè)管理于每月第一周用書(shū)面形式根據(jù)工程進(jìn)度及工程所涉及的內(nèi)容報(bào)告監(jiān)理介入情況。
需開(kāi)發(fā)商配合的工作
協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的方式或辦理工地出入證件。
根據(jù)物業(yè)員工崗位培訓(xùn)工作進(jìn)度,提供相關(guān)資料,如設(shè)備、設(shè)施使用說(shuō)明書(shū)、售樓合同等。
(3)現(xiàn)場(chǎng)模擬階段
中心工作
通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬,達(dá)到臨戰(zhàn)狀態(tài)。
基礎(chǔ)工作
1.根據(jù)擬定的管理方案,對(duì)各工種人員進(jìn)行入崗模擬,考察、測(cè)評(píng)其適應(yīng)性。
2.通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)模擬,驗(yàn)證管理方案及各工種要求是否適宜,如否,則作適當(dāng)修正。
3.進(jìn)行接管訓(xùn)練,調(diào)整適應(yīng)狀態(tài)。
4.現(xiàn)場(chǎng)考察關(guān)于居住物業(yè)禁止行為,并擬成文件交開(kāi)發(fā)商審核,以備派發(fā)《入戶(hù)通知書(shū)》時(shí)一并發(fā)放。
5.對(duì)前期質(zhì)量監(jiān)理中的合理化建議情況進(jìn)行驗(yàn)證,如確屬合理化建議且具有解決能力而未解決的事項(xiàng),專(zhuān)題報(bào)告開(kāi)發(fā)商并落實(shí)糾正預(yù)防措施。
6.與開(kāi)發(fā)商研究二年保修責(zé)任以及保修費(fèi)用支付方式問(wèn)題。
7.確定物業(yè)接管驗(yàn)收的方法、時(shí)間以及三方參與驗(yàn)收人員名單,明確各自崗位要求及職責(zé)。
需開(kāi)發(fā)商配合工作
8.進(jìn)行入崗模擬提供進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)方便。
9.請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)參與入崗模擬培訓(xùn)人員授課一次,課題:'如何使項(xiàng)目保值、增值'。
10.派發(fā)并要求業(yè)主簽收《居住物業(yè)禁止行為》,并將驗(yàn)收清單作為相關(guān)資料一并移交物業(yè)公司。
11.監(jiān)督承建商重視物業(yè)公司前期質(zhì)量監(jiān)理中報(bào)告的相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題以及合理化建議。
(4)驗(yàn)收和進(jìn)戶(hù)階段
中心工作
組織對(duì)新接物業(yè)的全面驗(yàn)收。
1.預(yù)驗(yàn)
驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收要求、計(jì)劃、清單和技術(shù)資料等按專(zhuān)項(xiàng)分別進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中未達(dá)到設(shè)計(jì)和使用要求的建筑、設(shè)備和設(shè)施等項(xiàng)目做好記錄并匯總成書(shū)面整改報(bào)告。
2.整改
整改報(bào)告經(jīng)公司經(jīng)理批準(zhǔn)后送達(dá)開(kāi)發(fā)商,由開(kāi)發(fā)商督促承建商或其它方式進(jìn)行整改,然后由驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)收,直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
3.正式驗(yàn)收
經(jīng)整改符合要求后,由驗(yàn)收小組進(jìn)行正式驗(yàn)收,最終確認(rèn)物業(yè)建筑及設(shè)備、設(shè)施符合接受要求。
接納前期業(yè)主入住。
基礎(chǔ)工作
驗(yàn)收工作基本內(nèi)容見(jiàn)前期物業(yè)管理工作設(shè)想。
編制違章處理程序,制止各類(lèi)違章行為。
派發(fā)、簽收各類(lèi)資料。
物業(yè)公司派發(fā)或需上墻公布的資料:
入住須知(明確業(yè)主及同住人、使用人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,明確居住物業(yè)各類(lèi)禁止行為)。
物業(yè)管理規(guī)定(各崗位職責(zé))。
物業(yè)管理收費(fèi)批準(zhǔn)文件。
房屋裝修協(xié)議書(shū)(明確業(yè)主在裝修中需承擔(dān)的義務(wù))。
外來(lái)人員出入登記辦證制度(施工人員進(jìn)出物業(yè)項(xiàng)目遵守的各類(lèi)規(guī)定)。
停車(chē)占路協(xié)議書(shū)(明確車(chē)位及相應(yīng)的權(quán)利義務(wù))。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)隨帶資料:
房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
開(kāi)發(fā)商簽發(fā)的入住通知書(shū)
業(yè)主身份證或企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
委托書(shū)及被委托人身份證。
房屋維修基金、管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
> 其它資料。
業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí),同時(shí)提供相關(guān)服務(wù)(代請(qǐng)信譽(yù)較好的裝修公司;代請(qǐng)施工質(zhì)量監(jiān)理人員;代為訂購(gòu)花卉及家庭綠化布置、管理;其它委托服務(wù)等)。
加大各類(lèi)違章糾正力度,力保前期無(wú)違章。
推行iso國(guó)際質(zhì)量體系。
需開(kāi)發(fā)商配合的工作。
嚴(yán)格履行建筑施工質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù),把好第一關(guān)。
派員定期參加建筑質(zhì)量回訪會(huì)議并監(jiān)督承建商一同參與(每月一次)。
(5)正式實(shí)施
中心工作
1.迎接大批業(yè)主入住。
2.檢驗(yàn)各工種操作要求及各項(xiàng)制度的適宜性,必要時(shí)作適當(dāng)修改。
3.制定糾正和預(yù)防措施。
4.全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。
基礎(chǔ)工作
5.總結(jié)前階段的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),為業(yè)主提供更直接更有效的服務(wù)。
6.檢查各工種的工作效果,征詢(xún)各方面的意見(jiàn)或建議,針對(duì)性的對(duì)相關(guān)工作要求及規(guī)章制度作修改補(bǔ)充,保證所提供的服務(wù)符合要求。
7.對(duì)可能發(fā)生的各類(lèi)不利于管理工作的因素作分析(包括:違章占路、亂停車(chē)、違章搭建、亂倒垃圾等),制定相應(yīng)的糾正和預(yù)防措施。
8.按即定方針,全面實(shí)施品牌戰(zhàn)略。
需開(kāi)發(fā)商配合的工作
9.組織相關(guān)人員對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,及時(shí)反饋相關(guān)意見(jiàn)。
10.參與制定糾正和預(yù)防措施。
二、前期物業(yè)管理工作計(jì)劃
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
中標(biāo)后成立籌備工作小組。明確工作要求及職責(zé)。
簽訂物業(yè)管理合同一周內(nèi)協(xié)調(diào)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理前期介入(按規(guī)定辦理施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入手續(xù))。
簽訂物業(yè)管理合同后按前期介入要求實(shí)施物業(yè)管理前期介入工作。每月一次參加工作例會(huì)(時(shí)間另定)。
每周二次巡視施工現(xiàn)場(chǎng),對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)存在的問(wèn)題以書(shū)面或口頭形式提出建議。
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
項(xiàng)目施工階段開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司提供如下圖紙:
1、每幢樓層標(biāo)準(zhǔn)平面圖、底層、頂層平面圖。
2、水、電、煤、排污等管線走向圖。
3、智能化設(shè)施圖紙及操作要求。熟悉樓宇建造情況。
承接查驗(yàn)前一周召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì),說(shuō)明有關(guān)技術(shù)資料的保存、移交事宜。請(qǐng)開(kāi)發(fā)商、承建商、監(jiān)理派員參加。
交樓前二個(gè)月管理服務(wù)中心籌建工作會(huì)議。1、邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商派員參加會(huì)議。
2、會(huì)議確定管理服務(wù)中心組成人員的類(lèi)型、要求。
交樓前二個(gè)月1、確定培訓(xùn)計(jì)劃。
2、管理服務(wù)中心人員招聘工作計(jì)劃。
3、實(shí)施培訓(xùn)工作。物業(yè)公司制定,開(kāi)發(fā)商提供售樓合同樣本壹份及對(duì)業(yè)主承諾文書(shū)樣本。
簽訂物業(yè)管理合同召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議,檢查針對(duì)前期介入過(guò)程中合理化建議工作落實(shí)情況。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
交樓前二個(gè)月確定二年保修責(zé)任及保修費(fèi)用事宜。討論、擬稿、確認(rèn)。
交樓前二個(gè)月確定入崗模擬訓(xùn)練方案。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
時(shí)間工作計(jì)劃工作要求
承接查驗(yàn)前二周確定物業(yè)預(yù)驗(yàn)收的方法及三方參與驗(yàn)收人員名單,確定預(yù)驗(yàn)日期。開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司參加。
承接查驗(yàn)前一周對(duì)培訓(xùn)人員進(jìn)行授課。開(kāi)發(fā)商有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)主講。
承接查驗(yàn)前一周月底前實(shí)施培訓(xùn),制定招聘員工計(jì)劃。按本項(xiàng)目要求實(shí)施。
承接查驗(yàn)前一周做好交接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司負(fù)責(zé)。
承接查驗(yàn)前一周對(duì)物業(yè)進(jìn)行預(yù)檢物業(yè)公司負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)前一周對(duì)接受培訓(xùn)人員進(jìn)行入崗模擬訓(xùn)練(走場(chǎng))
承接查驗(yàn)前一周對(duì)管理文件和各工種人員的適宜性進(jìn)行考察論證物業(yè)公司負(fù)責(zé),開(kāi)發(fā)商指導(dǎo)
承接查驗(yàn)前一周根據(jù)預(yù)驗(yàn)情況編寫(xiě)整改報(bào)告物業(yè)公司負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)前一周召開(kāi)三方會(huì)議,落實(shí)整改工作
交樓前一個(gè)月擬定管理用房移交方案物業(yè)公司負(fù)責(zé)
銷(xiāo)售期間派發(fā)各類(lèi)資料并要求購(gòu)房者簽收開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)
承接查驗(yàn)期移交整套圖紙及批準(zhǔn)文件開(kāi)發(fā)商、承建商、物業(yè)公司
承接查驗(yàn)期正式驗(yàn)收三方參加
交收樓期迎接先期業(yè)主入住舉行入戶(hù)儀式
正常管理期首期業(yè)主入住滿(mǎn)二個(gè)月,召開(kāi)業(yè)主回訪工作會(huì)議開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、部分業(yè)主參加
正常管理期檢查物業(yè)公司管理情況開(kāi)發(fā)商
三、前期介入物業(yè)管理的內(nèi)容
(一)、對(duì)整個(gè)物業(yè)從結(jié)構(gòu)構(gòu)造到材料選購(gòu)、裝飾、裝修、設(shè)備的安裝等以大樓使用者和管理者的角度提出建議。
(二)、從實(shí)際出發(fā),對(duì)原設(shè)計(jì)中可能存在的缺項(xiàng)、漏項(xiàng)和非最優(yōu)化處理及有礙整體協(xié)調(diào)的部分,提出補(bǔ)充建議和改進(jìn)建議。
(三)、對(duì)項(xiàng)目的配套部分,包括客戶(hù)的進(jìn)出通道和道閘等設(shè)置提出建議。
(四)、結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)本項(xiàng)目所用的設(shè)施設(shè)備的型號(hào)、質(zhì)量、性能等提出參考意見(jiàn),并配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行驗(yàn)收,包括檢驗(yàn)其質(zhì)量是否符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求,有無(wú)質(zhì)檢合格證書(shū),配件是否齊全,安裝是否平整,是否便于維修,各種儀器、儀表是否靈活、靈敏、安全、精確,運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,輔機(jī)和工具是否齊全等。
(五)、對(duì)工程后期設(shè)備的安裝調(diào)試及隱蔽工程從物業(yè)管理角度提出意見(jiàn)和建議。
(六)、從實(shí)用性的角度對(duì)智能化設(shè)計(jì)提出補(bǔ)充和修改性建議。
(七)、協(xié)助業(yè)主做好驗(yàn)收和接管工作,制定驗(yàn)收表格,清點(diǎn)物品數(shù)量,檢查施工質(zhì)量。
(八)、配合開(kāi)發(fā)商做好樓宇銷(xiāo)售工作
第3篇 物業(yè)公司質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核工作程序
物業(yè)公司質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核程序
1 目的
驗(yàn)證質(zhì)量管理體系是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求,是否得到有效地保持、實(shí)施和改進(jìn)。
2 適用范圍
適用于公司質(zhì)量管理體系所覆蓋的所有區(qū)域和所有要求的內(nèi)部審核。
審核是為獲得審核證據(jù)并對(duì)其進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià),以確定滿(mǎn)足審核準(zhǔn)則的程度所進(jìn)行的系統(tǒng)的、獨(dú)立的并形成文件的過(guò)程。
3 職責(zé)
3.1總經(jīng)理
a)批準(zhǔn)組織年度內(nèi)審計(jì)劃和審核實(shí)施計(jì)劃;
b)批準(zhǔn)內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告;
3.2管理者代表
a)全面負(fù)責(zé)內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核工作;
b)選定審核組長(zhǎng)及審核員,并審核年度內(nèi)審計(jì)劃、每次的審核實(shí)施計(jì)劃和內(nèi)部質(zhì)量體系審核報(bào)告。
3.3 物業(yè)部
a)編寫(xiě)《年度內(nèi)審實(shí)施計(jì)劃》并負(fù)責(zé)組織實(shí)施;
b)組織、協(xié)調(diào)內(nèi)審活動(dòng)的展開(kāi)。
3.4 內(nèi)審組長(zhǎng)
a)編制、實(shí)施本次內(nèi)審計(jì)劃;
b)編寫(xiě)內(nèi)審報(bào)告。
4 程序
4.1 年度內(nèi)審計(jì)劃
4.1.1根據(jù)擬審核的活動(dòng)和區(qū)域的狀況和重要程度,及以往審核的結(jié)果,由物業(yè)部負(fù)責(zé)策劃各部門(mén)全年審核方案,編制年度內(nèi)審計(jì)劃,確定審核的范圍、頻次和方法,經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。每年內(nèi)審至少一次,并要求覆蓋本公司質(zhì)量管理體系的要求,另外出現(xiàn)以下情況時(shí)由管理者代表及時(shí)組織進(jìn)行內(nèi)部質(zhì)量審核:
a)組織機(jī)構(gòu)、管理體系發(fā)生重大變化;
b)出現(xiàn)重大質(zhì)量事故,或用戶(hù)對(duì)某一環(huán)節(jié)連續(xù)投訴;
c)法律、法規(guī)及其他外部要求的變更;
d)在接受第二、第三方審核之前;
e)在質(zhì)量認(rèn)證證書(shū)到期換證前。
4.1.2年度內(nèi)審計(jì)劃內(nèi)容
a)審核目的、范圍、依據(jù)和方法;
b)受審部門(mén)和審核時(shí)間。
c)審核組成員及分工安排。
4.1.3根據(jù)需要,可審核質(zhì)量體系覆蓋的全部要求和部門(mén),也可以專(zhuān)門(mén)針對(duì)某幾項(xiàng)要求或部門(mén)進(jìn)行重點(diǎn)審核;但全年的內(nèi)審必須覆蓋質(zhì)量管理體系全部要求。
4.2審核前的準(zhǔn)備
4.2.1管理者代表任命內(nèi)審組長(zhǎng)和內(nèi)審組員。內(nèi)審應(yīng)由與受審部門(mén)無(wú)直接關(guān)系的內(nèi)審員負(fù)責(zé)。
4.2.2由內(nèi)審組長(zhǎng)策劃審核并編制本次《審核實(shí)施計(jì)劃》,交管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。計(jì)劃的編制要具有嚴(yán)肅性和靈活性,其內(nèi)容主要包括:
a)審核目的、范圍、方法、依據(jù);
b)內(nèi)部審核的工作安排;
c)審核組成員;
d)審核時(shí)間、地點(diǎn);
e)受審部門(mén)及審核要點(diǎn);
f)預(yù)定時(shí)間,持續(xù)時(shí)間;
g)開(kāi)會(huì)時(shí)間;
h)審核報(bào)告分發(fā)范圍、日期;
i)評(píng)審綜述;
j)評(píng)審工作文件 ;
k)審核的日程安排。
4.2.3在了解受審部門(mén)的具體情況后,內(nèi)審組長(zhǎng)組織編寫(xiě)《審核檢查記錄表表》,內(nèi)審檢查要詳細(xì)列出審核項(xiàng)目、依據(jù)、方法,確保無(wú)要求遺漏,審核能順利進(jìn)行。
4.2.4內(nèi)審組長(zhǎng)于內(nèi)審前5天將內(nèi)審計(jì)劃通知受審部門(mén),受審部門(mén)對(duì)內(nèi)審時(shí)間如有異議,應(yīng)在內(nèi)審前三天通知內(nèi)審組長(zhǎng)。
4.2.5內(nèi)部質(zhì)量體系審核員應(yīng)經(jīng)質(zhì)量體系認(rèn)證咨詢(xún)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、考核合格后方能擔(dān)任。
4.2.6審核組重點(diǎn)收集與受審部門(mén)質(zhì)量活動(dòng)有關(guān)的程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等文件,并以有關(guān)質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量手冊(cè)、合同和有關(guān)的法律的功能為依據(jù)對(duì)這些文件進(jìn)行審閱。
4.2.7編制《質(zhì)量審核檢查表》要對(duì)照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)的質(zhì)量手冊(cè)的要求,結(jié)合受審部門(mén)的特點(diǎn),針對(duì)重要質(zhì)量要素,選擇典型、具有代表性的問(wèn)題抽樣檢查。
4.3內(nèi)審的實(shí)施
4.3.1首次會(huì)議
a)參加會(huì)議人員:公司領(lǐng)導(dǎo)、內(nèi)審組成員及各部門(mén)負(fù)責(zé)人,與會(huì)者簽到.并由物業(yè)部保留會(huì)議記錄。審核組長(zhǎng)主持會(huì)議。
b)會(huì)議內(nèi)容:由組長(zhǎng)介紹內(nèi)審目的、范圍、依據(jù)、方式、組員和內(nèi)審日程安排及其他有關(guān)事項(xiàng)。
4.3.2現(xiàn)場(chǎng)審核
a)內(nèi)審組根據(jù)《審核檢查記錄表》對(duì)受審部門(mén)的程序和文件執(zhí)行情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)審核,將體系運(yùn)行效果及不符合項(xiàng)詳細(xì)記錄在檢查表中。
b)內(nèi)審組長(zhǎng)需每日召開(kāi)內(nèi)審會(huì)議,全面了解該日內(nèi)審情況,對(duì)《不符合項(xiàng)報(bào)告單》進(jìn)行核對(duì)。
c)內(nèi)審時(shí)審核員要公正而又客觀地對(duì)待問(wèn)題。
4.3.3 審核報(bào)告
4.3.3.1現(xiàn)場(chǎng)審核后,審核組長(zhǎng)召開(kāi)審核組會(huì)議,綜合分析、檢查結(jié)果,依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、體系文件及有關(guān)法律法規(guī)要求,必要時(shí)還要依據(jù)與顧客簽定的合同要求,確認(rèn)不合格項(xiàng),并發(fā)出不符合報(bào)告給相關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后,由相關(guān)部門(mén)分析原因,制定糾正措施,經(jīng)審核員確認(rèn)后實(shí)施糾正,審核員負(fù)責(zé)對(duì)實(shí)施結(jié)果跟蹤驗(yàn)證,并報(bào)告驗(yàn)證結(jié)果。
4.3.3.2審核組填寫(xiě)《不合格項(xiàng)分布表》,記錄不合格分布情況。
4.3.3.3現(xiàn)場(chǎng)審核后一周內(nèi),審核組長(zhǎng)完成《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》,交管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。
審核報(bào)告內(nèi)容:
a)審核目的、范圍、方法和依據(jù);
b)審核組成員、受審核方代表名單;
c)審核計(jì)劃實(shí)施情況總結(jié);
d)不合格項(xiàng)分布情況分析、不合格數(shù)量及嚴(yán)重程度;
e)存在的主要問(wèn)題分析;
f)對(duì)公司質(zhì)量管理體系有效性、符合性結(jié)論及今后應(yīng)改進(jìn)的地方。
4.3.4未次會(huì)議
a)參加人員:領(lǐng)導(dǎo)層、內(nèi)審組成員及各部門(mén)領(lǐng)導(dǎo),與會(huì)者簽到,并由物業(yè)部保留會(huì)議記錄。審核組長(zhǎng)主持會(huì)議。
b)會(huì)議內(nèi)容:內(nèi)審組長(zhǎng)重申審核目的,宣讀不符合報(bào)告;宣讀《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》;提出完成糾正措施的要求及日期;由總經(jīng)理講話。
c)由物業(yè)部發(fā)放《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》到各相關(guān)部門(mén)。本次內(nèi)審結(jié)果要提交公司管理評(píng)審。
d)審核組應(yīng)定期跟蹤驗(yàn)證糾正/預(yù)防措施是否按計(jì)劃實(shí)施,以及糾正措施的效果是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo),并形成文件。
5 相關(guān)文件
5.1《改進(jìn)控制程序》。
5.2《管理評(píng)審控制程序》。
>
6.1《年度內(nèi)審計(jì)劃》。
6.2《審核實(shí)施計(jì)劃》。
6.3《審核檢查記錄表》。
6.4《不合格項(xiàng)報(bào)告單》。
6.5《內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核報(bào)告》。
6.6《內(nèi)審首(未)次會(huì)議簽到表》。
第4篇 物業(yè)管理員工作細(xì)則
物業(yè)管理員的工作細(xì)則
●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線;
●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài),處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定;
●絕對(duì)服從合理的工作指示:
●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍,如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤主管;
●盡量避免使用武力,有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援;
●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá),不可離開(kāi)崗位,并通知主管代安排接班。
第5篇 熙正大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織實(shí)施
正熙大廈物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)工作組織與實(shí)施
一、指導(dǎo)思想
通過(guò)開(kāi)展創(chuàng)建工作,進(jìn)一步提高管理水平,提升服務(wù)質(zhì)量,營(yíng)造舒適的生活、工作環(huán)境,確保物業(yè)保值增值。
二、確立創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)
20**年5月,公司確立了20**年下半年創(chuàng)建'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'及2008年上半年創(chuàng)建'四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'的目標(biāo)。
三、與工作聯(lián)系小組達(dá)成共識(shí),確定'創(chuàng)優(yōu)'規(guī)劃
20**年5月10日成都萬(wàn)邦物業(yè)管理有限公司在月度工作例會(huì)中與各項(xiàng)目一起討論協(xié)商,達(dá)成共識(shí),一致同意正熙大廈申報(bào)'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈',并共同確定了創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃。
四、成立'創(chuàng)優(yōu)'領(lǐng)導(dǎo)小組
20**年5月12日,公司明確創(chuàng)優(yōu)工作以后,即由項(xiàng)目總經(jīng)理掛帥成立了'正熙大廈創(chuàng)優(yōu)工作領(lǐng)導(dǎo)小組'。
五、進(jìn)行'創(chuàng)優(yōu)'宣傳和動(dòng)員
1、宣傳:'創(chuàng)優(yōu)'工作需要全體業(yè)戶(hù)的理解、支持、響應(yīng)和主動(dòng)參與。為此項(xiàng)目在20**年5月利用大堂ppt文件、上門(mén)走訪等多種方式,向全體業(yè)戶(hù)宣傳今年'創(chuàng)優(yōu)'目的、意義以及對(duì)業(yè)戶(hù)自身的重要性。
2、動(dòng)員:'創(chuàng)優(yōu)'工作需要全體員工的積極響應(yīng)和主動(dòng)參與。20**年5月12日項(xiàng)目召開(kāi)'創(chuàng)優(yōu)'工作動(dòng)員大會(huì),大會(huì)由'創(chuàng)優(yōu)'工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長(zhǎng)zz主持。主要布置各部門(mén)在'創(chuàng)優(yōu)'工作中的具體任務(wù)。使每位員工了解'創(chuàng)優(yōu)'工作的目的、意義,能以飽滿(mǎn)的熱情投身到'創(chuàng)優(yōu)'工作中。六、部門(mén)互檢、項(xiàng)目?jī)?nèi)部自檢、反復(fù)整改
1、部門(mén)互檢
時(shí)間:20**年6月20日;
目的:各部門(mén)從方便的角度出發(fā),找出其他部門(mén)服務(wù)和管理工作中的不足;依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》;
互檢人員:各部門(mén)負(fù)責(zé)人
結(jié)果:找出其他部門(mén)'創(chuàng)優(yōu)'的差距,報(bào)'創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組'并限期整改。
2、項(xiàng)目?jī)?nèi)部自檢
時(shí)間:20**年6月28日、20**年6月29日;
目的:全面、系統(tǒng)性地找出不足;
依據(jù):《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及其他行業(yè)法規(guī)等;
自檢人員:創(chuàng)優(yōu)工作小組;
結(jié)果:找出'創(chuàng)優(yōu)'的差距,保持已達(dá)標(biāo)合格的項(xiàng)目,對(duì)不達(dá)標(biāo)項(xiàng)目全面整改。
6月28日項(xiàng)目?jī)?nèi)部自檢
3、整改:
20**年7月----20**年8月上旬,根據(jù)部門(mén)互檢、項(xiàng)目自檢的結(jié)果,進(jìn)行整改。
目的:
(1)硬件方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》要求,對(duì)大廈所配備的設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題進(jìn)行整改,以至最終達(dá)標(biāo):
(2)資料方面:按《成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》要求,對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行收集、完善、歸檔。
第6篇 某物業(yè)客戶(hù)服務(wù)部工作單使用管理規(guī)定
為了明確工作單使用規(guī)范,加強(qiáng)投訴處理過(guò)程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業(yè)公司內(nèi)的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯(lián),一聯(lián)作調(diào)度中心存底,一聯(lián)給執(zhí)行人作執(zhí)行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統(tǒng)一管理,根據(jù)需要定期安排采購(gòu),并按領(lǐng)用發(fā)放規(guī)定分發(fā)使用;
第四條 工作單的主體使用部門(mén)為調(diào)度中心,調(diào)度員、調(diào)度主管或部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)均可派單,主要對(duì)象為各部門(mén)負(fù)責(zé)人、主管級(jí)員工、物業(yè)助理、工程師、維修工、維修監(jiān)理、咨詢(xún)員,每項(xiàng)工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規(guī)定
第五條 調(diào)度中心派單員須詳細(xì)填寫(xiě)派單人、任務(wù)地點(diǎn)、工作內(nèi)容、工作要求、要求回復(fù)時(shí)間等,接單人簽名確認(rèn)并填寫(xiě)接單日期(精確到分鐘)后帶走執(zhí)行聯(lián)開(kāi)展工作;
附則:如違反本規(guī)定,發(fā)現(xiàn)每漏填一項(xiàng)或不清楚的扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30元。
第六條 調(diào)度中心派發(fā)工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實(shí)無(wú)法處理的可逐級(jí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
附則:如違反本規(guī)定,調(diào)度中心派單人派單不合理的扣罰當(dāng)月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當(dāng)月工資100元。
第七條 接單人必須按時(shí)完成派工任務(wù),若未能如期完成,應(yīng)在回復(fù)期限內(nèi)反饋調(diào)度中心,報(bào)告工作進(jìn)展情況;
附則:如違反本規(guī)定,接單人未按時(shí)完成工作,也未向調(diào)度中心回復(fù)進(jìn)展情況的,扣罰責(zé)任人當(dāng)月工資30員。
第八條 完成委派任務(wù)后,執(zhí)行人須將處理過(guò)程及結(jié)果詳細(xì)填寫(xiě)在備注一欄后,請(qǐng)服務(wù)對(duì)象(業(yè)主或住戶(hù)等)簽字認(rèn)可,再交調(diào)度員進(jìn)行電話回訪后簽字確認(rèn)并記錄后存檔;
附則:如違反本規(guī)定,扣罰責(zé)任當(dāng)月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調(diào)度員應(yīng)核查當(dāng)天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細(xì)了解工作未完成的原因并進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)、調(diào)整;
第九條 工作單用完后,由調(diào)度員憑存根聯(lián)到檔案管理員處領(lǐng)取,要求工作單存根聯(lián)不得有缺頁(yè)或損壞。
附則:如違反本規(guī)定,每發(fā)現(xiàn)缺、損一頁(yè)的扣罰當(dāng)事調(diào)度員當(dāng)月工資30元
第三章 附則
第十條 本規(guī)定由**物業(yè)管理有限公司客戶(hù)服務(wù)部負(fù)責(zé)解釋。
第十一條 本規(guī)定從下發(fā)之日起開(kāi)始施行。
第7篇 某物業(yè)環(huán)境管理工作程序
環(huán)境管理是物業(yè)管理工作中重要的關(guān)鍵性環(huán)節(jié),是物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志,是延長(zhǎng)設(shè)備和建筑物壽命的重要因素,整潔的物業(yè)環(huán)境為業(yè)主和使用人創(chuàng)造了清潔衛(wèi)生、健康舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境和生活環(huán)境。
環(huán)境管理可分為二大部分:清潔管理、綠化管理。本課程重點(diǎn)探討清潔管理的有關(guān)知識(shí)。
清潔管理的定義:對(duì)所管物業(yè)范圍內(nèi)(紅線范圍)進(jìn)行定點(diǎn)、定時(shí)、定人的日常清潔、廢棄物的收集和清運(yùn),依照管理規(guī)定對(duì)物業(yè)使用人進(jìn)行宣傳教育、管理和監(jiān)督,通過(guò)清、掃、擦、拭、除、洗等常規(guī)性的工作,維持公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生。
清潔管理工作的五個(gè)方面
清潔管理工作范圍
清潔外包的招投標(biāo)工作
清潔工作監(jiān)管
清潔工作中注意'安全管理'
蟲(chóng)害的防治與消殺工作
一、清潔管理工作范圍
分大廈和住宅區(qū)兩種物業(yè)類(lèi)型進(jìn)行闡述
(一)大廈
大廈類(lèi)(含高層住宅)的清潔管理主要工作范圍又分室內(nèi)、室外兩種情況。
a、室內(nèi):
大堂:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、信報(bào)箱;5、指示牌;6、服務(wù)臺(tái)(總臺(tái));7、宣傳板欄;8、消防器材;9、室內(nèi)綠化;10、果皮箱。
電梯廳:
1、地面;2、墻面;3、天花;4、指示牌;5、消防器材;6、果皮箱;7、室內(nèi)掛飾;8、室內(nèi)綠化。
電梯:
1、地面;2、電梯門(mén);3、三壁;4、天面。
扶梯道(人行梯)
1、地面;2、墻面;3、扶手;4、臺(tái)階;5、天面。
樓層走道:
1、地面;2、墻面;3、門(mén)窗;4、天花;5、消防器材;6、果皮箱。
公共衛(wèi)生間(寫(xiě)字樓):
1、衛(wèi)生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
公共茶水間(寫(xiě)字樓):
1、衛(wèi)生器具;2、地面;3、墻面;4、天花。
樓層垃圾房(住宅):
1、垃圾桶;2、地面;3、墻面;4、天花。
會(huì)議廳(寫(xiě)字樓):
1、一切設(shè)施。
地下車(chē)庫(kù):
1、地面;2、墻面;3、天面;4、管道;5、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施(包括自行車(chē)、摩托車(chē))。
樓層管道井房
天面:
1、地面;2、水池;3、廣告牌;4、水溝;5、其它設(shè)施。
b、室外:
外墻面
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、雕塑
排風(fēng)口
沙井、雨水井、污水井、管道、化糞池
管線與明裝公共設(shè)施
垃圾房垃圾桶、果皮箱
(二)住宅區(qū)
住宅區(qū)(多為多層住宅)的清潔管理工作主要內(nèi)容也可分室內(nèi)、室外兩種情況。
a、室內(nèi):
樓道
1、臺(tái)階;2、扶手;3、墻面;4、天面;5、窗戶(hù);6、門(mén);7、信報(bào)箱;8、電表箱;9、燈具。
天面:
1、地漏;2、水溝。
b、室外:
外墻面:公共管道
道路
綠化帶
路燈、宣傳牌、指示牌、雕塑
公共游樂(lè)設(shè)施
沙井、雨水井、污水井、化糞池、管道
垃圾中轉(zhuǎn)房、垃圾桶、果皮箱
自行車(chē)棚
二、清潔外包的招投標(biāo)工作
清潔管理的招投標(biāo)工作可分解為六個(gè)步驟:確定標(biāo)底、成立招標(biāo)小組、發(fā)標(biāo)工作、開(kāi)標(biāo)過(guò)程、發(fā)中標(biāo)通知、簽訂清潔工作承包合同。
(一)確定標(biāo)底:編制招標(biāo)書(shū)
(二)成立招標(biāo)小組:公司領(lǐng)導(dǎo)、智深清潔顧問(wèn)、業(yè)務(wù)分管成員、管理處主任。
(三)發(fā)標(biāo)工作
1、發(fā)函邀請(qǐng)清潔工作企業(yè)。
2、確定投標(biāo)企業(yè):應(yīng)具備清潔工作資質(zhì)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記、企業(yè)資質(zhì)。
3、領(lǐng)取招標(biāo)書(shū)。
(四)開(kāi)標(biāo)過(guò)程
1、標(biāo)書(shū)評(píng)定
2、現(xiàn)場(chǎng)答辯
3、清潔工作現(xiàn)場(chǎng)考察
4、招標(biāo)小組成員的評(píng)分確定中標(biāo)企業(yè)
(五)發(fā)中標(biāo)通知書(shū)
(六)簽訂清潔工作承包合同
三、清潔工作監(jiān)督
(一)清潔工作監(jiān)管的重要性
清潔工作監(jiān)管十分重要,是清潔管理過(guò)程控制中的重要一環(huán),雖然外包清潔公司配備一定數(shù)量的監(jiān)管人員控制清潔工作質(zhì)量,::但因監(jiān)管人員自身素質(zhì)與責(zé)任性的問(wèn)題,會(huì)造成清潔工作達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)要求,物業(yè)管理公司管理處的日常監(jiān)管工作一定不能松懈,按照標(biāo)準(zhǔn)和中標(biāo)承諾去檢查,確保清潔工作達(dá)標(biāo)。
(二)清潔監(jiān)管工作要點(diǎn):
1、監(jiān)管工作要熟悉與掌握清潔工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與承包合同內(nèi)容。
2、監(jiān)管工作要不怕臟、不怕苦,認(rèn)真、仔細(xì)的巡查,要做好工作記錄。
3、巡查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與承包方現(xiàn)場(chǎng)管理者溝通,及時(shí)糾正,如屢提不改,以書(shū)面形式上報(bào)管理處主任、相關(guān)部門(mén),讓其與承包者溝通,達(dá)到清潔工作標(biāo)準(zhǔn)。
4、清潔工作檢查是管理處主任日常巡查工作的重要事項(xiàng)之一。
四、清潔工作中注意安全管理。
清潔工作中的安全管理是十分重要的,由于機(jī)械使用不當(dāng)造成的碰傷、電傷,清潔化學(xué)藥品使用不當(dāng)?shù)钠つw燒傷和高空作業(yè)中不慎的摔傷等時(shí)有發(fā)生,一旦發(fā)事,將增大日常管理的工作量甚至造成經(jīng)濟(jì)損失。
因此,在日常清潔工作中要將安全放在首位,才能確保清潔工作有效運(yùn)作。
(一)機(jī)械使用安全
1、常用機(jī)械:
(1)吸塵吸水機(jī);(2)高速磨機(jī);(3)高壓水清潔機(jī)。
2、操作中的注意事項(xiàng):
(1)機(jī)械使用要嚴(yán)格按照使用說(shuō)明與操作規(guī)程作業(yè);
(2)機(jī)械使用前要檢查電源是否安全;
(3)機(jī)械使用前檢查是否完好,完好的才能使用;
(4)機(jī)械使用后要保養(yǎng),完好入庫(kù)。
(二)清潔化學(xué)用品使用安全
1、常用的清潔劑:
(1)堿性清潔劑--全能清潔劑、中性清潔劑(綠水)、洗潔精,適用于各種表面清潔,如墻壁、地板、木制品、家私、玻璃、金屬,具有消毒、殺菌功效;
(2)酸性清潔劑--潔廁靈、硫酸、鹽酸,適用于潔具、地磚,具有殺菌功效。
2、使用堿性、酸性清潔劑注意事項(xiàng):
(1)操作時(shí)要帶膠手套,避免濃度高的清潔劑傷害皮膚;
(2)認(rèn)真閱看使用說(shuō)明,掌握劑與水的稀釋比例;
(3)禁止酸性與堿
性清潔劑混合使用,混合會(huì)產(chǎn)生大量毒氣傷人。
3、其它清潔材料:
(1)起臘水; (2)地毯清潔劑; (3)化油劑;
(4)凈電除塵液; (5)不銹銅油; (6)漂白劑;
(7)酒精; (8)臘水(地臘、面臘、噴潔臘)。
(三)其它方面安全:
1、工作中意外傷害:
(1)扭傷; (2)跌傷; (3)撞傷;
(4)割傷; (5)姿勢(shì)不當(dāng)?shù)膭趽p。
2、垃圾收集中安全:
(1)細(xì)菌、病毒、寄生蟲(chóng);(2)異味氣體;(3)放射性物質(zhì)。
3、高空作業(yè)安全:
(1)操作人員要求; (2)風(fēng)向、氣候;
(3)吊籃、吊板; (4)固定裝置。
4、電梯清潔安全:
(1)停層作業(yè); (2)電梯門(mén)擠傷。
5、消殺過(guò)程安全:
(1)藥品濃度; (2)風(fēng)向。
清潔工作中一定要牢固樹(shù)立'安全第一'的思想,才能確保清潔工作順利開(kāi)展。
五、蟲(chóng)害的防治與消殺工作分四害防治與消殺、其它蟲(chóng)害防治與消殺。
人類(lèi)與昆蟲(chóng)之間共存,::昆蟲(chóng)給人類(lèi)帶來(lái)疾病與災(zāi)害,鼠疫就是由老鼠傳播,病疾是由蚊蟲(chóng)傳播,蒼蠅可傳播大腸桿菌。因此,對(duì)四害的防治與消殺是清潔衛(wèi)生工作中的重要工作項(xiàng)目。
(一)四害的防治與消殺:老鼠、蒼蠅、蚊子、蟑螂
四害防治與消殺工作重點(diǎn):
1、掌握與了解四害生存與活動(dòng)規(guī)律,進(jìn)行有效的誘殺。
2、定期、定人對(duì)管轄的公共區(qū)域進(jìn)行蟲(chóng)害消殺,并作好記錄。
3、使用防治與消殺的藥品、器具必須符合國(guó)家和相關(guān)的規(guī)定的藥品,一般去所在地愛(ài)衛(wèi)會(huì)與衛(wèi)生防疫站購(gòu)買(mǎi)。
4、在噴殺藥物前要知會(huì)物業(yè)使用人,讓其作好相應(yīng)的準(zhǔn)備。
5、指導(dǎo)物業(yè)使用人進(jìn)行蟲(chóng)害的有效防治與消殺。
6、消殺后的器具要清洗,剩余藥品要放專(zhuān)門(mén)庫(kù)存處,并作好記錄,杜絕亂放造成兒童與寵物誤用。
7、消殺用完的藥瓶與藥渣不可隨意丟棄,要按規(guī)定妥善處理,避免造成污染。
8、防治與消殺盡量在所在地愛(ài)委會(huì)指導(dǎo)下工作。
(二)其它蟲(chóng)害的防治與消殺工作
1、白蟻的防治與消殺
白蟻與四害的根本區(qū)別是不傳播疾病、細(xì)菌,但也不能小看,白蟻有'無(wú)齒老虎'之稱(chēng),白蟻可以把'價(jià)值連城'的古文化藝術(shù)、古木、古家私都被其蛀空,它也是物業(yè)管理的天敵,因此物業(yè)管理工作中也要對(duì)白蟻有效的防治與消殺,與白蟻防治所聯(lián)系誘殺。
2、螞蟻、黃蜂。
螞蟻--噴灑殺蟲(chóng)劑,爬走路線。
第8篇 物業(yè)管理總經(jīng)理工作職責(zé)
職責(zé)一:物業(yè)管理總經(jīng)理職責(zé)
1、主持公司的經(jīng)營(yíng)管理工作,組織實(shí)施董事會(huì)決議。
2、組織制定公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,經(jīng)董事長(zhǎng)辦公會(huì)議批準(zhǔn)后負(fù)責(zé)組織實(shí)施。
3、負(fù)責(zé)召集主持月辦公例會(huì),檢查和督導(dǎo)各級(jí)人員,對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程、招商中心招商過(guò)程實(shí)施全面控制,以滿(mǎn)足顧客和其他相關(guān)方的要求。
4、為實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)做好資源的配置與調(diào)整工作,確保資源滿(mǎn)足物業(yè)管理服務(wù)和招商工作需要。
5、負(fù)責(zé)處理公司重大突發(fā)事件,提請(qǐng)聘任或者解聘公司各部門(mén)經(jīng)理,簽署日常行政,業(yè)務(wù)文件。
6、執(zhí)行董事會(huì)交代的事項(xiàng)。
職責(zé)二:物業(yè)管理總經(jīng)理職責(zé)
1、在集團(tuán)公司的領(lǐng)導(dǎo)下,負(fù)責(zé)總公司決議的貫徹落實(shí),負(fù)責(zé)公司的全面領(lǐng)導(dǎo)和管理工作。
2、負(fù)責(zé)召集、主持總經(jīng)理辦公會(huì)議,研究處理總經(jīng)理辦公會(huì)議職權(quán)內(nèi)的各項(xiàng)工作和問(wèn)題。
3、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、指導(dǎo)部門(mén)經(jīng)理、管理公司各主管的工作,保證公司各方面工作的順利進(jìn)行。
4、負(fù)責(zé)提出需由總公司討論、通過(guò)或決定的問(wèn)題議案。
5、負(fù)責(zé)部門(mén)經(jīng)理、主管以上職務(wù)人員的面試、錄用、辭退工作。
6、負(fù)責(zé)公司重要的公關(guān)事務(wù)及重要接待工作。
7、批準(zhǔn)部門(mén)經(jīng)理、管理公司主管的出差及假期安排。
8、負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)開(kāi)拓及提高公司形象工作。
9、監(jiān)管公司整體運(yùn)做。
10、負(fù)責(zé)簽署對(duì)外分判合約和物業(yè)管理公司所有下屬人員聘用合同。
11、負(fù)責(zé)編制年度財(cái)務(wù)預(yù)算,做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作。
12、完成總公司授權(quán)或安排的其他工作任務(wù)。
職責(zé)三:物業(yè)管理總經(jīng)理職責(zé)
一、參與重大項(xiàng)目的合同或標(biāo)書(shū)的評(píng)審。
二、編制新增項(xiàng)目的物業(yè)管理方案。
三、參與新接管項(xiàng)目的驗(yàn)收工作。
四、組織本部門(mén)員工的專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)。
五、自我監(jiān)督與質(zhì)量體系有關(guān)的程序操作,發(fā)現(xiàn)不合格的,及時(shí)采取糾正措施及適當(dāng)?shù)念A(yù)防措施。
六、制定各專(zhuān)項(xiàng)規(guī)章制度,對(duì)本部門(mén)員工工作業(yè)績(jī)予以評(píng)審。
七、檢查監(jiān)督各項(xiàng)業(yè)務(wù)計(jì)劃(年度、季度、月度等)的實(shí)施情況,定期向股東會(huì)報(bào)告。
八、與政府有關(guān)部門(mén)聯(lián)絡(luò),了解行業(yè)最新規(guī)定。
九、推廣新的有效的管理方法并總結(jié)分析提出合理的建議。
第9篇 住宅物業(yè)裝修管理控制工作程序
物業(yè)程序文件
--住宅物業(yè)裝修管理控制程序
1.0目的
通過(guò)對(duì)裝修各過(guò)程的管理和控制,確保裝修按規(guī)范的順利進(jìn)行。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)服務(wù)中心所轄住宅類(lèi)物業(yè)的裝修管理。
3.0職責(zé)
3.1物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的最終審批。
3.2物業(yè)服務(wù)中心客服部、工程部、禮賓部負(fù)責(zé)裝修申請(qǐng)的審核。
3.3物業(yè)服務(wù)中心客戶(hù)部負(fù)責(zé)受理裝修申報(bào)及裝修資料的收集、整理、跟蹤、歸檔。
3.4物業(yè)服務(wù)中心工程部負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)工程進(jìn)行技術(shù)監(jiān)督、檢查、驗(yàn)收。
3.5物業(yè)服務(wù)中心禮賓部負(fù)責(zé)對(duì)裝修單位的消防、安全、裝修人員出入等的監(jiān)管。
4.0工作程序
4.1裝修管理的依據(jù):建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《業(yè)主規(guī)約》《服務(wù)手冊(cè)》。
4.2裝修管理的控制包括:裝修申報(bào)、審批、裝修過(guò)程監(jiān)理(含違章處理)、裝修驗(yàn)收、退還證件(押金)及裝修檔案歸檔管理等。
4.2.1裝修申報(bào)
4.2.1.1裝修申報(bào)及辦理流程按《裝修辦理流程圖》進(jìn)行。
4.2.1.2根據(jù)《裝修辦理流程圖》,客服助理對(duì)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人的裝修申報(bào)并查驗(yàn)其申報(bào)材料是否齊全,資料包括:
a、圖紙包括:平面布置圖、拆墻示意圖、管道改變圖、電氣分布圖及配電系統(tǒng)圖、復(fù)式改建圖(單元房或不改動(dòng)的不必提供)、天花布置圖、防水施工方案(改動(dòng)洗手間需提供);每張圖紙均需簽名確認(rèn)。
b、裝修單位證件包括:施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件并加蓋紅章。
4.2.1.3查驗(yàn)資料無(wú)誤后,請(qǐng)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人詳細(xì)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》,并簽署《裝修施工承諾書(shū)》。
4.2.1.4提交資料完畢后,由客戶(hù)助理負(fù)責(zé)知會(huì)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人,在資料符合情況下,裝修審批全過(guò)程不超過(guò)三個(gè)工作日;如資料不符合需重新補(bǔ)辦手續(xù),具體情況,請(qǐng)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人回去等候通知。
4.2.2裝修審批
4.2.2.1客戶(hù)助理將收集的裝修資料整理并登記在《裝修辦理跟蹤表》,并于當(dāng)日提交到客戶(hù)部經(jīng)理處進(jìn)行審核并加署意見(jiàn),于次日交工程部經(jīng)理/禮賓部經(jīng)理處審核并加署意見(jiàn),次日下午交物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處進(jìn)行最終審批。
4.2.2.2資料不符合:在各環(huán)節(jié)審核、審批過(guò)程中,如有問(wèn)題,則退回客戶(hù)組,由專(zhuān)人負(fù)責(zé)與業(yè)主聯(lián)系,并請(qǐng)業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人進(jìn)行修改后,重新走流程。
4.2.2.3資料符合:由專(zhuān)人跟蹤,并在三個(gè)工作日內(nèi)控制審批流程,并負(fù)責(zé)通知業(yè)主前來(lái)辦理裝修手續(xù)。
4.2.2.4客戶(hù)助理負(fù)責(zé)填寫(xiě)《裝修許可證》,并填寫(xiě)裝修申報(bào)內(nèi)容及期限,上報(bào)并蓋章。
4.2.3裝修過(guò)程監(jiān)理
4.2.3.1裝修繳費(fèi)、辦證
a、業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人在客服部前臺(tái)辦理交費(fèi)手續(xù),按《業(yè)主收樓費(fèi)用一覽表》執(zhí)行;
b、提供裝修人員身份證原件及復(fù)印件,彩色一寸照片一張,并登記在《裝修工人出入證申請(qǐng)表》,辦理《裝修工人出入證》及《裝修許可證》,并要求裝修單位在進(jìn)場(chǎng)時(shí)將《裝修許可證》張貼在大門(mén)外;
c、復(fù)印《裝修許可證》留底,并各復(fù)印一份交工程部、禮賓部巡查備案。
4.2.3.2裝修施工技術(shù)規(guī)范要求:按國(guó)家建筑裝修行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及本小區(qū)《服務(wù)手冊(cè)》要求施工。
4.2.3.3裝修施工消防、臨供水電及施工改造管理
a、施工過(guò)程消防的管理按《消防管理控制程序》執(zhí)行。
b、業(yè)主裝修需臨時(shí)供水電、業(yè)主或施工單位須在客服組前臺(tái)辦理申請(qǐng)手續(xù),.報(bào)工程部經(jīng)理審批并安排抄表,裝修完成抄表結(jié)算。
c、裝修過(guò)程中,業(yè)主提出裝修工程改造,須在客服部前臺(tái)填寫(xiě)《裝修許可證》,流程如上。
4.2.3.4施工監(jiān)管
a、施工單位進(jìn)場(chǎng)施工時(shí),客服助理通知工程組開(kāi)通該單元的水電。
b、裝修施工過(guò)程中,客服助理每日巡檢不少于一次,嚴(yán)格監(jiān)督按審批圖紙進(jìn)行施工;并認(rèn)真填寫(xiě)《裝修巡查表》。
c、工程部在業(yè)主裝修過(guò)程中,應(yīng)定期巡查,特別對(duì)隱蔽工程、防水工程全程嚴(yán)格監(jiān)管,對(duì)裝修中如電氣安裝,給排水安裝等向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。
d、工程部對(duì)業(yè)主在裝修過(guò)程發(fā)現(xiàn)的需要保修的問(wèn)題,負(fù)責(zé)與相關(guān)單位協(xié)調(diào)解決,結(jié)果報(bào)客服前臺(tái)存檔。
e、物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)/經(jīng)理每半月組織相關(guān)人員對(duì)裝修單元進(jìn)行抽檢,按區(qū)域(如a、b、c等)抽檢戶(hù)數(shù)不能低于5戶(hù)(沒(méi)有裝修單元區(qū)域除外)。并填寫(xiě)《裝修巡查表》。
f、禮賓部認(rèn)真做好出入證管理工作,嚴(yán)格控制專(zhuān)證專(zhuān)人專(zhuān)用,人、證、房號(hào)相對(duì),不得進(jìn)入出入證規(guī)定之外的樓宇、房間。
g、禮賓部對(duì)裝修單位每日巡檢至少一次,認(rèn)真填寫(xiě)《裝修巡查表》,對(duì)裝修垃圾的堆放,消防器材、電梯前廳、衛(wèi)生設(shè)備等嚴(yán)格檢查,對(duì)搬運(yùn)物品進(jìn)行監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)有損壞園區(qū)、樓宇設(shè)施的,立即匯報(bào)客服前臺(tái)處理,并配合客服部,對(duì)搬運(yùn)過(guò)程中使用電梯的情況進(jìn)行監(jiān)督。
h、廣告牌、招牌、霓虹燈飾、空調(diào)的安裝及管理,按本小區(qū)實(shí)際情況制定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,需提前知會(huì)業(yè)主裝修須注意事項(xiàng)及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)尺寸及安裝位置,并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)預(yù)約工程組咨詢(xún)。
4.2.3.5裝修違章處理
a、由客戶(hù)部按建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書(shū)》《裝修施工承諾書(shū)》之規(guī)定違章處理。
b、違章裝修處理流程,按《裝修違規(guī)處理流程圖》執(zhí)行?？蛻?hù)助理接到客戶(hù)違章信息后,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
--屬重大違規(guī)事件及時(shí)上報(bào)物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理處理;
--屬一般違規(guī)事件的報(bào)客服部經(jīng)理處理,由客服部經(jīng)理親自或指定客戶(hù)助理到現(xiàn)場(chǎng)予以勸導(dǎo)、教育。
--物業(yè)服務(wù)中心總監(jiān)、經(jīng)理接到重大違章事件信息后,根據(jù)情況及客戶(hù)違章給小區(qū)造成的經(jīng)濟(jì)損失大小,決定給予'賠償經(jīng)濟(jì)損失'的處理意見(jiàn),并將處理決定填入《整改通知書(shū)》中。
--對(duì)于客戶(hù)漠視物業(yè)服務(wù)中心給予的處理意見(jiàn),不配合小區(qū)正常管理工作的,應(yīng)予以停工,并扣除其相應(yīng)押金。
--客戶(hù)部及時(shí)向業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人發(fā)出《整改通知單》,并簽收,要求業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人限期整改,整改后結(jié)果應(yīng)予以現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn),并記錄在《整改通知單》中。
4.2.4裝修驗(yàn)收
4.2.4.1業(yè)主裝修完畢后,由業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人在客服組前臺(tái)填寫(xiě)《裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表》,并預(yù)約驗(yàn)收時(shí)間,根據(jù)預(yù)約時(shí)間,客
服部、工程部、禮賓部(必要時(shí))派專(zhuān)人前往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果填寫(xiě)在《裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表》,雙方進(jìn)行確認(rèn),驗(yàn)收不合格,由裝修負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)整改,并重新申請(qǐng)進(jìn)行驗(yàn)收手續(xù)辦理。
4.2.5退還證件、退還押金
4.2.5.1驗(yàn)收合格天后,由業(yè)主/裝修負(fù)責(zé)人到客服部前臺(tái)辦理退還《裝修工人出入證》,并預(yù)約退押金時(shí)間,在裝修驗(yàn)收合格后工作日內(nèi)退還押金;
4.2.5.2如遺失《裝修工人出入證》,該證押金不予退還。
4.2.6裝修檔案管理
4.2.6.1裝修完工,并通過(guò)驗(yàn)收,將資料統(tǒng)計(jì)移交給客服部統(tǒng)一歸檔。
4.2.6.2裝修資料歸入客戶(hù)資料檔案內(nèi),并附有目錄。
5.0支持性文件
5.1《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》
5.2《業(yè)主規(guī)約》
5.3《服務(wù)手冊(cè)》
5.4《裝修辦理流程圖》
5.5《消防管理控制程序》
5.6《裝修違規(guī)處理流程圖》
6.0質(zhì)量記錄
6.1《裝修辦理跟蹤表》
6.2《裝修申請(qǐng)表》
6.3《房屋裝修工程、防水工程質(zhì)量、防火安全承諾書(shū)》
6.4《裝修施工承諾書(shū)》
6.5《裝修許可證》
6.6《裝修工人出入證申請(qǐng)表》
6.7《裝修巡查表》
6.8《整改通知單》
6.9《裝修驗(yàn)收申請(qǐng)表》
第10篇 前期介入物業(yè)管理顧問(wèn)工作內(nèi)容
合作期限:由簽約之日起至h僑海景城一期入伙之日前二個(gè)月
結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建議,為今后開(kāi)展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ),同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。
(一)由顧問(wèn)團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察,通過(guò)研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖(包括土建和各類(lèi)機(jī)電設(shè)備的)、項(xiàng)目模型等資料,了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范,確定項(xiàng)目檔次,協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。
(二)根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn),從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專(zhuān)業(yè)建議,使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來(lái)業(yè)主的實(shí)際需要,又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。
1、考查整體工程進(jìn)度,協(xié)助發(fā)展商各專(zhuān)業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃提議方案;
2、建筑設(shè)計(jì)(地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面)是否滿(mǎn)足物業(yè)管理的需求;
3、設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、::通風(fēng)是否滿(mǎn)足要求;
4、對(duì)住戶(hù)室外空調(diào)機(jī)位置確定,冷凝水的排放處理等問(wèn)題的建議;
5、根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求,提出垃圾房的建造位置和建造價(jià)格建議;
6、管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn),管理用房位置的參考意見(jiàn)以及管理用房的布局;
7、在不增加發(fā)展商總投資的情況下,為配合國(guó)際環(huán)保理念的推行,對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施,如感應(yīng)式開(kāi)關(guān)、自閉式水喉、分類(lèi)垃圾箱(房)等提出建議;
8、在空調(diào)工程施工前,根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議;在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí),為便于以后維修管理,對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議;
9、對(duì)原電梯安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議,并依據(jù)我司對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備和電梯市場(chǎng)的了解,結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位,為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議,以供參考選擇。
10、從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議;
11、根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門(mén)的審核意見(jiàn)對(duì)設(shè)計(jì)中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費(fèi)等),提出糾正及修改建議;
12、給排水專(zhuān)業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等方面,提供修改意見(jiàn);
13、根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn),審查植物設(shè)計(jì)圖紙,選擇因地制宜的環(huán)境綠化植物,使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù),對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問(wèn)題提出調(diào)整建議;
14、從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改建議;
15、根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況,提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議;
16、對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專(zhuān)業(yè)建議,以方便外墻清洗,使之保持長(zhǎng)久的美觀;
17、根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及z海物業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)的物管經(jīng)驗(yàn)對(duì)管理商的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議;
18、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)管理相關(guān)法規(guī)政策等,對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類(lèi)員工的任職條件和素質(zhì)要求等提出建議;
19、對(duì)會(huì)所的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、配套項(xiàng)目、裝修格局標(biāo)準(zhǔn)、面積分配、器材選配及經(jīng)營(yíng)模式等提供咨詢(xún)和建議。針對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,::準(zhǔn)確推測(cè)準(zhǔn)業(yè)主層次,從實(shí)用性上建議會(huì)所適合經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目,在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步建議哪些項(xiàng)目可收費(fèi),哪些項(xiàng)目不宜收費(fèi),其原則在于先聚人氣,進(jìn)而達(dá)到既創(chuàng)造社會(huì)效益又有一定經(jīng)濟(jì)收益的目的。
(三)從業(yè)主/住戶(hù)使用的角度
,提出專(zhuān)業(yè)建議:如從居家生活私密及安全角度考慮是否需要增設(shè)安全防護(hù)設(shè)施;如從業(yè)主使用的角度提供戶(hù)型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的,以方便業(yè)主裝修及使用,減少將來(lái)物管的難度。
(四)從智能化的角度,提出專(zhuān)業(yè)建議:
1、考察整體工程進(jìn)度,提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃;
2、針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求,對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議,并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況,提出增加智能化功能的建議;
3、根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案,方案要求功能完善、先進(jìn),設(shè)計(jì)合理、實(shí)用;
4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。
(五)從環(huán)保的角度,提出專(zhuān)業(yè)建議:
1、根據(jù)顧問(wèn)商在建筑給水與排水方面的節(jié)能、環(huán)保等的成功經(jīng)驗(yàn)提供專(zhuān)業(yè)建議;
2、對(duì)物業(yè)內(nèi)商場(chǎng)(商鋪)、餐飲、娛樂(lè)性場(chǎng)所的油煙、污水及噪音的處理建議;
3、根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及物業(yè)配套設(shè)施,從節(jié)能和環(huán)保的角度,提出建議。
(六)從物業(yè)管理角度提供專(zhuān)業(yè)咨詢(xún)、服務(wù)以降低成本提高效益:
1、物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等;
2、公共部分裝修材料的選用;
3、在空調(diào)設(shè)備安裝前,對(duì)設(shè)備的適用情況和選型提供咨詢(xún);在空調(diào)設(shè)備安裝時(shí),對(duì)空調(diào)設(shè)施的安裝提供咨詢(xún);
4、協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇,從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案,最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格;
5、在滿(mǎn)足消防規(guī)范的前提下,提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法;協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商;
6、根據(jù)管理商要求,提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、施工等的成功經(jīng)驗(yàn);
7、根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi)用的咨詢(xún);
8、解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢(xún)或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本;
(七)在施工過(guò)程中,協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)工程的進(jìn)展情況,盡力提高工程施工質(zhì)量,確保工程按計(jì)劃完工,同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。
(八)指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專(zhuān)業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作,確保工程質(zhì)量。
(九)指導(dǎo)發(fā)展商組織各專(zhuān)業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作,對(duì)不合格處提出整改意見(jiàn),由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改,然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn),最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
(十)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門(mén)有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策,指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(十一)從創(chuàng)優(yōu)的角度,根據(jù)各級(jí)優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn),提出專(zhuān)業(yè)改進(jìn)建議。
第11篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處行政工作職責(zé)
物業(yè)項(xiàng)目管理處行政的工作職責(zé)
1、貫徹落實(shí)物管公司制定的行政管理制度,在做好管理處行政后勤支持的同時(shí),控制及節(jié)約行政成本;
2、組織和監(jiān)督辦公行為規(guī)范的執(zhí)行,維護(hù)辦公環(huán)境的整潔、衛(wèi)生及安全;
3、負(fù)責(zé)管理處的各類(lèi)物品采購(gòu)和固定資產(chǎn)管理;
4、嚴(yán)格執(zhí)行保密制度,負(fù)責(zé)管理處文件、資料、檔案、圖書(shū)等管理。
1)管理體系文件的發(fā)放管理。
2)行政文件的收集、發(fā)放、傳閱、呈批、催辦、保存、注銷(xiāo)及檔案資料的立卷歸檔。
3)管理處合同、協(xié)議、評(píng)審記錄、業(yè)務(wù)信息等其它文件的整理。
4)指導(dǎo)管理處各部門(mén)的文件資料管理。
5)管理處各類(lèi)書(shū)籍的購(gòu)置、分類(lèi)、保管、借閱、管理。
5、負(fù)責(zé)管理處會(huì)議的組織、安排、記錄及跟蹤落實(shí);
6、根據(jù)公司規(guī)定,協(xié)助管理處主任進(jìn)行管理處印章管理;
7、按照公司指引編制管理處行政辦公預(yù)算,并嚴(yán)格按照經(jīng)審批預(yù)算執(zhí)行及復(fù)核管理處日常辦公費(fèi)用的支出。
8、完成其他日常行政事務(wù)性工作;
第12篇 d物業(yè)工作服管理規(guī)定
經(jīng)典物業(yè)工作服管理規(guī)定
1.為了更好的保障職工對(duì)勞保的需求,合理發(fā)放、使用工作服,特制定本規(guī)定。
2.工作服是指凡在公司工作的聘用人員,在上班時(shí)間內(nèi)必須穿著的統(tǒng)一服裝。
3.換季服更換時(shí)間:工作服每年進(jìn)行兩次更換,定于六月上旬換領(lǐng)夏裝,十月上旬換領(lǐng)冬裝(由綜合部統(tǒng)一通知具體更換時(shí)間)。
4.更換范圍:工作服出現(xiàn)嚴(yán)重縮水,破損較大等無(wú)法穿著情況時(shí),確實(shí)不符合公司著裝要求者,需以部門(mén)為單位,經(jīng)部門(mén)經(jīng)理以上領(lǐng)導(dǎo)簽字,方可領(lǐng)用。
5.如遇特殊情況,如:鈕扣脫落、拉鏈輕度損壞等,應(yīng)隨時(shí)修補(bǔ)。如有人為損壞者,須照價(jià)賠償。
6.工作服應(yīng)建立個(gè)人帳簿,領(lǐng)用時(shí)需由本人簽字,且以舊換新。如有丟失者,應(yīng)及時(shí)寫(xiě)明原因,視穿用年限賠償,領(lǐng)用后個(gè)人應(yīng)愛(ài)惜穿著使用。
7.工作服不許轉(zhuǎn)借本公司以外任何人員,如調(diào)離或調(diào)崗不需使用時(shí),應(yīng)先將工作服退回,方可辦理其它手續(xù)。
8.工作服應(yīng)保持干凈、整齊,非工作時(shí)間不得穿著使用,如有違反規(guī)定者,公司將給予處罰。
