物管管理社區(qū)宣傳標(biāo)語(yǔ)（十二篇）

第1篇 物管管理社區(qū)宣傳標(biāo)語(yǔ)

物管管理(社區(qū))宣傳標(biāo)語(yǔ)

1、共管同心,和諧同行。

2、和諧物管,美好生活!

3、優(yōu)美環(huán)境,優(yōu)良秩序,優(yōu)質(zhì)服務(wù);

4、全面提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,努力擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面;

5、促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展加快田園城市步伐。

6、創(chuàng)安全文明社區(qū),建安居樂(lè)業(yè)家園。

7、物管聯(lián)著你我他,文明和諧靠大家!

8、居住改變習(xí)慣,物管促進(jìn)文明。

9、物業(yè)管理,使家園更美好!

10、物業(yè)管理是改善人居環(huán)境的內(nèi)在需求;

11、物業(yè)管理是保障民生需要的重要方面;

12、物業(yè)管理是提升居住質(zhì)量的重要手段;

13、物業(yè)管理是物業(yè)保值增值的重要條件;

14、物業(yè)管理是節(jié)能減排,低碳生活的促進(jìn)力量;

15、物業(yè)管理是擴(kuò)大居民消費(fèi)的重要環(huán)節(jié);

16、物業(yè)管理是促進(jìn)基層民主建設(shè)的重要平臺(tái);

17、物業(yè)管理是解決就業(yè)的重要途徑;

18、物業(yè)管理是維護(hù)穩(wěn)定,構(gòu)建和諧的重要力量。

19、物業(yè)管理,有序參與,依法維權(quán),互利互惠。

20、管理規(guī)范,服務(wù)優(yōu)質(zhì);經(jīng)營(yíng)合法,履約誠(chéng)信。

21、規(guī)范管理,貼心服務(wù)。

22、世人均需愛(ài),同天覆,同地載。

23、孝心,愛(ài)心,事業(yè)心,責(zé)任心,心心關(guān)系幸福度。

24、共有家園,共管共享共維護(hù);

25、創(chuàng)建和諧物管,維護(hù)合法權(quán)益;

26、服務(wù)提高生活品質(zhì),物管改變行為習(xí)慣。

27、共建和諧家園,共筑田園城市。

28、尊重民意,維護(hù)民利,改善民生,造福民眾。

29、提示,公示,制止,報(bào)告,事事連著你我他。

30、設(shè)施設(shè)備是核心,安全運(yùn)行靠維護(hù)。

第2篇 物管師物業(yè)管理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立

物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》輔導(dǎo)之物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊(cè)登記

根據(jù)《公司法》規(guī)定,企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊(cè)登記,在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,方可開(kāi)業(yè)。因此,物業(yè)管理公司在營(yíng)業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊(cè)登記,其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。

(一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核

物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點(diǎn),根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名,但在起名時(shí),必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請(qǐng)企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn),經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后,獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。

(二)公司地址

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。

(三)注冊(cè)資本

《公司法》規(guī)定,科技開(kāi)發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊(cè)資本為10萬(wàn)元,物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時(shí),考慮到企業(yè)注冊(cè)后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書,因此,注冊(cè)資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級(jí)注冊(cè)資本的規(guī)定要求。

(四)股東人數(shù)和法定代表人

在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時(shí),股東人數(shù)必須符合法定條件。

(五)公司人員

物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。

(六)公司章程

物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件,是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實(shí)際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本,主要內(nèi)容包括:

(1)總則,包括公司名稱和地址等;

(2)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)范圍;

(3)公司注冊(cè)資本;

(4)股東的姓名或名稱;

(5)股東的權(quán)利和義務(wù);

(6)股東的出資方式和出資額,股東轉(zhuǎn)讓出資的條件;

(7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則;

(8)公司的法定代表;

(9)公司解散事由和清算辦法;

(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;

(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊(cè)登記時(shí),應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明,以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件,在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照后,公司即告成立。

二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件

物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理,直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理,并接受國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理,并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下:

1.一級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣500萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:

1)多層住宅200萬(wàn)m2;

2)高層住宅100萬(wàn)m2;

3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)m2;

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

2.二級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%:

1)多層住宅100萬(wàn)m2;

2)高層住宅50萬(wàn)m2;

3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2;

4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)m2。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng),有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。

3.三級(jí)資質(zhì)

(1)注冊(cè)資本為人民幣50萬(wàn)元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中,具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人,工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目。

(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

(二)在申報(bào)資質(zhì)時(shí)需提供的資料

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定,并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi),持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì):

(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(2)企業(yè)章程;

(3)驗(yàn)資證明;

(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。

(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理

資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外,資質(zhì)管理還包括對(duì)已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章,是否履行合同,以及經(jīng)營(yíng)管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為,加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督,維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序,提高物業(yè)

第3篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司概述

一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)

物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務(wù)性,因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務(wù),享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點(diǎn):

第一,物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動(dòng),為業(yè)主和租戶提供綜合服務(wù)和管理的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標(biāo)志是:擁有一定的資金和設(shè)備,具有法人地位,能夠獨(dú)立完成物業(yè)的管理與服務(wù)工作,自主經(jīng)營(yíng),獨(dú)立核算,以自己的名義享有民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外,在市場(chǎng)地位、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣,都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽(yù)、效益等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)法則。所以說(shuō),物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)組織,它在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中具有獨(dú)立性和自主權(quán)。

第二,物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過(guò)對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù),為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過(guò)對(duì)物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務(wù)來(lái)達(dá)到自己的工作目標(biāo)。因此,從本質(zhì)上說(shuō),物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個(gè),那就是服務(wù)。物業(yè)管理公司的服務(wù)是有償?shù)?是帶有經(jīng)營(yíng)性的,是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟(jì)行為。

第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要組成部分。由于中國(guó)城市建設(shè)管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權(quán)并沒(méi)有完全轉(zhuǎn)軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務(wù)的同時(shí),也承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門對(duì)城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設(shè)施等等。

二、物業(yè)管理公司的類型

物業(yè)管理公司按不同的劃分標(biāo)準(zhǔn),可分為不同的類型。

(一)按存在形式劃分

物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨(dú)立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨(dú)立性和專業(yè)化程度一般都比較高;而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開(kāi)發(fā)的特定項(xiàng)目,有的已發(fā)展成獨(dú)立化、專業(yè)化和社會(huì)化的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)按服務(wù)范圍劃分

物業(yè)管理公司按服務(wù)范圍劃分,有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務(wù),包括對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護(hù)以及為住戶提供各種服務(wù);后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實(shí)行專業(yè)化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分

物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分,可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團(tuán)所有、外商獨(dú)資、合資或股份制性質(zhì)、私營(yíng)性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分,私營(yíng)性質(zhì)的正在崛起。我國(guó)香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗(yàn),并看好大陸的物業(yè)管理市場(chǎng),是一支不可忽視的力量。

(四)按管理層次劃分

物業(yè)管理公司按管理層次,可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業(yè)工人,而是通過(guò)承包方式把具體的作業(yè)任務(wù)交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊(duì)伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層,作業(yè)層實(shí)施具體的業(yè)務(wù)管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務(wù)性活動(dòng)等;多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業(yè)公司,如清洗公司、園林公司等等。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,物業(yè)管理公司將進(jìn)一步朝著集約化、集團(tuán)化和國(guó)際化的方向發(fā)展,這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益,而且對(duì)于節(jié)約管理成本、實(shí)施品牌管理,以及促進(jìn)物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會(huì)化發(fā)展,都是十分有益的。

三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系

物業(yè)管理公司受產(chǎn)權(quán)人和使用人的委托,對(duì)其物業(yè)實(shí)施管理與維修,對(duì)產(chǎn)權(quán)人和使用人提供各種服務(wù)。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)人、使用人的關(guān)系是委托與受托、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。

(一)產(chǎn)權(quán)人與使用人的構(gòu)成

產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構(gòu)成比較復(fù)雜,從總體上來(lái)說(shuō),大致可分兩類:一是法人團(tuán)體,二是私人用戶。

1.法人團(tuán)體

法人團(tuán)體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等。法人團(tuán)體作為物

業(yè)的業(yè)主,是指物業(yè)的所有者不是自然人即個(gè)人,而是企事業(yè)單位或社團(tuán)組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè),事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體包括政府機(jī)關(guān)、各種協(xié)會(huì)等等。凡是以法人團(tuán)體名義購(gòu)買或租賃物業(yè)者,該法人團(tuán)體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人。

2.私人用戶

住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè),其產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)有相當(dāng)一部分屬個(gè)人所有,特別是住宅,私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復(fù)雜的,就戶籍而言,有當(dāng)?shù)厝恕⑼獾厝撕屯鈬?guó)人;就身份而言,有企業(yè)家、國(guó)家公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、教師、白領(lǐng)階層、歸國(guó)華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無(wú)論是哪一種人,只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人或使用人,他們就是該物業(yè)的私人用戶,并享有該物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)。

(二)業(yè)主管理委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部第33號(hào)令第6條:“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立住宅小區(qū)管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱‘管委會(huì)’)。管委會(huì)是在房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成,代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益?！?/p>

管委會(huì)由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。管委會(huì)是參與物業(yè)管理的常設(shè)機(jī)構(gòu)。業(yè)主和使用人的權(quán)利主要通過(guò)管委會(huì)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

一般情況下,物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達(dá)到30%以上不足50%且使用已超過(guò)一年的,應(yīng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì),選舉產(chǎn)生管委會(huì)。其后業(yè)主大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集。通常情況下,業(yè)主大會(huì)每年召開(kāi)一次,特殊情況下可隨時(shí)召開(kāi)。業(yè)主大會(huì)的決定須投票人過(guò)半數(shù)通過(guò),因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。

業(yè)主大會(huì)的主要任務(wù)是:①選舉管委會(huì);②監(jiān)督管委會(huì)的工作;③聽(tīng)取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;④聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議;⑤研究解決管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑥討論其他需要研究的問(wèn)題。

業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,由選舉產(chǎn)生的管委會(huì)執(zhí)行大會(huì)決定和負(fù)責(zé)日常工作。

管委會(huì)的權(quán)利包括:①制定管委會(huì)章程,代表業(yè)主和使用人維護(hù)他們的合法權(quán)利;②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計(jì)劃和小區(qū)管理服務(wù)的重大措施;④檢查、監(jiān)督各項(xiàng)管理工作的實(shí)施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

管委會(huì)的義務(wù)包括:①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見(jiàn)和要求,對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督;②協(xié)助物業(yè)管理公司落實(shí)各項(xiàng)管理工作;③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督;④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關(guān)行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)。

(三)物業(yè)管理公司與管委會(huì)的關(guān)系

第4篇 物管培訓(xùn):員工培訓(xùn)管理

一、培訓(xùn)意義

人是企業(yè)中最重要的資源,在職培訓(xùn)是人力資源最重要的投資,物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)就是人與人之間的往來(lái),企業(yè)中人力資源反映了企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱,而教育和培訓(xùn)是提高企業(yè)人員素質(zhì)的重要手段。但是,這里需要指出的是,造就人才絕對(duì)沒(méi)有速成,人的成長(zhǎng)需要時(shí)間。如果只從員工的適應(yīng)力和能力來(lái)看的話,剛中學(xué)或大學(xué)畢業(yè)的人,進(jìn)公司后難以立刻勝任任何一項(xiàng)工作,即說(shuō)明有情感智商的人對(duì)物業(yè)管理及服務(wù)工作來(lái)說(shuō)非常重要,就是這個(gè)道理。所以我們把培訓(xùn)人才作為企業(yè)體制改革和實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和可靠保證。培養(yǎng)人才是沒(méi)有捷徑的,一開(kāi)始就必須花時(shí)間,并不厭其煩地持續(xù)進(jìn)行方能取得長(zhǎng)久的成功。

二、培訓(xùn)工作的原則

1.新員工

安排新員工的人事及教育,也就是安排新員工接受培訓(xùn)并分配到各工作部門,然后,在所分配的工作部門中,由第一線的管理、監(jiān)督者來(lái)負(fù)責(zé)工作場(chǎng)所教育。

通過(guò)入職前培訓(xùn),使新員工對(duì)公司保安、消防、設(shè)備維修保養(yǎng)和公司開(kāi)源節(jié)流的重要性有初步的認(rèn)識(shí),對(duì)公司基本概況、員工守則、禮貌禮儀、個(gè)人衛(wèi)生等有初步的了解。

但是對(duì)工作忙碌的第一線管理者或監(jiān)督者來(lái)說(shuō),要全身心地教導(dǎo)新員工是不可能的。事實(shí)上,這種教導(dǎo)的責(zé)任大多是交給和新員工一起工作的資深員工們。

但是,在將教育指導(dǎo)新員工的責(zé)任交給資深員工之前,必須先教導(dǎo)資深員工教育新員工的方法,所以在新員工尚未上班之前就必須將老員工培訓(xùn)成為新員工的榜樣。

2.在職老員工

在培訓(xùn)在職老員工之前,首先要對(duì)員工的能力和素質(zhì)做一次總檢查。也就是說(shuō),對(duì)老員工的能力、素質(zhì)等不足之處,一項(xiàng)一項(xiàng)檢查總結(jié)。培訓(xùn)內(nèi)容有:

(1)員工手冊(cè)的加強(qiáng)培訓(xùn);

(2)崗位職責(zé)、操作規(guī)程反復(fù)加深培訓(xùn);

(3)政治素質(zhì)培訓(xùn)(包括政治思想、職業(yè)道德、歸屬感、安全教育等);

(4)新設(shè)備、新產(chǎn)品、新技術(shù)、新操作流程培訓(xùn);

(5)提高與本業(yè)務(wù)有關(guān)的管理知識(shí)、技能、技巧的培訓(xùn);

(6)禮儀禮貌、儀容儀表的反復(fù)培訓(xùn);

(7)就客人投訴反映出的問(wèn)題,進(jìn)行案例分析。

三、員工培訓(xùn)的內(nèi)容

物業(yè)管理公司員工的培訓(xùn),主要包括基本素質(zhì)培訓(xùn)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

(一)基本素質(zhì)培訓(xùn)

基本素質(zhì)培訓(xùn)是物業(yè)管理從業(yè)人員最基本最重要的培訓(xùn)內(nèi)容,抓好基本素質(zhì)培訓(xùn)可以使員工擁有良好的職業(yè)道德如:尊老愛(ài)幼、助人為樂(lè)、遵守秩序、愛(ài)護(hù)公物、信守諾言、團(tuán)結(jié)合作、愛(ài)崗敬業(yè)等;可以使員工樹(shù)立起服務(wù)第一的服務(wù)觀念,全心全意地為用戶服務(wù);可以使員工擁有較好修養(yǎng),在對(duì)用戶服務(wù)時(shí)熱情主動(dòng)、文明禮貌、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、衣冠整潔、舉止端莊、盡善盡美等。

基本素質(zhì)培訓(xùn)的對(duì)象是物業(yè)公司的全體員工,培訓(xùn)的基本內(nèi)容包括:

①員工的職業(yè)道德培訓(xùn),包括職業(yè)思想(全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)的思想)、行為規(guī)范和行為準(zhǔn)則(儀容儀表、日常行為、來(lái)電來(lái)訪、上門服務(wù)等)培訓(xùn)。

②員工的禮貌服務(wù)(如文明用語(yǔ))、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神等培訓(xùn)。

③物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)。

通過(guò)以上內(nèi)容的培訓(xùn),使員工掌握物業(yè)管理服務(wù)最為基本的語(yǔ)言、行為規(guī)范以及必備的物業(yè)管理、服務(wù)知識(shí)。

以下是深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司員工行為和語(yǔ)言規(guī)范,各公司在進(jìn)行員工基本素質(zhì)培訓(xùn)時(shí),可廣為借鑒。

(1)公司員工文明用語(yǔ)規(guī)范

①對(duì)業(yè)主(或客人)說(shuō)話時(shí)語(yǔ)調(diào)要自然、柔和、親切,不要裝腔作勢(shì),聲音不要過(guò)高,但也不要過(guò)低,以免業(yè)主(或客人)聽(tīng)不清楚。

②絕對(duì)不準(zhǔn)講粗話,使用蔑視或污辱性的語(yǔ)言。

③與業(yè)主(或客人)說(shuō)話時(shí),應(yīng)盡量使用業(yè)主能聽(tīng)懂的語(yǔ)言(通常用普通話)。

④不準(zhǔn)模仿業(yè)主(或客人)的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話。

⑤要注意稱呼業(yè)主(或客人)的姓氏,在未知業(yè)主姓名之前,應(yīng)稱呼(先生/女士、小姐)。

⑥講話注意語(yǔ)言藝術(shù),多使用敬語(yǔ):

a.接過(guò)他人遞來(lái)的物件時(shí),應(yīng)說(shuō):“謝謝”;

b.請(qǐng)求業(yè)主、客人或同事做任何事前,應(yīng)使用“請(qǐng)”、“麻煩您”等;

c.在向他人表示歉意時(shí),應(yīng)使用“對(duì)不起”、“不好意思”等;

d.表示感謝時(shí),應(yīng)使用“謝謝”、“多謝合作”等;

e.他人講“謝謝”時(shí),要回答“不用謝”,不能毫無(wú)反應(yīng)。

⑦業(yè)主或客人來(lái)訪時(shí)要主動(dòng)問(wèn)好,說(shuō)“早上好/您好”,業(yè)主或客人走時(shí)要講“再見(jiàn)/您慢走”等。同事之間見(jiàn)面也應(yīng)相互問(wèn)候。

⑧離開(kāi)面對(duì)的業(yè)主時(shí),一律講“請(qǐng)稍候/您稍等”,如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng),回來(lái)后要講“對(duì)不起,讓您(你們)久等”,不準(zhǔn)一言不發(fā)就開(kāi)始工作。

⑨面對(duì)業(yè)主打招呼時(shí),不準(zhǔn)講“喂”,應(yīng)說(shuō)“您好/早上好/新年好”。

⑩業(yè)主有管理方面的事情詢問(wèn)時(shí),應(yīng)給予耐心細(xì)致的回答,任何情況下不準(zhǔn)說(shuō)“不知道”,“這事不歸我管”等諸如此類的話語(yǔ)。若無(wú)法回答或難以解釋時(shí),應(yīng)說(shuō)“對(duì)不起,這個(gè)問(wèn)題(事情)我暫時(shí)無(wú)法回答(解釋),請(qǐng)留下您的聯(lián)系電話和姓名,我將再次與您聯(lián)系”。

11 不要與業(yè)主(或客人)開(kāi)過(guò)分的玩笑,同事之間也不要開(kāi)太過(guò)火的玩笑。

12 遇到外來(lái)單位前來(lái)參觀或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)前來(lái)檢查時(shí),應(yīng)說(shuō)“歡迎光臨/歡迎指導(dǎo)”,并熱情接待。

(2)公司員工日常行為規(guī)范

①儀表方面的行為規(guī)范如下:

a.公司各崗位員工上班時(shí)間必須穿規(guī)定制服,制服應(yīng)干凈、整齊、筆挺。

b.穿西裝制服時(shí),領(lǐng)帶必須結(jié)正,不得卷起衣袖和褲腳。

c.制服外不得顯露個(gè)人衣物和物品,制服口袋不要裝過(guò)大的物品以免鼓起。

d.上崗時(shí)必須佩帶工作牌,工作牌應(yīng)端正佩帶于左胸。

e.管理人員上崗時(shí)必須穿皮鞋。員工不得穿涼鞋、拖鞋或赤腳上班。

f.講究個(gè)人衛(wèi)生,勤洗澡、勤換衣物、勤剪指甲,男員工不得留過(guò)長(zhǎng)的頭發(fā),女員工不得濃妝艷抹,時(shí)刻保持良好形象。

②儀態(tài)方面的行為規(guī)范如下:

a.面對(duì)業(yè)主(或客人)應(yīng)隨時(shí)保持微笑,不準(zhǔn)給業(yè)主(或客人)看臉色,向業(yè)主(或客人)發(fā)脾氣。

b.和業(yè)主(或客人)交談時(shí)應(yīng)全神貫注,雙眼注視對(duì)方,適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)頭稱是。不得東張西望、心不在焉。

c.在業(yè)主(或客人)面前不準(zhǔn)做不雅或不尊敬的動(dòng)作,如雙手叉腰、交叉胸前、手插口袋、撓頭、挖耳、摳鼻孔、拍桌子、玩弄物品等。

d.上崗時(shí)不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。

e.不得隨地吐痰,亂丟雜物。

f.不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物、化妝等。

g.行走時(shí)不要勾肩搭背,與業(yè)主(或客人)相遇應(yīng)靠邊而走,不得從二人中穿行,請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起,不得橫沖直撞,粗俗無(wú)禮。

h.上班時(shí)間不得大聲說(shuō)話、談笑、喊叫、亂丟亂碰物品,以免發(fā)出不必要的聲響影響他人工作。

i.咳嗽、打噴嚏時(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后,并說(shuō)對(duì)不起。

j.員工在工作、打電話或與人交談時(shí),如有業(yè)主(或客人)走近,應(yīng)立即打招呼或點(diǎn)頭示意,表示注意到他(她)的來(lái)臨,不準(zhǔn)毫無(wú)表示或裝作沒(méi)看見(jiàn)。

k.在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出不耐煩、不高興、冷淡的表情,應(yīng)做到親切、友好、精神飽滿、不卑不亢。

l.不要在業(yè)主(客人)面前經(jīng)?？词直?。

m.上崗時(shí)要保持良好的坐姿或站姿,不得東歪西倒前傾后靠,不得伸懶腰、駝背、聳肩。

③工作紀(jì)律:

a.公司員工必須按規(guī)定的時(shí)間上下班,不得遲到或早退。

b.有事離開(kāi)必須事先請(qǐng)假,否則視為曠工。部門主管可批準(zhǔn)屬下人員一天以內(nèi)的假期,一天以上的假期必須由管理處主任批準(zhǔn)。

c.外出工作必須在人事部門黑板上注明外出時(shí)間、地點(diǎn)和事由,否則按曠工論處。

d.員工上崗時(shí)必須保持良好的精神狀態(tài)和高水準(zhǔn)的工作效率,如上班時(shí)吊兒郎當(dāng)、消極怠工或干與工作無(wú)關(guān)的事情,一律視作曠工。

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nbsp; e.員工有接受上級(jí)指定之額外工作而不接受報(bào)酬的義務(wù)。發(fā)生緊急情況時(shí),員工獲悉情況后必須立即趕赴崗位而不得以任何理由推托,否則視為曠工。

④會(huì)議制度:

a.各級(jí)人員參加會(huì)議前應(yīng)預(yù)先將會(huì)議所需各類文件、資料、數(shù)據(jù)等準(zhǔn)備好,并提前到達(dá)會(huì)場(chǎng),做好會(huì)議簽到等準(zhǔn)備。

b.會(huì)議開(kāi)始前到會(huì)人員應(yīng)將手機(jī)關(guān)閉,將呼機(jī)打到震動(dòng)。

c.會(huì)議開(kāi)始后會(huì)議主持人負(fù)責(zé)維持會(huì)場(chǎng)秩序,針對(duì)會(huì)議議題安排與會(huì)人員逐個(gè)發(fā)言或集體討論,但最終決定權(quán)在會(huì)議主持人。主持人應(yīng)盡量避免討論脫離會(huì)議主題。

d.與會(huì)人員應(yīng)保持會(huì)場(chǎng)的肅靜。避免大聲喧嘩和爭(zhēng)吵,如有電話應(yīng)到會(huì)場(chǎng)外復(fù)機(jī)。

e.如到會(huì)人員有事中途退場(chǎng),須向會(huì)議主持人說(shuō)明事由,經(jīng)同意后方可離去。

⑤其他:

a.遵守國(guó)家法律法規(guī),不得參與打架斗毆、賭博、賣淫嫖娼、販毒吸毒、盜竊等違法犯罪活動(dòng)。

b.時(shí)刻注意維護(hù)公司的形象和利益,不得做有損公司形象及利益的事情。

c.上班時(shí)間內(nèi)不準(zhǔn)干與工作無(wú)關(guān)的事情,如看報(bào)紙、看雜志、串崗閑聊、睡覺(jué)、下棋、嘻戲、炒股票等。

d.不得故意刁難或威脅業(yè)主,不得向業(yè)主索要紅包、小費(fèi)。

e.公司員工應(yīng)隨時(shí)保持工作環(huán)境的整潔,各類文件、資料、辦公用品應(yīng)擺放整齊;不得將個(gè)人物品、私人相片等擺放于公眾場(chǎng)合。

f.養(yǎng)成講衛(wèi)生的美德,不隨地吐痰、丟紙屑、煙頭和雜物。如在公共場(chǎng)所發(fā)現(xiàn)有紙屑、煙頭等垃圾,應(yīng)隨手撿起來(lái),以保持住宅區(qū)及辦公場(chǎng)所的清潔和優(yōu)美環(huán)境。

g.愛(ài)護(hù)公司的一切設(shè)備設(shè)施、工作用具,定期保養(yǎng)、妥善保管,節(jié)約用水、用電,降低易耗品消耗,杜絕浪費(fèi),不準(zhǔn)亂拿亂扔公物。

h.員工之間應(yīng)互相尊重,和睦相處;不得相互推卸責(zé)任,不得拉幫結(jié)派。

i.各級(jí)員工必須服從上級(jí)的工作安排和調(diào)度,按時(shí)完成任務(wù),不得無(wú)故拖延、拒絕或終止工作。

j.若有疑難或不滿可直接向所屬領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示或投訴,不得當(dāng)面頂撞、謾罵領(lǐng)導(dǎo)或在背后挑撥離間。

k.發(fā)生事情及時(shí)向上級(jí)匯報(bào),不得故意隱瞞或虛報(bào)、捏造事實(shí),不得偽造單據(jù)、證明、介紹信等。

1.未經(jīng)批準(zhǔn),員工不得向外界傳播或提供公司的一切重要資料,每位員工負(fù)有為公司保密的義務(wù)。

(3)接聽(tīng)電話規(guī)范

①拿起電話聽(tīng)筒:電話鈴響三聲內(nèi)接聽(tīng),但不要匆忙。

②說(shuō)問(wèn)候語(yǔ):

a.如為公司辦公室應(yīng)說(shuō):“你好!長(zhǎng)城物業(yè)?！?/p>

b.如為管理處,應(yīng)說(shuō):“您好!××管理處?！?/p>

c.遇上節(jié)日要講祝頌語(yǔ),如“新年好!”等。

d.語(yǔ)調(diào)輕松愉快,發(fā)音清楚,確保對(duì)方聽(tīng)清。

③詢問(wèn)來(lái)電人的目的:確定來(lái)電人的身份及要求,可說(shuō):“請(qǐng)問(wèn)您是哪里/有什么可以幫您的嗎”

④應(yīng)答:

a.如來(lái)電人找某人,應(yīng)說(shuō):“請(qǐng)稍等”然后叫被找人前來(lái)接聽(tīng)。

b.如來(lái)電人所找的人不在,應(yīng)說(shuō):“對(duì)不起,他(她)現(xiàn)在不在這里,有什么事可以幫您嗎”

c.如為查詢,應(yīng)詳細(xì)給予解答,對(duì)待業(yè)主要耐心,言語(yǔ)要客氣文明。

⑤記錄業(yè)主電話內(nèi)容:如遇業(yè)主投訴或提出請(qǐng)修服務(wù)要求時(shí),應(yīng)迅速記下來(lái)電人的姓名、地址、聯(lián)系電話、投訴內(nèi)容或服務(wù)要求等,注意:

a.若業(yè)主投訴時(shí)不希望留下姓名和地址,要尊重業(yè)主意向,并在記錄中注明。

b.聆聽(tīng)業(yè)主電話過(guò)程中,不得長(zhǎng)時(shí)間不出聲,應(yīng)適當(dāng)?shù)卣f(shuō):“好的/是的/嗯”以表明你在認(rèn)真傾聽(tīng)。

⑥告訴業(yè)主時(shí)間:

a.如業(yè)主請(qǐng)修,應(yīng)與業(yè)主約定具體上門時(shí)間,提請(qǐng)業(yè)主在家等候。

b.如業(yè)主投訴,應(yīng)給予業(yè)主肯定答復(fù),告知住戶我們將會(huì)采取措施處理并感謝業(yè)主對(duì)我們的支持。

⑦收線:

a.向來(lái)電人說(shuō):“再見(jiàn)!”

; b.等來(lái)電人掛下電話后再收線。

⑧注意事項(xiàng):

a.通話中途若需與他人交談,應(yīng)向?qū)Ψ秸f(shuō):“對(duì)不起,請(qǐng)稍候。”然后用一只手捂著聽(tīng)筒,交談完畢應(yīng)向?qū)Ψ秸f(shuō)“對(duì)不起,讓您久等啦。”

b.任何時(shí)候不得向業(yè)主發(fā)脾氣,不得與業(yè)主爭(zhēng)吵,不得用過(guò)高的語(yǔ)調(diào)對(duì)業(yè)主說(shuō)話,也不得用力擲聽(tīng)筒。

c.在公司不得占用電話與人聊天,家人、朋友有事來(lái)電,應(yīng)從速簡(jiǎn)潔結(jié)束通話。

d.對(duì)話要求按“投訴處理技巧”、“文明用語(yǔ)規(guī)范”規(guī)定執(zhí)行。

(4)接待業(yè)主(或客人)來(lái)訪規(guī)范

①業(yè)主(或客人)上門:

a.業(yè)主(或客人)進(jìn)門時(shí)應(yīng)主動(dòng)向其打招呼,開(kāi)門時(shí)先問(wèn)候說(shuō):“您好/早上好/新年好。”

b.不得毫無(wú)反應(yīng)或語(yǔ)氣冷淡。

②起身讓坐:

a.應(yīng)熱情招呼業(yè)主坐下。

b.不得自己坐著而讓業(yè)主(客人)站著與其交談。

③業(yè)主(或客人)說(shuō)明來(lái)意:

a.如業(yè)主沒(méi)有先開(kāi)口說(shuō)話,應(yīng)主動(dòng)問(wèn):“請(qǐng)問(wèn)有什么可以幫你的嗎/請(qǐng)問(wèn)您有什么事/請(qǐng)問(wèn)您找哪位”

b.如手頭有重要工作一時(shí)無(wú)法完成,應(yīng)說(shuō):“對(duì)不起,請(qǐng)稍等。”然后迅速處理手頭上事務(wù)后接待業(yè)主(或客人)。

④與業(yè)主(或客人)交談:要求見(jiàn)《文明用語(yǔ)規(guī)范、行為規(guī)范》

⑤送客:業(yè)主告辭時(shí),應(yīng)主動(dòng)起身送至門口,并說(shuō):“再見(jiàn)/您慢走/歡迎再來(lái)?！?/p>

(5)上門服務(wù)規(guī)范

①上門準(zhǔn)備:

a.上業(yè)主家里拜訪或維修時(shí),應(yīng)穿統(tǒng)一制服,佩戴工作證,保持良好形象。

b.上門維修時(shí),應(yīng)帶齊所需工具、材料、拖鞋和工作臺(tái)布。

②敲門:

a.按門鈴一下或輕敲門兩下,如無(wú)反應(yīng),等待5s再次敲門。

b.除特殊情況外,嚴(yán)禁大力敲打或撞擊業(yè)主門窗。

③業(yè)主開(kāi)門后先說(shuō)問(wèn)候語(yǔ):“您好!/早上好!”

④說(shuō)明身份及來(lái)訪目的。

⑤進(jìn)門:

a.得到業(yè)主同意后,方可進(jìn)入。

b.業(yè)主說(shuō)“請(qǐng)進(jìn)”時(shí),應(yīng)回答“謝謝”或點(diǎn)頭微笑表示感激。

c.尊重業(yè)主生活習(xí)慣,視情況脫鞋或更換自己攜帶的拖鞋等。

d.未經(jīng)業(yè)主許可不許在沙發(fā)上就座,謝絕業(yè)主敬煙。

e.嚴(yán)禁收取小費(fèi)、禮物等或上門服務(wù)后在住戶家中用餐。

⑥交談或工作:

a.與業(yè)主交談時(shí)要求按《文明用語(yǔ)規(guī)范》。

b.維修時(shí)按《維修服務(wù)工作手冊(cè)》中有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

⑦告辭:

a.向業(yè)主說(shuō)“再見(jiàn)”或表示謝意。

b.主動(dòng)為業(yè)主帶門。

(二)專業(yè)知識(shí)與技能培訓(xùn)

專業(yè)知識(shí)與技能的培訓(xùn)對(duì)象是物業(yè)管理公司的各崗位工作人員。由于工作崗位的不同,培訓(xùn)的內(nèi)容也有較大的差異,如對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行財(cái)會(huì)知識(shí)培訓(xùn),對(duì)工程技術(shù)人員應(yīng)強(qiáng)化房屋與設(shè)備的維修管理知識(shí)與技能培訓(xùn),對(duì)管理人員應(yīng)側(cè)重公共關(guān)系、管理技巧和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)等知識(shí)的培訓(xùn),對(duì)保安人員應(yīng)加強(qiáng)保安業(yè)務(wù)知識(shí)的培訓(xùn),而對(duì)綠化人員則應(yīng)加強(qiáng)綠化工作流程、工作標(biāo)準(zhǔn)及種植、養(yǎng)護(hù)等知識(shí)技能的培訓(xùn)。

(三)物業(yè)管理公司員工培訓(xùn)內(nèi)容示例

以深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司為例,公司員工基本素質(zhì)培訓(xùn)與專業(yè)知識(shí)技能培訓(xùn)內(nèi)容。

四、員工培訓(xùn)的形式

員工培訓(xùn)的形式主要有職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)兩種類型。

(1)職前培訓(xùn)

這是為新招員工提供的基本入職知識(shí)和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)),熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度(如考勤制度,獎(jiǎng)懲制度、考核制度、晉級(jí)制度等),掌握基本的服務(wù)知識(shí)(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等),掌握崗位工作的具體要求(如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等)。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。因此,物業(yè)管理公司在職前培訓(xùn)上花費(fèi)較多的時(shí)間、精力、財(cái)力、物力是值得的。新員工對(duì)公司的最初印象、感受以及得到的培訓(xùn)知識(shí),對(duì)他們未來(lái)的工作行為將產(chǎn)生極大的影響。

職前培訓(xùn)是一項(xiàng)“三合一”的活動(dòng),需要公司的高層領(lǐng)導(dǎo)、公司的人事部門和具體的用人部門共同出面制定培訓(xùn)計(jì)劃并組織實(shí)施。在分工合作的基礎(chǔ)上,各部門負(fù)責(zé)人應(yīng)親自把關(guān),把這項(xiàng)活動(dòng)搞得有聲有色,實(shí)踐表明,最容易給新員工以暗示性教育的有公司的文件、上級(jí)指示、上級(jí)和同事的言行舉止和工作示范、自己的想法和建議得到的答復(fù)、自己的行為受到的獎(jiǎng)懲、自己被分配任務(wù)的挑戰(zhàn)程度等,尤需引起重視。

為了加深新員工對(duì)公司的印象,還可以準(zhǔn)備一份資料袋,把公司的宗旨、經(jīng)營(yíng)思想、目標(biāo)、公司組織機(jī)構(gòu)圖、公司主要規(guī)章制度、有關(guān)獎(jiǎng)懲條例、《員工手冊(cè)》、《員工行為語(yǔ)言規(guī)范》等,印發(fā)給每一位新員工。

職前培訓(xùn)主要包括:公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工行為語(yǔ)言規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

(2)在職培訓(xùn)

在職培訓(xùn)就是以在職員工為培訓(xùn)對(duì)象,旨在改進(jìn)或提高現(xiàn)有員工的知識(shí)、觀念、技能、工作能力的一種再教育方法。對(duì)在職員工進(jìn)行培訓(xùn)是公司員工培訓(xùn)的重要內(nèi)容,是提高物業(yè)管理公司員工整體素質(zhì)和提高物業(yè)管理水平的重要途徑,公司對(duì)在職員工的培訓(xùn)應(yīng)常抓不懈。在職培訓(xùn)多為經(jīng)常性中短期培訓(xùn),培訓(xùn)的內(nèi)容主要是針對(duì)員工的工作要求而進(jìn)行,包括工作技能培訓(xùn)、管理技巧培訓(xùn)、形體語(yǔ)言培訓(xùn)等等。在職培訓(xùn)的形式多種多樣,常見(jiàn)的形式有如下幾種:

①崗位培訓(xùn)。崗位培訓(xùn)是使員工掌握本崗位所需的專業(yè)知識(shí),增加員工的知識(shí)量和知識(shí)深度,使員工能適應(yīng)更高標(biāo)準(zhǔn)的要求而開(kāi)展的培訓(xùn)。培訓(xùn)的組織形式既可以公司自己辦班,也可以參加專業(yè)機(jī)構(gòu)組織的各種崗位培訓(xùn)。

②業(yè)余學(xué)習(xí)。這種方式是員工利用工作之余進(jìn)行的以提高專業(yè)知識(shí)、技能為目的的學(xué)習(xí)方式,如參加物業(yè)管理專業(yè)函授學(xué)習(xí)和自學(xué)考試、讀夜校等,這種方式是提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)的重要途徑。

③專題培訓(xùn)。這種方式主要是針對(duì)物業(yè)管理公司在采用新的管理方法或應(yīng)用了新的設(shè)備、新的技術(shù)或制定了新的制度時(shí),為保證新方法、新設(shè)備、新技術(shù)、新制度的正常運(yùn)行而開(kāi)展的培訓(xùn)。專題培訓(xùn)既可以自己辦班組織,也可以派員外出學(xué)習(xí)。

第5篇 危險(xiǎn)廢物管理存在的問(wèn)題及建議

我國(guó)工業(yè)廢渣作為“三廢”之一，其管理水平就目前情況來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)不如廢水、廢氣的管理。危險(xiǎn)廢物是我國(guó)環(huán)境管理的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，特別表現(xiàn)在對(duì)危險(xiǎn)廢物的管理上。危險(xiǎn)廢棄具有毒性、易燃性、爆炸性、腐蝕性、化學(xué)反應(yīng)性或傳染性，若不加以嚴(yán)格地控制和管理，將對(duì)生態(tài)環(huán)境和人類健康構(gòu)成嚴(yán)懲威脅?？刂莆ｋU(xiǎn)廢物已成為當(dāng)今世界各國(guó)共同面臨的重大環(huán)境問(wèn)題。

一、危險(xiǎn)廢物污染治理狀況及存在的問(wèn)題

我國(guó)是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、工業(yè)化進(jìn)程的加快，危險(xiǎn)廢物的產(chǎn)量越來(lái)越大，且種類繁多、性質(zhì)復(fù)雜、分布廣泛、管理難度較大。從排污申報(bào)登記的統(tǒng)計(jì)數(shù)字看，我國(guó)危險(xiǎn)廢物的產(chǎn)生幾乎涉及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的所有行業(yè)，但其中20個(gè)行業(yè)的危險(xiǎn)廢物產(chǎn)生量占總產(chǎn)生量的30%，其中化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)產(chǎn)生的危險(xiǎn)廢物量占總產(chǎn)生量的40%。

我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)工業(yè)固體廢渣引起足夠重視和嚴(yán)格管理，對(duì)危險(xiǎn)廢物的管理和防治起步較晚。目前，無(wú)論是管理法規(guī)、管理機(jī)構(gòu)，還是處理技術(shù)的研究和處理處置方案都存在不足，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1．有關(guān)的法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不夠全面。我國(guó)于1996年實(shí)施了《固體廢物污染環(huán)境防治法》，1999年發(fā)布了《危險(xiǎn)廢物焚燒污染控制標(biāo)準(zhǔn)》，在法規(guī)中對(duì)危險(xiǎn)廢物防治做了特別規(guī)定，并建立了申報(bào)登記制度和許可證制度，但缺乏統(tǒng)一而詳細(xì)的技術(shù)支持體系，尚未頒發(fā)系統(tǒng)、全面、量化的污染控制標(biāo)準(zhǔn)，只在個(gè)別行業(yè)有極少的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

2．危險(xiǎn)廢物處理技術(shù)水平較低。大多數(shù)危險(xiǎn)廢物只是簡(jiǎn)單堆放或沒(méi)有防滲措施的簡(jiǎn)單填埋，或沒(méi)有尾氣處理的焚燒。甚至有部分危險(xiǎn)廢物未經(jīng)處理就直接排入環(huán)境，造成了嚴(yán)重污染。

3．用于危險(xiǎn)廢物處理設(shè)施與需處理危險(xiǎn)廢物量不配套。隨著化工裝置的大批迅速引進(jìn)和興建，危險(xiǎn)廢物產(chǎn)生量越來(lái)越大。數(shù)字顯示：1995年全國(guó)危險(xiǎn)廢物產(chǎn)生量2690萬(wàn)t，而我國(guó)危險(xiǎn)廢物處理設(shè)施的建設(shè)在20世紀(jì)80年代以前基本是空白，80年代開(kāi)始有企業(yè)建設(shè)危險(xiǎn)廢物焚燒爐，進(jìn)入90年代末期，對(duì)危險(xiǎn)廢物處理設(shè)施的建設(shè)才提到議事日程上。

4．危險(xiǎn)廢物種類繁多、性質(zhì)復(fù)雜、涉及范圍廣，處理技術(shù)需要相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)。

5．缺乏資金支持。危險(xiǎn)廢物處理是一個(gè)高投入、低回報(bào)的公益事業(yè)，僅靠政府投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還應(yīng)引入市場(chǎng)機(jī)制，改變運(yùn)作方式，多方投資，為危險(xiǎn)廢物的處理提供必要的資金支持。

6．危險(xiǎn)廢物排污收費(fèi)方面不僅收費(fèi)偏低，而且也不夠科學(xué)，使工業(yè)企業(yè)對(duì)危險(xiǎn)廢物處理處置十分輕率，無(wú)所顧忌。

正因?yàn)槲ｋU(xiǎn)廢物管理存在以上不足，危險(xiǎn)廢物排放污染事故時(shí)有發(fā)生，對(duì)人體健康和區(qū)域環(huán)境造成了嚴(yán)重危害。1991年到1996年間，平均每年發(fā)生固體廢物污染事故近60起，經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)90億元。隨著中國(guó)工業(yè)的不斷發(fā)展，危險(xiǎn)廢物成為影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一個(gè)不可忽視的重要的環(huán)境問(wèn)題。許多發(fā)達(dá)國(guó)家由于對(duì)工業(yè)危險(xiǎn)廢物管理不善，對(duì)環(huán)境造成了難以治理、甚至不可逆轉(zhuǎn)的惡果，這些深刻而慘痛的教訓(xùn)我們必須引以為戒。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、人民生活水平的日益提高，提高和改善環(huán)境質(zhì)量已成為當(dāng)務(wù)之急，危險(xiǎn)廢物的污染問(wèn)題已越來(lái)越突出，我國(guó)政府已逐步意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題的嚴(yán)重性，危險(xiǎn)廢物的管理與處理處置技術(shù)的研究已成為國(guó)家科技攻關(guān)的重點(diǎn)。

二、對(duì)危險(xiǎn)廢物管理的幾點(diǎn)建議

鑒于以上的認(rèn)識(shí)和分析，強(qiáng)化工業(yè)危險(xiǎn)廢物的管理應(yīng)是當(dāng)務(wù)之急，作為企業(yè)應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作：

1．提高對(duì)工業(yè)危險(xiǎn)廢物管理必要性和重要性的認(rèn)識(shí)。企業(yè)應(yīng)統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)危險(xiǎn)廢物的管理，與對(duì)廢水廢氣管理同樣重視，改變管理不嚴(yán)、輕視危險(xiǎn)廢物的狀況，使這一薄弱環(huán)節(jié)得到應(yīng)有的重視與加強(qiáng)。

2．加快對(duì)企業(yè)危險(xiǎn)廢物污染源調(diào)查，建立排放檔案。通過(guò)科學(xué)全面的調(diào)查監(jiān)測(cè)，對(duì)企業(yè)排放危險(xiǎn)物的性質(zhì)、成分、危害性做到心中有數(shù)，并對(duì)歷年危險(xiǎn)物的種類、數(shù)量、去向、分布、污染性質(zhì)建立排放檔案，以更加有效地控制對(duì)環(huán)境的污染。

3．大力組織開(kāi)展危險(xiǎn)廢物的綜合利用。在自然資源日益緊張的今天，對(duì)廢物的重新認(rèn)識(shí)和再利用顯得更加重要，應(yīng)給予必要的投入，組織科研人員進(jìn)行研究，對(duì)國(guó)外成功利用技術(shù)和先進(jìn)的處理處置技術(shù)的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)推廣，變廢為寶。

4．大力推行清潔生產(chǎn)。改變生產(chǎn)民展模式，走可持續(xù)發(fā)展道路，從污染的末端控制轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)的全過(guò)程控制，使污染物的產(chǎn)生量最小。

5．認(rèn)真貫徹《危險(xiǎn)廢物污染防治技術(shù)政策》。2001年12月17日，國(guó)家環(huán)境保護(hù)總局、國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)、科學(xué)技術(shù)部聯(lián)合發(fā)布了《危險(xiǎn)廢物污染防治技術(shù)政策》，該技術(shù)政策的實(shí)施為各級(jí)環(huán)保部門提供了危險(xiǎn)廢物監(jiān)控管理的政策依據(jù)，為危險(xiǎn)廢物產(chǎn)生企業(yè)收集運(yùn)輸和處理處置提供了技術(shù)指導(dǎo)，并對(duì)我國(guó)危險(xiǎn)廢物管理的階段性目標(biāo)作出了具體規(guī)定，為我國(guó)危險(xiǎn)廢物的管理提供了有力的技術(shù)支撐。

第6篇 物管培訓(xùn)--給排水設(shè)備管理概述

一、給排水設(shè)備系統(tǒng)簡(jiǎn)介

物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)的各種冷水、熱水、開(kāi)水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括以下幾部分:

1.供水設(shè)備系統(tǒng)

供水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)通過(guò)城市供水管網(wǎng),供入小區(qū)內(nèi)的給水設(shè)備系統(tǒng)。它可以劃分為物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的庭院給水及房屋或構(gòu)筑物內(nèi)部給水兩大部分,其中涉及到的設(shè)備設(shè)施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等。

供水系統(tǒng)按照用途分類,基本上可以分為生活用水、生產(chǎn)用水、消防用水三大類,但這三類用水并不一定單獨(dú)設(shè)置給水系統(tǒng)。有時(shí)會(huì)將生活和消防給水共用一個(gè)給水系統(tǒng),或生活、生產(chǎn)、消防共用一個(gè)給水系統(tǒng),這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式,要按用戶(用水設(shè)備)對(duì)水質(zhì)、水溫及小區(qū)外城市管網(wǎng)的給水情況,綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和安全條件,確定合適的給水方式。

2.排水設(shè)備系統(tǒng)

排水設(shè)備系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)用來(lái)排除污廢水及雨雪水的設(shè)備系統(tǒng)。它同樣劃分為房屋或構(gòu)筑物內(nèi)部污廢水、雨雪水排放和物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內(nèi)排水管道、通氣管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外小區(qū)檢查井和排水管道等。

排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同,分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類。排水體制有分流制和合流制。三類水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制,三類水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制,要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。

3.用水設(shè)備

用水設(shè)備指建筑物內(nèi)或構(gòu)筑物內(nèi)各類衛(wèi)生器具和生產(chǎn)用水設(shè)備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設(shè)備等。

4.熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)

這部分是指為滿足對(duì)水溫的某些特定要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常包括開(kāi)水供應(yīng),熱水供應(yīng)。其中涉及到的設(shè)備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、熱循環(huán)管、熱水表、加熱器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。

5.消防設(shè)備

建筑或構(gòu)筑物內(nèi)的消防設(shè)備系統(tǒng)及物業(yè)管理小區(qū)庭院內(nèi)的消防設(shè)備系統(tǒng),主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機(jī)、消防栓、消防泵等。

二、給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容

給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對(duì)給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn)行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏,消防水箱定期調(diào)水放水,以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象,消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。

給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多,根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類而定。但一般主要包括以下幾個(gè)方面:

1.給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理

給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立給排水設(shè)備設(shè)施管理原始資料檔案和設(shè)備維修資料檔案。所有給排水設(shè)備設(shè)施(包括其余的如采暖、空調(diào)等)接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。這類檔案資料主要有:產(chǎn)品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書、供水的試壓報(bào)告等等。建立設(shè)備卡片,應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料,如:給排水設(shè)備類別、型號(hào)、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、開(kāi)始使用日期等。給排水設(shè)備設(shè)施的維修檔案資料主要有:報(bào)修單,每次維修填寫的報(bào)修單,按月、季統(tǒng)計(jì)裝訂,維修管理部門負(fù)責(zé)保管以備存查。運(yùn)行記錄,值班人員每天填寫設(shè)備運(yùn)行記錄,以備存查。檢查記錄,平時(shí)的設(shè)備檢查記錄。運(yùn)行月報(bào),管理部門每月上報(bào)一次運(yùn)行情況總結(jié)。考評(píng)資料,定期或不定期檢查記錄獎(jiǎng)罰情況,每年歸納匯總、裝訂保存。技術(shù)革新資料,設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備更新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料,均為給排水設(shè)備設(shè)施維修資料檔案管理內(nèi)容。

2.給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理

給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理的內(nèi)容主要是規(guī)范給排水設(shè)備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。

3.給排水設(shè)備運(yùn)行管理

給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的內(nèi)容是建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定,確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。

4.給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理

給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理是根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施的性能按照一定的科學(xué)管理程序和制度,以一定的技術(shù)管理要求,對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修更新,確保給排水設(shè)備設(shè)施性能良好。

5.文明安全管理

文明安全管理的內(nèi)容是對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行操作、使用進(jìn)行文明安全管理,定期檢查操作人員、維修人員的安全操作,并進(jìn)行安全作業(yè)訓(xùn)練,還要建立安全責(zé)任制和對(duì)用戶進(jìn)行安全教育,宣傳一些安全規(guī)范的使用知識(shí)。

三、給排水設(shè)備管理機(jī)構(gòu)構(gòu)成及職責(zé)

給排水設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)、日常操作及運(yùn)行管理工作一般由公司工程部完成。

運(yùn)行組人員的主要職責(zé)是:負(fù)責(zé)對(duì)所管轄范圍內(nèi)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行,處理一些一般性故障,協(xié)助維修組人員進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向管理組或經(jīng)理匯報(bào),必須對(duì)所管轄范圍內(nèi)供水及設(shè)備情況有詳盡了解;掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施;定時(shí)巡視設(shè)備運(yùn)行情況,并做好巡查記錄和值班記錄;記錄維修投訴情況,并及時(shí)處理;保持值班室、設(shè)備及水泵房等清潔有序;負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作,禁止非工作人員進(jìn)入,做好防水、防火、防小動(dòng)物的安全管理工作;遇突發(fā)事故,采取應(yīng)急措施,迅速通知相關(guān)人員處理等等。

維修組人員的主要職責(zé)是:熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法;按時(shí)完成設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作,并作好有關(guān)記錄;保證設(shè)備與機(jī)房的整潔;嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程,防止發(fā)生事故;發(fā)生突發(fā)情況,應(yīng)迅速采取應(yīng)急措施,保證設(shè)備的正常完好;定期對(duì)設(shè)備巡視、檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理等等。

管理組人員的主要職責(zé)是:具體負(fù)責(zé)總值班室、倉(cāng)庫(kù)和財(cái)務(wù)管理;負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理和對(duì)外協(xié)調(diào);負(fù)責(zé)人員、車輛、材料、經(jīng)費(fèi)的統(tǒng)一調(diào)度和使用管理;負(fù)責(zé)工具和材料的采購(gòu)、保管和發(fā)放;負(fù)責(zé)文件資料的保管、建檔和發(fā)放;負(fù)責(zé)組織人員進(jìn)行安全技術(shù)和質(zhì)量意識(shí)培訓(xùn)等工作。

為了提高工程部的工作效率,確保各種設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作有序開(kāi)展,并保證緊急情況下及時(shí)派遣人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),在工程部下可設(shè)總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4h全天值班,各設(shè)備的故障情況均應(yīng)報(bào)總值班室,以便總值班室依照工程部經(jīng)理和管理組的指示合理安排人員搶修。

四、給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定

物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專業(yè)管理部門明確各自的管理職責(zé),相互分工通力合作。以北京市為例,居住小區(qū)物業(yè)管理公司與城市各專業(yè)管理部門職責(zé)分工為:

1.給水設(shè)備

高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界,多層樓房以樓外自來(lái)水表為界。界線以外(含計(jì)費(fèi)水表)的供水管線的設(shè)備,由城市供水部門負(fù)責(zé)維護(hù)管理,界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。

2.排水設(shè)備

室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設(shè)施的管理職責(zé)以3.5m路寬為界,凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由城市市政管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;道路寬度3.5m以下的由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理,居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井的維護(hù)管理,由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé),有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。

第7篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的資金結(jié)算

物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)都涉及到貨幣資金的收付,需要連續(xù)、系統(tǒng)、全面地記載和核算,并實(shí)行有效的控制。理所當(dāng)然,資金結(jié)算也是物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)闹饕獌?nèi)容之一。本章對(duì)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的種類、原則、主要方式和票據(jù)作一個(gè)介紹。

一、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義和作用

(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的含義

結(jié)算,是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中的資金了結(jié)和清算。物業(yè)管理公司因商品交換、勞務(wù)供應(yīng)、資金調(diào)撥等業(yè)務(wù)而發(fā)生款項(xiàng)往來(lái)的清算。結(jié)算方式按支付方式的不同,可分為現(xiàn)金結(jié)算和轉(zhuǎn)賬結(jié)算兩種。收方和付方直接以現(xiàn)金進(jìn)行結(jié)算叫現(xiàn)金結(jié)算,適用于單位對(duì)個(gè)人、個(gè)人對(duì)個(gè)人,以及單位之間的零星支付行為。通過(guò)銀行或金融機(jī)構(gòu)劃撥轉(zhuǎn)賬將款項(xiàng)從付款人賬戶劃轉(zhuǎn)到收款人賬戶的貨幣收付結(jié)算叫轉(zhuǎn)賬結(jié)算,它是以存款的轉(zhuǎn)移代替現(xiàn)金的流通。

在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)里,轉(zhuǎn)賬結(jié)算是貨幣收付的主要形式。

在我國(guó),各企業(yè)、單位、個(gè)人之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的款項(xiàng),除少數(shù)按《現(xiàn)金管理暫行條例》規(guī)定可以使用現(xiàn)金結(jié)算以外,大量的都通過(guò)轉(zhuǎn)賬結(jié)算來(lái)完成。這樣做,對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),可以簡(jiǎn)化結(jié)算手續(xù),縮短結(jié)算過(guò)程,有利于資金周轉(zhuǎn)速度的加快,促進(jìn)資金流通。

由于轉(zhuǎn)賬結(jié)算是以信用支付代替現(xiàn)金支付,所以必須根據(jù)交易的性質(zhì)、交易雙方所在的地點(diǎn)和交易發(fā)貨的時(shí)間等條件,制定出不同的結(jié)算方式,明確規(guī)定付款的條件、憑證及其傳遞等內(nèi)容。因此,作為在物業(yè)管理公司工作的同志來(lái)說(shuō),應(yīng)該在社會(huì)主義貨幣信用理論的基礎(chǔ)上,從貨幣與商品矛盾的運(yùn)動(dòng)規(guī)律中,學(xué)習(xí)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的經(jīng)濟(jì)關(guān)系,認(rèn)識(shí)轉(zhuǎn)賬結(jié)算的規(guī)律性,不斷疏通結(jié)算渠道,使物資運(yùn)動(dòng)和貨幣資金運(yùn)動(dòng)緊密地結(jié)合起來(lái)。

在我國(guó),轉(zhuǎn)賬結(jié)算是建立在金融機(jī)構(gòu)同各經(jīng)濟(jì)單位經(jīng)常的、固定的信用關(guān)系基礎(chǔ)上的,通過(guò)金融機(jī)構(gòu)賬戶的資金轉(zhuǎn)移來(lái)實(shí)現(xiàn)貨幣收付關(guān)系。其結(jié)果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉(zhuǎn)集中為銀行信用所代替?？梢?jiàn),社會(huì)主義轉(zhuǎn)賬結(jié)算的實(shí)質(zhì)是以銀行信用流通代替現(xiàn)金流通,并用于清算經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系,它是促進(jìn)流通的一個(gè)工具。

(二)物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用

物業(yè)管理公司結(jié)算業(yè)務(wù)的作用表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(1)可以加快結(jié)算速度和資金周轉(zhuǎn),為物業(yè)管理公司的健康發(fā)展提供保證。這里特別提出轉(zhuǎn)賬結(jié)算方式,一方面能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不同特點(diǎn)的貨幣收付要求,另一方面能夠增強(qiáng)合同紀(jì)律和支付紀(jì)律,為公司及時(shí)收回款項(xiàng)和付出款項(xiàng)提供了一定的保證,密切了資金運(yùn)動(dòng)與物資運(yùn)動(dòng)的結(jié)合,提高了資金的使用效益。因此,能轉(zhuǎn)賬結(jié)算的業(yè)務(wù)應(yīng)盡可能轉(zhuǎn)賬結(jié)算。

(2)能正確、迅速地反映物業(yè)管理公司的日常業(yè)務(wù)并進(jìn)行有效監(jiān)督,使公司能及時(shí)了解業(yè)務(wù)活動(dòng)的全面情況,以便發(fā)現(xiàn)并改進(jìn)工作中存在的問(wèn)題和缺點(diǎn)。

(3)結(jié)算業(yè)務(wù)關(guān)系到各部門、各單位的經(jīng)濟(jì)往來(lái),每筆結(jié)算業(yè)務(wù)一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉(zhuǎn)賬結(jié)算還涉及到金融機(jī)構(gòu),從而為公司的計(jì)劃編制和計(jì)劃考核提供了重要證據(jù)。

二、物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則和要求

(一)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的基本原則

(1)根據(jù)國(guó)家規(guī)定,各單位之間的經(jīng)濟(jì)往來(lái),除按照現(xiàn)金管理辦法規(guī)定可以使用現(xiàn)金的以外,都必須通過(guò)銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算。

凡在銀行辦理結(jié)算的單位或個(gè)人,都必須按照規(guī)定,在銀行開(kāi)有賬戶或交存現(xiàn)金。開(kāi)有賬戶的單位,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金以保證支付。交存現(xiàn)金的,應(yīng)按結(jié)算金額一次交足。

(2)恪守信用,履約付款。辦理結(jié)算的企業(yè)、單位和個(gè)人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結(jié)算,使經(jīng)濟(jì)往來(lái)雙方的資金往來(lái)得以及時(shí)清算。對(duì)于多次失信違約的單位,金融機(jī)構(gòu)會(huì)按相應(yīng)規(guī)定予以制裁。這一原則對(duì)履行付款義務(wù)的當(dāng)事人具有約束力,是維護(hù)經(jīng)濟(jì)合同秩序、保障當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)利益的重要保證。

(3)誰(shuí)的錢進(jìn)誰(shuí)的賬,由誰(shuí)支配,銀行不予墊款。金融機(jī)構(gòu)作為資金結(jié)算的中介機(jī)構(gòu),在辦理結(jié)算時(shí)必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項(xiàng)支付給其指定的收款人;對(duì)存款人的資金,除按國(guó)家法律規(guī)定可以凍結(jié)、扣款外,一律不得代任何單位凍結(jié)和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機(jī)構(gòu)辦理結(jié)算只負(fù)責(zé)辦理結(jié)算當(dāng)事人之間的資金轉(zhuǎn)移,而不能在結(jié)算過(guò)程中為其墊付資金。

(二)物業(yè)管理公司資金結(jié)算的要求

1.開(kāi)立賬戶

開(kāi)立賬戶不僅是辦理結(jié)算的必要條件,也是辦理結(jié)算的先決條件,只有開(kāi)立賬戶,把應(yīng)該交存的款項(xiàng)存入金融機(jī)構(gòu),金融機(jī)構(gòu)才能為他們辦理結(jié)算業(yè)務(wù)。

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bsp; 金融機(jī)構(gòu)賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時(shí)存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設(shè)置和開(kāi)戶條件。

(1)基本存款賬戶的設(shè)置與開(kāi)戶條件

基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金支付的賬戶。存款人的工資、獎(jiǎng)金等現(xiàn)金的支取,只能通過(guò)賬戶辦理。

基本存款賬戶必須是編制預(yù)決算報(bào)表的獨(dú)立預(yù)算會(huì)計(jì)單位或?qū)嵭歇?dú)立經(jīng)濟(jì)核算、獨(dú)立編制財(cái)務(wù)報(bào)表的企業(yè)單位。一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)單位,只能在一個(gè)銀行開(kāi)立一個(gè)基本賬戶。

基本存款賬戶開(kāi)立所需的證明文件為當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人執(zhí)照》或《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》。

基本存款賬戶開(kāi)立的程序是:首先由存款人填制開(kāi)戶申請(qǐng)書,提供規(guī)定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意,并憑中國(guó)人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)核發(fā)的開(kāi)戶許可證,即可開(kāi)立該賬戶。

(2)一般存款賬戶的設(shè)置與開(kāi)戶條件

一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉(zhuǎn)存,與基本存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位開(kāi)立的賬戶。存款人可以通過(guò)本賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和現(xiàn)金繳存,但不能辦理現(xiàn)金支取。

一般存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個(gè)人,并需向開(kāi)戶銀行出具借款合同或借款借據(jù);或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點(diǎn)的附屬非獨(dú)立核算單位,并需向開(kāi)戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨(dú)立核算單位開(kāi)戶的證明。

一般存款賬戶設(shè)置的程序是:填制開(kāi)戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開(kāi)立賬戶。

(3)臨時(shí)存款賬戶的設(shè)置與開(kāi)戶條件

臨時(shí)存款賬戶是指存款人因臨時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要開(kāi)立的賬戶。存款人可以通過(guò)該賬戶辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算和根據(jù)國(guó)家現(xiàn)金管理規(guī)定辦理現(xiàn)金支付。

臨時(shí)存款賬戶設(shè)置的條件和所需的證明文件是:外地臨時(shí)機(jī)構(gòu),并需出具當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C(jī)關(guān)核發(fā)的臨時(shí)執(zhí)照;或是,臨時(shí)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要的單位和個(gè)人,并需出具當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門同意設(shè)立外來(lái)臨時(shí)機(jī)構(gòu)的批文。

臨時(shí)存款賬戶開(kāi)立的程序是:填制開(kāi)戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后,即可開(kāi)立賬戶。

(4)專用存款賬戶的設(shè)置與開(kāi)戶條件

專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開(kāi)立的賬戶。

存款人對(duì)特定用途的資金,由存款人向開(kāi)戶銀行出具相應(yīng)證明即可開(kāi)立該賬戶。

特定用途的資金范圍包括:基本建設(shè)的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。

存款人須向開(kāi)戶銀行出具的證明文件是經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)的文件或國(guó)家有關(guān)文件的規(guī)定。

專用存款戶開(kāi)立的程序是:填制開(kāi)戶申請(qǐng)書,提供相應(yīng)的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經(jīng)銀行審核同意后開(kāi)立賬戶。

2.經(jīng)濟(jì)合同

經(jīng)濟(jì)合同一經(jīng)成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認(rèn)真履行規(guī)定的義務(wù)。如果一方違反合同規(guī)定,給對(duì)方造成損失時(shí),應(yīng)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。經(jīng)濟(jì)合同是銀行辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算、進(jìn)行結(jié)算監(jiān)督、執(zhí)行結(jié)算紀(jì)律的主要依據(jù)。沒(méi)有經(jīng)濟(jì)合同,銀行將不予辦理。

3.結(jié)算紀(jì)律

物業(yè)管理公司是銀行結(jié)算的重要當(dāng)事人,應(yīng)嚴(yán)格遵守結(jié)算紀(jì)律,按照結(jié)算制度辦理結(jié)算,是嚴(yán)肅信用制度、維護(hù)結(jié)算程序的前提條件。公司必須遵守的結(jié)算紀(jì)律可以歸納為:

(1)不準(zhǔn)套取銀行信用,簽發(fā)空頭支票、印章與預(yù)留印鑒不符的支票和遠(yuǎn)期支票;

(2)不準(zhǔn)無(wú)理拒付、任意占用賣方資金;

(3)不準(zhǔn)利用多頭開(kāi)戶轉(zhuǎn)移資金,逃避債務(wù)。

以上三不準(zhǔn)要求物業(yè)管理公司只準(zhǔn)在銀行賬戶余額內(nèi),按照規(guī)定向收款單位或個(gè)人支付款項(xiàng),對(duì)應(yīng)該支付其他單位的款項(xiàng),必須依約履行義務(wù)。

物業(yè)管理公司向外發(fā)出的結(jié)算憑證,必須于當(dāng)日,最遲于次日寄發(fā)。收到的結(jié)算憑證,必須及時(shí)將款項(xiàng)支付給收款人。結(jié)算時(shí)間,同城,一般不超過(guò)2天;異地(全國(guó)或省內(nèi)直接通匯行之間),電匯一般不超過(guò)4天,信匯一般不超過(guò)7天。

三、物業(yè)管理公司資金結(jié)算方式

(一)異地結(jié)算

異地結(jié)算是指不同地區(qū)或城市各單位之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)資金的結(jié)算。我國(guó)物業(yè)管理公司現(xiàn)行的異地結(jié)算方式主要有匯兌結(jié)算、匯票結(jié)算、托收承付結(jié)算、異地委托收款結(jié)算、信用證結(jié)算。

1.匯兌結(jié)算

匯兌結(jié)算是指付款單位委托銀行將款項(xiàng)匯給外地收款單位或個(gè)人的結(jié)算方式。

(1)匯兌結(jié)算有關(guān)規(guī)定

①各單位通過(guò)銀行辦理匯兌結(jié)算是指資金調(diào)撥、清理交易舊欠、往來(lái)賬款和自提自運(yùn)貨物以及采購(gòu)資金等。

②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時(shí),只代單位附寄與匯款有關(guān)的單證。

③單位因急事,將款項(xiàng)匯至交通不方便又無(wú)電訊設(shè)備的地區(qū),可以向開(kāi)戶銀行申請(qǐng)自帶信匯。銀行一般對(duì)自帶信匯嚴(yán)格審查,經(jīng)同意,會(huì)將信匯憑證連同銀行內(nèi)部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點(diǎn):a.保證密封完整,按開(kāi)戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發(fā)生丟失、冒領(lǐng)等事故,一律由匯款單位自己負(fù)責(zé);c.不能將原信匯帶回匯出行。

④銀行會(huì)對(duì)匯款用途審查,必要時(shí)亦可向匯款單位索取有關(guān)匯款用途的證明材料。付款單位自提自運(yùn)的物資必須向銀行提供合同,經(jīng)查驗(yàn)后,銀行應(yīng)在匯款委托書上批注“已驗(yàn)合同,可入收款單位賬戶”。

⑤匯入銀行解付匯款時(shí),一般來(lái)說(shuō),對(duì)單位資金調(diào)撥、清理舊欠、往來(lái)賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗(yàn)合同會(huì)直接收入收款單位賬戶。

⑥單位赴異地采購(gòu)時(shí),匯出銀行會(huì)審查有關(guān)準(zhǔn)予外出采購(gòu)的證明,并在匯款委托書上注有“采購(gòu)資金”。匯入銀行對(duì)匯入的采購(gòu)資金必須憑同意采購(gòu)證明,以匯出單位名義開(kāi)立采購(gòu)賬戶,由銀行按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)管理的有關(guān)規(guī)定監(jiān)督支付。一般來(lái)說(shuō),采購(gòu)資金除采購(gòu)員攜帶少量必備現(xiàn)金外,其余均為轉(zhuǎn)賬且存款不計(jì)息。采購(gòu)員無(wú)權(quán)隨意將采購(gòu)資金轉(zhuǎn)匯,匯入行辦理采購(gòu)資金轉(zhuǎn)匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來(lái)函來(lái)電要求轉(zhuǎn)匯方可辦理。

⑦匯款單位對(duì)匯出款項(xiàng)要求退款時(shí),應(yīng)備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請(qǐng)退匯。匯出行接到申請(qǐng)后,通知匯入行,匯入行對(duì)匯款尚未支付,方可退匯。如果已發(fā)生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對(duì)于收款單位拒絕接收的匯款,應(yīng)立即辦理退匯。匯入行發(fā)出通知,經(jīng)過(guò)2個(gè)月的時(shí)間,查找后仍無(wú)法支付的匯款,也應(yīng)主動(dòng)辦理退匯。

(2)信匯和電匯的核算

①信匯。匯出單位辦理匯款時(shí),應(yīng)該填制四聯(lián)憑證,并在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開(kāi)戶行。其中,第一聯(lián)為匯款單位的回單;第二聯(lián)為匯款單位委托開(kāi)戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯(lián)為收款單位開(kāi)戶行的收款憑證;第四聯(lián)為收款單位作為收款通知或代取款收據(jù)。

收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續(xù)時(shí),匯入行會(huì)取出信匯憑證第四聯(lián),核對(duì)取款人的有關(guān)證件,并將名稱、姓名、證件號(hào)碼批注在空白處。取款人還應(yīng)在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預(yù)留印鑒相符。如果是轉(zhuǎn)賬的,則由收款單位填制兩聯(lián)存款單,第一聯(lián)加蓋銀行業(yè)務(wù)公章后,退給收款單位作為收款依據(jù),第二聯(lián)代收方記賬憑證。

②匯款單位辦理電匯時(shí),應(yīng)該填制三聯(lián)電匯憑證,在第二聯(lián)上簽蓋預(yù)留銀行印鑒,送交開(kāi)戶行;第二聯(lián),給匯款單位的回單;第三聯(lián)匯款單位委托開(kāi)戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯(lián)匯出行憑此拍發(fā)電報(bào)。

收款單位會(huì)收到第三聯(lián)上加蓋銀行業(yè)務(wù)公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關(guān)手續(xù)。

2.匯票結(jié)算

匯票是出票人簽發(fā)的,委托付款人在見(jiàn)票時(shí)或者在指定日期無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。匯票分為銀行匯票和商業(yè)匯票。銀行匯票是由匯款人將款項(xiàng)交給當(dāng)?shù)劂y行,由銀行簽發(fā)給匯款人持往外地辦理轉(zhuǎn)賬結(jié)算或支取現(xiàn)金的票據(jù)。商業(yè)匯票是由收款人或付款人(或承兌申請(qǐng)人)簽發(fā),由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項(xiàng)的票據(jù)。

(1)銀行匯票

匯票簽發(fā)由指定銀行辦理,匯票的轉(zhuǎn)賬解付由各銀行機(jī)構(gòu)辦理,現(xiàn)金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準(zhǔn)流通轉(zhuǎn)讓,不準(zhǔn)涂改偽造。匯票的金額起點(diǎn)為500元。有效期為一個(gè)月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發(fā)的匯票,銀行必須加蓋結(jié)算專用章和使用壓數(shù)機(jī)壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結(jié)算。匯票上指定的收款人,也可以持轉(zhuǎn)賬支取的匯票向匯入地單位辦理結(jié)算。收款單位接受匯票時(shí),應(yīng)審查票面所記載各項(xiàng)內(nèi)容是否無(wú)誤。收款人或背書人受理匯票后,應(yīng)在匯票背面加蓋業(yè)務(wù)用章,連同匯款解訖通知、進(jìn)賬單等,一并送開(kāi)戶行進(jìn)

賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開(kāi)立臨時(shí)存款戶辦理支付,臨時(shí)存款戶只付不收,付完清戶,不計(jì)付利息。匯款人由于匯票超過(guò)有效期或其他原因要求退匯時(shí),可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。

匯款單位委托銀行辦理匯票結(jié)算,應(yīng)填制匯票委托書,詳細(xì)填明匯入地點(diǎn)、匯款用途等項(xiàng)內(nèi)容。有明確收款對(duì)象的應(yīng)詳細(xì)填明收款單位或個(gè)人姓名。需要取現(xiàn)金的,應(yīng)填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯(lián):第一聯(lián)為存根;第二聯(lián)為支款憑證;第三聯(lián)為收入憑證。匯款單位交現(xiàn)金辦理匯票結(jié)算的,第二聯(lián)注銷。匯出行在辦完轉(zhuǎn)賬或收妥現(xiàn)金后,會(huì)簽發(fā)匯票結(jié)算憑證。匯票結(jié)算憑證一式四聯(lián):第一聯(lián)為匯出匯款卡片;第二聯(lián)為匯票;第三聯(lián)為匯款解訖通知;第四聯(lián)為多余款收賬通知。

匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時(shí),應(yīng)當(dāng)備函向匯出行說(shuō)明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發(fā)生短缺一聯(lián)而不能在匯入地辦理結(jié)算時(shí),也應(yīng)當(dāng)按退匯處理。

匯票填明匯入銀行名稱和“現(xiàn)金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請(qǐng)求掛失時(shí),應(yīng)提交三聯(lián)“匯票掛失申請(qǐng)書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個(gè)月后,確未發(fā)生問(wèn)題才可按有關(guān)規(guī)定辦理退款手續(xù)。

(2)商業(yè)匯票

商業(yè)匯票按其承兌人不同,分為商業(yè)承兌匯票和銀行承兌匯票。商業(yè)承兌匯票,由收款人簽發(fā),經(jīng)付款人承兌,或者由付款人簽發(fā)并承兌的票據(jù)。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請(qǐng)人簽發(fā),并由承兌申請(qǐng)人向開(kāi)戶銀行申請(qǐng),經(jīng)銀行審查同意承兌的票據(jù)。

辦理商業(yè)匯票時(shí)的規(guī)定有:

簽發(fā)商業(yè)匯票必須以合法的商品交易為基礎(chǔ),嚴(yán)禁簽發(fā)無(wú)商品交易的匯票;使用商業(yè)匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業(yè)匯票在承兌后,承兌人員有到期無(wú)條件支付票款的責(zé)任;商業(yè)匯票除可以向銀行貼現(xiàn)外,一律不允許作為流通手段;商業(yè)匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個(gè)月,最長(zhǎng)不超過(guò)9個(gè)月,特殊情況可適當(dāng)延期。如屬分期付款,應(yīng)一次簽發(fā)若干個(gè)不同期限的匯票。匯票到期,一律通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬。

商業(yè)匯票可以貼現(xiàn)。商業(yè)匯票貼現(xiàn),是指收款單位需要資金時(shí),把尚未到期的商業(yè)承兌匯票或者銀行承兌匯票轉(zhuǎn)讓給銀行,即由銀行支現(xiàn),其貼現(xiàn)期一般以貼現(xiàn)之日起到匯票到期日止。貼現(xiàn)時(shí),根據(jù)貼現(xiàn)金額和貼現(xiàn)率,計(jì)算出貼現(xiàn)利息,并在貼現(xiàn)金額中預(yù)先扣除,將其余的貼現(xiàn)金額支付給貼現(xiàn)申請(qǐng)人,匯票歸銀行所有。

貼現(xiàn)利息的計(jì)算公式如下:

未到期天數(shù)

銀行貼現(xiàn)的付款額=匯票面額×(1-年貼現(xiàn)率×―――――)

365

匯票到期后,貼現(xiàn)銀行應(yīng)向貼現(xiàn)人索回貼現(xiàn)金額,如果貼現(xiàn)人在銀行的賬戶不足以支付的,無(wú)力贖回商業(yè)匯票,這在實(shí)質(zhì)上如同把匯票賣給銀行,貼現(xiàn)銀行買進(jìn)匯票而支付現(xiàn)款。

3.托收承付結(jié)算

托收承付結(jié)算是收款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同,委托開(kāi)戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同核對(duì)單證或驗(yàn)貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)的一種結(jié)算方式。

托收承付結(jié)算包括托收、承付、劃款和收賬四個(gè)階段。

托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應(yīng)填制“托收承付結(jié)算憑證”,連同有關(guān)單證一并提交開(kāi)戶行。

承付,是付款單位承認(rèn)付款的過(guò)程。驗(yàn)貨付款的承付期限為10天,從運(yùn)輸部門向付款單位發(fā)出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規(guī)定的承付期內(nèi)沒(méi)有向其開(kāi)戶行表示拒付,即為默認(rèn)承付。

劃款和收賬。劃款是指付款單位開(kāi)戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開(kāi)戶行將付款單位開(kāi)戶行劃來(lái)的款項(xiàng)進(jìn)到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點(diǎn)為1000元。

4.異地委托收款結(jié)算

異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據(jù),委托銀行向異地付款單位收取款項(xiàng)的結(jié)算方式。

單位之間的商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他應(yīng)收款項(xiàng),均可使用委托收款結(jié)算方式辦理結(jié)算。委托收款不受金額起點(diǎn)的限制,委托收款的款項(xiàng)劃回,分郵寄劃回和電報(bào)劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開(kāi)戶行發(fā)出付款通知的次日計(jì)算,如遇法定假日,應(yīng)當(dāng)順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒(méi)有足夠的資金支付全部款項(xiàng),可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無(wú)足夠資金支付全部款項(xiàng),銀行會(huì)立即通知付款單位,令其2天內(nèi)將其有關(guān)單證退回銀行,由銀行填制無(wú)款支付通知書,連同有關(guān)單證退回收款單位開(kāi)戶行,轉(zhuǎn)交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關(guān)單證的,由其開(kāi)戶行按每筆委托收款業(yè)務(wù),每天收取罰金0.5元。

5.信用證結(jié)算

這種結(jié)算是付款單位把款項(xiàng)預(yù)先交給銀行,委托銀行開(kāi)出信用證,通知異地收款單位開(kāi)戶銀行轉(zhuǎn)給收款單位,收款單位按照合同和信用證規(guī)定條件發(fā)貨后,銀行代付款單位付給貨款的結(jié)算方式。開(kāi)出信用證的金額起點(diǎn),每份100元,每次清付款項(xiàng)起點(diǎn)為30元。信用證結(jié)算只能轉(zhuǎn)賬,不能提取現(xiàn)金。信用證有效期最長(zhǎng)不超過(guò)60天。

(二)同城結(jié)算

同城結(jié)算是指同一城市或同一縣內(nèi)各單位之間經(jīng)濟(jì)往來(lái)的資金結(jié)算。我國(guó)物業(yè)管理公司現(xiàn)行的同城結(jié)算主要方式有:支票結(jié)算、同城委托收款結(jié)算、商業(yè)匯票結(jié)算、銀行本票結(jié)算。

1.支票結(jié)算

支票是出票人簽發(fā)的,委托辦理支票存款業(yè)務(wù)的銀行或者其他金融機(jī)構(gòu)在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

支票分為現(xiàn)金支票和轉(zhuǎn)賬支票。按《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》規(guī)定,現(xiàn)金支票只能用于支取現(xiàn)金;轉(zhuǎn)賬支票只能用于轉(zhuǎn)賬,不得支取現(xiàn)金。

支票必須記載:表明“支票”的字樣;無(wú)條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規(guī)定事項(xiàng)之一的,支票無(wú)效。

單位簽發(fā)支票,賬戶內(nèi)必須有足夠的資金,不準(zhǔn)簽發(fā)空頭支票。凡超過(guò)銀行存款余額、貸款指標(biāo)、撥款限額,都是空頭支票。對(duì)簽發(fā)空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。

支票實(shí)行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發(fā)的次日算起,到期如遇節(jié)假日順延。對(duì)過(guò)期支票,銀行不予受理。簽發(fā)支票時(shí),要填寫當(dāng)天日期,不準(zhǔn)簽發(fā)遠(yuǎn)期支票。

支票的簽發(fā)只能由單位財(cái)會(huì)部門指定專人負(fù)責(zé),并加蓋存于銀行的預(yù)留印鑒,不準(zhǔn)委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準(zhǔn)涂改,也不準(zhǔn)出借、出租、轉(zhuǎn)讓給其他單位使用,也不準(zhǔn)攜帶蓋好印鑒的空白支票外來(lái)采購(gòu)。每張支票的金額,不得低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的金額起點(diǎn)。

付款單位將已簽發(fā)的支票遺失時(shí),應(yīng)出具公函后向開(kāi)戶行申請(qǐng)掛失止付(登報(bào)聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來(lái)解決。收款單位將收進(jìn)已簽妥的支票遺失,應(yīng)出具公函,并經(jīng)付款單位簽注意見(jiàn)蓋章證明后,到付款單位開(kāi)戶行申請(qǐng)掛失。開(kāi)戶單位將支款印章遺失,應(yīng)由單位出具公函,向開(kāi)戶銀行辦理掛失手續(xù),并將賬戶余額核對(duì)相符,經(jīng)銀行同意后更換印鑒。

2.同城委托收款結(jié)算

同城委托收款是收款單位向開(kāi)戶行提供依據(jù),委托銀行向付款單位收取款項(xiàng)的一種結(jié)算方式。該結(jié)算方式不受金額起點(diǎn)限制。

同城委托收款結(jié)算與異地委托收款結(jié)算是不同的,主要區(qū)別是:

①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;

②同城委托收款結(jié)算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結(jié)算可用郵寄劃回與電報(bào)劃回資金。

3)商業(yè)匯票結(jié)算

商業(yè)匯票在異地和同城結(jié)算中均可使用。其余同前述。

4)銀行本票結(jié)算

銀行本票是申請(qǐng)人將款項(xiàng)交給銀行,由銀行簽發(fā)的,承諾自己在見(jiàn)票時(shí)無(wú)條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據(jù)。

本票自出票日起,付款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2個(gè)月。

銀行本票具有可以代替現(xiàn)金用以流通的特點(diǎn),銀行見(jiàn)票付款。但是銀行本票與現(xiàn)鈔又有本質(zhì)的區(qū)別,它是介于現(xiàn)鈔和支票之間的一種結(jié)算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務(wù)供應(yīng)和其他款項(xiàng)往來(lái)的結(jié)算。收款人拿到本票時(shí)應(yīng)注意:本票是否屬真是否過(guò)期是否有涂改手續(xù)是否符合規(guī)定本票背書是否連續(xù)在同城結(jié)算中,銀行本票可以視同現(xiàn)金。

四、票據(jù)和票據(jù)行為

如前所述,我們可以清楚地看到在物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)馁Y金結(jié)算中經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的票據(jù),作為物業(yè)管理公司的理財(cái)者也必須掌握票據(jù)方面的一些知識(shí),本節(jié)就對(duì)票據(jù)作一個(gè)簡(jiǎn)要介紹。

(一)票據(jù)

1.票據(jù)的概念

票據(jù)的含義有廣義和狹義。廣義的票據(jù)是指商業(yè)上的各種單據(jù),例如發(fā)票、提貨單、核單、保險(xiǎn)單等等;狹義的票據(jù)是指按規(guī)定格式簽發(fā)和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據(jù)是狹義的票據(jù)。

票據(jù)是由出票人簽發(fā)的,約定出票人自己,或要求他人按照規(guī)定

期限向收款人支付一定金額并可流通轉(zhuǎn)讓的書面憑證。票據(jù)是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權(quán)債務(wù)關(guān)系的發(fā)生、轉(zhuǎn)移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權(quán)利財(cái)產(chǎn),持有票據(jù)的人有權(quán)在約定期限向票據(jù)債務(wù)人索取票據(jù)上所表明的貨幣金額。它經(jīng)過(guò)背書轉(zhuǎn)讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過(guò)貼現(xiàn)成為融通資金的工具。

2.票據(jù)的特征

票據(jù)在長(zhǎng)期的使用和流通過(guò)程中形成了各種特征,具體主要體現(xiàn)在:

①票據(jù)是一種有價(jià)證券。票據(jù)是一種表示財(cái)產(chǎn)權(quán)或債權(quán)的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價(jià)值。這種價(jià)值隨票據(jù)的設(shè)立而取得,隨票據(jù)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓,占有票據(jù)就是占有了票據(jù)的價(jià)值。票據(jù)權(quán)力的行使以提示票據(jù)為條件,以交還票據(jù)償付票款為目的。

②票據(jù)是一種設(shè)權(quán)證券。票據(jù)上的權(quán)力和義務(wù),完全由票據(jù)行為創(chuàng)設(shè)。票據(jù)的權(quán)利和義務(wù)設(shè)立后,便于原對(duì)價(jià)關(guān)系相分離,到期必須償付。

③票據(jù)是一種法律要式證券。票據(jù)作為建立在信用基礎(chǔ)上的書面?zhèn)鶆?wù)的支付憑證,必須具備法律規(guī)定的必要形式和內(nèi)容。這就是說(shuō),票據(jù)必須具備法律要式,才能發(fā)生法律效力,否則票據(jù)無(wú)法律效力。換言之,在我國(guó),凡符合《中華人民共和國(guó)票據(jù)法》規(guī)定的票據(jù)才具有法律效力。

④票據(jù)是一種無(wú)因證券。票據(jù)是根據(jù)一定的信用行為等原因而產(chǎn)生的,它的設(shè)立是有因的。但是,票據(jù)一經(jīng)設(shè)立便具有獨(dú)立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,與它所產(chǎn)生或轉(zhuǎn)讓的原因相分離。持票人行使票據(jù)的權(quán)力時(shí),不必向債務(wù)人證明取得票據(jù)的原因,只要具備法律要式,債務(wù)人應(yīng)無(wú)條件支付。

⑤票據(jù)是一種名義證券。票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù)須依據(jù)票據(jù)上所載名義來(lái)決定其效力。超出票據(jù)上的權(quán)利和義務(wù),債務(wù)人概不履行。因此,票據(jù)可以說(shuō)是一種名義證券。

⑥票據(jù)是一種流通證券。票據(jù)可以依據(jù)背書、交付程序而轉(zhuǎn)讓流通,這種轉(zhuǎn)讓流通無(wú)需通知債務(wù)人或征得債務(wù)人的同意,債務(wù)人也不能以未曾接到轉(zhuǎn)讓通知為理由而拒絕承擔(dān)義務(wù)。

⑦票據(jù)是一種返還債券。票據(jù)的債權(quán)人在接受給付時(shí),必須將票據(jù)交還債務(wù)人,使票據(jù)關(guān)系終結(jié)。若票據(jù)金額是由次債務(wù)人因被追索而償還時(shí),則債權(quán)人返還票據(jù)后,票據(jù)清償人可以向其前手進(jìn)行追索。

3.票據(jù)的種類

①匯票

按不同標(biāo)準(zhǔn),匯票還可分為:

a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。

b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期匯票(見(jiàn)票即付)和遠(yuǎn)期匯票。

c.按有無(wú)附屬單證,可分為跟單匯票和光票。

d.按流通領(lǐng)域的不同,可分為國(guó)內(nèi)匯票和國(guó)外匯票。

e.按使用貨幣的不同,可分為本國(guó)貨幣匯票和國(guó)外貨幣匯票。

f.按匯票上是否說(shuō)明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。

②本票

a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業(yè)本票。

b.按付款時(shí)間的不同,可分為即期本票和遠(yuǎn)期本票。

c.按本票上是否說(shuō)明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。

d.按本票產(chǎn)生基礎(chǔ)不同,可分為交易性本票和融資性本票。

③支票

a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。

b.按支票上有無(wú)劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。

此外,票據(jù)根據(jù)主債務(wù)人不同,可分為商業(yè)票據(jù)和銀行票據(jù);票據(jù)根據(jù)用途不同,可分為隨物性票據(jù)和融資性票據(jù)。

(二)票據(jù)行為

票據(jù)行為主要有以下八種:

1.出票

出票是創(chuàng)造票據(jù)的行為,即簽發(fā)票據(jù)。出票的具體行為是開(kāi)票和交付。開(kāi)票是出票人按照票據(jù)的要式和付款人的約定開(kāi)出票據(jù),并加上自己簽章的行為。交付是物權(quán)的自愿轉(zhuǎn)移,是指票據(jù)持有者從一個(gè)人轉(zhuǎn)移至另一個(gè)人的行為。不得簽發(fā)無(wú)代價(jià)的票據(jù)用以騙取銀行或者其他票據(jù)當(dāng)事人的資金。

票據(jù)必須記載下列事項(xiàng):

①表明某種票據(jù)的字樣;

②無(wú)條件支付的承諾或委托;

&

nbsp; ③確定的金額;

④付款人名稱;

⑤收款人名稱;

⑥出票日期;

⑦出票人簽章。

票據(jù)上未記載以上規(guī)定事項(xiàng)之一的,票據(jù)無(wú)效。

2.背書

背書是以票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓為目的的行為。通過(guò)背書,使票據(jù)的權(quán)利從背書人轉(zhuǎn)移至被背書人,由被背書人取得票據(jù)所有權(quán)。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據(jù)以背書轉(zhuǎn)讓或者以背書將一定的票據(jù)權(quán)利授予他人行使時(shí),必須記載被背書人的名稱。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),背書應(yīng)當(dāng)連續(xù)即轉(zhuǎn)讓票據(jù)的背書人與受讓票據(jù)的被背書人在票據(jù)上簽章依次前后銜接。以背書轉(zhuǎn)讓的票據(jù),后手應(yīng)當(dāng)對(duì)其直接前手背書的真實(shí)性負(fù)責(zé)。背書不得附有條件,若背書時(shí)附有條件的,則所附條件不具有票據(jù)上的效力。背書人以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)后,承擔(dān)保證其后手所持票據(jù)承兌和付款的責(zé)任。背書人在票據(jù)上記載“不得轉(zhuǎn)讓”字樣,其后手再背書轉(zhuǎn)讓的,原背書對(duì)后手的被背書人不承擔(dān)保證責(zé)任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權(quán)代背書人行使被委托的票據(jù)權(quán)利,但被背書人不能再以背書轉(zhuǎn)讓票據(jù)權(quán)利。

3.承兌

承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質(zhì)上是一種附屬票據(jù)行為,但卻是確定付款人責(zé)任的一個(gè)重要步驟。

承兌有兩個(gè)具體行為:

(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)在到期日前向付款人提示承兌。見(jiàn)票后定期付款的匯票,持票人應(yīng)自出票日起一個(gè)月內(nèi)向付款人提示承兌。

(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據(jù)上作文字記載并簽章,表明對(duì)票據(jù)承擔(dān)支付義務(wù)。若提示承兌時(shí),付款人不同意承擔(dān)支付義務(wù),則發(fā)生拒絕承兌行為。付款人對(duì)向其提示承兌的匯票,應(yīng)當(dāng)自收到提示承兌的匯票之日起3天內(nèi)承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)到期必須付款的責(zé)任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。

4.保證

保證是保證人對(duì)于出票、承兌、背書行為所發(fā)生的債務(wù)予以擔(dān)保的票據(jù)行為。保證的目的是為了加強(qiáng)票據(jù)的可靠性,提高票據(jù)的信用程度。保證人由票據(jù)債務(wù)人以外的他人擔(dān)當(dāng),其承擔(dān)保證責(zé)任。保證不能附有條件,附有條件不影響對(duì)票據(jù)的保證責(zé)任。被保證的票據(jù),保證人與被保證人對(duì)持票人承擔(dān)連帶責(zé)任。票據(jù)到期后不能付款的,持票人有權(quán)向保證人請(qǐng)求付款,保證人應(yīng)該足額付款。

5.貼現(xiàn)

貼現(xiàn)是持票人在票據(jù)未到期時(shí),為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據(jù)轉(zhuǎn)讓行為。貼現(xiàn)有貼現(xiàn)、轉(zhuǎn)貼現(xiàn)和再貼現(xiàn)。具體情況,如前所述。

6.付款

付款是票據(jù)到期,持票人作出付款提示,主債務(wù)人支付票款的經(jīng)濟(jì)行為。見(jiàn)票即付的票據(jù),自出票日起一個(gè)月內(nèi)持票人應(yīng)向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見(jiàn)票后定期付款的票據(jù),自到期日10天內(nèi)持票人向承兌人提示付款。在我國(guó),匯票金額為外幣的,按照付款日的市場(chǎng)匯價(jià),以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當(dāng)付款人依法足額付款后,票據(jù)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系結(jié)束。

7.退票

退票是指承兌人把申請(qǐng)承兌的票據(jù)或付款人把持票人用以付款提示的票據(jù)退還給持票人的行為。實(shí)際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。

8.追索

第8篇 物管培訓(xùn)--給排水維修養(yǎng)護(hù)管理

一、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé)

物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好,延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命,避免發(fā)生意外事故,工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》,并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。在制定過(guò)程中,要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況,合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況,維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況,以便用戶作好準(zhǔn)備,遇突發(fā)事故停水,應(yīng)向用戶作出解釋。

二、維修組的運(yùn)作程序

維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理,對(duì)于運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)管理組調(diào)動(dòng)后,由維修組負(fù)責(zé),運(yùn)行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報(bào)告后,應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng),進(jìn)行搶修;維修組成員下班后離開(kāi)駐地應(yīng)向組長(zhǎng)報(bào)告去向,以便緊急情況下緊急調(diào)動(dòng)。

三、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)

1.水泵的維修養(yǎng)護(hù)

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有:檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現(xiàn)象,應(yīng)加注潤(rùn)滑油,如有異常摩擦聲響,則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承,如有卡住、碰撞現(xiàn)象,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪,如軸鍵槽損壞嚴(yán)重,則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸,檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應(yīng)加壓盤根,清潔水泵外表,若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重,則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆,重新刷油漆,檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞,如損壞則應(yīng)更換,檢查機(jī)組螺栓是否緊固,如松弛則應(yīng)擰緊。

2.控制柜的維修養(yǎng)護(hù)

維修組對(duì)控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有:清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼,務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物;檢查、緊固所有的接線頭,對(duì)于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換,檢查柜內(nèi)所有的線頭的號(hào)碼管是否清晰,有否脫落,及時(shí)整改,對(duì)于交流接觸器,應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應(yīng)更換;檢查復(fù)位彈簧是否正常工作,然后擰緊所有緊固件;自耦減壓?jiǎn)?dòng)器的電阻不低于0.5mω,否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理;外殼接地可靠,如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理,然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無(wú)損,導(dǎo)線接頭有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷,如有則維修或更換;自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)電阻應(yīng)不低于100mω,否則應(yīng)烘干,在開(kāi)關(guān)閉合或斷開(kāi)過(guò)程中,應(yīng)無(wú)卡位現(xiàn)象,觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn),檢查動(dòng)作是否可靠,信號(hào)輸出是否正確;信號(hào)燈、指示燈是否指示正常,如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換;運(yùn)傳壓力表信號(hào)線接頭是否腐蝕,如有則重新焊接或更換。

3.電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)

外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測(cè)絕緣電阻,電阻應(yīng)不低0.5mω,否則應(yīng)烘干處理,電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密,電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響,電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴(yán)重,若嚴(yán)重應(yīng)重新油漆。

4.相關(guān)閥門、管道及附件的維修養(yǎng)護(hù)

閘閥密封膠墊是否漏水,如有則應(yīng)更換,黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩,對(duì)閥桿加黃油潤(rùn)滑,銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應(yīng)更換,清除壓力室內(nèi)污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。

四、水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)

水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次,若遇特殊情況可增加清洗次數(shù),清洗時(shí)的程序如下:

1.首先關(guān)閉進(jìn)水總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開(kāi)啟泄水閥,抽空水池、水箱中的水。

2.泄水閥處于開(kāi)啟位置,用鼓風(fēng)機(jī)向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進(jìn)新鮮空氣。

3.用燃著的蠟燭放入池底不會(huì)熄滅,以確定空氣是否充足。

4.打開(kāi)水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時(shí)照明。

5.清洗人員進(jìn)入水池、水箱后,對(duì)池壁、池底洗刷不少于三遍,并對(duì)管道、閥門、浮球按上述維修養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行檢修保養(yǎng)。

6.清洗完畢后,排除污水,然后噴灑消毒藥水。

7.關(guān)閉泄水閥,注入清水。

五、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

室外給排水管道每半年全部檢查一

次,水管閥門完好,無(wú)滲漏,水管通暢無(wú)阻塞,若有阻塞,應(yīng)清除雜物,若管道坡度不正確,應(yīng)重新鋪設(shè),明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對(duì)易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標(biāo)識(shí)清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次,要求噴水設(shè)施完好,噴水管道無(wú)銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養(yǎng)護(hù)一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標(biāo)識(shí)是否齊全,對(duì)水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)行修補(bǔ)、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開(kāi)換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數(shù)的5%進(jìn)行試水,清掃箱內(nèi)外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標(biāo)志,標(biāo)志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無(wú)堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無(wú)裂縫。

六、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

1.消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)

室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及程序見(jiàn)上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對(duì)于自動(dòng)噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù),其維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下:

①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥,報(bào)警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無(wú)故障狀態(tài)。

②每天檢查一次警鈴,啟動(dòng)是否靈活,打開(kāi)試警鈴閥,水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào),如果警鈴不動(dòng)作,應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道。

③每月對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時(shí)更換。

④每月檢查系統(tǒng)控制閥門處于開(kāi)啟狀態(tài),保證閥門不會(huì)誤關(guān)閉。

⑤每?jī)蓚€(gè)月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn),按分區(qū)逐一打開(kāi)末端試驗(yàn)裝置放水閥,試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。

當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后,應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。

2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護(hù)

住戶在使用過(guò)程中,由于使用不當(dāng)或前期隱患,會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題,需要進(jìn)行及時(shí)維修和正常養(yǎng)護(hù),所涉及的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下:

①個(gè)別樓層停水。要先關(guān)掉總閥,打開(kāi)支管閥門,檢查堵塞原因。及時(shí)更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時(shí)通知管理處,以便派專業(yè)人員前來(lái)檢查維修。

②維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門,查看水表,如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明墻內(nèi)水管破損漏水,然后關(guān)閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開(kāi)總閥看是否漏水,如無(wú)漏水,補(bǔ)好水泥,恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動(dòng)墻內(nèi)水管。

③閥門接頭漏水。關(guān)閉自來(lái)水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應(yīng)拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應(yīng)及時(shí)更換閥門或接頭。然后告知用戶,應(yīng)愛(ài)護(hù)使用,旋扭閥門不要用力過(guò)度。

④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應(yīng)先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應(yīng)更換水龍頭,檢修完畢后,打開(kāi)總閥門,反復(fù)開(kāi)關(guān)水龍頭,開(kāi)關(guān)自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開(kāi)關(guān)不要用力過(guò)度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應(yīng)打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內(nèi)蓄水,到一定水量存放5min,查看相關(guān)部位有無(wú)漏水。如沒(méi)有則修整飾面,然后告知用戶,使用時(shí)注意清潔。

⑥疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開(kāi)檢查口檢查,不通時(shí)再使用疏通機(jī)直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗(yàn),并告知用戶,使用時(shí)不要向管道亂丟雜物。

⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管,檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴(yán)重更換彎管,不嚴(yán)重可用生膠帶密封接口契損處,達(dá)到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗菜(臉)盆。

當(dāng)然室內(nèi)各類衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外,還會(huì)出現(xiàn)各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時(shí)動(dòng)作規(guī)范,注意清潔之外,一旦出現(xiàn)情況不要擅自進(jìn)行修改,應(yīng)按照一定程序及時(shí)通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時(shí)間。

七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序

為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時(shí)進(jìn)行,室內(nèi)維修應(yīng)遵循一定的程序進(jìn)行:

1.住戶(使用者)向管理處申請(qǐng)。

2.值班人員填寫“維修登記表”。

3.維修組組長(zhǎng)(班長(zhǎng))派工,并填寫“派工單”。

4.維修工準(zhǔn)備好工具,帶上“派工單”上門維修,進(jìn)門時(shí),應(yīng)首先出示工作牌,用語(yǔ)禮貌,查看現(xiàn)場(chǎng)后,按公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià),經(jīng)業(yè)主同意后進(jìn)行維修。

5.維修過(guò)程應(yīng)遵守操作規(guī)程,注意安全。

6.維修完畢后,請(qǐng)住戶(使用者)驗(yàn)收

,驗(yàn)收后,請(qǐng)業(yè)主在“派工單”上寫下意見(jiàn),并簽名。

7.派工單一式三份,維修班、住戶、管理處收費(fèi)處各保留一份。

八、室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設(shè)備設(shè)施能安全、有效、長(zhǎng)久的使用,確保住戶(使用者)提出的服務(wù)要求能得到滿足,特制定維修服務(wù)過(guò)程中的一些標(biāo)準(zhǔn)及要求,主要包括以下幾個(gè)方面:

1.預(yù)約維修時(shí)間

接到維修申請(qǐng)后無(wú)特殊情況,30min內(nèi)到達(dá),按住戶(或使用人)約定時(shí)間,如暫時(shí)沒(méi)有維修人員應(yīng)向住戶解釋,另約時(shí)間。

2.維修時(shí)間

原則上小故障30min內(nèi),一般故障2h內(nèi)(不超過(guò)8h),較難故障不超過(guò)3天。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無(wú)水等,維修時(shí)間一般不超過(guò)2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內(nèi),最長(zhǎng)不超過(guò)8h,如需改管視實(shí)際情況由班長(zhǎng)確定,廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下,一般在4h內(nèi),如大面積或難以處理的最長(zhǎng)不超過(guò)3天,并在維修后2周內(nèi),每周不少于1次回訪;房間沒(méi)水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修,水池定期清洗外,定期保養(yǎng)要提前1天通知,臨時(shí)停水要寫出停水告示。

3.提供材料

維修過(guò)程中提供的材料應(yīng)100%合格。

4.服務(wù)態(tài)度

維修人員上門服務(wù)或接待住戶的報(bào)修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

九、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)

無(wú)論是室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),還是室內(nèi)給排水設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù),為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作的正常進(jìn)行,也為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作達(dá)到用戶滿意,同時(shí)使給排水各種設(shè)備設(shè)施延長(zhǎng)使用壽命,避免出現(xiàn)故障,因此,必須按標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢驗(yàn)。其檢驗(yàn)職責(zé)及檢驗(yàn)內(nèi)容如下:

1.檢驗(yàn)職責(zé)

一般要求維修班班長(zhǎng)對(duì)每日派工單進(jìn)行檢驗(yàn),并對(duì)所管轄的公共部分進(jìn)行巡視。管理處負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪,工程部經(jīng)理及工程師負(fù)責(zé)周檢。

2.檢驗(yàn)內(nèi)容

第9篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容

物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)內(nèi)容包括基本業(yè)務(wù)、輔助業(yè)務(wù)及內(nèi)部業(yè)務(wù)。物業(yè)管理公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)、微利服務(wù)、規(guī)模管理的基本特性,決定了它的業(yè)務(wù)內(nèi)容的廣泛性的特點(diǎn)。

一、物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)

物業(yè)管理公司的基本業(yè)務(wù)涉及范圍相當(dāng)廣泛,主要包括:

(一)前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理包括從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始,到物業(yè)建設(shè)以及物業(yè)的銷售、租賃活動(dòng)的管理。

(二)物業(yè)的使用管理

物業(yè)的使用管理包括建筑物的維修和定期養(yǎng)護(hù),輔助設(shè)備的定期檢修保養(yǎng),保證供水、電、熱、氣以及電梯和消防系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn),保證道路、污水排放管道暢通無(wú)阻。

(三)環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理

環(huán)境養(yǎng)護(hù)與管理包括維護(hù)物業(yè)整體規(guī)劃不受破壞,制止亂搭亂建、亂貼亂畫等行為;做好物業(yè)管理綠化和室外保潔工作;做好防盜、治安保衛(wèi)工作,維護(hù)公共秩序和交通秩序等。

(四)物業(yè)產(chǎn)權(quán)戶籍管理

物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理包括產(chǎn)權(quán)、戶籍的登記和確認(rèn),以及房屋交換的管理等。

(五)提供全方位、多層次的后期服務(wù)

全方位、多層次的后期服務(wù)包括專項(xiàng)服務(wù)及特約服務(wù)。專項(xiàng)服務(wù)包括房屋裝飾、裝修、家電維修、代收各種費(fèi)用等,特約服務(wù)包括代賣代租物業(yè)、代辦票務(wù)、代接送小孩入托、代換液化氣、代辦酒席、代收發(fā)信件、介紹工作和家教等。

二、物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務(wù)

物業(yè)管理公司的輔助業(yè)務(wù)是指物業(yè)管理以外的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),如興辦餐飲服務(wù)業(yè),開(kāi)辦房屋裝飾材料、衛(wèi)生潔具、家用電器公司等,創(chuàng)辦幼兒園、托兒所、門診部、圖書館、電影院、歌舞廳等文化娛樂(lè)場(chǎng)所等。物業(yè)管理公司可根據(jù)自己的特長(zhǎng),興辦物業(yè)管理以外的服務(wù)業(yè)務(wù)。

三、物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)

物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)是指企業(yè)內(nèi)部的管理與協(xié)調(diào)工作。物業(yè)管理公司的內(nèi)部業(yè)務(wù)主要應(yīng)該抓好以下工作:

(一)人才的選用與培訓(xùn)

人才是企業(yè)之本。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終是人才的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理公司要重視和加強(qiáng)人才管理,就必須做好人才的選拔、培訓(xùn)和使用等各方面工作。特別是人才的培訓(xùn)與再培訓(xùn),是提高員工的專業(yè)技能和職業(yè)道德、提高物業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵。

(二)勞動(dòng)與分配管理

采用聘任制招聘人才,制訂合理的勞動(dòng)定額和崗位責(zé)任,嚴(yán)肅勞動(dòng)紀(jì)律,確定報(bào)酬和獎(jiǎng)懲方式,實(shí)行報(bào)酬與績(jī)效掛鉤,能者多勞,多勞多得多獎(jiǎng)。這是企業(yè)高效運(yùn)轉(zhuǎn)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的重要保障。

(三)設(shè)備維修管理

物業(yè)管理公司在對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、檢查時(shí),必須配備一整套的儀器設(shè)備和專用工具,對(duì)這些設(shè)備也需要管理和維護(hù),要做到有專人負(fù)責(zé),定期維修保養(yǎng),嚴(yán)格按照操作要求使用,等等。

(四)服務(wù)質(zhì)量管理

物業(yè)管理公司要向業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),首先必須根據(jù)合同要求確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),要培訓(xùn)員工,使他們都達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的要求;其次則要實(shí)行全員質(zhì)量管理,抓好服務(wù)質(zhì)量的考核與監(jiān)督,真正做到以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)維護(hù)好業(yè)主和用戶的切身利益。

(五)多種經(jīng)營(yíng)管理

多種經(jīng)營(yíng)效益的好壞,在物業(yè)管理公司中具有很重要的地位。經(jīng)營(yíng)得好,不僅能為業(yè)主和用戶提供更為豐富的服務(wù)內(nèi)容,而且可彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足,并為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。所以,多種經(jīng)營(yíng)的好壞對(duì)物業(yè)管理公司也是非常重要的。

第10篇 物管培訓(xùn)--供暖設(shè)備運(yùn)行管理

一、供暖系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的操作管理

1.供暖設(shè)備設(shè)施操作管理的職責(zé)

供暖設(shè)備設(shè)施的操作管理規(guī)程由工程部與供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行組共同制定,或由物業(yè)管理公司委托專門的供熱管理公司負(fù)責(zé)制定。具體的操作由采暖期內(nèi)當(dāng)值的值班人員負(fù)責(zé),嚴(yán)格按規(guī)程要求操作。供暖系統(tǒng)運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)和監(jiān)督操作規(guī)程的實(shí)施。

2.供暖設(shè)備鍋爐開(kāi)爐前的檢查

鍋爐開(kāi)爐前要檢查鍋爐給水及水壓是否正常,檢查系統(tǒng)內(nèi)的閥門是否均已打開(kāi),保證所有閥門處于開(kāi)啟狀態(tài),并由工程部管理組負(fù)責(zé)通知公共事務(wù)部,通知各住戶家內(nèi)留人。檢查鍋爐房?jī)?nèi)各有關(guān)信號(hào)燈是否正常,如有不正常應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修。手動(dòng)供水泵轉(zhuǎn)3圈,應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無(wú)阻滯。

3.供暖設(shè)備鍋爐的開(kāi)爐操作

在鍋爐運(yùn)行前,應(yīng)首先合上水泵控制箱電源,按下水泵啟動(dòng)按鈕啟動(dòng)水泵,然后對(duì)于燃油鍋爐合上燃燒機(jī)的電源開(kāi)關(guān),將開(kāi)關(guān)置于“燃燒”位置,這時(shí)燃燒機(jī)的電動(dòng)機(jī)立即啟動(dòng),點(diǎn)火電機(jī)產(chǎn)生電火花,約過(guò)7s的預(yù)吹風(fēng)時(shí)間后,電磁閥會(huì)自動(dòng)打開(kāi)噴嘴噴出油霧,油霧被電火花點(diǎn)燃后形成火焰,點(diǎn)火電機(jī)再延伸15s后停止點(diǎn)火,燃燒機(jī)開(kāi)始進(jìn)入正常工作,若點(diǎn)火沒(méi)有成功,25s后燃燒機(jī)上會(huì)亮起故障紅燈,此時(shí)再經(jīng)過(guò)3min后可以再次按恢復(fù)按鈕,重新啟動(dòng)燃燒機(jī),最多啟動(dòng)3次,若不成功,則需查找原因排除故障后允許啟動(dòng)。對(duì)于燃煤鍋爐,水泵啟動(dòng)后,啟動(dòng)燃燒系統(tǒng)的運(yùn)煤裝煤的行車,保證及時(shí)把煤加入煤斗。同時(shí)電機(jī)帶動(dòng)爐排運(yùn)轉(zhuǎn),后啟動(dòng)送風(fēng)機(jī),點(diǎn)火燃燒,鍋爐開(kāi)始運(yùn)行。

鍋爐開(kāi)始運(yùn)行后,派運(yùn)行組人員或維修人員對(duì)室外管網(wǎng)及室內(nèi)供暖系統(tǒng)進(jìn)行巡查,出現(xiàn)滴水、漏水、暖氣不熱等現(xiàn)象應(yīng)查找原因,及時(shí)整修。鍋爐房值班員在啟動(dòng)成功后,應(yīng)繼續(xù)觀察10min,查看有無(wú)異常聲響或振動(dòng),有無(wú)漏油、漏水現(xiàn)象。煙色及水溫變化是否正常,燃燒機(jī)控制箱、水泵控制箱有無(wú)異常氣味,若有問(wèn)題及時(shí)修整,若一切正常啟動(dòng)成功。

4.供暖設(shè)備鍋爐的停機(jī)操作

當(dāng)采暖期已過(guò),停爐時(shí),應(yīng)先將燃燒機(jī)轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“停止”位置,燃燒系統(tǒng)停止燃燒,當(dāng)水溫降到45℃左右時(shí),按下水泵“停止”按鈕,水泵停止供水,及時(shí)拉下水泵控制箱電源開(kāi)關(guān),檢查鍋爐及附件有無(wú)不正常情況,如有應(yīng)及時(shí)整改。

二、供暖設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理

1.供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理職責(zé)

供暖設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程由工程部經(jīng)理與管理組、運(yùn)行組、維修組按照iso9002操作標(biāo)準(zhǔn)制定。工程部管理組負(fù)責(zé)運(yùn)行管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程的實(shí)施情況,工程部供暖設(shè)備運(yùn)行組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)運(yùn)行管理的組織實(shí)施,供暖設(shè)備運(yùn)行組當(dāng)值值班員負(fù)責(zé)運(yùn)行操作的具體實(shí)施。

2.運(yùn)行管理中的巡視監(jiān)控內(nèi)容

當(dāng)供暖系統(tǒng)開(kāi)始運(yùn)行后,當(dāng)值值班員每隔2h巡視一次,巡視部位包括鍋爐房及室外管網(wǎng)。鍋爐房?jī)?nèi)要對(duì)鍋爐本體、燃燒機(jī)、水泵機(jī)組、電氣控制系統(tǒng)及各種附屬裝置(如閘閥、油箱、熱水箱)進(jìn)行巡視,巡視內(nèi)容主要有:各連接處是否有漏油、漏水現(xiàn)象;是否有異常的聲響和振動(dòng),是否有異常氣味,觀察排煙的顏色是否正常,燃燒火焰是否穩(wěn)定,觀察鍋爐的水溫是否變化正常,查看鍋爐水位、油箱油位、水質(zhì)機(jī)組的電機(jī)溫度是否太高,風(fēng)葉是否碰殼,水泵是否漏水成線,有無(wú)松弛的螺栓、螺母。控制箱內(nèi)各指示燈是否正常,各元器件是否動(dòng)作可靠,有無(wú)燒傷、過(guò)熱、打火現(xiàn)象。室外巡視主要是查看供暖溝有無(wú)大量滲漏水現(xiàn)象。在巡視過(guò)程中,出現(xiàn)不正常的情況值班員應(yīng)及時(shí)處理,處理不了的問(wèn)題,詳細(xì)匯報(bào)給組長(zhǎng)和管理組,請(qǐng)求維修組支援。并且值班員應(yīng)根據(jù)用戶或用熱部門的要求,適當(dāng)調(diào)整鍋爐熱水溫度。

3.運(yùn)行中異常情況處理

(1)鍋爐房發(fā)生水浸時(shí)的處置

當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí),視進(jìn)水情況關(guān)掉運(yùn)行中鍋爐,拉下總電源開(kāi)關(guān),堵住漏水源,若漏水嚴(yán)重,盡力阻滯進(jìn)水,并立即通知值班組長(zhǎng)和管理處。漏水源堵住以后,應(yīng)立即對(duì)漏水設(shè)備進(jìn)行除濕處理,確認(rèn)水已消除,各絕緣電阻符合要求后,開(kāi)機(jī)試運(yùn)行,如無(wú)異常即可投入運(yùn)行。

(2)供熱管網(wǎng)突然損壞

當(dāng)供熱管網(wǎng)大量漏水,應(yīng)通過(guò)室外管溝的檢查口進(jìn)行檢查尋找損壞部位,然后關(guān)閉供水管上的分段閥門進(jìn)行整修或更換,在整修時(shí)由于水管上余壓比較大,水溫較高,應(yīng)注意工作的安全性。一般在采暖期到來(lái)之前,應(yīng)對(duì)外網(wǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的維修保養(yǎng),以使運(yùn)行中避免異常情況的出現(xiàn)。

(3)散熱設(shè)備漏水

若散熱設(shè)備漏水,應(yīng)查找原因,是因?yàn)樯崞旧碣|(zhì)量問(wèn)題,還是安裝時(shí)不嚴(yán)密,然后關(guān)閉暖氣進(jìn)水閥,拆下散熱設(shè)備,進(jìn)行整修,整修完畢,重新裝上。

(4)鍋爐運(yùn)行中常見(jiàn)故障的處理

①鍋爐的壓力下降。熱水供暖系統(tǒng)在充水過(guò)程中,鍋爐壓力表長(zhǎng)時(shí)間達(dá)不到應(yīng)有的

靜壓,或在運(yùn)行過(guò)程中壓力不穩(wěn),壓力下降很嚴(yán)重,則表明系統(tǒng)中有大量泄漏需馬上查找及時(shí)修補(bǔ)。

②鍋爐溫度急劇上升。鍋爐點(diǎn)火后,溫度表在短時(shí)間內(nèi)急驟上升,這種情況應(yīng)立即停止運(yùn)行,出現(xiàn)這種情況的原因主要有循環(huán)水泵沒(méi)有啟動(dòng),管路里沒(méi)有循環(huán)水;鍋爐出口處的閥門沒(méi)有打開(kāi),致使鍋爐燒死水。

③循環(huán)水泵入口處壓力低于正常值。通常是由于閥門開(kāi)啟度不夠,或水過(guò)濾器被堵塞等原因,應(yīng)及時(shí)排除。

④停電時(shí)的緊急處理。停電時(shí),應(yīng)立即停火,關(guān)閉風(fēng)門,關(guān)閉電源,密切注意鍋爐的壓力、溫度變化,熱水鍋爐為了防止汽化,應(yīng)關(guān)閉鍋爐出水閥,打開(kāi)緊急排放閥,利用回水降溫,或向鍋爐補(bǔ)水降溫。然后按照柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程要求,啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī),重新啟動(dòng)鍋爐。

⑤熱水鍋爐的水擊。為了防止鍋爐內(nèi)水擊,上水時(shí),要打開(kāi)排氣閥排除系統(tǒng)里的空氣,點(diǎn)火前,循環(huán)水泵循環(huán)一段時(shí)間,以使供暖系統(tǒng)中空氣排除干凈。

(5)暖氣不熱的原因及處理

①大面積的暖氣不熱。如果供暖區(qū)內(nèi)大多數(shù)的散熱器不熱,室溫達(dá)不到要求,主要原因有:鍋爐出力不夠;循環(huán)水泵水量不足;鍋爐運(yùn)行存在問(wèn)題。

②末端用戶暖氣不熱。距離鍋爐房最遠(yuǎn)的建筑物內(nèi)暖氣不熱或溫度較低,主要原因是設(shè)計(jì)不合理或沒(méi)有認(rèn)真進(jìn)行運(yùn)行前的初調(diào)節(jié),室外管道存在水平失調(diào)現(xiàn)象。要改進(jìn)設(shè)計(jì)或調(diào)節(jié)各環(huán)節(jié)上閥門開(kāi)啟度。

③室內(nèi)暖氣局部不熱。出現(xiàn)這種情況原因可能是分支路閥門沒(méi)有打開(kāi)或開(kāi)啟度不夠;供水干管上集氣等原因,應(yīng)調(diào)整閥門開(kāi)啟度及排出氣體。

④個(gè)別散熱器不熱。散熱器不熱的原因可能是散熱器的支管坡度不對(duì)或散熱器里有空氣。應(yīng)改變安裝坡度或打開(kāi)排氣閥排除散熱器內(nèi)空氣。

(6)火災(zāi)

鍋爐房發(fā)生火災(zāi)時(shí),按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)范》處理。

4.鍋爐運(yùn)行中的供熱操作管理

鍋爐是供熱系統(tǒng)的核心,因此也是供暖設(shè)備管理工作的核心。

(1)鍋爐運(yùn)行操作的崗位責(zé)任制和輪班制

鍋爐的工作過(guò)程是一個(gè)系列化的連續(xù)過(guò)程,包括燃料的燃燒過(guò)程、煙氣與水的換熱過(guò)程以及水的變熱汽化、運(yùn)煤除渣、送風(fēng)引風(fēng)等過(guò)程。任何部分出了問(wèn)題,都會(huì)影響到供暖效果,甚至破壞主要設(shè)備,因此要有不同的分工,各工種要有明確的崗位責(zé)任制。供暖是連續(xù)性的,24h不間斷供暖,因此同時(shí)要建立輪班責(zé)任制。

(2)供暖的時(shí)間過(guò)程控制

無(wú)論是室外氣溫變化,還是用戶人為的活動(dòng)都有一定的規(guī)律性,為了既能達(dá)到采暖效果,又能節(jié)約能源,因此應(yīng)制定科學(xué)的供熱時(shí)間過(guò)程曲線,進(jìn)行供暖時(shí)間過(guò)程控制。例如:××住宅小區(qū)供暖時(shí)間過(guò)程控制計(jì)劃為:

每日6~8點(diǎn)是供暖高峰。因?yàn)榇藭r(shí)室內(nèi)外溫差大,消耗熱量多;居民起床后要打開(kāi)門窗使空氣流通,改善室內(nèi)空氣環(huán)境;居民起床活動(dòng)需要較高的溫度。

8~17點(diǎn)是供熱低谷。最低點(diǎn)約午后2點(diǎn),即14點(diǎn)鐘,原因是家庭的主要成員外出工作,用熱面積縮小;室內(nèi)外溫差縮小,熱量耗散減少。

18~22點(diǎn)又是供熱高峰。居民下班回家,供熱面積增加,室內(nèi)外溫差加大,為保證居民的生活活動(dòng)不受氣溫干擾,必須加大供熱量。

23點(diǎn)~次日凌晨5點(diǎn),供熱達(dá)到次低谷。因?yàn)榫用窠^大部分都已入睡,蓋上被褥保溫效果好,門窗全封閉,只要把室溫控制在次低水平(10~15℃),就不影響休息。

寫字樓、學(xué)校、工廠等其他類型的物業(yè)的控制計(jì)劃與住宅小區(qū)正好相反,夜間可以停供。因此,制定控制計(jì)劃要針對(duì)不同物業(yè)類型和用途具體制定。

5.鍋爐房?jī)?nèi)的管理規(guī)定及交接班要求。

(1)鍋爐房管理規(guī)定

鍋爐房管理規(guī)定主要是為了安全、衛(wèi)生而制定的一些制度,主要包括:

①非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入鍋爐房,若需要進(jìn)入,須經(jīng)工程部主管同意后,在值班人員的陪同下方可進(jìn)入。

②鍋爐房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品,嚴(yán)禁吸煙。

③鍋爐房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)備齊,并放置在方便,顯眼處。

④每班值班人員打掃一次鍋爐房的衛(wèi)生,每周對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次清潔,做到地面、墻面、天花板、設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)油漬、無(wú)銹蝕、無(wú)污物。

⑤保證鍋爐房?jī)?nèi)門窗開(kāi)啟靈活,通風(fēng)良好,光線足夠。

⑥鍋爐房應(yīng)隨時(shí)上鎖,鑰匙由當(dāng)值值班員保管,值班員不得私自配鑰匙等。

(2)交接班要求

為了保證交接班準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行,職責(zé)明確,應(yīng)建立嚴(yán)格的交接班制度。接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班,交班人應(yīng)認(rèn)

第11篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司融資

融資即資金融通,是指以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。融資的特點(diǎn)是有償性。有多余資金的人,在融出資金后,處于債權(quán)人的地位,有權(quán)按期收回借出的資金,并獲得融出資金的報(bào)酬;暫時(shí)需要資金的人,在融入資金后,處于債務(wù)人的地位,可以暫時(shí)支配借來(lái)的資金,以彌補(bǔ)自身資金的不足,但是到期必須償還本息。

對(duì)物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō),融資的功能是靈活調(diào)度資金,促進(jìn)公司的發(fā)展,獲得更多更大的經(jīng)濟(jì)效益。

本章對(duì)物業(yè)管理公司融資的一般原則及融資的影響因素、盈利分析、融資決策、貸款種類等方面作介紹。

一、融資的一般原則

根據(jù)金融資產(chǎn)的性質(zhì)和特點(diǎn),在進(jìn)行融資時(shí),物業(yè)管理公司一般要遵循以下原則:

(一)流動(dòng)性原則

流動(dòng)性是指金融資產(chǎn)在無(wú)損狀態(tài)下迅速變現(xiàn)的能力。

從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看,它要求保持資金的流動(dòng)性。因?yàn)槲飿I(yè)管理公司融資的資金來(lái)源,主要是再生產(chǎn)過(guò)程中游離出來(lái)的暫時(shí)閑置的貨幣資金,閑置時(shí)間較短,在經(jīng)過(guò)短期閑置以后即要用于購(gòu)買商品,這就決定了公司融出資金的期限不宜過(guò)長(zhǎng),以防長(zhǎng)期被束縛在應(yīng)收款項(xiàng)目上,影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行。

(二)安全性原則

安全性是指融資所具有的安全保障程度。

融資是暫時(shí)讓渡資金使用權(quán),債務(wù)人在一定時(shí)期內(nèi)可以自主使用借來(lái)的資金,到期必須償還,并要按規(guī)定支付一定的利息。在融資過(guò)程中,資金融出者在一定時(shí)間內(nèi)與其資金相分離,而資金融入者在借入資金后,用于生產(chǎn)和商品流通的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),這種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本身具有一定風(fēng)險(xiǎn),即經(jīng)營(yíng)既可能成功,也可能失敗,如果經(jīng)營(yíng)活動(dòng)失敗,所借款項(xiàng)則難以歸還,從而使資金遭受損失。

融資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于:

(1)由于債務(wù)人經(jīng)營(yíng)失敗或其他各種原因,致使到期不能還本付息,作為債權(quán)人的公司不能按期收回資金,在一定條件下,可能遭受資金損失;

(2)由于利率變化或證券收益減少,引起有價(jià)證券價(jià)格下跌,使把資金投資于有價(jià)證券的公司遭受損失。

從公司間的融資來(lái)看,安全性原則也是很重要的。公司融出的資金是企業(yè)整個(gè)資金的組成部分,它只是在一定時(shí)期內(nèi)處于閑置狀態(tài),如果資金融通風(fēng)險(xiǎn)太大,那么易遭受損失,從而減少公司資金占用總量,當(dāng)公司需要補(bǔ)充資金以購(gòu)買物資時(shí),則會(huì)感到資金緊缺,影響再生產(chǎn)過(guò)程的正常進(jìn)行,不利于生產(chǎn)發(fā)展和擴(kuò)大商品流通;此外,公司資金屬于公司所有,它代表相應(yīng)的物質(zhì)財(cái)富,萬(wàn)一公司融資不慎,造成資金損失,則會(huì)影響公司和職工的經(jīng)濟(jì)利益。

為了保證資金安全,從物業(yè)管理公司角度出發(fā),在融資時(shí)要加強(qiáng)可行性研究,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè),同時(shí)金融資產(chǎn)要適當(dāng)分散,即將資金分別投放于不同期限、不同對(duì)象的貸款或證券上,以分散融資風(fēng)險(xiǎn),在資金融通形式上應(yīng)多樣化。

(三)盈利性原則

盈利性是指在融資過(guò)程中,資金獲得利潤(rùn)的能力。

盈利是資金的基本屬性。在盈利目的的驅(qū)動(dòng)下,暫時(shí)閑置的資金必須尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,以期使其增值。盈利性是資金融通的內(nèi)在動(dòng)力,也是指導(dǎo)公司的投資行為,引導(dǎo)資金流向。

評(píng)價(jià)和判斷金融資產(chǎn)獲取盈利能力的指標(biāo)主要有:

1.金融資產(chǎn)收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的金融資產(chǎn)可以獲得的利潤(rùn)數(shù)額。具體公式如下:

金融資產(chǎn)凈收益是指金融資產(chǎn)的全部收入扣除資金融通的全部成本。

2.信貸基金收益率。該指標(biāo)反映一定數(shù)量的信貸基金獲利的能力。該指標(biāo)主要適用于金融機(jī)構(gòu)。

二、融資的影響因素

一個(gè)物業(yè)管理公司的資金能否順利融通,以及能否取得較好的經(jīng)濟(jì)效益,要受諸多因素的影響,大致可分為宏觀因素和微觀因素兩類。

(一)影響融資的宏觀因素

由于融資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)直接關(guān)聯(lián),從而決定了融資活動(dòng)與宏觀環(huán)境緊密聯(lián)系。宏觀因素很多,主要有:

1.物價(jià)水平

從物業(yè)管理公司的融資活動(dòng)來(lái)看,在物價(jià)上漲的情況下,融入資金的公司所需的資金量較大,而融出資金的公司會(huì)擔(dān)心融出的資金發(fā)生貶值,從而要求較高的代價(jià),這就會(huì)給正常融資帶來(lái)困難。

貨幣主要用于購(gòu)買商品,工業(yè)貸款主要用于購(gòu)買生產(chǎn)資料,商業(yè)貸款則主要用于購(gòu)買消費(fèi)資料。

在購(gòu)買商品數(shù)量已定的情況下,公司對(duì)資金的需求,取決于商品價(jià)格水平,商品價(jià)格水平越高,所需資金量越多,貸款投放則會(huì)增加;反之,貸款投放便會(huì)減少。

2.利率水平

從物業(yè)管理公司的融資來(lái)看,合理的利率水平,能夠保證融出資金的單位,通過(guò)運(yùn)用閑置貨幣資金獲得一定利益;而融入資金的單位也能承受,通過(guò)運(yùn)用借入資金所創(chuàng)造的利潤(rùn),在支付一定利息以后,尚有較多剩余,獲得較大經(jīng)濟(jì)效益。如果利率水平不合理,就會(huì)影響資金融通。在利率過(guò)高的情況下,高額利息支出便會(huì)超過(guò)資金融入單位的承受能力,影響融資積極性;在利率過(guò)低的情況下,特別是利率水平低于物價(jià)上漲幅度時(shí),則會(huì)使資金融出單位遭受資金貶值的損失,而這種損失又難以用所得利息來(lái)彌補(bǔ),這也會(huì)影響融通資金的積極性。

(二)影響融資的微觀因素

由于融資與公司內(nèi)部和外部的微觀環(huán)境緊密聯(lián)系,從而影響融資活動(dòng)。其主要影響因素有:

1.公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制

物業(yè)管理公司是融資的直接參與者。

從公司融出資金來(lái)看,只有在公司機(jī)制完善的情況下,公司通過(guò)融出資金能夠得到相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,才會(huì)有融資積極性。如果公司機(jī)制不完善,那么融出資金的內(nèi)在動(dòng)力會(huì)缺乏,公司也不會(huì)積極尋找運(yùn)用資金的場(chǎng)所,資金融通難以靈活進(jìn)行。

從公司融入資金來(lái)看,融入資金主要是為了補(bǔ)充資金,以解決資金不足的困難。在公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善的情況下,借入資金轉(zhuǎn)入公司在銀行的存款賬戶,通過(guò)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng),貨幣資金回流,則能按時(shí)歸還所借款項(xiàng),融資能順暢進(jìn)行,并獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。如果公司經(jīng)營(yíng)機(jī)制不完善,借入資金參與公司資金周轉(zhuǎn)后,則會(huì)在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀,難以按時(shí)歸還所借款項(xiàng),由此影響公司的資金周轉(zhuǎn),從而限制融資取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.公司經(jīng)營(yíng)管理水平

物業(yè)管理公司作為一種特殊企業(yè),需要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理,從而有效地把公司的人力、物力、財(cái)力結(jié)合起來(lái),充分發(fā)揮各種經(jīng)營(yíng)要素的效能。公司經(jīng)營(yíng)管理狀況直接涉及到公司支出高低及利潤(rùn)多少,在利潤(rùn)同公司及職工經(jīng)濟(jì)利益掛鉤的情況下,利潤(rùn)可作為內(nèi)在動(dòng)力,促使公司靈活調(diào)度資金,提高借款經(jīng)濟(jì)效益,能更好地為業(yè)主和商品流通服務(wù)。

三、盈利分析

物業(yè)管理公司融資的目的是為了經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的最優(yōu)化。搞好盈利分析有利于公司的穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)公司內(nèi)部條件和外部環(huán)境而制定一定的盈利目標(biāo)及實(shí)現(xiàn)盈利的措施是非常重要的。

(一)對(duì)盈利的認(rèn)識(shí)和理解

多盈利是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)和管理的目的,也是物業(yè)管理公司生存與發(fā)展的客觀需要?？墒?公司的盈利會(huì)受到很多因素的制約。不能為了眼前的盈利而影響了長(zhǎng)遠(yuǎn)的盈利,不能為了少盈利而影響多盈利等等。為此,對(duì)盈利要有一個(gè)辯證的認(rèn)識(shí),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去理解盈利。

1.什么樣的利不能盈

影響公司形象、信譽(yù),不利于公司長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的利不能盈,哪怕是一時(shí)的利再多,誘惑力再大都不行。

日本索尼公司創(chuàng)始人之一盛田昭夫曾在madeinjapan一書中回顧往事:“1995年試制成功的第一代晶體管收音機(jī),體積雖小,但性能很好,而且非常實(shí)用,是我們手中的一張王牌。緊接著,我開(kāi)始籌劃將目標(biāo)移向美國(guó)市場(chǎng)?！覀兿纫酝跖飘a(chǎn)品投石問(wèn)路,進(jìn)入紐約市場(chǎng)。但面市之初,問(wèn)津者寥寥無(wú)幾。……經(jīng)過(guò)功能及優(yōu)越性宣傳介紹,還真使不少人動(dòng)了心,一份份訂單開(kāi)始接踵而至。但是有一回,我回絕了一宗能使我們發(fā)大財(cái)?shù)纳?布羅瓦公司對(duì)我們的收音機(jī)愛(ài)不釋手,進(jìn)貨部長(zhǎng)拍板定案:‘絕對(duì)購(gòu)買,我們訂10萬(wàn)臺(tái)!’我驚得目瞪口呆。買賣大得簡(jiǎn)直令人不敢相信。但是他接著向我提出了一個(gè)條件,這些晶體管收音機(jī)必須換上布羅瓦公司的商標(biāo)。頓時(shí),我的頭上好像澆了一盆冷水。我們公司決不能當(dāng)別人的轉(zhuǎn)包工廠。自己的產(chǎn)品,用自己的商標(biāo)銷售,圖的是在世界上創(chuàng)牌子,揚(yáng)名聲!我跟對(duì)方說(shuō),事關(guān)重大,必須和總公司商量。我馬上與東京取得聯(lián)系,匯報(bào)了事情的來(lái)龍去脈。很快,回電來(lái)了:‘10萬(wàn)臺(tái)太可惜,接受條件為宜?！欢?我對(duì)此不以為然,經(jīng)過(guò)一番苦苦思索,我最后還是決定予以回絕。不能在我們的產(chǎn)品上貼上別人的商標(biāo)。當(dāng)我把這一決定告訴對(duì)方的時(shí)候,一開(kāi)始他還以為我是在開(kāi)玩笑,這么大筆的生意,難道還會(huì)有人回絕嗎他認(rèn)為我是會(huì)接受這個(gè)條件的。及至看到我神情嚴(yán)肅,毫無(wú)讓步的表示,他的自尊心一下被刺傷了?！竟究墒且粋€(gè)已有50年歷史的知名公司,你們公司的牌子哼!在美國(guó)根本沒(méi)人知道。不利用本公司的牌子,你們能行嗎’他沖著我叫。不錯(cuò),他的話不無(wú)道理。但是,我有我的信念。‘50年前的貴公司,不也和現(xiàn)在的敝公司一樣,毫無(wú)名氣嗎我現(xiàn)在正和我們的新產(chǎn)品一道,朝著50年后邁出第一步。請(qǐng)相信,50年后敝公司也一定能成為一家毫不遜色于今日貴公司的名牌大公司!’……對(duì)當(dāng)時(shí)的做法,我不僅毫不后悔,相反,通過(guò)這次決斷,更激發(fā)了我新的自信和自尊。盡管有人為此感到十分惋惜,但我卻始終堅(jiān)信不疑,這次決斷是我已往的所有決定當(dāng)中最出色的一次!”

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sp; 我們可以想象一下,如果當(dāng)時(shí)接受了那10萬(wàn)臺(tái)的訂貨,當(dāng)時(shí)能盈利應(yīng)該說(shuō)是沒(méi)有問(wèn)題的,可是也許也就不會(huì)有享譽(yù)世界的“索尼”。換言之,為謀求公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,不能為一時(shí)之利所驅(qū)動(dòng),應(yīng)該用戰(zhàn)略眼光去看盈利。

2.多盈與少盈

物業(yè)管理公司要賺錢,以賺錢多少來(lái)衡量其經(jīng)營(yíng)管理的成敗,盈家似乎應(yīng)該永遠(yuǎn)是盈家。其實(shí)不然,殊不知物業(yè)管理公司這個(gè)有機(jī)體同人體一樣也需要?jiǎng)谝萁Y(jié)合,如果毫無(wú)節(jié)制地拼老本,最終將會(huì)加速公司生命力的衰敗。

日本有位企業(yè)家曾對(duì)經(jīng)銷商們講過(guò):“各位都是認(rèn)真努力的工作者,可是今年的景況顯示,前途黯淡不堪設(shè)想,因此各位都在煩惱,我覺(jué)得這是重大的問(wèn)題:大前年賺錢,前年又賺錢,而去年又賺錢,要是今年再賺錢,那是再好不過(guò)的。但是世間之事是不可預(yù)料的。連續(xù)3年都賺錢,又希望第4年再賺錢,哪有這么簡(jiǎn)單的事。連續(xù)賺了3年,假如今年不賺,退還一年的利潤(rùn),還剩下2年賺的嘛?！唧丁褪沁M(jìn)二寸退一寸的,這是很好的現(xiàn)象。前3年賺錢,而第4年又想再賺,那就好比‘尺蠖’一樣,伸至極限之腿退不回來(lái),只有死亡。那么是死好呢還是退還一年利益而生存好呢當(dāng)然是選擇今年不賺,而期待明年再賺,后年又再賺。……請(qǐng)大家覺(jué)悟到‘尺蠖’的精神。這才是應(yīng)有的認(rèn)識(shí)。”

“尺蠖”能退一進(jìn)二,一個(gè)物業(yè)管理公司也應(yīng)懂得持盈保泰、休生養(yǎng)息、健康生存、長(zhǎng)足發(fā)展的道理。

(二)盈利預(yù)測(cè)

利潤(rùn)是物業(yè)管理公司一定時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理的成果。利潤(rùn)總額是指一定時(shí)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的總數(shù)。

經(jīng)營(yíng)管理利潤(rùn)的計(jì)算公式為

年利潤(rùn)=年收入-年成本-年期間費(fèi)-年稅金

在實(shí)際工作中,可以編制“利潤(rùn)預(yù)測(cè)表(損益表)”

(三)盈利的目標(biāo)管理

公司利潤(rùn)受多因素制約,所以目標(biāo)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn),要靠公司各部門及全體職工的共同努力和協(xié)調(diào)合作,要靠對(duì)公司經(jīng)營(yíng)管理諸要素的合理配置和科學(xué)管理。對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)要進(jìn)行層層分解落實(shí),并采取必要的保證措施。

目標(biāo)利潤(rùn)管理程序一般包括目標(biāo)設(shè)置、目標(biāo)分解、實(shí)施控制、信息處理和獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)。

目標(biāo)設(shè)置是按合理、客觀的原則確定目標(biāo)利潤(rùn),并將目標(biāo)利潤(rùn)在盈利計(jì)劃中反映出來(lái),使其成為正式的財(cái)務(wù)目標(biāo)。

目標(biāo)分解是將公司一定時(shí)期的利潤(rùn)作為一個(gè)總目標(biāo),再由總目標(biāo)分解成分目標(biāo),層層展開(kāi),形成一個(gè)目標(biāo)網(wǎng)絡(luò)。

實(shí)施控制是根據(jù)既定目標(biāo)將實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過(guò)程中的有關(guān)影響因素作為控制點(diǎn),對(duì)每一個(gè)控制點(diǎn)進(jìn)行事前預(yù)測(cè),規(guī)定其具體標(biāo)準(zhǔn),事中進(jìn)行比較分析,發(fā)現(xiàn)偏差,尋找原因,采取補(bǔ)救措施。

信息處理是指信息反饋系統(tǒng),及時(shí)地、準(zhǔn)確地將目標(biāo)實(shí)施情況予以反饋。

獎(jiǎng)懲兌現(xiàn)是在目標(biāo)執(zhí)行中獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,以確保利潤(rùn)目標(biāo)的不斷優(yōu)化。

(四)盈虧平衡分析

盈虧平衡分析是分析計(jì)算物業(yè)管理公司收入、支出和數(shù)量三者之間的平衡關(guān)系,確定收入等于支出時(shí)盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上,公司既無(wú)盈利又無(wú)虧損。

1.線性盈虧平衡分析

一般可用圖解法處理。

四、融資決策

物業(yè)管理公司融資活動(dòng)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)因素,一是可能得不到資金,二是可能得到資金的代價(jià)很高,以至于公司出現(xiàn)入不敷出的困難局面。融資決策正是為了避免上述情況而采取的一種策略。該策略對(duì)正確和有效地融通資金,提高資金使用效益具有非常重要的作用。

(一)公司融資決策的特點(diǎn)

1.綜合性

物業(yè)管理公司需求的流動(dòng)資金,相當(dāng)一部分來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的貸款,這就要綜合考慮國(guó)家宏觀金融政策、公司的資金需求、資金融通的風(fēng)險(xiǎn)性和收益性等因素。

2.政策性

物業(yè)管理公司融資決策必然要體現(xiàn)國(guó)家有關(guān)管理經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的方針和政策要求,服從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略重點(diǎn)和戰(zhàn)略步驟,從而體現(xiàn)較強(qiáng)的政策性。

3.調(diào)節(jié)性

公司融資決策是為了充分利用金融經(jīng)濟(jì)杠桿作用,這就使融資決策具有明顯的調(diào)節(jié)性。

(二)融資決策程序

融資決策

沒(méi)有一個(gè)固定的模式,而是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程,根據(jù)具體情況變化而相應(yīng)調(diào)節(jié),但最基本的環(huán)節(jié)有:確立目標(biāo)、擬定方案、選擇方案、實(shí)施方案、反饋調(diào)整。

確立目標(biāo),是指在一定的環(huán)境和條件下,在預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,制定融資活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的結(jié)果。決策目標(biāo),要通過(guò)分析和研究各種信息資料,不僅要考慮需要,還要考慮可能,適時(shí)、準(zhǔn)確地作出判斷,要求具體、明確。

擬定方案是融資決策的基礎(chǔ),這個(gè)環(huán)節(jié)主要是尋找危害到?jīng)Q策目標(biāo)的各種可能途徑。在擬定方案時(shí),應(yīng)充分了解決策對(duì)象的情況、性質(zhì)及所處環(huán)境,掌握盡可能多的經(jīng)濟(jì)信息,確保融資方案的可行性。擬定方案一般至少要有兩個(gè),以便進(jìn)行方案分析、比較和選擇。

選擇方案是融資決策的關(guān)鍵。它是根據(jù)融資目標(biāo),對(duì)多個(gè)決策方案全面分析比較,篩選擇優(yōu)。注意的是可以把各個(gè)方案的最佳之處綜合、優(yōu)化為一個(gè)新方案。

實(shí)施方案是制定周密的計(jì)劃和相應(yīng)的措施,以保證融資決策方案的貫徹執(zhí)行。

反饋信息是指融資決策方案在實(shí)施的過(guò)程中,對(duì)出現(xiàn)偏離融資決策目標(biāo)的情況需要及時(shí)檢查、反饋,以便適時(shí)調(diào)整融資方案。

(三)融資過(guò)程費(fèi)用

物業(yè)管理公司對(duì)融入的資金不僅要支付利息,還要支付融資過(guò)程中的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要有:

(1)中介費(fèi)。一般為融入資金的0.25%~1%,付給金融機(jī)構(gòu)或融資中介機(jī)構(gòu)。

(2)承諾費(fèi)。為融入資金額的1%左右,主要為補(bǔ)貼金融機(jī)構(gòu)籌款開(kāi)支。

(3)律師費(fèi)。為融入資金額的1%左右,比例浮動(dòng)較大。

(4)評(píng)估費(fèi)。一般為融入資金額的0.5%左右,主要是擔(dān)保物評(píng)估。

(5)罰金。

(6)融資申請(qǐng)過(guò)程中的行政辦公費(fèi)等和貸款期結(jié)束時(shí)各金融機(jī)構(gòu)規(guī)定支付的部分費(fèi)用。

(四)簽署融資合同的注意點(diǎn)

物業(yè)管理公司在簽署融資合同時(shí),必須明確的問(wèn)題和注意事項(xiàng)有:

(1)融資人;

(2)被融資人;

(3)融資的性質(zhì)和用途;

(4)融資金額,包括貨幣種類及其金額;

(5)融資期限;

(6)安全保障;

(7)利率;

(8)付息方式;

(9)還本方式;

(10)各種費(fèi)用規(guī)定;

(11)提前還款處理;

(12)提款方式;

(13)金融機(jī)構(gòu)權(quán)利;

(14)其他重要事項(xiàng),包括融資合同生效等。

五、貸款種類

為了適應(yīng)主動(dòng)式管理,物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)離不開(kāi)貸款,本節(jié)簡(jiǎn)要介紹同物業(yè)管理公司相關(guān)的主要貸款種類。

(一)國(guó)內(nèi)貸款

1.流動(dòng)基金貸款

該貸款是對(duì)公司自有流動(dòng)資金不足,金融機(jī)構(gòu)按規(guī)定比例的資金需要而發(fā)放的貸款。當(dāng)公司自有流動(dòng)資金達(dá)不到全部流動(dòng)資金規(guī)定的比例,金融機(jī)構(gòu)對(duì)暫時(shí)不足部分,可以用發(fā)放流動(dòng)基金貸款加以解決。

流動(dòng)基金貸款額度=上年流動(dòng)資金平均占用額×規(guī)定的自有資金比例-自有和視同自有流動(dòng)資金。

流動(dòng)基金貸款的期限一般為2~3年,也可以一年簽訂一次借款合同。

2.臨時(shí)貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司由于季節(jié)性和臨時(shí)性原因引起的資金需要而發(fā)放的貸款。

臨時(shí)貸款期限一般根據(jù)流動(dòng)資金計(jì)劃周轉(zhuǎn)期限而定,但一般不超過(guò)6個(gè)月。

3.基本建設(shè)投資貸款

該貸款是金融機(jī)構(gòu)對(duì)公司新建、擴(kuò)建、改建的基本建設(shè)項(xiàng)目所需資金發(fā)放的貸款。貸款對(duì)象是實(shí)行獨(dú)立核算的公司,對(duì)于不實(shí)行獨(dú)立核算但確

有還款能力的公司,金融機(jī)構(gòu)亦可發(fā)放貸款。貸款申請(qǐng)時(shí)必須具有項(xiàng)目建議書、設(shè)計(jì)任務(wù)書和初步設(shè)計(jì)及概算和用于規(guī)定的基建項(xiàng)目。

4.技術(shù)改造貸款

技術(shù)改造貸款是金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的一種主要的固定資金貸款,主要用于支持公司推廣應(yīng)用新成果,降低能源和原材料損耗,開(kāi)展綜合利用而增加或更新設(shè)備等。

技術(shù)改造貸款實(shí)行逐筆核貸,期限一般為1~5年。

為了用于公司少量更新設(shè)備或技術(shù)改造需要,在技術(shù)改造貸款基礎(chǔ)上擴(kuò)大使用范圍,于是產(chǎn)生另一種叫小額技術(shù)改造設(shè)備貸款,其貸款額度在5萬(wàn)元以內(nèi),貸款期限一般為一年半左右。

(二)國(guó)際貸款

1.世界銀行貸款

世界銀行是由國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行、國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)和國(guó)際金融公司組成的世界銀行集團(tuán)的簡(jiǎn)稱。我國(guó)是世界銀行的創(chuàng)始國(guó)之一。

1980年5月15日,我國(guó)在世界銀行的合法席位得到恢復(fù)。我國(guó)向世界銀行派有理事和副理事。我國(guó)從1987年起開(kāi)始向世界銀行借款,主管部門是財(cái)政部,中國(guó)投資銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、工商銀行、中國(guó)銀行等均經(jīng)辦世界銀行貸款。

國(guó)際復(fù)興開(kāi)發(fā)銀行重點(diǎn)是向發(fā)展中國(guó)家提供長(zhǎng)期貸款,其中包括我國(guó)的非項(xiàng)目貸款。

國(guó)際開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)專門從事對(duì)較貧窮的發(fā)展中國(guó)家提供期限長(zhǎng)和無(wú)息貸款業(yè)務(wù)。

國(guó)際金融公司負(fù)責(zé)向會(huì)員國(guó)的私人企業(yè)提供貸款或直接投資,其中包括中外合資物業(yè)管理公司。

2.亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款

亞洲開(kāi)發(fā)銀行貸款范圍較廣,包括給排水、住宅小區(qū)建設(shè)和管理、衛(wèi)生和人口教育等。我國(guó)于1986年2月17日恢復(fù)在亞洲開(kāi)發(fā)銀行的合法席位,為亞行第三大認(rèn)股國(guó)。

3.外國(guó)政府貸款

該貸款是一國(guó)政府用其預(yù)算資金向另一國(guó)政府提供的具有雙邊經(jīng)濟(jì)援助性質(zhì)的貸款,條件較優(yōu)惠,利率較低,有的還無(wú)息,償還期限長(zhǎng),含有一定寬限期。我國(guó)利用外國(guó)政府貸款的窗口是經(jīng)貿(mào)部,具體組織管理工作由“外國(guó)貸款管理局”負(fù)責(zé)。其中包括對(duì)較大的中外合資物業(yè)管理公司的貸款。

4.國(guó)際商業(yè)銀行貸款

該貸款是一國(guó)借款人為了本國(guó)建設(shè)經(jīng)營(yíng)和管理的需要而在國(guó)際金融市場(chǎng)上向外國(guó)銀行商借的貸款。

國(guó)際商業(yè)銀行一般是指跨國(guó)銀行、多國(guó)銀行和只設(shè)立在本國(guó)而在國(guó)外沒(méi)有分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)國(guó)際銀行業(yè)務(wù)的銀行。

第12篇 醫(yī)療廢物管理責(zé)任制

1、醫(yī)療廢物管理實(shí)行管理責(zé)任制，醫(yī)院法定代表人或者主要負(fù)責(zé)人為第一責(zé)任人。

2、分管院感的主要負(fù)責(zé)人為部門責(zé)任人。切實(shí)履行職責(zé)，制定相關(guān)管理制度、工作要求、組織培訓(xùn)、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)查考核，確保各醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)醫(yī)療廢物的安全管理。

3、各科負(fù)責(zé)人、護(hù)士長(zhǎng)或指定負(fù)責(zé)人為科室責(zé)任人，負(fù)責(zé)落實(shí)并執(zhí)行醫(yī)療廢物管理的規(guī)章制度、工作流程和要求，履行工作職責(zé)，預(yù)防、控制和杜絕醫(yī)療廢物流失、泄漏、擴(kuò)散和意外事故的發(fā)生，并對(duì)意外發(fā)生能作出應(yīng)急反應(yīng)。

4、醫(yī)、護(hù)、藥、技、員、工等均為醫(yī)療廢物管理的執(zhí)行者、維護(hù)者。自覺(jué)依法執(zhí)行和維護(hù)醫(yī)療廢物管理?xiàng)l例和各項(xiàng)相關(guān)管理制度。違規(guī)者將受到法律制裁。

5、醫(yī)療廢物處理專職（兼職）人員必須嚴(yán)格履行職責(zé)，依法執(zhí)行醫(yī)療廢物管理?xiàng)l例、制度和實(shí)施辦法，無(wú)故造成醫(yī)療廢物流失、泄漏、擴(kuò)散和意外事故的發(fā)生，將承擔(dān)法律責(zé)任。