第1篇 物業(yè)管理處財(cái)務(wù)崗位工作職責(zé)
項(xiàng)目物業(yè)管理處財(cái)務(wù)崗位工作職責(zé)
1.控制客戶帳期,催收帳款如每月管理費(fèi)月費(fèi)等。
2.每月首七個(gè)工作天內(nèi)將客戶欠帳情況做出明細(xì)分析表。
3.將有關(guān)付帳及其他費(fèi)用原始憑證做出記帳憑證并準(zhǔn)確記帳。
4.定期列出每個(gè)開支項(xiàng)目之發(fā)生及余額。
5.負(fù)責(zé)收入貨幣送繳銀行,現(xiàn)金管理及日常報(bào)銷支出。
6.登記現(xiàn)金入銀行日記帳。
7.負(fù)責(zé)管理處固定資產(chǎn)的登記、盤點(diǎn)和統(tǒng)計(jì)工作。
第2篇 物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案
1、管理目標(biāo)
(1)確保項(xiàng)目?jī)?nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。
(2)維護(hù)好項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現(xiàn)象;
控制小商小販進(jìn)入。
(3)有預(yù)見性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)
(1)在項(xiàng)目設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。
做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。
(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施
(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異?，F(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。
(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。
(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。
(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。
第3篇 物業(yè)總經(jīng)理辦公室主任工作目標(biāo)管理責(zé)任書
物業(yè)總經(jīng)理辦公室主任年度工作目標(biāo)管理責(zé)任書
為確?！痢痢痢廖飿I(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室年度計(jì)劃目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn),經(jīng)公司與目標(biāo)責(zé)任人 總經(jīng)理辦公室主任 共同商討,已確定××××物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理辦公室二
第4篇 物業(yè)管理公司行政工作管理規(guī)定9
物業(yè)管理公司行政工作管理規(guī)定(九)
第一條為保證公司生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的連續(xù)性、持續(xù)性和高效性,嚴(yán)肅工作紀(jì)律,規(guī)范日常工作行為,做好協(xié)調(diào)和服務(wù)工作,特制訂本行政工作管理規(guī)定。
第二條公司日常行政工作人員行使計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督五大管理職能,包括總經(jīng)理、公司辦公室及各職能部門、各服務(wù)部門經(jīng)理。
第三條行政管理工作恪守面向大局、服務(wù)公司、著眼基層、實(shí)事求是的工作思想,積極參與解決所轄范圍內(nèi)的各種問(wèn)題。
第四條公司組織機(jī)構(gòu)實(shí)行直線職能形式。整個(gè)公司日常管理工作由總經(jīng)理集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),各部門分級(jí)管理,各部門經(jīng)理應(yīng)用好用足手中權(quán)力,發(fā)揮最佳管理效益。
凡牽涉到部門與部門之間工作或利益不能協(xié)調(diào)時(shí),應(yīng)及時(shí)匯報(bào)總經(jīng)理辦公室;重大、緊急事件時(shí),可越級(jí)向上反映。
第五條行政管理工作人員辦事精練、高效,戒拖拉、推諉,做到工作一日清,碰到問(wèn)題沉著、冷靜、果斷。
第六條辦公場(chǎng)所做到整潔、衛(wèi)生,辦公人員需暫時(shí)離開辦公室半小時(shí)以上的,須將辦公桌上文件資料整齊并統(tǒng)一放置辦公室靠墻一側(cè)。辦公人員在下午下班后必須清理辦公室。
第七條辦公室人員工作規(guī)范:
一、工作風(fēng)紀(jì)
1、辦公室工作時(shí)間,員工應(yīng)積極開展有益工作的溝通交流,但不得妨礙工作,應(yīng)堅(jiān)守工作崗位,不得隨意串崗閑聊,需要離開時(shí)根據(jù)情況,或向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示,或知會(huì)同事,應(yīng)在'人員去向告示牌寫明去向'
2、保持辦公室整潔,上班時(shí)間請(qǐng)勿在辦公區(qū)域進(jìn)食物,影響他人工作吸煙。
3、注意保密。公司所有員工都有保持公司秘密的責(zé)任和義務(wù),務(wù)請(qǐng)保管好本人持有的公司涉密文件;未經(jīng)授權(quán)或批準(zhǔn),不得對(duì)外提供有機(jī)密的公司文件或其他未公開的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等;對(duì)非本人職權(quán)范圍的公司機(jī)密應(yīng)做到不打聽、不猜測(cè)、不傳播;發(fā)現(xiàn)有泄密的情況應(yīng)立即向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告;如有泄密實(shí)踐發(fā)生,按上級(jí)公司有關(guān)保密管理規(guī)定及有關(guān)法律處理。
二、禮儀儀表
1、員工上班期間,應(yīng)保持良好精神狀態(tài),講究文明禮貌。同事之間應(yīng)相互尊重、團(tuán)結(jié)友愛(ài)、相互幫助。
2、員工上班時(shí)必須穿工作服(暫時(shí)未發(fā)工作服的員工應(yīng)穿與工作服近似的服裝)并保持服飾整潔、得體(公司人員周六、周日允許穿便服,但不得穿短褲、無(wú)袖衫、超短裙、拖鞋,保安員等工種公司另有統(tǒng)一著裝要求的,按其具體規(guī)定執(zhí)行。
3、員工上班時(shí)需注重個(gè)人儀容儀表,保持頭發(fā)自然干凈,男員工不蓄長(zhǎng)發(fā)胡須,女員工不濃裝艷抹。
4、員工應(yīng)提前10分鐘上班,做好準(zhǔn)備,準(zhǔn)時(shí)上崗開展工作,倡導(dǎo)奉獻(xiàn)精神,積極主動(dòng)完成當(dāng)天工作。
5、辦公室待人接物要注重形象,上班時(shí)講普通話,使用文明用語(yǔ),不得大聲喧嘩。接聽電話時(shí)不宜電話鈴響超過(guò)三聲,接、打電話一般不使用免提健,應(yīng)控制音量和時(shí)間。
6、上班時(shí)間不準(zhǔn)串崗,隨便翻閱他人辦公文件、抽屜。
第八條公司定時(shí)召開各種類型會(huì)議,參加會(huì)議人員務(wù)必在會(huì)前做好充分準(zhǔn)備,在會(huì)議召開期間認(rèn)真做好記錄并積極發(fā)言,達(dá)到召開會(huì)議解決問(wèn)題的目的。
第九條公司通過(guò)各種渠道、包括報(bào)紙、廣播、會(huì)議、黑板報(bào)等宣傳有關(guān)黨的方針、政策、公司發(fā)展新貌等,開展政治思想、精神文明建設(shè)。
第十條公司設(shè)黨、團(tuán)、婦等團(tuán)體機(jī)構(gòu),有計(jì)劃地組織各種活動(dòng),豐富員工文化生活,加強(qiáng)政治思想教育和精神文明建設(shè)。
第十一條各部門負(fù)責(zé)人做好本部門的后勤管理工作,搞好內(nèi)部績(jī)效考核工作,加強(qiáng)基礎(chǔ)管理。
第5篇 某某大學(xué)物業(yè)公司行政辦公室工作管理規(guī)定
一、公文管理規(guī)定
(一)總則
為加強(qiáng)公司公文管理,使之規(guī)范化、制度化、科學(xué)化,根據(jù)學(xué)校有關(guān)公文處理規(guī)定,結(jié)合公司實(shí)際特制定本辦法。
1.公司公文是傳達(dá)貫徹上級(jí)指示精神、請(qǐng)示和答復(fù)問(wèn)題,指導(dǎo)或商洽工作的重要工具。
2.公司公文實(shí)行統(tǒng)一管理。公司各類公文統(tǒng)一由行政辦公室負(fù)責(zé)簽收、分辦、處理、存檔。公司領(lǐng)導(dǎo)不得直接受理公文。
3.各部門及有關(guān)人員,對(duì)公文中涉及國(guó)家、政府、學(xué)校、公司應(yīng)保密的事項(xiàng),必須嚴(yán)守秘密,不準(zhǔn)隨便向他人泄露。
4.公文保密等級(jí)分為:絕密、機(jī)密、秘密三種,其他為一般文件。絕密、機(jī)密文件打印一定要用專用載體。絕密文件只能印一份,由起草人送有閱文資格的人員傳閱,機(jī)密文件按審閱人數(shù)打印,閱完后由起草人收回歸檔。秘密文件由閱文人妥善保管。文件機(jī)密級(jí)數(shù),由發(fā)文單位主管領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)文件內(nèi)容確定。
5.公司發(fā)文的程序?yàn)?擬稿、審核(部門領(lǐng)導(dǎo))、簽發(fā)(公司領(lǐng)導(dǎo))、打印、發(fā)文、催辦、立卷、歸檔、銷毀等。
6.公司收文的處理程序?yàn)?收文、分文、傳送、催辦、立卷、歸檔。
(二)草擬公文應(yīng)注意以下事項(xiàng):
1.內(nèi)容要符合黨和國(guó)家的路線、方針、政策、法律、法令及地方性行政規(guī)章。
2.反應(yīng)情況要客觀,實(shí)事求是。
3.文字要準(zhǔn)確、精煉,條理要清楚,層次。
二、印信使用管理規(guī)定
(一)總則
為保證印章、介紹信使用的合法性、嚴(yán)肅性和可靠性,有效地維護(hù)公司利益,杜絕違法行為的發(fā)生,特制定本辦法。
(二)印章的刻制
公司印章刻制均須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn),由行政辦公室出具公司介紹信,各部門方可到正規(guī)的印章刻制店刻制。印章的形體和規(guī)格,按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
(三)印章的啟用
1.新印章要做好戳記,并留樣保存,以便備查。
2.印章啟用應(yīng)事先發(fā)啟用通知,注明啟用日期、發(fā)放單位和使用范圍。啟用印模應(yīng)用藍(lán)色印油,以示首次使用。
(四)印章的保管、交接和停用
公司各類印章必須有專人保管。
1.公司的正式印章、專用印章、鋼印、手章應(yīng)指定行政人員保管。
2.各部門印章由各部門指定專人負(fù)責(zé)保管。
3.印章保管須有記錄,注明印章名稱、頒發(fā)機(jī)關(guān)、枚數(shù)、收到日期、啟用日期、領(lǐng)取人、保管人、批準(zhǔn)人、圖樣等信息。
4.印章保管必須安全可靠,須加鎖保存。特制印章要放在保險(xiǎn)柜。印章要在辦公室和隨身攜帶、不準(zhǔn)委托他人代管。
5.印章移交須辦理手續(xù),簽署移交證明,注明移交人、接交人、監(jiān)交人、移交時(shí)間、圖樣等信息。
(五)有下列情況,印章須停用:
1.機(jī)構(gòu)變動(dòng)或機(jī)構(gòu)名稱改變。
2.上級(jí)部門通知改變印章圖樣。
3.印章使用損壞。
4.印章遺失或被竊,聲明作廢。
(六)印章停用要提出處理辦法,并報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),及時(shí)停用印章送制發(fā)機(jī)關(guān)封存或銷毀,建立印章上交、清退、存檔、銷毀的等級(jí)檔案。
三、印章的使用
(一)使用范圍
1.凡屬以公司名義對(duì)外、對(duì)內(nèi)發(fā)文、開具介紹信、報(bào)送報(bào)表等一律加蓋公司印章。
2.凡屬部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)加蓋部門印章。
3.凡屬合同類的用合同專用章。
4.凡屬財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的用財(cái)務(wù)專用章。
(二)使用印章,一律實(shí)行審批制度。凡經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可蓋章,其權(quán)限分級(jí)掌握,使用哪級(jí)印章,由哪級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),并由其負(fù)責(zé)。凡不符合用印需要的,均應(yīng)拒絕蓋印。用印人填寫用印登記薄,領(lǐng)導(dǎo)在該表簽批。
(三)使用印章,一律實(shí)行登記制度,注明用印事由、數(shù)量、申請(qǐng)人、批準(zhǔn)人、用印日期。
(四)代章或因工作急需而又無(wú)合適印章,可采用借章辦法,借章在落款處加注“借印”、“代”字樣。
(五)使用印章時(shí),保管人應(yīng)對(duì)蓋印的文書內(nèi)容、手續(xù)、格式把關(guān)檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)請(qǐng)示領(lǐng)導(dǎo),妥善解決。
(六)嚴(yán)禁在空白的信箋、介紹信、合同上用印,印章保管人長(zhǎng)期外出時(shí)須將印章妥善移交,以免延誤工作。
四、介紹信管理
(一)介紹信種類:存根介紹;信箋介紹;證明信(材料)
(二)介紹信一般由行政辦秘書負(fù)責(zé)保存。
(三)介紹信開具要嚴(yán)格履行審批手續(xù)。一般事宜由部門負(fù)責(zé)人簽字后行政辦公室主任審批;重要事宜由分管領(lǐng)導(dǎo)審批。
(四)嚴(yán)禁開出空白介紹信。
五、附則
(一)未按本辦法要求使用印信、保管印信,造成丟失、盜用、仿制等,依情節(jié)輕重,對(duì)責(zé)任者分別進(jìn)行批評(píng)教育、行政處分、經(jīng)濟(jì)處罰直至追究法律責(zé)任。
(二)本辦法由行政辦公室解釋、補(bǔ)充,由公司總經(jīng)理辦公會(huì)議通過(guò)后頒布生效。
第6篇 物業(yè)管理招標(biāo)工作程序范本
一、招標(biāo)準(zhǔn)備階段
招標(biāo)準(zhǔn)備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)到正式對(duì)外招標(biāo)即發(fā)布招標(biāo)公告之前的這一階段所做的一系列準(zhǔn)備工作。根據(jù)國(guó)際慣例,這一階段的主要工作有:成立招標(biāo)機(jī)構(gòu);編制招標(biāo)文件;確定標(biāo)底。
(一)成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)
任何一項(xiàng)物業(yè)管理招標(biāo),無(wú)論是開發(fā)商還是業(yè)主委員會(huì),都需要成立一個(gè)專門的招標(biāo)機(jī)構(gòu),并由該機(jī)構(gòu)全權(quán)負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)。招標(biāo)機(jī)構(gòu)的主要職責(zé)是:擬定招標(biāo)章程和招標(biāo)文件;組織投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo);組織簽訂合同。可見招標(biāo)機(jī)構(gòu)一旦成立,其職責(zé)將貫穿整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程。
成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)主要有兩種途徑。一種是開發(fā)商或業(yè)主自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),自行組織招標(biāo)投標(biāo)工作;另一種是開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托專門的物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)。兩種途徑都符合我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定,并各有特點(diǎn)。
對(duì)于開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的,可以自行辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)制其委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜”?？紤]到招標(biāo)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工作,其中在編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)方面有較強(qiáng)的專業(yè)性,對(duì)招標(biāo)人能力的要求也較高,因此,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況,量力而行。如招標(biāo)人為實(shí)力雄厚的大型開發(fā)商或聯(lián)合開發(fā)機(jī)構(gòu),有能力從物業(yè)的設(shè)計(jì)、施工監(jiān)理到驗(yàn)收,整個(gè)開發(fā)的過(guò)程都統(tǒng)一自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu),包攬其“一條龍”的招標(biāo)工作,這時(shí)該物業(yè)管理招標(biāo)也理應(yīng)由開發(fā)商自行成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu)來(lái)完成。再如,對(duì)于采用小范圍邀請(qǐng)招標(biāo)或議標(biāo)方式的小規(guī)模物業(yè)管理項(xiàng)目,由于招標(biāo)工作量不大,專業(yè)性不強(qiáng),開發(fā)商一般都能夠自行編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo),這時(shí),招標(biāo)人自行成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)招標(biāo)也較為適宜。自行招標(biāo)的開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)按照慣例在開發(fā)商所在單位或業(yè)主委員會(huì)下設(shè)“招標(biāo)工作委員會(huì)”或“招標(biāo)工作組”等非常設(shè)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)。其具體的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置本書第1章已作詳細(xì)介紹,在此不再贅述。
對(duì)于招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo),我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),委托其辦理招標(biāo)事宜。任何單位和個(gè)人不得以任何方式為招標(biāo)人指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)”。采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的最大優(yōu)點(diǎn)在于招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人之間做到信息充分對(duì)稱,使得在招標(biāo)項(xiàng)目專業(yè)性較強(qiáng)或開發(fā)商和業(yè)主信息不充分的情況下,招標(biāo)得以順利完成。要做到這一點(diǎn),開發(fā)商或業(yè)主在選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)時(shí)應(yīng)注意以下問(wèn)題:
首先,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己的意愿和自身情況選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),任何個(gè)人和單位都無(wú)權(quán)強(qiáng)行指定招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)給招標(biāo)人。而且,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)將招標(biāo)結(jié)果強(qiáng)加于招標(biāo)人,招標(biāo)人應(yīng)是是否中標(biāo)的最終決定者。特別是國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)商在委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí),應(yīng)避免選擇與自己有上級(jí)關(guān)系的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。
其次,招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自己標(biāo)的的規(guī)模大小,選擇不同等級(jí)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的資格和等級(jí)劃分,主要依據(jù)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)所具備的兩個(gè)條件:一是代理招標(biāo)經(jīng)歷達(dá)到一定的年限,且連續(xù)幾年招標(biāo)金額達(dá)到一定等級(jí);二是編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的專業(yè)能力和技術(shù)力量,也就是配備的專家人才庫(kù)的規(guī)模大小和專家素質(zhì)的高低。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)自身對(duì)物業(yè)管理的要求及標(biāo)的的規(guī)模大小選擇相稱的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu),在委托價(jià)格合理的情況下,應(yīng)選取具有較高等級(jí)的代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的方式常用于公開招標(biāo)和一部分大范圍邀請(qǐng)招標(biāo)。事實(shí)上,對(duì)于一些大型的項(xiàng)目,開發(fā)商往往委托一家招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)包攬?jiān)擁?xiàng)目所有的招標(biāo)工作;另外,業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí),通常也采用委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)的方式。
(二)編制招標(biāo)文件
編制招標(biāo)文件是招標(biāo)準(zhǔn)備階段招標(biāo)人最重要的工作內(nèi)容。招標(biāo)文件是招標(biāo)機(jī)構(gòu)向投標(biāo)者提供的為進(jìn)行招標(biāo)工作所必需的文件。招標(biāo)文件的作用在于:告知投標(biāo)人遞交投標(biāo)書的程序;闡明所需招標(biāo)的標(biāo)的情況;告知投標(biāo)評(píng)定準(zhǔn)則以及訂立合同的條件等。招標(biāo)文件既是投標(biāo)人編制投標(biāo)文件的依據(jù),又是招標(biāo)人與中標(biāo)人商定合同的基礎(chǔ),因此它是對(duì)招標(biāo)機(jī)構(gòu)與投標(biāo)人雙方,以及招標(biāo)人(開發(fā)商或業(yè)主)與中標(biāo)人雙方都具有約束力的重要文件。招標(biāo)人應(yīng)十分重視編制招標(biāo)文件的工作,并務(wù)必做到條款嚴(yán)密、周到,內(nèi)容明確,合理合法。
物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容格式根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要而有所不同,但任何招標(biāo)文件都應(yīng)當(dāng)依據(jù)法規(guī)和慣例編寫其基本的內(nèi)容。我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定:“招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款”。根據(jù)這一規(guī)定和國(guó)際慣例,物業(yè)管理招標(biāo)文件的基本內(nèi)容可概括為三大部分:
1.投標(biāo)人須知
投標(biāo)人須知是招標(biāo)文件的重要組成部分,它是業(yè)主或招標(biāo)機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)人如何投標(biāo)的指導(dǎo)性文件,其內(nèi)容包括投標(biāo)的條件、有關(guān)要求及手續(xù)。
(1)投標(biāo)的條件
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(2)對(duì)投標(biāo)文件的要求
如果說(shuō)投標(biāo)的條件側(cè)重于對(duì)投標(biāo)人的要求,則該部分側(cè)重于對(duì)投標(biāo)文件的要求。由于招標(biāo)機(jī)構(gòu)在接受投標(biāo)書時(shí),通常會(huì)檢查投標(biāo)書的制作和封送是否合乎程序,招標(biāo)文件必須在這一部分中寫明對(duì)投標(biāo)文件編寫的統(tǒng)一要求(通常提供統(tǒng)一的投標(biāo)文件格式)以及對(duì)投標(biāo)文件封存和遞交的規(guī)定,以便于開標(biāo)和評(píng)標(biāo)工作。
(3)對(duì)招標(biāo)程序的說(shuō)明
由于整個(gè)招標(biāo)過(guò)程應(yīng)體現(xiàn)出公平、公正、合理的原則,而要體現(xiàn)公平、公正原則,重要的一條便是招標(biāo)程序的公開化,以增加招標(biāo)活動(dòng)的透明度。招標(biāo)文件這一部分的內(nèi)容便是通過(guò)將開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)的規(guī)劃等招標(biāo)過(guò)程的關(guān)鍵內(nèi)容予以公開,從而體現(xiàn)了整個(gè)招標(biāo)工作的公正透明。
2.合同條款
合同條款的目的在于將中標(biāo)后所要簽訂的合同的內(nèi)容規(guī)范化和公開化,這也是招標(biāo)公平、公正原則的具體表現(xiàn)。合同的條款分為一般性條款和特殊性條款。前者通常是物業(yè)管理招標(biāo)的行業(yè)性的約定俗成,對(duì)于不同的物業(yè)管理項(xiàng)目均具有一般性,通常由技術(shù)條款、商務(wù)條款和法律條款組成;后者則是針對(duì)每個(gè)具體不同的物業(yè)管理項(xiàng)目自身的特點(diǎn)而度身定造的個(gè)性化條款。按照個(gè)性包括共性的道理,在合同條款中,特殊性條款也就優(yōu)于一般性條款,在兩者發(fā)生不一致時(shí),合同應(yīng)以特殊性條款為準(zhǔn)。
3.技術(shù)規(guī)范
技術(shù)規(guī)范是詳細(xì)說(shuō)明招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求(如物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、具體工作量等)的文件,當(dāng)屬招標(biāo)文件的重點(diǎn)之一。技術(shù)規(guī)范通常是以技術(shù)規(guī)格一覽表的形式進(jìn)行說(shuō)明,另外還需附上項(xiàng)目的工程圖紙等作為投標(biāo)人計(jì)算標(biāo)價(jià)時(shí)的依據(jù)。
考慮到招標(biāo)文件的編制對(duì)整個(gè)招標(biāo)活動(dòng)的影響舉足輕重,下一章將專門就招標(biāo)文件的編制進(jìn)行詳細(xì)介紹,在此不再贅述。
最后談一談制定招標(biāo)文件的時(shí)間。何時(shí)制定招標(biāo)文件是由物業(yè)開發(fā)建設(shè)程序決定的,我國(guó)目前大多數(shù)物業(yè)管理招標(biāo)均是在物業(yè)開發(fā)建設(shè)的后期。然而,隨著開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的要求不斷提高,物業(yè)管理“超前招標(biāo)”已屢見不鮮。“超前招標(biāo)”在我國(guó)即為在項(xiàng)目立項(xiàng)階段,用地申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后即可進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)工作、制定招標(biāo)文件。超前實(shí)行物業(yè)管理招標(biāo)確實(shí)有其優(yōu)點(diǎn),然而過(guò)早地制定招標(biāo)文件,加之此時(shí)存在大量的不確定因素會(huì)使得招標(biāo)文件編制難度加大,可靠性降低。因此,應(yīng)注意把握招標(biāo)文件制定的時(shí)間,使編制出的招標(biāo)文件內(nèi)容既嚴(yán)密明確,又不失前瞻性。
(三)制定標(biāo)底
制定標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要的準(zhǔn)備工作。按照國(guó)際慣例,在正式招標(biāo)前,招標(biāo)人應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目制定出標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)人為準(zhǔn)備招標(biāo)的內(nèi)容計(jì)算出的一個(gè)合理的基本價(jià)格,即一種預(yù)算價(jià)格,它的主要作用是作為招標(biāo)人審核報(bào)價(jià)、評(píng)標(biāo)和確定中標(biāo)人的重要依據(jù)。因此,標(biāo)底是招標(biāo)單位的“絕密”資料,不能向任何無(wú)關(guān)人員泄露。特別是我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)時(shí),均以標(biāo)底上下的一個(gè)區(qū)間作為判斷投標(biāo)是否合格的條件,標(biāo)底保密的重要性就更加明顯了。
由于標(biāo)底是衡量投標(biāo)報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力的一把尺子,標(biāo)底制定的好壞,直接影響到招標(biāo)工作的有效性。標(biāo)底定的過(guò)高,進(jìn)入合格范圍內(nèi)的投標(biāo)人數(shù)量太多,就會(huì)使評(píng)價(jià)的工作量和難度大大增加;標(biāo)底定得過(guò)低,又容易使所有的投標(biāo)人都落空,從而導(dǎo)致招標(biāo)失敗。因此,標(biāo)底制定得好,可以說(shuō)是招標(biāo)工作成功的一半,而編制一個(gè)先進(jìn)、準(zhǔn)確、合理、可行的標(biāo)底需要認(rèn)真細(xì)致,實(shí)事求是。首先,標(biāo)底的制定與招標(biāo)文件的編制有著密不可分的關(guān)系。標(biāo)底制定得是否正確很大程度上取決于招標(biāo)文件中對(duì)項(xiàng)目工作量的說(shuō)明是否正確,因此招標(biāo)文件對(duì)項(xiàng)目的工作量進(jìn)行說(shuō)明時(shí)應(yīng)盡量減少漏項(xiàng),同時(shí)將工作量盡可能算準(zhǔn)確,力爭(zhēng)將招標(biāo)文件中計(jì)算出的工作量與實(shí)際量的誤差控制在5%以內(nèi)。其次,標(biāo)底的制定應(yīng)建立在一個(gè)比較先進(jìn)的物業(yè)管理方案基礎(chǔ)上,這樣編制出的標(biāo)底才切合實(shí)際。如果開發(fā)商或業(yè)主屬自行招標(biāo),則可參照相關(guān)物業(yè)近年來(lái)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理方法,或者開發(fā)商或業(yè)主可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)制定標(biāo)底。
二、招標(biāo)實(shí)施階段
招標(biāo)實(shí)施階段是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程的實(shí)質(zhì)性階段。招標(biāo)的實(shí)施主要包括以下幾個(gè)具體步驟:發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書;組織資格預(yù)審;召開標(biāo)前會(huì)議;開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)。
(一)發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書
我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)際慣例都規(guī)定,招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式招標(biāo)的,應(yīng)當(dāng)發(fā)布招標(biāo)公告;招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。無(wú)論是招標(biāo)公告還是投標(biāo)邀請(qǐng)書,其目的是一致的,都是為了向盡可能多的潛在投標(biāo)者提供均等機(jī)會(huì),讓其了解招標(biāo)項(xiàng)目的情況,并對(duì)是否參加該項(xiàng)目投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備。兩者的區(qū)別在于對(duì)公開招標(biāo)公告的要求更為嚴(yán)格。以下對(duì)發(fā)布招標(biāo)公告的渠道和時(shí)間安排、招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式等進(jìn)行詳細(xì)介紹。
1.發(fā)布招標(biāo)公告的渠道
發(fā)布招標(biāo)公告應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和自身特點(diǎn)選擇適當(dāng)?shù)那?。?guó)際慣例中常見的招標(biāo)公告發(fā)布渠道有:指定的招標(biāo)公報(bào)、官方公報(bào)、本國(guó)報(bào)紙、技術(shù)性或?qū)I(yè)性期刊以及信息網(wǎng)絡(luò)等其他媒體。
一般來(lái)說(shuō),一些必須招標(biāo)的大型項(xiàng)目的招標(biāo)公告都應(yīng)在指定的刊物上刊登。如實(shí)行國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的公告的指定發(fā)布刊物為聯(lián)合國(guó)出版的《發(fā)展商務(wù)報(bào)》(developmentbusiness);必須實(shí)行國(guó)內(nèi)公開招標(biāo)的項(xiàng)目的招
標(biāo)公告指定必須在我國(guó)出版的《中國(guó)招標(biāo)》期刊上刊登。除了必須在指定的刊物上刊登以外,此類項(xiàng)目還可以在官方公報(bào)上刊登招標(biāo)公告,使投標(biāo)具有廣泛性,如在我國(guó)還主要刊登在《人民日?qǐng)?bào)》、《中國(guó)日?qǐng)?bào)》上。
對(duì)于大多數(shù)中小規(guī)模的物業(yè)管理招標(biāo)項(xiàng)目,其招標(biāo)公告一般選擇在國(guó)內(nèi)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。如果是實(shí)行地方性公開招標(biāo)的項(xiàng)目,其招標(biāo)公告應(yīng)選擇在本地的官方公報(bào)或本地區(qū)廣泛發(fā)行的一種報(bào)紙上刊登。另外,還可以選擇在一些專業(yè)類期刊上刊登,如房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)期刊等。
實(shí)際上,除了一些必須要在指定刊物刊登的招標(biāo)項(xiàng)目外,國(guó)際慣例對(duì)招標(biāo)公告的發(fā)布一般只要求符合信息廣泛性原則。因此通常情況下,一項(xiàng)招標(biāo)項(xiàng)目往往同時(shí)通過(guò)幾種渠道發(fā)布其招標(biāo)公告,而不拘泥于某一種渠道,比如在當(dāng)今的信息網(wǎng)絡(luò)刊登招標(biāo)公告。
2.發(fā)布招標(biāo)公告的時(shí)間安排
為使?jié)撛诘耐稑?biāo)人對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目是否投標(biāo)進(jìn)行考慮和有所準(zhǔn)備,招標(biāo)人在刊登招標(biāo)公告時(shí),在時(shí)間安排上應(yīng)考慮兩個(gè)因素:
(1)刊登招標(biāo)公告所需時(shí)間。各類刊物從接受廣告申請(qǐng)到刊出廣告需要一定時(shí)間,如果沒(méi)有充分地考慮,招標(biāo)公告可能會(huì)在投標(biāo)截止日期之后才能刊登出來(lái)。另外,如果要通過(guò)幾個(gè)渠道發(fā)布招標(biāo)公告,要考慮到各類渠道的出版周期(如報(bào)刊的出版周期顯然要比網(wǎng)絡(luò)媒體長(zhǎng)),以便能讓招標(biāo)公告基本在同一時(shí)間刊登出來(lái)。
(2)投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)所需時(shí)間。這一時(shí)間應(yīng)從招標(biāo)公告預(yù)計(jì)發(fā)布日期開始計(jì)算。投標(biāo)人申請(qǐng)投標(biāo)→得到招標(biāo)文件→準(zhǔn)備投標(biāo)→遞交投標(biāo)書需要有足夠的時(shí)間。按照國(guó)際慣例,從招標(biāo)公告發(fā)布之日算起,應(yīng)讓投標(biāo)人至少有45天(通常有60~90天)來(lái)準(zhǔn)備投標(biāo)和遞交標(biāo)書。
3.招標(biāo)公告的內(nèi)容和格式
招標(biāo)公告應(yīng)以簡(jiǎn)短、明了和完整為宗旨。通常情況下應(yīng)包括以下內(nèi)容:
①招標(biāo)單位(業(yè)主或開發(fā)商)名稱;
②項(xiàng)目名稱;
③項(xiàng)目地點(diǎn);
④項(xiàng)目資金來(lái)源(物業(yè)管理資金來(lái)源,如業(yè)主分?jǐn)偦蜷_發(fā)商預(yù)付等);
⑤招標(biāo)目的(邀請(qǐng)資格預(yù)審還是邀請(qǐng)投標(biāo));
⑥項(xiàng)目要求概述(項(xiàng)目性質(zhì)、規(guī)格及管理要求);
⑦購(gòu)買招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和價(jià)格;
⑧接受標(biāo)書的最后日期和地點(diǎn);
⑨開標(biāo)日期、時(shí)間和地點(diǎn);
⑩如果需要,規(guī)定資格預(yù)審的標(biāo)準(zhǔn),以及提供資格預(yù)審文件的日期、份數(shù)和使用語(yǔ)言;
第7篇 物業(yè)小區(qū)清潔管理工作程序
公司程序文件 版號(hào): a
修改號(hào): 0
ej-qp4.5物業(yè)小區(qū)清潔管理程序 頁(yè)碼:1/2
1.目的:
保持小區(qū)干凈、整潔, 為住戶提供幽雅、舒適的生活環(huán)境。
2.適用范圍:
適用于保安服務(wù)部對(duì)小區(qū)的清潔管理。公司的清潔發(fā)包給分承包商,公司要求分承包商建立保潔班專門向我公司提供服務(wù),并在服務(wù)過(guò)程中執(zhí)行公司規(guī)定的程序(在與分承包商簽定的合同中規(guī)定此項(xiàng))。
3.引用文件:
3.1 質(zhì)量手冊(cè)第4.64.94.104.124.13章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.64.94.104.124.13章
4.職責(zé):
4.1 保安服務(wù)部主任負(fù)責(zé)監(jiān)督保潔班長(zhǎng)對(duì)保潔員、垃圾清運(yùn)工的管理,并做考評(píng)。
4.2 保潔班長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查日常保潔、垃圾清運(yùn)工作, 并巡視整個(gè)管理小區(qū)。
4.3 保潔員負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的衛(wèi)生保潔工作及義務(wù)宣傳工作。
4.4 垃圾清運(yùn)工負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的垃圾整理、清運(yùn)工作。
5.工作程序:
5.1 保安服務(wù)部主任根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制定《保潔工作程序》《垃圾清運(yùn)工作安排》及《衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)》。
5.2 保潔班長(zhǎng)根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況制定每月《保潔工作計(jì)劃》。
5.3 保潔工作:
5.3.1保潔員依據(jù)《保潔工作程序》、《衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)》及 《保潔工作計(jì)劃》 實(shí)施保潔, 作 《保潔工作記錄 》,并執(zhí)行《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)》。
5.4 垃圾清運(yùn)工作:
5.4.1垃圾清運(yùn)工依據(jù)《垃圾清運(yùn)工作安排》及《衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)》.施工垃圾清運(yùn)工作。
5.5 保潔、垃圾清運(yùn)工作的檢查:
5.5.1日常的保潔、垃圾清運(yùn)工作由保潔班長(zhǎng)依據(jù)《保潔工作程序》、《垃圾清運(yùn)工作安排》及《衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)》每天進(jìn)行檢查并填寫《保潔、垃圾清運(yùn)檢查記錄 》。
5.5.2每個(gè)月由保安服務(wù)部主任組織兩次衛(wèi)生抽查, 并做《保潔、垃圾清運(yùn)抽查表》,如發(fā)現(xiàn)重大問(wèn)題發(fā)出《整改通知書》,抽查結(jié)果將作為對(duì)分承包商服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)審的依據(jù)之一。
5.5.3公司將不定期進(jìn)行衛(wèi)生檢查, 作為保安服務(wù)部主任考核依據(jù)。
5.5.4在檢查中不合格的, 保潔班長(zhǎng)通知保潔員、垃圾清運(yùn)工返工直至合格為止, 并填寫《保潔、垃圾清運(yùn)檢查記錄 》。
5.5.5由保潔班長(zhǎng)作《保潔工作月總結(jié)》、《垃圾清運(yùn)工作月總結(jié)》, 并報(bào)保安服務(wù)部主任審核后由綜合辦公室存檔。
6. 支持性文件與質(zhì)量記錄
6.1 《保潔工作程序》 ej-wi-qp4.5-02
6.2 《垃圾清運(yùn)工作安排》 ej-wi-qp4.5-03
6.3 《衛(wèi)生檢查標(biāo)準(zhǔn)》 ej-wi-qp4.5-01
6.4 《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)》 ej-wi-qp8.1-02
6.5 《保潔工作計(jì)劃》 ej-qr-qp4.5-01
6.6 《保潔工作記錄》&nb
sp;ej-qr-qp4.5-02
6.7 《保潔、垃圾清運(yùn)檢查記錄 》ej-qr-qp4.5-03
6.8 《保潔、垃圾清運(yùn)抽查表》 ej-qr-qp4.5-04
6.9 《保潔工作月總結(jié)》 ej-qr-qp4.5-05
6.10《垃圾清運(yùn)工作月總結(jié)》 ej-qr-qp4.5-06
第8篇 z物業(yè)監(jiān)控管理員工作職責(zé)
物業(yè)監(jiān)控管理員工作職責(zé)
1. 按規(guī)定使用,保養(yǎng)監(jiān)控消防、ba系統(tǒng)等設(shè)備、設(shè)施。
2. 定期協(xié)助工程技術(shù)人員對(duì)苑區(qū)各類監(jiān)控、消防ba系統(tǒng)等設(shè)備,設(shè)施進(jìn)行檢查,記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)管理部處理。
3. 詳細(xì)記錄當(dāng)值期間的工作情況,保持與當(dāng)值管理人員的暢通聯(lián)系,每半小時(shí)與各巡邏、保安、大堂、管理崗聯(lián)系一次。
4. 忠于職守,工作嚴(yán)肅認(rèn)真,密切注視監(jiān)控,消防等設(shè)備工作情況,必須掌握監(jiān)查區(qū)域內(nèi)的動(dòng)態(tài)情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按程序或應(yīng)急方案處理。
5. 嚴(yán)禁擅自開機(jī),使用電話辦理私人事務(wù),保持專用電話暢通,嚴(yán)禁吸煙,看報(bào)紙,脫崗,嚴(yán)禁與他人在室內(nèi)閑聊。
6. 對(duì)日常工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)告,不得延誤,并詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、程度、原因和處理結(jié)果,將詳細(xì)情況書寫書面報(bào)告呈管理處。
7. 保持監(jiān)控室內(nèi)的清潔工作,使工作環(huán)境良好,嚴(yán)禁在室內(nèi)食用任何物品,免招老鼠侵襲,破壞。
8. 注意保密,無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁闖入,如需查看資料,須得到主管的批準(zhǔn)。
第9篇 假日花園物業(yè)管理日常工作方案
假日花園物業(yè)管理的日常工作方案
日常物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣、長(zhǎng)期連續(xù)的管理工作。按階段來(lái)分,它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期;按專業(yè)來(lái)分,又可以分為物業(yè)維
zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務(wù)流程圖
修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項(xiàng)目。其中部分項(xiàng)目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復(fù)。本部分著重對(duì)前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)與消殺等十個(gè)專題進(jìn)行敘述。
第一章 前期介入
前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:
一、成立項(xiàng)目小組
簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成zz假日花園項(xiàng)目小組,先行到位,開展前期介入工作。項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時(shí)對(duì)小區(qū)的設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出意見和建議,定期與開發(fā)商、承建商進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)解決。
二、早期介入的主要工作
(一)會(huì)審圖紙
從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場(chǎng)所,防盜報(bào)警設(shè)施,水電煤氣計(jì)量,減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。
(二)參與質(zhì)量管理
對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時(shí),促進(jìn)物業(yè)建造質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,維修創(chuàng)造條件。
(三)收集技術(shù)檔案
不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。
(四)熟悉小區(qū)環(huán)境
了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求,同時(shí)熟悉與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運(yùn)作。
三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作
在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作:
(一)協(xié)助開發(fā)商銷售工作,在銷售現(xiàn)場(chǎng)提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題;
(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案;
(三)協(xié)助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;
(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試;
(五)對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;
(六)建立與社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、電話申請(qǐng)、有線電視、地名申報(bào)等準(zhǔn)備工作;
(七)積極開展各類招商引租工作;
(八)針對(duì)未來(lái)需要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專項(xiàng)檔案。
四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收
充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對(duì)物業(yè)的了解,本著'對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)'的宗旨,對(duì)zz假日花園進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。
第二章 業(yè)主入駐
入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個(gè)階段,同時(shí)也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局面的一個(gè)良好契機(jī)。
一、入駐儀式簡(jiǎn)潔活潑
為擴(kuò)大'zz假日花園'的知名度及影響力,增加業(yè)主的小區(qū)榮譽(yù)感,增強(qiáng)小區(qū)的凝聚力,樹立'zz假日花園'精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象,我們將舉行簡(jiǎn)潔活潑的入駐儀式,邀請(qǐng)廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加,以體現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我的信心和美好愿望。
入駐儀式主要內(nèi)容要簡(jiǎn)潔,富有特色。
二、辦理入伙高效迅捷
(一)合理安排各組團(tuán)或各業(yè)主的入伙時(shí)間,錯(cuò)開入伙波峰,節(jié)約辦理手續(xù)時(shí)間,加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時(shí)間安排與開發(fā)商協(xié)商解決);
(二)設(shè)立入伙總服務(wù)臺(tái),一條龍辦理入駐手續(xù),隨到隨辦,簡(jiǎn)潔高效;
(三)還可考慮提供預(yù)約上門辦理入伙的專項(xiàng)服務(wù);
(四)聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會(huì)專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)同步辦公,方便業(yè)主入伙。
zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程
辦理順序辦理地點(diǎn)辦理依據(jù)辦理內(nèi)容
1管理處服務(wù)中心入伙通知書及相關(guān)資料確認(rèn)業(yè)主提供的相關(guān)資料、證件,復(fù)印留底,向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過(guò)程及入伙后注意事項(xiàng)
2管理處財(cái)務(wù)部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費(fèi)用,開立業(yè)主戶頭
3管理處服務(wù)中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊(cè)
4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財(cái)務(wù)證明驗(yàn)收樓宇及房?jī)?nèi)設(shè)施(如業(yè)主提出質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)立即反饋至開發(fā)單位,按相關(guān)程序處理)發(fā)放房屋鑰匙
5行政部資料管理員全部入伙資料服務(wù)中心確認(rèn)無(wú)誤后,交資料員保存并錄入電腦
注:業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在管理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù),辦理程序參照 上述程序;
三、入駐期配套服務(wù)力求完善
(一)入駐初期,我們將在有關(guān)社會(huì)機(jī)構(gòu)的協(xié)助下,開設(shè)一些商品銷售、設(shè)備安裝、物資搬運(yùn)等服務(wù),方便業(yè)主日常辦公及生活;
(二)在入伙期內(nèi)由管理處工作人員組建一支入駐服務(wù)隊(duì)伍,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時(shí)應(yīng)付各類突發(fā)事件。
四、入駐期的便民服務(wù)措施
(一)組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家,向業(yè)主推介,方便業(yè)主按需選購(gòu)。
(二)提供臨時(shí)外買服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加,小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此,我們將組織提供快餐外買服務(wù),解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時(shí)就餐問(wèn)題。
(三)成立便民搬運(yùn)隊(duì)。為解決小區(qū)入駐期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問(wèn)題,我們將組織便民搬運(yùn)隊(duì),為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。
(四)增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系,在小區(qū)外增設(shè)ic卡公用電話亭,方便業(yè)主入駐期間或以后來(lái)往顧客撥打電話,也可于緊急條件下作報(bào)警使用。
第三章 二次裝修管理
業(yè)主入伙后,隨之而來(lái)的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點(diǎn),嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。
一、加強(qiáng)宣傳,正確
引導(dǎo)
(一)針對(duì)zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點(diǎn),加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳,導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計(jì)理念,合理的室內(nèi)設(shè)計(jì)方案,恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇,有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主,減輕二次裝修管理的壓力。
(二)制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主,同時(shí)管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。
二、嚴(yán)格審批,加強(qiáng)巡查
根據(jù)多年來(lái)對(duì)二次裝修管理的經(jīng)驗(yàn),我們?cè)谛^(qū)裝修管理中注重于以下步驟:
(一)在二次裝修的審批過(guò)程中,建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級(jí)審批責(zé)任制,強(qiáng)化審批責(zé)任。
(二)加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)伍的管理,實(shí)施'二證一書'制度,即要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修責(zé)任書',同時(shí)要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。
(三)加強(qiáng)裝修過(guò)程的監(jiān)管,實(shí)施'全員管理'。我們要求,各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識(shí)及管理要點(diǎn),并在入伙前著重給予培訓(xùn)。
(四)強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點(diǎn):
1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們?cè)趯?shí)際工作中,除要求物業(yè)主管的例行巡查外,管理處保安員、保潔員等各崗位也對(duì)二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管,消除管理盲點(diǎn),形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。
2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題,我們將要求施工隊(duì)做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。
3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對(duì)施工隊(duì)的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動(dòng)火作業(yè);實(shí)施對(duì)外來(lái)人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各出入口,對(duì)搬出/入物品一律登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn),消除因裝修而帶來(lái)的噪音和垃圾污染。
三、依法管理,以理服人
對(duì)違章裝修的施工單位我們將以說(shuō)服教育為主,勸其整改。對(duì)整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù),要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對(duì)極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。
裝修管理流程圖:
裝修
管理涉及的質(zhì)量控制文件:
《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請(qǐng)表》
《裝修現(xiàn)場(chǎng)巡視記錄》《裝修違章處理記錄》
《裝修工程驗(yàn)收表》《裝修管理程序》
《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》
四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收,不留隱患
我們將著重驗(yàn)收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對(duì)隱蔽工程要求施工單位每完成一項(xiàng)必須事先向管理處申報(bào),經(jīng)管理處驗(yàn)收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收,同時(shí)要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗(yàn)。建立裝修回訪制度,既在裝修完畢后的二個(gè)月內(nèi),我們將再次上門復(fù)查,對(duì)復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅(jiān)決消除。
我們承諾:因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二,違章裝修整改率百分之百。
第四章 業(yè)戶投訴處理
投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項(xiàng)嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作,迅速、及時(shí)、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù),破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。
對(duì)于業(yè)戶投訴我們?cè)诠芾硖幵O(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理,具體管理思路如下:
一、投訴受理
業(yè)戶可通過(guò)電話、來(lái)訪、書信或其他形式投訴,客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。對(duì)于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴,將委婉向業(yè)戶說(shuō)明緣由并協(xié)助業(yè)戶進(jìn)一步通過(guò)其他渠道予以解決;對(duì)業(yè)戶的有效投訴,由值班人員填寫《業(yè)戶投訴登記表》,并安排有關(guān)部門及時(shí)處理,重大投訴向管理處經(jīng)理匯報(bào),由管理處經(jīng)理按權(quán)限處理。
二、投訴處理
為實(shí)現(xiàn)有效投訴處理的高效率,管理處24小時(shí)接受業(yè)主投訴,值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對(duì)于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),零修及時(shí)處理,急修不過(guò)夜。對(duì)于其他方面的投訴,我們將及時(shí)分派至相關(guān)責(zé)任部門,并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時(shí)間(最長(zhǎng)回復(fù)時(shí)間不超過(guò)三個(gè)工作日),暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題將制定相關(guān)計(jì)劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋,普遍性投訴問(wèn)題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。
對(duì)于因管理原因產(chǎn)生的投訴,每半月進(jìn)行一次總結(jié)并提出改進(jìn)的具體方案。此外,我們將每季度向業(yè)戶公布一次'管理報(bào)告',以反映管理處一個(gè)季度中投訴受理及處理的結(jié)果。
三、投訴回訪
業(yè)戶有效投訴處理完畢后,由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門的形式回訪,以征求業(yè)戶意見,同時(shí)在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄,我們要求回訪率為100%。
第五章 安全管理
一、安全管理的措施及對(duì)策
(一)確保保安員的綜合素質(zhì)
1、素質(zhì)管理。對(duì)保安員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理,采用我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)的一整套人員管理程序,做到'五統(tǒng)一''三集中',即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。
2、意識(shí)培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識(shí),樹立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變?cè)瓉?lái)保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務(wù)員'的有機(jī)統(tǒng)一體。
(二)安全管理體系的建立
1.確定'動(dòng)態(tài)管理'思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動(dòng)崗位相結(jié)合的設(shè)置,對(duì)小區(qū)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控管理。
2.在動(dòng)態(tài)管理的層次上我們采用機(jī)動(dòng)巡邏的方式,巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點(diǎn)防范部位的安全巡視,確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。
3.在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
4.強(qiáng)調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù),建立起'快速反應(yīng),快速支援'體系。
5.充分發(fā)揮業(yè)主的力量,共同參與小區(qū)安全防范。
(三)安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移
1、接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對(duì)象主要針對(duì)周邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。
2、正常使用期,安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員,工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū),疏導(dǎo)車輛,室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。
(四)逐步完善技防手段
我們將通過(guò)多種渠道籌集資金,并積極爭(zhēng)取開發(fā)商及業(yè)主的支持,逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。
第六章 車輛及交通管理
小區(qū)的車輛及交通管理歷來(lái)是物業(yè)管理的難點(diǎn)之一,如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛安全,交通順暢以及行人的安全需要對(duì)小區(qū)的交通狀況有準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和合理的安排。
一、交通狀況預(yù)測(cè)及分析:
(一)入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施(如減速駁,交通標(biāo)識(shí)等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人車分流。
(二)車輛以私家車數(shù)量較多,交通自覺(jué)意識(shí)不強(qiáng),極少數(shù)'特殊公民'存在不服從管理,超速、亂停放、占用消防通道等行為。
二、管理措施與對(duì)策
(一)車管員在車庫(kù)出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時(shí),要求保安員對(duì)進(jìn)入的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo),加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放,同時(shí)加強(qiáng)對(duì)地下一、二層車庫(kù)的管理。
(二)強(qiáng)化保安員的巡邏職責(zé),同時(shí)在合理位置增設(shè)擋車樁。除緊急救助和搬家外,嚴(yán)禁機(jī)動(dòng)車輛停留在大門口區(qū)域。
(三)樹立保險(xiǎn)意識(shí),實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購(gòu)買車輛保險(xiǎn),同時(shí)管理處將定期購(gòu)買停車場(chǎng)公共保險(xiǎn)。
(四)面對(duì)'特殊公民'值勤時(shí)車管員將存在一定的心理壓力,為此我們將要求他們一視同仁,規(guī)范管理。對(duì)違章行駛或停泊且屢教不改者,我們將積極向其上級(jí)監(jiān)管機(jī)關(guān)反映情況,取得行政上的支持。
第七章 消防管理
消防工作至關(guān)重要,我們始終保持高度警覺(jué),將日常消防管理作為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。我們著重開展以下幾項(xiàng)工作:
我們堅(jiān)持'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防工作方針,嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制,并樹立'全員防消'的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。
加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作
(一)消防教育宣傳工作
我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí),并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。小區(qū)入伙時(shí),我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手冊(cè)》,同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到小區(qū)定點(diǎn)服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。
(二)做好消防培訓(xùn)及演練工作
重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練,每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練,提高全體小區(qū)成員的'自救'意識(shí)和能力,防范于'未燃'。
一、加強(qiáng)二次裝修的消防管理
(一)對(duì)二次裝修審批時(shí),要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場(chǎng)施工。
(二)對(duì)于復(fù)雜裝修和大面積裝修,要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案,方可開工。
(三)在入駐期間,我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡(jiǎn)明指示標(biāo)識(shí)等辦法,著重解決違章占用消防通道的問(wèn)題,保證消防通道的順暢。
二、建立zz假日花園消防快速反應(yīng)分隊(duì)
結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理處'消防快速反應(yīng)分隊(duì)',以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下:
zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖
(一)報(bào)警
1、管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí),發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等,應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。
2、管理處值班員接到火警報(bào)警后,應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場(chǎng),查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。
(二)召集
1、火警確認(rèn)后,通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。
2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場(chǎng),參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度,經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。
3、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須聽從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。
(三)滅火
1、現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況,迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等,開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。
2、滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險(xiǎn)物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場(chǎng)的居民迅速由消防通道疏散,同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。
3、后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令,向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。
4、若火勢(shì)過(guò)大且消防警已到場(chǎng)時(shí),不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。
(四)善后與恢復(fù)
火勢(shì)完全熄滅后,保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),并協(xié)助消防部門查明火因,統(tǒng)計(jì)損失,向上級(jí)提交事故報(bào)告。
第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)
園林綠化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過(guò)建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠,加強(qiáng)綠化管理,創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū),極大的提高環(huán)境效益。
一、實(shí)行園林綠化管理
小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著'經(jīng)濟(jì)、美觀'的指導(dǎo)思想,見縫插針,合理配置,注意景觀,采取重點(diǎn)與一般,集中與分散,點(diǎn)、線、面、帶相結(jié)合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化,收到'立地成景、四季常青'的效果,從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。
園林綠化的布置注意層次的搭配,正確選擇植物的品種,配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木,以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等,做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺(jué)效果。
二、綠化養(yǎng)護(hù)管理
俗話說(shuō):'三分種樹,七分養(yǎng)護(hù)',這說(shuō)明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等,還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí),還要針對(duì)不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期,對(duì)生存的客觀條件的要求,進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性的管理。做到樹木生長(zhǎng)茂盛無(wú)枯枝,樹形美
觀完整無(wú)傾斜,花壇土壤疏松無(wú)垃圾,草坪平整清潔無(wú)雜草。
(一)樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)
1、新種樹苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%
2、蟲害的樹木不超過(guò)2%;
3、綠化建筑小品無(wú)損壞;
4、草坪無(wú)高大雜草,綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物;
5、草地整潔無(wú)磚塊、垃圾。
(二)樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
1、樹木:生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)基本正常;葉子枝干基本正常。
2、草坪:覆蓋率在90%以上;基本上無(wú)雜草;生長(zhǎng)和顏色基本正常不枯黃;基本無(wú)病蟲害。
(三)綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求:
1、樹木:定期澆水、施肥、松土、修剪2次,每年噴藥3次;
2、綠籬:定期澆水、施肥、修剪3次,每年噴藥3次;
3、草坪:按期澆水、施肥、除草,每年噴藥2次。
三、擺放植物花卉
綠化人員對(duì)小區(qū)周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點(diǎn)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理,為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據(jù)小區(qū)情況,將重點(diǎn)開展屋頂綠化和垂直綠化。
植物的具體品種需根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定,詳細(xì)方案另行制定。
第九章機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理
一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理
變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無(wú)異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,經(jīng)常進(jìn)行檢測(cè)試驗(yàn),對(duì)配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查,做到有備無(wú)患。另外加強(qiáng)對(duì)照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時(shí)進(jìn)行維修,保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時(shí)還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)幫助解決。
(一)系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理
1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度;
2、實(shí)行24小時(shí)運(yùn)行或維修值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時(shí)排除;
3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計(jì)、施工技術(shù)要求,線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。
4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶,以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡;
5、臨時(shí)施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;
6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺(tái)風(fēng)等突然情況時(shí),要及時(shí)切斷電源;
7、電表安裝、抄表、用電計(jì)量及公共用電進(jìn)行合理分配。
(二)電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理
1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;
2、電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動(dòng)部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān);
3、必須堅(jiān)持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作,建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;
4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時(shí),應(yīng)首先救護(hù)乘客出梯;
5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。
(三)公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理
1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計(jì)劃和巡查制度;
2、認(rèn)真落實(shí)所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設(shè)備安全運(yùn)行;
3、日常保養(yǎng)要做到:
a、按規(guī)定分解設(shè)備,進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件;
b、檢查安全防護(hù)裝置,清除設(shè)備運(yùn)動(dòng)部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;
c、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;
d、消除設(shè)備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。
二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理
智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對(duì)講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實(shí)行24小時(shí)值班制度,運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項(xiàng)目進(jìn)行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問(wèn)題,及時(shí)維修。
智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對(duì)講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)、圖象是否清晰等;對(duì)閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對(duì)自動(dòng)報(bào)警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運(yùn)行指示燈是否正常,控制系統(tǒng)是否正常。通過(guò)加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù),保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報(bào)修處理,按故障級(jí)別,應(yīng)急處理方法如下:
(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修;
(二)停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修;
(三)公用天線故障,20分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)維修;
(四)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)故障,10分鐘達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)維修。
對(duì)于技術(shù)難度大的故障,及時(shí)與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對(duì)此過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案,把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。
第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)
一、環(huán)境保護(hù)
在zz假日花園的環(huán)境保護(hù)上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺(jué)污染、空氣污染等四方面的問(wèn)題。
(一)垃圾處理
現(xiàn)階段垃圾分類實(shí)施難的因素在于:業(yè)戶環(huán)保意識(shí)有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類;生活垃圾客觀構(gòu)成較復(fù)雜,分類難度大,分類成本高;垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將竭力推進(jìn)垃圾分類工作,變廢為寶,具體做法是:通過(guò)開展系列的社區(qū)文化活動(dòng),積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式;合作設(shè)計(jì)多種造型美觀,經(jīng)濟(jì)實(shí)用的垃圾分類設(shè)施,以實(shí)現(xiàn)垃圾減量化收集,降低垃圾分類回收的難度;同時(shí),管理處將設(shè)專人對(duì)小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)行人力分檢,確保分類效果。
此外,我們將積極與環(huán)保部門合作,多方開辟垃圾分類后的回收渠道。
(二)噪音消除
小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來(lái)源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動(dòng)等。
我們擬采取如下措施進(jìn)行預(yù)防及消除:
1、嚴(yán)格控制二次裝修及周邊建筑施工的時(shí)間,以避免噪音擾民;
2、嚴(yán)格車輛管理,重要區(qū)域除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區(qū)廣場(chǎng)車輛禁止鳴笛;
3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng);
4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻,以立體綠化減弱噪音。
(三)美化觀瞻
我們將與城管、派出所等有關(guān)部門密切配合,同時(shí)對(duì)保安員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo),加強(qiáng)巡查和清潔,杜絕小區(qū)內(nèi)外的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營(yíng)造美麗的環(huán)境。
(四)凈化空氣
客觀上,對(duì)于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限,但是我們?nèi)耘f盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比如,加強(qiáng)綠化管理及養(yǎng)護(hù)工作,有效減少區(qū)內(nèi)揚(yáng)塵,積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等,減少業(yè)主對(duì)周邊環(huán)境承載的壓力。
二、環(huán)境管理
(一)環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn):
1.全員保潔,人過(guò)地凈;重點(diǎn)部位,重點(diǎn)保潔。
2.確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識(shí)齊全;
3.建立專業(yè)化的保潔隊(duì)伍,制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù);
4.生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類袋裝,日產(chǎn)日清,收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。
(二)環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn):
序號(hào)項(xiàng) 目具 體 措 施標(biāo) 準(zhǔn)
01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉,桶外壁干凈無(wú)垃圾粘附物
垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗,每周徹底消殺一次垃圾車無(wú)明顯附著物,垃圾池周圍無(wú)積水、污漬
02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次,每月沖洗一次
2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍
3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃圾,無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡
2、瓷磚地面干凈,無(wú)明顯污跡黑印,無(wú)積水,條縫清晰
3、大理石地面光亮,可映出照明輪廓,干凈無(wú)蠟跡
03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次,每日巡掃污染處
2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)
1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明顯灰塵,無(wú)蛛網(wǎng)
2、瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼,用白紙巾擦拭表面50厘米,紙巾不被明顯污染
3、外墻光亮、整潔,無(wú)明顯水漬、油漬
04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈,內(nèi)部無(wú)積塵
05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮,目視無(wú)塵
2、箱頂、側(cè)無(wú)塵,用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染
3、無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)
06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮,無(wú)灰塵、污跡、無(wú)水珠
2、窗臺(tái)目視無(wú)積塵
3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像
07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無(wú)塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染
樓梯梯級(jí)每天清掃,每周拖抹一次,每月沖洗一次目視干凈無(wú)垃圾,無(wú)雜物,無(wú)明顯污跡(油污、黑印等)
08各種指示牌、標(biāo)識(shí)每周清洗擦抹一次目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損
09集中綠地每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次草坪目視干凈,無(wú)明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無(wú)磚頭、大石子,配自動(dòng)剪草機(jī)
10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮,目視無(wú)塵、無(wú)水珠,不銹鋼面光亮,宣傳欄內(nèi)無(wú)明顯的可見積塵
11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明顯污跡、水垢
12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次,隨時(shí)清潔污染處無(wú)亂張貼,無(wú)亂涂劃,無(wú)破損
13廣場(chǎng)地磚、小區(qū)道路每日清掃一次,每隔2小時(shí)巡掃一次,每月沖洗一次目視干凈,無(wú)雜物,無(wú)明顯污跡,條縫清晰、無(wú)雜草
14單車棚、地面停車設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目視無(wú)明顯污跡,無(wú)積塵,無(wú)生銹破損現(xiàn)象
15雨水井、排水溝每周沖洗一次,每月徹底消殺三次無(wú)明顯垃圾,雜物及泥沙,無(wú)蚊蟲滋生
16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次,隨時(shí)清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無(wú)污跡,無(wú)灰塵,半米內(nèi)可映出人影
2、鏡面不銹鋼表面光亮,三米內(nèi)能清晰映出人物影像
三、'四害'消殺
維持公共環(huán)境衛(wèi)生,預(yù)防疾病的發(fā)生,進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù),進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊(duì)伍,配備消殺器材,定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺,每周五將對(duì)小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物,進(jìn)行集中消殺,在不同季節(jié),或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率,進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)防治,減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查,收集業(yè)主反映的信息,進(jìn)行針對(duì)性的投放鼠藥,進(jìn)行專項(xiàng)季節(jié)性的滅鼠消殺工作,扼制鼠患的發(fā)生,進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。
(一)消殺時(shí)間:每周五下午。
(二)消殺地點(diǎn):垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設(shè)備房、消防梯、停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。
(三)消殺過(guò)程及方法:用噴霧器噴灑殺蟲藥水,消殺蟲害;投藥、放藥、裝籠、堵洞,或者向業(yè)主發(fā)藥,消滅鼠患。
第10篇 物業(yè)食堂倉(cāng)庫(kù)管理員工作職責(zé)
物業(yè)公司食堂倉(cāng)庫(kù)管理員工作職責(zé)
1.負(fù)責(zé)對(duì)食堂物資發(fā)放工作;
2.負(fù)責(zé)根據(jù)《物品需求計(jì)劃表》中標(biāo)明的物品名稱、規(guī)格/型號(hào)、數(shù)量等和由公司提供合格供應(yīng)商供給的物品進(jìn)行核對(duì)驗(yàn)收;
3.負(fù)責(zé)將驗(yàn)收合格的物品登記在《入庫(kù)單》上,并在送貨單上簽字認(rèn)可;
4.對(duì)驗(yàn)收不合格的物品,在經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理同意后,聯(lián)系供貨商辦理退貨或換貨手續(xù);
5.每周應(yīng)對(duì)貯存物品環(huán)境和物品質(zhì)量進(jìn)行檢查,防止物品損壞和變質(zhì),以至失去使用價(jià)值;
6.每月的月底應(yīng)對(duì)庫(kù)存進(jìn)行一次盤點(diǎn),盤點(diǎn)結(jié)果須記錄于《庫(kù)房物品盤點(diǎn)清單》中;
7.如發(fā)現(xiàn)有物品快過(guò)期時(shí)應(yīng)提前一個(gè)星期知會(huì)需領(lǐng)用的部門盡快領(lǐng)用,避免物品報(bào)廢;
8.當(dāng)發(fā)現(xiàn)物品在儲(chǔ)存期間有問(wèn)題時(shí),應(yīng)及時(shí)知會(huì)主管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理;
9.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
第11篇 物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)2
物業(yè)項(xiàng)目管理處工作職責(zé)(二)
1、貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度;
2、負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù)、糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境;
3、樹立住戶至上的觀念,及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù);
4、協(xié)助公司工程部對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用;
5、積極配合公司其他部門在所轄物業(yè)區(qū)域開展的各種工作;
6、向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作;
7、調(diào)查研究,深入了解住戶對(duì)管理服務(wù)工作意見,處理住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴,重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司物業(yè)部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決;
8、完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其他工作。
第12篇 z小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容
小區(qū)物業(yè)日常管理工作內(nèi)容
(一)客服中心管理運(yùn)作
工作內(nèi)容:核對(duì)業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費(fèi) 財(cái)務(wù)
頻度:一天內(nèi)辦完 二遍/天,消滅違章于未然 每周三次 100%
標(biāo)準(zhǔn): 準(zhǔn)確 符合規(guī)定,無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變 無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接,無(wú)違章裝修,房屋完好率100%,投訴率 1‰以下。 無(wú)違章裝修 及時(shí)聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求,業(yè)主滿意率99%以上對(duì)小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實(shí)施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號(hào)、房號(hào)、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問(wèn)隨答,正確率90%以上收繳率90%以上 日清月結(jié),帳表相符,每六個(gè)月帳目向業(yè)主公開一次工作程序: 8:30-17:30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。
8:30-17:00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案
(二)綠化管理
工作項(xiàng)目:澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補(bǔ)苗
工作要求;澆水:冬春季晴天每二天澆一次水,時(shí)間近中午為宜;夏秋季每天二次,時(shí)間近早晚為宜;
施肥:春秋季一遍,根據(jù)長(zhǎng)勢(shì)局部加施、 灌木和粗生喬木春秋季多遍;
修剪整形、除雜草:冬季喬木一遍 春夏秋季多遍,冬季清園;
病蟲防治:每月一遍,嚴(yán)重者半月一遍;
補(bǔ)苗:春夏季一遍,嚴(yán)重者隨缺隨補(bǔ)
標(biāo)準(zhǔn):均勻,保持綠色長(zhǎng)勢(shì)良好 均勻,無(wú)漏、喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形,灌木造型,地被草保持30-50mm 長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上
程序:7:00-9:30澆水、施肥;
9:30-11:30除雜草、整形、保潔;
13:30-15:30除殺蟲、補(bǔ)缺、保潔;
15:30-17:00澆水、施肥
(三)房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)運(yùn)作:
工作內(nèi)容:裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護(hù);
道路停車場(chǎng) 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣路燈
頻度:8h內(nèi)隨來(lái)隨辦,隨進(jìn)度進(jìn)行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化糞池一遍/半年,
污水管二遍/季 急修不過(guò)夜,小修補(bǔ)24h內(nèi),中修二天,大修二天內(nèi)有回音;
檢查:二遍/天,及時(shí)維修每月檢查一遍 每二年漆刷一遍,每周查換梯燈一遍,隨壞隨修責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修,責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門 每月檢查一遍,即壞即修
標(biāo)準(zhǔn):符合規(guī)定,無(wú)危及安全、外觀,無(wú)改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置,公用設(shè)施完好率90%以上 無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100% 憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處,回訪率100%,業(yè)主滿意率90%以上 道路平整無(wú)積水,缺損,完好率90%以上 無(wú)積水,無(wú)漏隔熱層完好 整潔無(wú)缺,扶手完好,梯燈正常,無(wú)張貼痕跡 暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞 無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常,無(wú)亂搭亂接,無(wú)泄漏 燈泡正常,燈罩完好率90%以上;
程序: 8:30-8:30向客服中心了解和處理業(yè)主保修、投訴。
9:00-17:00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)維修、巡視、走訪、整理檔案
(四)安全護(hù)衛(wèi)、停車管理
工作內(nèi)容、定崗檢查 流動(dòng)檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練、消防設(shè)施 家居安全 違法行為裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練
頻度:每周三遍 ,5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng);
標(biāo)準(zhǔn):人車進(jìn)出有序,車輛發(fā)牌、登記,交費(fèi)90%以上,無(wú)收購(gòu)、乞討、商販等可疑人物進(jìn)出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2‰ 違章率5%以下 無(wú)違章、無(wú)鳴笛叫人 100% 無(wú)違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國(guó)家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等遵紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護(hù)衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊(duì)列等常規(guī)訓(xùn)練
(五)保潔管理
工作項(xiàng)目:地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運(yùn) 消殺 滅鼠、蟑螂
頻度:地面清潔、二遍/天,保潔、12h/天,樓梯道,掃二遍/周、洗一遍/周,垃圾清運(yùn),二遍/天,垃圾外運(yùn)、 一遍/天消殺 滅鼠、蟑螂、二遍/月,向業(yè)主發(fā)藥一次/年;
標(biāo)準(zhǔn):地面無(wú)雜物、垃圾、道路無(wú)泥沙,無(wú)雜草、積水,單車棚、樓梯口無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng),清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無(wú)雜物、垃圾,保潔率95%以上 無(wú)雜物和蜘蛛網(wǎng),無(wú)張貼、亂堆,扶手無(wú)塵,清潔率95%以上 日產(chǎn)日清,整潔無(wú)味無(wú)污積,垃圾清運(yùn)100% 無(wú)蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內(nèi)15m2或室外管道20m內(nèi)3只以下
程序:5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運(yùn)垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運(yùn)垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。
